この記事では久喜市の
- 公示地価、基準地価
- この７年間の土地価格の動き
- 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
１、久喜市の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公）：公示地価（2020.1.1現在）
*基）：基準地価（2020.7.1現在）
| 住居表示 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比変化率 | H25比変化率 |
|---|---|---|---|---|
| 公）久喜市菖蒲町菖蒲字太皷田６００４番２外 | 久喜（7000） | 17.2 | 3.6% | 27.3% |
| 基）久喜市菖蒲町昭和沼５番 | 久喜（5500） | 17.3 | 1.7% | 26.3% |
| 公）久喜市久喜東１－５－７ | 久喜（200） | 39.6 | 0.0% | 3.4% |
| 公）久喜市久喜中央３－６－２５ | 久喜（600） | 37.3 | 0.0% | 2.7% |
| 公）久喜市久喜東３－１－７ | 久喜（250） | 39.9 | 0.0% | 2.5% |
| 公）久喜市南１－８－６ | 久喜（550） | 36.6 | 0.0% | 1.8% |
| 公）久喜市本町３－１６－１１ | 久喜（1300） | 31.5 | 0.0% | 1.2% |
| 基）久喜市吉羽１丁目４２番６ | 久喜（1100） | 34 | 0.0% | 1.0% |
| 公）久喜市久喜東４－６－１８ | 久喜（1200） | 28.8 | 0.1% | 0.9% |
| 基）久喜市本町３丁目２５８番３ | 久喜（1300） | 31.4 | -0.6% | 0.5% |
| 基）久喜市本町１－１０－２８ | 久喜（1100） | 30.3 | -0.3% | 0.2% |
| 基）久喜市久喜東３－１７－４ | 久喜（730） | 33.7 | 0.0% | 0.0% |
| 基）久喜市久喜中央４－１－１４ | 久喜（450） | 38.9 | 0.0% | 0.0% |
| 公）久喜市久喜北２－１６－１３ | 久喜（1600） | 28.2 | 0.0% | -0.1% |
| 基）久喜市西大輪４丁目１９番２ | 東鷲宮（650） | 22.7 | -0.1% | -0.1% |
| 基）久喜市青毛４丁目６番１１ | 久喜（3000） | 21.4 | 0.0% | -0.2% |
| 公）久喜市吉羽３丁目２３番１０ | 久喜（1800） | 27.7 | 0.0% | -0.2% |
| 公）久喜市青葉５丁目９番１４ | 久喜（2500） | 23.3 | 0.0% | -0.3% |
| 基）久喜市本町６－１０－１１ | 久喜（1500） | 27.8 | -0.4% | -0.4% |
| 公）久喜市西大輪１丁目１１番３ | 東鷲宮（750） | 22.5 | 0.0% | -0.4% |
| 公）久喜市上町２１－１７ | 久喜（2100） | 22.3 | 0.0% | -0.4% |
| 公）久喜市久喜中央２－９－４５ | 久喜（130） | 62.4 | 0.0% | -0.5% |
| 基）久喜市桜田４丁目１２番８ | 東鷲宮（800） | 24.6 | -0.4% | -0.5% |
| 公）久喜市（栗橋駅西栗橋地区３８街区７外） | 栗橋（400） | 17.3 | 0.0% | -0.6% |
| 基）久喜市（栗橋駅西栗橋地区８６街区１０） | 栗橋（640） | 16.2 | 0.0% | -1.2% |
| 公）久喜市青葉３丁目２番３外 | 久喜（2200） | 29.6 | -0.1% | -1.3% |
| 公）久喜市南栗橋２丁目１０番６外 | 南栗橋（510） | 15.5 | 0.0% | -1.5% |
| 基）久喜市鷲宮中央２－１－３３ | 鷲宮（1） | 20.9 | -0.5% | -1.6% |
| 公）久喜市鷲宮字上手５２１番４外 | 東鷲宮（900） | 8.4 | 0.0% | -1.9% |
| 公）久喜市鷲宮中央１－１７－３２ | 鷲宮（300） | 18.4 | -0.2% | -2.1% |
| 公）久喜市鷲宮５－７－２０ | 鷲宮（800） | 16.8 | -0.2% | -2.1% |
| 公）久喜市葛梅２丁目１２番１０ | 鷲宮（650） | 17.9 | -0.2% | -2.2% |
| 公）久喜市鷲宮６－２３－１０ | 東鷲宮（1400） | 15.5 | -0.2% | -2.5% |
| 公）久喜市栗橋東４－７－３０ | 栗橋（920） | 14.7 | -0.2% | -3.1% |
| 基）久喜市六万部字本村５４８番３ | 久喜（4400） | 6.2 | -0.5% | -3.1% |
| 公）久喜市栗橋東３－７－５２ | 栗橋（900） | 15.4 | -0.2% | -3.3% |
| 基）久喜市栗橋東５－２３－６ | 栗橋（1300） | 13.9 | -0.5% | -3.4% |
| 公）久喜市南栗橋１０丁目７番８ | 南栗橋（1100） | 13.1 | 0.0% | -3.6% |
| 基）久喜市菖蒲町菖蒲字寺田５０１３番５３１ | 久喜（7500） | 13.4 | -0.5% | -3.8% |
| 公）久喜市菖蒲町三箇字上中島３２１番２外 | 久喜（8000） | 13.4 | -0.2% | -3.8% |
| 公）久喜市菖蒲町三箇字辻８６０番１１ | 久喜（7900） | 11.6 | -0.3% | -3.8% |
| 公）久喜市栗橋北１－７－１２ | 栗橋（700） | 15.2 | -0.2% | -4.2% |
| 公）久喜市佐間字陣屋々敷添５３７番 | 栗橋（2200） | 4.9 | 0.0% | -4.5% |
| 公）久喜市北青柳字本村４４３番４外 | 久喜（1500） | 8.3 | -0.4% | -4.9% |
| 公）久喜市菖蒲町小林字北東３４２６番３ | 桶川（8200） | 5.1 | -0.6% | -4.9% |
| 基）久喜市菖蒲町下栢間字在家２３４９番２ | 桶川（6200） | 5.3 | -1.8% | -5.3% |
| 基）久喜市高柳字田中１８９１番２ | 東鷲宮（3200） | 4.4 | -0.7% | -7.0% |
| 公）久喜市野久喜字丸島６３７番１０ | 久喜（520） | 36.6 | 0.0% | |
| 公）久喜市菖蒲町菖蒲字西堀１０７４番９ | 桶川（9500） | 12.5 | -0.3% | |
| 公）久喜市菖蒲町三箇字矢島６２０５番１１ | 久喜（6900） | 15.8 | 0.0% | |
| 公）久喜市西大輪２丁目１番１１ | 東鷲宮（650） | 25 | -0.3% | |
| 公）久喜市菖蒲町菖蒲字寺田６００７番２外 | 久喜（6600） | 18.9 | 0.0% | |
| 公）久喜市栗橋中央１－１４－１３ | 栗橋（130） | 20 | 0.0% | |
| 基）久喜市八甫４丁目４３番２ | 東鷲宮（2100） | 6 | -1.6% |
途中ですが、この記事の説明を。
どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。
ここからは、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。
すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、
「どうして上がっているのか？下がっているのか？」
「これからどうなるのか？」
という情報について、すごくあいまいな記事しかないと思いませんか？
例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。
だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、
- 買う・売るタイミングはいつがいいのか？
- この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？
といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
不動産の取引は、あなたの人生の中でも１〜２番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。
なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。
４７都道府県・５００以上の市区・５万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか？」「下がったのか？」に難しい理由はありませんでした。
特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。
なので、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
２、過去７年間の久喜市の土地価格の動き
この７年間の久喜市の土地価格を見ると、埼玉県の平均が２.６％上昇したのに対して、マイナス１.５％とむしろ下げていました。
では、具体的にどのようなエリアが上昇、または下落しているのでしょうか？
上昇率に応じて、色分けして地図上にまとめてみました。
地価マップ：2013-20年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
ご覧の通り、久喜駅の周辺で横ばい、またはわずかに上昇している以外は、ほとんどが下落しています。
また、郊外で上昇している赤色、オレンジのエリアは、工業地です。
今回の不動産バブルの背景
全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。
2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この７年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。
月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。
その結果、都心部では通勤需要から人気化した駅近のマンションが値上がりし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすくなったのです。
なぜ、郊外では上がらないのか？
この６年間の郊外の土地価格は、東京への通勤需要から、駅に近いエリアを中心に上昇しています。
久喜市は都心からのアクセスが難しいため、人気が出にくいんですね。
しかも、埼玉県全体で見ると、家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろにすでにピークを打ち、この１０年間で３０万人近く減少しています。
また、久喜市の空き家率も、年々増加しています。
2013年現在で、5,000戸以上も空き家があり、空き家率は全国平均を下回るものの、かなりの勢いで増えています。
そのため、家を建てる人が増えず、駅に近い一部のエリアよりも外に買い手が広がっていかないんですね。
３、新型コロナの影響はどうなのか？
埼玉県内の住宅地でも、これから影響が広がっていく
2021年に入って、新型コロナの感染者数がさらに拡大しており、埼玉県は２月７日まで緊急事態宣言によって、行動の自粛が要請されました。
具体的には、
- 飲食店に対する営業時間の短縮
- 外出、イベントなどの制限
- テレワークの推奨、２０時以降の勤務抑制
などの要請が出されています。
昨年の緊急事態宣言によって、主に商業地の土地価格に影響が出てきた埼玉県の不動産ですが、今後は住宅地においても、徐々にですが影響が広がっていきそうです。
ワクチン接種に時間がかかる
というのも、感染の収束までに、まだまだ時間がかかりそうだからです。
今年の６月ごろには調達の目処がつきつつあるワクチンですが、本当であれば数年かかる承認を1年程度まで早めているため、副作用を心配する人が多いと思われます。
実際、「コロナワクチンを接種したいか？」という質問に対して、すぐに接種したいと回答した人は１割程度で、多くの方が副作用などの影響を見極めた上で、接種を検討しているようです。
（参考：「【新型コロナワクチン】6割以上の方が「すぐにではなく、いずれ接種したい」）
ということは、ワクチン接種による感染収束は、おそらく、来年以降になる可能性が高いのではないでしょうか。
イギリスでは、新種ウイルスも出てきた
現在イギリスで異なる種類のコロナウイルスが出てきており、３度目のロックダウンに入っています。
今回のロックダウンは、当初は４月までという見通しだったようですが、その予想を取り下げ、いつまで続くかわからない状況となっています。
（参考：ブルームバーグ「ジョンソン首相、３度目の英ロックダウンは夏まで継続も－罰則を強化」）
しかも、この新種のウイルスは、日本にもすでに入ってきているようですので、今準備されているワクチンで収束可能なのか不明です。
すでに赤字の企業はリストラモードへ
このような不透明な状況のため、赤字企業では、希望退職の募集が増えています。コロナ前の2019年は約1.1万人だったのが、1.8万人にまで増えています。
（参考：「上場企業「早期・希望退職」募集、20年は2.6倍に急増 コロナ禍で赤字リストラ目立つ」）
このことからも、今後は住宅の買い手が少しずつ減っていくことが予想されますので、よほど人気のエリアでなければ、土地価格は下落傾向に進みそうです。
４、その他のリスク
新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。
（１）この低金利はいつまで続くのか？
地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。
そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。
むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。
例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。
赤字の地銀がどんどん増えている
赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。
では、具体的にあとどれぐらいなのか？
ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。
半数以上が２〜３年以内に限界と回答
（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）
このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、「２０２０〜２１年前後に限界が来る」と考えている専門家が多いことになります。
聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。
ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。
銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。
そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。
金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる
そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。
（２）これから久喜市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した久喜市の人口の見通しによると、2025年までに8,000人減るそうです。
久喜市の人口は、2025年までに8,000人減少する
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
しかも、家を買う中心年代である３０代は、2025年までに4,000人減る見通しです。
つまり、家に対する需要は、徐々に減っていくのです。
久喜市の30代人口は、2025年までに約4,000人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
そのため、年を追うごとに、買い手は減っていきますから、特に郊外の住宅地では今よりも下げやすくなっていくでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、久喜市の土地価格は、
- 久喜駅の周辺だけがかろうじて上昇しているものの、郊外の土地価格は下落するという二極化が起こっている
- 今後は、生産緑地の解禁で土地がさらに余ることと、買い手となる若い世代が減るので、郊外エリアほど厳しくなっていく
- 特に、金利が上昇すると、立地に関係なく、確実に不動産価格は下がるので、金利動向には注意が必要
と言えるでしょう。
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト
土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。
その理由は２つあります。
①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく
例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。
仮に数年で１割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。
②異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の不動産会社だけが取り扱っています。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。
売るなら：超低金利の今が１番のチャンス
ここまで下落を続けてきた久喜市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。
金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。
しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。
また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、「吉羽（よしば）」という地区があります。
久喜駅から２kmほど離れたところにある住宅地です。
この吉羽の公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：28万円／坪
- 実際の取引価格：24〜85万円／坪
と、公示地価の約0.9〜3.0倍で取引されていました。
取引価格同士で比べると、３.５倍の価格差があります。
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
| 都道府県 | 住所 | 公示地価／坪 | 取引価格／坪 | 公示地価の何倍？ |
|---|---|---|---|---|
| 埼玉県 | さいたま市浦和区北浦和 | 113万円 | 78〜160万円 | 0.69〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 川口市差間 | 43万円 | 42〜61万円 | 0.98〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 川越市石原町 | 37万円 | 33〜47万円 | 0.89〜1.27倍 |
| 埼玉県 | 上尾市上町 | 52万円 | 71〜75万円 | 1.37〜1.44倍 |
| 埼玉県 | 所沢市久米 | 49万円 | 22〜76万円 | 0.45〜1.55倍 |
| 埼玉県 | 鴻巣市氷川町 | 27万円 | 21〜33万円 | 0.78〜1.22倍 |
| 埼玉県 | 草加市高砂 | 64万円 | 79〜110万円 | 1.23〜1.72倍 |
| 埼玉県 | 朝霞市岡 | 55万円 | 32〜89万円 | 0.58〜1.62倍 |
| 埼玉県 | 戸田市上戸田 | 83万円 | 77〜110万円 | 0.93〜1.33倍 |
| 埼玉県 | 和光市白子 | 69万円 | 62〜100万円 | 0.9〜1.45倍 |
| 埼玉県 | 越谷市東越谷 | 40万円 | 39〜60万円 | 0.98〜1.5倍 |
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