清瀬市の公示地価|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

清瀬市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

清瀬市 東京都

(画像出典:ウィキペディア Suikotei, 西友清瀬店(清瀬市元町))

 

この記事では清瀬市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)

 

 

1、清瀬市の土地価格

(1)公示地価(2024.1.1現在)NEW!

*変化率が空白:2019年のデータがない場合

住所または地番最寄駅(m)坪単価(万円)前年比5年前比
清瀬市下清戸5丁目869番7清瀬(2800)47.52.9%4.3%
清瀬市中里3丁目970番13外清瀬(1500)61.72.7%3.9%
清瀬市梅園2-1-14秋津(1400)62.42.7%3.8%
清瀬市旭が丘1丁目252番1清瀬(2800)50.82.7%
清瀬市野塩5丁目206番7秋津(630)64.72.6%4.8%
清瀬市中里1丁目721番33清瀬(1100)652.6%3.7%
清瀬市松山1-11-12清瀬(80)144.22.6%2.3%
清瀬市竹丘3-14-23清瀬(2300)52.82.6%3.9%
清瀬市松山1-12-15清瀬(270)93.12.5%2.9%
清瀬市中里6丁目528番21清瀬(2300)55.12.5%3.7%
清瀬市中清戸4丁目931番23清瀬(1700)56.42.4%3.0%
清瀬市中清戸5丁目83番174清瀬(1800)57.82.3%2.9%
清瀬市元町2-13-5清瀬(750)78.22.2%3.9%
清瀬市松山2-8-6清瀬(460)952.1%3.6%
清瀬市松山1-36-3清瀬(500)81.82.1%3.3%
清瀬市中清戸2丁目685番2清瀬(1200)68.32.0%3.5%
清瀬市中里2丁目642番20秋津(1600)56.81.8%1.8%
清瀬市下宿2丁目452番6外清瀬(4100)42.21.6%1.6%

 

(2)基準地価(2023.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
清瀬市松山3-26-1清瀬( 900)76.62.2%4.0%
清瀬市元町1-2-11清瀬( 0)155.12.2%2.6%
清瀬市中清戸二丁目636番34清瀬( 1500)62.72.2%3.3%
清瀬市松山2-8-6清瀬( 460)94.42.1%3.2%
清瀬市松山1-11-12清瀬( 80)142.92.1%1.6%
清瀬市野塩一丁目168番13秋津( 700)65.32.1%4.2%
清瀬市中里五丁目104番14清瀬( 2700)49.22.1%2.1%
清瀬市梅園3-17-3秋津( 820)66.32.0%3.1%
清瀬市中里三丁目1732番4外清瀬( 900)66.72.0%2.5%
清瀬市下清戸一丁目367番6清瀬( 2300)50.22.0%1.3%
清瀬市中清戸一丁目602番11清瀬( 900)71.31.9%3.3%
清瀬市中里四丁目701番38清瀬( 2000)49.81.3%0.0%

 

2、清瀬市で土地価格が強いエリアの特徴とは?

どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営者のゴトウです。

ここからは、「清瀬市の土地価格が大きく上昇してきた理由」をなるべくわかりやすく、読みやすく、解説していきますので、よろしくお付き合いください。

 

清瀬市の住宅地は、アベノミクスが始まった2013年以降、この9年間で5.8%上昇しました。

また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で0.3%のプラス商業地は横ばいでした。

 

清瀬市の公示地価

(出典:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

新型コロナ以降の2020〜22年の変化について、地図上に表示してみました。

 

コロナ後:2020-22年の変化率

変化率:赤色(5%以上)>オレンジ色(2〜4.9%)>緑色(0〜1.9%)>青色(-0.1〜 -1.9%)>紫色(-2%以下)

 

新型コロナ以降は、下落しているエリアは多いものの、下落幅は0.4〜1.2%程度と小さく、それほど影響が出ていたわけではありませんでした。

 

清瀬市の不動産価格の動き

新型コロナ以降、清瀬市に引っ越してくる人が増えています。

その理由は、①23区の不動産価格が上がりすぎたこと、②テレワークの普及、です。

 

実際、23区内では、昨年1年間で引っ越してくる人よりも、出ていく人の方が多い「転出超過」になっていました。

(参考:東京新聞、東京23区、初の「転出超過」 コロナ禍で「テレワーク移住」進む 2021年人口移動報告)

 

では、清瀬市ではどうかというと、コロナ前に比べて200人以上も引っ越してくる人が増えていました。

 

清瀬市の転入超過数

(参考:総務省 「住民基本台帳 移動報告」)

 

では、なぜ不動産価格が下落しているところが多いのか?

その理由は、農地の宅地化です。清瀬市は農地が多く残っており、新しい住宅地ができやすいエリアなため、古くからある住宅地を購入する必要がないためと考えられます。

 

3、これからどうなるのか?

ここからは、清瀬市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

(1)いよいよ金利上昇が本格化しそう

低金利によって、住宅ローンが組みやすい状況が続いていますが、2024年以降は、この環境がいよいよ変わってきそうです。

 

今年2024年3月19日に、日銀はこれまでのマイナス金利政策を解除し、政策金利を-0.1→+0.1%へ引き上げました。

政策金利の影響が大きいと言われる、変動型の住宅ローンも、4月は据え置きのところが大半ですが、今後さらに利上げが起これば、変動金利も上がっていくでしょう。

 

高額マンションをギリギリの住宅ローンで買っている人がやばい

変動金利の上昇によって、影響を受けそうなのが、ここのところ大きく上昇している駅近マンションです。

というのも、新築・中古マンションの購入者の75〜80%の人が、変動金利を利用しているからです。

 

新築・中古マンションの変動金利利用率

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

今までは、ネット銀行で申し込めば、0.2〜0.3%台という、かなり安い条件で住宅ローンを組めてきたわけですが、今後はこの条件が厳しくなってきます。

異次元緩和政策が始まる前の2012年ごろまでは、変動金利も1%前後でした。そのため、1%前後の水準にまで引き上げていくと予想されます。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

 

(2)2022年問題で、生産緑地が宅地に変わる

2022年問題をご存知でしょうか?

「都市部にある税金を優遇されていた農地(生産緑地)が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

 

生産緑地

(出典:ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi)

 

実は、この生産緑地は、東京が1番多いのです。

その面積は、約3,200ヘクタール、30坪の土地で約32万戸分にもなります。

 

東京の生産緑地の分布図:清瀬市は177ヘクタール

東京都の生産緑地の分布図

(参考:国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

特に清瀬市はこの影響が深刻です。

人口が7万人強の都市で、全国6位、7位の面積を持つ八王子市や町田市並みの生産緑地があるからです。

 

清瀬駅の北側や東側にある多くの農地がそれに当たります。

これらの全てが宅地になるわけではありませんが、その一部が宅地になるだけでもかなりの影響があるはずです。

 

実際、コロナ以降は清瀬市に引っ越してくる人が増えていますが、それでも不動産価格が下がっているところが多いのは、農地の宅地化が進んでいるからだと考えられます。

 

そして、この動きは、これからが本番なのです。

そのため、購入を検討している方は、分譲地の情報はマメに調べた方がいいでしょう。

逆に売却を検討している方は、早めに動いた方がいいかもしれませんね。

 

結論

というわけで、清瀬市の今後の土地価格は、

  • 新型コロナ以降は、①23区の不動産価格が上がりすぎたこと、②リモートワークで働く人が増え、広い家を求める人が増えていること、などの理由から、清瀬市に引っ越す人が増えている
  • その一方で、清瀬市は農地が多く残っており、その宅地化が進んでいるために不動産価格は下落しているところが多い
  • 今後は生産緑地の解禁によって、さらに宅地化が進む可能性が高く、駅から遠い住宅地ほど、影響を受けるだろう

と言えるでしょう。

 

買うなら:購入コストが上がっていくので、物件選びは慎重に

清瀬市の土地価格は、移住者が増えているため、住宅の需要も増え続けるものの、金利と建築費の上昇が始まるため、購入コストは上がっていきます。

そのため、ギリギリで住宅ローンを組むのはリスクが高いですし、物件選びを慎重にすべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:低金利の今が、高く売れる最後のチャンス

清瀬市の不動産価格は、変動金利の利用者増加と、移住者の増加を追い風に、上昇を続けてきました。

ですが、変動金利の利用率が8割に近づいている中で、給料も上がりにくい状況では、これ以上の値上げについてこれる人は少ないでしょう。

 

そのため、低金利の今が、高く売れる最後のチャンスかもしれません。

 

戸建ての売却は、不動産会社によって結果が変わる

土地の売却であれば、公示地価や基準地価が、一応の目安にはなります。

ですが、家を売るとなると、選ぶ不動産会社によって、結果が大きく変わってきます。

 

例えば、以前であれば、雨漏りやシロアリなどの被害があったとしても、きちんと調査しないまま、売買されることが普通でした。

その結果、「築20年だったら、建物の価値はほぼゼロ(だって税法上の耐用年数が22年だから)」みたいな評価が一般化していたのです。これでは、なかなか高く売れませんよね。

 

ですが、2018年に法律が改正されて、中古住宅の売買時には、

  1. ホームインスペクション(住宅の状態を診断すること)をするかどうかを選べること
  2. そして、行った場合には必ず説明をすること

の2点が義務付けられました。

 

ホームインスペクション

(参考:国土交通省 建物状況調査をしませんか?)

 

これによって、中古住宅の評価の仕方が大きく変わってきています。

雨漏れもシロアリもない物件であれば、たとえ築年数が古くても、建物の価値をきちんと評価されるようになってきているのです。

 

ですが、このような評価は、不動産会社によって変わってきます。マンションの取引が大半の会社もありますし、法律改正後に十分な取引経験がない会社もあるでしょう。

では、どうすれば、家を良い評価で売却できるのか?

 

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この記事を書いた人
ゴトウ

証券会社で12年間勤務。営業と店舗マーケティングに従事後、2018年から当サイト「イエ&ライフ」を運営しています。

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