松山市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

松山市 愛媛県

(画像出典:wikimedia commonslienyuan lee, 松山)

 

この記事では松山市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)

 

 

1、松山市の公示地価、基準地価

(1)公示地価(2023.1.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
松山市岩崎町1-4-52道後公園(400)59.76.5%37.1%
松山市持田町4-1-6警察署前(500)77.92.2%14.0%
松山市花園町4番7外松山市(200)94.71.8%10.0%
松山市大街道2丁目4番13大街道(70)274.21.2%5.7%
松山市大街道3丁目5番2外大街道(220)101.61.0%
松山市保免西1-3-5土居田(1000)351.0%5.0%
松山市余戸東1-1-7余戸(780)35.60.9%4.9%
松山市湯渡町8-11勝山町(960)370.9%2.8%
松山市道後湯之町13-20道後温泉(230)110.90.9%
松山市古川北2-10-14市坪(1800)380.9%3.6%
松山市六軒家町3-14萱町六丁目(520)38.60.9%6.4%
松山市辻町11-27宮田町(410)39.90.8%6.1%
松山市道後今市3-22南町(450)48.20.7%6.6%
松山市枝松1-9-26道後公園(1400)49.50.7%3.4%
松山市朝生田町2-4-5いよ立花(1300)50.80.7%3.4%
松山市古川北1-10-12市坪(2000)53.50.6%3.8%
松山市上市1-2-26道後公園(640)58.70.6%7.9%
松山市宮田町186番4外宮田町(130)76.60.4%3.1%
松山市千舟町4丁目2番2外松山市(420)122.40.3%3.6%
松山市緑町2丁目8番31鉄砲町(190)55.80.0%4.3%
松山市竹原2-6-13土橋(430)38.30.0%3.6%
松山市柳井町1丁目9番7石手川公園(380)51.20.0%2.6%
松山市平和通2丁目5番4鉄砲町(150)56.40.0%2.4%
松山市千舟町8丁目67番15外大手町(420)57.10.0%2.4%
松山市三番町4丁目11番12松山市(600)118.10.0%2.3%
松山市居相6丁目230番30市坪(2200)350.0%1.9%
松山市三番町5丁目9番4南堀端(260)59.70.0%1.7%
松山市久万ノ台182番1外衣山(850)40.90.0%1.6%
松山市歩行町1丁目8番3大街道(370)660.0%1.5%
松山市東石井2-21-11いよ立花(1400)44.60.0%1.5%
松山市中村2-1-24いよ立花(1200)44.90.0%1.5%
松山市勝山町2丁目17番5上一万(80)72.90.0%1.4%
松山市味酒町2丁目3番30大手町(350)49.20.0%1.4%
松山市東一万町2番南町(190)61.40.0%1.1%
松山市空港通1-6-27土居田(650)350.0%1.0%
松山市東長戸3-10-18衣山(2700)27.70.0%0.0%
松山市山越4-7-60本町六丁目(1400)31.90.0%0.0%
松山市土居田町737番5土居田(420)31.80.0%0.0%
松山市中央1-6-8本町六丁目(700)350.0%0.0%
松山市小栗4-1-16松山市(1000)340.0%0.0%
松山市来住町1488番13北久米(1600)32.40.0%0.0%
松山市来住町485番1外久米(980)35.30.0%0.0%
松山市南久米町226番1外久米(220)340.0%0.0%
松山市井門町454番1外いよ立花(3200)34.30.0%0.0%
松山市永木町1丁目7番11外松山市(1300)47.50.0%0.0%
松山市東長戸4-4-38衣山(2200)350.0%0.0%
松山市北斎院町643番1松山(2800)37.60.0%0.0%
松山市枝松5-6-8福音寺(1000)42.60.0%0.0%
松山市北吉田町77番3外山西(3200)6.50.0%0.0%
松山市余戸東1-2-20余戸(540)32.80.0%-0.1%
松山市中村4-4-28いよ立花(360)32.20.0%-0.5%
松山市西垣生町397番32鎌田(2600)19.50.0%-0.8%
松山市南久米町176番10北久米(400)310.0%-0.8%
松山市南吉田町2284番1余戸(3500)11.30.0%-1.4%
松山市西垣生町1808番2外鎌田(3600)6.10.0%-2.1%
松山市南吉田町2798番50余戸(4100)7.90.0%-2.4%
松山市三町2-3-7北久米(1100)27.7-0.2%-2.1%
松山市久米窪田町1000番13鷹ノ子(1100)25.9-0.3%-1.5%
松山市南斎院町732番5外土居田(2300)25.5-0.3%-2.5%
松山市別府町377番12山西(1300)23.9-0.3%-2.7%
松山市衣山5丁目31番56西衣山(600)22.9-0.3%-1.8%
松山市森松町996番6北久米(3700)23.8-0.4%-3.6%
松山市三番町2丁目10番10大街道(310)68.3-0.5%1.0%
松山市富久町295番15余戸(1200)27-0.5%-2.6%
松山市祝谷5-9-15南町(1500)25.6-0.5%-6.3%
松山市内浜町5-14三津浜(650)24.3-0.5%-3.8%
松山市白水台4丁目4番14上一万(3700)13.9-0.7%-4.5%
松山市北吉田町1055番2余戸(4100)15.2-0.9%-4.8%
松山市高岡町712番10松山(4300)22.8-0.9%-5.5%
松山市溝辺町甲97番12道後公園(2500)21.7-0.9%-6.5%
松山市祓川2-10-23三津(400)28.4-0.9%-4.4%
松山市平井町甲1644番1平井(600)13.6-1.0%-5.5%
松山市若葉町6-9山西(910)22.6-1.0%-6.3%
松山市平井町甲3660番1梅本(950)22.5-1.0%-5.8%
松山市勝岡町161番1伊予和気(2000)15-1.1%-5.6%
松山市二番町2丁目7番23大街道(380)98-1.3%-2.3%
松山市北条1071番3伊予北条(800)11.6-1.4%-8.8%
松山市北条辻453番8伊予北条(300)13.5-1.4%-7.9%
松山市三津2-6-28三津(860)12.3-1.6%-8.6%
松山市石風呂町360番三津(1600)15.9-1.8%-9.1%
松山市苞木甲3番6粟井(400)10.7-2.1%-10.8%
松山市北条辻1406番1外伊予北条(280)13.5-2.2%-12.0%
松山市東野5-7-23道後公園(2200)28.7
松山市南江戸1-7-8松山(800)46.9
松山市山西町805番山西(600)11.2

 

(2)基準地価(2023.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
松山市大街道2丁目4番13大街道( 70)276.52.1%5.7%
松山市南江戸3-6-27松山( 1200)35.31.9%7.0%
松山市持田町4-1-6警察署前( 500)78.21.7%12.3%
松山市宮田町186番4外3筆宮田町( 130)77.21.3%3.5%
松山市北土居1-13-3福音寺( 2300)32.81.0%1.5%
松山市北土居5-4-2いよ立花( 2800)33.71.0%2.0%
松山市東石井5-10-27いよ立花( 1400)33.71.0%1.0%
松山市和泉北1-7-8土橋( 1200)351.0%1.0%
松山市星岡4-10-47福音寺( 1400)31.51.0%1.0%
松山市古川北2-10-14市坪( 1800)38.30.9%3.6%
松山市居相3-1-7市坪( 1900)38.60.9%0.9%
松山市石手3-5-13道後公園( 1100)43.90.8%3.1%
松山市道後緑台5-20南町( 800)45.20.7%6.2%
松山市朝生田町2-4-5いよ立花( 1300)50.80.7%2.7%
松山市二番町3丁目7番17大街道( 250)101.60.7%2.0%
松山市南堀端町6番11南堀端( 100)1020.7%1.3%
松山市道後町2-3-31南町( 230)55.80.6%5.6%
松山市竹原3-5-25土橋( 1100)29.70.6%0.6%
松山市本町3丁目2番17外3筆本町三丁目( 90)61.70.5%2.2%
松山市大手町1丁目8番16外1筆大手町( 120)65.70.5%3.6%
松山市三番町3丁目4番25松山市( 700)72.30.5%1.9%
松山市一番町1丁目11番7大街道( 200)111.20.3%2.1%
松山市三番町4丁目11番12松山市( 600)118.50.3%2.3%
松山市一番町4丁目1番1県庁前( 200)124.40.3%1.3%
松山市清水町2丁目20番4高砂町( 130)45.90.0%0.7%
松山市三番町7丁目4番7大手町( 230)58.10.0%0.6%
松山市勝山町1丁目10番2勝山町( 280)77.60.0%0.4%
松山市朝生田町2-9-36いよ立花( 550)35.60.0%0.0%
松山市中村5-7-1いよ立花( 650)32.50.0%0.0%
松山市中央1-6-8本町六丁目( 700)350.0%0.0%
松山市石手白石甲78番6道後公園( 2000)35.60.0%0.0%
松山市吉藤4-1-36本町六丁目( 2400)28.10.0%0.0%
松山市東長戸3-10-18衣山( 3000)27.70.0%0.0%
松山市高砂町3丁目96番2木屋町( 150)38.60.0%0.0%
松山市道後一万8-30上一万( 250)41.90.0%0.0%
松山市山越5-14-28萱町六丁目( 1400)33.30.0%0.0%
松山市和泉南5-1-29市坪( 1400)46.90.0%0.0%
松山市北斎院町15番1松山( 1700)35.30.0%0.0%
松山市小栗7-10-18土橋( 770)32.40.0%-0.5%
松山市鷹子町735番3久米( 570)28.60.0%-0.7%
松山市福音寺町107番2北久米( 500)26.40.0%-0.7%
松山市松末2-17-11福音寺( 600)27.30.0%-0.8%
松山市谷町甲77番1伊予和気( 2400)29.50.0%-0.9%
松山市三町1-6-10福音寺( 1000)30.30.0%-1.1%
松山市和気町1丁目524番1伊予和気( 900)10.80.0%-1.2%
松山市来住町1153番4北久米( 910)30.40.0%-1.6%
松山市二番町1丁目9番28大街道( 360)85.50.0%-2.6%
松山市姫原1-7-3本町六丁目( 1700)27.40.0%-2.8%
松山市北斎院町1091番2山西( 2400)24.70.0%-3.4%
松山市三町3丁目205番1外1筆福音寺( 1000)13.60.0%
松山市余戸西6-6-20余戸( 1000)25.8-0.1%-2.1%
松山市畑寺4-1-26北久米( 1100)24.3-0.3%-3.2%
松山市久保田町59番5余戸( 1600)24.2-0.3%-2.9%
松山市南吉田町1843番19余戸( 3300)21.9-0.3%-2.9%
松山市若葉町8-40山西( 780)26.5-0.4%
松山市空港通3-3-8土居田( 950)17.5-0.4%-4.2%
松山市森松町497番10北久米( 4300)23.6-0.4%-3.6%
松山市堀江町甲1406番8堀江( 480)15.5-0.4%-4.1%
松山市衣山2-8-21衣山( 400)25.4-0.5%-2.5%
松山市北条辻636番8伊予北条( 1100)12.2-0.5%-3.6%
松山市来住町992番15久米( 1800)23.7-0.6%-4.8%
松山市水泥町46番24平井( 900)23.6-0.6%-3.8%
松山市古三津3-15-5三津浜( 660)22.5-0.7%-5.4%
松山市久米窪田町676番16鷹ノ子( 1100)21.4-0.8%-5.4%
松山市古三津1-21-15三津浜( 500)24.2-0.8%-6.3%
松山市府中563番柳原( 630)11.3-0.9%-5.2%
松山市市坪北1-11-13市坪( 700)29.2-0.9%-3.9%
松山市堀江町甲1620番1堀江( 250)16.5-1.0%-7.4%
松山市堀江町甲79番2伊予和気( 1400)15.6-1.0%-6.5%
松山市土手内113番5伊予北条( 580)12.4-1.0%-8.5%
松山市中西外400番3伊予北条( 2200)6.1-1.1%-5.6%
松山市高岡町435番4余戸( 2700)24-1.1%
松山市北条356番4伊予北条( 990)11.9-1.1%-6.7%
松山市善応寺甲1265番1柳原( 1500)5.6-1.2%-7.1%
松山市高木町217番1外1筆伊予和気( 1000)13.3-1.2%-7.4%
松山市東方町甲1297番1鷹ノ子( 5000)11.3-1.4%-8.6%
松山市福角町甲51番72堀江( 1500)16.8-1.7%-7.6%
松山市新浜町7-15港山( 450)15.8-1.8%-12.3%
松山市下伊台町1276番14上一万( 4500)9.9-2.0%-12.1%
松山市太山寺町904番25伊予和気( 1800)12.8-2.0%-10.8%
松山市宇和間甲1309番西中港( 2800)1.3-2.4%-11.1%
松山市饒甲407番西中港( 450)2-3.2%-14.3%
松山市中島大浦3075番17中島港( 170)5.8-3.3%-14.9%
松山市高浜町1丁目乙60番387高浜( 650)13.3-3.6%-15.4%
松山市中島大浦3039番25中島港( 250)5-4.4%-18.8%
松山市湊町4丁目3番5外1筆松山市( 270)66
松山市湊町3丁目5番17 外1筆松山市( 650)142.6

 

 

 

 

2、松山市の土地価格の動き

松山市の土地価格は、この1年間で、住宅地は-0.1%、商業地も+0.2%でした。

また、2018→2023年の5年間で見ると、住宅地で-0.8%。商業地で+1.7%と、商業地で上昇しているものの、住宅地は少し下がっていました。

 

松山市の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが下がっているのか?上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

5年間の変化率(2018→2023年)

変化率:赤色(+10%以上)>オレンジ色(+5〜9.9%)>緑色(0〜 +4.9%)>青色(-0.1〜 -4.9%)>紺色(-5〜 -9.9%)>紫色(-10%以下)

 

中心部の市街地では、上昇しているエリアが多いですが、中心部から離れるほどに下落する地域も増えていました。

また、最も上昇しているのは、道後公園の南側に位置する住宅地「岩崎町」で、5年で37%もの上昇をしていました。

 

松山市の不動産上昇の背景

理由は大きく3つあります。

 

①松山市への一極集中が加速

特に中心部の不動産価格が上昇している、最も大きな理由は、松山市への経済の一極集中です。

2000年ごろから愛媛県内の公共事業がどんどん減ってしまった結果、地方都市に仕事がなくなってしまい、県庁所在地である松山市に仕事を求める人が増え、移住も増えました。

 

松山市であれば、県庁もありますし、テレビ局、新聞社、銀行や大企業の本社・支店など、地方都市にない機能が残っています。

また、外国人観光客が増えたこともあって、観光業や商業も盛り上がっています。

 

実際、市町村別の総所得金額(市民税の計算基準)を2012→22年の10年間で見てみると、松山市が、伸び率・増加額ともに突出していました。

(なお、他の市町村も増えていますが、年金も含まれるので、年金受給者が増えるだけで、多少は増えます。ですが、松山市のような伸び率にはなりません)

 

愛媛県の総所得額 市町村別

(参考:総務省 「市町村税課税状況等の調」)

 

つまり、松山市で仕事をして、お金を稼いでいる人が増えているのです。

その結果、住宅の需要が、松山市の中心部に集中しているわけです。

 

②建築費が上昇して、分譲地・分譲住宅の価格も上昇

2つ目の理由が、建築費の上昇です。

新型コロナ以降、輸入木材の上昇(ウッドショック)や、円安によって、建築資材が全体的に上昇しており、それが新築の住宅価格にも広がっているのです。

 

マンションの建築費

マンションの建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

木造戸建ての建築費

木造の建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

なぜ、建築費が上がると、土地価格も上がるのか?

その理由は、新築価格が上がることで、周りの売り手が「値上げしても売れる」と思って値上げしてしまうからです。

 

新築価格上昇→土地価格上昇の流れ

値上げのメカニズム

 

もちろん、実際に値上げをしても、売れなければ、元に戻したり、さらに値下げをするでしょう。

ですが、現在の住宅ローンの金利は、過去最低水準にあります。しかも、変動金利を利用する人が増えているため、多少の値上げにも追いついていける状況なのです。

 

住宅ローン金利の推移 2023年11月

(参考:ARUHI住信SBIネット銀行SBI新生銀行

 

特に現在は、松山市への経済の一極集中が続いていますから、住宅に対する需要は強いです。

そのため、不動産取引がされているエリアであれば、値上げを受け入れられやすく、幅広いエリアで土地価格が上昇しているわけですね。

 

③新築マンションの建設ラッシュで、周辺エリアが大きく上昇

3つ目が、マンション建設の増加です。

ここ5年間の松山市の土地価格は、住宅地よりも商業地で上昇していますが、お店の売り上げが増えているからではなく、マンションが次々と建設されているからです。

 

マンション名 総戸数 最寄駅(徒歩) 完成時期
レーベン松山一番町 THE TOWER 88 勝山町駅(3分) 2018年8月
アルファスマート北久米 44 福音寺バス停(3分) 2018年10月
アルファスマート余戸 44 余戸駅(4分) 2019年1月
クレアホームズ松山ランドマークタワー 74 大街道駅(5分) 2019年2月
アルファステイツ本町 52 本町六丁目(6分) 2019年4月
ラルステージ愛大附属前 27 勝山町駅(9分) 2020年3月
ロイヤルガーデンシティ高砂 126 木屋町駅(2分) 2021年1月
アルファステイツ問屋町 65 衣山駅(20分) 2021年5月
ブランシエラ道後樋又 150 赤十字病院前駅(9分) 2022年9月
ジオ松山勝山通 36 勝山駅(2分) 2022年10月
レーベン松山三番町 40 松山市駅(6分) 2022年11月
ロイヤルガーデン千舟町 56 大街道駅(7分) 2023年1月

(参考:SUUMO)

 

マンション価格も、建築費が上昇していることで値上げがされていますから、土地価格も連れ高しているのです。

道後公園の南側の地区「岩崎町」では、5年で37%上昇していると、先ほど述べましたが、この地域は「第1種中高層住居専用地域」と呼ばれる、マンションが建つ住宅地です。

 

松山市内で、上昇率が高いエリアの多くが、このようなマンション建設による影響を受けているんですね。

 

3、これからどうなるのか?

松山市の土地価格に影響がありそうなリスクをまとめました。

 

(1)いよいよ金利上昇が本格化しそう

低金利によって、住宅ローンが組みやすい状況が続いていますが、2024年以降は、この環境がいよいよ変わってきそうです。

すでにフラット35などの長期固定の住宅ローンは金利が上がってきていますが、変動金利もそろそろ上昇に転じてきそうなのです。

 

住宅ローン金利の推移 2023年11月

(参考:ARUHI、住信SBIネット銀行、SBI新生銀行)

 

なぜ金利が上がってきているのか?、というと、物価が上がってきているからです。

戦争によって、海外から安い商品が入りにくくなり、円安が進んだことで、さらに物価が上昇しているのです。

 

日本の消費者物価指数と政策金利

(参考:財務省総務省統計局

 

この物価上昇をおさえるためには、消費を減らさないといけません。

そのため、日銀は、まず10年国債などの金利を引き上げました。これによって、フラット35などの固定金利のローンが影響を受けています。

ですが、物価上昇は止まらず、前年比で3%前後の上昇を続けています。

 

そのため、現在マイナス0.1%のままである政策金利も引き上げると見られています。

昨年12月に日銀で行われた会議では、マイナス金利の解除について話し合われています。

 

複数の委員は、マイナス金利の解除やイールドカーブコントロール(長短金利操作、YCC)政策の枠組みを解除後も「当面は大幅な金融緩和を継続していく可能性が高い」と言及。

(参考:ブルームバーグ「正常化見据え議論開始、マイナス金利後も緩和継続-12月日銀会合」)

 

上の記事の中で、「マイナス金利政策の解除」という言葉が出ていますが、これによって、変動金利の住宅ローンも上がることになります。

 

高額マンションをギリギリの住宅ローンで買っている人がやばい

変動金利の上昇によって、影響を受けそうなのが、ここのところ大きく上昇している大都市圏の駅近マンションです。

というのも、新築・中古マンションの購入者の7〜8割が、変動金利を利用しているからです。

 

新築・中古マンションの変動金利利用率

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

今までは、ネット銀行で申し込めば、0.3%台という、かなり安い条件で住宅ローンを組めてきたわけですが、今後はこの条件が厳しくなってきます。

異次元緩和政策が始まる前の2012年ごろまでは、変動金利も1%前後でした。そのため、今後数年かけて、1%前後の水準にまで引き上げていくと予想されます。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

 

 

(2)これから松山市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2023年に発表した松山市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約2.6万人減少するそうです。

 

松山市の人口は、これから10年間で約2.6万人減る

松山市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 令和5年度人口推計)

 

さらに、家を購入する中心年代である30〜40代人口は、これから10年で約1.7万人減る見通しです。

 

松山市の30〜40代は、これから10年間で約1.7万人減る

松山市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 令和5年度人口推計)

 

つまり、これから10年で、今よりも1割以上も減るのです。

そのため、住宅需要はさらに減るでしょう。

 

(3)再開発で中心街がさらに活性化

松山市は、経済の一極集中によって、住宅需要が安定しているため、今後も多くのマンションの建設が予定されています。

 

マンション名 総戸数 最寄駅(徒歩) 完成時期
サンメゾン松山雄郡 55 土橋駅(7分) 2024年2月
ラルステージ久米駅前 52 久米駅(2分) 2024年3月
レーベン松山三番町 ONE TOWER 90 勝山駅(6分) 2024年9月
ロイヤルガーデン桑原中央通り 44 桑原バス停(5分) 2024年11月
ラルステージ古川西 33 南古川バス停(4分) 2025年2月
クレアホームズ道後上市 ザ・プレミアム 38 道後公園(9分) 2025年10月
サーパス清水町グランビュー 32 清水町駅(6分) 2025年3月
クレアホームズ松山東高前 31 東高前バス停(2分) 2025年3月

(参考:SUUMO)

 

これらのエリアは、すでに用地を取得済みで、土地価格に反映されていますが、今後もマンション建設が続きそうですので、マンション需要のあるエリアでは、土地価格の上昇が見込まれるでしょう。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、松山市の土地価格は、

  • 松山市への経済の一極集中によって、住宅需要は安定しており、中心部の市街地では土地価格が上昇、郊外では需要がなく下落、という二極化が進んでいる
  • 今後は若い世代が人口が減っていくものの、中心部でのマンション開発が続くため、中心部と郊外とでさらに二極化が進みそう

と言えるでしょう。

 

買うなら:待つよりも購入した方がお得

松山市の土地価格は、中心部では上昇傾向にあり、松山市への一極集中の状況を考えると、そこそこ下がるまでに数年単位で時間がかかります。

そのため、待つ間の家賃も考えると、土地価格の下落を待つよりも、今のうちに購入した方がトータルの費用は少なくなるでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

【PR】タウンライフ

こちらの「タウンライフ」に登録すると、全国250社以上の不動産会社が、非公開物件や、値下げ情報を教えてくれます。

 

タウンライフ不動産売買

 

無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか?

 

タウンライフの詳細はこちら

 

 

売るなら:戸建てエリアは、今後はなかなか上がらない

松山市の土地価格は、中心部では上昇しているものの、建築費のさらなる上昇や、住宅ローン金利がさらに上がる可能性は高く、買い手の購入負担は上がってきます。

 

そのため、これからさらに大きく上昇する可能性は低く、特にマンションが建たない戸建てエリアでは、そろそろピークに近づいている可能性があります。

 

こんなに違うの?公示地価と実際の取引価格が違いすぎる

そうは言っても、いくらで売れそうなのか?がわからなければ、判断することもできませんよね。

しかも、公示地価と実際の取引価格は、かなり違う場合もあるので、注意が必要です。

 

例えば、松山市内に「石手(いして)」という、道後公園の東側に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:44万円/坪
  • 実際の取引価格:25〜56万円/坪

と、公示地価の約0.6〜1.3倍で取引されていました。

 

【松山市石手の公示地価】

松山市の公示地価

  • 道後公園駅から1,100mの距離、徒歩約14分(1分=80m)
  • 133,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =44万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【松山市石手の土地取引】

松山市の土地取引

  • 道後公園駅から徒歩9〜16分のエリアで、25〜56万円/坪で取引されている
  • 公示地価も実際の取引も「第1種中高層住居専用地域」という用途区分

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の2倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が3倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

*東京、大阪、北海道、福島など17都道府県を調査

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
東京都23区千代田区神保町485万円300〜990万円0.62〜2.04倍
東京都23区中央区佃644万円530〜970万円0.82〜1.51倍
東京都23区墨田区東向島111万円150〜290万円1.35〜2.61倍
東京都八王子市北野台33万円30〜43万円0.91〜1.3倍
東京都立川市柴崎町121万円97〜340万円0.8〜2.81倍
東京都武蔵野市吉祥寺本町216万円150〜300万円0.69〜1.39倍
神奈川県横浜市神奈川区松見町85万円74〜150万円0.87〜1.76倍
神奈川県川崎市中原区木月136万円160〜240万円1.18〜1.76倍
神奈川県相模原市緑区東橋本70万円17〜140万円0.24〜2倍
千葉県千葉市中央区松波77万円64〜110万円0.83〜1.43倍
千葉県船橋市松が丘30万円26〜41万円0.87〜1.37倍
千葉県柏市今谷上町49万円39〜85万円0.8〜1.73倍
埼玉県さいたま市浦和区北浦和113万円78〜160万円0.69〜1.42倍
埼玉県川口市差間43万円42〜61万円0.98〜1.42倍
埼玉県所沢市久米49万円22〜76万円0.45〜1.55倍
北海道札幌市北区25条西38万円32〜48万円0.84〜1.26倍
北海道旭川市8条通10万円7〜14万円0.7〜1.4倍
北海道苫小牧市桜木町7万円6.5〜13万円0.93〜1.86倍
青森県青森市三内10万円5.4〜14万円0.54〜1.4倍
青森県八戸市田向14万円10〜28万円0.71〜2倍
青森県弘前市大字田園13万円15〜18万円1.15〜1.38倍
秋田県秋田市手形22万円18〜25万円0.82〜1.14倍
秋田県大仙市大曲中通町11万円13〜15万円1.18〜1.36倍
秋田県由利本荘市石脇7.8万円5〜14万円0.64〜1.79倍
岩手県盛岡市加賀野21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
岩手県一関市赤荻8万円5.5〜17万円0.69〜2.13倍
岩手県奥州市佐倉河21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
宮城県仙台市泉区将監26万円34〜52万円1.31〜2倍
宮城県石巻市三ツ股10万円7.8〜14万円0.78〜1.4倍
宮城県名取市大手町27万円29〜40万円1.07〜1.48倍
福島県福島市野田町22万円16〜72万円0.73〜3.27倍
福島県いわき市小島町22万円35万円1.59倍
福島県郡山市芳賀18万円17〜35万円0.94〜1.94倍
山形県山形市東原町26万円18〜32万円0.69〜1.23倍
山形県鶴岡市本町11万円8〜17万円0.73〜1.55倍
山形県酒田市新橋9.5万円10〜15万円1.05〜1.58倍
新潟県新潟市中央区天神尾38万円35〜62万円0.92〜1.63倍
新潟県長岡市東栄19万円13〜19万円0.68〜1倍
新潟県上越市春日野14万円9.6〜16万円0.69〜1.14倍
富山県富山市牛島本町26万円23〜36万円0.88〜1.38倍
富山県高岡市城東17万円9.3〜19万円0.55〜1.12倍
富山県射水市太閤山15万円12〜18万円0.8〜1.2倍
石川県金沢市泉野町35万円24〜45万円0.69〜1.29倍
石川県加賀市小菅波町14万円2.3〜21万円0.16〜1.5倍
石川県野々市市押野26万円25〜31万円0.96〜1.19倍
福井県福井市灯明寺19万円15〜26万円0.79〜1.37倍
福井県坂井市丸岡町西瓜屋10万円12〜15万円1.2〜1.5倍
群馬県高崎市上中居町25万円18〜36万円0.72〜1.44倍
群馬県前橋市駒形町15万円8.7〜18万円0.58〜1.2倍
群馬県伊勢崎市昭和町13万円9.6〜41万円0.74〜3.15倍
栃木県宇都宮市泉が丘28万円28〜40万円1〜1.43倍
栃木県足利市八幡町16.5万円8.7〜19万円0.53〜1.15倍
栃木県小山市城東24万円3.8〜27万円0.16〜1.13倍
茨城県水戸市河和田14万円9.2〜20万円0.66〜1.43倍
茨城県古河市東24万円11〜36万円0.46〜1.5倍
茨城県つくば市春日37万円53万円1.43倍
愛知県名古屋市千種区東山元町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県岡崎市大和町37万円43〜51万円1.16〜1.38倍
愛知県豊橋市高師本郷町24万円11〜33万円0.46〜1.38倍
岐阜県岐阜市北一色21万円17〜28万円0.81〜1.33倍
岐阜県大垣市林町23万円10〜31万円0.43〜1.35倍
岐阜県多治見市明和町11.5万円8.9〜15万円0.77〜1.3倍
三重県津市大谷町35万円41〜55万円1.17〜1.57倍
三重県四日市市大字茂福21万円24〜32万円1.14〜1.52倍
三重県桑名市大字桑名22万円25〜29万円1.14〜1.32倍
静岡県静岡市葵区音羽町71万円51〜85万円0.72〜1.2倍
静岡県浜松市中区鴨江31万円0.85〜40万円0.03〜1.29倍
静岡県三島市加茂33万円33〜44万円1〜1.33倍
長野県長野市若里29万円30〜46万円1.03〜1.59倍
長野県松本市桐21万円29〜30万円1.38〜1.43倍
長野県上田市常磐城14万円14〜18万円1〜1.29倍
山梨県甲府市上石田15万円19〜23万円1.27〜1.53倍
大阪府大阪市浪速区恵美須東149万円39〜600万円0.26〜4.03倍
大阪府茨木市庄61万円40〜100万円0.66〜1.64倍
大阪府高槻市安岡時町38万円25〜55万円0.66〜1.45倍
京都府京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町41万円22〜64万円0.54〜1.56倍
京都府宇治市小倉町43万円22〜55万円0.51〜1.28倍
京都府城陽市久世37万円28〜49万円0.76〜1.32倍
滋賀県大津市朝日が丘45万円25〜55万円0.56〜1.22倍
滋賀県草津市追分30万円32〜37万円1.07〜1.23倍
滋賀県長浜市祇園町17万円8.9〜23万円0.52〜1.35倍
兵庫県神戸市鈴蘭台南町24万円14〜41万円0.58〜1.71倍
兵庫県姫路市飾磨区今在家28万円30〜35万円1.07〜1.25倍
兵庫県尼崎市稲葉荘56万円39〜83万円0.7〜1.48倍
奈良県奈良市中登美ケ丘35万円40〜61万円1.14〜1.74倍
奈良県橿原市土橋町26万円31〜44万円1.19〜1.69倍
奈良県生駒市俵口町27万円22〜35万円0.81〜1.3倍
和歌山県和歌山市黒田21万円19〜48万円0.9〜2.29倍
和歌山県田辺市東山19万円22〜24万円1.16〜1.26倍
岡山県岡山市田中33万円35〜47万円1.06〜1.42倍
岡山県倉敷市大島31万円13〜35万円0.42〜1.13倍
岡山県津山市東一宮10万円4.5〜12万円0.45〜1.2倍
広島県広島市牛田早稲田40万円19〜80万円0.48〜2倍
広島県福山市沖野上町24万円6.9〜34万円0.29〜1.42倍
広島県呉市広白岳17万円7.4〜21万円0.44〜1.24倍
鳥取県鳥取市吉方温泉17万円5〜19万円0.29〜1.12倍
鳥取県米子市観音寺新町16万円15〜20万円0.94〜1.25倍
島根県松江市内中原町26万円26〜32万円1〜1.23倍
山口県下関市綾羅木南町13万円20万円1.54倍
山口県山口市小郡下郷16.5万円8.9〜19万円0.54〜1.15倍
山口県宇部市笹山町7.3万円10〜13万円1.37〜1.78倍
愛媛県松山市岩崎町44万円30〜68万円0.68〜1.55倍
愛媛県今治市南大門町17万円24〜30万円1.41〜1.76倍
愛媛県新居浜市河内町22万円10〜24万円0.45〜1.09倍
香川県高松市松縄町29万円39〜40万円1.34〜1.38倍
香川県丸亀市中府町25万円35万円1.4倍
徳島県徳島市佐古一番町31万円13〜59万円0.42〜1.9倍
高知県高知市東久万34万円29〜38万円0.85〜1.12倍
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
佐賀県佐賀市兵庫北21万円 16〜31万円0.76〜1.48倍
佐賀県唐津市和多田本村18万円18〜24万円1〜1.33倍
佐賀県鳥栖市弥生が丘19万円18〜21万円0.95〜1.11倍
大分県大分市王子新町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
大分県別府市山の手町21万円16〜35万円0.76〜1.67倍
大分県中津市中央町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
長崎県長崎市滑石20万円14〜24万円0.7〜1.2倍
長崎県佐世保市広田11万円19〜29万円1.73〜2.64倍
長崎県諫早市小船越町13万円22万円1.69倍
熊本県熊本市武蔵ヶ丘21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
熊本県八代市井上町9万円4.7〜10万円0.52〜1.11倍
熊本県天草市今釜新町14万円14〜15万円1〜1.07倍
宮崎県宮崎市神宮28万円32〜33万円1.14〜1.18倍
宮崎県都城市姫城町10万円8.5〜15万円0.85〜1.5倍
宮崎県延岡市西小路19万円20〜26万円1.05〜1.37倍
鹿児島県鹿児島市荒田56万円35〜91万円0.63〜1.63倍
鹿児島県霧島市国分中央11万円9.5〜15万円0.86〜1.36倍
鹿児島県薩摩川内市平佐町9.5万円7.9〜10.4万円0.83〜1.09倍
沖縄県那覇市首里石嶺町42万円31〜46万円0.74〜1.1倍
沖縄県うるま市江州56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
沖縄県浦添市経塚53万円60〜69万円1.13〜1.3倍

 

つまり、あなたの不動産が、思っていた以上に、数百万円〜数千万円高い可能性があるのです。

では、どうすれば、それがわかるのか?

 

答えは、不動産の一括査定です。

不動産は、その地域、または物件を多く手がける会社かどうかで、評価額が変わります。なので、多くの不動産会社が参加している一括査定を使うことで、評価額が高いかどうかがわかるんですね。

 

【PR】イエウール(地元企業も参加)

特に「イエウール」は、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が1番多く参加しているのでオススメです。

 

一括査定の比較_大手の参加状況

 

無料で使えますので、1度調べてみてはいかがでしょうか?

 

あなたの不動産の評価額を調べるならこちら

 

 

 

【PR】空き家コネクトなら、無料で空き家の相談ができる

空き家の相談サービス

 

もし、空き家のまま放置していて、そのままでは売れないと思っているのであれば、空き家相談サービスを活用してみてはいかがでしょうか。

 

こちらの「空き家コネクト」を使えば、活用方法だけでなく、税金や相続などの相談もできます。

 

空き家コネクトの詳細はこちら

 

 

 

 

※1 本記事では、いくつかのサービスのご紹介をしています。それぞれ、「イエウール(運営元 株式会社Speee)」「タウンライフ(運営元 タウンライフ株式会社)」の委託を受けて作成しております

 

 

 

コメント