北九州市小倉南区の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（アイキャッチ画像出典：ウィキペディア　大山顕,　徳力ス）

この記事では北九州市小倉南区の

の３点について解説しています。

１、北九州市小倉南区の公示地価、基準地価の一覧

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公：公示地価（2021.1.1現在）New!

*基：基準地価（2020.7.1現在）

２、過去７年間の北九州市小倉南区の土地価格の動き

この７年間で北九州市小倉南区の土地価格を見ると、福岡県の平均が４.７％上昇したのに対して、マイナス３.４％と逆に下げていました。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？

公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。

地価マップ：2013-20年の上昇率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

北九州モノレール沿線の徳力公団周辺の住宅地で上昇していますが、JR日豊線方面は下落傾向にありますね。

北九州市内では、小倉駅を中心とした商業エリアだけが盛り上がっており、そこから遠いエリアでは下落傾向にあります。

ですが、徳力公団周辺では、モノレールの利便性が高いため、マンション用地として事業者から人気があり、土地価格の上昇へとつながっているようです。

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。

日銀が国債を買い占めて、金利を下げた

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この８年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

なぜ北九州市では上がらないのか？

その一方で、北九州市全体では、小倉駅などの中心部の一部を除いて、下落傾向にあります。

その理由は３つあります。

①公共事業の減少で土地価格が下落した

１つは、公共事業の減少です。

福岡県の住宅地の公示地価は、公共事業が減るのに合わせて、下落を続けてきました。

特に1990年代の公共事業では、バイパスなどの大きな道路が作られました。

そして、公共事業が減ってきた2000年代に入ると、ショッピングセンターが郊外にたくさん作られ、郊外に家が建つようになり中心街の空洞化へとつながってしまったのです。

福岡県の公共事業は、この２０年で２分の１に減少

（参考：総務省統計局　行政投資実績）

車さえあれば、どこにでも家が建てられるようになったことで、わざわざ古い住宅地に家を買う必要がなくなりました。

しかも、この３０年で農家も約半分に減ったので、農地を手放す人も増えました。

そのため、土地価格が上がりにくくなってしまったのです。

②人口が減って、家を買う人が減った

２つ目が、人口の減少です。

家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろにすでにピークを打ち、福岡県ではこの１０年間で１０万人近く減少しています。

（参考：国土交通省　建築着工統計調査報告）

それに加えて、北九州市でも空き家が上昇しています。

2013年現在で空き家率は１４.３％。71,000戸も空き家があるのです。

すでに家は十分に余っている状況なんですね。

（出典：国土交通省　住宅・土地統計調査）

③福岡市に外国人観光客が増えて、雇用がそちらに移った

2013年９月に東京でオリンピックが開催されることになり、博多港のある福岡市には、韓国人を中心に外国人観光客数がかなり増えました。

これによって、福岡市での雇用が増え、周辺の都市から移り住む人が増えています。

北九州市でも、2013年以降は転入者よりも転出者の方が増え、毎年2,000以上も市外へと出ている状況です。

このように、

• 公共事業が減って、福岡市だけに仕事がある
• 家を建てる３０代人口が減っている
• 福岡市に若い人が移っている

という状況のため、市街地の中心部や、マンション用地として適した住宅地でしか金利低下の恩恵を受けていないんですね。

３、新型コロナの影響はどうなのか？

（２）新型コロナが長期化するとどうなる？

新型コロナ以降の、福岡県の住宅地の動向を見てみると、福岡市に近い市町村ほど、上昇率が高い傾向にありました。

福岡市の周辺ほど大きく上昇

（参考：国土交通省　地価公示）

今回のコロナで大きく影響を受けているのは、飲食店や観光業などのため、通販やIT企業の多い福岡市では、むしろ業績が伸びているところもあり、福岡市に近いエリアほど、通勤需要も衰えていないようです。

今後も収束までに時間がかかるのであれば、さらに買い手は減っていくと予想されますが、これまで下落傾向にあった人気の低いエリアほど、影響が広がりそうです。

４、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

そもそも、異次元緩和政策とは、国債の金利を下げるために、日銀が国債を買い占めることで実現させてきた政策でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで国債からの利息が減り、半数以上が赤字になっています。

金利低下で、赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

また、黒田総裁の任期である2023年までに、当初の目標である「年率２％で物価を上げること」は、達成できないこともわかってきました。

（参考：NHK「日銀 黒田総裁 今の任期中に2％の物価目標 達成困難に」）

つまり、2013〜2023年の１０年間で、

という状況になっているわけです。

そのため、黒田総裁の次の方が、この政策を続ける可能性は低いのではないかと予想されます。

目的を達成できずに、銀行が潰れて混乱してしまっては、意味がありませんからね。

実は、すでに異次元緩和をやめる準備に入っている

とはいうものの、「異次元緩和をやめます」と発表すれば、金利が一気に上がる可能性もありますから、日銀でも慎重に進めているように見えます。

なぜかと言うと、日銀の国債を買い占めるペースが、２０１８年頃からすでに減らしてきているからです。

日銀が国債を買い占める比率を減らしている

（参考：財務省　2021.6.24「国の債務管理の在り方に関する懇談会（参考資料２）」）

2021年現在、日銀が買い占めている比率は、期間１〜１０年の国債（赤色の線）で約６０％程度、期間１０年超の国債（灰色の線）で８.７％にまで下がっています。

このまま、買い占める量を減らしていけば、いずれ金利も徐々に上がっていくことになります。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

なお、金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、不動産価格は下落していきます。

そのため、特に売却を検討している人は、異次元緩和で低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。

（２）これから北九州市小倉南区の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した北九州市小倉南区の人口の見通しによると、2020→30年で10,800人減る見通しです。

北九州市小倉南区の人口は、2020→30年で10,800人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

さらに、家を買う中心年代である２０〜４０代はすでに減り始めており、2020→30年の１０年間で約11,000人減る見通しです。

家の買い手が、１割以上減るのです。

北九州市小倉南区の20〜40代人口は、2020→30年までに約11,000人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

そのため、買い手が今後は減っていくため、特に住宅地では、土地価格も今後は弱まると言えるでしょう。

結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、北九州市小倉南区の土地価格は、

と言えるでしょう。

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が30〜50万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、30坪でも900万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして90万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。

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売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

ここまで下落を続けてきた北九州市小倉南区ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、北九州市小倉南区内に「津田新町（つだしんまち）」という住宅地があります。

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

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