松山市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：wikimedia commonslienyuan lee,　松山）

この記事では松山市の土地価格について、

今いくらなのか？
この６年間で、どこがどれだけ上昇・下落しているのか？
今後どうなるのか？

を解説していきます。

１、松山市の公示地価、基準地価の一覧
- 途中ですが、この記事の説明を。
２、過去６年間の松山市の土地価格の動き
３、これからどうなる？気になる４つのポイント
４、結論：買うなら？売るなら？
- 買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト
- 売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

１、松山市の公示地価、基準地価の一覧

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公）：公示地価（2019.1.1現在）

*基）：基準地価（2019.7.1現在）

住居表示	最寄駅（m)	坪単価（万円）	前年比変化率	H25比変化率
公）松山市岩崎町１－４－５２	道後公園（400）	46.5	6.8%	23.7%
基）松山市持田町４－１－６	警察署前電停（500）	71.9	3.3%	17.2%
公）松山市持田町４－１－６	警察署前（500）	70.6	3.4%	15.1%
基）松山市二番町３丁目７番１７	大街道電停（250）	102	2.3%	12.0%
基）松山市道後町２－３－３１	南町電停（230）	54.5	3.1%	11.5%
基）松山市大街道２丁目４番１３	大街道電停（70）	267.3	2.1%	11.0%
公）松山市上市１－２－２６	道後公園（640）	56.1	3.0%	9.0%
公）松山市大街道２丁目４番１３	大街道（70）	265	2.2%	8.7%
基）松山市古川北２－１０－１４	市坪（1800）	37.6	1.8%	8.6%
公）松山市古川北２－１０－１４	市坪（1800）	37.3	1.8%	7.6%
公）松山市道後今市３－２２	南町（450）	46.5	2.9%	6.8%
基）松山市道後緑台５－２０	南町電停（800）	43.9	3.1%	6.4%
公）松山市湯渡町８－１１	勝山町（960）	36.3	0.9%	2.8%
公）松山市大街道３丁目２番３６	大街道（280）	99.7	1.0%	2.7%
公）松山市緑町２丁目８番３１	鉄砲町（190）	54.8	2.5%	2.5%
基）松山市一番町１丁目１１番７	大街道電停（200）	110.2	1.2%	2.5%
基）松山市石手３－５－１３	道後公園電停（1100）	43.2	1.6%	2.3%
公）松山市辻町１１－２７	松山（850）	38.3	1.8%	1.8%
基）松山市大手町１丁目８番１６外１筆	大手町（120）	64.7	2.1%	1.0%
基）松山市宮田町１８６番４外３筆	宮田町電停（130）	75.6	1.3%	0.9%
基）松山市三番町４丁目１１番１２	松山市（600）	117.2	1.1%	0.0%
基）松山市北土居５－４－２	椿前バス停（700）	33.3	1.0%	0.0%
基）松山市和泉南５－１－２９	市坪（1400）	46.9	0.0%	0.0%
公）松山市花園町４番７外	松山市（200）	87.8	1.9%	0.0%
公）松山市居相６－１１－７	いよ立花（2700）	34.7	1.0%	0.0%
公）松山市味酒町２丁目３番３０	大手町（350）	48.8	0.7%	0.0%
公）松山市柳井町１丁目９番７	石手川公園（380）	50.5	1.3%	0.0%
公）松山市六軒家町３－１４	松山（1500）	37	1.8%	0.0%
基）松山市一番町４丁目１番１	県庁前電停（200）	124.1	1.1%	-0.3%
基）松山市勝山町１丁目１０番２	勝山町電停（280）	77.6	0.4%	-0.4%
基）松山市北土居１－１３－３	南石井バス停（880）	32.5	0.5%	-0.5%
公）松山市平和通２丁目５番４	鉄砲町（150）	55.8	1.2%	-0.6%
基）松山市朝生田町２－４－５	いよ立花（1300）	50.2	1.3%	-0.7%
基）松山市清水町２丁目２０番４	高砂町電停（130）	45.9	0.7%	-0.7%
基）松山市居相３－１－７	市坪（1900）	38.3	0.0%	-0.9%
公）松山市宮田町１８６番４外	宮田町（130）	75.2	1.3%	-0.9%
基）松山市石手白石甲７８番６	東野１丁目バス停（440）	35.6	0.0%	-0.9%
公）松山市千舟町４丁目２番２外	松山市（420）	119.8	1.4%	-1.1%
公）松山市三番町５丁目９番４	松山市（300）	59.1	0.6%	-1.1%
基）松山市三番町３丁目４番２５	松山市（700）	71.6	0.9%	-1.4%
基）松山市東長戸３－１０－１８	衣山（3000）	27.7	0.0%	-1.6%
公）松山市東長戸３－１０－１８	衣山（3000）	27.7	0.0%	-1.6%
公）松山市三番町４丁目１１番１２	松山市（600）	116.2	0.6%	-1.7%
基）松山市中央１－６－８	古町（1200）	35	0.0%	-1.9%
基）松山市南堀端町６番１１	南堀端電停（100）	101.3	0.7%	-1.9%
公）松山市朝生田町２－４－５	いよ立花（1300）	49.8	1.3%	-1.9%
基）松山市小栗７－１０－１８	土橋（770）	32.6	-0.1%	-2.3%
基）松山市星岡４－１０－４７	福音寺（1400）	31.3	0.0%	-2.4%
公）松山市久万ノ台１８２番１外	衣山（850）	40.6	0.8%	-2.4%
基）松山市高砂町３丁目９６番２	木屋町電停（150）	38.6	0.0%	-2.5%
公）松山市中央１－６－８	本町六丁目（700）	35	0.0%	-2.8%
公）松山市東長戸４－４－３８	衣山（2400）	35	0.0%	-2.8%
公）松山市山越４－７－６０	本町六丁目（1400）	31.9	0.0%	-2.8%
公）松山市保免西１－３－５	土居田（1000）	33.7	1.0%	-2.9%
公）松山市来住町１４８８番１３	北久米（1900）	32.4	0.0%	-2.9%
基）松山市東石井５－１０－２７	いよ立花（1400）	33.3	0.0%	-2.9%
基）松山市南江戸３－６－２７	松山（1200）	33.3	1.0%	-2.9%
基）松山市湊町４丁目３番２	松山市（300）	66	0.0%	-2.9%
公）松山市歩行町１丁目８番３	大街道（370）	65.3	0.5%	-2.9%
公）松山市東一万町２番	南町（190）	61.1	0.5%	-3.1%
公）松山市枝松１－９－２６	道後公園（1400）	48.2	0.7%	-3.3%
基）松山市吉藤４－１－３６	鴨川団地前バス停（450）	28.1	0.0%	-3.4%
基）松山市中村５－７－１	いよ立花（650）	32.5	0.0%	-3.4%
公）松山市東石井２－２１－１１	いよ立花（1400）	44.2	0.8%	-3.6%
公）松山市土居田町７３７番５	土居田（420）	31.8	0.0%	-3.6%
公）松山市小栗４－１－１６	松山市（1000）	34	0.0%	-3.7%
基）松山市山越５－１４－２８	北山越バス停（700）	33.3	0.0%	-3.8%
基）松山市三町１－６－１０	福音寺（1000）	30.5	-0.3%	-4.2%
公）松山市中村２－１－２４	いよ立花（1200）	44.2	0.0%	-4.3%
基）松山市市坪北１－１１－１３	市坪（700）	30.2	-0.5%	-4.3%
基）松山市朝生田町２－９－３６	いよ立花（550）	35.6	0.0%	-4.4%
基）松山市来住町１１５３番４	北久米（910）	30.7	-0.7%	-4.6%
公）松山市勝山町２丁目１７番５	上一万（80）	72.3	0.5%	-4.8%
基）松山市三番町７丁目４番７	大手町（230）	58.1	0.6%	-4.9%
基）松山市鷹子町７３５番３	久米（570）	28.7	-0.2%	-4.9%
公）松山市竹原２－６－１３	土橋（400）	37.3	0.9%	-5.0%
公）松山市中村４－４－２８	いよ立花（360）	32.2	-0.5%	-5.2%
公）松山市二番町２丁目７番２３	大街道（380）	101.3	1.0%	-5.2%
公）松山市余戸東１－２－２０	余戸（540）	32.8	-0.1%	-5.3%
公）松山市桑原２－３－３５	勝山町（2000）	33	-1.0%	-5.7%
公）松山市永木町１丁目７番１１外	松山市（1300）	47.5	0.0%	-5.9%
公）松山市衣山５丁目３１番５６	西衣山（600）	23.2	-0.6%	-6.1%
基）松山市谷町甲７７番１	潮見保育園前バス停（1）	29.7	-0.3%	-6.4%
公）松山市東野５－７－２３	道後公園（2200）	29.4	-0.9%	-6.4%
基）松山市福音寺町１０７番２	北久米（500）	26.5	-0.2%	-6.6%
基）松山市衣山２－８－２１	衣山（400）	26	-0.5%	-6.9%
基）松山市和泉北１－７－８	土橋（1200）	34.7	0.0%	-7.1%
基）松山市南吉田町１８４３番１９	高岡橋バス停（110）	22.4	-0.7%	-7.1%
公）松山市南久米町１７６番１０	北久米（400）	31	-0.8%	-7.1%
基）松山市竹原３－５－２５	土橋（1100）	29.5	0.0%	-7.2%
公）松山市三番町２丁目１０番１０	大街道（310）	68.3	1.0%	-7.2%
基）松山市久保田町５９番５	柳井田バス停（700）	24.8	-0.7%	-7.2%
公）松山市三町２－３－７	北久米（1100）	28	-0.8%	-7.2%
公）松山市別府町３７７番１２	山西（1300）	24.3	-0.8%	-7.3%
公）松山市西垣生町３９７番３２	鎌田（2600）	19.5	-0.5%	-7.4%
基）松山市森松町４９７番１０	森松バス停（450）	24.3	-0.8%	-7.5%
公）松山市南斎院町７３２番５外	松山（2900）	25.9	-1.0%	-7.6%
公）松山市空港通１－６－２７	松山（1800）	34.7	0.0%	-7.9%
公）松山市北吉田町７７番３	松山（5100）	6.5	0.0%	-7.9%
基）松山市北斎院町１０９１番２	高岡天神前バス停（750）	25.3	-1.2%	-8.3%
基）松山市和気町１丁目４８３番１外３筆	伊予和気（900）	10.9	-0.3%	-8.6%
公）松山市南吉田町２２８４番１	余戸（3500）	11.4	-0.6%	-8.7%
公）松山市久米窪田町１０００番１３	鷹ノ子（1100）	26.2	-0.5%	-8.9%
基）松山市畑寺４－１－２６	北久米（1100）	24.9	-0.8%	-9.0%
基）松山市堀江町甲７９番２	伊予和気（1400）	16.5	-1.4%	-9.1%
基）松山市水泥町４６番２４	平井（900）	24.4	-0.8%	-9.1%
基）松山市姫原１－７－３	姫原バス停（430）	27.9	-0.9%	-9.1%
公）松山市富久町２９５番１５	余戸（1200）	27.6	-0.5%	-9.2%
基）松山市北斎院町１５番１	松山（1700）	35.3	0.0%	-9.3%
基）松山市古三津１－２１－１５	三津浜（500）	25.4	-1.5%	-9.5%
公）松山市平井町甲３６６０番１	梅本（950）	23.6	-1.2%	-9.6%
基）松山市余戸西６－６－２０	余戸（1000）	26.2	-0.6%	-9.7%
基）松山市古三津３－１５－５	三津浜（660）	23.5	-1.4%	-9.9%
公）松山市勝岡町１６１番１	伊予和気（2000）	15.7	-1.4%	-10.2%
公）松山市内浜町５－１４	三津浜（650）	24.9	-1.3%	-10.3%
公）松山市西垣生町１８０８番２外	鎌田（3600）	6.2	-1.1%	-10.9%
公）松山市森松町９９６番６	北久米（3700）	24.5	-0.8%	-11.0%
公）松山市高岡町７１２番１０	松山（4300）	23.8	-1.4%	-11.1%
公）松山市平井町甲１６４４番１	平井（600）	14.2	-1.4%	-11.2%
基）松山市松末２－１７－１１	福音寺（600）	27.4	-0.4%	-11.2%
基）松山市久米窪田町６７６番１６	鷹ノ子（1100）	22.4	-1.0%	-11.7%
基）松山市来住町９９２番１５	久米（1800）	24.5	-1.5%	-11.9%
公）松山市若葉町６－９	三津（1100）	23.6	-2.3%	-12.1%
基）松山市空港通３－３－８	土居田（950）	18.1	-1.1%	-12.2%
基）松山市福角町甲５１番７２	内宮バス停（500）	17.9	-1.3%	-13.1%
基）松山市堀江町甲１４０６番８	堀江（480）	15.9	-1.2%	-13.1%
公）松山市南吉田町２７９８番５０	余戸（4100）	8	-1.2%	-13.2%
基）松山市湊町３丁目５番１４	松山市（630）	142.6	0.0%	-13.6%
基）松山市高木町２１７番１外１筆	伊予和気（1000）	14.1	-1.8%	-13.7%
基）松山市堀江町甲１６２０番１	堀江（250）	17.5	-2.0%	-13.8%
公）松山市三津２－６－２８	三津（860）	13.2	-2.0%	-14.2%
公）松山市北吉田町１０５５番２	松山（4800）	15.7	-1.4%	-14.2%
公）松山市石風呂町３６０番	三津（1600）	17.1	-2.1%	-14.2%
基）松山市神田町４－２１	三津（470）	22.3	-1.5%	-14.6%
基）松山市東方町甲１２９７番１	荏原事業所前バス停（230）	12.1	-1.9%	-15.1%
公）松山市北条辻４５３番８	伊予北条（300）	14.3	-2.5%	-15.3%
基）松山市善応寺甲１２６５番１	柳原（1500）	5.9	-1.6%	-16.0%
基）松山市北条３５６番４	伊予北条（990）	12.5	-2.1%	-16.0%
基）松山市北条辻６３６番８	伊予北条（1100）	12.5	-1.0%	-16.5%
基）松山市府中５６３番	柳原（630）	11.7	-1.9%	-16.9%
基）松山市中西外４００番３	伊予北条（2200）	6.4	-1.5%	-17.2%
公）松山市北条１０７１番３	伊予北条（800）	12.4	-2.6%	-17.3%
基）松山市新浜町７－１５	港山（450）	17.5	-2.8%	-17.7%
公）松山市苞木甲３番６	粟井（400）	11.6	-2.8%	-19.1%
公）松山市北条辻１４０６番１外	伊予北条（280）	14.9	-2.8%	-20.3%
公）松山市溝辺町甲９７番１２	道後公園（2500）	22.8	-1.8%	-20.6%
基）松山市下伊台町１２７６番１４	松組バス停（260）	10.9	-2.9%	-21.8%
基）松山市太山寺町９０４番２５	勝岡住宅前バス停（430）	14	-2.8%	-22.5%
基）松山市宇和間甲１３０９番	宇和間バス停（180）	1.5	-2.2%	-22.8%
基）松山市窪野町乙５２番７０	鷹ノ子駅（9700）	12.5	-2.6%	-24.0%
基）松山市饒甲４０７番	饒バス停（100）	2.2	-2.9%	-24.4%
基）松山市高浜町１丁目乙６０番３８７	高浜（650）	15.2	-2.9%	-24.8%
基）松山市中島大浦３０３９番２５	中島港（260）	5.9	-3.8%	-26.0%
基）松山市中島大浦３０７５番１７	中島港（170）	6.6	-3.4%	-26.4%
基）松山市高岡町４３５番４	余戸（2700）	25.1
基）松山市三町３丁目２０５番１外１筆	福音寺（1000）	13.8
基）松山市土手内１１３番５	伊予北条（580）	13.3	-2.4%
基）松山市道後一万８－３０	上一万電停（250）	41.9	0.0%
基）松山市二番町１丁目９番２８	大街道電停（360）	89.1	1.5%
基）松山市本町３丁目２番１７外３筆	本町三丁目（90）	61.1	1.1%
公）松山市井門町４５４番１外	いよ立花（3200）	34.3	0.0%
公）松山市古川北１－１０－１２	市坪（2000）	52.1	1.3%
公）松山市枝松５－６－８	福音寺（1000）	42.6	0.0%
公）松山市祝谷５－９－１５	南町（1500）	26.7	-2.1%
公）松山市千舟町８丁目６７番１５外	大手町（420）	55.8	0.0%
公）松山市土居田町４５０番７	土居田（450）	30.7	-0.1%
公）松山市南久米町２２６番１外	久米（220）	34	0.0%
公）松山市白水台４丁目４番１４	上一万（3700）	14.4	-1.1%
公）松山市別府町３９１番	山西（1000）	11.5	-0.3%
公）松山市北斎院町６４３番１	松山（2800）	37.6	0.0%
公）松山市余戸東１－１－７	余戸（780）	34.3	1.0%
公）松山市来住町４８５番１外	久米（980）	35.3	0.0%
公）松山市祓川２－１０－２３	三津（400）	29.4	-1.0%

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか？下がっているのか？」

「これからどうなるのか？」

という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか？

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

買う・売るタイミングはいつがいいのか？
この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも１〜２番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

４７都道府県・４５０以上の市区・５万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか？」「下がったのか？」に難しい理由はありませんでした。

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

なので、この記事を読み終わる頃には、

買う、または売るタイミングがわかる
どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

２、過去６年間の松山市の土地価格の動き

２０１３年に始まったアベノミクス、日銀の異次元緩和以降の６年間で、松山市の土地価格は５.５％の下落をしていました。

昨年あたりから下げも小幅になってきています。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？

公示地価の６年間の変化率を地図上に表示させてみました。

地価マップ：2013-19年の上昇率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

JR松山駅の周辺では下落していますが、中心部の大街道のあたりで上昇しているエリアがいくつか見られますね。

また、道後公園の周辺の住宅地でも１０％以上の上昇をしている地点が出ています。

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から日銀が異次元緩和政策を始めてからは、金利が大きく低下したのです。

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この５年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

例えば、都心部では通勤需要から駅近のマンションが人気化していますし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすい傾向にあります。

外国人観光客の増加も追い風に

また、オリンピックが東京に決まったこともあって、外国人観光客も増えているので、ホテルの建設も進み、松山市でも中心街での土地価格の上昇が進んだのです。

（参考：観光庁　宿泊旅行統計調査）

中心街がこのように活性化することで、郊外に住んでいたシニア層が中心部に移り住むようになりました。

道後公園駅に近い岩崎町は、上昇率トップの地点ですが、県内トップの松山東高校に近い住環境のいいエリアです。

住環境も良くて、中心街にも近いということで、この辺りの土地価格が大きく上昇しているんですね。

なぜ、郊外に広がらないのか？

その一方で、金利が下がっているのに郊外で土地価格が上がらない理由はなんでしょうか？

理由は２つあります。

１つ目は、人口の減少です。

家を建てる中心年代である30代人口は、ずっと減り続けており、愛媛県でもこの１０年ぐらいで５万人以上も減少しているのです。

（参考：国土交通省　建築着工統計調査報告）

そのため、この６年間は金利も下がって購入しやすくなっているのに、家の着工件数は増えていません。

晩婚化や、未婚の人も増えていますから、金利が下がっても家を建てる人が増えなくなってしまったのですね。

そして、２つ目が公共事業の減少です。

愛媛県の土地価格は、２０００年ぐらいまでは横ばいが続いていましたが、この頃から公共事業がどんどん減り始め、愛媛県内の景気が全体的に悪くなってきたのです。

赤色の線：公共事業はこの２０年間で半分に減少

（参考：総務省統計局　行政投資実績）

また、９０年代からの公共事業によって、バイパスが整備されたり、国道も広くなりました。

そのため、郊外にショッピングセンターが多く建つようになり、通勤などで駅近を求める人以外は、郊外の新しい住宅地を選ぶようになってしまったのです。

このような理由から、人気が少ない郊外では土地価格が上がりにくく、土地に限りがある駅近や中心部のエリアで大きく上昇してきたんですね。

３、これからどうなる？気になる４つのポイント

では、ここからは、「今後の松山市の土地価格に影響を与えるかも？」と気になる４つのポイントについて検証していきましょう。

*コロナウイルスの影響について

今回のコロナウイルスは、収束するまでに長期化しそうだと言われています。

日本で現在行っている政策は、

海外からの観光客の減少（百貨店の売り上げが２割減）
イベントの自粛（無観客開催で減収）
３月いっぱいまでの幼稚園、小中高生の謹慎待機

などで、すでに飲食店やホテル、イベント会社などに大きな影響が出ているようです。

また、オリンピックの開催も１年ほど延期が決定しました。

また会議のメンバーは会見で、インフルエンザのように暖かくなると消えるウイルスではないため、対応が「数カ月から半年、年を越えて続くかもしれない」と述べ、長期化する見通しを示した。
（参考：共同通信　「イベント自粛19日まで要請」）

というのも、１つの薬を作るためには、膨大な時間がかかるからです。

１つの新薬ができるまでには、通常だと１０年以上の時間がかかることと、今回のような細菌ではなくウイルスに対するワクチンは作るのが難しいからです。

「ワクチンの専門家からは、ワクチン候補ができても、臨床試験を実施して有効性と安全性を確かめて、国の承認を得て実用化するまでには、何年もかかるとの声もあがっている。」
（参考：ニッセイ基礎研究所　「新型コロナ急がれる医薬品開発－抗ウイルス薬やワクチンが、なかなかできないのはなぜ?」）

そのため、世界的に経済に対する影響はかなり大きくなる可能性があります。

すでに世界中で渡航制限がかかっているため、多くの航空会社が５月までに破綻するのではないか？とも言われています。

（参考：ブルームバーグ「多くの航空会社が５月末までに破綻へ、新型コロナで－コンサル会社」）

もちろん、航空会社に限らず、海外から輸入・輸出をして稼いでいる製造業や、外国人観光客をあてにしている観光業・ホテル業など、幅広い企業での倒産も広がってくるかもしれません。

そうすると、家の買い手が減るわけですから、土地価格も下落する可能性が高いと言えるでしょう。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

では、具体的にあとどれぐらいなのか？

ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。

半数以上が２〜３年以内に限界と回答

（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）

このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２〜３年後ということは、オリンピック前後ということになります。

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

オリンピック後の不動産暴落を予想する人は多いですが、案外当たりそうな理由がここにあるんですね。

（２）これから松山市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した松山市の人口の見通しによると、2025年までに14,000人減少するだそうです。

松山市の人口は、2025年までに14,000人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

しかも、家を買う中心年代である３０〜４０代は、2025年までに23,000人減る見通しです。

家の買い手が今よりも１割以上減るので、かなり影響が大きくなるでしょう。

松山市の30代人口は、2025年までに約23,000人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

（３）松山市でも外国人観光客が今後も増える？

２０１３年９月に東京がオリンピックの開催地に決定してから、外国人観光客が増えていますが、オリンピック後はどうなるでしょうか？

過去のオリンピック開催国のその後を見ると、オリンピック後も外国人観光客が減ることはありませんでした。

オリンピック開催国のその後の観光客数

（出典：観光庁　過去のオリンピック・パラリンピックにおける観光の状況 *PDFファイル）

特に中国、東南アジアでは経済成長のおかげで旅行するヒトが増えていますから、オリンピックが終わることで、観光客数が減ることはなさそうです。

愛媛県内でも、この影響はいい方向に向いています。

（参考：観光庁　共通基準による観光入込客統計）

外国人観光客が愛媛県内で消費したお金は、平成２９年に９０億円に迫る勢いでした。

年々リピーターが増えてきますから、四国の方へ足を延ばす観光客も増えてきます。

中心街や道後温泉などの人気エリアの周辺では、今後も安定するのではないでしょうか。

（４）再開発で中心街がさらに活性化

松山市では繁華街の銀天街に、マンション・公共施設・商業施設が一体化した複合施設を２０２３年に完成させる予定です。

（参考：湊町三丁目 C 街区地区第一種市街地再開発事業）

郊外のシニア層や、共働き世帯など、中心街に住みたいというニーズはありますし、人口が増えれば、一層活性化もします。

土地価格も安定していくことでしょう。

４、結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、松山市の土地価格は、

金利の低下によって中心街のエリアでは不動産価格が上昇したが、家を購入する人自体が減っているため、郊外のエリアでは下落する二極化が進んでいる
外国人観光客は今後も増えそうなので、観光地の周辺を中心に土地価格が回復する可能性が高い

と言えるでしょう。

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が30〜50万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、30坪でも900万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして90万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。

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売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

中心街では上昇を続けてきた松山市ですが、金利の低下がなければ、これほどの上昇はありませんでした。

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、消費税が１０％に上がりましたので、一部のエリアを除いて、今が１番高い時期と言えるでしょう。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、松山市内に「岩崎町（いわさきちょう）」という、道後公園駅の南側に広がる住宅地があります。

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

公示地価：４４万円／坪
実際の取引価格：３０〜６８万円／坪

と、公示地価の約０.７〜１.５倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、２.２倍の価格差があります。

【松山市岩崎町の公示地価】

道後公園駅から400mの距離、徒歩約５分（1分＝８０m）
132,000円／㎡　×　3.3（㎡／坪）　＝４４万円／坪

（参考：国土交通省地価公示・都道府県地価調査）

【松山市岩崎町の土地取引（過去２年間）】

道後公園駅から徒歩４〜７分のエリアで、３０〜６８万円／坪で取引されている
公示地価も実際の取引も「第１種中高層住居専用地域」という用途区分

（参考：国土交通省　不動産取引価格情報検索）

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の２倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が３倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

*４７都道府県の132市区町村の公示地価と実際の取引を比較

都道府県	住所	公示地価／坪	取引価格／坪	公示地価の何倍？
東京都２３区	千代田区神保町	485万円	300〜990万円	0.62〜2.04倍
東京都２３区	中央区佃	644万円	530〜970万円	0.82〜1.51倍
東京都２３区	墨田区東向島	111万円	150〜290万円	1.35〜2.61倍
東京都	八王子市北野台	33万円	30〜43万円	0.91〜1.3倍
東京都	立川市柴崎町	121万円	97〜340万円	0.8〜2.81倍
東京都	武蔵野市吉祥寺本町	216万円	150〜300万円	0.69〜1.39倍
神奈川県	横浜市神奈川区松見町	85万円	74〜150万円	0.87〜1.76倍
神奈川県	川崎市中原区木月	136万円	160〜240万円	1.18〜1.76倍
神奈川県	相模原市緑区東橋本	70万円	17〜140万円	0.24〜2倍
千葉県	千葉市中央区松波	77万円	64〜110万円	0.83〜1.43倍
千葉県	船橋市松が丘	30万円	26〜41万円	0.87〜1.37倍
千葉県	柏市今谷上町	49万円	39〜85万円	0.8〜1.73倍
埼玉県	さいたま市浦和区北浦和	113万円	78〜160万円	0.69〜1.42倍
埼玉県	川口市差間	43万円	42〜61万円	0.98〜1.42倍
埼玉県	所沢市久米	49万円	22〜76万円	0.45〜1.55倍
北海道	札幌市北区25条西	38万円	32〜48万円	0.84〜1.26倍
北海道	旭川市８条通	10万円	7〜14万円	0.7〜1.4倍
北海道	苫小牧市桜木町	7万円	6.5〜13万円	0.93〜1.86倍
青森県	青森市三内	10万円	5.4〜14万円	0.54〜1.4倍
青森県	八戸市田向	14万円	10〜28万円	0.71〜2倍
青森県	弘前市大字田園	13万円	15〜18万円	1.15〜1.38倍
秋田県	秋田市手形	22万円	18〜25万円	0.82〜1.14倍
秋田県	大仙市大曲中通町	11万円	13〜15万円	1.18〜1.36倍
秋田県	由利本荘市石脇	7.8万円	5〜14万円	0.64〜1.79倍
岩手県	盛岡市加賀野	21万円	15〜32万円	0.71〜1.52倍
岩手県	一関市赤荻	8万円	5.5〜17万円	0.69〜2.13倍
岩手県	奥州市佐倉河	21万円	15〜32万円	0.71〜1.52倍
宮城県	仙台市泉区将監	26万円	34〜52万円	1.31〜2倍
宮城県	石巻市三ツ股	10万円	7.8〜14万円	0.78〜1.4倍
宮城県	名取市大手町	27万円	29〜40万円	1.07〜1.48倍
福島県	福島市野田町	22万円	16〜72万円	0.73〜3.27倍
福島県	いわき市小島町	22万円	35万円	1.59倍
福島県	郡山市芳賀	18万円	17〜35万円	0.94〜1.94倍
山形県	山形市東原町	26万円	18〜32万円	0.69〜1.23倍
山形県	鶴岡市本町	11万円	8〜17万円	0.73〜1.55倍
山形県	酒田市新橋	9.5万円	10〜15万円	1.05〜1.58倍
新潟県	新潟市中央区天神尾	38万円	35〜62万円	0.92〜1.63倍
新潟県	長岡市東栄	19万円	13〜19万円	0.68〜1倍
新潟県	上越市春日野	14万円	9.6〜16万円	0.69〜1.14倍
富山県	富山市牛島本町	26万円	23〜36万円	0.88〜1.38倍
富山県	高岡市城東	17万円	9.3〜19万円	0.55〜1.12倍
富山県	射水市太閤山	15万円	12〜18万円	0.8〜1.2倍
石川県	金沢市泉野町	35万円	24〜45万円	0.69〜1.29倍
石川県	加賀市小菅波町	14万円	2.3〜21万円	0.16〜1.5倍
石川県	野々市市押野	26万円	25〜31万円	0.96〜1.19倍
福井県	福井市灯明寺	19万円	15〜26万円	0.79〜1.37倍
福井県	坂井市丸岡町西瓜屋	10万円	12〜15万円	1.2〜1.5倍
群馬県	高崎市上中居町	25万円	18〜36万円	0.72〜1.44倍
群馬県	前橋市駒形町	15万円	8.7〜18万円	0.58〜1.2倍
群馬県	伊勢崎市昭和町	13万円	9.6〜41万円	0.74〜3.15倍
栃木県	宇都宮市泉が丘	28万円	28〜40万円	1〜1.43倍
栃木県	足利市八幡町	16.5万円	8.7〜19万円	0.53〜1.15倍
栃木県	小山市城東	24万円	3.8〜27万円	0.16〜1.13倍
茨城県	水戸市河和田	14万円	9.2〜20万円	0.66〜1.43倍
茨城県	古河市東	24万円	11〜36万円	0.46〜1.5倍
茨城県	つくば市春日	37万円	53万円	1.43倍
愛知県	名古屋市千種区東山元町	56万円	19〜67万円	0.34〜1.2倍
愛知県	岡崎市大和町	37万円	43〜51万円	1.16〜1.38倍
愛知県	豊橋市高師本郷町	24万円	11〜33万円	0.46〜1.38倍
岐阜県	岐阜市北一色	21万円	17〜28万円	0.81〜1.33倍
岐阜県	大垣市林町	23万円	10〜31万円	0.43〜1.35倍
岐阜県	多治見市明和町	11.5万円	8.9〜15万円	0.77〜1.3倍
三重県	津市大谷町	35万円	41〜55万円	1.17〜1.57倍
三重県	四日市市大字茂福	21万円	24〜32万円	1.14〜1.52倍
三重県	桑名市大字桑名	22万円	25〜29万円	1.14〜1.32倍
静岡県	静岡市葵区音羽町	71万円	51〜85万円	0.72〜1.2倍
静岡県	浜松市中区鴨江	31万円	0.85〜40万円	0.03〜1.29倍
静岡県	三島市加茂	33万円	33〜44万円	1〜1.33倍
長野県	長野市若里	29万円	30〜46万円	1.03〜1.59倍
長野県	松本市桐	21万円	29〜30万円	1.38〜1.43倍
長野県	上田市常磐城	14万円	14〜18万円	1〜1.29倍
山梨県	甲府市上石田	15万円	19〜23万円	1.27〜1.53倍
大阪府	大阪市浪速区恵美須東	149万円	39〜600万円	0.26〜4.03倍
大阪府	茨木市庄	61万円	40〜100万円	0.66〜1.64倍
大阪府	高槻市安岡時町	38万円	25〜55万円	0.66〜1.45倍
京都府	京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町	41万円	22〜64万円	0.54〜1.56倍
京都府	宇治市小倉町	43万円	22〜55万円	0.51〜1.28倍
京都府	城陽市久世	37万円	28〜49万円	0.76〜1.32倍
滋賀県	大津市朝日が丘	45万円	25〜55万円	0.56〜1.22倍
滋賀県	草津市追分	30万円	32〜37万円	1.07〜1.23倍
滋賀県	長浜市祇園町	17万円	8.9〜23万円	0.52〜1.35倍
兵庫県	神戸市鈴蘭台南町	24万円	14〜41万円	0.58〜1.71倍
兵庫県	姫路市飾磨区今在家	28万円	30〜35万円	1.07〜1.25倍
兵庫県	尼崎市稲葉荘	56万円	39〜83万円	0.7〜1.48倍
奈良県	奈良市中登美ケ丘	35万円	40〜61万円	1.14〜1.74倍
奈良県	橿原市土橋町	26万円	31〜44万円	1.19〜1.69倍
奈良県	生駒市俵口町	27万円	22〜35万円	0.81〜1.3倍
和歌山県	和歌山市黒田	21万円	19〜48万円	0.9〜2.29倍
和歌山県	田辺市東山	19万円	22〜24万円	1.16〜1.26倍
岡山県	岡山市田中	33万円	35〜47万円	1.06〜1.42倍
岡山県	倉敷市大島	31万円	13〜35万円	0.42〜1.13倍
岡山県	津山市東一宮	10万円	4.5〜12万円	0.45〜1.2倍
広島県	広島市牛田早稲田	40万円	19〜80万円	0.48〜2倍
広島県	福山市沖野上町	24万円	6.9〜34万円	0.29〜1.42倍
広島県	呉市広白岳	17万円	7.4〜21万円	0.44〜1.24倍
鳥取県	鳥取市吉方温泉	17万円	5〜19万円	0.29〜1.12倍
鳥取県	米子市観音寺新町	16万円	15〜20万円	0.94〜1.25倍
島根県	松江市内中原町	26万円	26〜32万円	1〜1.23倍
山口県	下関市綾羅木南町	13万円	20万円	1.54倍
山口県	山口市小郡下郷	16.5万円	8.9〜19万円	0.54〜1.15倍
山口県	宇部市笹山町	7.3万円	10〜13万円	1.37〜1.78倍
愛媛県	松山市岩崎町	44万円	30〜68万円	0.68〜1.55倍
愛媛県	今治市南大門町	17万円	24〜30万円	1.41〜1.76倍
愛媛県	新居浜市河内町	22万円	10〜24万円	0.45〜1.09倍
香川県	高松市松縄町	29万円	39〜40万円	1.34〜1.38倍
香川県	丸亀市中府町	25万円	35万円	1.4倍
徳島県	徳島市佐古一番町	31万円	13〜59万円	0.42〜1.9倍
高知県	高知市東久万	34万円	29〜38万円	0.85〜1.12倍
福岡県	福岡市南区大楠	56万円	69〜97万円	1.23〜1.73倍
福岡県	北九州市八幡西区永犬丸西町	17万円	10〜21万円	0.59〜1.24倍
福岡県	久留米市諏訪野町	22万円	15〜27万円	0.68〜1.23倍
佐賀県	佐賀市兵庫北	21万円	16〜31万円	0.76〜1.48倍
佐賀県	唐津市和多田本村	18万円	18〜24万円	1〜1.33倍
佐賀県	鳥栖市弥生が丘	19万円	18〜21万円	0.95〜1.11倍
大分県	大分市王子新町	30万円	28〜45万円	0.93〜1.5倍
大分県	別府市山の手町	21万円	16〜35万円	0.76〜1.67倍
大分県	中津市中央町	30万円	28〜45万円	0.93〜1.5倍
長崎県	長崎市滑石	20万円	14〜24万円	0.7〜1.2倍
長崎県	佐世保市広田	11万円	19〜29万円	1.73〜2.64倍
長崎県	諫早市小船越町	13万円	22万円	1.69倍
熊本県	熊本市武蔵ヶ丘	21万円	15〜32万円	0.71〜1.52倍
熊本県	八代市井上町	9万円	4.7〜10万円	0.52〜1.11倍
熊本県	天草市今釜新町	14万円	14〜15万円	1〜1.07倍
宮崎県	宮崎市神宮	28万円	32〜33万円	1.14〜1.18倍
宮崎県	都城市姫城町	10万円	8.5〜15万円	0.85〜1.5倍
宮崎県	延岡市西小路	19万円	20〜26万円	1.05〜1.37倍
鹿児島県	鹿児島市荒田	56万円	35〜91万円	0.63〜1.63倍
鹿児島県	霧島市国分中央	11万円	9.5〜15万円	0.86〜1.36倍
鹿児島県	薩摩川内市平佐町	9.5万円	7.9〜10.4万円	0.83〜1.09倍
沖縄県	那覇市首里石嶺町	42万円	31〜46万円	0.74〜1.1倍
沖縄県	うるま市江州	56万円	69〜97万円	1.23〜1.73倍
沖縄県	浦添市経塚	53万円	60〜69万円	1.13〜1.3倍