川崎市多摩区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

川崎市多摩区神奈川県

(画像出典:wikimedia commons 多摩に, 京王駅前通り)

 

この記事では川崎市多摩区の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)(※1)

 

 

1、川崎市多摩区の公示地価、基準地価の一覧

(1)公示地価(2023.1.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
川崎市多摩区登戸字庚耕地2736番5向ヶ丘遊園(0)298.74.6%20.2%
川崎市多摩区宿河原2-20-24向ヶ丘遊園(700)125.43.8%27.9%
川崎市多摩区菅2-3-5稲田堤(130)146.92.8%13.5%
川崎市多摩区宿河原1-17-30宿河原(500)992.7%15.8%
川崎市多摩区生田1-24-10中野島(750)79.92.5%8.5%
川崎市多摩区登戸新町52番3登戸(700)133.32.5%16.1%
川崎市多摩区中野島6-25-10中野島(120)121.42.5%12.9%
川崎市多摩区菅5-12-16京王稲田堤(450)95.42.5%18.4%
川崎市多摩区宿河原3-17-13宿河原(500)109.92.5%15.6%
川崎市多摩区登戸字丁耕地1530番14向ヶ丘遊園(700)112.22.4%16.4%
川崎市多摩区菅北浦2-8-2稲田堤(600)90.82.2%14.1%
川崎市多摩区菅馬場2-4-45稲田堤(1100)75.92.2%8.0%
川崎市多摩区宿河原6-39-3久地(500)100.32.0%10.1%
川崎市多摩区布田17-23中野島(600)93.71.8%
川崎市多摩区生田1-10-14中野島(1000)96.71.7%7.7%
川崎市多摩区宿河原7-3-30久地(1000)97.41.7%8.1%
川崎市多摩区西生田3-9-26読売ランド前(0)136.61.5%8.9%
川崎市多摩区登戸字乙耕地347番3登戸(1400)1011.3%
川崎市多摩区菅城下15-11京王稲田堤(900)77.91.3%10.3%
川崎市多摩区枡形2-14-7向ヶ丘遊園(1300)78.51.3%12.8%
川崎市多摩区栗谷3-24-15生田(600)81.21.2%3.4%
川崎市多摩区菅稲田堤3-5-35稲田堤(650)85.81.2%7.0%
川崎市多摩区枡形6-22-7向ヶ丘遊園(1000)63.71.0%6.0%
川崎市多摩区枡形5-23-6生田(1300)681.0%2.5%
川崎市多摩区三田3丁目3番2生田(950)70.30.9%0.5%
川崎市多摩区西生田3-3-4読売ランド前(350)73.60.9%2.3%
川崎市多摩区生田3-9-3中野島(1300)78.50.8%9.2%
川崎市多摩区三田1丁目17番6外生田(500)80.50.8%3.0%
川崎市多摩区長沢4-18-2生田(2500)49.20.7%-2.0%
川崎市多摩区南生田4-16-9生田(2200)56.80.6%-1.7%
川崎市多摩区南生田1-16-10読売ランド前(1100)58.10.6%-0.6%
川崎市多摩区菅北浦4-8-10京王稲田堤(1300)61.40.5%0.5%
川崎市多摩区生田8-16-3生田(600)620.5%-0.5%
川崎市多摩区長尾1-8-15宿河原(900)74.90.4%6.6%
川崎市多摩区生田6-7-4生田(500)75.20.4%0.4%
川崎市多摩区東三田2-11-10向ヶ丘遊園(1600)59.10.0%-0.6%
川崎市多摩区菅仙谷3-8-3京王稲田堤(1400)60.10.0%-1.1%
川崎市多摩区菅仙谷2-30-4京王稲田堤(1100)58.40.0%-2.2%
川崎市多摩区生田5-22-4生田(1200)55.80.0%-2.9%
川崎市多摩区長沢1-16-6生田(1700)57.80.0%

 

(2)基準地価(2023.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
川崎市多摩区登戸字辛耕地3122番1登戸( 450)140.34.9%20.1%
川崎市多摩区登戸字庚耕地2736番5向ヶ丘遊園( 0)306.24.9%19.7%
川崎市多摩区登戸字己耕地2662番2向ヶ丘遊園( 230)209.63.8%19.4%
川崎市多摩区登戸字甲耕地149番2登戸( 1500)109.63.8%20.3%
川崎市多摩区堰3-6-6久地( 200)109.93.4%9.5%
川崎市多摩区菅2-20-37京王稲田堤( 500)92.13.3%15.3%
川崎市多摩区生田7-8-6生田( 60)145.53.3%7.3%
川崎市多摩区宿河原7-3-30久地( 1000)993.1%7.9%
川崎市多摩区中野島5-7-18中野島( 800)93.42.9%11.0%
川崎市多摩区宿河原2-42-10向ヶ丘遊園( 1000)112.92.4%14.0%
川崎市多摩区西生田4-9-12読売ランド前( 450)71.92.3%3.8%
川崎市多摩区菅稲田堤3-5-35稲田堤( 650)87.12.3%
川崎市多摩区三田3丁目3番2生田( 950)71.31.9%1.9%
川崎市多摩区栗谷3-24-15生田( 600)81.81.6%3.8%
川崎市多摩区東生田3-1-33向ヶ丘遊園( 1500)53.10.6%-3.6%
川崎市多摩区南生田7-22-6生田( 1300)56.10.6%-1.7%
川崎市多摩区菅馬場3-6-5稲田堤( 1700)56.40.6%-2.8%
川崎市多摩区長尾6-22-8久地( 1400)60.40.0%-2.1%

 

途中ですが、この記事の説明を

どうも、このサイトの運営者のゴトウです。

この記事では、「あなたの(気になっている)不動産が、これからどうなるのか?」が分かるように、解説をしていきます。

 

とても不思議に思うのですが、

不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、

参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか?

 

例えば、年に3回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。

ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、1番大きく上昇した場所ぐらいです。

 

もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。

これでは、あなたの(気になっている)不動産が、これから上がるのか?下がるのか?の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。

最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた(もっといい物件を探せた)のに、、、なんてことも。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。

そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。

 

それでは参りましょう。

 

2、川崎市多摩区の土地価格の動き

川崎市多摩区の住宅地は、アベノミクス以降の、この9年間で12.2%上昇しました。

また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で0.4%のプラス商業地は0.8%のプラスとなっていました。

 

川崎市多摩区の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

コロナ前:2013-20年の変化率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

ご覧の通り、北側の南武線周辺では大きく上昇していますが、山際の郊外エリアでは下落地点もあり、狭い地域の中でも二極化しているようです。

 

新型コロナ以前は、

  1. 金利が約1%低下(月10.4万円の35年返済で、3,000万→3,500万円の物件が購入可能に)
  2. 人口が増加(8年で+9,000人)

といったことにより、南武線沿線を中心に、土地価格が大きく上昇してきました。

 

コロナ後:2020-22年の変化率

変化率:赤色(5%以上)>オレンジ色(2〜4.9%)>緑色(0〜1.9%)>青色(-0.1〜 -1.9%)>紫色(-2%以下)

 

新型コロナ以降も、向ヶ丘遊園駅の周辺で大きく上昇していますが、駅から離れたエリアでは下落と、新型コロナ以前とほとんど傾向が変わっていませんでした。

 

3、これからどうなるのか?

多摩区の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。

 

(1)そろそろ金利が上がりそう

日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、7割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。

 

ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか?

実は、10年〜30年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。

 

国際金利推移 202306

(参考:財務省

 

これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと35などの固定金利は上昇を始めています。

 

なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。

例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、1年間で5%も引き上げました。

ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約1年間で3.5%も引き上げています。

 

その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。

アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅(-1.7%)がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。

(参考:NHK 2023.5.19「アメリカ 4月の中古住宅価格 下落幅 約11年ぶりの大きさに」)

 

欧州連合(EU)域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇(=金利の上昇)が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。

EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。

(参考:日経新聞 2023.4.14「[FT]欧州住宅価格、四半期で15年以来の下落 ブームに幕」)

 

金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。

ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。

(参考:NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0%上昇 41年ぶり水準」)

 

そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。

これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。

(参考:野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定(日銀金融政策決定会合)」)

 

これによって、期間10年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと35などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。

 

変動金利が上がる可能性は?

今回の事実上の利上げは、期間10年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。

ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。

 

というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。

長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。

 

なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。

(参考:野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定(日銀金融政策決定会合)」)

 

もし、今回の利上げでも、現在の年率3%の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

なお、すでに変動金利で組んでいる人については、5年ルールという、当初5年間は、返済額が固定(ただし、増えた利息はあとで支払う)というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。

 

しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。

 

 

(2)これから川崎市多摩区の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した多摩区の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約1,000人減るそうです。

 

多摩区はこれから10年で約1,000人減る

川崎市多摩区の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

また、家を建てる30〜40代人口は、2020→30年の10年間で約8,000人も減る見通しです。

 

多摩区の30〜40代人口は、2020→30年で約8,000人減る

川崎市多摩区の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

つまり、これから買い手となる世代が1割以上も減るのです。

そのため、区外からの流入が続かなければ、今後は徐々に人気の低いエリアから影響が広がっていきそうです。

 

結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、川崎市多摩区の土地価格は、

  • 新型コロナ以降も、駅近エリアで上昇、郊外では下落、という二極化が進んでいる
  • 今後は、異次元緩和の終了による金利上昇リスクや、人口減少が進むため、現在の二極化がさらに厳しくなっていきそう

と言えるでしょう。

 

売るなら:低金利の今がチャンス

多摩区の土地価格は、すでに駅近エリアと郊外とで二極化が進んでいます。

現在はまだ低金利ということもあって、郊外でもそれほど下落していない状況ですが、異次元緩和が終了し、金利が上昇してくると、価格への影響はさらに大きくなりますので、今の低金利がチャンスと言えるでしょう。

 

こんなに違うの?公示地価と実勢価格

この記事では、公示地価をもとに土地価格の動きについて解説してきましたが、実際の取引では、はるかに高い価格、または安い価格で取引される場合があります。

 

例えば、多摩区の「生田(いくた)」という地区があります。

 

この地区の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:62万円/坪
  • 実際の取引:40〜110万円/坪

なんと、公示地価の約0.6〜1.8倍で取引されていました。

 

【川崎市多摩区生田の公示地価】

川崎市多摩区の公示地価

  • 生田駅から600mの距離、徒歩約8分(1分=80m)
  • 189,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =62万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【川崎市多摩区生田の土地取引(過去2年間)】

川崎市多摩区の土地取引

  • 生田駅から徒歩7〜10分のエリアで、40〜110万円/坪で取引されている
  • 公示地価、実際の取引ともに「第1種低層住居専用地域」という、似たような街並みのエリア

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか?

その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。

 

不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、

  1. 自社でどれだけ取引情報を持っているか
  2. どれだけ買い手のリストを持っているか?

で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。

 

持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる

査定額が違うイメージ

 

*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています

(2022年実績:売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 = 11.4%)

 

また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、

  1. どれだけの評価額になるのか?
  2. どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか?

を知ることができます。

 

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買うなら:低金利なのでチャンスだけれど、、、

本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。

なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。

 

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不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

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非公開物件の理由

 

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