川崎市多摩区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

川崎市多摩区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

川崎市多摩区神奈川県

(画像出典:wikimedia commons 多摩に, 京王駅前通り)

 

この記事では川崎市多摩区の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動き
  3. 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、川崎市多摩区の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
公)川崎市多摩区登戸字丁耕地1530番14向ヶ丘遊園(700)108.65.8%39.4%
公)川崎市多摩区登戸字庚耕地2736番5向ヶ丘遊園(0)280.26.1%38.3%
公)川崎市多摩区登戸新町52番3登戸(700)128.44.6%36.5%
公)川崎市多摩区宿河原2-20-24向ヶ丘遊園(700)112.97.5%35.2%
基)川崎市多摩区登戸字庚耕地2736番5向ヶ丘遊園(0)278.92.7%34.3%
基)川崎市多摩区登戸字甲耕地149番2登戸(1500)992.4%32.2%
基)川崎市多摩区登戸字己耕地2662番2向ヶ丘遊園(230)193.12.8%27.7%
公)川崎市多摩区宿河原1-17-30宿河原(500)93.44.4%24.7%
公)川崎市多摩区菅5-12-16京王稲田堤(450)89.45.9%23.2%
公)川崎市多摩区生田3-9-3中野島(1300)77.23.5%22.5%
公)川崎市多摩区中野島6-25-10中野島(120)117.54.7%22.3%
公)川崎市多摩区宿河原3-17-13宿河原(500)103.34.3%21.3%
公)川崎市多摩区宿河原7-3-30久地(1000)95.72.8%20.3%
公)川崎市多摩区菅北浦2-8-2稲田堤(600)87.54.7%19.9%
公)川崎市多摩区宿河原6-39-3久地(500)973.2%19.0%
基)川崎市多摩区宿河原7-3-30久地(1000)95.71.4%18.9%
公)川崎市多摩区菅2-3-5稲田堤(130)141.25.2%18.6%
公)川崎市多摩区枡形2-14-7向ヶ丘遊園(1300)75.64.6%18.0%
基)川崎市多摩区堰3-6-6久地(200)103.60.0%17.6%
公)川崎市多摩区西生田3-9-26読売ランド前(0)1343.6%17.0%
基)川崎市多摩区菅2-20-37京王稲田堤(500)85.82.0%15.6%
公)川崎市多摩区菅城下15-11京王稲田堤(900)76.63.6%15.4%
公)川崎市多摩区生田1-10-14中野島(1000)952.9%15.2%
公)川崎市多摩区菅稲田堤3-5-35稲田堤(650)85.52.0%14.6%
基)川崎市多摩区生田7-8-6生田(60)139.30.0%13.1%
基)川崎市多摩区中野島5-7-18中野島(800)86.50.0%12.9%
公)川崎市多摩区菅馬場2-4-45稲田堤(1100)73.62.8%11.5%
公)川崎市多摩区枡形5-23-6生田(1300)67.30.5%9.1%
基)川崎市多摩区西生田4-9-12読売ランド前(450)69.60.0%5.5%
公)川崎市多摩区西生田3-3-4読売ランド前(350)72.90.5%5.2%
公)川崎市多摩区栗谷3-24-15生田(600)79.90.8%5.2%
基)川崎市多摩区栗谷3-24-15生田(600)79.50.0%4.8%
公)川崎市多摩区生田6-7-4生田(500)74.90.0%3.2%
公)川崎市多摩区三田3丁目3番2生田(950)700.0%2.9%
公)川崎市多摩区三田1丁目17番6外生田(500)78.90.4%2.6%
公)川崎市多摩区生田8-16-3生田(600)62.40.0%2.2%
公)川崎市多摩区東三田2-11-10向ヶ丘遊園(1600)59.70.0%1.7%
基)川崎市多摩区三田3丁目3番2生田(950)69.6-0.5%1.4%
公)川崎市多摩区菅仙谷3-8-3京王稲田堤(1400)60.70.0%0.0%
公)川崎市多摩区菅仙谷2-30-4京王稲田堤(1100)59.1-0.6%-0.6%
基)川崎市多摩区長尾6-22-8久地(1400)60.7-1.6%-1.6%
公)川崎市多摩区長沢4-18-2生田(2500)49.80.0%-1.9%
基)川崎市多摩区南生田7-22-6生田(1300)55.8-2.3%-2.3%
基)川崎市多摩区菅馬場3-6-5稲田堤(1700)56.8-1.7%-3.9%
基)川崎市多摩区東生田3-1-33向ヶ丘遊園(1500)53.5-2.4%-5.3%
公)川崎市多摩区南生田1-16-10読売ランド前(1100)57.8-0.6%-5.4%
公)川崎市多摩区生田5-22-4生田(1200)56.8-0.6%-6.0%
公)川崎市多摩区長沢1-16-6生田(1700)58.4
公)川崎市多摩区布田17-23中野島(600)92.1
公)川崎市多摩区登戸字乙耕地347番3登戸(1400)98
公)川崎市多摩区生田1-24-10中野島(750)77.22.6%
公)川崎市多摩区長尾1-8-15宿河原(900)74.62.7%
公)川崎市多摩区南生田4-16-9生田(2200)57.1-0.6%
公)川崎市多摩区菅北浦4-8-10京王稲田堤(1300)61.10.0%
公)川崎市多摩区枡形6-22-7向ヶ丘遊園(1000)62.71.6%
基)川崎市多摩区菅稲田堤3-5-35稲田堤(650)85.1
基)川崎市多摩区登戸字辛耕地3122番1登戸(450)127.12.1%
基)川崎市多摩区宿河原2-42-10向ヶ丘遊園(1000)105.91.6%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測できるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

の参考になる情報が、すごく少ないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

このサイトでは、47都道府県・500以上の市区町村について、5万地点の公示地価と基準地価のここ数年の動きと、人口やいろいろな経済データを見ながら記事を作ってきました。

 

そのため、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、川崎市多摩区で土地価格が強いエリアの特徴とは?

この7年間の川崎市多摩区の公示地価を見ると、神奈川県全体が1.8%のプラスだったのに対して、プラス11.6%とかなり大きく上昇してきました。

 

川崎市多摩区の公示地価の推移

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりなのか?

実際に地価マップで、過去7年間の上昇率を確認してみましょう。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

ご覧の通り、北側の南武線周辺では大きく上昇していますが、山際の郊外エリアでは下落地点もあり、狭い地域の中でも二極化しているようです。

 

なぜ、川崎市多摩区ではこれほど上昇しているのか?

その最も大きな理由は、金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

 

それに加えて、都心への通勤需要や、高齢化が進んでいる郊外から買い物にも外出にも便利な駅近のマンションを購入する共働き世帯やシニア層が増えました。

そのため、駅近エリアのマンションに人気が集中してきたのです。

 

なぜ郊外では土地価格が上がりにくいのか?

ですが、住宅を建てる件数が増えているわけではありません。

 

過去30年間の神奈川県の新築の着工戸数(持ち家、分譲マンションのみ)を調べてみると、一貫して下落傾向にあります。

働く人が減っているため、そもそも家を持とうとしている人が、かなり減っているのです。

 

(ピンクの線)家を買う人は、この10年で7万戸→4万戸へ

神奈川県の新設着工住宅戸数

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

そのため、駅から離れた郊外のエリアでは、あまり需要がなく、それほど上昇していないんですね。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

神奈川県内の住宅地では、今のところ影響が少ない

国土交通省が3ヶ月に1回、全国の100地区の土地価格の動きについて、報告書を作成しています(「地価LOOKレポート」)。

神奈川県の住宅地を見てみると、緊急事態宣言が出される前までは上昇傾向にありましたが、その後はほぼ横ばいで推移していました。

 

行政区

地区名

20年1月→4月

4月→7月

7月→10月

10月→21年1月

横浜市都筑区

センター南

→(0%)

→(0%)

→(0%)

↑(0〜+3%)

川崎市麻生区

新百合ヶ丘

→(0%)

→(0%)

→(0%)

↑(0〜+3%)

(参考:国土交通省「地価LOOKレポート」)

 

横浜市の商業地である元町では、外国人観光客の激減や、飲食店の時短要請などの影響もあって、下落が続いていますが、住宅地においては、それほど影響は出ていないようです。

 

すでに赤字の企業はリストラモードへ

しかし、このような不透明な状況のため、赤字企業では、希望退職の募集が増えています。コロナ前の2019年は約1.1万人だったのが、1.8万人にまで増えています。

(参考:「上場企業「早期・希望退職」募集、20年は2.6倍に急増 コロナ禍で赤字リストラ目立つ」)

 

このことからも、今後は住宅の買い手が少しずつ減っていくことが予想されますので、よほど人気のエリアでなければ、土地価格は横ばい、ないしは下落が始まるかもしれません。

 

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいます。

倒産した銀行に預けている預金は、1千万円までしか保護されないため(ペイオフと呼ばれる制度で、2005年に法律が作られました)、大混乱となります。

そのため、この低金利をいつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。

9月16日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。

 

16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。

(中略)

地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。

(参考:毎日新聞「菅首相、地銀再編の環境整備を指示 超低金利受け地銀7割が赤字・減益」)

 

「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。

 

また、銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

そうすると、金利が上昇します(高い金利でないと、投資家が買いたがらなくなる)ので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、特に売却を考えている人は、金利上昇による不動産価格の下落に備えて、早めに準備をした方がいいでしょう。

 

 

(2)これから川崎市多摩区の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した川崎市多摩区の人口の見通しによると、2020→30年までに1,100人減少するようです。

 

川崎市多摩区は2020→30年までに1,100人減少

川崎市多摩区の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

また、家を買う中心年代である20〜40代の人口は、2020→30年までに10,900人以上減る見通しです。

 

川崎市多摩区の20〜40代人口は、2020→30年までに10,900人減少

川崎市多摩区の20〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

ということは、今よりも買い手が1割以上減るということです。

そのため、よほど人気が集中していないと、土地価格もなかなか上がりにくくなるでしょう。

 

結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、川崎市多摩区の土地価格は、

  • 金利低下で同じ返済額でも高い物件を買えるようになったため、駅近を中心に土地価格は上昇している
  • 新型コロナが長期化することで、商業地にある店舗の多くが閉店する可能性が高い
  • 今後は、買い手となる人口の減少が進むので、土地価格は上がりにくくなる

と言えるでしょう。

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がチャンス?

坪100万円以上するエリアが多いので、今払っている家賃と比較して考えるべきでしょう。

 

例えば、坪100万円ぐらいの土地であれば、30坪で3,000万円になります。

仮に数年で1割下げたとして300万円安くなる計算ですから、「その間の家賃と比べてどうか?」で考えるべきでしょうね。

 

異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買った方がいい場合もあります。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の不動産会社だけが取り扱っています。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

タウンライフ

 

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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の2つの美味しいところが狙えるでしょう。

 

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

都心への通勤需要もあって駅近エリアを中心に上昇していきた川崎市多摩区ですが、住宅地の土地価格に最も影響を与えてきたのはこの超低金利です。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、多摩区の「生田(いくた)」という地区があります。

 

この地区の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:62万円/坪
  • 実際の取引:40〜110万円/坪

なんと、公示地価の約0.6〜1.8倍で取引されていました。

 

【川崎市多摩区生田の公示地価】

川崎市多摩区の公示地価

  • 生田駅から600mの距離、徒歩約8分(1分=80m)
  • 189,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =62万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【川崎市多摩区生田の土地取引(過去2年間)】

川崎市多摩区の土地取引

  • 生田駅から徒歩7〜10分のエリアで、40〜110万円/坪で取引されている
  • 公示地価、実際の取引ともに「第1種低層住居専用地域」という、似たような街並みのエリア

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
神奈川県川崎市中原区木月136万円160〜240万円1.18〜1.76倍
神奈川県相模原市緑区東橋本70万円17〜140万円0.24〜2倍
神奈川県藤沢市本鵠沼70万円58〜96万円0.83〜1.37倍
神奈川県茅ヶ崎市小和田68万円38〜120万円0.56〜1.76倍
神奈川県平塚市北金目29万円18〜35万円0.62〜1.21倍
神奈川県大和市中央林間85万円12〜130万円0.14〜1.53倍
神奈川県厚木市恩名58万円30〜100万円0.52〜1.72倍
神奈川県小田原市飯泉30万円24〜37万円0.8〜1.23倍
神奈川県鎌倉市材木座71万円4.6〜92万円0.06〜1.3倍
神奈川県秦野市南矢名27万円5.3〜31万円0.2〜1.15倍
神奈川県座間市相模が丘62万円58〜84万円0.94〜1.35倍
神奈川県海老名市河原口61万円74〜100万円1.21〜1.64倍
神奈川県伊勢原市伊勢原43万円56〜57万円1.3〜1.33倍
神奈川県綾瀬市小園45万円29〜53万円0.64〜1.18倍
神奈川県横浜市鶴見区豊岡町115万円200〜210万円1.74〜1.83倍
神奈川県横浜市神奈川区松見町85万円74〜150万円0.87〜1.76倍
神奈川県横浜市西区久保町80万円25〜98万円0.31〜1.23倍
神奈川県横浜市中区山手町213万円110〜270万円0.52〜1.27倍
神奈川県横浜市南区大岡115万円200〜210万円1.74〜1.83倍
神奈川県横浜市保土ケ谷区岩井町66万円20〜130万円0.3〜1.97倍
神奈川県横浜市磯子区洋光台64万円56〜98万円0.88〜1.53倍
神奈川県横浜市金沢区釜利谷東54万円32〜88万円0.59〜1.63倍
神奈川県横浜市港北区箕輪町103万円110〜180万円1.07〜1.75倍
神奈川県横浜市戸塚区品濃町89万円110〜140万円1.24〜1.57倍
神奈川県横浜市港南区大久保57万円200〜210万円3.51〜3.68倍
神奈川県横浜市旭区鶴ケ峰64万円97〜130万円1.52〜2.03倍
神奈川県横浜市緑区長津田68万円120〜130万円1.76〜1.91倍
神奈川県横浜市瀬谷区東野60万円56〜97万円0.93〜1.62倍
神奈川県横浜市栄区笠間74万円12〜87万円0.16〜1.18倍
神奈川県横浜市泉区和泉中央南73万円59〜95万円0.81〜1.3倍
神奈川県横浜市青葉区美しが丘97万円61〜120万円0.63〜1.24倍
神奈川県横浜市都筑区牛久保93万円110万円1.18倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

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参考データ

川崎市多摩区の土地取引

こちらのデータは、実際に土地取引をした人に対して、国土交通省がアンケートを行い、回収した分を掲載しています。

ただし、回収率は地域によって異なりますが、だいたい10〜20%程度のため、実際にはこのデータの5〜10倍の取引がありますので、あくまで参考とした方がいいでしょう。

 

*2019年7月〜2020年6月の土地取引のみ

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名坪単価(万円)取引総額(万円)面積(平米)最寄駅駅距離(分)都市計画
150200045久地6近隣商業
120260070久地91中住専
寺尾台713300155読売ランド前91低住専
宿河原3711000940久地62種住居
宿河原838400340久地62種住居
宿河原1203700105宿河原8準住居
宿河原110320095宿河原101種住居
宿河原140150035宿河原61中住専
宿河原1206800185登戸91種住居
宿河原11013000370登戸81中住専
宿河原923200115登戸82種住居
642400125京王稲田堤11準住居
菅稲田堤170400080稲田堤41種住居
菅稲田堤52120075稲田堤111中住専
菅稲田堤948500300稲田堤51中住専
菅稲田堤78240001000京王稲田堤71中住専
菅城下924300155京王稲田堤111中住専
菅仙谷812500100京王稲田堤131低住専
菅仙谷742500110京王稲田堤131低住専
菅仙谷812800115京王稲田堤111低住専
生田402100170生田(神奈川)71低住専
西生田251800230読売ランド前71低住専
西生田201300220読売ランド前61低住専
中野島683900190中野島141中住専
中野島200320050中野島21中住専
長沢251300165生田(神奈川)201低住専
長沢524400280生田(神奈川)211低住専
長沢485200360読売ランド前30分-60分1低住専
長尾685200250向ケ丘遊園141種住居
長尾120300080向ケ丘遊園111種住居
長尾0.41100810宿河原181低住専
登戸57140080向ケ丘遊園4近隣商業
登戸30020000220向ケ丘遊園4商業
登戸130270070向ケ丘遊園161中住専
登戸230450065登戸4近隣商業
登戸2007200115登戸2商業
登戸1105900175登戸81種住居
登戸81270001100登戸81種住居
登戸150380085登戸121中住専
登戸新町180460085登戸111中住専
東生田586600380向ケ丘遊園6準住居
東生田632600135向ケ丘遊園191低住専
南生田482100145生田(神奈川)191低住専
南生田412200180生田(神奈川)161低住専
布田110320095中野島71中住専
枡形83240095向ケ丘遊園81種住居

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

 

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