（画像出典：wikimedia commonslienyuan lee, 松山）
この記事では松山市の
- 公示地価、基準地価
- この８年間の土地価格の動きと、その理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
１、松山市の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2021.1.1現在）New!
*基：基準地価（2020.7.1現在）
＊R2比変化率：令和２年比の変化率。並び順の基準にしています
| 区分 | 住居表示 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | R2比変化率 | H25比変化率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 公／住宅 | 松山市岩崎町１－４－５２ | 道後公園（400） | 52.8 | 6.7% | 31.6% |
| 公／住宅 | 松山市持田町４－１－６ | 警察署前（500） | 74.6 | 2.3% | 18.8% |
| 公／商業 | 松山市花園町４番７外 | 松山市（200） | 91.4 | 1.5% | 2.6% |
| 公／商業 | 松山市保免西１－３－５ | 土居田（1000） | 34.3 | 1.0% | -1.9% |
| 公／商業 | 松山市余戸東１－１－７ | 余戸（780） | 35 | 1.0% | |
| 公／商業 | 松山市六軒家町３－１４ | 松山（1500） | 38 | 0.9% | 1.8% |
| 公／商業 | 松山市竹原２－６－１３ | 土橋（430） | 38.3 | 0.9% | -3.4% |
| 公／住宅 | 松山市辻町１１－２７ | 松山（850） | 39.3 | 0.8% | 3.5% |
| 公／商業 | 松山市中村２－１－２４ | いよ立花（1200） | 44.9 | 0.7% | -3.6% |
| 公／商業 | 松山市枝松１－９－２６ | 道後公園（1400） | 48.8 | 0.7% | -2.6% |
| 公／商業 | 松山市古川北１－１０－１２ | 市坪（2000） | 53.1 | 0.6% | |
| 公／商業 | 松山市千舟町８丁目６７番１５外 | 大手町（420） | 57.1 | 0.6% | |
| 公／住宅 | 松山市上市１－２－２６ | 道後公園（640） | 58.1 | 0.6% | 12.2% |
| 公／商業 | 松山市千舟町４丁目２番２外 | 松山市（420） | 121.8 | 0.3% | 0.3% |
| 公／商業 | 松山市大街道２丁目４番１３ | 大街道（70） | 270.9 | 0.0% | 11.1% |
| 公／住宅 | 松山市道後今市３－２２ | 南町（450） | 47.9 | 0.0% | 9.8% |
| 公／住宅 | 松山市古川北２－１０－１４ | 市坪（1800） | 37.6 | 0.0% | 8.6% |
| 公／住宅 | 松山市緑町２丁目８番３１ | 鉄砲町（190） | 55.8 | 0.0% | 4.3% |
| 公／商業 | 松山市大街道３丁目２番３６ | 大街道（280） | 101 | 0.0% | 4.1% |
| 公／住宅 | 松山市湯渡町８－１１ | 勝山町（960） | 36.6 | 0.0% | 3.7% |
| 公／住宅 | 松山市柳井町１丁目９番７ | 石手川公園（380） | 51.2 | 0.0% | 1.3% |
| 公／住宅 | 松山市居相６－１１－７ | いよ立花（2700） | 35 | 0.0% | 1.0% |
| 公／商業 | 松山市味酒町２丁目３番３０ | 大手町（350） | 49.2 | 0.0% | 0.7% |
| 公／商業 | 松山市平和通２丁目５番４ | 鉄砲町（150） | 56.4 | 0.0% | 0.6% |
| 公／商業 | 松山市宮田町１８６番４外 | 宮田町（130） | 76.2 | 0.0% | 0.4% |
| 公／商業 | 松山市三番町５丁目９番４ | 松山市（300） | 59.7 | 0.0% | 0.0% |
| 公／商業 | 松山市三番町４丁目１１番１２ | 松山市（600） | 118.1 | 0.0% | 0.0% |
| 公／商業 | 松山市朝生田町２－４－５ | いよ立花（1300） | 50.5 | 0.0% | -0.6% |
| 公／商業 | 松山市久万ノ台１８２番１外 | 衣山（850） | 40.9 | 0.0% | -1.6% |
| 公／住宅 | 松山市東長戸３－１０－１８ | 衣山（3000） | 27.7 | 0.0% | -1.6% |
| 公／商業 | 松山市歩行町１丁目８番３ | 大街道（370） | 66 | 0.0% | -2.0% |
| 公／商業 | 松山市東一万町２番 | 南町（190） | 61.4 | 0.0% | -2.6% |
| 公／住宅 | 松山市中央１－６－８ | 本町六丁目（700） | 35 | 0.0% | -2.8% |
| 公／商業 | 松山市東長戸４－４－３８ | 衣山（2400） | 35 | 0.0% | -2.8% |
| 公／住宅 | 松山市山越４－７－６０ | 本町六丁目（1400） | 31.9 | 0.0% | -2.8% |
| 公／住宅 | 松山市来住町１４８８番１３ | 北久米（1500） | 32.4 | 0.0% | -2.9% |
| 公／商業 | 松山市東石井２－２１－１１ | いよ立花（1400） | 44.6 | 0.0% | -2.9% |
| 公／住宅 | 松山市土居田町７３７番５ | 土居田（420） | 31.8 | 0.0% | -3.6% |
| 公／住宅 | 松山市小栗４－１－１６ | 松山市（1000） | 34 | 0.0% | -3.7% |
| 公／商業 | 松山市勝山町２丁目１７番５ | 上一万（80） | 72.9 | 0.0% | -3.9% |
| 公／住宅 | 松山市中村４－４－２８ | いよ立花（360） | 32.2 | 0.0% | -5.2% |
| 公／住宅 | 松山市余戸東１－２－２０ | 余戸（540） | 32.8 | 0.0% | -5.3% |
| 公／商業 | 松山市永木町１丁目７番１１外 | 松山市（1300） | 47.5 | 0.0% | -5.9% |
| 公／商業 | 松山市空港通１－６－２７ | 松山（1800） | 35 | 0.0% | -7.0% |
| 公／住宅 | 松山市南久米町１７６番１０ | 北久米（400） | 31 | 0.0% | -7.1% |
| 公／住宅 | 松山市西垣生町３９７番３２ | 鎌田（2600） | 19.5 | 0.0% | -7.7% |
| 公／工業 | 松山市北吉田町７７番３外 | 松山（5100） | 6.5 | 0.0% | -7.9% |
| 公／住宅 | 松山市土居田町４５０番７ | 土居田（450） | 30.7 | 0.0% | |
| 公／商業 | 松山市来住町４８５番１外 | 久米（980） | 35.3 | 0.0% | |
| 公／商業 | 松山市南久米町２２６番１外 | 久米（220） | 34 | 0.0% | |
| 公／商業 | 松山市井門町４５４番１外 | いよ立花（3200） | 34.3 | 0.0% | |
| 公／商業 | 松山市北斎院町６４３番１ | 松山（2800） | 37.6 | 0.0% | |
| 公／商業 | 松山市枝松５－６－８ | 福音寺（1000） | 42.6 | 0.0% | |
| 公／住宅 | 松山市久米窪田町１０００番１３ | 鷹ノ子（1100） | 26 | -0.3% | -9.1% |
| 公／住宅 | 松山市衣山５丁目３１番５６ | 西衣山（600） | 23 | -0.3% | -6.5% |
| 公／住宅 | 松山市別府町３９１番 | 山西（1000） | 11.4 | -0.3% | |
| 公／工業 | 松山市南吉田町２２８４番１ | 余戸（3500） | 11.4 | -0.3% | -9.0% |
| 公／住宅 | 松山市三町２－３－７ | 北久米（1100） | 27.8 | -0.4% | -7.5% |
| 公／住宅 | 松山市南斎院町７３２番５外 | 松山（2900） | 25.7 | -0.4% | -8.1% |
| 公／商業 | 松山市三番町２丁目１０番１０ | 大街道（310） | 69 | -0.5% | -5.8% |
| 公／工業 | 松山市西垣生町１８０８番２外 | 鎌田（3600） | 6.1 | -0.5% | -11.4% |
| 公／住宅 | 松山市別府町３７７番１２ | 山西（1300） | 24 | -0.5% | -7.9% |
| 公／住宅 | 松山市富久町２９５番１５ | 余戸（1200） | 27.3 | -0.6% | -9.7% |
| 公／住宅 | 松山市内浜町５－１４ | 三津浜（650） | 24.6 | -0.7% | -10.9% |
| 公／住宅 | 松山市東野５－７－２３ | 道後公園（2200） | 29 | -0.8% | -7.1% |
| 公／工業 | 松山市南吉田町２７９８番５０ | 余戸（4100） | 7.9 | -0.8% | -13.6% |
| 公／工業 | 松山市北吉田町１０５５番２ | 松山（4800） | 15.4 | -0.8% | -15.0% |
| 公／商業 | 松山市祓川２－１０－２３ | 三津（400） | 28.9 | -0.9% | |
| 公／住宅 | 松山市白水台４丁目４番１４ | 上一万（3700） | 14.1 | -0.9% | |
| 公／住宅 | 松山市森松町９９６番６ | 北久米（3700） | 24 | -1.0% | -11.8% |
| 公／住宅 | 松山市若葉町６－９ | 三津（1100） | 23.1 | -1.0% | -13.1% |
| 公／住宅 | 松山市勝岡町１６１番１ | 伊予和気（2000） | 15.4 | -1.1% | -11.1% |
| 公／住宅 | 松山市平井町甲１６４４番１ | 平井（600） | 13.9 | -1.2% | -12.2% |
| 公／住宅 | 松山市高岡町７１２番１０ | 松山（4300） | 23.2 | -1.3% | -12.2% |
| 公／住宅 | 松山市平井町甲３６６０番１ | 梅本（950） | 23.1 | -1.3% | -10.6% |
| 公／住宅 | 松山市祝谷５－９－１５ | 南町（1500） | 25.9 | -1.4% | |
| 公／住宅 | 松山市北条辻４５３番８ | 伊予北条（300） | 13.9 | -1.4% | -16.4% |
| 公／住宅 | 松山市溝辺町甲９７番１２ | 道後公園（2500） | 22.1 | -1.5% | -21.8% |
| 公／商業 | 松山市二番町２丁目７番２３ | 大街道（380） | 101 | -1.6% | -4.0% |
| 公／住宅 | 松山市北条１０７１番３ | 伊予北条（800） | 12 | -1.6% | -18.9% |
| 公／住宅 | 松山市石風呂町３６０番 | 三津（1600） | 16.5 | -1.8% | -15.9% |
| 公／工業 | 松山市三津２－６－２８ | 三津（860） | 12.7 | -1.8% | -15.7% |
| 公／住宅 | 松山市苞木甲３番６ | 粟井（400） | 11.1 | -2.0% | -20.9% |
| 公／商業 | 松山市北条辻１４０６番１外 | 伊予北条（280） | 14.2 | -2.5% | -22.4% |
| 基／住宅 | 松山市持田町４－１－６ | 警察署前電停（500） | 73.3 | 19.4% | |
| 基／住宅 | 松山市道後町２－３－３１ | 南町電停（230） | 55.1 | 12.8% | |
| 基／商業 | 松山市大街道２丁目４番１３ | 大街道電停（70） | 270.9 | 12.5% | |
| 基／商業 | 松山市二番町３丁目７番１７ | 大街道電停（250） | 102 | 12.0% | |
| 基／住宅 | 松山市古川北２－１０－１４ | 市坪（1800） | 37.6 | 8.6% | |
| 基／住宅 | 松山市道後緑台５－２０ | 南町電停（800） | 44.6 | 8.0% | |
| 基／商業 | 松山市一番町１丁目１１番７ | 大街道電停（200） | 110.9 | 3.1% | |
| 基／住宅 | 松山市石手３－５－１３ | 道後公園電停（1100） | 43.2 | 2.3% | |
| 基／商業 | 松山市大手町１丁目８番１６外１筆 | 大手町（120） | 65.3 | 2.1% | |
| 基／商業 | 松山市宮田町１８６番４外３筆 | 宮田町電停（130） | 75.6 | 0.9% | |
| 基／商業 | 松山市三番町４丁目１１番１２ | 松山市（600） | 118.1 | 0.8% | |
| 基／住宅 | 松山市北土居５－４－２ | 椿前バス停（700） | 33.3 | 0.0% | |
| 基／商業 | 松山市和泉南５－１－２９ | 市坪（1400） | 46.9 | 0.0% | |
| 基／商業 | 松山市朝生田町２－４－５ | いよ立花（1300） | 50.5 | 0.0% | |
| 基／商業 | 松山市一番町４丁目１番１ | 県庁前電停（200） | 124.1 | -0.3% | |
| 基／商業 | 松山市勝山町１丁目１０番２ | 勝山町電停（280） | 77.6 | -0.4% | |
| 基／住宅 | 松山市北土居１－１３－３ | 南石井バス停（800） | 32.5 | -0.5% | |
| 基／住宅 | 松山市清水町２丁目２０番４ | 高砂町電停（130） | 45.9 | -0.7% | |
| 基／商業 | 松山市居相３－１－７ | 市坪（1900） | 38.3 | -0.9% | |
| 基／商業 | 松山市三番町３丁目４番２５ | 松山市（700） | 71.9 | -0.9% | |
| 基／住宅 | 松山市石手白石甲７８番６ | 東野１丁目バス停（440） | 35.6 | -0.9% | |
| 基／住宅 | 松山市東長戸３－１０－１８ | 衣山（3000） | 27.7 | -1.6% | |
| 基／住宅 | 松山市中央１－６－８ | 古町（1200） | 35 | -1.9% | |
| 基／商業 | 松山市南堀端町６番１１ | 南堀端電停（100） | 101.3 | -1.9% | |
| 基／住宅 | 松山市南江戸３－６－２７ | 松山（1200） | 33.7 | -1.9% | |
| 基／住宅 | 松山市星岡４－１０－４７ | 福音寺（1400） | 31.3 | -2.4% | |
| 基／住宅 | 松山市小栗７－１０－１８ | 土橋（770） | 32.5 | -2.5% | |
| 基／住宅 | 松山市高砂町３丁目９６番２ | 木屋町電停（150） | 38.6 | -2.5% | |
| 基／住宅 | 松山市東石井５－１０－２７ | いよ立花（1400） | 33.3 | -2.9% | |
| 基／商業 | 松山市湊町４丁目３番２ | 松山市（300） | 66 | -2.9% | |
| 基／住宅 | 松山市吉藤４－１－３６ | 鴨川団地前バス停（450） | 28.1 | -3.4% | |
| 基／住宅 | 松山市中村５－７－１ | いよ立花（650） | 32.5 | -3.4% | |
| 基／商業 | 松山市山越５－１４－２８ | 北山越バス停（700） | 33.3 | -3.8% | |
| 基／住宅 | 松山市朝生田町２－９－３６ | いよ立花（550） | 35.6 | -4.4% | |
| 基／住宅 | 松山市三町１－６－１０ | 福音寺（1000） | 30.4 | -4.7% | |
| 基／商業 | 松山市三番町７丁目４番７ | 大手町（230） | 58.1 | -4.9% | |
| 基／住宅 | 松山市市坪北１－１１－１３ | 市坪（700） | 30 | -5.0% | |
| 基／住宅 | 松山市来住町１１５３番４ | 北久米（910） | 30.5 | -5.1% | |
| 基／住宅 | 松山市鷹子町７３５番３ | 久米（570） | 28.6 | -5.1% | |
| 基／商業 | 松山市谷町甲７７番１ | 潮見保育園前バス停（1） | 29.6 | -6.6% | |
| 基／住宅 | 松山市福音寺町１０７番２ | 北久米（500） | 26.4 | -6.9% | |
| 基／商業 | 松山市和泉北１－７－８ | 土橋（1200） | 34.7 | -7.1% | |
| 基／住宅 | 松山市竹原３－５－２５ | 土橋（1100） | 29.5 | -7.2% | |
| 基／住宅 | 松山市衣山２－８－２１ | 衣山（400） | 25.8 | -7.3% | |
| 基／住宅 | 松山市南吉田町１８４３番１９ | 高岡橋バス停（110） | 22.3 | -7.8% | |
| 基／住宅 | 松山市久保田町５９番５ | 柳井田バス停（700） | 24.5 | -8.3% | |
| 基／住宅 | 松山市森松町４９７番１０ | 森松バス停（450） | 24.1 | -8.4% | |
| 基／工業 | 松山市和気町１丁目４８３番１外３筆 | 伊予和気（900） | 10.8 | -8.9% | |
| 基／商業 | 松山市北斎院町１５番１ | 松山（1700） | 35.3 | -9.3% | |
| 基／住宅 | 松山市北斎院町１０９１番２ | 高岡天神前バス停（750） | 24.9 | -9.5% | |
| 基／住宅 | 松山市畑寺４－１－２６ | 北久米（1100） | 24.7 | -9.8% | |
| 基／住宅 | 松山市水泥町４６番２４ | 平井（900） | 24.2 | -9.9% | |
| 基／住宅 | 松山市姫原１－７－３ | 姫原バス停（430） | 27.6 | -10.0% | |
| 基／住宅 | 松山市余戸西６－６－２０ | 余戸（1000） | 26.1 | -10.2% | |
| 基／工業 | 松山市堀江町甲７９番２ | 伊予和気（1400） | 16.3 | -10.4% | |
| 基／住宅 | 松山市古三津１－２１－１５ | 三津浜（500） | 25 | -11.0% | |
| 基／住宅 | 松山市古三津３－１５－５ | 三津浜（660） | 23.2 | -11.1% | |
| 基／住宅 | 松山市松末２－１７－１１ | 福音寺（600） | 27.3 | -11.4% | |
| 基／住宅 | 松山市来住町９９２番１５ | 久米（1800） | 24.2 | -12.8% | |
| 基／住宅 | 松山市久米窪田町６７６番１６ | 鷹ノ子（1100） | 22.1 | -12.9% | |
| 基／工業 | 松山市空港通３－３－８ | 土居田（950） | 17.9 | -13.1% | |
| 基／商業 | 松山市湊町３丁目５番１４ | 松山市（630） | 142.6 | -13.6% | |
| 基／住宅 | 松山市堀江町甲１４０６番８ | 堀江（480） | 15.7 | -14.2% | |
| 基／住宅 | 松山市福角町甲５１番７２ | 内宮バス停（500） | 17.7 | -14.4% | |
| 基／商業 | 松山市堀江町甲１６２０番１ | 堀江（250） | 17.2 | -15.1% | |
| 基／住宅 | 松山市高木町２１７番１外１筆 | 伊予和気（1000） | 13.8 | -15.4% | |
| 基／商業 | 松山市神田町４－２１ | 三津（470） | 21.8 | -16.2% | |
| 基／住宅 | 松山市東方町甲１２９７番１ | 荏原事業所前バス停（230） | 11.8 | -16.7% | |
| 基／住宅 | 松山市北条３５６番４ | 伊予北条（990） | 12.3 | -17.1% | |
| 基／住宅 | 松山市北条辻６３６番８ | 伊予北条（1100） | 12.4 | -17.1% | |
| 基／住宅 | 松山市善応寺甲１２６５番１ | 柳原（1500） | 5.8 | -17.4% | |
| 基／住宅 | 松山市府中５６３番 | 柳原（630） | 11.6 | -17.6% | |
| 基／住宅 | 松山市中西外４００番３ | 伊予北条（2200） | 6.3 | -18.0% | |
| 基／住宅 | 松山市新浜町７－１５ | 港山（450） | 17 | -20.0% | |
| 基／住宅 | 松山市下伊台町１２７６番１４ | 松組バス停（260） | 10.6 | -24.2% | |
| 基／住宅 | 松山市太山寺町９０４番２５ | 勝岡住宅前バス停（430） | 13.7 | -24.2% | |
| 基／住宅 | 松山市宇和間甲１３０９番 | 宇和間バス停（180） | 1.4 | -24.6% | |
| 基／住宅 | 松山市饒甲４０７番 | 饒バス停（100） | 2.2 | -26.7% | |
| 基／住宅 | 松山市高浜町１丁目乙６０番３８７ | 高浜（650） | 14.7 | -27.2% | |
| 基／商業 | 松山市中島大浦３０７５番１７ | 中島港（170） | 6.4 | -28.6% | |
| 基／住宅 | 松山市中島大浦３０３９番２５ | 中島港（260） | 5.7 | -28.9% | |
| 基／住宅 | 松山市三町３丁目２０５番１外１筆 | 福音寺（1000） | 13.7 | ||
| 基／商業 | 松山市道後一万８－３０ | 上一万電停（250） | 41.9 | ||
| 基／商業 | 松山市二番町１丁目９番２８ | 大街道電停（360） | 88.4 | ||
| 基／商業 | 松山市本町３丁目２番１７外３筆 | 本町三丁目電停（90） | 61.4 | ||
| 基／商業 | 松山市土手内１１３番５ | 伊予北条（580） | 13 | ||
| 基／商業 | 松山市高岡町４３５番４ | 余戸（2700） | 24.8 | ||
| 公／商業 | 松山市道後湯之町１３－２０ | 道後温泉（230） | 109.9 |
２、過去７年間の松山市の土地価格の動き
この７年間で松山市の土地価格を見ると、愛媛県の平均が１０.７％下落したのに対して、マイナス５.５％とあまり下がりませんでした。
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？
公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ：2013-20年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
JR松山駅の周辺では下落していますが、中心部の大街道のあたりで上昇しているエリアがいくつか見られますね。
また、道後公園の周辺の住宅地でも１０％以上の上昇をしている地点が出ています。
今回の不動産バブルの背景
全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。
ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。
日銀が国債を買い占めて、金利を下げた
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この８年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。
そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。
外国人観光客の増加も追い風に
また、オリンピックが東京に決まったこともあって、外国人観光客も増えているので、ホテルの建設も進み、松山市でも中心街での土地価格の上昇が進んだのです。
中心街がこのように活性化することで、郊外に住んでいたシニア層が中心部に移り住むようになりました。
道後公園駅に近い岩崎町は、上昇率トップの地点ですが、県内トップの松山東高校に近い住環境のいいエリアです。
住環境も良くて、中心街にも近いということで、この辺りの土地価格が大きく上昇しているんですね。
なぜ、郊外に広がらないのか？
その一方で、金利が下がっているのに郊外で土地価格が上がらない理由はなんでしょうか？
理由は２つあります。
１つ目は、人口の減少です。
家を建てる中心年代である30代人口は、ずっと減り続けており、愛媛県でもこの１０年ぐらいで５万人以上も減少しているのです。
そのため、この６年間は金利も下がって購入しやすくなっているのに、家の着工件数は増えていません。
晩婚化や、未婚の人も増えていますから、金利が下がっても家を建てる人が増えなくなってしまったのですね。
そして、２つ目が公共事業の減少です。
愛媛県の土地価格は、２０００年ぐらいまでは横ばいが続いていましたが、この頃から公共事業がどんどん減り始め、愛媛県内の景気が全体的に悪くなってきたのです。
赤色の線：公共事業はこの２０年間で半分に減少
また、９０年代からの公共事業によって、バイパスが整備されたり、国道も広くなりました。
そのため、郊外にショッピングセンターが多く建つようになり、通勤などで駅近を求める人以外は、郊外の新しい住宅地を選ぶようになってしまったのです。
このような理由から、人気が少ない郊外では土地価格が上がりにくく、土地に限りがある駅近や中心部のエリアで大きく上昇してきたんですね。
３、新型コロナの影響はどうなのか？
今回の新型コロナによる経済的な混乱によって、飲食店や宿泊・観光業などに大きな影響が出ていますが、2021年2月現在の失業率は、２.９％とかなり安定しています。
2008年に起こったリーマンショック後の失業率が、最大で５.５％まで上昇したことから考えると、かなり低いと言えるでしょう。
ですが、この低い失業率は、政府による支援による下支えがあるからです。
リーマンの時に支払われた雇用調整助成金が、2009年の１年間で6,536億円だったのに対して、今回はすでに２兆7,658億円と、４倍以上も使われているのです。
（参考：東洋経済「日本に｢隠れ失業者｣が山ほどいるという大問題」）
助成金の予算は、昨年６月までだったものが、何度も延長され、その都度予算がつけられてきましたが、今年の６月まで延長が決まっているものの、徐々にその範囲が狭くなっています。
助成金の打ち切りが、そろそろ現実化しそうなのです。
従業員に休業手当を払って雇用を維持した企業に支給される雇用調整助成金は現在、一日あたりの上限額を1万5000円に引き上げる特例措置が取られています。
厚労省はこの措置について現行のままで4月末まで延長したうえで、5月以降は企業の経営状況や感染状況に応じて上限額を下げながら6月末まで続けるということです。
この助成金が打ち切られれば、一気に失業率が跳ね上がるため、特に賃貸物件の空室が増えることが予想されます。
また、失業者が増えれば景気はさらに悪化するため、影響を受ける業種が増えますので、人気の低い郊外の戸建てエリアでも、買い手がつきにくくなっていくでしょう。
４、その他のリスク
新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。
（１）この低金利はいつまで続くのか？
そもそも、異次元緩和政策とは、国債の金利を下げるために、日銀が国債を買い占めることで実現させてきた政策でした。
そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。
むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。
例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで国債からの利息が減り、半数以上が赤字になっています。
金利低下で、赤字の地銀がどんどん増えている
赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。
また、黒田総裁の任期である2023年までに、当初の目標である「年率２％で物価を上げること」は、達成できないこともわかってきました。
（参考：NHK「日銀 黒田総裁 今の任期中に2％の物価目標 達成困難に」）
つまり、2013〜2023年の１０年間で、
- 株や不動産価格は上昇した
- 当初の物価目標は達成できず
- 副作用として、金融機関の赤字行が続出
という状況になっているわけです。
そのため、黒田総裁の次の方が、この政策を続ける可能性は低いのではないかと予想されます。
目的を達成できずに、銀行が潰れて混乱してしまっては、意味がありませんからね。
実は、すでに異次元緩和をやめる準備に入っている
とはいうものの、「異次元緩和をやめます」と発表すれば、金利が一気に上がる可能性もありますから、日銀でも慎重に進めているように見えます。
なぜかと言うと、日銀の国債を買い占めるペースが、２０１８年頃からすでに減らしてきているからです。
日銀が国債を買い占める比率を減らしている
（参考：財務省 2021.6.24「国の債務管理の在り方に関する懇談会（参考資料２）」）
2021年現在、日銀が買い占めている比率は、期間１〜１０年の国債（赤色の線）で約６０％程度、期間１０年超の国債（灰色の線）で８.７％にまで下がっています。
このまま、買い占める量を減らしていけば、いずれ金利も徐々に上がっていくことになります。
金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる
なお、金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、不動産価格は下落していきます。
そのため、特に売却を検討している人は、異次元緩和で低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。
（２）これから松山市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した松山市の人口の見通しによると、2025年までに14,000人減少するだそうです。
松山市の人口は、2025年までに14,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
しかも、家を買う中心年代である３０〜４０代は、2025年までに23,000人減る見通しです。
家の買い手が今よりも１割以上減るので、かなり影響が大きくなるでしょう。
松山市の30代人口は、2025年までに約23,000人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
（３）再開発で中心街がさらに活性化
松山市では繁華街の銀天街に、マンション・公共施設・商業施設が一体化した複合施設を２０２３年に完成させる予定です。
郊外のシニア層や、共働き世帯など、中心街に住みたいというニーズはありますし、人口が増えれば、一層活性化もします。
土地価格も安定していくことでしょう。
４、結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、松山市の土地価格は、
- 金利の低下によって中心街のエリアでは不動産価格が上昇したが、家を購入する人自体が減っているため、郊外のエリアでは下落する二極化が進んでいる
- ただし、新型コロナが長期化したら、閉店が増えて中心部の商業地が下がる可能性あり
と言えるでしょう。
では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト
土地価格の坪単価が30〜50万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。
その理由は２つあります。
①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく
例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、30坪でも900万円程度で買えます。
仮に数年で１割下げたとして90万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。
②異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。
また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。
こちらの「タウンライフ」に登録すると、お近くの複数の不動産会社から、非公開物件の情報を教えてもらえます。
価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。
売るなら：超低金利の今が１番のチャンス
中心街では上昇を続けてきた松山市ですが、金利の低下がなければ、これほどの上昇はありませんでした。
しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。
また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、松山市内に「岩崎町（いわさきちょう）」という、道後公園駅の南側に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：４４万円／坪
- 実際の取引価格：３０〜６８万円／坪
と、公示地価の約０.７〜１.５倍で取引されていました。
取引価格同士で比べると、２.２倍の価格差があります。
【松山市岩崎町の土地取引（過去２年間）】
- 道後公園駅から徒歩４〜７分のエリアで、３０〜６８万円／坪で取引されている
- 公示地価も実際の取引も「第１種中高層住居専用地域」という用途区分
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査
| 都道府県 | 住所 | 公示地価／坪 | 取引価格／坪 | 公示地価の何倍？ |
|---|---|---|---|---|
| 東京都２３区 | 千代田区神保町 | 485万円 | 300〜990万円 | 0.62〜2.04倍 |
| 東京都２３区 | 中央区佃 | 644万円 | 530〜970万円 | 0.82〜1.51倍 |
| 東京都２３区 | 墨田区東向島 | 111万円 | 150〜290万円 | 1.35〜2.61倍 |
| 東京都 | 八王子市北野台 | 33万円 | 30〜43万円 | 0.91〜1.3倍 |
| 東京都 | 立川市柴崎町 | 121万円 | 97〜340万円 | 0.8〜2.81倍 |
| 東京都 | 武蔵野市吉祥寺本町 | 216万円 | 150〜300万円 | 0.69〜1.39倍 |
| 神奈川県 | 横浜市神奈川区松見町 | 85万円 | 74〜150万円 | 0.87〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 川崎市中原区木月 | 136万円 | 160〜240万円 | 1.18〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 相模原市緑区東橋本 | 70万円 | 17〜140万円 | 0.24〜2倍 |
| 千葉県 | 千葉市中央区松波 | 77万円 | 64〜110万円 | 0.83〜1.43倍 |
| 千葉県 | 船橋市松が丘 | 30万円 | 26〜41万円 | 0.87〜1.37倍 |
| 千葉県 | 柏市今谷上町 | 49万円 | 39〜85万円 | 0.8〜1.73倍 |
| 埼玉県 | さいたま市浦和区北浦和 | 113万円 | 78〜160万円 | 0.69〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 川口市差間 | 43万円 | 42〜61万円 | 0.98〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 所沢市久米 | 49万円 | 22〜76万円 | 0.45〜1.55倍 |
| 北海道 | 札幌市北区25条西 | 38万円 | 32〜48万円 | 0.84〜1.26倍 |
| 北海道 | 旭川市８条通 | 10万円 | 7〜14万円 | 0.7〜1.4倍 |
| 北海道 | 苫小牧市桜木町 | 7万円 | 6.5〜13万円 | 0.93〜1.86倍 |
| 青森県 | 青森市三内 | 10万円 | 5.4〜14万円 | 0.54〜1.4倍 |
| 青森県 | 八戸市田向 | 14万円 | 10〜28万円 | 0.71〜2倍 |
| 青森県 | 弘前市大字田園 | 13万円 | 15〜18万円 | 1.15〜1.38倍 |
| 秋田県 | 秋田市手形 | 22万円 | 18〜25万円 | 0.82〜1.14倍 |
| 秋田県 | 大仙市大曲中通町 | 11万円 | 13〜15万円 | 1.18〜1.36倍 |
| 秋田県 | 由利本荘市石脇 | 7.8万円 | 5〜14万円 | 0.64〜1.79倍 |
| 岩手県 | 盛岡市加賀野 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 岩手県 | 一関市赤荻 | 8万円 | 5.5〜17万円 | 0.69〜2.13倍 |
| 岩手県 | 奥州市佐倉河 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 宮城県 | 仙台市泉区将監 | 26万円 | 34〜52万円 | 1.31〜2倍 |
| 宮城県 | 石巻市三ツ股 | 10万円 | 7.8〜14万円 | 0.78〜1.4倍 |
| 宮城県 | 名取市大手町 | 27万円 | 29〜40万円 | 1.07〜1.48倍 |
| 福島県 | 福島市野田町 | 22万円 | 16〜72万円 | 0.73〜3.27倍 |
| 福島県 | いわき市小島町 | 22万円 | 35万円 | 1.59倍 |
| 福島県 | 郡山市芳賀 | 18万円 | 17〜35万円 | 0.94〜1.94倍 |
| 山形県 | 山形市東原町 | 26万円 | 18〜32万円 | 0.69〜1.23倍 |
| 山形県 | 鶴岡市本町 | 11万円 | 8〜17万円 | 0.73〜1.55倍 |
| 山形県 | 酒田市新橋 | 9.5万円 | 10〜15万円 | 1.05〜1.58倍 |
| 新潟県 | 新潟市中央区天神尾 | 38万円 | 35〜62万円 | 0.92〜1.63倍 |
| 新潟県 | 長岡市東栄 | 19万円 | 13〜19万円 | 0.68〜1倍 |
| 新潟県 | 上越市春日野 | 14万円 | 9.6〜16万円 | 0.69〜1.14倍 |
| 富山県 | 富山市牛島本町 | 26万円 | 23〜36万円 | 0.88〜1.38倍 |
| 富山県 | 高岡市城東 | 17万円 | 9.3〜19万円 | 0.55〜1.12倍 |
| 富山県 | 射水市太閤山 | 15万円 | 12〜18万円 | 0.8〜1.2倍 |
| 石川県 | 金沢市泉野町 | 35万円 | 24〜45万円 | 0.69〜1.29倍 |
| 石川県 | 加賀市小菅波町 | 14万円 | 2.3〜21万円 | 0.16〜1.5倍 |
| 石川県 | 野々市市押野 | 26万円 | 25〜31万円 | 0.96〜1.19倍 |
| 福井県 | 福井市灯明寺 | 19万円 | 15〜26万円 | 0.79〜1.37倍 |
| 福井県 | 坂井市丸岡町西瓜屋 | 10万円 | 12〜15万円 | 1.2〜1.5倍 |
| 群馬県 | 高崎市上中居町 | 25万円 | 18〜36万円 | 0.72〜1.44倍 |
| 群馬県 | 前橋市駒形町 | 15万円 | 8.7〜18万円 | 0.58〜1.2倍 |
| 群馬県 | 伊勢崎市昭和町 | 13万円 | 9.6〜41万円 | 0.74〜3.15倍 |
| 栃木県 | 宇都宮市泉が丘 | 28万円 | 28〜40万円 | 1〜1.43倍 |
| 栃木県 | 足利市八幡町 | 16.5万円 | 8.7〜19万円 | 0.53〜1.15倍 |
| 栃木県 | 小山市城東 | 24万円 | 3.8〜27万円 | 0.16〜1.13倍 |
| 茨城県 | 水戸市河和田 | 14万円 | 9.2〜20万円 | 0.66〜1.43倍 |
| 茨城県 | 古河市東 | 24万円 | 11〜36万円 | 0.46〜1.5倍 |
| 茨城県 | つくば市春日 | 37万円 | 53万円 | 1.43倍 |
| 愛知県 | 名古屋市千種区東山元町 | 56万円 | 19〜67万円 | 0.34〜1.2倍 |
| 愛知県 | 岡崎市大和町 | 37万円 | 43〜51万円 | 1.16〜1.38倍 |
| 愛知県 | 豊橋市高師本郷町 | 24万円 | 11〜33万円 | 0.46〜1.38倍 |
| 岐阜県 | 岐阜市北一色 | 21万円 | 17〜28万円 | 0.81〜1.33倍 |
| 岐阜県 | 大垣市林町 | 23万円 | 10〜31万円 | 0.43〜1.35倍 |
| 岐阜県 | 多治見市明和町 | 11.5万円 | 8.9〜15万円 | 0.77〜1.3倍 |
| 三重県 | 津市大谷町 | 35万円 | 41〜55万円 | 1.17〜1.57倍 |
| 三重県 | 四日市市大字茂福 | 21万円 | 24〜32万円 | 1.14〜1.52倍 |
| 三重県 | 桑名市大字桑名 | 22万円 | 25〜29万円 | 1.14〜1.32倍 |
| 静岡県 | 静岡市葵区音羽町 | 71万円 | 51〜85万円 | 0.72〜1.2倍 |
| 静岡県 | 浜松市中区鴨江 | 31万円 | 0.85〜40万円 | 0.03〜1.29倍 |
| 静岡県 | 三島市加茂 | 33万円 | 33〜44万円 | 1〜1.33倍 |
| 長野県 | 長野市若里 | 29万円 | 30〜46万円 | 1.03〜1.59倍 |
| 長野県 | 松本市桐 | 21万円 | 29〜30万円 | 1.38〜1.43倍 |
| 長野県 | 上田市常磐城 | 14万円 | 14〜18万円 | 1〜1.29倍 |
| 山梨県 | 甲府市上石田 | 15万円 | 19〜23万円 | 1.27〜1.53倍 |
| 大阪府 | 大阪市浪速区恵美須東 | 149万円 | 39〜600万円 | 0.26〜4.03倍 |
| 大阪府 | 茨木市庄 | 61万円 | 40〜100万円 | 0.66〜1.64倍 |
| 大阪府 | 高槻市安岡時町 | 38万円 | 25〜55万円 | 0.66〜1.45倍 |
| 京都府 | 京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町 | 41万円 | 22〜64万円 | 0.54〜1.56倍 |
| 京都府 | 宇治市小倉町 | 43万円 | 22〜55万円 | 0.51〜1.28倍 |
| 京都府 | 城陽市久世 | 37万円 | 28〜49万円 | 0.76〜1.32倍 |
| 滋賀県 | 大津市朝日が丘 | 45万円 | 25〜55万円 | 0.56〜1.22倍 |
| 滋賀県 | 草津市追分 | 30万円 | 32〜37万円 | 1.07〜1.23倍 |
| 滋賀県 | 長浜市祇園町 | 17万円 | 8.9〜23万円 | 0.52〜1.35倍 |
| 兵庫県 | 神戸市鈴蘭台南町 | 24万円 | 14〜41万円 | 0.58〜1.71倍 |
| 兵庫県 | 姫路市飾磨区今在家 | 28万円 | 30〜35万円 | 1.07〜1.25倍 |
| 兵庫県 | 尼崎市稲葉荘 | 56万円 | 39〜83万円 | 0.7〜1.48倍 |
| 奈良県 | 奈良市中登美ケ丘 | 35万円 | 40〜61万円 | 1.14〜1.74倍 |
| 奈良県 | 橿原市土橋町 | 26万円 | 31〜44万円 | 1.19〜1.69倍 |
| 奈良県 | 生駒市俵口町 | 27万円 | 22〜35万円 | 0.81〜1.3倍 |
| 和歌山県 | 和歌山市黒田 | 21万円 | 19〜48万円 | 0.9〜2.29倍 |
| 和歌山県 | 田辺市東山 | 19万円 | 22〜24万円 | 1.16〜1.26倍 |
| 岡山県 | 岡山市田中 | 33万円 | 35〜47万円 | 1.06〜1.42倍 |
| 岡山県 | 倉敷市大島 | 31万円 | 13〜35万円 | 0.42〜1.13倍 |
| 岡山県 | 津山市東一宮 | 10万円 | 4.5〜12万円 | 0.45〜1.2倍 |
| 広島県 | 広島市牛田早稲田 | 40万円 | 19〜80万円 | 0.48〜2倍 |
| 広島県 | 福山市沖野上町 | 24万円 | 6.9〜34万円 | 0.29〜1.42倍 |
| 広島県 | 呉市広白岳 | 17万円 | 7.4〜21万円 | 0.44〜1.24倍 |
| 鳥取県 | 鳥取市吉方温泉 | 17万円 | 5〜19万円 | 0.29〜1.12倍 |
| 鳥取県 | 米子市観音寺新町 | 16万円 | 15〜20万円 | 0.94〜1.25倍 |
| 島根県 | 松江市内中原町 | 26万円 | 26〜32万円 | 1〜1.23倍 |
| 山口県 | 下関市綾羅木南町 | 13万円 | 20万円 | 1.54倍 |
| 山口県 | 山口市小郡下郷 | 16.5万円 | 8.9〜19万円 | 0.54〜1.15倍 |
| 山口県 | 宇部市笹山町 | 7.3万円 | 10〜13万円 | 1.37〜1.78倍 |
| 愛媛県 | 松山市岩崎町 | 44万円 | 30〜68万円 | 0.68〜1.55倍 |
| 愛媛県 | 今治市南大門町 | 17万円 | 24〜30万円 | 1.41〜1.76倍 |
| 愛媛県 | 新居浜市河内町 | 22万円 | 10〜24万円 | 0.45〜1.09倍 |
| 香川県 | 高松市松縄町 | 29万円 | 39〜40万円 | 1.34〜1.38倍 |
| 香川県 | 丸亀市中府町 | 25万円 | 35万円 | 1.4倍 |
| 徳島県 | 徳島市佐古一番町 | 31万円 | 13〜59万円 | 0.42〜1.9倍 |
| 高知県 | 高知市東久万 | 34万円 | 29〜38万円 | 0.85〜1.12倍 |
| 福岡県 | 福岡市南区大楠 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 福岡県 | 北九州市八幡西区永犬丸西町 | 17万円 | 10〜21万円 | 0.59〜1.24倍 |
| 福岡県 | 久留米市諏訪野町 | 22万円 | 15〜27万円 | 0.68〜1.23倍 |
| 佐賀県 | 佐賀市兵庫北 | 21万円 | 16〜31万円 | 0.76〜1.48倍 |
| 佐賀県 | 唐津市和多田本村 | 18万円 | 18〜24万円 | 1〜1.33倍 |
| 佐賀県 | 鳥栖市弥生が丘 | 19万円 | 18〜21万円 | 0.95〜1.11倍 |
| 大分県 | 大分市王子新町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 大分県 | 別府市山の手町 | 21万円 | 16〜35万円 | 0.76〜1.67倍 |
| 大分県 | 中津市中央町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 長崎県 | 長崎市滑石 | 20万円 | 14〜24万円 | 0.7〜1.2倍 |
| 長崎県 | 佐世保市広田 | 11万円 | 19〜29万円 | 1.73〜2.64倍 |
| 長崎県 | 諫早市小船越町 | 13万円 | 22万円 | 1.69倍 |
| 熊本県 | 熊本市武蔵ヶ丘 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 熊本県 | 八代市井上町 | 9万円 | 4.7〜10万円 | 0.52〜1.11倍 |
| 熊本県 | 天草市今釜新町 | 14万円 | 14〜15万円 | 1〜1.07倍 |
| 宮崎県 | 宮崎市神宮 | 28万円 | 32〜33万円 | 1.14〜1.18倍 |
| 宮崎県 | 都城市姫城町 | 10万円 | 8.5〜15万円 | 0.85〜1.5倍 |
| 宮崎県 | 延岡市西小路 | 19万円 | 20〜26万円 | 1.05〜1.37倍 |
| 鹿児島県 | 鹿児島市荒田 | 56万円 | 35〜91万円 | 0.63〜1.63倍 |
| 鹿児島県 | 霧島市国分中央 | 11万円 | 9.5〜15万円 | 0.86〜1.36倍 |
| 鹿児島県 | 薩摩川内市平佐町 | 9.5万円 | 7.9〜10.4万円 | 0.83〜1.09倍 |
| 沖縄県 | 那覇市首里石嶺町 | 42万円 | 31〜46万円 | 0.74〜1.1倍 |
| 沖縄県 | うるま市江州 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 沖縄県 | 浦添市経塚 | 53万円 | 60〜69万円 | 1.13〜1.3倍 |
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