高知市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

高知市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

高知市高知県

(画像出典:wikimedia commonslienyuan 63highland, Kagami River in Kochi, Kochi prefecture, Japan)

 

この記事では高知市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、高知市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
基)高知市中万々885番7円行寺口(1000)38.31.8%4.5%
公)高知市帯屋町1-9-7高知(980)88.83.1%1.9%
基)高知市福井町3028番旭(2500)30.20.0%1.1%
基)高知市口細山字堂ガナロ54番443高知商業前(1900)23.40.0%0.0%
基)高知市横浜新町3丁目1414番高知(7000)24.80.0%0.0%
基)高知市潮見台1丁目2114番土佐大津(3500)17.1-0.2%-0.2%
基)高知市春野町平和字平和544番高知(9800)11.3-0.3%-0.3%
基)高知市東秦泉寺字銕炮築地122番1外薊野(1300)48.80.7%-0.7%
公)高知市加賀野井2-8-11入明(2500)22.60.0%-0.7%
公)高知市一宮東町2-23-7土佐一宮(1600)17.90.0%-0.9%
公)高知市高ソネ22-5高知(1500)50.20.7%-1.3%
公)高知市福井町字山本ノ前1038番22旭(1400)270.0%-1.4%
公)高知市西塚ノ原字永田121番26高知商業前(1400)22.40.0%-1.4%
公)高知市南久万字西流田70番11円行寺口(1100)39.90.8%-1.6%
基)高知市鏡今井字下中澤151番高知商業前(7100)2.9-0.2%-2.0%
公)高知市東秦泉寺字銕炮築地122番1外薊野(1300)48.81.4%-2.6%
基)高知市神田字西ノ川原446番31旭(2200)26.1-0.3%-2.8%
基)高知市東秦泉寺字土居ノ前297番12高知(1700)330.0%-2.9%
基)高知市一ツ橋町2丁目24番外入明(830)41.90.0%-3.1%
基)高知市愛宕山南町212番10高知(1100)32.2-0.3%-3.3%
基)高知市朝倉字中山ノハナ己138番5外朝倉(2500)29.7-0.8%-3.3%
基)高知市帯屋町2-1-20高知(1400)79.9-1.2%-4.0%
基)高知市一宮中町1-18-23土佐一宮(820)24.2-0.3%-4.1%
基)高知市土佐山高川字中谷1270番高知(15000)1.3-0.7%-4.2%
公)高知市神田字西ノ川原446番31旭(2200)26.10.0%-4.3%
基)高知市一宮徳谷3335番外土佐一宮(400)10.60.0%-4.5%
基)高知市上町2-10-31円行寺口(1400)41.90.0%-4.5%
基)高知市介良字横堀乙2678番9土佐大津(3600)19.9-0.2%-4.9%
基)高知市赤石町字ミドロ88番4旭(470)28.6-0.3%-4.9%
公)高知市八反町2-8-6円行寺口(350)31.40.0%-5.0%
基)高知市土佐山字中ノサコ79番1高知(13000)2.6-0.8%-5.0%
基)高知市縄手町字上大榎65番16旭(600)29.3-0.8%-5.5%
基)高知市昭和町1302番外高知(630)38.60.0%-5.6%
基)高知市北本町4-6-40高知(920)48.80.0%-5.7%
公)高知市上町2-10-31円行寺口(1400)41.90.8%-5.9%
公)高知市本町1-2-7高知(1200)83.50.4%-5.9%
公)高知市旭天神町字陳ケ森297番29旭(650)27.60.0%-6.0%
基)高知市本町3-3-39高知(1500)81.8-0.8%-6.1%
公)高知市杉井流4-10高知(1200)341.0%-6.4%
基)高知市東久万字上高津88番71入明(1200)33.70.0%-6.4%
公)高知市赤石町字ミドロ88番4旭(470)28.70.0%-6.5%
公)高知市薊野西町3-6-16薊野(1100)32.70.0%-6.6%
公)高知市愛宕山南町212番10高知(1100)32.30.0%-6.7%
基)高知市横内458番高知商業前(1600)35.6-0.9%-6.9%
公)高知市介良字久保田乙1735番4土佐大津(3700)16-0.2%-6.9%
公)高知市朝倉字鏡岩己237番6朝倉(2600)17.5-0.7%-7.0%
公)高知市若草町16-11-2朝倉(1200)22.7-0.1%-7.0%
基)高知市鏡今井字川口23番2外高知商業前(6300)6-1.1%-7.2%
公)高知市相模町10-15入明(500)38.30.0%-7.2%
公)高知市新屋敷2-13-19円行寺口(270)30.6-0.2%-7.4%
公)高知市東石立町字六月会85番12円行寺口(1800)26.9-0.1%-7.5%
公)高知市朝倉西町2-8-18朝倉(1800)18.9-0.2%-7.6%
公)高知市鴨部3-1-5-2旭(1700)28.20.0%-8.0%
公)高知市布師田字源右衛門3950番1外土佐一宮(1600)60.6%-8.1%
基)高知市尾立字土居ノ内128番3高知商業前(2300)9.5-1.4%-8.6%
基)高知市帯屋町1-2-8高知(740)63.4-1.5%-8.6%
公)高知市神田字辰ノ尾241番71朝倉(3300)16.4-0.2%-9.0%
公)高知市はりまや町1-11-10高知(900)60.10.0%-9.0%
基)高知市潮新町2-1-30高知(2800)42.9-1.5%-9.1%
基)高知市愛宕町4-1-23高知(1500)39.6-0.8%-9.1%
公)高知市本町5-2-17入明(1100)55.80.0%-9.1%
基)高知市瀬戸西町3丁目12番1外高知(6900)28.2-1.5%-9.1%
基)高知市大津字大石ケ本乙389番19土佐大津(2100)21.1-0.8%-9.4%
公)高知市春野町秋山字山根331番1外朝倉(9300)8-0.8%-9.4%
基)高知市追手筋1-6-7高知(800)73.3-1.8%-9.4%
基)高知市重倉字フキヌキ1596番28外高知(8000)6.3-1.0%-9.5%
基)高知市上町4-5-25円行寺口(1200)46.9-0.7%-9.6%
基)高知市入明町9-3入明(170)37-1.8%-9.7%
公)高知市知寄町2-3-2高知(2200)44.6-0.7%-10.0%
公)高知市大津字中須賀乙1161番5土佐大津(1200)19.5-0.5%-10.3%
公)高知市廿代町15-21高知(930)45.90.0%-10.3%
公)高知市仁井田字朝日ヶ丘4596番外高知(7400)3.70.0%-10.4%
基)高知市中万々字石神2番18外円行寺口(400)39.3-0.8%-10.5%
公)高知市大津字大石ケ本乙389番19土佐大津(2100)21.2-0.6%-10.6%
基)高知市大津字西溝無乙1024番3土佐大津(1300)25-1.0%-10.9%
公)高知市曙町1-25-15朝倉(850)23.5-0.3%-11.0%
公)高知市中宝永町7-18高知(1800)44.6-0.7%-11.2%
基)高知市新本町2丁目2909番高知(480)52.1-1.3%-11.2%
公)高知市円行寺字岩本833番5円行寺口(3500)8.8-0.7%-11.3%
公)高知市鴨部1丁目1411番1旭(1700)32.7-0.3%-11.5%
公)高知市本町2丁目104番高知(1400)52.10.0%-11.7%
基)高知市塩屋崎町2-8-9高知(2500)29-1.3%-11.8%
基)高知市高須新町2-11-18高知(4400)30.2-1.6%-12.0%
公)高知市布師田字中芝328番布師田(1900)10.2-0.6%-12.2%
基)高知市二葉町4-31高知(2300)31.8-2.0%-12.3%
公)高知市大津字金子甲982番3土佐大津(650)14.8-0.7%-12.4%
基)高知市一宮南町1-11-18薊野(340)35-0.9%-12.4%
基)高知市和泉町3-24高知(680)39.6-1.6%-12.4%
公)高知市高須1-17-31高知(5000)34.7-0.9%-12.5%
基)高知市種崎字下ユ450番高知(9600)8.2-2.0%-13.0%
公)高知市南はりまや町2-6-2高知(1200)44.2-0.7%-13.0%
基)高知市仁井田字築地1649番27高知(8800)14.8-1.8%-13.0%
公)高知市塩屋崎町2-8-9高知(2500)29.2-1.1%-13.2%
公)高知市高須新町2-11-18高知(4400)30.6-1.0%-13.3%
公)高知市種崎字下ユ450番高知(9600)8.3-1.6%-13.4%
公)高知市潮新町1丁目79番2高知(2300)31.4-0.9%-13.5%
公)高知市愛宕町1丁目206番高知(710)39.6-0.8%-13.7%
基)高知市桟橋通5-1-51高知(3500)8.7-1.5%-13.8%
公)高知市桟橋通1-14-8高知(1700)43.2-0.8%-13.8%
公)高知市桜井町2-1-16高知(1500)32.7-0.9%-13.8%
公)高知市瀬戸西町3丁目117番高知(7100)16-0.6%-14.2%
基)高知市天神町13-5高知(1900)32.3-1.2%-14.2%
基)高知市春野町弘岡上字池ノ上382番2朝倉(6800)13-1.3%-14.3%
基)高知市弥生町12-15高知(2000)26.8-2.0%-14.4%
基)高知市高須3-4-8土佐一宮(2600)25.8-1.8%-14.9%
公)高知市桟橋通3-16-12高知(2600)28.1-1.2%-15.0%
基)高知市十津4-13-13高知(8000)16.3-1.4%-15.0%
基)高知市曙町1-6-4朝倉(510)28.2-1.8%-15.4%
公)高知市長浜字辻屋敷4783番高知(8200)8.4-1.5%-15.8%
公)高知市北竹島町字南汐田中ノ丸103番54高知(2900)24.6-1.5%-16.4%
基)高知市升形3-9入明(1300)47.9-1.4%-17.1%
公)高知市春野町西諸木字馬場末599番2高知(11000)6.6-2.0%-18.4%
公)高知市升形3-9入明(1300)48.2-0.7%-18.9%
公)高知市朝倉字八月田丙1685番15朝倉(1300)13.4-1.0%-19.0%
公)高知市長浜字沖野林5487番6高知(9100)5.2-1.9%-19.1%
公)高知市五台山字東倉谷2690番6外高知(6400)13-1.3%-19.8%
公)高知市神田字片岡沢2164番81旭(3100)21.10.0%
公)高知市桜馬場3-9円行寺口(830)45.50.7%
公)高知市高須大島9-7高知(4900)14.6-1.6%
公)高知市介良88番土佐大津(3500)21.90.0%
公)高知市薊野東町8-7薊野(730)27.40.4%
公)高知市鷹匠町1丁目21番2高知(1700)48.82.8%
公)高知市朝倉字田島丙219番1外朝倉(660)9.60.0%
公)高知市はりまや町1-3-19高知(720)74.30.0%
公)高知市南久保10-26高知(2400)40.93.3%
基)高知市朝倉字繁松丙591番5朝倉(850)20.1-0.3%
基)高知市春野町南ケ丘6丁目5番5高知(7600)19.3
基)高知市越前町2-12-5円行寺口(570)42.6-0.8%
基)高知市はりまや町1-3-19高知(720)73.6-0.9%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測できるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

の参考になる情報が、すごく少ないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

このサイトでは、47都道府県・500以上の市区町村について、5万地点の公示地価と基準地価のここ数年の動きと、人口やいろいろな経済データを見ながら記事を作ってきました。

 

そのため、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の高知市の土地価格の動き

この7年間で高知市の土地価格を見ると、高知県の平均が8.7%下落したのに対して、マイナス9.3%とあまり下がりませんでした。

 

高知市の公示地価の推移(令和2年)

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

中心部ほど大きく下落しているエリアが目立ちますね。

一方で、郊外のエリアでは一部上昇、または横ばいの地点がいくつか見られます。

 

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

 

なぜ、中心部ほど下げているのか?

その理由は、大きく3つあります。

 

①家を建てる年代の人口が減っている

1つ目は、人口の減少です。

家を建てる中心年代である20〜40代人口は、ずっと減り続けており、高知県でもこの10年ぐらいで3.5万人も減少しているのです。

 

高知県の20〜40代人口と新設戸数

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

そのため、この6年間は金利も下がって購入しやすくなっているのに、家の着工件数は増えていません。

晩婚化や、未婚の人も増えていますから、金利が下がっても家を建てる人が増えなくなってしまったのですね。

 

②公共事業の減少

2つ目が公共事業の減少です。

高知県では2000年ごろから公共事業が減り始め、土地価格もそれに続いて2003年ごろから一気に下げてきたのです。

 

赤色の線:公共事業はこの20年間で半分に減少

高知県の公共事業と公示地価

(参考:総務省統計局 行政投資実績)

 

③ショッピングモールが郊外にできて、お客さんが流れた

 

また、90年代からの公共事業によって、バイパスが整備されたり、国道も広くなりました。

2000年12月にイオンモール高知ができましたが、それから徐々に中心街の商業地の売り上げが減っていき、郊外へと家を建てる人が増えてしまったのです。

 

このような理由から、中心部ほど土地価格の下落が続いているんですね。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

新型コロナウイルスの感染拡大によって、3月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。

ですが、9月の中間決算を見てみると、航空、鉄道、飲食、百貨店などの一部の業界では大きく売り上げを落としていますが、それ以外の業界では黒字を確保しており、あまり影響が出ていないようです。

 

産業企業名4〜9月売上(前年同期比)損益(億円)
航空全日空-72.4%-1,885
鉄道JR東-48.2%-2,644
百貨店三越伊勢丹HD-41.8%-368
飲食ワタミ-36.8%-72
自動車トヨタ-26.0%6,293
電機日立-10.9%2,508

(参考:各社の決算発表資料より)

 

実際、今年の冬のボーナスは、大企業でみると、平均9%の減少とあまり影響はありませんでした。

(参考:サンケイビズ「冬のボーナス9%減少 経団連調査 大企業で8年ぶり減少 中小以下でも厳しさ増す」)

 

中小企業では、もっと影響は大きい可能性はありますが、これほどの減少で済んでいるということは、今のところ、コロナの影響が深刻なところがごく一部だということでしょう。

 

そのため、飲食店や百貨店などの賑わう商業施設では、売り上げ減少や店舗の閉店によって影響を受けそうですが、住宅地に対する需要はあまり影響はないようです。

 

高知県では、高知市の商業地が特に危ない

9月29日に発表された基準地価を見ると、高知市の商業地で影響が出ているようです。

海外、県外からの観光客の減少によって、商業施設の売り上げが激減していることが響いているのでしょう。

 

ですが、今のところ、影響があるのは商業地周辺だけで、ほとんどの住宅地ではそれほど影響はないようです。

実際、持ち家の着工件数を見てみても、ほぼ前年並みとなっており、家を建てる人が減っているわけではありません。

 

高知県の新築着工統計

(参考:e-STAT 住宅着工統計)

 

超低金利なので、月々の返済額の負担が低いまま借りられますし、子育てで広い部屋が欲しくなりますから、高い家賃で広い部屋を借りるよりも、資産として家が残る持ち家を選ぶ人が多いのでしょう。

 

一方で、商業地については、感染が拡大すると自粛要請がされますし、ワクチンもまだまだ当分接種できないので、閉店するお店はまだまだ増えそうです。

そのため、商業地や観光地の土地価格はまだまだ厳しそうです。

 

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいます。

倒産した銀行に預けている預金は、1千万円までしか保護されないため(ペイオフと呼ばれる制度で、2005年に法律が作られました)、大混乱となります。

そのため、この低金利をいつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。

9月16日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。

 

16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。

(中略)

地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。

(参考:毎日新聞「菅首相、地銀再編の環境整備を指示 超低金利受け地銀7割が赤字・減益」)

 

「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。

 

また、銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

そうすると、金利が上昇します(高い金利でないと、投資家が買いたがらなくなる)ので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、特に売却を考えている人は、金利上昇による不動産価格の下落に備えて、早めに準備をした方がいいでしょう。

 

 

(2)これから高知市の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した高知市の人口の見通しによると、2025年までに18,000人減少するだそうです。

 

高知市の人口は、2025年までに18,000人減る

高知市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

しかも、家を買う中心年代であ20〜40代は、2025年までに20,000人減る見通しです。

家の買い手が今よりも1割以上減るので、かなり影響が大きくなるでしょう。

 

高知市の20〜40代人口は、2025年までに約20,000人減少

高知市の20〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

(3)高知市の再開発の効果は?

高知市では昨年7月に、追手前小学校の跡地にオーテピア高知図書館を開設しました。

今後はその西隣に10階建ての再開発ビルを建て、低層階には商業施設や高知大学、高層階には賃貸住宅として利用する構想のようです。

 

これまで多くの自治体では、中心部に商業施設を誘致してきましたが、郊外のイオンモールに勝てずに失敗を繰り返してきました。

そのため、多くの自治体では、「住み心地のいい中心街」にしようと、図書館や学校などの公共施設や、マンションの整備しています。

 

「とにかく住んでもらえば、近くで買い物もするだろう」という方針転換ですね。

 

高知蔦屋書店の集客効果はすごい

また、昨年12月には大津バイパス近くに高知蔦屋書店がオープンしました。

 

高知蔦屋書店

(参考:高知蔦屋書店)

 

この高知蔦屋書店と同じコンセプトで作られているのが北海道の函館市にある函館蔦屋書店です。

 

  • おしゃれで居心地のいい店舗
  • 個人のイベントが気軽に開催できる場

として人気となり、函館蔦屋書店のある石川町の周辺では、なんと家を建てて住む人が増えて、人口が5年間で1,000人も増えました。

人口を1,000人増やした函館蔦屋書店のすごい仕組み
本屋ができたら人口が増えた?嘘のような本当の話が、函館市の石川町で起こっていました。なんと5年で1,000人以上が、この本屋の周りに家を建て、移り住んできたのです。その理由とは?

 

高知蔦屋書店でも、同じような集客効果が期待できると思います。

このあたりの土地価格は、人気化して上がるかもしれませんね。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、高知市の土地価格は、

  • 人口の減少と郊外のショッピングセンターの影響で、中心部ほど土地価格の下落が進んでいる
  • 新型コロナが長期化したら、閉店が増えて中心部の商業地がさらに下がる可能性あり
  • 中心部の再開発が進んでおり、高知蔦屋書店などの居心地のいい商業施設も増えてきているので、今後は中心部でも土地価格が安定してきそう

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が30〜50万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、30坪でも900万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして90万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

こちらの「タウンライフ」に登録すると、お近くの複数の不動産会社から、非公開物件の情報を教えてもらえます。

 

タウンライフ家造り

 

価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の2つの美味しいところが狙えるでしょう。

 

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで下落を続けてきた高知市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、高知市内に「東久万(ひがしくま)」という、入明駅の北側に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:34万円/坪
  • 実際の取引価格:29〜38万円/坪

と、公示地価の約0.8〜1.1倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、1.3倍の価格差があります。

 

【高知市東久万の公示地価】

高知市東久万の公示地価

  • 入明駅から1,200mの距離、徒歩約15分(1分=80m)
  • 102,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =34万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【高知市東久万の土地取引(過去2年間)】

高知市東久万の土地取引

  • 入明駅から徒歩11〜16分のエリアで、29〜38万円/坪で取引されている
  • 基準地価も実際の取引も「第1種中高層住居専用地域」という用途区分

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
高知県高知市東久万34万円29〜38万円0.85〜1.12倍
愛媛県松山市岩崎町44万円30〜68万円0.68〜1.55倍
愛媛県今治市南大門町17万円24〜30万円1.41〜1.76倍
愛媛県新居浜市河内町22万円10〜24万円0.45〜1.09倍
愛媛県西条市大町16万円10〜18万円0.63〜1.13倍
愛媛県四国中央市妻鳥町19万円6.7〜21万円0.35〜1.11倍
愛媛県宇和島市愛宕町22万円28万円1.27倍
香川県高松市松縄町29万円39〜40万円1.34〜1.38倍
香川県丸亀市中府町25万円35万円1.4倍
徳島県徳島市佐古一番町31万円13〜59万円0.42〜1.9倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

 

特に「イエウール」は、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が1番多く参加しているのでオススメです。

 

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新型コロナの影響は、長く続けば続くほど、土地価格にも影響を与えることになりますので、早めの準備が成功につながります。

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参考データ

こちらにまとめている土地取引は、国土交通省が取引した人に対してアンケートを行っており、回収できた分だけを掲載しています。

なお、回収率はどこの街でも1〜2割のため、これが全ての取引ではありません。なので、実際の相場を知るなら、公示地価や基準地価を参考にする方がいいでしょう。

 

高知市の土地取引

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名坪単価(万円)取引総額(万円)面積(平米)最寄駅駅距離(分)都市計画
みづき302300250円行寺口30-60分1低住専
愛宕町421600125高知81中住専
愛宕町341000100高知91中住専
愛宕町273300400高知161中住専
愛宕町4194075高知8近隣商業
旭町214707561種住居
井口町2356080101種住居
井口町1224065101種住居
一ツ橋町451800130入明141中住専
一宮西町211400220薊野141中住専
一宮西町321400145薊野141中住専
一宮西町201400220薊野141中住専
一宮徳谷618001000土佐一宮11種住居
一宮徳谷221400220土佐一宮141低住専
越前町462000145円行寺口121中住専
横浜0.4880550高知30-60分第2種住居
下島町132005031種住居
下島町35110010581種住居
下島町307408091種住居
加賀野井25850110入明291低住専
加賀野井251400185入明30-60分1低住専
介良152000440土佐大津30-60分1中住専
介良181000190土佐大津30-60分1低住専
介良271700210土佐大津30-60分1低住専
介良171800340土佐大津30-60分1低住専
介良18810150土佐大津30-60分1低住専
介良281700200土佐大津30-60分1低住専
介良9.574002000以上土佐大津30-60分準工業
介良6.5640320土佐大津30-60分準工業
海老ノ丸24100001400高知30-60分工業
葛島201200195高知30-60分1中住専
葛島16120002000以上高知30-60分1中住専
葛島142400570高知30-60分近隣商業
鴨部272300280朝倉(JR)30-60分1中住専
鴨部301500160朝倉(JR)30-60分1中住専
鴨部271400175枝川(JR)30-60分1中住専
鴨部26110014025準工業
鴨部高町19850150朝倉(JR)161中住専
玉水町1469016010その他
玉水町152004510商業
高見町222300340高知30-60分1種住居
高須新町252000260土佐大津30-60分1種住居
佐々木町17630120121中住専
佐々木町281400160151中住専
堺町4250040高知14商業
三園町401200100入明141中住専
若松町191700290高知30-60分工業
若草町3341040朝倉(JR)11その他
若草町3551050朝倉(JR)111種住居
若草町3580075朝倉(JR)131種住居
若草町291100125朝倉(JR)131種住居
若草町201200200朝倉(JR)151中住専
若草町211100170朝倉(JR)151中住専
若草町151500320朝倉(JR)191中住専
若草町2350070朝倉(JR)192中住専
十津19640110高知90-120分1中住専
春野町西分9.1400145朝倉(JR)90-120分その他
春野町平和15800180高知90-120分その他
春野町芳原7260120高知90-120分その他
曙町16970195朝倉(JR)81中住専
曙町16560115朝倉(JR)4近隣商業
昭和町3266070高知61中住専
昭和町3356055高知101中住専
上町4545035円行寺口12近隣商業
上町4060050円行寺口18商業
城見町301700190高知20商業
新屋敷23900130円行寺口41中住専
新本町407900650高知6近隣商業
新本町91480001700高知6近隣商業
秦南町427200560高知111種住居
秦南町311100120高知121種住居
秦南町42120090高知121種住居
秦南町2778095高知131中住専
針木東町171100200朝倉(JR)30-60分1中住専
針木東町19950165朝倉(JR)30-60分1中住専
仁井田4320260高知90-120分その他
仁井田4.8500350高知90-120分近隣商業
瀬戸1130095高知90-120分工業
瀬戸21890135高知90-120分工業
瀬戸21850130高知90-120分準工業
瀬戸東町231400195高知90-120分その他
西秦泉寺301900200入明211低住専
大膳町521700105円行寺口81中住専
大津112200660土佐大津26その他
大津7550260土佐大津17その他
大津82300970土佐大津17その他
大津71100540土佐大津17その他
大津6.11100620土佐大津17その他
大津71900920土佐大津17その他
大津625001400土佐大津17その他
大津5.725001400土佐大津17その他
大津5420280土佐大津17その他
大津857002000以上土佐大津17その他
大津4.71400990土佐大津18その他
大津5.440002000以上土佐大津18その他
大津530002000以上土佐大津18その他
大津102000660土佐大津14工業
大津181100195土佐大津11準住居
大津121200330土佐大津15準住居
鷹匠町151000220高知23商業
中秦泉寺301700190高知231中住専
中万々493000200円行寺口14その他
中万々502800180円行寺口111低住専
朝倉17950180朝倉(JR)13その他
朝倉262100270朝倉(JR)141中住専
朝倉19780135朝倉(JR)241中住専
朝倉横町291200130朝倉(JR)111中住専
朝倉横町16700145朝倉(JR)171中住専
朝倉横町2726035朝倉(JR)152中住専
朝倉横町25840110朝倉(JR)152中住専
朝倉東町221100165朝倉(JR)232中住専
朝倉本町2855065朝倉(JR)91中住専
朝倉本町311300140朝倉(JR)111中住専
潮新町231500210高知30-60分1種住居
鳥越191300220高知商業前121中住専
東城山町271200140241中住専
東城山町2299015030-60分1中住専
東城山町32160016525準工業
東石立町254000520円行寺口201中住専
南はりまや町8011000470高知14商業
南はりまや町807300300高知14商業
南久万371200105円行寺口131低住専
南金田294500520高知21準工業
南万々372100180円行寺口51種住居
南万々301600180円行寺口51種住居
二葉町2730035高知26その他
二葉町19900155高知26準工業
廿代町441300100高知14商業
梅ノ辻17640120高知231種住居
比島町384100360高知101中住専
百石町17800155高知30-60分1種住居
宝永町2248075高知191種住居
宝永町3055060高知24第2種住居
宝町341100110入明51中住専
北秦泉寺28990120高知30-60分1中住専
北秦泉寺15470100高知30-60分1中住専
北竹島町201400230高知30-60分その他
北本町523000190高知4近隣商業
北本町324000420高知12準工業
本町945000175高知16商業
本町6016000880高知18商業
万々204700770円行寺口14その他
万々353700350円行寺口151中住専
弥生町271000125高知241種住居
役知町251500190高知24商業
与力町8014000590高知19商業
和泉町2449065高知8近隣商業
薊野東町325900610薊野71中住専
薊野東町332100220薊野91中住専
薊野北町2020035薊野81中住専
神田192000360円行寺口30-60分その他
神田311200125朝倉(JR)30-60分1中住専
神田2355080朝倉(JR)30-60分1中住専
神田24120017030-60分1中住専
神田31140014530-60分準工業
神田14250061030-60分準工業
福井町212900450円行寺口131中住専
福井町2.5200260131低住専
福井町201000170201低住専
福井町18880165高知商業前231低住専

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

 

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ここまでお読みいただき、ありがとうございました。納得のいく取引ができるといいですね。

 

コメント

  1. 光井 より:

    高知県に引っ越してきたばかりですが、高知の場合は少し状況が違うかもしれません。高知県民は、近々来ると言われている南海トラフ地震の津波被害をとても気にしています。そして、ちょうど中心地が津波浸水区域になっているのです。私は中心地付近の賃貸マンションに住んでいますが、地元の人に地名を言うと「そんな危ないところ早く引っ越しなさい!」と言われることもあります。地価が大きく下落しているエリアは、津波が来るエリア、または津波が遡上すると言われてる川周辺に見えます。逆に地価が上昇している地点は高台などです。南海トラフの津波予測が地価に大きく影響しているように見えました。ちなみにイオンモール高知の立地はそれほど郊外ではなく最寄は高知駅(1km以内)で、イオン周辺も地価が減少しています。蔦屋書店は更に津波の予想被害が大きな地域なので、人口は増えるかな?と思いました。