神戸市長田区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

神戸市長田区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

神戸市長田区兵庫県

(画像出典:ウィキペディア 岩佐栄三, 湊川ジャンクション)

 

この記事では神戸市長田区の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、神戸市長田区の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
公)神戸市長田区御蔵通3丁目201番13高速長田(580)56.13.7%20.6%
公)神戸市長田区片山町1-15-8-1高速長田(600)55.11.2%14.4%
公)神戸市長田区御船通4丁目4番5西代(500)632.1%13.7%
公)神戸市長田区松野通1-5-16新長田(130)109.22.8%11.4%
基)神戸市長田区松野通1-5-16JR新長田(130)109.21.5%11.4%
公)神戸市長田区野田町6-1-39鷹取(950)50.82.0%9.2%
基)神戸市長田区本庄町3-3-7JR鷹取(300)59.40.0%7.8%
公)神戸市長田区宮川町7-3-1高速長田(860)50.51.3%7.7%
公)神戸市長田区西山町2-1-3高速長田(740)49.51.4%7.1%
基)神戸市長田区西代通3-7-2-2山陽電鉄西代(500)50.50.0%4.8%
基)神戸市長田区浪松町2-1-12JR鷹取(80)77.60.0%4.4%
公)神戸市長田区庄山町4-1-13板宿(470)630.0%2.1%
基)神戸市長田区腕塚町7-1-3JR新長田(650)64.40.0%1.0%
基)神戸市長田区浜添通2-2-28神戸市営地下鉄苅藻(510)37.30.0%0.9%
公)神戸市長田区大塚町2-2-8高速長田(400)87.50.8%0.8%
公)神戸市長田区四番町7丁目21番高速長田(0)97.70.0%0.7%
公)神戸市長田区菅原通5丁目60番高速長田(460)70.30.0%0.5%
公)神戸市長田区平和台町2-2-17板宿(950)40.90.0%0.0%
公)神戸市長田区久保町3-1-3駒ヶ林(340)642.1%0.0%
公)神戸市長田区神楽町2-2-22新長田(550)43.60.0%-0.8%
公)神戸市長田区大丸町1-13-8神鉄長田(760)370.0%-0.9%
公)神戸市長田区浜添通6-1-15苅藻(80)26.90.0%-1.2%
基)神戸市長田区上池田1-5-2神戸高速高速長田(1100)41.6-2.3%-2.3%
公)神戸市長田区駒ヶ林南町1-77駒ヶ林(890)22.30.0%-2.9%
公)神戸市長田区長田天神町2-12-13神鉄長田(200)26.5-2.7%-17.6%
公)神戸市長田区西山町4-4-16高速長田(1500)21.3-4.4%-20.9%
公)神戸市長田区鹿松町3-6-13丸山(1500)14.3-4.0%-21.1%
基)神戸市長田区西山町4-4-16神戸高速高速長田(1500)20.7-5.0%-21.6%
公)神戸市長田区大日丘町1-12-20鵯越(880)18.6-4.3%-22.7%
基)神戸市長田区高東町1-6-21神戸電鉄丸山(1600)12.9-6.0%-27.8%
公)神戸市長田区水笠通6-7-14新長田(570)66.34.7%
公)神戸市長田区大谷町2-12-13西代(900)35.30.0%
公)神戸市長田区滝谷町2-5-23丸山(400)24.3-1.2%
公)神戸市長田区戸崎通2-8-3板宿(400)641.0%
公)神戸市長田区浜添通3-2-5苅藻(270)42.62.4%
基)神戸市長田区片山町1-20-15神戸高速高速長田(570)55.1

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を整理してご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という、あなたにとって大事なことが書かれている記事が少ないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

普通の人が住んでいる、または買おうと思っている住宅地の話は、ほとんど見当たらないじゃないですか。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の

  • 満足できる取引ができた、という「自信」
  • 金銭的な「余裕」

にもつながってきますからね。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

47都道府県・450以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。

 

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

 

また、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか?についても考察しております。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の神戸市長田区の土地価格の動き

この7年間で神戸市長田区の土地価格を見ると、兵庫県の平均が2.1%下落したのに対して、マイナス0.1%とほぼ横ばいとなっていました。

 

神戸市長田区の公示地価の推移

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

ご覧の通り、長田駅の周辺などの中心部のエリアほど上昇傾向にある一方で、山際のちょっと駅から離れたエリアでは下落に転じていました。

かなり狭い範囲で、二極化が進んでいる状況のようです。

 

なぜ、中心部だけが上昇しているのか?

そもそも、今回の土地価格の上昇は、金利の低下が理由です、

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

 

なぜ郊外エリアでは上がらないのか?

その一方で、郊外エリアではむしろ下落しています。

というのも、この7年間で土地価格は上昇したものの、家を建てる人の数は決して増えていないからです。

 

兵庫県で見ると、家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろにすでにピークを打ち、この10年間で20万人近く減少しています。

 

兵庫県の30代人口と新設戸数の推移

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

そのため、買い手が駅から離れたエリアまで広がりにくく、土地価格が下落傾向にあるわけです。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

兵庫県内の住宅地では、今のところ影響が少ない

国土交通省が3ヶ月に1回、全国の100地区の土地価格の動きについて、報告書を作成しています(「地価LOOKレポート」)。

兵庫県の住宅地を見てみると、緊急事態宣言が出される前までは上昇傾向にありましたが、その後はほぼ横ばいで推移していました。

 

行政区

地区名

20年1月→4月

4月→7月

7月→10月

10月→21年1月

神戸市灘区

六甲

↑(0〜+3%)

→(0%)

→(0%)

↑(0〜+3%)

西宮市

甲子園口

↑(0〜+3%)

→(0%)

→(0%)

↑(0〜+3%)

芦屋市

JR芦屋駅周辺

↑(0〜+3%)

→(0%)

→(0%)

↑(0〜+3%)

(参考:国土交通省「地価LOOKレポート」)

 

商業地の三宮駅周辺では、外国人観光客の激減や、飲食店の時短要請などの影響もあって、下落が続いていますが、住宅地においては、それほど影響は出ていないようです。

 

すでに赤字の企業はリストラモードへ

しかし、このような不透明な状況のため、赤字企業では、希望退職の募集が増えています。コロナ前の2019年は約1.1万人だったのが、1.8万人にまで増えています。

(参考:「上場企業「早期・希望退職」募集、20年は2.6倍に急増 コロナ禍で赤字リストラ目立つ」)

 

このことからも、今後は住宅の買い手が少しずつ減っていくことが予想されますので、よほど人気のエリアでなければ、土地価格は横ばい、ないしは下落が始まるかもしれません。

 

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいます。

倒産した銀行に預けている預金は、1千万円までしか保護されないため(ペイオフと呼ばれる制度で、2005年に法律が作られました)、大混乱となります。

そのため、この低金利をいつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。

9月16日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。

 

16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。

(中略)

地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。

(参考:毎日新聞「菅首相、地銀再編の環境整備を指示 超低金利受け地銀7割が赤字・減益」)

 

「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。

 

また、銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

そうすると、金利が上昇します(高い金利でないと、投資家が買いたがらなくなる)ので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、特に売却を考えている人は、金利上昇による不動産価格の下落に備えて、早めに準備をした方がいいでしょう。

 

 

(2)2022年問題で、都市の農地が宅地になる

 

2022年問題をご存知でしょうか?

「都市部にある税金を優遇されていた農地(生産緑地)が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

 

生産緑地

(出典:ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi)

 

実は、神戸市にも、106ヘクタールの生産緑地があります。

30坪の土地で約1万戸分にもなります。

 

兵庫の生産緑地の分布図:神戸市は106ヘクタール

兵庫県の生産緑地

(参考:国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

この問題で影響を受けるのは、駅から少し離れた郊外のエリアです。

駅前の農地はほとんど宅地に変わっていますし、郊外に残っているケースが大半だからです。

 

なので、郊外の戸建てを考えている人にとっては、土地の供給も増えるので、安く買えるチャンスとなるでしょう。

売る側から見れば、特に郊外のエリアでは土地価格が下がるきっかけとなりそうです。

 

(3)これから神戸市長田区の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した神戸市長田区の人口の見通しによると、2020→30年までに9,200人減少するそうです。

 

神戸市長田区の人口は、2020→30年までに9,200人減少する

神戸市長田区の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そう考えるとまだ上がりそうに見えますが、家を買う中心年代である20〜40代は、2020→30年までに5,900人減る見通しです。

 

神戸市長田区の20〜40代人口は、2025年までに約5,900人減少

神戸市長田区の20〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

つまり、買い手はこれから1割以上減るのです。

そのため、特に住宅地においては、上昇率が鈍ってくるものと思われます。

 

結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、神戸市長田区の土地価格は、

  • 金利低下で同じ返済額でも高い物件を買えるようになったため、湾岸部や駅近を中心に土地価格は上昇している
  • ただし、新型コロナが長期化したら、閉店が増えて中心部の商業地が下がる可能性あり
  • 今後は、生産緑地の解禁で土地がさらに余ることと、20〜40代人口が減少に転じていくので、郊外のエリアを中心に土地価格が下がる可能性が高い

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がチャンス?

坪70〜100万円するエリアが多いので、今払っている家賃と比較して考えるべきでしょう。

 

例えば、坪100万円ぐらいの土地であれば、30坪で3,000万円になります。

仮に数年で1割下げたとして300万円安くなる計算ですから、「その間の家賃と比べてどうか?」で考えるべきでしょうね。

 

異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買った方がいい場合もあります。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

駅近エリアを中心に上昇してきた神戸市長田区ですが、住宅地の土地価格に最も影響を与えてきたのはこの超低金利です。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、長田区内に「長田天神町(ながたてんじんちょう)」という住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:26.5万円/坪
  • 実際の取引価格:9.1〜32万円/坪

と、公示地価の約0.3〜1.2倍で取引されていました。

 

【神戸市長田区長田天神町の公示地価】

神戸市長田区の公示地価

  • 長田駅から200mの距離、徒歩約3分(1分=80m)
  • 80,300円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =26.5万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【神戸市長田区長田天神町の土地取引(過去2年間)】

神戸市長田区の土地取引

  • 長田駅から徒歩2〜8分のエリアで、9.1〜32万円/坪で取引されている
  • 公示地価も実際の取引も「第1種中高層住居専用地域」と呼ばれる似たような街並みのエリア

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
兵庫県神戸市鈴蘭台南町24万円14〜41万円0.58〜1.71倍
兵庫県姫路市飾磨区今在家28万円30〜35万円1.07〜1.25倍
兵庫県尼崎市稲葉荘56万円39〜83万円0.7〜1.48倍
兵庫県西宮市仁川町83万円74〜99万円0.89〜1.19倍
兵庫県明石市朝霧町39万円30〜50万円0.77〜1.28倍
兵庫県加古川市尾上町21万円13〜31万円0.62〜1.48倍
兵庫県宝塚市伊孑志60万円51〜94万円0.85〜1.57倍
兵庫県伊丹市安堂寺町68万円45〜87万円0.66〜1.28倍
兵庫県川西市大和東18万円16〜24万円0.89〜1.33倍
兵庫県三田市天神20万円25〜38万円1.25〜1.9倍
兵庫県芦屋市岩園町101万円75〜130万円0.74〜1.29倍
兵庫県高砂市阿弥陀町20万円2.7〜65万円0.14〜3.25倍

 

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参考データ

こちらにまとめている土地取引は、国土交通省が取引した人に対してアンケートを行っており、回収できた分だけを掲載しています。

なお、回収率はどこの街でも1〜2割のため、これが全ての取引ではありません。なので、実際の相場を知るなら、公示地価や基準地価を参考にする方がいいでしょう。

 

神戸市長田区の土地取引

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名坪単価(万円)取引総額(万円)最寄駅駅距離(分)都市計画
苅藻島町206000苅藻14工業専用
苅藻島町335600苅藻16工業専用
丸山町12550丸山111中住専
丸山町211700丸山141種住居
久保町586200駒ケ林4商業
久保町482000新長田101種住居
宮丘町20460高速長田181中住専
宮川町655300高速長田91中住専
駒ケ林町724100駒ケ林1商業
駒ケ林町53550駒ケ林3近隣商業
駒ケ林町53550駒ケ林3近隣商業
駒ケ林町501400駒ケ林4準工業
駒ケ林町593600駒ケ林9準工業
御屋敷通902000新長田6商業
庄山町18180板宿51種住居
松野通1301900新長田6準工業
上池田151100高速長田141中住専
上池田5.71100高速長田141中住専
水笠通90850新長田81種住居
菅原通731400高速長田7近隣商業
菅原通703200高速長田7近隣商業
前原町221900上沢81中住専
大塚町451800高速長田71種住居
長田町36600高速長田5商業
長田町40700高速長田5近隣商業
長田天神町321200長田(神戸電鉄)21中住専
長田天神町9.61600長田(神戸電鉄)51中住専
長田天神町9.1870長田(神戸電鉄)81中住専
片山町0.9150高速神戸81中住専
房王寺町21800長田(神戸電鉄)91中住専
本庄町51820鷹取10工業
名倉町29500長田(神戸電鉄)91種住居
腕塚町9914000駒ケ林6近隣商業
腕塚町631700新長田8近隣商業
鶯町8.8600鵯越41中住専

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

 

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ここまでお読みいただき、ありがとうございました。納得のいく取引ができるといいですね。

 

 

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