小平市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

小平市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

小平市 東京都

この記事では小平市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)

 

 

1、小平市の土地価格

(1)公示地価(2024.1.1現在)

*変化率が空白:2019年のデータがない場合

住所または地番最寄駅(m)坪単価(万円)前年比5年前比
小平市上水本町2-11-22鷹の台(940)81.23.4%6.0%
小平市上水南町1-20-16一橋学園(1300)92.73.3%4.9%
小平市小川町2丁目1166番6新小平(550)72.63.3%5.8%
小平市喜平町1-3-3一橋学園(800)83.23.3%5.4%
小平市津田町1-6-5鷹の台(440)83.83.3%6.3%
小平市御幸町322番15外武蔵小金井(1600)85.83.2%5.3%
小平市花小金井4-24-6花小金井(1500)75.23.2%5.1%
小平市鈴木町2丁目205番112花小金井(800)86.13.2%5.7%
小平市上水本町6-19-39一橋学園(1300)86.53.1%6.1%
小平市小川東町5-7-20新小平(500)76.63.1%5.0%
小平市花小金井1-15-10花小金井(300)109.63.1%6.1%
小平市小川東町1-40-10小川(650)76.93.1%5.9%
小平市美園町2-10-3小平(250)99.33.1%5.6%
小平市学園東町2-13-21一橋学園(900)90.13.0%6.2%
小平市小川町1丁目406番5東大和市(500)80.23.0%4.3%
小平市仲町352番7小平(1000)81.22.9%5.1%
小平市学園西町2-8-31一橋学園(650)94.12.9%5.6%
小平市小川西町1-17-9小川(900)70.62.9%4.9%
小平市小川町2丁目1365番10青梅街道(440)82.52.9%5.5%
小平市花小金井2-28-3花小金井(1000)82.52.9%4.6%
小平市小川西町5-34-11小川(550)71.92.8%4.8%
小平市花小金井南町3-24-18花小金井(1100)84.22.8%4.9%
小平市花小金井1-3-28花小金井(170)1332.8%3.9%
小平市仲町193番12小平(500)84.82.8%5.3%
小平市花小金井3-34-26花小金井(1600)73.62.8%3.2%
小平市小川東町1-18-23小川(300)86.12.8%3.2%
小平市花小金井南町1-13-20花小金井(350)123.42.7%3.6%
小平市美園町1-12-7小平(250)123.82.7%4.2%
小平市学園東町1-3-9一橋学園(90)149.22.7%3.0%
小平市小川町1丁目880番3鷹の台(1300)62.72.7%4.4%
小平市回田町252番12外武蔵小金井(2400)76.92.6%5.0%
小平市花小金井5-13-9花小金井(1300)77.22.6%5.4%
小平市小川町1丁目2422番9小川(1600)652.6%3.7%
小平市小川町1丁目444番31東大和市(900)662.6%5.3%
小平市花小金井3-38-14花小金井(1800)662.6%
小平市栄町1-9-13東大和市(600)68.62.5%4.5%
小平市たかの台44-9鷹の台(0)97.72.4%2.4%
小平市学園東町2-2-19一橋学園(800)87.82.3%2.7%
小平市鈴木町1丁目422番23花小金井(1700)74.32.3%4.7%
小平市大沼町4-23-8小平(1500)61.42.2%2.8%
小平市天神町4-3-11小平(1600)77.92.2%4.4%
小平市上水新町2-11-17鷹の台(1100)65.72.1%4.2%
小平市大沼町7-13-14小平(1300)69.61.9%3.9%

 

(2)基準地価(2024.7.1現在)更新

*変化率が空白:2019年のデータがない場合

住所または地番最寄駅(m)坪単価(万円)前年比2019年比
小平市学園西町3-19-12一橋学園(750)89.43.4%5.9%
小平市花小金井1-15-10花小金井(300)111.93.4%7.3%
小平市上水新町1-13-49東大和市(1300)63.73.2%6.0%
小平市小川西町4-28-5小川(380)95.73.2%4.7%
小平市美園町3-9-17小平(250)89.43.0%6.3%
小平市学園東町1-8-20一橋学園(480)92.72.9%5.2%
小平市栄町2-31-27小川(1500)70.02.9%6.0%
小平市上水本町1-18-9鷹の台(400)83.82.8%6.3%
小平市津田町1-6-5鷹の台(440)84.82.8%6.6%
小平市花小金井5-55-22花小金井(1000)84.82.8%6.2%
小平市仲町652番4青梅街道(400)85.52.8%5.3%
小平市学園西町1-21-17一橋学園(180)112.52.7%4.0%
小平市花小金井南町1-13-20花小金井(350)125.12.7%4.4%
小平市花小金井南町2-5-6花小金井(750)91.12.6%6.2%
小平市小川西町3-15-4小川(500)79.22.6%5.3%
小平市小川町一丁目549番12東大和市(1300)67.02.5%5.7%
小平市上水南町3-7-18国分寺(1900)94.12.5%5.6%
小平市中島町18-4東大和市(430)68.02.5%4.6%
小平市大沼町2-45-5小平(1300)68.32.5%5.6%

 

2、小平市で土地価格が強いエリアの特徴とは?

どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営者のゴトウです。

ここからは、「小平市の土地価格が大きく上昇してきた理由」をなるべくわかりやすく、読みやすく、解説していきますので、よろしくお付き合いください。

 

小平市の土地価格は、この1年間で、住宅地で+1.3%、商業地で+0.8%と、特に住宅地で大きく上昇しました。

また、アベノミクスで不動産・株価が上昇し始めた2013年から2023年までの10年間で見ると、住宅地で+9.0%、商業地で+6.2%でした。

 

小平市の公示地価

(出典:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

10年間の変化率(2013→2023年)

変化率:赤紫(+100%以上)>ピンク色(+50〜99.9%)>オレンジ色(+10〜49.9%)>緑色(0〜+9.9%)>青色(-0.1〜 -9.9%)>茶色(-10%以下)

 

花小金井駅や青梅街道の周辺で、10%以上の上昇している地区(オレンジ色のマーク)がチラホラ見られます。

そのほかのエリアでも、5%以上の上昇をしていました。

 

なぜ、広範囲で上昇しているのか?

最も大きな理由は、金利の低下です。

アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年以降、住宅ローン金利が下がったことで、同じ返済額でも、多くの借り入れができるようになったのです。

 

住宅ローン金利の推移 2023年11月

(参考:財務省ARUHISBI新生銀行

 

具体的にどれぐらいかというと、月10万円、期間35年で計算した場合に、フラット35は、約3,478万円借りることができました。

2012年末から比較すると、約500万円多く借りられるようになった計算です。

 

月10万円の返済で、いくらの物件が買えるのか?

月10万円の返済での、借入可能額

*変動金利①:住信SBIネット新生銀行、変動金利②:SBI新生銀行

(参考:ARUHISBI新生銀行

 

ですが、固定金利は2020年ごろをピークに、少しずつ金利が上がり始めています。

反対に、変動金利は下がっており、ネット銀行で借りた場合には、月々10万円の返済で、約4,000万円借りられるようになっているのです。

フラット35と比べると、その差は約1,000万円にもなります。

 

このような結果、変動金利を利用する人が増えています。2013年ごろは4割前後だったのが、現在は7割以上に増加しているのです。

 

変動金利の利用率 2012年〜23年

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

共働き世帯の場合、変動金利でそれぞれペアローンを組んで、月10万円をそれぞれ返済すると決めれば、なんと約8,000万円の物件が買える状況なのです。

このように、低い金利を利用することで、家を買うためにお金を出せる人が増えているため、広範囲で不動産価格が上昇しているわけですね。

 

3、これからどうなるのか?

ここからは、小金井市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

(1)いよいよ金利上昇が本格化しそう

ここ2年ぐらいで、建築費も3割ぐらい上がっていますが、給料が上がりにくい中で、高い物件を買えていたのは、変動金利を選択することで、支払い負担を減らす人が増えていたからです。

 

ですが、今年3月に日銀がマイナス金利を解除し、7月には政策金利が0.25%にまで引き上げると発表されたことで、変動金利もこれから上がってきます。

 

そのため、これまでは変動金利を選ぶことで、何とか高い物件を買えていた人たちも、利息負担が上がってくるため、返済が苦しくなってくる人が増えるでしょう。

また、ギリギリの枠でローンを組もうとする人も減るでしょう。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

 

(2)2022年問題は、その後どうなったのか?

「2022年問題」という言葉をご存知でしょうか?

「生産緑地」と呼ばれる、「農業を続けさえすれば、固定資産税や相続税が安くなる」という農地の優遇制度のことです。

 

これが2022年に期限が来たことで、「生産緑地が宅地に変わることで、不動産価格が下がるのではないか?」と心配されていたのです。

実際には、この制度は、その後の法改正によって、最長で30年の延長が可能になり、9割近くの農家が、延長を申し出ています。

 

特定生産緑地制度の利用状況

(参考:国土交通省「特定生産緑地の指定状況」)

 

小平市の場合は、141haの生産緑地のうち、137haが延長を申請しました。

また、そもそも優遇税制を利用していない農地もあります。その内訳はこのようになっています。

 

小平市の農地の内訳

  農地の面積(ヘクタール)
農地面積 合計 172
 うち特定生産緑地(優遇税制あり) 137
 うち普通の農地(優遇税制なし) 35

(参考:農林水産省 作物統計調査特定生産緑地の指定状況

 

約35ヘクタールの農地が、いつでも宅地化される状況にあります。また、小平市は、駅から近いところにも農地が点在しています。

小平市の土地価格は、中央線の沿線でありながら、大きく上昇している地区がないのは、農地の宅地化が至るところで起こっているため、古い住宅地の人気が上がりにくいためでしょう。

 

東京都内の農家の平均年齢は、約65歳と高齢化が進んでおり、相続を機に、特定生産緑地を解除することもできます。

そのため、今後も農地の宅地化が進む可能性は高く、それに見合う人口増加がなければ、買い手がつきにくくなる地区が増えてくるかもしれません。

 

(3)これから小平市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2023年に発表した小平市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約1,000人増加するそうです。

 

小平市はこれから10年で約1,000人増加

小平市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 令和5年度人口推計)

 

また、足元の転入超過数(引っ越してきた人 ー 出て行った人)を見てみると、全ての年代で、移住者が増えています。

 

小平市の年代別の転入超過数

(参考:総務省 住民基本台帳人口移動報告)

 

特に2018年と22年に、NTT社宅の跡地に大規模マンション「シティハウス小金井公園」ができたことで、近隣の市町村からの移住が増えたようです。

そのため、子育て世帯の住宅需要のかなりの割合が、こちらのマンションに向かったと考えられます。

 

結論:買うなら?売るなら?

というわけで、小平市の土地価格は、

  • 【花小金井駅・小平駅周辺のマンションエリア】株高で都心のマンション価格が高騰しており、多摩地区のマンションにも影響が広がっている。そのため、株式市場の動きに注意が必要
  • 【戸建てエリア】建築費の上昇に加えて、変動金利の上昇によって、住宅の取得コストはさらに上がる。そのため、今が1番の高値のエリアは多いだろう
  • 【農地の多いエリア】今後も農地の宅地化が進むため、今ある住宅地の人気は下がりやすくなりそう

と言えるでしょう。

 

買うなら:購入コストが上がっていくので、物件選びは慎重に

小平市の土地価格は、金利低下で価格は上がりやすい環境にあるものの、農地が点在しており、宅地化が進んでいることもあって、思っているほど価格は上がっていません。

 

ただし、金利と建築費の上昇が始まるため、購入コストはさらに上がっていきます。

そのため、ギリギリで住宅ローンを組むのはリスクが高いですし、物件選びを慎重にすべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:低金利の今が、高く売れるチャンス

小平市の不動産価格は、変動金利の利用者増加と、リモートワークによる移住者の増加によって、上昇してきました。

ですが、変動金利の利用率が8割に近づいている中で、給料も上がりにくい状況では、これ以上の値上げについてこれる人は少ないでしょう。

 

また、農地の宅地化も進んでいくため、今が1番高い時期のエリアは多いかもしれません。

 

戸建ての売却は、不動産会社によって結果が変わる

土地の売却であれば、公示地価や基準地価が、一応の目安にはなります。

ですが、家を売るとなると、選ぶ不動産会社によって、結果が大きく変わってきます。

 

例えば、以前であれば、雨漏りやシロアリなどの被害があったとしても、きちんと調査しないまま、売買されることが普通でした。

その結果、「築20年だったら、建物の価値はほぼゼロ(だって税法上の耐用年数が22年だから)」みたいな評価が一般化していたのです。これでは、なかなか高く売れませんよね。

 

ですが、2018年に法律が改正されて、中古住宅の売買時には、

  1. ホームインスペクション(住宅の状態を診断すること)をするかどうかを選べること
  2. そして、行った場合には必ず説明をすること

の2点が義務付けられました。

 

ホームインスペクション

(参考:国土交通省 建物状況調査をしませんか?)

 

これによって、中古住宅の評価の仕方が大きく変わってきています。

雨漏れもシロアリもない物件であれば、たとえ築年数が古くても、建物の価値をきちんと評価されるようになってきているのです。

 

ですが、このような評価は、不動産会社によって変わってきます。マンションの取引が大半の会社もありますし、法律改正後に十分な取引経験がない会社もあるでしょう。

では、どうすれば、家を良い評価で売却できるのか?

 

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この記事を書いた人
ゴトウ

証券会社で12年間勤務。営業と店舗マーケティングに従事後、2018年から当サイト「イエ&ライフ」を運営しています。

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