（画像出典：wikimedia commons 多摩に, 京王駅前通り）
この記事では川崎市多摩区の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、川崎市多摩区の公示地価、基準地価の一覧
（１）公示地価（2023.1.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 川崎市多摩区登戸字庚耕地２７３６番５ | 向ヶ丘遊園（0） | 298.7 | 4.6% | 20.2% |
| 川崎市多摩区宿河原２－２０－２４ | 向ヶ丘遊園（700） | 125.4 | 3.8% | 27.9% |
| 川崎市多摩区菅２－３－５ | 稲田堤（130） | 146.9 | 2.8% | 13.5% |
| 川崎市多摩区宿河原１－１７－３０ | 宿河原（500） | 99 | 2.7% | 15.8% |
| 川崎市多摩区生田１－２４－１０ | 中野島（750） | 79.9 | 2.5% | 8.5% |
| 川崎市多摩区登戸新町５２番３ | 登戸（700） | 133.3 | 2.5% | 16.1% |
| 川崎市多摩区中野島６－２５－１０ | 中野島（120） | 121.4 | 2.5% | 12.9% |
| 川崎市多摩区菅５－１２－１６ | 京王稲田堤（450） | 95.4 | 2.5% | 18.4% |
| 川崎市多摩区宿河原３－１７－１３ | 宿河原（500） | 109.9 | 2.5% | 15.6% |
| 川崎市多摩区登戸字丁耕地１５３０番１４ | 向ヶ丘遊園（700） | 112.2 | 2.4% | 16.4% |
| 川崎市多摩区菅北浦２－８－２ | 稲田堤（600） | 90.8 | 2.2% | 14.1% |
| 川崎市多摩区菅馬場２－４－４５ | 稲田堤（1100） | 75.9 | 2.2% | 8.0% |
| 川崎市多摩区宿河原６－３９－３ | 久地（500） | 100.3 | 2.0% | 10.1% |
| 川崎市多摩区布田１７－２３ | 中野島（600） | 93.7 | 1.8% | |
| 川崎市多摩区生田１－１０－１４ | 中野島（1000） | 96.7 | 1.7% | 7.7% |
| 川崎市多摩区宿河原７－３－３０ | 久地（1000） | 97.4 | 1.7% | 8.1% |
| 川崎市多摩区西生田３－９－２６ | 読売ランド前（0） | 136.6 | 1.5% | 8.9% |
| 川崎市多摩区登戸字乙耕地３４７番３ | 登戸（1400） | 101 | 1.3% | |
| 川崎市多摩区菅城下１５－１１ | 京王稲田堤（900） | 77.9 | 1.3% | 10.3% |
| 川崎市多摩区枡形２－１４－７ | 向ヶ丘遊園（1300） | 78.5 | 1.3% | 12.8% |
| 川崎市多摩区栗谷３－２４－１５ | 生田（600） | 81.2 | 1.2% | 3.4% |
| 川崎市多摩区菅稲田堤３－５－３５ | 稲田堤（650） | 85.8 | 1.2% | 7.0% |
| 川崎市多摩区枡形６－２２－７ | 向ヶ丘遊園（1000） | 63.7 | 1.0% | 6.0% |
| 川崎市多摩区枡形５－２３－６ | 生田（1300） | 68 | 1.0% | 2.5% |
| 川崎市多摩区三田３丁目３番２ | 生田（950） | 70.3 | 0.9% | 0.5% |
| 川崎市多摩区西生田３－３－４ | 読売ランド前（350） | 73.6 | 0.9% | 2.3% |
| 川崎市多摩区生田３－９－３ | 中野島（1300） | 78.5 | 0.8% | 9.2% |
| 川崎市多摩区三田１丁目１７番６外 | 生田（500） | 80.5 | 0.8% | 3.0% |
| 川崎市多摩区長沢４－１８－２ | 生田（2500） | 49.2 | 0.7% | -2.0% |
| 川崎市多摩区南生田４－１６－９ | 生田（2200） | 56.8 | 0.6% | -1.7% |
| 川崎市多摩区南生田１－１６－１０ | 読売ランド前（1100） | 58.1 | 0.6% | -0.6% |
| 川崎市多摩区菅北浦４－８－１０ | 京王稲田堤（1300） | 61.4 | 0.5% | 0.5% |
| 川崎市多摩区生田８－１６－３ | 生田（600） | 62 | 0.5% | -0.5% |
| 川崎市多摩区長尾１－８－１５ | 宿河原（900） | 74.9 | 0.4% | 6.6% |
| 川崎市多摩区生田６－７－４ | 生田（500） | 75.2 | 0.4% | 0.4% |
| 川崎市多摩区東三田２－１１－１０ | 向ヶ丘遊園（1600） | 59.1 | 0.0% | -0.6% |
| 川崎市多摩区菅仙谷３－８－３ | 京王稲田堤（1400） | 60.1 | 0.0% | -1.1% |
| 川崎市多摩区菅仙谷２－３０－４ | 京王稲田堤（1100） | 58.4 | 0.0% | -2.2% |
| 川崎市多摩区生田５－２２－４ | 生田（1200） | 55.8 | 0.0% | -2.9% |
| 川崎市多摩区長沢１－１６－６ | 生田（1700） | 57.8 | 0.0% |
（２）基準地価（2023.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 川崎市多摩区登戸字辛耕地３１２２番１ | 登戸（ 450） | 140.3 | 4.9% | 20.1% |
| 川崎市多摩区登戸字庚耕地２７３６番５ | 向ヶ丘遊園（ 0） | 306.2 | 4.9% | 19.7% |
| 川崎市多摩区登戸字己耕地２６６２番２ | 向ヶ丘遊園（ 230） | 209.6 | 3.8% | 19.4% |
| 川崎市多摩区登戸字甲耕地１４９番２ | 登戸（ 1500） | 109.6 | 3.8% | 20.3% |
| 川崎市多摩区堰３－６－６ | 久地（ 200） | 109.9 | 3.4% | 9.5% |
| 川崎市多摩区菅２－２０－３７ | 京王稲田堤（ 500） | 92.1 | 3.3% | 15.3% |
| 川崎市多摩区生田７－８－６ | 生田（ 60） | 145.5 | 3.3% | 7.3% |
| 川崎市多摩区宿河原７－３－３０ | 久地（ 1000） | 99 | 3.1% | 7.9% |
| 川崎市多摩区中野島５－７－１８ | 中野島（ 800） | 93.4 | 2.9% | 11.0% |
| 川崎市多摩区宿河原２－４２－１０ | 向ヶ丘遊園（ 1000） | 112.9 | 2.4% | 14.0% |
| 川崎市多摩区西生田４－９－１２ | 読売ランド前（ 450） | 71.9 | 2.3% | 3.8% |
| 川崎市多摩区菅稲田堤３－５－３５ | 稲田堤（ 650） | 87.1 | 2.3% | |
| 川崎市多摩区三田３丁目３番２ | 生田（ 950） | 71.3 | 1.9% | 1.9% |
| 川崎市多摩区栗谷３－２４－１５ | 生田（ 600） | 81.8 | 1.6% | 3.8% |
| 川崎市多摩区東生田３－１－３３ | 向ヶ丘遊園（ 1500） | 53.1 | 0.6% | -3.6% |
| 川崎市多摩区南生田７－２２－６ | 生田（ 1300） | 56.1 | 0.6% | -1.7% |
| 川崎市多摩区菅馬場３－６－５ | 稲田堤（ 1700） | 56.4 | 0.6% | -2.8% |
| 川崎市多摩区長尾６－２２－８ | 久地（ 1400） | 60.4 | 0.0% | -2.1% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、川崎市多摩区の土地価格の動き
川崎市多摩区の住宅地は、アベノミクス以降の、この９年間で１２.２%上昇しました。
また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で0.4%のプラス、商業地は0.8%のプラスとなっていました。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
コロナ前：2013-20年の変化率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
ご覧の通り、北側の南武線周辺では大きく上昇していますが、山際の郊外エリアでは下落地点もあり、狭い地域の中でも二極化しているようです。
新型コロナ以前は、
- 金利が約１％低下（月10.4万円の35年返済で、3,000万→3,500万円の物件が購入可能に）
- 人口が増加（８年で＋9,000人）
といったことにより、南武線沿線を中心に、土地価格が大きく上昇してきました。
コロナ後：2020-22年の変化率
変化率：赤色（5%以上）＞オレンジ色（2〜4.9%）＞緑色（0〜1.9%）＞青色（-0.1〜 -1.9％）＞紫色（-2%以下）
新型コロナ以降も、向ヶ丘遊園駅の周辺で大きく上昇していますが、駅から離れたエリアでは下落と、新型コロナ以前とほとんど傾向が変わっていませんでした。
３、これからどうなるのか？
多摩区の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。
（１）そろそろ金利が上がりそう
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？
実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
（参考：財務省）
これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと３５などの固定金利は上昇を始めています。
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。
その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅（-1.7%）がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。
これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
これによって、期間１０年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと３５などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。
変動金利が上がる可能性は？
今回の事実上の利上げは、期間１０年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。
ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。
というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。
長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。
なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
もし、今回の利上げでも、現在の年率３％の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
（２）これから川崎市多摩区の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した多摩区の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約1,000人減るそうです。
多摩区はこれから10年で約1,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
また、家を建てる30〜40代人口は、2020→30年の10年間で約8,000人も減る見通しです。
多摩区の30〜４0代人口は、2020→30年で約8,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
つまり、これから買い手となる世代が１割以上も減るのです。
そのため、区外からの流入が続かなければ、今後は徐々に人気の低いエリアから影響が広がっていきそうです。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、川崎市多摩区の土地価格は、
- 新型コロナ以降も、駅近エリアで上昇、郊外では下落、という二極化が進んでいる
- 今後は、異次元緩和の終了による金利上昇リスクや、人口減少が進むため、現在の二極化がさらに厳しくなっていきそう
と言えるでしょう。
売るなら：低金利の今がチャンス
多摩区の土地価格は、すでに駅近エリアと郊外とで二極化が進んでいます。
現在はまだ低金利ということもあって、郊外でもそれほど下落していない状況ですが、異次元緩和が終了し、金利が上昇してくると、価格への影響はさらに大きくなりますので、今の低金利がチャンスと言えるでしょう。
こんなに違うの？公示地価と実勢価格
この記事では、公示地価をもとに土地価格の動きについて解説してきましたが、実際の取引では、はるかに高い価格、または安い価格で取引される場合があります。
例えば、多摩区の「生田（いくた）」という地区があります。
この地区の公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：62万円／坪
- 実際の取引：40〜110万円／坪
なんと、公示地価の約0.6〜1.8倍で取引されていました。
【川崎市多摩区生田の土地取引（過去２年間）】
- 生田駅から徒歩７〜１０分のエリアで、40〜110万円／坪で取引されている
- 公示地価、実際の取引ともに「第１種低層住居専用地域」という、似たような街並みのエリア
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
そんな時に便利なのが、１度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある２つをご紹介します。
【PR】すまいバリュー（大手に依頼したいなら）
こちらの「すまいVALUE（バリュー）」は、取引実績の多い大手６社に、無料で査定を依頼することができます。
そのため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。
【PR】イエウール（地元企業も参加）
特に「イエウール」は、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が１番多く参加しているのでオススメです。
無料で使えますので、１度調べてみてはいかがでしょうか？
※1 本記事では、いくつかのサービスのご紹介をしています。
それぞれ、「すまいバリュー（運営元 三井不動産リアルティ株式会社）」「イエウール（運営元 株式会社Speee）」「タウンライフ（運営元 タウンライフ株式会社）」の委託を受けて作成しております
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
【PR】タウンライフ
こちらの「タウンライフ」に登録すると、全国１９０社以上の不動産会社が、非公開物件の情報を教えてくれます。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
コメント