久喜市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

久喜市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

久喜市埼玉県

(画像出典:ウィキペディア kanesue, 鷲宮

 

この記事では久喜市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、久喜市の公示地価、基準地価の一覧

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2021.1.1現在)New!

*基:基準地価(2020.7.1現在)

*R2比変化率:令和2年比の変化率。並び順の基準にしています

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

区分住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)R2比変化率H25比変化率
公/工業久喜市菖蒲町菖蒲字太皷田6004番2外久喜(7000)17.51.5%27.3%
公/住宅久喜市久喜東1-5-7久喜(200)39.60.0%3.4%
公/住宅久喜市南1-8-6久喜(550)36.60.0%1.8%
公/住宅久喜市(栗橋駅西栗橋地区38街区7外)栗橋(400)17.30.0%-0.6%
公/住宅久喜市久喜東4-6-18久喜(1200)28.7-0.1%0.9%
公/住宅久喜市菖蒲町三箇字矢島6205番11久喜(6900)15.7-0.2%
公/住宅久喜市南栗橋2丁目10番6外南栗橋(510)15.5-0.2%-1.5%
公/住宅久喜市吉羽3丁目23番10久喜(1800)27.7-0.2%-0.2%
公/住宅久喜市南栗橋10丁目7番8南栗橋(1100)13.1-0.3%-3.6%
公/住宅久喜市西大輪1丁目11番3東鷲宮(750)22.5-0.3%-0.4%
公/商業久喜市栗橋中央1-14-13栗橋(130)19.9-0.3%
公/住宅久喜市葛梅2丁目12番10鷲宮(650)17.9-0.4%-2.2%
公/住宅久喜市鷲宮字上手521番4外東鷲宮(900)8.4-0.4%-1.9%
公/住宅久喜市鷲宮5-7-20鷲宮(800)16.7-0.4%-2.1%
公/住宅久喜市北青柳字本村443番4外久喜(1500)8.3-0.4%-4.9%
公/住宅久喜市青葉5丁目9番14久喜(2500)23.2-0.4%-0.3%
公/住宅久喜市栗橋東3-7-52栗橋(900)15.3-0.4%-3.3%
公/住宅久喜市栗橋東4-7-30栗橋(920)14.6-0.4%-3.1%
公/住宅久喜市鷲宮中央1-17-32鷲宮(300)18.3-0.5%-2.1%
公/住宅久喜市久喜北2-16-13久喜(1600)28.1-0.6%-0.1%
公/住宅久喜市上町21-17久喜(2100)22.1-0.6%-0.4%
公/住宅久喜市鷲宮6-23-10東鷲宮(1400)15.4-0.6%-2.5%
公/商業久喜市西大輪2丁目1番11東鷲宮(650)24.8-0.7%
公/住宅久喜市佐間字陣屋々敷添537番栗橋(2200)4.9-0.7%-4.5%
公/住宅久喜市本町3-16-11久喜(1300)31.3-0.7%1.2%
公/商業久喜市青葉3丁目2番3外久喜(2200)29.4-0.8%-1.3%
公/商業久喜市久喜東3-1-7久喜(250)39.6-0.8%2.5%
公/住宅久喜市久喜中央3-6-25久喜(600)37-0.9%2.7%
公/住宅久喜市野久喜字丸島637番10久喜(520)36.3-0.9%
公/商業久喜市菖蒲町菖蒲字寺田6007番2外久喜(6600)18.7-1.0%
公/商業久喜市久喜中央2-9-45久喜(130)61.7-1.1%-0.5%
公/住宅久喜市菖蒲町小林字北東3426番3桶川(8200)5-1.3%-4.9%
公/住宅久喜市栗橋北1-7-12栗橋(700)15-1.3%-4.2%
公/住宅久喜市菖蒲町菖蒲字西堀1074番9桶川(9500)12.3-1.3%
公/住宅久喜市菖蒲町三箇字辻860番11久喜(7900)11.5-1.4%-3.8%
公/住宅久喜市菖蒲町三箇字上中島321番2外久喜(8000)13.1-1.7%-3.8%
基/工業久喜市菖蒲町昭和沼5番久喜(5500)17.326.3%
基/住宅久喜市吉羽1丁目42番6久喜(1100)341.0%
基/住宅久喜市本町3丁目258番3久喜(1300)31.40.5%
基/住宅久喜市本町1-10-28久喜(1100)30.30.2%
基/住宅久喜市久喜東3-17-4久喜(730)33.70.0%
基/商業久喜市久喜中央4-1-14久喜(450)38.90.0%
基/住宅久喜市西大輪4丁目19番2東鷲宮(650)22.7-0.1%
基/住宅久喜市青毛4丁目6番11久喜(3000)21.4-0.2%
基/住宅久喜市本町6-10-11久喜(1500)27.8-0.4%
基/住宅久喜市桜田4丁目12番8東鷲宮(800)24.6-0.5%
基/住宅久喜市(栗橋駅西栗橋地区86街区10)栗橋(640)16.2-1.2%
基/商業久喜市鷲宮中央2-1-33鷲宮(1)20.9-1.6%
基/住宅久喜市六万部字本村548番3久喜(4400)6.2-3.1%
基/住宅久喜市栗橋東5-23-6栗橋(1300)13.9-3.4%
基/住宅久喜市菖蒲町菖蒲字寺田5013番531久喜(7500)13.4-3.8%
基/住宅久喜市菖蒲町下栢間字在家2349番2桶川(6200)5.3-5.3%
基/住宅久喜市高柳字田中1891番2東鷲宮(3200)4.4-7.0%
基/住宅久喜市八甫4丁目43番2東鷲宮(2100)6

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を自分で予測できるように、詳しく解説していきたいと思います。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動く、人生の中でも大きなことなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

と参考になる情報が少ないと思いませんか?

 

特に、新型コロナの感染拡大によって、飲食店や商業施設がかなり影響が出ていると言われています。

ところが、株式市場は30年ぶりの高値を更新したり、それほど倒産件数も増えていなかったりと、住宅地ではどれぐらい影響が出ているのかが分かりにくいですよね。

 

なので、そんな人の参考になればと、このようなサイトを運営しています。

約3年間、公示地価や基準地価が発表されるたびに、47都道府県・500以上の市区町村の土地価格がどのように動いているのかをチェックしつつ、記事を更新してきたので、日本中の土地価格の動きについて、大体のことがわかっているつもりです。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

とは言っても、かなり分かりやすく解説していると思いますので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の久喜市の土地価格の動き

この7年間の久喜市の土地価格を見ると、埼玉県の平均が2.6%上昇したのに対して、マイナス1.5%とむしろ下げていました。

 

久喜市の公示地価の推移(令和2年)

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのようなエリアが上昇、または下落しているのでしょうか?

上昇率に応じて、色分けして地図上にまとめてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

ご覧の通り、久喜駅の周辺で横ばい、またはわずかに上昇している以外は、ほとんどが下落しています。

また、郊外で上昇している赤色、オレンジのエリアは、工業地です。

 

なぜ一部の駅の近くだけ上がっているのか?

理由は3つあります。

 

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、今回の土地価格の上昇のきっかけは、金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

なので、そもそも久喜市でも、土地価格が上がりやすい状況にあるわけです。

では、なぜ駅から離れたエリアでは、それほど上昇していないのでしょうか?

 

②農地の宅地化が進んでいる

最も大きな理由は、農地の宅地化です。

この10年で、埼玉県内の農地は、約0.9万ヘクタール(ha)も減っているのです。

1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約90万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。

 

埼玉県の農地面積

(参考:農林センサス 「2−8 経営耕地の状況」)

 

そのため、久喜市では、農地が宅地化されているエリアで人口が増えていました。

この点を確認するために、この7年間で人口が100人以上の減少、または増加している地区を調べてみました。

 

久喜市の地区別の人口変化(2014.1〜2021.1)

増減:赤色(1,000人以上増加)>オレンジ色(500〜999人増加)>緑色(100〜499人増加)>青色の↙️(100〜499人減少)>紫色の↙️(500人以上の減少)

(参考:久喜市 「人口・世帯数」)

 

全体的に人口が減少している地区が多く、駅近エリアで人口が増えているのは、栗橋駅、東鷲宮駅の周辺でした。

 

これらのエリアをGoogle マップの航空地図で見てみると、農地が点在しており、その中で新しい住宅地が数十戸単位で作られているのが確認できました。

例えば、東鷲宮駅の西口にある西大輪地区では、この7年間で800人増えていますが、駅から国道3号線までのエリアでは住宅地が並んでいたものの、それより西側はもともと農地でした。

そこに新興住宅地が作られたことで、多くの人たちが移り住んできたわけですね。

 

新しい住宅地ができるということは、周りの古くからある住宅地を求める人が減ることにつながります。

そのため、これらのエリアでは、人口が増えているのに、土地価格が下落しているわけですね。

 

③久喜市では、人口減少が進んでいる

さらに人口の減少も追い討ちをかけています。

この7年間で久喜市では、人口が2,000人以上減っているのです。

 

久喜市の人口推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

しかも、買い手となる30〜40代人口も、2,000人以上減っていました。

 

久喜市の30〜40代人口の推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

買い手が減れば、売れない土地も増えていきますので、土地価格が下がりやすくなっていたわけですね。

 

3、これからどうなるのか?

ここからは、久喜市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

(1)そろそろ、金利が上昇する?

日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

 

しかし、2021年に入ってからは、金利が徐々に上昇し始めています。

2月には、日米ともに10年国債の金利が大幅に上昇し、3月からの住宅ローン金利が2年3ヶ月ぶりの水準まで上がっています。

(参考:NHK「住宅ローンの金利が上がる?」)

 

日米の10年国債の金利

(参考:FRB St.Louis、財務省)

 

また、2018年にブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が、日銀の低金利政策が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

専門家の半数以上が、2〜3年以内に低金利政策が限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

日本は財政的な厳しさから2019年に消費税を引き上げましたが、新型コロナで政府の出費がかさんでいることもあって、さらに財政的に厳しい状況となっています。

 

そのような状況もあって、金利が上がり始めている可能性があります。

金利が上昇するということは、住宅ローンの返済額が増えるので、不動産価格は下がりやすくなります。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

金利の上昇は、銀行の取り分が増えるだけで、買い手、売り手ともに良いことは1つもありません。

そのため、本格的に金利が上がる前に、準備を始めた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから久喜市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した久喜市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約1万人減少するそうです。

 

久喜市はこれから10年で約1万人減る

久喜市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

さらに、家を建てる30〜40代人口でも、2020→30年の10年間で約9,000人も減る見通しです。

 

久喜市の30〜40代人口は、2020→30年で約9,000人減る

久喜市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

つまり、これから買い手となる世代が、さらに2割以上も減るのです。

農地の宅地化も進められていますし、古い住宅地では買い手がつきにくくなりそうですね。

 

結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、久喜市の土地価格は、

  • 久喜駅の周辺だけがかろうじて上昇しているものの、郊外の土地価格は下落するという二極化が起こっている
  • 今後は、生産緑地の解禁で土地がさらに余ることと、買い手となる若い世代が減るので、郊外エリアほど厳しくなっていく

と言えるでしょう。

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の不動産会社だけが取り扱っています。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

タウンライフ

 

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売るなら:公示地価を信じると損をする?

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は固定資産税や相続税の評価額にも使われるため、実際の取引価格を反映していないことがあります。

 

例えば、「吉羽(よしば)」という地区があります。

久喜駅から2kmほど離れたところにある住宅地です。

 

この吉羽の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:28万円/坪
  • 実際の取引価格:24〜85万円/坪

と、公示地価の約0.9〜3.0倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、3.5倍の価格差があります。

 

【久喜市吉羽の公示地価】

久喜市吉羽の公示地価

  • 久喜駅から1,800mの距離、徒歩約22分(1分=80m)
  • 84,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =28万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【久喜市吉羽の土地取引(過去2年間)】

久喜市吉羽の土地取引

  • 徒歩18〜24分のエリアで、24〜85万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格報検索)

 

このように、同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引が、いくつも確認できるのです。

 

久喜市の土地取引価格

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名坪単価(万円)取引総額(万円)面積(平米)最寄駅駅距離(分)都市計画
伊坂261400175栗橋61中住専
伊坂14870210栗橋111中住専
伊坂181100200栗橋121中住専
下早見0.951035久喜16その他
下早見1.3120300久喜19その他
吉羽6.2330175久喜23その他
吉羽6.4460240久喜23その他
吉羽6.4870450久喜23その他
吉羽71400660久喜23その他
吉羽7.2600280久喜23その他
吉羽7540260久喜28その他
吉羽6.41100600久喜30分-60分その他
吉羽182200400久喜201低住専
久喜新221000150久喜211低住専
久喜中央291400160久喜41種住居
久喜東572100120久喜61種住居
久喜東253000400久喜71低住専
久喜東371300110久喜81低住専
久喜東282200260久喜101低住専
久喜東341100105久喜152低住専
久喜北40330002000�以上久喜23準住居
久喜北3.7200175久喜161低住専
久喜北291200130久喜191低住専
久喜本271100135久喜21準住居
久喜本302400260久喜21準住居
久喜本271100135久喜21準住居
久喜本271400175久喜231低住専
久本寺7.638001600久喜30分-60分その他
久本寺5.5470280鷲宮26その他
久本寺161700350鷲宮28その他
栗橋中央13400100栗橋9近隣商業
栗橋中央121400380栗橋71種住居
栗橋東7.32000900栗橋61低住専
栗橋東3120130栗橋81低住専
栗橋東1030095栗橋81低住専
栗橋東9.9650220栗橋101低住専
栗橋東5.9250140栗橋131低住専
栗原3430480久喜30分-60分その他
栗原16850170幸手111低住専
江面8.21000400久喜23その他
高柳517001100栗橋30分-60分その他
高柳2.8200230栗橋30分-60分その他
高柳0.08110410東鷲宮30分-60分その他
高柳160195東鷲宮30分-60分その他
佐間3710780栗橋30分-60分その他
除堀4.9800540新白岡30分-60分その他
松永8740300栗橋11その他
菖蒲町下栢間0.2760730桶川30分-60分その他
菖蒲町下栢間0.0121270桶川60-90分その他
菖蒲町下栢間0.0151220桶川60-90分その他
菖蒲町三箇4.1300240久喜90-120分1種住居
菖蒲町三箇4.487002000�以上久喜90-120分2種住居
菖蒲町小林3.67970桶川60-90分その他
菖蒲町菖蒲3.413001300久喜90-120分その他
菖蒲町菖蒲2.710001200久喜90-120分1中住専
菖蒲町上栢間0.629160桶川60-90分その他
上川崎151500330東鷲宮14その他
上川崎0.2210145東鷲宮25その他
上早見4.4470350久喜24その他
上町830001200久喜251低住専
上内0.6450260東鷲宮29その他
上内4.11000820鷲宮7その他
上内7.333001500鷲宮7その他
上内111300400鷲宮9その他
上内1142001200鷲宮10その他
上内112100610鷲宮10その他
上内112100610鷲宮10その他
上内132300610鷲宮11その他
上内112100610鷲宮11その他
西6.3540280久喜28その他
西172300440久喜141種住居
西大輪6290160東鷲宮9その他
西大輪8.71700650東鷲宮11その他
西大輪151400300東鷲宮15その他
西大輪1570001500東鷲宮15その他
青毛202100350久喜261低住専
青毛152100460久喜30分-60分1低住専
青葉132200550久喜30分-60分1種住居
東大輪7.11000470東鷲宮21その他
東大輪111200350東鷲宮21その他
271900240久喜101種住居
231400210久喜151種住居
431400105久喜141低住専
南栗橋222400360南栗橋3近隣商業
南栗橋6.495002000�以上南栗橋81種住居
八甫101000310東鷲宮20その他
八甫111000300東鷲宮23その他
八甫13480125東鷲宮23その他
樋ノ口4.2430340久喜30分-60分その他
本町312000220久喜121種住居
本町362000185久喜181種住居
本町331500150久喜141低住専
本町291100130久喜141低住専
本町392500210久喜151低住専
本町361600150久喜151低住専
本町30240002000�以上久喜161低住専
本町191500260久喜161低住専
本町1398002000�以上久喜161低住専
本町1398002000�以上久喜161低住専
本町241500210久喜201低住専
本町273200390久喜132中住専
本町1921035久喜152中住専
本町2222035久喜202中住専
野久喜0.063201100久喜18その他
野久喜101000330久喜19その他
野久喜191800310東鷲宮19準住居
17880170栗橋91種住居
鷲宮141300300東鷲宮20その他
鷲宮8.883002000�以上東鷲宮25その他
鷲宮111100340東鷲宮191種住居
鷲宮161500300鷲宮12その他
鷲宮141400320鷲宮12その他
鷲宮171600300鷲宮12その他
鷲宮191800300鷲宮14その他
鷲宮5.51000620鷲宮18その他
鷲宮8.8400150鷲宮20その他
鷲宮141700390鷲宮91種住居
鷲宮中央7.9410170鷲宮41種住居
鷲宮中央13660175鷲宮51種住居

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

 

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特に、「三井のリハウス」「住友不動産販売」「東急リバブル」の3社は、ここでしか査定を依頼できないため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。

 

 

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一括査定の比較_大手の参加状況

 

「でも、まだ売ると決めたわけじゃないんだけど、、、」

という人も大丈夫。

机上査定を選べば、メールで査定内容を送ってくれるので、訪問される心配もありません。

 

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イエウールの机上査定2

 

新型コロナの影響は、長く続けば続くほど、土地価格にも影響を与えることになりますので、早めの準備が成功につながります。

無料で使えますので、1度調べてみてはいかがでしょうか?

 

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