松山市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

松山市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

松山市愛媛県

(画像出典:wikimedia commonslienyuan lee, 松山)

 

この記事では松山市の土地価格について、

  1. 今いくらなのか?
  2. この6年間で、どこがどれだけ上昇・下落しているのか?
  3. 今後どうなるのか?

を解説していきます。

 

1、松山市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2019.1.1現在)

*基):基準地価(2019.7.1現在)

 

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
公)松山市岩崎町1-4-52道後公園(400)46.56.8%23.7%
基)松山市持田町4-1-6警察署前電停(500)71.93.3%17.2%
公)松山市持田町4-1-6警察署前(500)70.63.4%15.1%
基)松山市二番町3丁目7番17大街道電停(250)1022.3%12.0%
基)松山市道後町2-3-31南町電停(230)54.53.1%11.5%
基)松山市大街道2丁目4番13大街道電停(70)267.32.1%11.0%
公)松山市上市1-2-26道後公園(640)56.13.0%9.0%
公)松山市大街道2丁目4番13大街道(70)2652.2%8.7%
基)松山市古川北2-10-14市坪(1800)37.61.8%8.6%
公)松山市古川北2-10-14市坪(1800)37.31.8%7.6%
公)松山市道後今市3-22南町(450)46.52.9%6.8%
基)松山市道後緑台5-20南町電停(800)43.93.1%6.4%
公)松山市湯渡町8-11勝山町(960)36.30.9%2.8%
公)松山市大街道3丁目2番36大街道(280)99.71.0%2.7%
公)松山市緑町2丁目8番31鉄砲町(190)54.82.5%2.5%
基)松山市一番町1丁目11番7大街道電停(200)110.21.2%2.5%
基)松山市石手3-5-13道後公園電停(1100)43.21.6%2.3%
公)松山市辻町11-27松山(850)38.31.8%1.8%
基)松山市大手町1丁目8番16外1筆大手町(120)64.72.1%1.0%
基)松山市宮田町186番4外3筆宮田町電停(130)75.61.3%0.9%
基)松山市三番町4丁目11番12松山市(600)117.21.1%0.0%
基)松山市北土居5-4-2椿前バス停(700)33.31.0%0.0%
基)松山市和泉南5-1-29市坪(1400)46.90.0%0.0%
公)松山市花園町4番7外松山市(200)87.81.9%0.0%
公)松山市居相6-11-7いよ立花(2700)34.71.0%0.0%
公)松山市味酒町2丁目3番30大手町(350)48.80.7%0.0%
公)松山市柳井町1丁目9番7石手川公園(380)50.51.3%0.0%
公)松山市六軒家町3-14松山(1500)371.8%0.0%
基)松山市一番町4丁目1番1県庁前電停(200)124.11.1%-0.3%
基)松山市勝山町1丁目10番2勝山町電停(280)77.60.4%-0.4%
基)松山市北土居1-13-3南石井バス停(880)32.50.5%-0.5%
公)松山市平和通2丁目5番4鉄砲町(150)55.81.2%-0.6%
基)松山市朝生田町2-4-5いよ立花(1300)50.21.3%-0.7%
基)松山市清水町2丁目20番4高砂町電停(130)45.90.7%-0.7%
基)松山市居相3-1-7市坪(1900)38.30.0%-0.9%
公)松山市宮田町186番4外宮田町(130)75.21.3%-0.9%
基)松山市石手白石甲78番6東野1丁目バス停(440)35.60.0%-0.9%
公)松山市千舟町4丁目2番2外松山市(420)119.81.4%-1.1%
公)松山市三番町5丁目9番4松山市(300)59.10.6%-1.1%
基)松山市三番町3丁目4番25松山市(700)71.60.9%-1.4%
基)松山市東長戸3-10-18衣山(3000)27.70.0%-1.6%
公)松山市東長戸3-10-18衣山(3000)27.70.0%-1.6%
公)松山市三番町4丁目11番12松山市(600)116.20.6%-1.7%
基)松山市中央1-6-8古町(1200)350.0%-1.9%
基)松山市南堀端町6番11南堀端電停(100)101.30.7%-1.9%
公)松山市朝生田町2-4-5いよ立花(1300)49.81.3%-1.9%
基)松山市小栗7-10-18土橋(770)32.6-0.1%-2.3%
基)松山市星岡4-10-47福音寺(1400)31.30.0%-2.4%
公)松山市久万ノ台182番1外衣山(850)40.60.8%-2.4%
基)松山市高砂町3丁目96番2木屋町電停(150)38.60.0%-2.5%
公)松山市中央1-6-8本町六丁目(700)350.0%-2.8%
公)松山市東長戸4-4-38衣山(2400)350.0%-2.8%
公)松山市山越4-7-60本町六丁目(1400)31.90.0%-2.8%
公)松山市保免西1-3-5土居田(1000)33.71.0%-2.9%
公)松山市来住町1488番13北久米(1900)32.40.0%-2.9%
基)松山市東石井5-10-27いよ立花(1400)33.30.0%-2.9%
基)松山市南江戸3-6-27松山(1200)33.31.0%-2.9%
基)松山市湊町4丁目3番2松山市(300)660.0%-2.9%
公)松山市歩行町1丁目8番3大街道(370)65.30.5%-2.9%
公)松山市東一万町2番南町(190)61.10.5%-3.1%
公)松山市枝松1-9-26道後公園(1400)48.20.7%-3.3%
基)松山市吉藤4-1-36鴨川団地前バス停(450)28.10.0%-3.4%
基)松山市中村5-7-1いよ立花(650)32.50.0%-3.4%
公)松山市東石井2-21-11いよ立花(1400)44.20.8%-3.6%
公)松山市土居田町737番5土居田(420)31.80.0%-3.6%
公)松山市小栗4-1-16松山市(1000)340.0%-3.7%
基)松山市山越5-14-28北山越バス停(700)33.30.0%-3.8%
基)松山市三町1-6-10福音寺(1000)30.5-0.3%-4.2%
公)松山市中村2-1-24いよ立花(1200)44.20.0%-4.3%
基)松山市市坪北1-11-13市坪(700)30.2-0.5%-4.3%
基)松山市朝生田町2-9-36いよ立花(550)35.60.0%-4.4%
基)松山市来住町1153番4北久米(910)30.7-0.7%-4.6%
公)松山市勝山町2丁目17番5上一万(80)72.30.5%-4.8%
基)松山市三番町7丁目4番7大手町(230)58.10.6%-4.9%
基)松山市鷹子町735番3久米(570)28.7-0.2%-4.9%
公)松山市竹原2-6-13土橋(400)37.30.9%-5.0%
公)松山市中村4-4-28いよ立花(360)32.2-0.5%-5.2%
公)松山市二番町2丁目7番23大街道(380)101.31.0%-5.2%
公)松山市余戸東1-2-20余戸(540)32.8-0.1%-5.3%
公)松山市桑原2-3-35勝山町(2000)33-1.0%-5.7%
公)松山市永木町1丁目7番11外松山市(1300)47.50.0%-5.9%
公)松山市衣山5丁目31番56西衣山(600)23.2-0.6%-6.1%
基)松山市谷町甲77番1潮見保育園前バス停(1)29.7-0.3%-6.4%
公)松山市東野5-7-23道後公園(2200)29.4-0.9%-6.4%
基)松山市福音寺町107番2北久米(500)26.5-0.2%-6.6%
基)松山市衣山2-8-21衣山(400)26-0.5%-6.9%
基)松山市和泉北1-7-8土橋(1200)34.70.0%-7.1%
基)松山市南吉田町1843番19高岡橋バス停(110)22.4-0.7%-7.1%
公)松山市南久米町176番10北久米(400)31-0.8%-7.1%
基)松山市竹原3-5-25土橋(1100)29.50.0%-7.2%
公)松山市三番町2丁目10番10大街道(310)68.31.0%-7.2%
基)松山市久保田町59番5柳井田バス停(700)24.8-0.7%-7.2%
公)松山市三町2-3-7北久米(1100)28-0.8%-7.2%
公)松山市別府町377番12山西(1300)24.3-0.8%-7.3%
公)松山市西垣生町397番32鎌田(2600)19.5-0.5%-7.4%
基)松山市森松町497番10森松バス停(450)24.3-0.8%-7.5%
公)松山市南斎院町732番5外松山(2900)25.9-1.0%-7.6%
公)松山市空港通1-6-27松山(1800)34.70.0%-7.9%
公)松山市北吉田町77番3松山(5100)6.50.0%-7.9%
基)松山市北斎院町1091番2高岡天神前バス停(750)25.3-1.2%-8.3%
基)松山市和気町1丁目483番1外3筆伊予和気(900)10.9-0.3%-8.6%
公)松山市南吉田町2284番1余戸(3500)11.4-0.6%-8.7%
公)松山市久米窪田町1000番13鷹ノ子(1100)26.2-0.5%-8.9%
基)松山市畑寺4-1-26北久米(1100)24.9-0.8%-9.0%
基)松山市堀江町甲79番2伊予和気(1400)16.5-1.4%-9.1%
基)松山市水泥町46番24平井(900)24.4-0.8%-9.1%
基)松山市姫原1-7-3姫原バス停(430)27.9-0.9%-9.1%
公)松山市富久町295番15余戸(1200)27.6-0.5%-9.2%
基)松山市北斎院町15番1松山(1700)35.30.0%-9.3%
基)松山市古三津1-21-15三津浜(500)25.4-1.5%-9.5%
公)松山市平井町甲3660番1梅本(950)23.6-1.2%-9.6%
基)松山市余戸西6-6-20余戸(1000)26.2-0.6%-9.7%
基)松山市古三津3-15-5三津浜(660)23.5-1.4%-9.9%
公)松山市勝岡町161番1伊予和気(2000)15.7-1.4%-10.2%
公)松山市内浜町5-14三津浜(650)24.9-1.3%-10.3%
公)松山市西垣生町1808番2外鎌田(3600)6.2-1.1%-10.9%
公)松山市森松町996番6北久米(3700)24.5-0.8%-11.0%
公)松山市高岡町712番10松山(4300)23.8-1.4%-11.1%
公)松山市平井町甲1644番1平井(600)14.2-1.4%-11.2%
基)松山市松末2-17-11福音寺(600)27.4-0.4%-11.2%
基)松山市久米窪田町676番16鷹ノ子(1100)22.4-1.0%-11.7%
基)松山市来住町992番15久米(1800)24.5-1.5%-11.9%
公)松山市若葉町6-9三津(1100)23.6-2.3%-12.1%
基)松山市空港通3-3-8土居田(950)18.1-1.1%-12.2%
基)松山市福角町甲51番72内宮バス停(500)17.9-1.3%-13.1%
基)松山市堀江町甲1406番8堀江(480)15.9-1.2%-13.1%
公)松山市南吉田町2798番50余戸(4100)8-1.2%-13.2%
基)松山市湊町3丁目5番14松山市(630)142.60.0%-13.6%
基)松山市高木町217番1外1筆伊予和気(1000)14.1-1.8%-13.7%
基)松山市堀江町甲1620番1堀江(250)17.5-2.0%-13.8%
公)松山市三津2-6-28三津(860)13.2-2.0%-14.2%
公)松山市北吉田町1055番2松山(4800)15.7-1.4%-14.2%
公)松山市石風呂町360番三津(1600)17.1-2.1%-14.2%
基)松山市神田町4-21三津(470)22.3-1.5%-14.6%
基)松山市東方町甲1297番1荏原事業所前バス停(230)12.1-1.9%-15.1%
公)松山市北条辻453番8伊予北条(300)14.3-2.5%-15.3%
基)松山市善応寺甲1265番1柳原(1500)5.9-1.6%-16.0%
基)松山市北条356番4伊予北条(990)12.5-2.1%-16.0%
基)松山市北条辻636番8伊予北条(1100)12.5-1.0%-16.5%
基)松山市府中563番柳原(630)11.7-1.9%-16.9%
基)松山市中西外400番3伊予北条(2200)6.4-1.5%-17.2%
公)松山市北条1071番3伊予北条(800)12.4-2.6%-17.3%
基)松山市新浜町7-15港山(450)17.5-2.8%-17.7%
公)松山市苞木甲3番6粟井(400)11.6-2.8%-19.1%
公)松山市北条辻1406番1外伊予北条(280)14.9-2.8%-20.3%
公)松山市溝辺町甲97番12道後公園(2500)22.8-1.8%-20.6%
基)松山市下伊台町1276番14松組バス停(260)10.9-2.9%-21.8%
基)松山市太山寺町904番25勝岡住宅前バス停(430)14-2.8%-22.5%
基)松山市宇和間甲1309番宇和間バス停(180)1.5-2.2%-22.8%
基)松山市窪野町乙52番70鷹ノ子駅(9700)12.5-2.6%-24.0%
基)松山市饒甲407番饒バス停(100)2.2-2.9%-24.4%
基)松山市高浜町1丁目乙60番387高浜(650)15.2-2.9%-24.8%
基)松山市中島大浦3039番25中島港(260)5.9-3.8%-26.0%
基)松山市中島大浦3075番17中島港(170)6.6-3.4%-26.4%
基)松山市高岡町435番4余戸(2700)25.1
基)松山市三町3丁目205番1外1筆福音寺(1000)13.8
基)松山市土手内113番5伊予北条(580)13.3-2.4%
基)松山市道後一万8-30上一万電停(250)41.90.0%
基)松山市二番町1丁目9番28大街道電停(360)89.11.5%
基)松山市本町3丁目2番17外3筆本町三丁目(90)61.11.1%
公)松山市井門町454番1外いよ立花(3200)34.30.0%
公)松山市古川北1-10-12市坪(2000)52.11.3%
公)松山市枝松5-6-8福音寺(1000)42.60.0%
公)松山市祝谷5-9-15南町(1500)26.7-2.1%
公)松山市千舟町8丁目67番15外大手町(420)55.80.0%
公)松山市土居田町450番7土居田(450)30.7-0.1%
公)松山市南久米町226番1外久米(220)340.0%
公)松山市白水台4丁目4番14上一万(3700)14.4-1.1%
公)松山市別府町391番山西(1000)11.5-0.3%
公)松山市北斎院町643番1松山(2800)37.60.0%
公)松山市余戸東1-1-7余戸(780)34.31.0%
公)松山市来住町485番1外久米(980)35.30.0%
公)松山市祓川2-10-23三津(400)29.4-1.0%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

47都道府県・450以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。

 

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去6年間の松山市の土地価格の動き

2013年に始まったアベノミクス、日銀の異次元緩和以降の6年間で、松山市の土地価格は5.5%の下落をしていました。

昨年あたりから下げも小幅になってきています。

 

松山市の公示地価 H25-H31

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の6年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-19年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

JR松山駅の周辺では下落していますが、中心部の大街道のあたりで上昇しているエリアがいくつか見られますね。

また、道後公園の周辺の住宅地でも10%以上の上昇をしている地点が出ています。

 

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から日銀が異次元緩和政策を始めてからは、金利が大きく低下したのです。

 

国債とフラット35の金利推移

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この5年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

例えば、都心部では通勤需要から駅近のマンションが人気化していますし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすい傾向にあります。

 

 

外国人観光客の増加も追い風に

また、オリンピックが東京に決まったこともあって、外国人観光客も増えているので、ホテルの建設も進み、松山市でも中心街での土地価格の上昇が進んだのです。

 

愛媛県の宿泊者数の推移

(参考:観光庁 宿泊旅行統計調査)

 

中心街がこのように活性化することで、郊外に住んでいたシニア層が中心部に移り住むようになりました。

道後公園駅に近い岩崎町は、上昇率トップの地点ですが、県内トップの松山東高校に近い住環境のいいエリアです。

 

住環境も良くて、中心街にも近いということで、この辺りの土地価格が大きく上昇しているんですね。

 

なぜ、郊外に広がらないのか?

その一方で、金利が下がっているのに郊外で土地価格が上がらない理由はなんでしょうか?

理由は2つあります。

 

1つ目は、人口の減少です。

家を建てる中心年代である30代人口は、ずっと減り続けており、愛媛県でもこの10年ぐらいで5万人以上も減少しているのです。

 

愛媛県の30代人口と新設戸数

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

そのため、この6年間は金利も下がって購入しやすくなっているのに、家の着工件数は増えていません。

晩婚化や、未婚の人も増えていますから、金利が下がっても家を建てる人が増えなくなってしまったのですね。

 

そして、2つ目が公共事業の減少です。

愛媛県の土地価格は、2000年ぐらいまでは横ばいが続いていましたが、この頃から公共事業がどんどん減り始め、愛媛県内の景気が全体的に悪くなってきたのです。

 

赤色の線:公共事業はこの20年間で半分に減少

愛媛県の公共事業と公示地価の推移

(参考:総務省統計局 行政投資実績)

 

また、90年代からの公共事業によって、バイパスが整備されたり、国道も広くなりました。

そのため、郊外にショッピングセンターが多く建つようになり、通勤などで駅近を求める人以外は、郊外の新しい住宅地を選ぶようになってしまったのです。

 

このような理由から、人気が少ない郊外では土地価格が上がりにくく、土地に限りがある駅近や中心部のエリアで大きく上昇してきたんですね。

 

3、これからどうなる?気になる4つのポイント

では、ここからは、「今後の松山市の土地価格に影響を与えるかも?」と気になる4つのポイントについて検証していきましょう。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2〜3年後ということは、オリンピック前後ということになります。

 

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

オリンピック後の不動産暴落を予想する人は多いですが、案外当たりそうな理由がここにあるんですね。

 

 

(2)これから松山市の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した松山市の人口の見通しによると、2025年までに14,000人減少するだそうです。

 

松山市の人口は、2025年までに14,000人減る

松山市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

しかも、家を買う中心年代である30〜40代は、2025年までに23,000人減る見通しです。

家の買い手が今よりも1割以上減るので、かなり影響が大きくなるでしょう。

 

松山市の30代人口は、2025年までに約23,000人減少

松山市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

(3)松山市でも外国人観光客が今後も増える?

2013年9月に東京がオリンピックの開催地に決定してから、外国人観光客が増えていますが、オリンピック後はどうなるでしょうか?

過去のオリンピック開催国のその後を見ると、オリンピック後も外国人観光客が減ることはありませんでした。

 

オリンピック開催国のその後の観光客数

オリンピック開催国の観光客数の推移

(出典:観光庁 過去のオリンピック・パラリンピック における観光の状況 *PDFファイル)

 

特に中国、東南アジアでは経済成長のおかげで旅行するヒトが増えていますから、オリンピックが終わることで、観光客数が減ることはなさそうです。

 

愛媛県内でも、この影響はいい方向に向いています。

 

愛媛県の外国人観光客の消費額

(参考:観光庁 共通基準による観光入込客統計)

 

外国人観光客が愛媛県内で消費したお金は、平成29年に90億円に迫る勢いでした。

年々リピーターが増えてきますから、四国の方へ足を延ばす観光客も増えてきます。

 

中心街や道後温泉などの人気エリアの周辺では、今後も安定するのではないでしょうか。

 

(4)再開発で中心街がさらに活性化

松山市では繁華街の銀天街に、マンション・公共施設・商業施設が一体化した複合施設を2023年に完成させる予定です。

 

松山市 再開発事業

(参考:湊町三丁目 C 街区地区第一種市街地再開発事業)

 

郊外のシニア層や、共働き世帯など、中心街に住みたいというニーズはありますし、人口が増えれば、一層活性化もします。

土地価格も安定していくことでしょう。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、松山市の土地価格は、

  • 金利の低下によって中心街のエリアでは不動産価格が上昇したが、家を購入する人自体が減っているため、郊外のエリアでは下落する二極化が進んでいる
  • 外国人観光客は今後も増えそうなので、観光地の周辺を中心に土地価格が回復する可能性が高い

と言えるでしょう。

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が30〜50万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、30坪でも900万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして90万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の2つの美味しいところが狙えるでしょう。

 

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

中心街では上昇を続けてきた松山市ですが、金利の低下がなければ、これほどの上昇はありませんでした。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、消費税が10%に上がりましたので、一部のエリアを除いて、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、松山市内に「岩崎町(いわさきちょう)」という、道後公園駅の南側に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:44万円/坪
  • 実際の取引価格:30〜68万円/坪

と、公示地価の約0.7〜1.5倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、2.2倍の価格差があります。

 

【松山市岩崎町の公示地価】

松山市岩崎町の公示地価

  • 道後公園駅から400mの距離、徒歩約5分(1分=80m)
  • 132,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =44万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【松山市岩崎町の土地取引(過去2年間)】

松山市岩崎町の土地取引

  • 道後公園駅から徒歩4〜7分のエリアで、30〜68万円/坪で取引されている
  • 公示地価も実際の取引も「第1種中高層住居専用地域」という用途区分

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の2倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が3倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

*47都道府県の132市区町村の公示地価と実際の取引を比較

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
東京都23区千代田区神保町485万円300〜990万円0.62〜2.04倍
東京都23区中央区佃644万円530〜970万円0.82〜1.51倍
東京都23区墨田区東向島111万円150〜290万円1.35〜2.61倍
東京都八王子市北野台33万円30〜43万円0.91〜1.3倍
東京都立川市柴崎町121万円97〜340万円0.8〜2.81倍
東京都武蔵野市吉祥寺本町216万円150〜300万円0.69〜1.39倍
神奈川県横浜市神奈川区松見町85万円74〜150万円0.87〜1.76倍
神奈川県川崎市中原区木月136万円160〜240万円1.18〜1.76倍
神奈川県相模原市緑区東橋本70万円17〜140万円0.24〜2倍
千葉県千葉市中央区松波77万円64〜110万円0.83〜1.43倍
千葉県船橋市松が丘30万円26〜41万円0.87〜1.37倍
千葉県柏市今谷上町49万円39〜85万円0.8〜1.73倍
埼玉県さいたま市浦和区北浦和113万円78〜160万円0.69〜1.42倍
埼玉県川口市差間43万円42〜61万円0.98〜1.42倍
埼玉県所沢市久米49万円22〜76万円0.45〜1.55倍
北海道札幌市北区25条西38万円32〜48万円0.84〜1.26倍
北海道旭川市8条通10万円7〜14万円0.7〜1.4倍
北海道苫小牧市桜木町7万円6.5〜13万円0.93〜1.86倍
青森県青森市三内10万円5.4〜14万円0.54〜1.4倍
青森県八戸市田向14万円10〜28万円0.71〜2倍
青森県弘前市大字田園13万円15〜18万円1.15〜1.38倍
秋田県秋田市手形22万円18〜25万円0.82〜1.14倍
秋田県大仙市大曲中通町11万円13〜15万円1.18〜1.36倍
秋田県由利本荘市石脇7.8万円5〜14万円0.64〜1.79倍
岩手県盛岡市加賀野21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
岩手県一関市赤荻8万円5.5〜17万円0.69〜2.13倍
岩手県奥州市佐倉河21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
宮城県仙台市泉区将監26万円34〜52万円1.31〜2倍
宮城県石巻市三ツ股10万円7.8〜14万円0.78〜1.4倍
宮城県名取市大手町27万円29〜40万円1.07〜1.48倍
福島県福島市野田町22万円16〜72万円0.73〜3.27倍
福島県いわき市小島町22万円35万円1.59倍
福島県郡山市芳賀18万円17〜35万円0.94〜1.94倍
山形県山形市東原町26万円18〜32万円0.69〜1.23倍
山形県鶴岡市本町11万円8〜17万円0.73〜1.55倍
山形県酒田市新橋9.5万円10〜15万円1.05〜1.58倍
新潟県新潟市中央区天神尾38万円35〜62万円0.92〜1.63倍
新潟県長岡市東栄19万円13〜19万円0.68〜1倍
新潟県上越市春日野14万円9.6〜16万円0.69〜1.14倍
富山県富山市牛島本町26万円23〜36万円0.88〜1.38倍
富山県高岡市城東17万円9.3〜19万円0.55〜1.12倍
富山県射水市太閤山15万円12〜18万円0.8〜1.2倍
石川県金沢市泉野町35万円24〜45万円0.69〜1.29倍
石川県加賀市小菅波町14万円2.3〜21万円0.16〜1.5倍
石川県野々市市押野26万円25〜31万円0.96〜1.19倍
福井県福井市灯明寺19万円15〜26万円0.79〜1.37倍
福井県坂井市丸岡町西瓜屋10万円12〜15万円1.2〜1.5倍
群馬県高崎市上中居町25万円18〜36万円0.72〜1.44倍
群馬県前橋市駒形町15万円8.7〜18万円0.58〜1.2倍
群馬県伊勢崎市昭和町13万円9.6〜41万円0.74〜3.15倍
栃木県宇都宮市泉が丘28万円28〜40万円1〜1.43倍
栃木県足利市八幡町16.5万円8.7〜19万円0.53〜1.15倍
栃木県小山市城東24万円3.8〜27万円0.16〜1.13倍
茨城県水戸市河和田14万円9.2〜20万円0.66〜1.43倍
茨城県古河市東24万円11〜36万円0.46〜1.5倍
茨城県つくば市春日37万円53万円1.43倍
愛知県名古屋市千種区東山元町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県岡崎市大和町37万円43〜51万円1.16〜1.38倍
愛知県豊橋市高師本郷町24万円11〜33万円0.46〜1.38倍
岐阜県岐阜市北一色21万円17〜28万円0.81〜1.33倍
岐阜県大垣市林町23万円10〜31万円0.43〜1.35倍
岐阜県多治見市明和町11.5万円8.9〜15万円0.77〜1.3倍
三重県津市大谷町35万円41〜55万円1.17〜1.57倍
三重県四日市市大字茂福21万円24〜32万円1.14〜1.52倍
三重県桑名市大字桑名22万円25〜29万円1.14〜1.32倍
静岡県静岡市葵区音羽町71万円51〜85万円0.72〜1.2倍
静岡県浜松市中区鴨江31万円0.85〜40万円0.03〜1.29倍
静岡県三島市加茂33万円33〜44万円1〜1.33倍
長野県長野市若里29万円30〜46万円1.03〜1.59倍
長野県松本市桐21万円29〜30万円1.38〜1.43倍
長野県上田市常磐城14万円14〜18万円1〜1.29倍
山梨県甲府市上石田15万円19〜23万円1.27〜1.53倍
大阪府大阪市浪速区恵美須東149万円39〜600万円0.26〜4.03倍
大阪府茨木市庄61万円40〜100万円0.66〜1.64倍
大阪府高槻市安岡時町38万円25〜55万円0.66〜1.45倍
京都府京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町41万円22〜64万円0.54〜1.56倍
京都府宇治市小倉町43万円22〜55万円0.51〜1.28倍
京都府城陽市久世37万円28〜49万円0.76〜1.32倍
滋賀県大津市朝日が丘45万円25〜55万円0.56〜1.22倍
滋賀県草津市追分30万円32〜37万円1.07〜1.23倍
滋賀県長浜市祇園町17万円8.9〜23万円0.52〜1.35倍
兵庫県神戸市鈴蘭台南町24万円14〜41万円0.58〜1.71倍
兵庫県姫路市飾磨区今在家28万円30〜35万円1.07〜1.25倍
兵庫県尼崎市稲葉荘56万円39〜83万円0.7〜1.48倍
奈良県奈良市中登美ケ丘35万円40〜61万円1.14〜1.74倍
奈良県橿原市土橋町26万円31〜44万円1.19〜1.69倍
奈良県生駒市俵口町27万円22〜35万円0.81〜1.3倍
和歌山県和歌山市黒田21万円19〜48万円0.9〜2.29倍
和歌山県田辺市東山19万円22〜24万円1.16〜1.26倍
岡山県岡山市田中33万円35〜47万円1.06〜1.42倍
岡山県倉敷市大島31万円13〜35万円0.42〜1.13倍
岡山県津山市東一宮10万円4.5〜12万円0.45〜1.2倍
広島県広島市牛田早稲田40万円19〜80万円0.48〜2倍
広島県福山市沖野上町24万円6.9〜34万円0.29〜1.42倍
広島県呉市広白岳17万円7.4〜21万円0.44〜1.24倍
鳥取県鳥取市吉方温泉17万円5〜19万円0.29〜1.12倍
鳥取県米子市観音寺新町16万円15〜20万円0.94〜1.25倍
島根県松江市内中原町26万円26〜32万円1〜1.23倍
山口県下関市綾羅木南町13万円20万円1.54倍
山口県山口市小郡下郷16.5万円8.9〜19万円0.54〜1.15倍
山口県宇部市笹山町7.3万円10〜13万円1.37〜1.78倍
愛媛県松山市岩崎町44万円30〜68万円0.68〜1.55倍
愛媛県今治市南大門町17万円24〜30万円1.41〜1.76倍
愛媛県新居浜市河内町22万円10〜24万円0.45〜1.09倍
香川県高松市松縄町29万円39〜40万円1.34〜1.38倍
香川県丸亀市中府町25万円35万円1.4倍
徳島県徳島市佐古一番町31万円13〜59万円0.42〜1.9倍
高知県高知市東久万34万円29〜38万円0.85〜1.12倍
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
佐賀県佐賀市兵庫北21万円 16〜31万円0.76〜1.48倍
佐賀県唐津市和多田本村18万円18〜24万円1〜1.33倍
佐賀県鳥栖市弥生が丘19万円18〜21万円0.95〜1.11倍
大分県大分市王子新町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
大分県別府市山の手町21万円16〜35万円0.76〜1.67倍
大分県中津市中央町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
長崎県長崎市滑石20万円14〜24万円0.7〜1.2倍
長崎県佐世保市広田11万円19〜29万円1.73〜2.64倍
長崎県諫早市小船越町13万円22万円1.69倍
熊本県熊本市武蔵ヶ丘21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
熊本県八代市井上町9万円4.7〜10万円0.52〜1.11倍
熊本県天草市今釜新町14万円14〜15万円1〜1.07倍
宮崎県宮崎市神宮28万円32〜33万円1.14〜1.18倍
宮崎県都城市姫城町10万円8.5〜15万円0.85〜1.5倍
宮崎県延岡市西小路19万円20〜26万円1.05〜1.37倍
鹿児島県鹿児島市荒田56万円35〜91万円0.63〜1.63倍
鹿児島県霧島市国分中央11万円9.5〜15万円0.86〜1.36倍
鹿児島県薩摩川内市平佐町9.5万円7.9〜10.4万円0.83〜1.09倍
沖縄県那覇市首里石嶺町42万円31〜46万円0.74〜1.1倍
沖縄県うるま市江州56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
沖縄県浦添市経塚53万円60〜69万円1.13〜1.3倍

 

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