（画像出典：ウィキペディア Suikotei, 西友清瀬店（清瀬市元町））
この記事では清瀬市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、清瀬市の土地価格
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）NEW!
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）清瀬市梅園２丁目６７０番１０ | 秋津（1400） | 60.7 | 1.7% | 2.2% |
| 公）清瀬市野塩５丁目２０６番７ | 秋津（630） | 63 | 1.6% | 3.2% |
| 公）清瀬市下清戸５丁目８６９番７ | 清瀬（2800） | 46.2 | 1.4% | 1.4% |
| 公）清瀬市旭が丘１丁目２５２番１ | 清瀬（2800） | 49.5 | 1.4% | |
| 公）清瀬市元町２丁目５９２番１７ | 清瀬（750） | 76.6 | 1.3% | 2.7% |
| 公）清瀬市中里６丁目５２８番２１ | 清瀬（2300） | 53.8 | 1.2% | 1.9% |
| 公）清瀬市中清戸４丁目９３１番２３ | 清瀬（1700） | 55.1 | 1.2% | 1.8% |
| 公）清瀬市中清戸５丁目８３番１７４ | 清瀬（1800） | 56.4 | 1.2% | 1.8% |
| 公）清瀬市中里３丁目９７０番１３外 | 清瀬（1500） | 60.1 | 1.1% | 2.2% |
| 公）清瀬市松山２丁目９７７番３１外 | 清瀬（460） | 93.1 | 1.1% | 2.2% |
| 公）清瀬市中里１丁目７２１番３３ | 清瀬（1100） | 63.4 | 1.1% | 1.6% |
| 公）清瀬市中清戸２丁目６８５番２ | 清瀬（1200） | 67 | 1.0% | 2.0% |
| 公）清瀬市松山１丁目１００９番３８ | 清瀬（500） | 80.2 | 0.8% | 2.1% |
| 公）清瀬市下宿２丁目４５２番６外 | 清瀬（4100） | 41.6 | 0.8% | 0.8% |
| 公）清瀬市松山１丁目９８５番２ | 清瀬（270） | 90.8 | 0.7% | 1.5% |
| 公）清瀬市松山１丁目９９７番４ | 清瀬（80） | 140.6 | 0.7% | 0.5% |
| 公）清瀬市竹丘３丁目１５２３番２６外 | 清瀬（2300） | 51.5 | 0.6% | 2.0% |
| 公）清瀬市中里２丁目６４２番２０ | 秋津（1600） | 55.8 | 0.6% | 0.6% |
| 基）清瀬市中里五丁目１０４番１４ | 清瀬（2700） | 48.2 | 1.4% | 0.0% |
| 基）清瀬市中清戸二丁目６３６番３４ | 清瀬（1500） | 61.4 | 1.1% | 1.1% |
| 基）清瀬市野塩一丁目１６８番１３ | 秋津（700） | 64 | 1.0% | 2.1% |
| 基）清瀬市梅園三丁目１６１０番１０ | 秋津（820） | 65 | 1.0% | 1.0% |
| 基）清瀬市中里三丁目１７３２番４外 | 清瀬（900） | 65.3 | 1.0% | 0.5% |
| 基）清瀬市中清戸一丁目６０２番１１ | 清瀬（900） | 70 | 1.0% | 1.4% |
| 基）清瀬市松山三丁目１２８３番５７外 | 清瀬（900） | 74.9 | 0.9% | 1.8% |
| 基）清瀬市松山二丁目９７７番３１外 | 清瀬（460） | 92.4 | 0.7% | 1.1% |
| 基）清瀬市下清戸一丁目３６７番６ | 清瀬（2300） | 49.2 | 0.7% | -0.7% |
| 基）清瀬市松山一丁目９９７番４ | 清瀬（80） | 139.9 | 0.2% | -0.5% |
| 基）清瀬市元町一丁目２番 | 清瀬（0） | 151.8 | 0.2% | 0.4% |
| 基）清瀬市中里四丁目７０１番３８ | 清瀬（2000） | 49.2 | 0.0% | -1.3% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、清瀬市で土地価格が強いエリアの特徴とは？
清瀬市の住宅地は、アベノミクスが始まった2013年以降、この９年間で５.８%上昇しました。
また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で0.3%のプラス、商業地は横ばいでした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
新型コロナ以降の2020〜22年の変化について、地図上に表示してみました。
コロナ後：2020-22年の変化率
変化率：赤色（5%以上）＞オレンジ色（2〜4.9%）＞緑色（0〜1.9%）＞青色（-0.1〜 -1.9％）＞紫色（-2%以下）
新型コロナ以降は、下落しているエリアは多いものの、下落幅は0.4〜1.2%程度と小さく、それほど影響が出ていたわけではありませんでした。
清瀬市の不動産価格の動き
新型コロナ以降、清瀬市に引っ越してくる人が増えています。
その理由は、①２３区の不動産価格が上がりすぎたこと、②テレワークの普及、です。
実際、２３区内では、昨年１年間で引っ越してくる人よりも、出ていく人の方が多い「転出超過」になっていました。
（参考：東京新聞、東京23区、初の「転出超過」 コロナ禍で「テレワーク移住」進む 2021年人口移動報告）
では、清瀬市ではどうかというと、コロナ前に比べて200人以上も引っ越してくる人が増えていました。
では、なぜ不動産価格が下落しているところが多いのか？
その理由は、農地の宅地化です。清瀬市は農地が多く残っており、新しい住宅地ができやすいエリアなため、古くからある住宅地を購入する必要がないためと考えられます。
３、これからどうなるのか？
ここからは、清瀬市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）金利の上昇リスク
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。
例えば、アメリカでは、この１年間で、0.25→5.25%へと、なんと５％もの金利の引き上げを行っています。
日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか？」と見られており、期間１０〜３０年の国債の金利が上がり始めています。
（参考：財務省）
住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。
ふらっと３５は上昇しているが、変動金利はむしろ下落
ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。
銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。
そのため、変動金利の利用者が、2019年には約６割ぐらいだったのが、2022年には約７割にまで増えていました。
不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加
毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。
変動金利の方が、月々の返済が約２万円安い
| 金利 | 月の返済額 | 総返済額 | ||
| ①ふらっと35 | 固定金利 | 1.76% | 95,723円 | 約4,020万円 |
| ②SBI新生銀行 | 変動金利 | 0.32% | 75,512円 | 約3,172万円 |
| ①ー② | 20,211円 | 約848万円 |
*期間３５年、ローン諸費用は除く
大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの？」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。
では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか？というと、約２割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。
このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。
つまり、
- 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
- 変動金利で借りている人の２割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある
と言う状況なのです。
今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。
ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。
そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。
（２）2022年問題で、生産緑地が宅地に変わる
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、この生産緑地は、東京が１番多いのです。
その面積は、約3,200ヘクタール、３０坪の土地で約32万戸分にもなります。
東京の生産緑地の分布図：清瀬市は１７７ヘクタール
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
特に清瀬市はこの影響が深刻です。
人口が７万人強の都市で、全国６位、７位の面積を持つ八王子市や町田市並みの生産緑地があるからです。
清瀬駅の北側や東側にある多くの農地がそれに当たります。
これらの全てが宅地になるわけではありませんが、その一部が宅地になるだけでもかなりの影響があるはずです。
実際、コロナ以降は清瀬市に引っ越してくる人が増えていますが、それでも不動産価格が下がっているところが多いのは、農地の宅地化が進んでいるからだと考えられます。
そして、この動きは、これからが本番なのです。
そのため、購入を検討している方は、分譲地の情報はマメに調べた方がいいでしょう。
逆に売却を検討している方は、早めに動いた方がいいかもしれませんね。
（３）これから清瀬市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した清瀬市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約1,600人減少するそうです。
清瀬市はこれから10年間で約1,600人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
ただし、新型コロナ以降は引っ越してくる人が増えているため、このペースはもう少し緩やかになるでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
というわけで、清瀬市の今後の土地価格は、
- 新型コロナ以降は、①２３区の不動産価格が上がりすぎたこと、②リモートワークで働く人が増え、広い家を求める人が増えていること、などの理由から、清瀬市に引っ越す人が増えている
- その一方で、清瀬市は農地が多く残っており、その宅地化が進んでいるために不動産価格は下落しているところが多い
- 今後は生産緑地の解禁によって、さらに宅地化が進む可能性が高く、駅から遠い住宅地ほど、影響を受けるだろう
と言えるでしょう。
売るなら：農地の宅地化が本格化する前に
２３区の不動産価格が上がりすぎたことから、清瀬市に引っ越してくる人は増えているものの、農地の宅地化がこれから本格化するため、売却を検討している人は早めに動いた方がいいでしょう。
不動産会社選びを間違えると損する？
不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。
例えば、清瀬市内に「中清戸（なかきよと）」という地区があります。
清瀬駅の北東側に広がる住宅地です。
ここの公示地価と実際の取引を調べてみたところ、
- 公示地価：５６万円／坪
- 実際の取引価格：６０〜７３万円／坪
と、公示地価の約１.１〜１.３倍で取引されていました。
どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる、主に戸建てが立ち並ぶ街並みのエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【清瀬市中清戸の土地取引（過去２年間）】
- 清瀬駅から徒歩１９分のエリアで、６０〜７３万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
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不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
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