（画像出典：ウィキペディア Suikotei, 西友清瀬店（清瀬市元町））
この記事では清瀬市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）
１、清瀬市の土地価格
（１）公示地価（2024.1.1現在）
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | ５年前比 |
|---|---|---|---|---|
| 清瀬市下清戸５丁目８６９番７ | 清瀬（2800） | 47.5 | 2.9% | 4.3% |
| 清瀬市中里３丁目９７０番１３外 | 清瀬（1500） | 61.7 | 2.7% | 3.9% |
| 清瀬市梅園２－１－１４ | 秋津（1400） | 62.4 | 2.7% | 3.8% |
| 清瀬市旭が丘１丁目２５２番１ | 清瀬（2800） | 50.8 | 2.7% | |
| 清瀬市野塩５丁目２０６番７ | 秋津（630） | 64.7 | 2.6% | 4.8% |
| 清瀬市中里１丁目７２１番３３ | 清瀬（1100） | 65 | 2.6% | 3.7% |
| 清瀬市松山１－１１－１２ | 清瀬（80） | 144.2 | 2.6% | 2.3% |
| 清瀬市竹丘３－１４－２３ | 清瀬（2300） | 52.8 | 2.6% | 3.9% |
| 清瀬市松山１－１２－１５ | 清瀬（270） | 93.1 | 2.5% | 2.9% |
| 清瀬市中里６丁目５２８番２１ | 清瀬（2300） | 55.1 | 2.5% | 3.7% |
| 清瀬市中清戸４丁目９３１番２３ | 清瀬（1700） | 56.4 | 2.4% | 3.0% |
| 清瀬市中清戸５丁目８３番１７４ | 清瀬（1800） | 57.8 | 2.3% | 2.9% |
| 清瀬市元町２－１３－５ | 清瀬（750） | 78.2 | 2.2% | 3.9% |
| 清瀬市松山２－８－６ | 清瀬（460） | 95 | 2.1% | 3.6% |
| 清瀬市松山１－３６－３ | 清瀬（500） | 81.8 | 2.1% | 3.3% |
| 清瀬市中清戸２丁目６８５番２ | 清瀬（1200） | 68.3 | 2.0% | 3.5% |
| 清瀬市中里２丁目６４２番２０ | 秋津（1600） | 56.8 | 1.8% | 1.8% |
| 清瀬市下宿２丁目４５２番６外 | 清瀬（4100） | 42.2 | 1.6% | 1.6% |
（２）基準地価（2024.7.1現在）更新
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | 2019年比 |
|---|---|---|---|---|
| 清瀬市元町１－２－１１ | 清瀬(0) | 159.4 | 2.8% | 4.3% |
| 清瀬市中清戸二丁目６３６番３４ | 清瀬(1500) | 64.4 | 2.6% | 5.4% |
| 清瀬市下清戸一丁目３６７番６ | 清瀬(2300) | 51.5 | 2.6% | 4.0% |
| 清瀬市松山３－２６－１ | 清瀬(900) | 78.5 | 2.6% | 5.8% |
| 清瀬市松山１－１１－１２ | 清瀬(80) | 146.5 | 2.5% | 3.5% |
| 清瀬市野塩一丁目１６８番１３ | 秋津(700) | 67.0 | 2.5% | 5.7% |
| 清瀬市梅園３－１７－３ | 秋津(820) | 68.0 | 2.5% | 5.1% |
| 清瀬市中清戸一丁目６０２番１１ | 清瀬(900) | 72.9 | 2.3% | 5.2% |
| 清瀬市松山２－８－６ | 清瀬(460) | 96.4 | 2.1% | 4.7% |
| 清瀬市中里五丁目１０４番１４ | 清瀬(2700) | 50.2 | 2.0% | 4.1% |
| 清瀬市中里四丁目７０１番３８ | 清瀬(2000) | 50.8 | 2.0% | 2.0% |
| 清瀬市中里三丁目１７３１番６外 | 清瀬(900) | 68.3 |
２、清瀬市で土地価格が強いエリアの特徴とは？
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営者のゴトウです。
ここからは、「清瀬市の土地価格が大きく上昇してきた理由」をなるべくわかりやすく、読みやすく、解説していきますので、よろしくお付き合いください。
清瀬市の住宅地は、アベノミクスが始まった2013年以降、この９年間で５.８%上昇しました。
また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で0.3%のプラス、商業地は横ばいでした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
新型コロナ以降の2020〜22年の変化について、地図上に表示してみました。
コロナ後：2020-22年の変化率
変化率：赤色（5%以上）＞オレンジ色（2〜4.9%）＞緑色（0〜1.9%）＞青色（-0.1〜 -1.9％）＞紫色（-2%以下）
新型コロナ以降は、下落しているエリアは多いものの、下落幅は0.4〜1.2%程度と小さく、それほど影響が出ていたわけではありませんでした。
清瀬市の不動産価格の動き
新型コロナ以降、清瀬市に引っ越してくる人が増えています。
その理由は、①２３区の不動産価格が上がりすぎたこと、②テレワークの普及、です。
実際、２３区内では、昨年１年間で引っ越してくる人よりも、出ていく人の方が多い「転出超過」になっていました。
（参考：東京新聞、東京23区、初の「転出超過」 コロナ禍で「テレワーク移住」進む 2021年人口移動報告）
では、清瀬市ではどうかというと、コロナ前に比べて200人以上も引っ越してくる人が増えていました。
では、なぜ不動産価格が下落しているところが多いのか？
その理由は、農地の宅地化です。清瀬市は農地が多く残っており、新しい住宅地ができやすいエリアなため、古くからある住宅地を購入する必要がないためと考えられます。
３、これからどうなるのか？
ここからは、清瀬市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）いよいよ金利上昇が本格化しそう
ここ２年ぐらいで、建築費も３割ぐらい上がっていますが、給料が上がりにくい中で、高い物件を買えていたのは、変動金利を選択することで、支払い負担を減らす人が増えていたからです。
ですが、今年3月に日銀がマイナス金利を解除し、7月には政策金利が0.25%にまで引き上げると発表されたことで、変動金利もこれから上がってきます。
そのため、これまでは変動金利を選ぶことで、何とか高い物件を買えていた人たちも、利息負担が上がってくるため、返済が苦しくなってくる人が増えるでしょう。
また、ギリギリの枠でローンを組もうとする人も減るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。
ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。
（２）2022年問題で、生産緑地が宅地に変わる
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、この生産緑地は、東京が１番多いのです。
その面積は、約3,200ヘクタール、３０坪の土地で約32万戸分にもなります。
東京の生産緑地の分布図：清瀬市は１７７ヘクタール
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
特に清瀬市はこの影響が深刻です。
人口が７万人強の都市で、全国６位、７位の面積を持つ八王子市や町田市並みの生産緑地があるからです。
清瀬駅の北側や東側にある多くの農地がそれに当たります。
これらの全てが宅地になるわけではありませんが、その一部が宅地になるだけでもかなりの影響があるはずです。
実際、コロナ以降は清瀬市に引っ越してくる人が増えていますが、それでも不動産価格が下がっているところが多いのは、農地の宅地化が進んでいるからだと考えられます。
そして、この動きは、これからが本番なのです。
そのため、購入を検討している方は、分譲地の情報はマメに調べた方がいいでしょう。
逆に売却を検討している方は、早めに動いた方がいいかもしれませんね。
結論
というわけで、清瀬市の今後の土地価格は、
- 新型コロナ以降は、①２３区の不動産価格が上がりすぎたこと、②リモートワークで働く人が増え、広い家を求める人が増えていること、などの理由から、清瀬市に引っ越す人が増えている
- その一方で、清瀬市は農地が多く残っており、その宅地化が進んでいるために不動産価格は下落しているところが多い
- 今後は生産緑地の解禁によって、さらに宅地化が進む可能性が高く、駅から遠い住宅地ほど、影響を受けるだろう
と言えるでしょう。
買うなら：購入コストが上がっていくので、物件選びは慎重に
清瀬市の土地価格は、移住者が増えているため、住宅の需要も増え続けるものの、金利と建築費の上昇が始まるため、購入コストは上がっていきます。
そのため、ギリギリで住宅ローンを組むのはリスクが高いですし、物件選びを慎重にすべきでしょう。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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売るなら：低金利の今が、高く売れる最後のチャンス
清瀬市の不動産価格は、変動金利の利用者増加と、移住者の増加を追い風に、上昇を続けてきました。
ですが、変動金利の利用率が８割に近づいている中で、給料も上がりにくい状況では、これ以上の値上げについてこれる人は少ないでしょう。
そのため、低金利の今が、高く売れる最後のチャンスかもしれません。
戸建ての売却は、不動産会社によって結果が変わる
土地の売却であれば、公示地価や基準地価が、一応の目安にはなります。
ですが、家を売るとなると、選ぶ不動産会社によって、結果が大きく変わってきます。
例えば、以前であれば、雨漏りやシロアリなどの被害があったとしても、きちんと調査しないまま、売買されることが普通でした。
その結果、「築20年だったら、建物の価値はほぼゼロ（だって税法上の耐用年数が22年だから）」みたいな評価が一般化していたのです。これでは、なかなか高く売れませんよね。
ですが、2018年に法律が改正されて、中古住宅の売買時には、
- ホームインスペクション（住宅の状態を診断すること）をするかどうかを選べること
- そして、行った場合には必ず説明をすること
の２点が義務付けられました。
これによって、中古住宅の評価の仕方が大きく変わってきています。
雨漏れもシロアリもない物件であれば、たとえ築年数が古くても、建物の価値をきちんと評価されるようになってきているのです。
ですが、このような評価は、不動産会社によって変わってきます。マンションの取引が大半の会社もありますし、法律改正後に十分な取引経験がない会社もあるでしょう。
では、どうすれば、家を良い評価で売却できるのか？
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