（画像出典：ウィキペディア KKPCW 愛知県小牧市にある商業施設ラピオ・アルプラザ小牧）
この記事では小牧市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、小牧市の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）NEW!
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）小牧市大字入鹿出新田字新道８２２番１外 | 石仏（3100） | 32 | 6.0% | 13.5% |
| 公）小牧市大字横内字下割子２８７番３７外 | 小牧原（2600） | 24.8 | 4.9% | 7.1% |
| 公）小牧市大字三ツ渕字南播州１２４８番１外 | 石仏（1900） | 23.8 | 4.3% | |
| 公）小牧市大字下末字野本３４７番１７ | 小牧（2700） | 20.8 | 2.6% | 8.4% |
| 公）小牧市常普請１丁目１８４番 | 小牧（1500） | 33.3 | 2.0% | 4.6% |
| 公）小牧市外堀１丁目５６番 | 小牧口（1400） | 33.7 | 2.0% | 3.4% |
| 公）小牧市小牧３丁目１１８番 | 小牧（680） | 33.7 | 2.0% | 4.2% |
| 公）小牧市小牧１丁目４８１番 | 小牧（1000） | 35 | 1.9% | 3.9% |
| 公）小牧市若草町１５６番３ | 小牧口（800） | 36 | 1.9% | 2.8% |
| 公）小牧市小松寺４丁目７３番 | 味岡（630） | 27.6 | 1.8% | 2.8% |
| 公）小牧市大字岩崎字猪之島１０１０番５ | 味岡（1100） | 29.6 | 1.8% | 2.8% |
| 公）小牧市大字本庄字大坪４４３番１ | 小牧原（2300） | 18.9 | 1.8% | 3.1% |
| 公）小牧市中央４丁目６７番 | 小牧（900） | 38 | 1.8% | 3.6% |
| 公）小牧市堀の内５丁目２６１番 | 小牧（2200） | 30.5 | 1.8% | 2.7% |
| 公）小牧市外堀２丁目７８番 | 小牧口（1800） | 30.5 | 1.6% | 1.9% |
| 公）小牧市応時３丁目１３７番外 | 小牧口（650） | 30.5 | 1.6% | 3.6% |
| 公）小牧市中央１丁目４４０番 | 小牧（400） | 40.9 | 1.6% | 2.5% |
| 公）小牧市中央１丁目２６７番外 | 小牧（0） | 63 | 1.6% | 3.2% |
| 公）小牧市新町１丁目３８８番 | 小牧（1400） | 32.2 | 1.6% | 2.2% |
| 公）小牧市久保一色南２丁目２７０番 | 田県神社前（750） | 28.8 | 1.4% | 2.1% |
| 公）小牧市春日寺３丁目１９５番 | 牛山（600） | 25.8 | 1.3% | 1.6% |
| 公）小牧市小木３丁目１６３番１ | 岩倉（2600） | 25.9 | 1.2% | 1.7% |
| 公）小牧市小木南３丁目３３１番 | 岩倉（2100） | 28.9 | 1.2% | 1.7% |
| 公）小牧市山北町４７番 | 小牧（1600） | 31.6 | 1.1% | 1.2% |
| 公）小牧市外堀１丁目２３６番 | 小牧口（1400） | 31.9 | 1.0% | |
| 公）小牧市大字東田中字宮前３０４番３ | 小牧原（400） | 27.2 | 1.0% | 1.7% |
| 公）小牧市安田町１４９番１ | 小牧（2000） | 30.9 | 1.0% | 1.1% |
| 公）小牧市大字北外山字替地６３０番３ | 小牧口（500） | 34.3 | 1.0% | 2.0% |
| 公）小牧市西島町１３１番 | 小牧（2800） | 24.9 | 0.9% | 1.5% |
| 公）小牧市曙町１６番１外 | 小牧（2400） | 38.6 | 0.9% | 2.6% |
| 公）小牧市大字小松寺字法花寺１１１８番２２１ | 味岡（1100） | 25.9 | 0.6% | 0.5% |
| 公）小牧市小松寺３丁目１５９番外 | 味岡（550） | 27.7 | 0.6% | 0.1% |
| 公）小牧市大字久保一色字金六前３４９８番１ | 田県神社前（1400） | 24.4 | 0.5% | 0.5% |
| 公）小牧市大字小牧原新田字自才前１４２２番４外 | 小牧原（1300） | 27.7 | 0.5% | 0.4% |
| 公）小牧市大字本庄字郷浦２６１３番２６５ | 味岡（2600） | 23.8 | 0.3% | 0.0% |
| 公）小牧市大字池之内字中赤堀６０１番２外 | 味岡（3800） | 13.6 | 0.0% | -1.4% |
| 公）小牧市古雅３丁目６番９ | 小牧原（4100） | 24.6 | 0.0% | -3.2% |
| 公）小牧市大字林字角手２０５３番 | 楽田（3000） | 0.6 | -0.5% | -4.9% |
| 公）小牧市中央２丁目８１番外 | 小牧（280） | 41.3 | ||
| 基）小牧市新小木２丁目６番 | 岩倉（1600） | 25.1 | 9.4% | 22.6% |
| 基）小牧市中央１丁目１８６番 | 小牧（220） | 45.5 | 2.2% | 2.2% |
| 基）小牧市中央６丁目１８２番外 | 小牧（700） | 36.3 | 1.9% | 1.9% |
| 基）小牧市中央４丁目６７番 | 小牧（900） | 37.6 | 1.8% | 2.7% |
| 基）小牧市中央１丁目４４０番 | 小牧（400） | 40.6 | 1.7% | 0.8% |
| 基）小牧市外堀１丁目５６番 | 小牧口（1400） | 33.3 | 1.5% | 2.2% |
| 基）小牧市大字岩崎字猪之島１０１０番５ | 味岡（1100） | 29.4 | 1.5% | 1.7% |
| 基）小牧市大字下末字流１８０番外 | 小牧（2400） | 16.7 | 1.4% | 2.6% |
| 基）小牧市掛割町６６番 | 小牧口（900） | 33.3 | 1.0% | 0.0% |
| 基）小牧市常普請２丁目２８１番 | 小牧口（900） | 37.3 | 0.9% | 0.0% |
| 基）小牧市大字小牧原新田字畔地７４５番５４ | 小牧原（600） | 30.5 | 0.8% | 0.5% |
| 基）小牧市小牧３丁目１４９番外 | 小牧（500） | 46.5 | 0.7% | 0.0% |
| 基）小牧市大字東田中字洞庭７５９番９ | 小牧原（500） | 26.3 | 0.4% | 0.4% |
| 基）小牧市大字東田中字北野２２３７番１外 | 味岡（600） | 24.2 | 0.3% | 0.3% |
| 基）小牧市高根２丁目４５０番 | 小牧原（4600） | 15.2 | 0.0% | -1.1% |
| 基）小牧市大字久保一色字山新田２１６番１４７ | 田県神社前（600） | 26.3 | 0.0% | -1.1% |
| 基）小牧市光ヶ丘３丁目３８番７ | 小牧原（6000） | 22.8 | 0.0% | -1.7% |
| 基）小牧市大字河内屋新田字文戸１３５番３０ | 味岡（3300） | 20 | 0.0% | -0.7% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営をしているゴトウです。
この記事では、
- あなたの（気になっている）小牧市の土地価格が、これからどうなるのか？
- 今が買いなのか？売りなのか？もう少し待った方がいいのか？
を判断ができるように、解説をしていきます。
この記事にたどり着くまでに、なんとなくこう思ってませんでしたか？
「なんで今、これほど上がっているのだろうか？」
新型コロナから３年が経ちました。
ようやくマスク生活からサヨナラできるぐらいに落ち着いてきているとは言っても、「コロナ前よりも景気がいい」という実感はないのではないでしょうか？
ところが、小牧市の土地価格は、過去５年間で今年が最高値の地点が、全体の約９割もあるのです（33地点中28地点、約85%）。
一体、何が起こっているのでしょうか？
この記事では、この疑問に答えられるように、納得できる証拠（データ）を集めて解説しています。
なので、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
２、小牧市の土地価格の動き
春日井市の土地価格は、この１年間で、住宅地で1.3％、商業地で+1.1％と、上昇しました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で+1.9％。商業地で+1.8％と、ほぼ横ばいでした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+10%以上）＞ピンク色（+5〜9.9%）＞オレンジ色（0〜 +4.9%）＞緑色（-0.1〜 -4.9%）＞青色（-5〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
ほぼ全域で、まんべんなく上がっていますね。駅から近いところの方が上昇率が高くはありますが、違いは５年で１％前後しかなく、ほぼどこも同じような形でした。
また、下落しているのは、市の東側の、桃花台方面のエリアでした。
なぜ、ほぼ全域で上昇しているのか？
その理由は、住宅価格の上昇です。
特に新型コロナ以降、インフレによって建築費が２〜３割上昇しているため、新築マンション・戸建てともに、価格が跳ね上がっているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
そのため、新築が高くて手が出せない人が、中古マンション・戸建ての購入に流れた結果、愛知県の中古マンション・中古戸建ての価格も上昇しています。
2018〜23年で見ると、中古戸建てで4.8%、中古マンションでは、なんと15.4%も上昇しているのです。
小牧市の土地価格が、駅からの距離に関係なく上昇しているのは、中古住宅価格の上昇によるものだからでしょう。
ただ、そうは言っても、買い手がつきにくいエリアであれば、価格は上がりません。
市の東側のエリアは、農地が多く残っており、農地の宅地化も進んでいるため、古くからの住宅地を購入する必要が少ないです。土地価格が下落しやすい環境だと言えるでしょう。
３、これからどうなるのか？
小牧市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。
（１）金利の上昇リスク
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。
例えば、アメリカでは、この１年間で、0.25→5.25%へと、なんと５％もの金利の引き上げを行っています。
日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか？」と見られており、期間１０〜３０年の国債の金利が上がり始めています。
（参考：財務省）
住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。
ふらっと３５は上昇しているが、変動金利はむしろ下落
ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。
銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。
そのため、変動金利の利用者が、2019年には約６割ぐらいだったのが、2022年には約７割にまで増えていました。
不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加
毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。
変動金利の方が、月々の返済が約２万円安い
| 金利 | 月の返済額 | 総返済額 | ||
| ①ふらっと35 | 固定金利 | 1.76% | 95,723円 | 約4,020万円 |
| ②SBI新生銀行 | 変動金利 | 0.32% | 75,512円 | 約3,172万円 |
| ①ー② | 20,211円 | 約848万円 |
*期間３５年、ローン諸費用は除く
大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの？」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。
では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか？というと、約２割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。
このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。
つまり、
- 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
- 変動金利で借りている人の２割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある
と言う状況なのです。
今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。
ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。
そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。
（２）2022年問題で、都市の農地が宅地になる
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、小牧市にも、５０ヘクタールの生産緑地があります。
３０坪の土地で約5,000戸分にもなります。
愛知の生産緑地の分布図：小牧市は５０ヘクタール
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
小牧市では、鉄道沿線の周辺でも、ちょっと離れたところでは多くの農地が残っており、すでに少しずつ宅地化が進んでいます。
それが今後はさらに加速していくと予想されますので、農地の周辺にある住宅地では影響を受けるでしょう。
（３）これから小牧市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した小牧市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約6,000人減少するそうです。
小牧市はこれから10年で約6,000人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約3,000人減る見通しです。
小牧市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約3,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
そのため、今後は買い手が減っていくことは避けられないでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、小牧市の土地価格は、
- ①物価上昇、②株価上昇、③円安によって、中古マンション・戸建ての価格が上昇したことで、広い範囲で土地価格が上昇している
- ただし、農地の宅地化が進んでいる地域は、古い住宅地を購入する必要がないため、土地価格は下落傾向にある
- インフレや地銀の赤字など、低金利政策の副作用を解消するため、金利の引き上げが年内に起こる可能性が高い
と言えるでしょう。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
【PR】タウンライフ
こちらの「タウンライフ家づくり」に登録すると、全国８５０社以上の住宅メーカーや工務店が、あなたの条件に予算に合わせて、間取りプランや、自社で持っている土地情報を教えてくれます。
土地の広さや、必要な部屋数、予算などの入力が必要ですが、各住宅メーカーのウッドショック後の坪単価も分かるため、家を建てる際の参考になるはずです。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：低金利の今がチャンス
小牧市の土地価格は、新型コロナ以降は特に、インフレによる建築費の上昇によって、不動産価格が底上げされてきました。
しかし、今後は異次元緩和政策の終了によって、金利の上昇が予想されます。建築費の上昇に加えて、住宅ローンの負担が増えれば、一般世帯でもさすがに現在の価格で購入できる人は減ってしまいます。
そのためので、今のうちに売却の準備をし始めた方がいいかもしれません。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、小牧市内にに「新町（しんまち）」という、小牧駅から北に２００mほど離れたところにある住宅地です。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：31万円／坪
- 実際の取引価格：31〜89万円／坪
と、公示地価の約1.0〜2.9倍で取引されていました。
取引価格同士で比べると、１.９倍の価格差があります。
どちらも「第一種中高層住居専用地域」と呼ばれる、戸建てや３〜４階建ぐらいのアパートが立ち並ぶエリアです。
駅からの距離がほとんど一緒で、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【小牧市新町の土地取引（令和元年〜２年）】
- 小牧駅から徒歩16分のエリアで、31〜89万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
そんな時に便利なのが、１度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある２つをご紹介します。
【PR】すまいバリュー（大手に依頼したいなら）
こちらの「すまいVALUE（バリュー）」は、取引実績の多い大手６社に、無料で査定を依頼することができます。
そのため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。
【PR】イエウール（地域密着企業に依頼したいなら）
すまいバリューは大手６社しか参加していないため、地域密着の不動産会社に査定を依頼したい場合には、「イエウール」が、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が１番多く参加しているのでオススメです。
無料で使えますので、１度調べてみてはいかがでしょうか？
※1 本記事では、いくつかのサービスのご紹介をしています。
それぞれ、「すまいバリュー（運営元 三井不動産リアルティ株式会社）」「イエウール（運営元 株式会社Speee）」「タウンライフ（運営元 タウンライフ株式会社）」の委託を受けて作成しております
コメント