この記事では小平市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、小平市の土地価格
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）NEW!
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）小平市上水本町２丁目１２８２番６５外 | 鷹の台（940） | 78.5 | 1.7% | 3.5% |
| 公）小平市津田町１丁目１４６０番８ | 鷹の台（440） | 81.2 | 1.7% | 3.8% |
| 公）小平市鈴木町２丁目２０５番１１２ | 花小金井（800） | 83.5 | 1.6% | 3.7% |
| 公）小平市上水本町６丁目１５０５番８外 | 一橋学園（1300） | 83.8 | 1.6% | 4.1% |
| 公）小平市花小金井１丁目８０７番９ | 花小金井（300） | 106.3 | 1.6% | 4.2% |
| 公）小平市花小金井３丁目１５番８９ | 花小金井（1800） | 64.4 | 1.6% | |
| 公）小平市小川町１丁目４４４番３１ | 東大和市（900） | 64.4 | 1.6% | 3.2% |
| 公）小平市上水新町２丁目１３５０番４１ | 鷹の台（1100） | 64.4 | 1.6% | 3.2% |
| 公）小平市学園東町２丁目２６番３８ | 一橋学園（900） | 87.5 | 1.5% | 4.3% |
| 公）小平市学園西町２丁目１６１０番５４ | 一橋学園（650） | 91.4 | 1.5% | 3.7% |
| 公）小平市小川西町５丁目２２７５番１４４ | 小川（550） | 70 | 1.4% | 2.9% |
| 公）小平市小川町２丁目１１６６番６ | 新小平（550） | 70.3 | 1.4% | 3.9% |
| 公）小平市美園町２丁目２７１番６ | 小平（250） | 96.4 | 1.4% | 3.9% |
| 公）小平市鈴木町１丁目４２２番２３ | 花小金井（1700） | 72.6 | 1.4% | 3.3% |
| 公）小平市花小金井４丁目２２６番１６外 | 花小金井（1500） | 72.9 | 1.4% | 2.8% |
| 公）小平市小川東町５丁目２００５番１２ | 新小平（500） | 74.3 | 1.4% | 2.7% |
| 公）小平市小川東町１丁目２１０５番３０ | 小川（650） | 74.6 | 1.3% | 3.7% |
| 公）小平市回田町２５２番１２外 | 武蔵小金井（2400） | 74.9 | 1.3% | 3.2% |
| 公）小平市花小金井５丁目４８７番５５ | 花小金井（1300） | 75.2 | 1.3% | 3.6% |
| 公）小平市天神町４丁目１４６番２ | 小平（1600） | 76.2 | 1.3% | 3.1% |
| 公）小平市小川町１丁目４０６番５ | 東大和市（500） | 77.9 | 1.3% | 2.6% |
| 公）小平市仲町３５２番７ | 小平（1000） | 78.9 | 1.3% | 3.0% |
| 公）小平市小川町２丁目１３６５番１０ | 青梅街道（440） | 80.2 | 1.3% | 3.8% |
| 公）小平市花小金井２丁目７３７番２４ | 花小金井（1000） | 80.2 | 1.3% | 3.0% |
| 公）小平市喜平町１丁目１１４０番４外 | 一橋学園（800） | 80.5 | 1.2% | 3.0% |
| 公）小平市花小金井南町３丁目６番９０ | 花小金井（1100） | 81.8 | 1.2% | 2.9% |
| 公）小平市仲町１９３番１２ | 小平（500） | 82.5 | 1.2% | 3.7% |
| 公）小平市御幸町３２２番１５外 | 武蔵小金井（1600） | 83.2 | 1.2% | |
| 公）小平市上水南町１丁目４８３番２２ | 一橋学園（1300） | 89.8 | 1.1% | 2.3% |
| 公）小平市大沼町４丁目８３３番３１ | 小平（1500） | 60.1 | 1.1% | 1.1% |
| 公）小平市花小金井南町１丁目１０６番９ | 花小金井（350） | 120.1 | 1.1% | 2.2% |
| 公）小平市美園町１丁目２９４番８ | 小平（250） | 120.5 | 1.1% | |
| 公）小平市小川町１丁目８８０番３ | 鷹の台（1300） | 61.1 | 1.1% | 2.8% |
| 公）小平市小川町１丁目２４２２番９ | 小川（1600） | 63.4 | 1.1% | 1.6% |
| 公）小平市花小金井１丁目６番７外 | 花小金井（170） | 129.4 | 1.0% | 2.3% |
| 公）小平市栄町１丁目１００番４９ | 東大和市（600） | 67 | 1.0% | 3.0% |
| 公）小平市大沼町７丁目２８８番２４ | 小平（1300） | 68.3 | 1.0% | 3.5% |
| 公）小平市小川西町１丁目２４４７番２１ | 小川（900） | 68.6 | 1.0% | 3.0% |
| 公）小平市花小金井３丁目１５番６外 | 花小金井（1600） | 71.6 | 0.9% | 0.9% |
| 公）小平市小川東町１丁目２０７８番１ | 小川（300） | 83.8 | 0.8% | 1.2% |
| 公）小平市たかの台１４３９番６ | 鷹の台（0） | 95.4 | 0.7% | 0.7% |
| 公）小平市学園東町１丁目４７番１４ | 一橋学園（90） | 145.2 | 0.7% | 0.9% |
| 公）小平市学園東町２丁目１６番１８ | 一橋学園（800） | 85.8 | 0.4% | 1.2% |
| 基）小平市津田町一丁目１４６０番８ | 鷹の台（440） | 80.5 | 1.2% | 2.5% |
| 基）小平市小川町一丁目５４９番１２ | 東大和市（1300） | 64 | 1.0% | 2.1% |
| 基）小平市大沼町二丁目４７７番６ | 小平（1300） | 65.3 | 1.0% | 2.1% |
| 基）小平市栄町二丁目３５番１４ | 小川（1500） | 66.7 | 1.0% | 1.5% |
| 基）小平市花小金井一丁目８０７番９ | 花小金井（300） | 105.6 | 0.9% | 2.9% |
| 基）小平市小川西町三丁目２２１７番５４ | 小川（500） | 75.6 | 0.9% | 1.8% |
| 基）小平市上水本町一丁目１３００番１５ | 鷹の台（400） | 79.5 | 0.8% | 2.1% |
| 基）小平市花小金井五丁目５６７番８０ | 花小金井（1000） | 80.5 | 0.8% | 2.1% |
| 基）小平市仲町６５２番４ | 青梅街道（400） | 81.5 | 0.8% | 1.6% |
| 基）小平市学園西町三丁目１６２３番３ | 一橋学園（750） | 84.5 | 0.8% | 0.4% |
| 基）小平市美園町三丁目３３９番２ | 小平（250） | 84.8 | 0.8% | 2.0% |
| 基）小平市花小金井南町二丁目１１１４番３２ | 花小金井（750） | 86.8 | 0.8% | 2.7% |
| 基）小平市学園東町一丁目５３番１２ | 一橋学園（480） | 88.1 | 0.8% | 0.4% |
| 基）小平市上水南町三丁目６１５番６外 | 国分寺（1900） | 89.8 | 0.7% | 1.9% |
| 基）小平市上水新町一丁目１３８１番１１ | 東大和市（1300） | 60.1 | 0.6% | 0.6% |
| 基）小平市中島町２５番３１ | 東大和市（430） | 65 | 0.5% | 1.0% |
| 基）小平市小川西町四丁目２２１７番１１１ | 小川（380） | 90.8 | 0.4% | 0.4% |
| 基）小平市学園西町一丁目１２３１番２外 | 一橋学園（180） | 107.3 | 0.3% | 0.3% |
| 基）小平市花小金井南町一丁目１０６番９ | 花小金井（350） | 119.1 | 0.3% | 0.8% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、小平市で土地価格が強いエリアの特徴とは？
小平市の土地価格は、この１年間で、住宅地で＋1.3％、商業地で＋0.8％と、大きく上昇しました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で＋3.2％。商業地で＋1.4％でした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
全地点において、５年で1〜5%の上昇と、エリアによって大きな差はあまりありませんでした。
ただ、昨年については、駅近エリアほど大きく上昇していたようです。
なぜ2022年は、大きく上昇したのか？
2020年3月に新型コロナの感染拡大が起こり、2020〜21年の２年間は、特に商業地では下落が進んでいましたが、昨年2022年は大きく上昇しています。
その最も大きな理由は、マンション価格の上昇です。
昨年はドル円相場が115→150円にまで円安になったことで、海外投資家によるマンション投資が増加し、多摩地区（東京の市部）のマンション価格も大きく上昇したのです。
（参考：東日本不動産流通機構、yahoo finance）
外国人投資家が小平市内のマンションに投資をした可能性は低いですが、２３区や吉祥寺、立川などの人気エリアの物件は、売却しやすいこともあって海外投資家も購入しやすく、かなり価格が高騰しています。
そのため、一般的な子育て世帯が、多摩地区や神奈川、埼玉、千葉などに移り住むようになり、玉突き的に小平市内のマンション価格も上昇してしまい、駅近エリアほど土地価格の上昇しているわけですね。
３、これからどうなるのか？
ここからは、小平市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）金利はこれからも上がるのか？
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年4月分は1.76%となっています。
この水準は、６年ぶりの高水準になります。
2022年から金利が本格的に上昇中
もっとも大きな理由は、日本でも物価が上昇しているためでしょう。
新型コロナ以降、ロシアのウクライナ侵攻などの影響もあって、原油や穀物など、あらゆるものの値段が上がっているため、欧米各国を中心に、金利を引き上げています。
例えば、アメリカでは、政策金利（FF金利）をこの１年間で、なんと５％近くも引き上げているのです。
そのため、日本でも、同様のことが起こると考える投資家が増えており、金利の上昇が起こっているわけです。
金利が１％上がると、支払いは１５〜２０％増える
なお、１％金利が上がれば、35年の住宅ローンで１５〜２０％も返済額が増えます。
多くの人は、今の景気で給料が上がっていませんので、買うのを諦めるか、不動産価格の安いところに引っ越して、家を購入する動きとなるでしょう。
そのため、「低金利で不動産価格が高いうちに売りたい」という人は、早めに準備を始めた方がいいでしょう。
逆に、これから購入を検討している人は、物件選びも重要ですが、変動金利でローンを組むのは危ないです。気をつけた方がいいでしょう。
（２）2022年問題で、生産緑地が宅地に変わる
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、この生産緑地は、東京が１番多いのです。その面積は、約3,200ヘクタール、３０坪の土地で約32万戸分にもなります。
そして、その分布はどのようになっているのかというと、このようになっています。
東京の生産緑地の分布図：小平市は173ヘクタール
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
ご覧のように、東京の市部に生産緑地が集中しています。
小平市の周辺でも、100ha単位の生産緑地を持つ自治体に囲まれているため、これらの農地が宅地化されれば、大きな影響を受けるでしょう。
ちなみに、１ヘクタール＝3,000坪なので、173haなら約1.7万戸分にもなります。そのうちの一部でも、宅地に変わってくれば、かなりの影響が出てくるでしょう。
（３）これから小平市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した小平市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約2,400人減少するそうです。
小平市はこれから10年で約2,400人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
ところが、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口はすでに減り始めており、2025→35年の10年間で約4,000人も減る見通しです。
小平市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約4,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
つまり、買い手となる年代が、この10年で１割以上も減るのです。
長期的に見ると、特に郊外エリアでは買い手がつきにくくなっていきそうですね。
結論：買うなら？売るなら？
というわけで、小平市の土地価格は、
- 新型コロナ以降、円安が進んだことで海外投資家による都心部のマンション購入が増えたことから、玉突き的に小平市内の駅近エリアを中心に土地価格の上昇が続いている
- 長期的にみると、今後は若い世代の人口減少が進むことと、2022年問題による農地の宅地化の加速によって、駅近エリアとそれ以外で土地価格の二極化が進みそう
と言えるでしょう。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
【PR】タウンライフ
こちらの「タウンライフ」に登録すると、全国１９０社以上の不動産会社が、非公開物件の情報を教えてくれます。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：円安、株高、低金利のうちが売りごろ
新型コロナ以降、株高や円安など、景気に関係ない部分で不動産価格の上昇が続いています。
逆を言えば、これらの条件が反転してくると、不動産価格にも影響が出てくるでしょうし、買い手となる若い世代が出て行っていることから、買い手が付かなくなる前に売却の準備をした方がいいでしょう。
不動産会社選びを間違えると損する？
不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。
例えば、「鈴木町（すずきちょう）」「という地区があります。
花小金井駅の西側に広がる住宅地です。
この地区の公示地価と取引を調べてみたところ、
- 公示地価：71万円／坪
- 実際の取引価格：57〜79万円／坪
と、公示地価の約0.8〜1.1倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の１.３倍です。
どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる、戸建てを中心とした街並みのエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【小平市鈴木町の土地取引】
- 花小金井駅から徒歩19〜24分のエリアで、57〜79万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
そんな時に便利なのが、１度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある２つをご紹介します。
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