久喜市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：ウィキペディア　kanesue,　鷲宮）

 

この記事では久喜市の

の３点について解説しています。

（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）

 

 

１、久喜市の公示地価、基準地価の一覧

（１）公示地価（2024.1.1現在）

*変化率が空白：2019年のデータがない場合

住所または地番	最寄駅（m）	坪単価（万円）	前年比	５年前比
久喜市菖蒲町菖蒲字太皷田６００４番２外	久喜（7000）	18.3	1.6%	10.1%
久喜市野久喜字丸島６３７番１０	久喜（520）	37	0.9%	0.9%
久喜市南１－８－６	久喜（550）	37.3	0.9%	1.8%
久喜市久喜中央３－６－２５	久喜（600）	37.6	0.9%	0.9%
久喜市本町３－１６－１１	久喜（1300）	31.7	0.8%	0.5%
久喜市久喜東１－５－７	久喜（200）	40.3	0.8%	1.7%
久喜市久喜東３－１－７	久喜（250）	40.3	0.8%	0.8%
久喜市久喜東４－６－１８	久喜（1200）	28.9	0.6%	0.6%
久喜市久喜中央２－９－４５	久喜（130）	62	0.5%	-0.5%
久喜市吉羽３丁目２３番１０	久喜（1800）	27.7	0.5%	0.0%
久喜市久喜北２－１６－１３	久喜（1600）	28.1	0.2%	-0.6%
久喜市上町２１－１７	久喜（2100）	22.1	0.1%	-0.6%
久喜市伊坂北１丁目９番９外	栗橋（400）	17.3	0.0%	0.0%
久喜市菖蒲町三箇字矢島６２０５番１１	久喜（6900）	15.7	0.0%	-0.2%
久喜市南栗橋１０丁目７番８	南栗橋（1100）	13.1	0.0%	-0.3%
久喜市西大輪１丁目１１番３	東鷲宮（750）	22.5	0.0%	-0.3%
久喜市青葉５丁目９番１４	久喜（2500）	23.2	0.0%	-0.6%
久喜市南栗橋２丁目１０番６外	南栗橋（510）	15.4	0.0%	-0.6%
久喜市葛梅２丁目１２番１０	鷲宮（650）	17.8	0.0%	-1.1%
久喜市鷲宮５－７－２０	鷲宮（800）	16.6	0.0%	-1.2%
久喜市鷲宮中央１－１７－３２	鷲宮（300）	18.2	0.0%	-1.4%
久喜市鷲宮６－２３－１０	東鷲宮（1400）	15.3	0.0%	-1.5%
久喜市青葉３丁目２番３外	久喜（2200）	29.1	-0.1%	-1.8%
久喜市栗橋東４－７－３０	栗橋（920）	14.5	-0.2%	-1.8%
久喜市西大輪２丁目１番１１	東鷲宮（650）	24.6	-0.3%	-2.0%
久喜市栗橋中央１－１４－１３	栗橋（130）	19.7	-0.3%	-1.3%
久喜市菖蒲町菖蒲字寺田６００７番２外	久喜（6600）	18.3	-0.4%	-2.8%
久喜市鷲宮字上手５２１番４外	東鷲宮（900）	8.3	-0.4%	-2.0%
久喜市北青柳字本村４４３番４外	久喜（1500）	8.1	-0.4%	-2.4%
久喜市栗橋東３－７－５２	栗橋（900）	15.1	-0.4%	-1.9%
久喜市栗橋北１－７－１２	栗橋（700）	14.7	-0.4%	-3.5%
久喜市菖蒲町三箇字上中島３２１番２外	久喜（8000）	12.8	-0.5%	-4.4%
久喜市菖蒲町菖蒲字西堀１０７４番９	桶川（9500）	11.9	-0.5%	-4.7%
久喜市菖蒲町三箇字辻８６０番１１	久喜（7900）	11.1	-0.6%	-4.5%
久喜市菖蒲町小林字北東３４２６番３	桶川（8200）	4.9	-0.7%	-4.5%
久喜市佐間字陣屋々敷添５３７番	栗橋（2200）	4.8	-0.7%	-2.7%

 

（２）基準地価（2024.7.1現在）更新

*変化率が空白：2019年のデータがない場合

住所または地番	最寄駅（m）	坪単価（万円）	前年比	2019年比
久喜市本町３－１６－１１	久喜(1300)	31.9	1.3%	1.2%
久喜市菖蒲町昭和沼５番	久喜(5500)	18.3	1.1%	7.6%
久喜市久喜東３－１７－４	久喜(730)	34.3	1.0%	2.0%
久喜市吉羽１丁目４２番６	久喜(1100)	34.7	1.0%	1.9%
久喜市久喜中央４－１－１４	久喜(450)	38.9	0.9%	0.0%
久喜市本町１－１０－２８	久喜(1100)	30.6	0.3%	0.8%
久喜市本町６－１０－１１	久喜(1500)	27.9	0.1%	0.0%
久喜市青毛４丁目６番１１	久喜(3000)	21.4	0.0%	0.0%
久喜市菖蒲町菖蒲字寺田５０１３番５３１	久喜(7500)	13.4	0.0%	-0.7%
久喜市伊坂中央２丁目１５番１９	栗橋(640)	16.2	0.0%	0.0%
久喜市桜田４丁目１２番８	東鷲宮(800)	24.6	0.0%	-0.5%
久喜市西大輪４丁目１９番２	東鷲宮(650)	22.7	0.0%	-0.1%
久喜市鷲宮中央２－１－３３	鷲宮(1)	20.7	-0.3%	-1.6%
久喜市六万部字本村５４８番３	久喜(4400)	6.1	-0.5%	-2.6%
久喜市八甫４丁目４３番２	東鷲宮(2100)	5.8	-0.6%	-3.8%
久喜市菖蒲町下栢間字在家２３４９番２	桶川(6200)	5.1	-0.6%	-4.3%
久喜市栗橋東５－２３－６	栗橋(1300)	13.5	-0.7%	-3.3%
久喜市高柳字田中１８９１番２	東鷲宮(3200)	4.2	-0.8%	-4.5%

 

２、久喜市の土地価格の動き

どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営者のゴトウです。

ここからは、「久喜市の土地価格が下落してきた理由」をなるべくわかりやすく、読みやすく、解説していきますので、よろしくお付き合いください。

 

久喜市の土地価格は、この１年間で、住宅地で-0.1％、商業地で0％と、ほぼ横ばいでした。

また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で-1.2％。商業地で-1.3％でした。

 

（参考：国土交通省　地価公示）

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか？

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

５年間の変化率（2018→2023年）

変化率：赤色（+10%以上）＞オレンジ色（+5〜9.9%）＞緑色（0〜 +4.9%）＞青色（-0.1〜 -4.9%）＞紺色（-5〜 -9.9%）＞紫色（-10%以下）

 

久喜駅の周辺では上昇、または横ばいで安定しているものの、駅から離れたエリアでは、下落傾向にありました。

また、郊外で１地点だけ１０％以上の上昇（赤紫色のマーク）がありますが、こちらはショッピングモール「モラージュ菖蒲」の周辺エリアであり、大規模な商業施設の効果によるものでした。

 

なぜ、駅周辺だけで上昇しているのか？

その最も大きな理由は、物価の上昇（インフレ）です。

新型コロナ以降、戸建て・マンションどちらの建築費も、２０〜３０％の上昇をしているのです。

 

マンションの建築費

（参考：一般財団法人　建築物価調査会）

 

木造戸建ての建築費

（参考：一般財団法人　建築物価調査会）

 

特に、昨年22年は、戸建て・マンションともに大きく上昇していますね。

ロシアによるウクライナ侵攻が起こったことで、原油や天然ガスなどのエネルギー価格が上昇し、小麦などの食糧や肥料、北欧からの木材など、ありとあらゆるモノの価格が上昇を続けているのです。

 

このように、新築マンション・戸建てが高くなっているため、中古市場でも価格が上昇しています。

 

（参考：東日本不動産流通機構）

 

特に中古の戸建て価格は、新型コロナ以降に上昇していることから、建築費の高騰が大きく影響を与えていることが分かりますね。

 

また、中古マンション・戸建ての価格が上昇した時に、「建物部分の価値だけが上がった」と考える人はいないでしょう。

「土地と建物全体の価格が上がった」と考える人が大半なため、土地価格も合わせて上昇しているわけですね。

 

 

一方で、駅から離れたエリアでは、農地が多く残っており、宅地化も進んでいますので、土地が余っています。しかも、買い手は減っていますので、価格が下落しやすいわけですね。

 

３、これからどうなるのか？

ここからは、久喜市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

（１）いよいよ金利上昇が本格化しそう

ここ２年ぐらいで、建築費も３割ぐらい上がっていますが、給料が上がりにくい中で、高い物件を買えていたのは、変動金利を選択することで、支払い負担を減らす人が増えていたからです。

 

ですが、今年3月に日銀がマイナス金利を解除し、7月には政策金利が0.25%にまで引き上げると発表されたことで、変動金利もこれから上がってきます。

 

そのため、これまでは変動金利を選ぶことで、何とか高い物件を買えていた人たちも、利息負担が上がってくるため、返済が苦しくなってくる人が増えるでしょう。

また、ギリギリの枠でローンを組もうとする人も減るでしょう。

 

１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

 

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

 

（２）これから久喜市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した久喜市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約1.3万人減少するそうです。

 

久喜市はこれから10年で約1.3万人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

 

また、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約7,000人減る見通しです。

 

久喜市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約7,000人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

 

これから買い手がさらに減ってきますので、通勤に便利な駅近の人気エリアを除いて、買い手がつきにくいエリアが増えていくでしょう。

 

結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、久喜市の土地価格は、

と言えるでしょう。

 

買うなら：建築コストがさらに上がるので、物件選びは慎重に

久喜市の不動産価格は、下落しているところが増えており、安く買えるところが増えています。

 

ただし、今後は金利上昇リスクもあり、建築費も上昇傾向にあります。

そのため、不動産の購入コストは上がっていくため、物件選びは慎重に行う必要がありそうです。

 

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら：低金利のうちが高く売れる

久喜市の不動産は、一部のエリアを除いて下落していますが、それでも、これまでの金利の低下は、買い手にとって追い風でした。

 

ですが、今後は金利の上昇が予想されますので、今の水準で買える人は確実に減ります。

さらに、建築費の上昇も続くため、高く売りたい場合は、早めに動いた方がいいでしょう。

 

戸建ての売却は、不動産会社によって結果が変わる

土地の売却であれば、公示地価や基準地価が、一応の目安にはなります。

ですが、家を売るとなると、選ぶ不動産会社によって、結果が大きく変わってきます。

 

例えば、以前であれば、雨漏りやシロアリなどの被害があったとしても、きちんと調査しないまま、売買されることが普通でした。

その結果、「築20年だったら、建物の価値はほぼゼロ（だって税法上の耐用年数が22年だから）」みたいな評価が一般化していたのです。これでは、なかなか高く売れませんよね。

 

ですが、2018年に法律が改正されて、中古住宅の売買時には、

の２点が義務付けられました。

 

（参考：国土交通省　建物状況調査をしませんか？）

 

これによって、中古住宅の評価の仕方が大きく変わってきています。

雨漏れもシロアリもない物件であれば、たとえ築年数が古くても、建物の価値をきちんと評価されるようになってきているのです。

 

ですが、このような評価は、不動産会社によって変わってきます。マンションの取引が大半の会社もありますし、法律改正後に十分な取引経験がない会社もあるでしょう。

では、どうすれば、家を良い評価で売却できるのか？

 

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