神戸市西区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

神戸市西区兵庫県

(画像出典:ウィキペディア Mti, 兵庫県神戸市西区学園東町2丁目)

 

この記事では神戸市西区の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)(※1)

 

 

1、神戸市西区の公示地価、基準地価の一覧

(1)公示地価(2023.1.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
神戸市西区室谷2丁目2番2西神南(2100)17.47.1%23.7%
神戸市西区伊川谷町潤和字西ノ口750番5明石(3400)18.66.2%20.2%
神戸市西区森友4丁目34番明石(3300)25.66.2%18.1%
神戸市西区上新地3丁目9番5大久保(4300)13.45.2%14.1%
神戸市西区王塚台5丁目120番2西明石(1900)31.63.7%5.9%
神戸市西区枝吉1丁目104番3明石(2700)303.4%6.4%
神戸市西区中野2丁目2番4西明石(2400)29.93.3%4.0%
神戸市西区伊川谷町有瀬字バリバリ南926番12明石(3500)30.63.1%4.0%
神戸市西区伊川谷町潤和字石塚1514番5明石(2000)26.52.9%4.7%
神戸市西区竜が岡1丁目9番11外大久保(3500)20.92.9%3.8%
神戸市西区大津和3丁目4番7外伊川谷(3000)26.82.9%11.1%
神戸市西区枝吉4丁目138番明石(3500)27.72.8%5.7%
神戸市西区池上3丁目6番14外伊川谷(2500)292.8%3.5%
神戸市西区枝吉2丁目114番2外明石(2900)36.62.8%3.7%
神戸市西区学園西町2丁目5番23学園都市(700)49.52.7%4.9%
神戸市西区伊川谷町有瀬字一ノ谷302番3朝霧(3500)29.52.6%3.6%
神戸市西区岩岡町岩岡字新地616番85大久保(4200)17.42.5%3.1%
神戸市西区南別府3丁目6番15明石(3800)27.92.4%5.0%
神戸市西区伊川谷町潤和字山ノ上1306番9明石(2200)31.92.2%2.7%
神戸市西区竹の台4丁目17番17西神中央(1200)48.52.1%2.8%
神戸市西区今寺18番3伊川谷(3500)28.92.0%2.3%
神戸市西区伊川谷町有瀬字尾崎238番10明石(5500)26.21.9%3.7%
神戸市西区伊川谷町有瀬字土橋663番13外明石(3900)18.41.5%6.3%
神戸市西区天王山19番9明石(4600)24.11.4%2.2%
神戸市西区大津和2丁目9番18伊川谷(3000)31.51.0%2.5%
神戸市西区宮下1-2-6明石(5800)19.10.9%4.7%
神戸市西区井吹台西町5丁目1番46西神南(1300)40.60.8%3.4%
神戸市西区長畑町4番18明石(6300)21.90.8%0.8%
神戸市西区丸塚2丁目121番10明石(5000)22.20.6%0.9%
神戸市西区玉津町高津橋字上大谷997番2明石(3600)19.30.0%0.0%
神戸市西区玉津町高津橋字岡ノ下278番12明石(3200)22.50.0%0.0%
神戸市西区桜が丘東町4丁目20番4栄(1600)150.0%-7.1%
神戸市西区玉津町西河原字村中145番1外明石(2500)16.9-0.2%-3.6%
神戸市西区玉津町新方字大東14番37明石(1800)21.2-0.3%-5.9%
神戸市西区美穂が丘2丁目3番13押部谷(700)13.5-0.5%-6.0%
神戸市西区北山台3-14-19緑が丘(820)12.8-0.5%-5.6%
神戸市西区櫨谷町福谷字口縁谷268番外西神中央(2700)6.3-0.5%-5.9%
神戸市西区伊川谷町前開字矢ノ崎765番外学園都市(1600)7-0.9%-7.4%
神戸市西区押部谷町栄字北垣内56番栄(500)7-0.9%-8.3%
神戸市西区神出町田井字上ノ祢宜206番1西神中央(6000)5.7-1.1%-8.9%
神戸市西区平野町芝崎字樋ノ口276番外明石(6400)8.3-1.6%-9.4%
神戸市西区岩岡町岩岡字中筋1561番1外大久保(5800)5.9-1.7%-10.6%
神戸市西区押部谷町細田字前田643番18押部谷(1900)0.3-2.0%-15.5%
神戸市西区平野町印路字上四ツ塚835番9明石(11000)0.3-2.4%-16.5%
神戸市西区高雄台20-11緑が丘(850)10.1-2.9%-15.0%
神戸市西区伊川谷町長坂字菰谷983番24伊川谷(1700)0.4-3.3%
神戸市西区押部谷町木津字北平山1529番18木津(710)0.4-3.3%
神戸市西区福吉台2丁目4番3大久保(5200)16.5

 

(2)基準地価(2023.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
神戸市西区高塚台3丁目2番11地下鉄 西神中央( 1400)19.67.2%21.9%
神戸市西区伊川谷町有瀬字東高見1304番JR明石( 3200)42.65.7%9.3%
神戸市西区持子3丁目3番JR明石( 3900)41.35.0%7.8%
神戸市西区糀台3丁目28番3地下鉄 西神中央( 800)54.53.8%8.6%
神戸市西区糀台5丁目2番9地下鉄 西神中央( 450)91.13.4%8.7%
神戸市西区持子2丁目21番2JR明石( 3300)31.43.3%6.7%
神戸市西区南別府3丁目6番15JR明石( 3800)28.43.0%6.6%
神戸市西区井吹台東町1丁目10番5地下鉄 西神南( 750)46.22.9%6.1%
神戸市西区北別府4丁目11番6JR明石( 3600)362.8%5.8%
神戸市西区上新地2丁目5番5JR大久保( 4000)20.62.5%3.0%
神戸市西区池上2丁目8番6地下鉄 伊川谷( 2200)32.82.1%4.0%
神戸市西区伊川谷町有瀬字土橋660番10外JR明石( 3700)25.12.0%4.1%
神戸市西区狩場台1丁目25番7地下鉄 西神中央( 1700)40.91.6%2.5%
神戸市西区美穂が丘2丁目3番13神電 押部谷( 700)13.61.0%-4.4%
神戸市西区富士見が丘3丁目8番3神電 押部谷( 1100)11.9-2.2%-12.4%

 

途中ですが、この記事の説明を

どうも、このサイトの運営者のゴトウです。

この記事では、「あなたの(気になっている)不動産が、これからどうなるのか?」が分かるように、解説をしていきます。

 

とても不思議に思うのですが、

不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、

参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか?

 

例えば、年に3回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。

ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、1番大きく上昇した場所ぐらいです。

 

もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。

これでは、あなたの(気になっている)不動産が、これから上がるのか?下がるのか?の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。

最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた(もっといい物件を探せた)のに、、、なんてことも。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。

そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。

 

それでは参りましょう。

 

2、神戸市西区の土地価格の動き

神戸市西区の住宅地は、アベノミクス以降の、この9年間で4.3%下落しました。

また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で0.2%のマイナス商業地は横ばいとなっていました。

 

神戸市西区の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-21年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

ご覧の通り、沿岸部に近いエリアでは上昇している地点がチラホラ見られますが、北側の神戸電鉄粟生線沿いでは、軒並み10%以上の下落をしている二極化が起こっていますね。

 

なぜ西区では、海岸エリアしか上昇していないのか?

今後の予想をする上で、これまで上昇してきた理由を知っておいた方がスッキリ理解できます。

なので、その主な理由を3つ、最初に解説します。

 

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

土地価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。

ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。

 

日銀が国債を買い占めて、金利を下げた

異次元緩和政策と住宅ローン金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この8年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

では、なぜ西区では、一部のエリアしか上昇していないのでしょうか?

 

②人口が減少している

最も大きな理由は、人口の減少です。

西区の人口は、2013〜20年の7年間で約9,000人も減っているのです。

 

神戸市西区の人口推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

さらに、家を購入する中心年代である30〜40代の人口も、7年間で約7,000人も減っていました。

 

神戸市西区の30〜40代人口の推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

では、具体的に、どのあたりで人口が増加、または減少しているのでしょうか?

町丁ごとの人口の変化を調べてみました。

 

神戸市西区の地区別の人口変化(2013.11〜2020.11)

増減:赤色(1,000人以上増加)>オレンジ色(500〜999人増加)>緑色(100〜499人増加)>青色の↙️(100〜499人減少)>紫色の↙️(500人以上の減少)

(参考:神戸市 「住民基本台帳に基づく人口」)

 

ご覧の通り、人口が増加しているエリアは、

  • 学園都市の周辺
  • 西神南駅、西神中央駅の周辺
  • 第二神明道路の周辺

あたりに集中しており、それ以外のエリアでは減少していました。

特に若い世代の人口が減少しているわけですから、買い手がつきにくくなっているエリアで、土地価格の下落が進んでいるわけです。

 

③新しい住宅地やマンションができるので、既存の住宅地の人気が下落

さらに、新しい住宅地やマンション建設も、古い住宅地の需要を減らしています。

例えば、西神南駅の近くにある「井吹台西町8丁目」は、この7年間で1,460人も人口が増えていますが、これは270戸超の大規模マンション「プレサンス・ロジェ西神南」が作られたためです。

 

それ以外にも、西神南駅の周辺では、新しい住宅地が次々と作られており、そこに若い世代が入居するため、人口が増加しています。

 

つまり、家を購入する世帯は、今ある住宅地に家を持つのではなく、新しくできる住宅地やマンションを購入しているのです。

しかも、人口が減少傾向にあるわけですから、古くからある住宅地の人気がどんどん下がり、土地価格の下落につながっているわけですね。

 

3、これからどうなるのか?

ここからは、神戸市西区の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

(1)そろそろ金利が上がりそう

日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、7割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。

 

ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか?

実は、10年〜30年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。

 

国際金利推移 202306

(参考:財務省

 

これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと35などの固定金利は上昇を始めています。

 

なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。

例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、1年間で5%も引き上げました。

ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約1年間で3.5%も引き上げています。

 

その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。

アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅(-1.7%)がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。

(参考:NHK 2023.5.19「アメリカ 4月の中古住宅価格 下落幅 約11年ぶりの大きさに」)

 

欧州連合(EU)域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇(=金利の上昇)が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。

EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。

(参考:日経新聞 2023.4.14「[FT]欧州住宅価格、四半期で15年以来の下落 ブームに幕」)

 

金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。

ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。

(参考:NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0%上昇 41年ぶり水準」)

 

そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。

これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。

(参考:野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定(日銀金融政策決定会合)」)

 

これによって、期間10年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと35などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。

 

変動金利が上がる可能性は?

今回の事実上の利上げは、期間10年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。

ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。

 

というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。

長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。

 

なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。

(参考:野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定(日銀金融政策決定会合)」)

 

もし、今回の利上げでも、現在の年率3%の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

なお、すでに変動金利で組んでいる人については、5年ルールという、当初5年間は、返済額が固定(ただし、増えた利息はあとで支払う)というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。

 

しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。

 

 

 

(2)2022年問題で、都市の農地が宅地になる

2022年問題をご存知でしょうか?

「都市部にある税金を優遇されていた農地(生産緑地)が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

 

生産緑地

(出典:ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi)

 

実は、神戸市にも、106ヘクタールの生産緑地があります。

30坪の土地で約1万戸分にもなります。

 

兵庫の生産緑地の分布図:神戸市は106ヘクタール

兵庫県の生産緑地

(参考:国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

Google マップで、西区の航空地図を見ることができますが、かなりの農地が残っていることがわかりました。神戸市内にある生産緑地の多くが、西区と北区に集中しているようです。

 

この問題で影響を受けるのは、駅から少し離れた郊外のエリアです。

駅前の農地はほとんど宅地に変わっていますし、郊外に残っているケースが大半だからです。

 

なので、郊外の戸建てを考えている人にとっては、今後はさらに農地の宅地化が進み、新興住宅地が増えてくるので、安く買えるチャンスとなるでしょう。

売る側から見れば、特に郊外のエリアでは、土地価格の下落がさらに加速しそうです。

 

(3)これから神戸市西区の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した神戸市西区の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約1.3万人減少するそうです。

この7年間でも、約9,000人も減ってきた西区ですが、さらに減少幅が加速していきます。

 

神戸市西区はこれから10年で約1万人減る

神戸市西区の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

さらに、30〜40代人口は、2020→30年の10年間で約1.5万人減る見通しです。家を購入する世代が、これから2割以上も減るのです。

 

神戸市西区の30〜40代人口は、2020→30年で約1.5万人減る

神戸市西区の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

すでに内陸部の駅から遠いエリアでは、買い手がつきにくくなっていますが、この流れがさらに加速しそうです。

 

結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、神戸市西区の土地価格は、

  • 金利低下で同じ返済額でも高い物件を買えるようになったため、湾岸部や駅近を中心に土地価格は上昇している
  • その一方で、人口の減少が進み、大規模マンションや新興住宅地に人気が集中しているため、古くからある住宅地の買い手がつきにくく、郊外のエリアでは土地価格の下落が進んでいる
  • 今後は、生産緑地の解禁で土地がさらに余ることと、若い世代の人口がさらに減っていくため、郊外の古い住宅地ほど、買い手がつきにくくなりそう

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がチャンス?

坪70〜100万円するエリアが多いので、今払っている家賃と比較して考えるべきでしょう。

 

例えば、坪100万円ぐらいの土地であれば、30坪で3,000万円になります。

仮に数年で1割下げたとして300万円安くなる計算ですから、「その間の家賃と比べてどうか?」で考えるべきでしょうね。

 

異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買った方がいい場合もあります。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

未公開物件=安い物件の可能性大

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「未公開物件」として、ある特定の不動産会社や、住宅メーカーが取り扱っている場合があります。

 

未公開物件

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:低金利のうちに売却を検討すべき

特に住宅地において、これから影響が出てくるのが金利の上昇です。金利が1%上がると、組める住宅ローンが15〜20%程度減るためです。

 

今は上昇率が小幅なため、まだ影響は小さいですが、これから物価上昇がさらにひどくなれば、アメリカやヨーロッパのように金利を引き上げて物価上昇を抑える政策を取る可能性があるため、早めの準備がおすすめです。

 

不動産会社選びを間違えると損する?

不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類(戸建て・マンション)が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。

 

 

例えば、西区内に「狩場台(かりばだい)」という住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:40万円/坪
  • 実際の取引価格:34〜66万円/坪

と、公示地価の約0.8〜1.7倍で取引されていました。

 

【神戸市西区狩場台の公示地価】

神戸市西区の公示地価

  • 西神中央駅から1,700mの距離、徒歩約21分(1分=80m)
  • 121,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =40万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【神戸市西区狩場台の土地取引(過去2年間)】

神戸市西区の土地取引

  • 西神中央駅から徒歩20〜25分のエリアで、34〜66万円/坪で取引されている
  • 公示地価も実際の取引も「第1種低層住居専用地域」と呼ばれる似たような街並みのエリア

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか?

その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。

 

不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、

  1. 自社でどれだけ取引情報を持っているか
  2. どれだけ買い手のリストを持っているか?

で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。

 

持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる

査定額が違うイメージ

 

*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています

(2022年実績:売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 = 11.4%)

 

また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、

  1. どれだけの評価額になるのか?
  2. どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか?

を知ることができます。

 

そんな時に便利なのが、1度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある2つをご紹介します。

 

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