丸亀市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

丸亀市香川県

(画像出典:wikimedia commonslienyuan 663highland, 飯野山(讃岐富士)と讃岐平野, 丸亀城(香川県丸亀市)から望む)

 

この記事では丸亀市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)(※1)

 

 

1、丸亀市の公示地価、基準地価

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2023.1.1現在)2023年3月 更新

*基:基準地価(2022.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

 

所在地及び地番最寄駅(m)坪単価(万円)前年比2018年比
公)丸亀市土器町北1丁目36番宇多津(1500)6.60.0%-2.0%
公)丸亀市港町147番13外丸亀(1400)6.50.0%-2.0%
公)丸亀市塩飽町50番3外丸亀(400)30.9-0.3%-1.6%
公)丸亀市川西町北字山ノ側1225番3丸亀(4700)9.4-0.3%-1.7%
公)丸亀市綾歌町富熊字沖981番4栗熊(1600)8.1-0.4%-2.8%
公)丸亀市土器町東1丁目804番丸亀(3100)15.8-0.4%-2.0%
公)丸亀市十番丁4番丸亀(1400)23.4-0.4%-0.4%
公)丸亀市山北町字道上552番8丸亀(2100)15.2-0.4%-1.7%
公)丸亀市今津町字経田735番8丸亀(1700)13.3-0.5%-1.5%
公)丸亀市富士見町5丁目1161番丸亀(2800)6.5-0.5%-2.5%
公)丸亀市田村町字橋の坪1262番2外丸亀(2500)19.1-0.5%-2.4%
公)丸亀市幸町1丁目227番1外丸亀(750)19-0.5%-2.0%
公)丸亀市田村町字向又1401番8丸亀(2600)12.5-0.5%-2.1%
公)丸亀市土器町東4丁目517番丸亀(2700)12.5-0.5%-2.8%
公)丸亀市土器町東7丁目847番2丸亀(1800)16.5-0.6%-2.2%
公)丸亀市中津町字久国1174番14丸亀(3000)10.2-0.6%-3.1%
公)丸亀市風袋町74番丸亀(600)13.9-0.7%-3.4%
公)丸亀市飯野町西分字定国甲320番1宇多津(4200)7.8-0.8%-3.3%
公)丸亀市綾歌町富熊字富士見坂5012番4栗熊(3700)7.2-0.9%-4.4%
公)丸亀市飯山町東坂元字明見1407番2坂出(5100)6.7-1.0%-4.7%
基)丸亀市中府町1丁目161番3外丸亀(1300)24.6-0.3%-1.3%
基)丸亀市郡家町字下所487番6丸亀(6000)9.4-0.3%0.0%
基)丸亀市飯山町下法軍寺字島田594番6栗熊(4000)8.7-0.4%-1.9%
基)丸亀市塩飽町50番3外丸亀(400)30.9-0.4%-1.5%
基)丸亀市津森町字高丸941番5丸亀(1900)15.3-0.4%
基)丸亀市垂水町字馬場1324番7丸亀(8200)7.2-0.5%0.0%
基)丸亀市蓬莱町54番2外丸亀(1400)6.6-0.5%-2.0%
基)丸亀市十番丁4番丸亀(1400)23.4-0.6%-0.6%
基)丸亀市葭町35番1丸亀(500)21.5-0.6%
基)丸亀市柞原町字上所241番1丸亀(3200)10.2-0.6%-2.5%
基)丸亀市柞原町字上所409番1外丸亀(2800)20.2-0.6%-2.1%
基)丸亀市土器町西7丁目150番1丸亀(2300)14.4-0.7%-2.2%
基)丸亀市土器町東4丁目517番丸亀(2700)12.5-0.8%-2.3%
基)丸亀市飯野町西分字定国甲320番1宇多津(4200)7.9-0.8%-2.5%
基)丸亀市綾歌町栗熊東字北池下418番2栗熊(300)7.2-0.9%-4.4%
基)丸亀市綾歌町岡田下字西新田156番1岡田(1000)6.2-1.1%-5.1%
基)丸亀市郡家町字領家1863番1丸亀(4800)17.2-1.3%-4.8%

 

途中ですが、この記事の説明を

どうも、このサイトの運営者のゴトウです。

この記事では、「あなたの(気になっている)不動産が、これからどうなるのか?」が分かるように、解説をしていきます。

 

とても不思議に思うのですが、

不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、

参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか?

 

例えば、年に3回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。

ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、1番大きく上昇した場所ぐらいです。

 

もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。

これでは、あなたの(気になっている)不動産が、これから上がるのか?下がるのか?の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。

最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた(もっといい物件を探せた)のに、、、なんてことも。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。

そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。

 

それでは参りましょう。

 

2、丸亀市の土地価格の動き

丸亀市の住宅地は、アベノミクス以降の、この9年間で11.1%下落しました。

また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で0.8%のマイナス商業地は0.7%のマイナスとなっていました。

 

丸亀市の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-21年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

ほぼ全域で下落している地点が見られますが、丸亀駅から離れた西端や南端で10%以上下落している地点が目立ちますね。

 

なぜ、丸亀市はこれほど下げているのか?

その理由は、大きく2つあります。

 

①公共事業の減少

1つ目が公共事業の減少です。

香川県の土地価格は、2000年ぐらいまでは横ばいが続いていましたが、この頃から公共事業がどんどん減り始め、香川県内の景気が全体的に悪くなってきたのです。

 

赤色の線:公共事業はこの20年間で半分に減少

香川県の公共事業と公示地価

(参考:総務省統計局 行政投資実績)

 

②農地の宅地化が進んだ

2つ目が、農地の宅地化です。

実は、この10年で、香川県内の農地は、約4,600ヘクタール(ha)も減っているのです。

 

香川県の農地面積の推移

(参考:農林センサス 「2−8 経営耕地の状況」)

 

1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約46万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。

 

農地の宅地化によって、今ある住宅地の人気が低下

農地の宅地化

 

特に、90年代からの公共事業によって、バイパスが整備されたり、国道も広くなりました。

そのため、郊外にショッピングセンターが多く建つようになり、通勤などで駅近を求める人以外は、郊外の新しい住宅地を選ぶようになってしまったのです。

 

3、これからどうなるのか?

丸亀市の土地価格に影響がありそうなリスクをまとめました。

 

(1)金利の上昇リスク

2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。

新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。

例えば、アメリカでは、この1年間で、0.25→5.25%へと、なんと5%もの金利の引き上げを行っています。

 

日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか?」と見られており、期間10〜30年の国債の金利が上がり始めています。

 

国際金利推移 202306

(参考:財務省

 

住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。

固定金利の住宅ローンである、フラット35(期間21〜35年)の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。

 

ふらっと35は上昇しているが、変動金利はむしろ下落

住宅ローン金利の推移 202306

(参考:財務省ARUHISBI新生銀行

 

ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。

銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。

 

そのため、変動金利の利用者が、2019年には約6割ぐらいだったのが、2022年には約7割にまで増えていました。

 

不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加

利用した金利タイプ

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。

 

変動金利の方が、月々の返済が約2万円安い
  金利月の返済額総返済額
①ふらっと35固定金利1.76%95,723円約4,020万円
②SBI新生銀行変動金利0.32%75,512円約3,172万円
①ー②  20,211円約848万円

*期間35年、ローン諸費用は除く

(参考:住宅保証機構 「住宅ローンシミュレーション」)

 

大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの?」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。

では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか?というと、約2割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。

 

アンケート 金利上昇時の対応

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。

 

つまり、

  • 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
  • 変動金利で借りている人の2割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある

と言う状況なのです。

 

今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。

 

ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。

そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。

(参考:NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0%上昇 41年ぶり水準」)

 

また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。

 

(2)これから丸亀市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した丸亀市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約4,000人減少するそうです。

 

丸亀市はこれから10年で約4,000人減る

丸亀市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

さらに、家を建てる30〜40代人口は、2020→30年の10年間で約4,000人も減る見通しです。

 

丸亀市の30〜40代人口は、2020→30年で約4,000人減る

丸亀市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

ということは、これから10年で買い手が1割以上も減るのです。

今後は、買い手が減っていくことは避けられませんので、人気の低い郊外のエリアを中心に土地価格は下がりそうですね。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、丸亀市の土地価格は、

  • 公共事業や農地の宅地化によって、全域で土地価格の下落が止まらない状況にある
  • 今後は若い世代の人口が減っていくため、買い手がつきにくい土地が増えていきそう

と言えるでしょう。

 

買うなら:安く買うには工夫が必要

本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、ウッドショックによる建築費の高騰によって、家を建てるハードルが上がっています。

変動金利を選ぶ人が増えていますが、今後の金利上昇の可能性も考えると、むしろ、なるべく安く土地を探す方法を考えた方がいいかもしれません。

 

非公開物件=安い物件

また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:低金利のうちに売却を検討すべき

特に住宅地において、これから影響が出てくるのが金利の上昇です。金利が1%上がると、組める住宅ローンが15〜20%程度減るためです。

 

今は上昇率が小幅なため、まだ影響は小さいですが、これから物価上昇がさらにひどくなれば、アメリカやヨーロッパのように金利を引き上げて物価上昇を抑える政策を取る可能性があるため、早めの準備がおすすめです。

 

不動産会社選びを間違えると損する?

不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類(戸建て・マンション)が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。

 

 

例えば、丸亀市内に「中府町(なかぶちょう)」という住宅地があります。

 

この中府町の公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:25万円/坪
  • 実際の取引価格:35万円/坪

と、公示地価の約1.4倍で取引されていました。

 

【丸亀市中府町の公示地価】

丸亀市中府町の公示地価

  • 丸亀駅から1,300mの距離、徒歩約16(1分=80m)
  • 75,500円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =25万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【丸亀市中府町の土地取引(過去2年間)】

丸亀市中府町の土地取引

  • 丸亀駅から徒歩20分のエリアで、35万円/坪で取引されている
  • 公示地価・実際の取引ともに「近隣商業地域」という似たような街並みのエリア

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか?

その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。

 

不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、

  1. 自社でどれだけ取引情報を持っているか
  2. どれだけ買い手のリストを持っているか?

で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。

 

持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる

査定額が違うイメージ

 

*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています

(2022年実績:売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 = 11.4%)

 

また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、

  1. どれだけの評価額になるのか?
  2. どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか?

を知ることができます。

 

そんな時に便利なのが、1度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある2つをご紹介します。

 

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