（画像出典：wikimedia commonslienyuan 663highland, 飯野山（讃岐富士）と讃岐平野, 丸亀城（香川県丸亀市）から望む）
この記事では丸亀市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、丸亀市の公示地価、基準地価
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）2023年3月 更新
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）丸亀市土器町北１丁目３６番 | 宇多津（1500） | 6.6 | 0.0% | -2.0% |
| 公）丸亀市港町１４７番１３外 | 丸亀（1400） | 6.5 | 0.0% | -2.0% |
| 公）丸亀市塩飽町５０番３外 | 丸亀（400） | 30.9 | -0.3% | -1.6% |
| 公）丸亀市川西町北字山ノ側１２２５番３ | 丸亀（4700） | 9.4 | -0.3% | -1.7% |
| 公）丸亀市綾歌町富熊字沖９８１番４ | 栗熊（1600） | 8.1 | -0.4% | -2.8% |
| 公）丸亀市土器町東１丁目８０４番 | 丸亀（3100） | 15.8 | -0.4% | -2.0% |
| 公）丸亀市十番丁４番 | 丸亀（1400） | 23.4 | -0.4% | -0.4% |
| 公）丸亀市山北町字道上５５２番８ | 丸亀（2100） | 15.2 | -0.4% | -1.7% |
| 公）丸亀市今津町字経田７３５番８ | 丸亀（1700） | 13.3 | -0.5% | -1.5% |
| 公）丸亀市富士見町５丁目１１６１番 | 丸亀（2800） | 6.5 | -0.5% | -2.5% |
| 公）丸亀市田村町字橋の坪１２６２番２外 | 丸亀（2500） | 19.1 | -0.5% | -2.4% |
| 公）丸亀市幸町１丁目２２７番１外 | 丸亀（750） | 19 | -0.5% | -2.0% |
| 公）丸亀市田村町字向又１４０１番８ | 丸亀（2600） | 12.5 | -0.5% | -2.1% |
| 公）丸亀市土器町東４丁目５１７番 | 丸亀（2700） | 12.5 | -0.5% | -2.8% |
| 公）丸亀市土器町東７丁目８４７番２ | 丸亀（1800） | 16.5 | -0.6% | -2.2% |
| 公）丸亀市中津町字久国１１７４番１４ | 丸亀（3000） | 10.2 | -0.6% | -3.1% |
| 公）丸亀市風袋町７４番 | 丸亀（600） | 13.9 | -0.7% | -3.4% |
| 公）丸亀市飯野町西分字定国甲３２０番１ | 宇多津（4200） | 7.8 | -0.8% | -3.3% |
| 公）丸亀市綾歌町富熊字富士見坂５０１２番４ | 栗熊（3700） | 7.2 | -0.9% | -4.4% |
| 公）丸亀市飯山町東坂元字明見１４０７番２ | 坂出（5100） | 6.7 | -1.0% | -4.7% |
| 基）丸亀市中府町１丁目１６１番３外 | 丸亀（1300） | 24.6 | -0.3% | -1.3% |
| 基）丸亀市郡家町字下所４８７番６ | 丸亀（6000） | 9.4 | -0.3% | 0.0% |
| 基）丸亀市飯山町下法軍寺字島田５９４番６ | 栗熊（4000） | 8.7 | -0.4% | -1.9% |
| 基）丸亀市塩飽町５０番３外 | 丸亀（400） | 30.9 | -0.4% | -1.5% |
| 基）丸亀市津森町字高丸９４１番５ | 丸亀（1900） | 15.3 | -0.4% | |
| 基）丸亀市垂水町字馬場１３２４番７ | 丸亀（8200） | 7.2 | -0.5% | 0.0% |
| 基）丸亀市蓬莱町５４番２外 | 丸亀（1400） | 6.6 | -0.5% | -2.0% |
| 基）丸亀市十番丁４番 | 丸亀（1400） | 23.4 | -0.6% | -0.6% |
| 基）丸亀市葭町３５番１ | 丸亀（500） | 21.5 | -0.6% | |
| 基）丸亀市柞原町字上所２４１番１ | 丸亀（3200） | 10.2 | -0.6% | -2.5% |
| 基）丸亀市柞原町字上所４０９番１外 | 丸亀（2800） | 20.2 | -0.6% | -2.1% |
| 基）丸亀市土器町西７丁目１５０番１ | 丸亀（2300） | 14.4 | -0.7% | -2.2% |
| 基）丸亀市土器町東４丁目５１７番 | 丸亀（2700） | 12.5 | -0.8% | -2.3% |
| 基）丸亀市飯野町西分字定国甲３２０番１ | 宇多津（4200） | 7.9 | -0.8% | -2.5% |
| 基）丸亀市綾歌町栗熊東字北池下４１８番２ | 栗熊（300） | 7.2 | -0.9% | -4.4% |
| 基）丸亀市綾歌町岡田下字西新田１５６番１ | 岡田（1000） | 6.2 | -1.1% | -5.1% |
| 基）丸亀市郡家町字領家１８６３番１ | 丸亀（4800） | 17.2 | -1.3% | -4.8% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、丸亀市の土地価格の動き
丸亀市の住宅地は、アベノミクス以降の、この９年間で１１.１％下落しました。
また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で０.８%のマイナス、商業地は０.７％のマイナスとなっていました。
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？
公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ：2013-21年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
ほぼ全域で下落している地点が見られますが、丸亀駅から離れた西端や南端で１０％以上下落している地点が目立ちますね。
なぜ、丸亀市はこれほど下げているのか？
その理由は、大きく２つあります。
①公共事業の減少
１つ目が公共事業の減少です。
香川県の土地価格は、２０００年ぐらいまでは横ばいが続いていましたが、この頃から公共事業がどんどん減り始め、香川県内の景気が全体的に悪くなってきたのです。
赤色の線：公共事業はこの２０年間で半分に減少
②農地の宅地化が進んだ
２つ目が、農地の宅地化です。
実は、この10年で、香川県内の農地は、約4,600ヘクタール（ha）も減っているのです。
1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約46万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。
農地の宅地化によって、今ある住宅地の人気が低下
特に、９０年代からの公共事業によって、バイパスが整備されたり、国道も広くなりました。
そのため、郊外にショッピングセンターが多く建つようになり、通勤などで駅近を求める人以外は、郊外の新しい住宅地を選ぶようになってしまったのです。
３、これからどうなるのか？
丸亀市の土地価格に影響がありそうなリスクをまとめました。
（１）金利の上昇リスク
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。
例えば、アメリカでは、この１年間で、0.25→5.25%へと、なんと５％もの金利の引き上げを行っています。
日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか？」と見られており、期間１０〜３０年の国債の金利が上がり始めています。
（参考：財務省）
住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。
ふらっと３５は上昇しているが、変動金利はむしろ下落
ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。
銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。
そのため、変動金利の利用者が、2019年には約６割ぐらいだったのが、2022年には約７割にまで増えていました。
不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加
毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。
変動金利の方が、月々の返済が約２万円安い
| 金利 | 月の返済額 | 総返済額 | ||
| ①ふらっと35 | 固定金利 | 1.76% | 95,723円 | 約4,020万円 |
| ②SBI新生銀行 | 変動金利 | 0.32% | 75,512円 | 約3,172万円 |
| ①ー② | 20,211円 | 約848万円 |
*期間３５年、ローン諸費用は除く
大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの？」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。
では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか？というと、約２割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。
このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。
つまり、
- 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
- 変動金利で借りている人の２割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある
と言う状況なのです。
今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。
ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。
そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。
（２）これから丸亀市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した丸亀市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約4,000人減少するそうです。
丸亀市はこれから10年で約4,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、家を建てる３０〜４０代人口は、2020→30年の10年間で約4,000人も減る見通しです。
丸亀市の３０〜４０代人口は、2020→30年で約4,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
ということは、これから１０年で買い手が１割以上も減るのです。
今後は、買い手が減っていくことは避けられませんので、人気の低い郊外のエリアを中心に土地価格は下がりそうですね。
４、結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、丸亀市の土地価格は、
- 公共事業や農地の宅地化によって、全域で土地価格の下落が止まらない状況にある
- 今後は若い世代の人口が減っていくため、買い手がつきにくい土地が増えていきそう
と言えるでしょう。
買うなら：安く買うには工夫が必要
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、ウッドショックによる建築費の高騰によって、家を建てるハードルが上がっています。
変動金利を選ぶ人が増えていますが、今後の金利上昇の可能性も考えると、むしろ、なるべく安く土地を探す方法を考えた方がいいかもしれません。
非公開物件＝安い物件
また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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土地の広さや、必要な部屋数、予算などの入力が必要ですが、各住宅メーカーのウッドショック後の坪単価も分かるため、家を建てる際の参考になるはずです。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：低金利のうちに売却を検討すべき
特に住宅地において、これから影響が出てくるのが金利の上昇です。金利が１％上がると、組める住宅ローンが１５〜２０％程度減るためです。
今は上昇率が小幅なため、まだ影響は小さいですが、これから物価上昇がさらにひどくなれば、アメリカやヨーロッパのように金利を引き上げて物価上昇を抑える政策を取る可能性があるため、早めの準備がおすすめです。
不動産会社選びを間違えると損する？
不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。
例えば、丸亀市内に「中府町（なかぶちょう）」という住宅地があります。
この中府町の公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：２５万円／坪
- 実際の取引価格：３５万円／坪
と、公示地価の約１.４倍で取引されていました。
【丸亀市中府町の土地取引（過去２年間）】
- 丸亀駅から徒歩２０分のエリアで、３５万円／坪で取引されている
- 公示地価・実際の取引ともに「近隣商業地域」という似たような街並みのエリア
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
そんな時に便利なのが、１度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある２つをご紹介します。
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そのため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。
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すまいバリューは大手６社しか参加していないため、地域密着の不動産会社に査定を依頼したい場合には、「イエウール」が、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が１番多く参加しているのでオススメです。
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※1 本記事では、いくつかのサービスのご紹介をしています。それぞれ、「イエウール（運営元 株式会社Speee）」「タウンライフ（運営元 タウンライフ株式会社）」の委託を受けて作成しております
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