神戸市西区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

神戸市西区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

神戸市西区兵庫県

(画像出典:ウィキペディア Mti, 兵庫県神戸市西区学園東町2丁目)

 

この記事では神戸市西区の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動き
  3. 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、神戸市西区の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

 

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
公)神戸市西区井吹台西町5丁目1番46西神南(1300)39.90.8%8.0%
公)神戸市西区学園西町2丁目5番23学園都市(700)47.90.7%7.4%
基)神戸市西区糀台3丁目28番3神戸市営地下鉄西神中央(800)50.80.7%6.9%
公)神戸市西区竹の台4丁目17番17西神中央(1200)47.20.0%5.9%
公)神戸市西区森友4丁目34番明石(3300)22.62.4%5.7%
基)神戸市西区井吹台東町1丁目10番5神戸市営地下鉄西神南(750)43.90.0%4.7%
公)神戸市西区伊川谷町潤和字西ノ口750番5明石(3400)16.33.1%4.2%
公)神戸市西区大津和3丁目4番7外伊川谷(3000)24.92.2%2.9%
基)神戸市西区高塚台3丁目2番11神戸市営地下鉄西神中央(1400)16.71.0%2.4%
公)神戸市西区枝吉1丁目104番3明石(2700)28.91.7%2.3%
基)神戸市西区枝吉1丁目104番3JR明石(2700)28.91.2%2.3%
基)神戸市西区持子2丁目21番2JR明石(3300)301.1%2.2%
公)神戸市西区枝吉4丁目138番明石(3500)26.71.6%2.1%
基)神戸市西区池上2丁目8番6神戸市営地下鉄伊川谷(2200)31.80.0%2.0%
基)神戸市西区北別府4丁目11番6JR明石(3600)34.30.0%2.0%
公)神戸市西区枝吉2丁目114番2外明石(2900)360.9%1.9%
公)神戸市西区南別府3丁目6番15明石(3800)27.11.4%1.9%
基)神戸市西区南別府3丁目6番15JR明石(3800)27.10.7%1.9%
基)神戸市西区狩場台1丁目25番7神戸市営地下鉄西神中央(1700)39.90.0%1.7%
公)神戸市西区王塚台5丁目120番2西明石(1900)30.31.1%1.4%
公)神戸市西区上新地3丁目9番5大久保(4300)121.4%1.4%
基)神戸市西区伊川谷町有瀬字土橋660番10外JR明石(3700)24.30.0%1.4%
公)神戸市西区宮下1-2-6明石(5800)18.60.9%1.3%
公)神戸市西区大津和2丁目9番18伊川谷(3000)31.10.7%1.2%
公)神戸市西区竜が岡1丁目9番11外大久保(3500)20.10.0%1.2%
公)神戸市西区伊川谷町潤和字石塚1514番5明石(2000)25.50.5%0.9%
基)神戸市西区持子3丁目3番JR明石(3900)38.60.0%0.9%
公)神戸市西区伊川谷町有瀬字一ノ谷302番3朝霧(3500)28.60.2%0.6%
公)神戸市西区伊川谷町潤和字山ノ上1306番9明石(2200)31.30.4%0.4%
公)神戸市西区天王山19番9明石(4600)23.80.6%0.4%
公)神戸市西区今寺18番3伊川谷(3500)28.20.0%0.0%
公)神戸市西区長畑町4番18明石(6300)21.80.0%0.0%
基)神戸市西区上新地2丁目5番5JR大久保(4000)200.0%0.0%
公)神戸市西区池上3丁目6番14外伊川谷(2500)28.20.4%-0.5%
公)神戸市西区伊川谷町有瀬字バリバリ南926番12明石(3500)29.50.2%-0.7%
基)神戸市西区伊川谷町有瀬字東高見1304番JR明石(3200)38.90.0%-0.8%
公)神戸市西区玉津町高津橋字上大谷997番2明石(3600)19.30.0%-1.3%
公)神戸市西区玉津町高津橋字岡ノ下278番12明石(3200)22.50.0%-1.6%
公)神戸市西区福吉台2丁目3番2大久保(5200)15.90.0%-2.0%
公)神戸市西区岩岡町岩岡字新地616番85大久保(4200)16.90.0%-3.6%
公)神戸市西区玉津町新方字大東14番37明石(1800)21.9-1.5%-5.8%
公)神戸市西区伊川谷町前開字矢ノ崎765番外学園都市(1600)7.4-1.8%-9.7%
公)神戸市西区桜が丘東町4丁目20番4栄(1600)15.5-2.1%-10.1%
公)神戸市西区平野町芝崎字樋ノ口276番外明石(6400)8.7-2.2%-13.1%
公)神戸市西区神出町田井字上ノ祢宜206番1西神中央(6000)6-2.2%-13.3%
公)神戸市西区岩岡町岩岡字中筋1561番1外大久保(5800)6.3-2.6%-13.6%
公)神戸市西区押部谷町栄字北垣内56番栄(500)7.3-2.2%-13.7%
基)神戸市西区天が岡8番2JR明石(5400)17-0.6%-14.2%
公)神戸市西区北山台3-14-19緑が丘(820)13.1-1.5%-14.8%
公)神戸市西区美穂が丘2丁目3番13押部谷(700)13.9-1.6%-15.7%
基)神戸市西区押部谷町栄字北萬覚290番37神戸電鉄栄(210)12.2-2.6%-15.7%
基)神戸市西区富士見が丘3丁目8番3神戸電鉄押部谷(1100)12.7-3.5%-19.8%
公)神戸市西区伊川谷町有瀬字尾崎238番10明石(5500)25.60.6%
公)神戸市西区丸塚2-12-4明石(5000)22.10.1%
公)神戸市西区玉津町西河原字村中145番1外明石(2500)17.2-0.8%
公)神戸市西区高雄台566番697緑が丘(850)11.1-3.5%
公)神戸市西区中野2丁目2番4西明石(2400)28.80.3%
公)神戸市西区櫨谷町福谷字口縁谷268番外西神中央(2700)6.5-1.5%
公)神戸市西区伊川谷町有瀬字土橋663番13外明石(3900)17.71.1%
公)神戸市西区室谷2丁目2番2西神南(2100)153.4%
公)神戸市西区平野町印路字上四ツ塚835番9明石(11000)0.3-3.8%
公)神戸市西区押部谷町細田字前田643番18押部谷(1900)0.4-3.6%
公)神戸市西区伊川谷町長坂字菰谷983番24伊川谷(1700)0.4-4.3%
公)神戸市西区押部谷町木見字下山畑ノ壱1082番木幡(2000)0.4-5.2%
基)神戸市西区美穂が丘2丁目3番13神戸電鉄押部谷(700)13.7-1.9%
基)神戸市西区糀台5丁目2番9神戸市営地下鉄西神中央(450)84.80.4%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

47都道府県・450以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。

 

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

 

また、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか?についても考察しております。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の神戸市西区の土地価格の動き

この7年間で神戸市西区の土地価格を見ると、兵庫県の平均が2.1%下落したのに対して、マイナス3.5%と同じような動きをしていました。

 

神戸市西区の公示地価の推移

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

ご覧の通り、沿岸部に近いエリアでは上昇している地点がチラホラ見られますが、北側の神戸電鉄粟生線沿いでは、軒並み10%以上の下落をしている二極化が起こっていますね。

 

なぜ、沿岸部だけが上昇しているのか?

そもそも、今回の土地価格の上昇は、金利の低下が理由です、

2013年4月から日銀が異次元緩和政策を始めてからは、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この5年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

例えば、都心部では通勤需要から駅近のマンションが人気化していますし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすい傾向にあります。

 

 

なぜ郊外エリアでは上がらないのか?

その一方で、郊外エリアではむしろ下落しています。

というのも、この7年間で土地価格は上昇したものの、家を建てる人の数は決して増えていないからです。

 

兵庫県で見ると、家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろにすでにピークを打ち、この10年間で20万人近く減少しています。

 

兵庫県の30代人口と新設戸数の推移

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

そのため、買い手が駅から離れたエリアまで広がりにくく、土地価格が下落傾向にあるわけです。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

新型コロナウイルスの感染拡大によって、3月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。

代表的な企業の決算を見てみても、かなり幅広い産業で影響が出ていますし、まだまだ回復には程遠い状況です。

 

産業企業名4〜6月売上(前年同期比)損益(億円)
航空全日空-75.7%-1,088
鉄道JR東-55.2%-1,553
百貨店三越伊勢丹HD-53.3%-305
飲食ワタミ-44.3%-45
自動車トヨタ-40.4%1,494
電機日立-21.6%2,264

(参考:各社の決算発表資料より)

 

しかも、この影響は長期化することが予想されています。

というのも、ワクチンの開発には1年〜1年半かかると予想されているからです。

 

「ワクチンの専門家からは、ワクチン候補ができても、臨床試験を実施して有効性と安全性を確かめて、国の承認を得て実用化するまでには、何年もかかるとの声もあがっている。

(参考:ニッセイ基礎研究所 「新型コロナ 急がれる医薬品開発-抗ウイルス薬やワクチンが、なかなかできないのはなぜ?」)

 

そのため、海外から輸入・輸出をして稼いでいる製造業や、外国人観光客をあてにしている観光業・ホテル業など、幅広い企業での倒産も広がってくる可能性があります。

 

兵庫県では、ほぼ全域で影響あり

9月29日に発表された基準地価を見ると、ほぼ全域で影響が出ています。

神戸市や芦屋市、西宮市などの商業地では、商業施設の売り上げ激減によって、土地価格も急ブレーキがかかっています。

また、洲本市や養父市などの周辺エリアでは、もともと買い手が少なかったところで、さらにコロナで買い手が減ってしまい、下げ幅が加速している状況です。

 

そして、この状況はさらに悪化するものと思われます。

というのも、商業施設に入居しているお店が閉店する場合は、大家さんに3〜6ヶ月前に申し込まないといけない契約が大半だからです。

 

店舗の賃貸借契約では解約予告期間が3ヶ月から6ヶ月というのが一般的です。
そのため、「お店をすぐに閉めたい」と思っても解約予告期間の賃料を家主に支払わなければなりません。

(参考:心斎橋ハウジング「閉店・移転をお考えの方へ」)

 

6月に緊急事態宣言が解除されたものの、売り上げが思うように回復しないお店は、仮に7月に解約を申し出たとしても10月〜1月までは借り続けることになります。

 

そのため、これから本格的に空き店舗が増えますので、さらに商業地の価格が下がります。

また、商業地に近いことで、人気化していた住宅地も引きずられるように下げていくでしょう。

 

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなっています。

9月16日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。

 

16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。

(中略)

地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。

(参考:毎日新聞「菅首相、地銀再編の環境整備を指示 超低金利受け地銀7割が赤字・減益」)

 

「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

 

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)2022年問題で、都市の農地が宅地になる

 

2022年問題をご存知でしょうか?

「都市部にある税金を優遇されていた農地(生産緑地)が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

 

生産緑地

(出典:ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi)

 

実は、神戸市にも、106ヘクタールの生産緑地があります。

30坪の土地で約1万戸分にもなります。

 

兵庫の生産緑地の分布図:神戸市は106ヘクタール

兵庫県の生産緑地

(参考:国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

この問題で影響を受けるのは、駅から少し離れた郊外のエリアです。

駅前の農地はほとんど宅地に変わっていますし、郊外に残っているケースが大半だからです。

 

なので、郊外の戸建てを考えている人にとっては、土地の供給も増えるので、安く買えるチャンスとなるでしょう。

売る側から見れば、特に郊外のエリアでは土地価格が下がるきっかけとなりそうです。

 

(3)これから神戸市西区の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した神戸市西区の人口の見通しによると、2020→30年までに12,800人減少するそうです。

 

神戸市西区の人口は、2025年までに12,800人減少する

神戸市西区の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

しかも、家を買う中心年代である20〜40代は、2020→30年までに17,400人減る見通しです。

 

神戸市西区の20〜40代人口は、2025年までに約17,400人減少

神戸市西区の20〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

つまり、買い手がこれから10年で2割減るのです。

郊外エリアでは、今でも買い手が見つかりにくい状況ですが、さらに拍車がかかるでしょう。

 

結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、神戸市西区の土地価格は、

  • 金利低下で同じ返済額でも高い物件を買えるようになったため、湾岸部や駅近を中心に土地価格は上昇している
  • ただし、新型コロナが長期化したら、閉店が増えて中心部の商業地が下がる可能性あり
  • 今後は、生産緑地の解禁で土地がさらに余ることと、20〜40代人口がさらに減っていくので、郊外のエリアを中心に土地価格が下がる可能性が高い

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がチャンス?

坪70〜100万円するエリアが多いので、今払っている家賃と比較して考えるべきでしょう。

 

例えば、坪100万円ぐらいの土地であれば、30坪で3,000万円になります。

仮に数年で1割下げたとして300万円安くなる計算ですから、「その間の家賃と比べてどうか?」で考えるべきでしょうね。

 

異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買った方がいい場合もあります。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

駅近エリアを中心に上昇していきた神戸市西区ですが、住宅地の土地価格に最も影響を与えてきたのはこの超低金利です。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、西区内に「狩場台(かりばだい)」という住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:40万円/坪
  • 実際の取引価格:34〜66万円/坪

と、公示地価の約0.8〜1.7倍で取引されていました。

 

【神戸市西区狩場台の公示地価】

神戸市西区の公示地価

  • 西神中央駅から1,700mの距離、徒歩約21分(1分=80m)
  • 121,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =40万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【神戸市西区狩場台の土地取引(過去2年間)】

神戸市西区の土地取引

  • 西神中央駅から徒歩20〜25分のエリアで、34〜66万円/坪で取引されている
  • 公示地価も実際の取引も「第1種低層住居専用地域」と呼ばれる似たような街並みのエリア

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
兵庫県神戸市鈴蘭台南町24万円14〜41万円0.58〜1.71倍
兵庫県姫路市飾磨区今在家28万円30〜35万円1.07〜1.25倍
兵庫県尼崎市稲葉荘56万円39〜83万円0.7〜1.48倍
兵庫県西宮市仁川町83万円74〜99万円0.89〜1.19倍
兵庫県明石市朝霧町39万円30〜50万円0.77〜1.28倍
兵庫県加古川市尾上町21万円13〜31万円0.62〜1.48倍
兵庫県宝塚市伊孑志60万円51〜94万円0.85〜1.57倍
兵庫県伊丹市安堂寺町68万円45〜87万円0.66〜1.28倍
兵庫県川西市大和東18万円16〜24万円0.89〜1.33倍
兵庫県三田市天神20万円25〜38万円1.25〜1.9倍
兵庫県芦屋市岩園町101万円75〜130万円0.74〜1.29倍
兵庫県高砂市阿弥陀町20万円2.7〜65万円0.14〜3.25倍

 

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