松山市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

松山市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

松山市愛媛県

(画像出典:wikimedia commonslienyuan lee, 松山)

 

この記事では松山市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この8年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、松山市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2021.1.1現在)

*基:基準地価(2021.7.1現在)更新

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比平成25年比
基)松山市持田町4-1-6警察署前電停(500)75.22.7%22.6%
基)松山市道後町2-3-31南町電停(230)55.10.0%12.8%
基)松山市大街道2丁目4番13大街道電停(70)267.6-1.2%11.1%
基)松山市二番町3丁目7番17大街道電停(250)101-1.0%10.9%
基)松山市古川北2-10-14市坪(1800)37.60.0%8.6%
基)松山市道後緑台5-20南町電停(800)44.60.0%8.0%
基)松山市一番町1丁目11番7大街道電停(200)110.90.0%3.1%
基)松山市石手3-5-13道後公園電停(1100)43.20.0%2.3%
基)松山市大手町1丁目8番16外1筆大手町(120)65.30.0%2.1%
基)松山市宮田町186番4外3筆宮田町電停(130)76.20.9%1.8%
基)松山市三番町4丁目11番12松山市(600)118.10.0%0.8%
基)松山市北土居5-4-2椿前バス停(700)33.30.0%0.0%
基)松山市和泉南5-1-29市坪(1400)46.90.0%0.0%
基)松山市朝生田町2-4-5いよ立花(1300)50.50.0%0.0%
基)松山市一番町4丁目1番1県庁前電停(200)124.10.0%-0.3%
基)松山市勝山町1丁目10番2勝山町電停(280)77.60.0%-0.4%
基)松山市北土居1-13-3南石井バス停(800)32.50.0%-0.5%
基)松山市清水町2丁目20番4高砂町電停(130)45.90.0%-0.7%
基)松山市居相3-1-7市坪(1900)38.30.0%-0.9%
基)松山市三番町3丁目4番25松山市(700)71.90.0%-0.9%
基)松山市石手白石甲78番6東野1丁目バス停(440)35.60.0%-0.9%
基)松山市南江戸3-6-27松山(1200)341.0%-1.0%
基)松山市東長戸3-10-18衣山(3000)27.70.0%-1.6%
基)松山市中央1-6-8古町(1200)350.0%-1.9%
基)松山市南堀端町6番11南堀端電停(100)101.30.0%-1.9%
基)松山市星岡4-10-47福音寺(1400)31.30.0%-2.4%
基)松山市高砂町3丁目96番2木屋町電停(150)38.60.0%-2.5%
基)松山市小栗7-10-18土橋(770)32.4-0.2%-2.7%
基)松山市東石井5-10-27いよ立花(1400)33.30.0%-2.9%
基)松山市湊町4丁目3番2松山市(300)660.0%-2.9%
基)松山市吉藤4-1-36鴨川団地前バス停(450)28.10.0%-3.4%
基)松山市中村5-7-1いよ立花(650)32.50.0%-3.4%
基)松山市山越5-14-28北山越バス停(700)33.30.0%-3.8%
基)松山市朝生田町2-9-36いよ立花(550)35.60.0%-4.4%
基)松山市三番町7丁目4番7大手町(230)58.10.0%-4.9%
基)松山市三町1-6-10福音寺(1000)30.3-0.3%-5.0%
基)松山市鷹子町735番3久米(570)28.6-0.2%-5.4%
基)松山市来住町1153番4北久米(910)30.4-0.3%-5.4%
基)松山市市坪北1-11-13市坪(700)29.7-0.9%-5.9%
基)松山市谷町甲77番1潮見保育園前バス停(1)29.5-0.2%-6.8%
基)松山市和泉北1-7-8土橋(1200)34.70.0%-7.1%
基)松山市福音寺町107番2北久米(500)26.4-0.2%-7.1%
基)松山市竹原3-5-25土橋(1100)29.50.0%-7.2%
基)松山市衣山2-8-21衣山(400)25.7-0.5%-7.8%
基)松山市南吉田町1843番19高岡橋バス停(110)22.1-0.7%-8.5%
基)松山市久保田町59番5柳井田バス停(700)24.3-0.5%-8.8%
基)松山市森松町497番10森松バス停(450)23.9-0.8%-9.2%
基)松山市和気町1丁目524番1伊予和気(900)10.8-0.3%-9.2%
基)松山市北斎院町15番1松山(1700)35.30.0%-9.3%
基)松山市北斎院町1091番2高岡天神前バス停(750)24.8-0.8%-10.2%
基)松山市畑寺4-1-26北久米(1100)24.5-0.8%-10.5%
基)松山市水泥町46番24平井(900)24-0.8%-10.6%
基)松山市余戸西6-6-20余戸(1000)25.9-0.5%-10.7%
基)松山市姫原1-7-3姫原バス停(430)27.4-1.0%-10.9%
基)松山市堀江町甲79番2伊予和気(1400)16-1.4%-11.6%
基)松山市松末2-17-11福音寺(600)27.3-0.2%-11.7%
基)松山市古三津3-15-5三津浜(660)22.9-1.0%-12.0%
基)松山市古三津1-21-15三津浜(500)24.7-1.3%-12.2%
基)松山市湊町3丁目5番14松山市(630)142.60.0%-13.6%
基)松山市来住町992番15久米(1800)24-1.0%-13.7%
基)松山市久米窪田町676番16鷹ノ子(1100)21.8-1.3%-14.0%
基)松山市空港通3-3-8土居田(950)17.7-1.1%-14.1%
基)松山市堀江町甲1406番8堀江(480)15.6-0.6%-14.7%
基)松山市福角町甲51番72内宮バス停(500)17.4-1.7%-15.8%
基)松山市堀江町甲1620番1堀江(250)17-1.5%-16.4%
基)松山市高木町217番1外1筆伊予和気(1000)13.6-1.4%-16.6%
基)松山市北条辻636番8伊予北条(1100)12.3-0.8%-17.8%
基)松山市神田町73番1外3筆三津(470)21.4-2.0%-17.8%
基)松山市北条356番4伊予北条(990)12.2-1.3%-18.2%
基)松山市府中563番柳原(630)11.5-0.9%-18.3%
基)松山市東方町甲1297番1政友口バス停(1300)11.6-1.9%-18.3%
基)松山市善応寺甲1265番1柳原(1500)5.7-1.7%-18.8%
基)松山市中西外400番3伊予北条(2200)6.2-1.0%-18.9%
基)松山市新浜町7-15港山(450)16.5-2.9%-22.4%
基)松山市太山寺町904番25勝岡住宅前バス停(430)13.4-2.2%-25.8%
基)松山市下伊台町1276番14松組バス停(260)10.3-2.5%-26.1%
基)松山市宇和間甲1309番宇和間バス停(180)1.4-2.3%-26.3%
基)松山市饒甲407番饒バス停(100)2.1-3.0%-28.9%
基)松山市高浜町1丁目乙60番387高浜(650)14.2-3.4%-29.7%
基)松山市中島大浦3075番17中島港(170)6.2-3.1%-30.8%
基)松山市中島大浦3039番25中島港(260)5.4-4.1%-31.8%
基)松山市三町3丁目205番1外1筆福音寺(1000)13.6-0.5%
基)松山市道後一万8-30上一万電停(250)41.90.0%
基)松山市二番町1丁目9番28大街道電停(360)86.5-2.2%
基)松山市本町3丁目2番17外3筆本町三丁目電停(90)61.40.0%
基)松山市土手内113番5伊予北条(580)12.8-1.8%
基)松山市高岡町435番4余戸(2700)24.6-1.1%
公)松山市岩崎町1-4-52道後公園(400)52.86.7%40.4%
公)松山市持田町4-1-6警察署前(500)74.62.3%21.5%
公)松山市上市1-2-26道後公園(640)58.10.6%12.8%
公)松山市大街道2丁目4番13大街道(70)270.90.0%11.1%
公)松山市道後今市3-22南町(450)47.90.0%9.8%
公)松山市古川北2-10-14市坪(1800)37.60.0%8.6%
公)松山市辻町11-27松山(850)39.30.8%4.4%
公)松山市緑町2丁目8番31鉄砲町(190)55.80.0%4.3%
公)松山市花園町4番7外松山市(200)91.41.5%4.1%
公)松山市大街道3丁目2番36大街道(280)1010.0%4.1%
公)松山市湯渡町8-11勝山町(960)36.60.0%3.7%
公)松山市六軒家町3-14松山(1500)380.9%2.7%
公)松山市柳井町1丁目9番7石手川公園(380)51.20.0%1.3%
公)松山市居相6-11-7いよ立花(2700)350.0%1.0%
公)松山市味酒町2丁目3番30大手町(350)49.20.0%0.7%
公)松山市平和通2丁目5番4鉄砲町(150)56.40.0%0.6%
公)松山市千舟町4丁目2番2外松山市(420)121.80.3%0.5%
公)松山市宮田町186番4外宮田町(130)76.20.0%0.4%
公)松山市三番町5丁目9番4松山市(300)59.70.0%0.0%
公)松山市三番町4丁目11番12松山市(600)118.10.0%0.0%
公)松山市朝生田町2-4-5いよ立花(1300)50.50.0%-0.6%
公)松山市保免西1-3-5土居田(1000)34.31.0%-1.0%
公)松山市久万ノ台182番1外衣山(850)40.90.0%-1.6%
公)松山市東長戸3-10-18衣山(3000)27.70.0%-1.6%
公)松山市歩行町1丁目8番3大街道(370)660.0%-2.0%
公)松山市枝松1-9-26道後公園(1400)48.80.7%-2.0%
公)松山市竹原2-6-13土橋(430)38.30.9%-2.5%
公)松山市東一万町2番南町(190)61.40.0%-2.6%
公)松山市中央1-6-8本町六丁目(700)350.0%-2.8%
公)松山市東長戸4-4-38衣山(2400)350.0%-2.8%
公)松山市山越4-7-60本町六丁目(1400)31.90.0%-2.8%
公)松山市中村2-1-24いよ立花(1200)44.90.7%-2.9%
公)松山市来住町1488番13北久米(1500)32.40.0%-2.9%
公)松山市東石井2-21-11いよ立花(1400)44.60.0%-2.9%
公)松山市土居田町737番5土居田(420)31.80.0%-3.6%
公)松山市小栗4-1-16松山市(1000)340.0%-3.7%
公)松山市勝山町2丁目17番5上一万(80)72.90.0%-3.9%
公)松山市中村4-4-28いよ立花(360)32.20.0%-5.2%
公)松山市余戸東1-2-20余戸(540)32.80.0%-5.3%
公)松山市二番町2丁目7番23大街道(380)101-1.6%-5.6%
公)松山市永木町1丁目7番11外松山市(1300)47.50.0%-5.9%
公)松山市三番町2丁目10番10大街道(310)69-0.5%-6.3%
公)松山市衣山5丁目31番56西衣山(600)23-0.3%-6.8%
公)松山市空港通1-6-27松山(1800)350.0%-7.0%
公)松山市南久米町176番10北久米(400)310.0%-7.1%
公)松山市西垣生町397番32鎌田(2600)19.50.0%-7.7%
公)松山市三町2-3-7北久米(1100)27.8-0.4%-7.9%
公)松山市東野5-7-23道後公園(2200)29-0.8%-7.9%
公)松山市北吉田町77番3外松山(5100)6.50.0%-7.9%
公)松山市別府町377番12山西(1300)24-0.5%-8.4%
公)松山市南斎院町732番5外松山(2900)25.7-0.4%-8.5%
公)松山市南吉田町2284番1余戸(3500)11.4-0.3%-9.2%
公)松山市久米窪田町1000番13鷹ノ子(1100)26-0.3%-9.3%
公)松山市富久町295番15余戸(1200)27.3-0.6%-10.2%
公)松山市内浜町5-14三津浜(650)24.6-0.7%-11.5%
公)松山市平井町甲3660番1梅本(950)23.1-1.3%-11.7%
公)松山市西垣生町1808番2外鎌田(3600)6.1-0.5%-11.8%
公)松山市勝岡町161番1伊予和気(2000)15.4-1.1%-12.1%
公)松山市森松町996番6北久米(3700)24-1.0%-12.6%
公)松山市平井町甲1644番1平井(600)13.9-1.2%-13.2%
公)松山市高岡町712番10松山(4300)23.2-1.3%-13.3%
公)松山市若葉町6-9三津(1100)23.1-1.0%-13.9%
公)松山市南吉田町2798番50余戸(4100)7.9-0.8%-14.3%
公)松山市北吉田町1055番2松山(4800)15.4-0.8%-15.7%
公)松山市三津2-6-28三津(860)12.7-1.8%-17.2%
公)松山市石風呂町360番三津(1600)16.5-1.8%-17.4%
公)松山市北条辻453番8伊予北条(300)13.9-1.4%-17.6%
公)松山市北条1071番3伊予北条(800)12-1.6%-20.2%
公)松山市苞木甲3番6粟井(400)11.1-2.0%-22.5%
公)松山市溝辺町甲97番12道後公園(2500)22.1-1.5%-23.0%
公)松山市北条辻1406番1外伊予北条(280)14.2-2.5%-24.3%
公)松山市祝谷5-9-15南町(1500)25.9-1.4%
公)松山市土居田町450番7土居田(450)30.70.0%
公)松山市白水台4丁目4番14上一万(3700)14.1-0.9%
公)松山市別府町391番山西(1000)11.4-0.3%
公)松山市千舟町8丁目67番15外大手町(420)57.10.6%
公)松山市来住町485番1外久米(980)35.30.0%
公)松山市南久米町226番1外久米(220)340.0%
公)松山市井門町454番1外いよ立花(3200)34.30.0%
公)松山市祓川2-10-23三津(400)28.9-0.9%
公)松山市北斎院町643番1松山(2800)37.60.0%
公)松山市古川北1-10-12市坪(2000)53.10.6%
公)松山市枝松5-6-8福音寺(1000)42.60.0%
公)松山市余戸東1-1-7余戸(780)351.0%
公)松山市道後湯之町13-20道後温泉(230)109.9

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「わたしの(気になっている)不動産の価格は、今後はこうなっていきそうだ」とザックリ予測できるように解説をしていきます。

 

すごく不思議に思うんですが、新聞や雑誌、ニュースなどの不動産の特集を見ると、

「高層マンションが人気で盛り上がってます!」

「郊外の限界ニュータウンがヤバイです!!」

というような、とても極端な話題が多いと思いませんか?

 

ほとんどの人は、そんなところに住んでもいないし、もっと身近なエリアの現実的な情報が欲しいはずなのに、そういった情報はほとんど見当たりませんよね。

 

そのため、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、きちんと納得した上で取引したいですよね。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

47都道府県・500以上の市区の公示地価と基準地価について、これまで調べてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。

 

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

 

また、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか?についても考察しております。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去8年間の松山市の土地価格の動き

松山市の住宅地は、アベノミクス以降の8年間で5.8%下落しました。

また、今年は新型コロナの影響が心配されましたが、住宅地は前年比で0.3%のマイナス商業地でも0.1%のプラスでした。

下落幅が小さく、ほとんど横ばいのため、影響は小さかったようです。

 

松山市の公示地価の推移

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

JR松山駅の周辺では下落していますが、中心部の大街道のあたりで上昇しているエリアがいくつか見られますね。

また、道後公園の周辺の住宅地でも10%以上の上昇をしている地点が出ています。

 

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。

 

日銀が国債を買い占めて、金利を下げた

異次元緩和政策と住宅ローン金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この8年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

不動産事業者向けの貸し出しも増えて、駅近エリアの商業地も上がりやすくなった

また、金利がさらに下がったことによって、ホテルやマンションなどの不動産業者の投資も増えました。

銀行も国債の利息で稼げなくなったため、不動産を担保にお金を貸せる不動産業者への貸し出しを増やしたのです。

 

不動産向けの貸出残高

(参考:国土交通省 土地白書)

 

その結果、駅近エリアの商業地を中心に、マンションや商業施設、ホテルなどの建設が進み、駅近エリアほど土地価格が上がりやすくなったわけですね。

 

 

なぜ、一部のエリアしか上がっていないのか?

その理由は、2つあります。

 

①外国人観光客の増加が追い風に

中心部で土地価格が上昇しているのは、外国人観光客数の増加が大きいでしょう。

オリンピックが東京に決まったこともあって、外国人観光客も増えているので、ホテルの建設も進み、松山市でも中心街での土地価格の上昇が進んだのです。

 

愛媛県の宿泊者数の推移

(参考:観光庁 宿泊旅行統計調査)

 

中心街がこのように活性化することで、郊外に住んでいたシニア層が中心部に移り住むようになりました。

道後公園駅に近い岩崎町は、上昇率トップの地点ですが、県内トップの松山東高校に近い住環境のいいエリアです。

 

住環境も良くて、中心街にも近いということで、この辺りの土地価格が大きく上昇しているんですね。

 

②ただし、若い世代の人口は減少傾向

その一方で、家を購入する中心年代である30〜40代人口が減少しています。

松山市では、2013〜20年の7年間で、約8,000人も減っているのです。

 

松山市の30〜40代人口の推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

買い手となる人が減っているため、人気が少ない郊外では土地価格が上がりにくく、土地に限りがある駅近や中心部のエリアで大きく上昇してきたんですね。

 

3、これからどうなるのか?

松山市の土地価格に影響がありそうなリスクをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

異次元緩和とは、日銀が国債を買い占めることで、金利を引き下げてきた政策でした。

しかし、このような方法は、戦後にひどいインフレになってしまったこともあって「禁じ手」として採用されてこなかった政策です。

 

1930年代に高橋是清蔵相が昭和恐慌からの脱却を目指して直接引き受けを断行したが、戦費拡大に伴い引受額は増大し、戦後の急激なインフレにつながった。

当時の反省から財政法では原則禁止されている。

(参考:「白川総裁、昭和恐慌引き合いに「歯止め失う」 日銀議事録詳報」)

 

このような危なっかしい政策を10年続けた結果、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ました。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えています。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで国債からの利息が減ってしまい、本業で赤字の銀行が一気に増えています。

 

2013年以降、赤字銀行が一気に増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

銀行が潰れれば、経済が大混乱になりますので、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

実は、すでに異次元緩和をやめる準備に入っている

とはいうものの、「異次元緩和をやめます」と発表すれば、金利が一気に上がる可能性もありますから、あまり目立たないように止めようとしているようです。

というのも、日銀の国債を買い占めるペースが、2018年頃から徐々に減ってきているからです。

 

日銀が国債を買い占める比率を減らしている

日銀の国債買入れ比率

(参考:財務省 2021.6.24「国の債務管理の在り方に関する懇談会(参考資料2)」)

 

2021年現在、日銀が買い占めている比率は、期間1〜10年の国債(赤色の線)で約60%程度、期間10年超の国債(灰色の線)で8.7%にまで下がっています。

 

また、今年の3月に、日銀は長期金利の変動幅を±0.25%まで緩和すると発表しました。

この発表を受けて、日経新聞が専門家にアンケートしたところ、9割の人が「上昇する」と回答しています。

(参考:2021.3.22 日経新聞「長期金利「上昇」9割 日銀政策修正で市場参加者」)

 

このように、地銀の倒産リスクが高まっており、徐々に緩和する流れにもあることから、任期が満了する2023年4月までに、異次元緩和が終了する可能性は高いと考えられます。

 

ちなみに、異次元緩和が始まる前は、今よりも1%程度金利が高い水準でしたので、そのぐらいまで戻るでしょう。

2021年8月現在から数えると、あと約1年半ぐらいの間がチャンスと言えます。

 

金利が1%上昇すると、不動産価格は約15%下落する

金利上昇で下落

 

なお、金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、不動産価格は下落していきます。

 

そのため、特に売却を検討している人は、異次元緩和で低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから松山市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した松山市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約2.1万人減少するそうです。

 

松山市はこれから10年で約2.1万人減る

松山市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

さらに、家を建てる30〜40代人口は、2020→30年の10年間で約3万人も減る見通しです。

 

松山市の30〜40代人口は、2020→30年で約3万人減る

松山市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

ということは、これから10年で買い手が2割近くも減るのです。

今後は、買い手が減っていくことは避けられませんので、人気の低い郊外のエリアを中心に土地価格は下がりそうですね。

 

(3)再開発で中心街がさらに活性化

松山市では繁華街の銀天街に、マンション・公共施設・商業施設が一体化した複合施設を2023年に完成させる予定です。

 

松山市 再開発事業

(参考:湊町三丁目 C 街区地区第一種市街地再開発事業)

 

郊外のシニア層や、共働き世帯など、中心街に住みたいというニーズはありますし、人口が増えれば、一層活性化もします。

土地価格も安定していくことでしょう。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、松山市の土地価格は、

  • 金利の低下によって中心街のエリアでは不動産価格が上昇したが、家を購入する人自体が減っているため、郊外のエリアでは下落する二極化が進んでいる
  • 今後は若い世代が人口が減っていくものの、中心部での再開発が進むため、中心部と郊外とでさらに二極化が進みそう

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が30〜50万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、30坪でも900万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして90万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

こちらの「タウンライフ」に登録すると、お近くの複数の不動産会社から、非公開物件の情報を教えてもらえます。

 

タウンライフ土地探し

 

価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の2つの美味しいところが狙えるでしょう。

 

 

好条件の土地を探すならこちら

 

 

売るなら:この低金利はチャンス

特に住宅地において、土地価格の上昇にもっとも影響があったのは、この低金利です。1%下がったことで、同じ返済額で2割近く高い物件を買えるようになったわけですからね。

 

ですが、金利はもうこれ以上、下りようがありません。

そのため、これ以上の価格上昇は、富裕層や高所得層に人気のエリアに限られてくるでしょう。

 

また、この金利低下を進めてきた日銀の黒田総裁は、任期が2023年までなので、もし売却を考えているのであれば、それまでに準備を進めた方がいいでしょう。

 

不動産会社選びを間違えると損する?

不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類(戸建て・マンション)が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、松山市内に「岩崎町(いわさきちょう)」という、道後公園駅の南側に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:44万円/坪
  • 実際の取引価格:30〜68万円/坪

と、公示地価の約0.7〜1.5倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、2.2倍の価格差があります。

 

【松山市岩崎町の公示地価】

松山市岩崎町の公示地価

  • 道後公園駅から400mの距離、徒歩約5分(1分=80m)
  • 132,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =44万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【松山市岩崎町の土地取引(過去2年間)】

松山市岩崎町の土地取引

  • 道後公園駅から徒歩4〜7分のエリアで、30〜68万円/坪で取引されている
  • 公示地価も実際の取引も「第1種中高層住居専用地域」という用途区分

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

*東京、大阪、北海道、福島など17都道府県を調査

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
東京都23区千代田区神保町485万円300〜990万円0.62〜2.04倍
東京都23区中央区佃644万円530〜970万円0.82〜1.51倍
東京都23区墨田区東向島111万円150〜290万円1.35〜2.61倍
東京都八王子市北野台33万円30〜43万円0.91〜1.3倍
東京都立川市柴崎町121万円97〜340万円0.8〜2.81倍
東京都武蔵野市吉祥寺本町216万円150〜300万円0.69〜1.39倍
神奈川県横浜市神奈川区松見町85万円74〜150万円0.87〜1.76倍
神奈川県川崎市中原区木月136万円160〜240万円1.18〜1.76倍
神奈川県相模原市緑区東橋本70万円17〜140万円0.24〜2倍
千葉県千葉市中央区松波77万円64〜110万円0.83〜1.43倍
千葉県船橋市松が丘30万円26〜41万円0.87〜1.37倍
千葉県柏市今谷上町49万円39〜85万円0.8〜1.73倍
埼玉県さいたま市浦和区北浦和113万円78〜160万円0.69〜1.42倍
埼玉県川口市差間43万円42〜61万円0.98〜1.42倍
埼玉県所沢市久米49万円22〜76万円0.45〜1.55倍
北海道札幌市北区25条西38万円32〜48万円0.84〜1.26倍
北海道旭川市8条通10万円7〜14万円0.7〜1.4倍
北海道苫小牧市桜木町7万円6.5〜13万円0.93〜1.86倍
青森県青森市三内10万円5.4〜14万円0.54〜1.4倍
青森県八戸市田向14万円10〜28万円0.71〜2倍
青森県弘前市大字田園13万円15〜18万円1.15〜1.38倍
秋田県秋田市手形22万円18〜25万円0.82〜1.14倍
秋田県大仙市大曲中通町11万円13〜15万円1.18〜1.36倍
秋田県由利本荘市石脇7.8万円5〜14万円0.64〜1.79倍
岩手県盛岡市加賀野21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
岩手県一関市赤荻8万円5.5〜17万円0.69〜2.13倍
岩手県奥州市佐倉河21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
宮城県仙台市泉区将監26万円34〜52万円1.31〜2倍
宮城県石巻市三ツ股10万円7.8〜14万円0.78〜1.4倍
宮城県名取市大手町27万円29〜40万円1.07〜1.48倍
福島県福島市野田町22万円16〜72万円0.73〜3.27倍
福島県いわき市小島町22万円35万円1.59倍
福島県郡山市芳賀18万円17〜35万円0.94〜1.94倍
山形県山形市東原町26万円18〜32万円0.69〜1.23倍
山形県鶴岡市本町11万円8〜17万円0.73〜1.55倍
山形県酒田市新橋9.5万円10〜15万円1.05〜1.58倍
新潟県新潟市中央区天神尾38万円35〜62万円0.92〜1.63倍
新潟県長岡市東栄19万円13〜19万円0.68〜1倍
新潟県上越市春日野14万円9.6〜16万円0.69〜1.14倍
富山県富山市牛島本町26万円23〜36万円0.88〜1.38倍
富山県高岡市城東17万円9.3〜19万円0.55〜1.12倍
富山県射水市太閤山15万円12〜18万円0.8〜1.2倍
石川県金沢市泉野町35万円24〜45万円0.69〜1.29倍
石川県加賀市小菅波町14万円2.3〜21万円0.16〜1.5倍
石川県野々市市押野26万円25〜31万円0.96〜1.19倍
福井県福井市灯明寺19万円15〜26万円0.79〜1.37倍
福井県坂井市丸岡町西瓜屋10万円12〜15万円1.2〜1.5倍
群馬県高崎市上中居町25万円18〜36万円0.72〜1.44倍
群馬県前橋市駒形町15万円8.7〜18万円0.58〜1.2倍
群馬県伊勢崎市昭和町13万円9.6〜41万円0.74〜3.15倍
栃木県宇都宮市泉が丘28万円28〜40万円1〜1.43倍
栃木県足利市八幡町16.5万円8.7〜19万円0.53〜1.15倍
栃木県小山市城東24万円3.8〜27万円0.16〜1.13倍
茨城県水戸市河和田14万円9.2〜20万円0.66〜1.43倍
茨城県古河市東24万円11〜36万円0.46〜1.5倍
茨城県つくば市春日37万円53万円1.43倍
愛知県名古屋市千種区東山元町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県岡崎市大和町37万円43〜51万円1.16〜1.38倍
愛知県豊橋市高師本郷町24万円11〜33万円0.46〜1.38倍
岐阜県岐阜市北一色21万円17〜28万円0.81〜1.33倍
岐阜県大垣市林町23万円10〜31万円0.43〜1.35倍
岐阜県多治見市明和町11.5万円8.9〜15万円0.77〜1.3倍
三重県津市大谷町35万円41〜55万円1.17〜1.57倍
三重県四日市市大字茂福21万円24〜32万円1.14〜1.52倍
三重県桑名市大字桑名22万円25〜29万円1.14〜1.32倍
静岡県静岡市葵区音羽町71万円51〜85万円0.72〜1.2倍
静岡県浜松市中区鴨江31万円0.85〜40万円0.03〜1.29倍
静岡県三島市加茂33万円33〜44万円1〜1.33倍
長野県長野市若里29万円30〜46万円1.03〜1.59倍
長野県松本市桐21万円29〜30万円1.38〜1.43倍
長野県上田市常磐城14万円14〜18万円1〜1.29倍
山梨県甲府市上石田15万円19〜23万円1.27〜1.53倍
大阪府大阪市浪速区恵美須東149万円39〜600万円0.26〜4.03倍
大阪府茨木市庄61万円40〜100万円0.66〜1.64倍
大阪府高槻市安岡時町38万円25〜55万円0.66〜1.45倍
京都府京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町41万円22〜64万円0.54〜1.56倍
京都府宇治市小倉町43万円22〜55万円0.51〜1.28倍
京都府城陽市久世37万円28〜49万円0.76〜1.32倍
滋賀県大津市朝日が丘45万円25〜55万円0.56〜1.22倍
滋賀県草津市追分30万円32〜37万円1.07〜1.23倍
滋賀県長浜市祇園町17万円8.9〜23万円0.52〜1.35倍
兵庫県神戸市鈴蘭台南町24万円14〜41万円0.58〜1.71倍
兵庫県姫路市飾磨区今在家28万円30〜35万円1.07〜1.25倍
兵庫県尼崎市稲葉荘56万円39〜83万円0.7〜1.48倍
奈良県奈良市中登美ケ丘35万円40〜61万円1.14〜1.74倍
奈良県橿原市土橋町26万円31〜44万円1.19〜1.69倍
奈良県生駒市俵口町27万円22〜35万円0.81〜1.3倍
和歌山県和歌山市黒田21万円19〜48万円0.9〜2.29倍
和歌山県田辺市東山19万円22〜24万円1.16〜1.26倍
岡山県岡山市田中33万円35〜47万円1.06〜1.42倍
岡山県倉敷市大島31万円13〜35万円0.42〜1.13倍
岡山県津山市東一宮10万円4.5〜12万円0.45〜1.2倍
広島県広島市牛田早稲田40万円19〜80万円0.48〜2倍
広島県福山市沖野上町24万円6.9〜34万円0.29〜1.42倍
広島県呉市広白岳17万円7.4〜21万円0.44〜1.24倍
鳥取県鳥取市吉方温泉17万円5〜19万円0.29〜1.12倍
鳥取県米子市観音寺新町16万円15〜20万円0.94〜1.25倍
島根県松江市内中原町26万円26〜32万円1〜1.23倍
山口県下関市綾羅木南町13万円20万円1.54倍
山口県山口市小郡下郷16.5万円8.9〜19万円0.54〜1.15倍
山口県宇部市笹山町7.3万円10〜13万円1.37〜1.78倍
愛媛県松山市岩崎町44万円30〜68万円0.68〜1.55倍
愛媛県今治市南大門町17万円24〜30万円1.41〜1.76倍
愛媛県新居浜市河内町22万円10〜24万円0.45〜1.09倍
香川県高松市松縄町29万円39〜40万円1.34〜1.38倍
香川県丸亀市中府町25万円35万円1.4倍
徳島県徳島市佐古一番町31万円13〜59万円0.42〜1.9倍
高知県高知市東久万34万円29〜38万円0.85〜1.12倍
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
佐賀県佐賀市兵庫北21万円 16〜31万円0.76〜1.48倍
佐賀県唐津市和多田本村18万円18〜24万円1〜1.33倍
佐賀県鳥栖市弥生が丘19万円18〜21万円0.95〜1.11倍
大分県大分市王子新町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
大分県別府市山の手町21万円16〜35万円0.76〜1.67倍
大分県中津市中央町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
長崎県長崎市滑石20万円14〜24万円0.7〜1.2倍
長崎県佐世保市広田11万円19〜29万円1.73〜2.64倍
長崎県諫早市小船越町13万円22万円1.69倍
熊本県熊本市武蔵ヶ丘21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
熊本県八代市井上町9万円4.7〜10万円0.52〜1.11倍
熊本県天草市今釜新町14万円14〜15万円1〜1.07倍
宮崎県宮崎市神宮28万円32〜33万円1.14〜1.18倍
宮崎県都城市姫城町10万円8.5〜15万円0.85〜1.5倍
宮崎県延岡市西小路19万円20〜26万円1.05〜1.37倍
鹿児島県鹿児島市荒田56万円35〜91万円0.63〜1.63倍
鹿児島県霧島市国分中央11万円9.5〜15万円0.86〜1.36倍
鹿児島県薩摩川内市平佐町9.5万円7.9〜10.4万円0.83〜1.09倍
沖縄県那覇市首里石嶺町42万円31〜46万円0.74〜1.1倍
沖縄県うるま市江州56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
沖縄県浦添市経塚53万円60〜69万円1.13〜1.3倍

 

なぜ、同じ地域でも、これほど価格差があるのか?

その理由は、不動産会社が、取引情報を他社とほとんど共有していないからです。

 

実はあまり知られていませんが、不動産会社が持っている取引情報は、その地域の取引の1〜2割しかありません。

 

実際、不動産会社が加入できる会員サイト「レインズ」には、全取引の1割程度しか登録されていないんですよ。

 

 

それに対して、全国の不動産取引件数は、土地で128万件、マンションも含めると約155万件にもなるんですよ。

 

【全国の土地取引件数:128万件】
土地取引件数の推移これにマンションの件数を加えると、約155万件になる。

(参考:国土交通省 土地白書)

 

つまり、

18万件 ➗ 155万件 = 11%

しか、不動産会社同士で情報を共有していないんですね。

そのため、高い価格で取引をしたことがある会社に頼むか、そうでない会社に頼むかで、売却結果もかなり変わってしまうわけです。

 

持っている取引情報が違うので、売却結果が変わる

査定額が違うイメージ

 

ですから、複数の不動産会社に査定をしてもらわないと、

「もっと高く売れたはずが、安く売ってしまった、、、」

といったことになってしまうのです。

 

その点、一括査定を使えば、簡単な登録で複数の不動産会社から査定がもらえるため、あなたの不動産を得意とする会社を探すことが可能になります。

 

特に「イエウール」は、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が1番多く参加しているのでオススメです。

 

一括査定の比較_大手の参加状況

 

「でも、まだ売ると決めたわけじゃないんだけど、、、」

という人も大丈夫。

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