神戸市西区の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：ウィキペディア　Mti, 兵庫県神戸市西区学園東町2丁目）

この記事では神戸市西区の

の３点について解説しています。

１、神戸市西区の公示地価、基準地価の一覧

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公：公示地価（2021.1.1現在）New!

*基：基準地価（2020.7.1現在）

＊R2比変化率：令和２年比の変化率。並び順の基準にしています

（参考：国土交通省　「土地総合情報システム」）

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。

この記事では、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を予測することができるように、重要な情報をまとめて解説しています。

すごく不思議に思うのですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか？下がっているのか？」

「これからどうなるのか？」

について、納得できる情報が少ないと思いませんか？

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

• 買う・売るタイミングはいつがいいのか？
• この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

なので、そんな人の参考になればと、このような記事を作っています。

このサイトを始めて約４年。土地価格や、人口の動きなどのデータを分析しながら、約５００の市区町村の記事を更新し続けてきました。なので、おそらく他のサイトでは知ることができない発見もあると思います。

そして、この記事を読み終わる頃には、

• 買う、または売るタイミングがわかる
• どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

２、過去８年間の神戸市西区の土地価格の動き

神戸市西区の住宅地は、アベノミクス以降の８年間で４.１％下落しました。

今年は新型コロナの影響が心配されましたが、住宅地は前年比０.７%のマイナス、商業地では０.５％のマイナスでした。

ただし、新型コロナ以前から下落傾向にありましたし、コロナ以降で下落幅が加速しているわけでもないため、あまり影響はないようです。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？

公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。

地価マップ：2013-20年の上昇率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

ご覧の通り、沿岸部に近いエリアでは上昇している地点がチラホラ見られますが、北側の神戸電鉄粟生線沿いでは、軒並み１０％以上の下落をしている二極化が起こっていますね。

なぜ西区では、海岸エリアしか上昇していないのか？

最初に結論をまとめます。

といったことから、海岸通り沿いのエリアや郊外でも駅近エリアでしか上昇していないと考えられます。

では、もう少し詳しく見ていきましょう。

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

土地価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この７年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

では、なぜ西区では、一部のエリアしか上昇していないのでしょうか？

②人口が減少している

最も大きな理由は、人口の減少です。

西区の人口は、2013〜20年の7年間で約9,000人も減っているのです。

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

さらに、家を購入する中心年代である３０〜４０代の人口も、７年間で約7,000人も減っていました。

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

では、具体的に、どのあたりで人口が増加、または減少しているのでしょうか？

町丁ごとの人口の変化を調べてみました。

神戸市西区の地区別の人口変化（2013.11〜2020.11）

増減：赤色（1,000人以上増加）＞オレンジ色（500〜999人増加）＞緑色（100〜499人増加）＞青色の↙️（100〜499人減少）＞紫色の↙️（500人以上の減少）

（参考：神戸市　「住民基本台帳に基づく人口」）

ご覧の通り、人口が増加しているエリアは、

あたりに集中しており、それ以外のエリアでは減少していました。

特に若い世代の人口が減少しているわけですから、買い手がつきにくくなっているエリアで、土地価格の下落が進んでいるわけです。

③新しい住宅地やマンションができるので、既存の住宅地の人気が下落

さらに、新しい住宅地やマンション建設も、古い住宅地の需要を減らしています。

例えば、西神南駅の近くにある「井吹台西町８丁目」は、この７年間で1,460人も人口が増えていますが、これは270戸超の大規模マンション「プレサンス・ロジェ西神南」が作られたためです。

それ以外にも、西神南駅の周辺では、新しい住宅地が次々と作られており、そこに若い世代が入居するため、人口が増加しています。

つまり、家を購入する世帯は、今ある住宅地に家を持つのではなく、新しくできる住宅地やマンションを購入しているのです。

しかも、人口が減少傾向にあるわけですから、古くからある住宅地の人気がどんどん下がり、土地価格の下落につながっているわけですね。

新型コロナでも、エリアごとの下落傾向は変わらず

新型コロナの感染拡大によって、今年は全国的に土地価格が下落しました。

神戸市西区の住宅地は、前年比０.７％下落をしていますが、エリアによって下げ方に強弱がありました。

具体的には、

• 西神中央駅などの地下鉄沿線では安定
• 栄駅などの神戸電鉄粟生線の沿線では大きく下落

というように、コロナ以前からの下落傾向は変わっていないようです。

３、これからどうなるのか？

ここからは、神戸市西区の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

では、具体的にあとどれぐらいなのか？

ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。

半数以上が２〜３年以内に限界と回答

（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）

このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２０２０〜２１年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは低金利のままでも、地銀の経営状態も大丈夫と思われていたのでしょう。

菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなっています。

今は政府の支援があるので、企業の倒産もあまり増えていませんが、これから倒産が増えてくれば、そこに貸している銀行も大きな損失が出ますからね。

そんな状況にあるため、菅首相は就任した当日に、地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。

「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。

16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。

（中略）

地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。

（参考：毎日新聞「菅首相、地銀再編の環境整備を指示　超低金利受け地銀7割が赤字・減益」）

そのため、銀行を助けるために、ある程度の金利引き上げも視野に入ってくる可能性があります。

金利が引き上げられると、住宅ローンの負担が増えるため、土地価格が下がりやすくなります。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

（２）新型コロナが長期化するとどうなる？

今回の新型コロナによる経済的な混乱によって、飲食店や宿泊・観光業などに大きな影響が出ていますが、2021年2月現在の失業率は、２.９％とかなり安定しています。

2008年に起こったリーマンショック後の失業率が、最大で５.５％まで上昇したことから考えると、かなり低いと言えるでしょう。

（参考：総務省統計局　労働力調査）

ですが、この低い失業率は、政府による支援による下支えがあるからです。

リーマンの時に支払われた雇用調整助成金が、2009年の１年間で6,536億円だったのに対して、今回はすでに２兆7,658億円と、４倍以上も使われているのです。

（参考：東洋経済「日本に｢隠れ失業者｣が山ほどいるという大問題」）

助成金の予算は、昨年６月までだったものが、何度も延長され、その都度予算がつけられてきましたが、今年の６月まで延長が決まっているものの、徐々にその範囲が狭くなっています。

助成金の打ち切りが、そろそろ現実化しそうなのです。

　従業員に休業手当を払って雇用を維持した企業に支給される雇用調整助成金は現在、一日あたりの上限額を1万5000円に引き上げる特例措置が取られています。

　厚労省はこの措置について現行のままで4月末まで延長したうえで、5月以降は企業の経営状況や感染状況に応じて上限額を下げながら6月末まで続けるということです。

（参考：テレ朝ニュース　2021.2.12「雇用調整助成金の特例措置を6月まで延長」）

この助成金が打ち切られれば、一気に失業率が跳ね上がるため、特に賃貸物件の空室が増えることが予想されます。

また、失業者が増えれば景気はさらに悪化するため、影響を受ける業種が増えますので、人気の低い郊外の戸建てエリアでも、買い手がつきにくくなっていくでしょう。

（３）2022年問題で、都市の農地が宅地になる

2022年問題をご存知でしょうか？

「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

（出典：ウィキペディア　cory.2005.Seisan Ryokuchi）

実は、神戸市にも、１０６ヘクタールの生産緑地があります。

３０坪の土地で約１万戸分にもなります。

兵庫の生産緑地の分布図：神戸市は１０６ヘクタール

（参考：国土交通省　都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）

Google マップで、西区の航空地図を見ることができますが、かなりの農地が残っていることがわかりました。神戸市内にある生産緑地の多くが、西区と北区に集中しているようです。

この問題で影響を受けるのは、駅から少し離れた郊外のエリアです。

駅前の農地はほとんど宅地に変わっていますし、郊外に残っているケースが大半だからです。

なので、郊外の戸建てを考えている人にとっては、今後はさらに農地の宅地化が進み、新興住宅地が増えてくるので、安く買えるチャンスとなるでしょう。

売る側から見れば、特に郊外のエリアでは、土地価格の下落がさらに加速しそうです。

（４）これから神戸市西区の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した神戸市西区の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約１.３万人減少するそうです。

この７年間でも、約9,000人も減ってきた西区ですが、さらに減少幅が加速していきます。

神戸市西区はこれから10年で約１万人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

さらに、30〜40代人口は、2020→30年の10年間で約１.５万人減る見通しです。家を購入する世代が、これから２割以上も減るのです。

神戸市西区の30〜４0代人口は、2020→30年で約１.５万人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

すでに内陸部の駅から遠いエリアでは、買い手がつきにくくなっていますが、この流れがさらに加速しそうです。

結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、神戸市西区の土地価格は、

と言えるでしょう。

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がチャンス？

坪70〜100万円するエリアが多いので、今払っている家賃と比較して考えるべきでしょう。

例えば、坪100万円ぐらいの土地であれば、30坪で3,000万円になります。

仮に数年で１割下げたとして300万円安くなる計算ですから、「その間の家賃と比べてどうか？」で考えるべきでしょうね。

異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買った方がいい場合もあります。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

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また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

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売るなら：金利が上昇する前に準備を

土地価格が上昇した地点、下落した地点のどちらにおいても、これまでの金利低下は土地価格の追い風となっていました。

ですが、金利はこれ以上は下がりようがありません。

逆に金利が１％上がれば、ローン負担は１５〜２０％増えるので、不動産価格は確実に下がることになります。

そのため、よほど人気のエリア以外では、今が１番高い時期と言えるでしょう。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、西区内に「狩場台（かりばだい）」という住宅地があります。

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査

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