北九州市小倉南区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

北九州市小倉南区福岡県

(アイキャッチ画像出典:ウィキペディア 大山顕, 徳力ス

 

この記事では北九州市小倉南区の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)(※1)

 

 

1、北九州市小倉南区の公示地価、基準地価の一覧

(1)公示地価(2023.1.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
北九州市小倉南区津田新町4-2-15下曽根(1200)19.83.3%7.3%
北九州市小倉南区富士見1-5-35モノレール城野(400)34.72.9%8.8%
北九州市小倉南区上葛原2-17-1安部山公園(900)36.32.8%8.9%
北九州市小倉南区企救丘2-14-20企救丘(150)29.92.6%6.8%
北九州市小倉南区若園2-8-25城野(1000)25.32.5%8.8%
北九州市小倉南区守恒4-10-4守恒(900)27.12.5%10.4%
北九州市小倉南区長尾5-11-14徳力嵐山口(800)17.52.3%6.2%
北九州市小倉南区徳力2-5-14徳力公団前(320)31.81.9%4.9%
北九州市小倉南区下曽根3-13-17下曽根(600)21.81.8%4.3%
北九州市小倉南区徳力6-7-3徳力嵐山口(150)27.71.7%6.9%
北九州市小倉南区田原新町2-5-26下曽根(450)32.91.0%1.6%
北九州市小倉南区徳力4-8-8徳力嵐山口(450)21.10.8%3.2%
北九州市小倉南区八重洲町14-14北方(2000)17.60.8%0.9%
北九州市小倉南区上吉田2-15-4下曽根(3800)13.30.8%-0.7%
北九州市小倉南区湯川新町4-18-25安部山公園(700)19.40.7%1.6%
北九州市小倉南区津田1-2-28下曽根(1400)26.40.6%2.0%
北九州市小倉南区吉田にれの木坂1-14-3下曽根(3200)16.40.6%1.2%
北九州市小倉南区東貫1-10-21下曽根(1400)19.90.5%1.3%
北九州市小倉南区湯川4-12-13安部山公園(500)21.60.5%2.2%
北九州市小倉南区徳吉東5-11-5徳力嵐山口(1600)150.4%0.2%
北九州市小倉南区湯川新町1-17-11安部山公園(1200)17.10.4%3.2%
北九州市小倉南区舞ヶ丘3-6-5石田(2300)17.30.4%1.6%
北九州市小倉南区葛原東3-14-3下曽根(1400)25.50.3%1.8%
北九州市小倉南区朽網西1-5-12朽網(1100)170.2%0.2%
北九州市小倉南区下城野3-4-9北方(750)17.10.2%0.2%
北九州市小倉南区朽網東5-7-21朽網(1600)15.80.0%-0.2%
北九州市小倉南区津田南町10-23下曽根(2500)14.50.0%-0.2%
北九州市小倉南区志井鷹羽台19-5志井(800)13.30.0%-1.0%
北九州市小倉南区葛原本町3-14-16安部山公園(2600)16.3-0.2%-0.6%
北九州市小倉南区沼緑町4-4-17下曽根(2200)13.9-0.5%-3.0%
北九州市小倉南区石田南2-18-13石田(700)11-0.6%-0.6%
北九州市小倉南区大字山本字八ヶ瀬286番3徳力嵐山口(2500)9.7-0.7%-2.0%
北九州市小倉南区曽根新田南2-2-21下曽根(2800)8-0.8%-3.2%

 

(2)基準地価(2023.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
北九州市小倉南区上貫2-8-2下曽根( 2200)193.4%5.1%
北九州市小倉南区大字朽網字草見3914番10朽網( 2200)8.43.2%11.4%
北九州市小倉南区若園2-8-25城野( 1000)25.72.5%9.7%
北九州市小倉南区徳力新町1-20-28守恒( 750)27.62.2%7.7%
北九州市小倉南区田原新町3-4-28下曽根( 750)25.62.0%
北九州市小倉南区下曽根3-4-23下曽根( 100)29.51.6%
北九州市小倉南区守恒本町3-1-3守恒( 200)45.51.5%6.2%
北九州市小倉南区守恒本町2-2-11守恒( 250)49.51.4%6.4%
北九州市小倉南区中曽根4-21-11下曽根( 1500)17.81.3%2.7%
北九州市小倉南区横代北町4-15-6石田( 1000)16.91.0%1.4%
北九州市小倉南区葛原4-8-17安部山公園( 1500)17.80.9%1.7%
北九州市小倉南区志井2-8-8モノレール志井( 450)18.80.9%3.8%
北九州市小倉南区星和台2-8-23守恒( 1400)30.70.6%8.6%
北九州市小倉南区長行西5-9-19徳力嵐山口( 2300)15.40.6%1.3%
北九州市小倉南区石田町11-2石田( 750)16.20.6%1.0%
北九州市小倉南区企救丘1-5-19企救丘( 800)300.6%8.9%
北九州市小倉南区中吉田4-3-5下曽根( 3000)14.20.5%0.7%
北九州市小倉南区横代北町2-7-18安部山公園( 870)21.60.5%1.1%
北九州市小倉南区蒲生4-4-32守恒( 1500)14.50.5%0.7%
北九州市小倉南区沼本町1-6-32下曽根( 2200)16.10.4%0.2%
北九州市小倉南区朽網西2-19-21朽網( 1000)15.90.2%0.2%
北九州市小倉南区朽網西4-12-6朽網( 550)16.70.2%0.2%
北九州市小倉南区湯川1-6-5安部山公園( 550)28.40.0%0.0%
北九州市小倉南区貫弥生が丘2-10-15下曽根( 4000)14.40.0%-0.9%
北九州市小倉南区大字木下字西ノ谷633番5外石原町( 900)7.7-0.8%-2.5%

 

途中ですが、この記事の説明を

どうも、このサイトの運営者のゴトウです。

この記事では、「あなたの(気になっている)不動産が、これからどうなるのか?」が分かるように、解説をしていきます。

 

とても不思議に思うのですが、

不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、

参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか?

 

例えば、年に3回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。

ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、1番大きく上昇した場所ぐらいです。

 

もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。

これでは、あなたの(気になっている)不動産が、これから上がるのか?下がるのか?の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。

最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた(もっといい物件を探せた)のに、、、なんてことも。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。

そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。

 

それでは参りましょう。

 

2、北九州市小倉南区の土地価格の動き

北九州市小倉南区の土地価格は、この1年間で、住宅地で+0.8%、商業地で+1.4%と、回復傾向にありました。

また、2018→2023年の5年間で見ると、住宅地で+2.1%。商業地で+3.9%と、新型コロナ以降に上昇が目立ちますね。

 

北九州市小倉南区の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

5年間の変化率(2018→2023年)

変化率:赤紫(+50%以上)>ピンク色(+30〜49.9%)>オレンジ色(+10〜29.9%)>緑色(0〜+9.9%)>青色(-0.1〜 -9.9%)>茶色(-10%以下)

 

駅周辺や、ショッピングモールの周辺で特に大きく上昇していました。

その一方で、駅から離れたエリアでは、下落も目立っていますね。

 

なぜ、駅周辺だけが、大きく上昇しているのか?

その理由は、住宅価格の上昇です。

特に新型コロナ以降、インフレによって建築費が2〜3割上昇しているため、新築マンション・戸建てともに、価格が跳ね上がっているのです。

 

マンションの建築費

マンションの建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

木造戸建ての建築費

木造の建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

そのため、新築が高くて手が出せない人が、中古マンション・戸建ての購入に流れた結果、福岡県内の中古マンション・中古戸建ての価格も上昇しています。

2018〜23年で、中古戸建てで15.6%、中古マンションでは、なんと21.5%も上昇しているのです。

 

福岡県の中古マンション・中古戸建ての価格

(参考:東日本不動産流通機構)

 

ただし、小倉南区では、人口が既に減少傾向にありますので、買い手は、駅やショップングモールに近いなどの、一部の人気エリアに集中してしまいます。

そのため、駅から離れたエリアでは、買い手がつきにくく、土地価格の下落が進んでいるわけです。

 

3、これからどうなるのか?

ここからは、北九州市小倉南区の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

(1)そろそろ金利が上がりそう

日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、7割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。

 

ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか?

実は、10年〜30年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。

 

国際金利推移 202306

(参考:財務省

 

これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと35などの固定金利は上昇を始めています。

 

なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。

例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、1年間で5%も引き上げました。

ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約1年間で3.5%も引き上げています。

 

その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。

アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅(-1.7%)がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。

(参考:NHK 2023.5.19「アメリカ 4月の中古住宅価格 下落幅 約11年ぶりの大きさに」)

 

欧州連合(EU)域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇(=金利の上昇)が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。

EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。

(参考:日経新聞 2023.4.14「[FT]欧州住宅価格、四半期で15年以来の下落 ブームに幕」)

 

金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。

ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。

(参考:NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0%上昇 41年ぶり水準」)

 

そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。

これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。

(参考:野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定(日銀金融政策決定会合)」)

 

これによって、期間10年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと35などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。

 

変動金利が上がる可能性は?

今回の事実上の利上げは、期間10年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。

ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。

 

というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。

長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。

 

なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。

(参考:野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定(日銀金融政策決定会合)」)

 

もし、今回の利上げでも、現在の年率3%の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

なお、すでに変動金利で組んでいる人については、5年ルールという、当初5年間は、返済額が固定(ただし、増えた利息はあとで支払う)というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。

 

しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。

 

 

 

(2)これから北九州市小倉南区の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した北九州市小倉南区の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口が約1.2万人減少するそうです。

これまでも減少傾向にありましたが、さらに加速していきます。

 

小倉南区はこれから10年で人口が約1.2万人減る

北九州市小倉南区の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

さらに、家を建てる中心年代の30〜40代人口は、2025→35年の10年間で約6,000人減る見通しです。

 

小倉南区の30〜40代人口は、これから10年で約6,000人減る

北九州市小倉南区の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そのため、駅周辺などの人気エリアでは、影響は小さそうですが、駅から離れた戸建てエリアでは、さらに買い手がつきにくくなっていきそうです。

 

結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、北九州市小倉南区の土地価格は、

  • 建築費の上昇で住宅価格が上がっている中で、買い手がつきやすい駅やショッピングモールの周辺を中心に、土地価格の上昇が進んでいる
  • 今後は若い世代の人口減少がさらに進むため、駅から離れた戸建てエリアでは、長期的には、買い手がつきにくくなりそう
  • インフレや地銀の赤字など、低金利政策の副作用を解消するため、金利の引き上げが年内に起こる可能性が高い

と言えるでしょう。

 

買うなら:安く買うには工夫が必要

本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、ウッドショックによる建築費の高騰によって、家を建てるハードルが上がっています。

変動金利を選ぶ人が増えていますが、今後の金利上昇の可能性も考えると、むしろ、なるべく安く土地を探す方法を考えた方がいいかもしれません。

 

非公開物件=安い物件

また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:低金利の今がチャンス

北九州市小倉南区の土地価格は、新型コロナ以降は特に、インフレによる建築費の上昇によって、不動産価格が底上げされていますが、人口減少によって、郊外では買い手がつきにくくなっています。

 

今後はさらに、人口減少が加速しますし、金利が上がると、住宅ローンの利息負担も増えますので、ますます買い手のハードルが上がっていきます。

そのため、売却を検討しているのであれば、低金利の今のうちに、準備をした方がいいかもしれません。

 

公示地価を信じると損をする?

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、北九州市小倉南区内に「津田新町(つだしんまち)」という住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:18.5万円/坪
  • 実際の取引価格:30〜33万円/坪

なんと、公示地価の約1.6〜1.8倍で取引されていました。

 

【北九州市小倉南区津田新町の公示地価】

北九州市小倉南区の公示地価

  • 下曽根駅から1,200mの距離、徒歩約15分(1分=80m)
  • 56,200円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =18.5万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【北九州市小倉南区津田新町の土地取引(過去2年間)】

北九州市小倉南区の土地取引

  • 下曽根駅から徒歩12〜13分のエリアで、30〜33万円/坪で取引されている
  • 公示地価も取引も、ともに「第一種住居地域」と呼ばれる似たような街並みのエリア

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか?

その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。

 

不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、

  1. 自社でどれだけ取引情報を持っているか
  2. どれだけ買い手のリストを持っているか?

で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。

 

持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる

査定額が違うイメージ

 

*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています

(2022年実績:売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 = 11.4%)

 

また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、

  1. どれだけの評価額になるのか?
  2. どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか?

を知ることができます。

 

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※1 本記事では、いくつかのサービスのご紹介をしています。それぞれ、「イエウール(運営元 株式会社Speee)」「タウンライフ(運営元 タウンライフ株式会社)」の委託を受けて作成しております

 

 

 

 

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