松山市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

松山市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

松山市愛媛県

(画像出典:wikimedia commonslienyuan lee, 松山)

 

この記事では松山市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動き
  3. 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、松山市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
公)松山市岩崎町1-4-52道後公園(400)49.56.4%31.6%
基)松山市持田町4-1-6警察署前電停(500)73.31.8%19.4%
公)松山市持田町4-1-6警察署前(500)72.93.3%18.8%
基)松山市道後町2-3-31南町電停(230)55.11.2%12.8%
基)松山市大街道2丁目4番13大街道電停(70)270.91.4%12.5%
公)松山市上市1-2-26道後公園(640)57.82.9%12.2%
基)松山市二番町3丁目7番17大街道電停(250)1020.0%12.0%
公)松山市大街道2丁目4番13大街道(70)270.92.2%11.1%
公)松山市道後今市3-22南町(450)47.92.8%9.8%
公)松山市古川北2-10-14市坪(1800)37.60.9%8.6%
基)松山市古川北2-10-14市坪(1800)37.60.0%8.6%
基)松山市道後緑台5-20南町電停(800)44.61.5%8.0%
公)松山市緑町2丁目8番31鉄砲町(190)55.81.8%4.3%
公)松山市大街道3丁目2番36大街道(280)1011.3%4.1%
公)松山市湯渡町8-11勝山町(960)36.60.9%3.7%
公)松山市辻町11-27松山(850)38.91.7%3.5%
基)松山市一番町1丁目11番7大街道電停(200)110.90.6%3.1%
公)松山市花園町4番7外松山市(200)90.12.6%2.6%
基)松山市石手3-5-13道後公園電停(1100)43.20.0%2.3%
基)松山市大手町1丁目8番16外1筆大手町(120)65.31.0%2.1%
公)松山市六軒家町3-14松山(1500)37.61.8%1.8%
公)松山市柳井町1丁目9番7石手川公園(380)51.21.3%1.3%
公)松山市居相6-11-7いよ立花(2700)351.0%1.0%
基)松山市宮田町186番4外3筆宮田町電停(130)75.60.0%0.9%
基)松山市三番町4丁目11番12松山市(600)118.10.8%0.8%
公)松山市味酒町2丁目3番30大手町(350)49.20.7%0.7%
公)松山市平和通2丁目5番4鉄砲町(150)56.41.2%0.6%
公)松山市宮田町186番4外宮田町(130)76.21.3%0.4%
公)松山市千舟町4丁目2番2外松山市(420)121.41.4%0.3%
公)松山市三番町5丁目9番4松山市(300)59.71.1%0.0%
公)松山市三番町4丁目11番12松山市(600)118.11.7%0.0%
基)松山市北土居5-4-2椿前バス停(700)33.30.0%0.0%
基)松山市和泉南5-1-29市坪(1400)46.90.0%0.0%
基)松山市朝生田町2-4-5いよ立花(1300)50.50.7%0.0%
基)松山市一番町4丁目1番1県庁前電停(200)124.10.0%-0.3%
基)松山市勝山町1丁目10番2勝山町電停(280)77.60.0%-0.4%
基)松山市北土居1-13-3南石井バス停(800)32.50.0%-0.5%
公)松山市朝生田町2-4-5いよ立花(1300)50.51.3%-0.6%
基)松山市清水町2丁目20番4高砂町電停(130)45.90.0%-0.7%
基)松山市居相3-1-7市坪(1900)38.30.0%-0.9%
基)松山市三番町3丁目4番25松山市(700)71.90.5%-0.9%
基)松山市石手白石甲78番6東野1丁目バス停(440)35.60.0%-0.9%
公)松山市久万ノ台182番1外衣山(850)40.90.8%-1.6%
公)松山市東長戸3-10-18衣山(3000)27.70.0%-1.6%
基)松山市東長戸3-10-18衣山(3000)27.70.0%-1.6%
基)松山市中央1-6-8古町(1200)350.0%-1.9%
公)松山市保免西1-3-5土居田(1000)341.0%-1.9%
基)松山市南堀端町6番11南堀端電停(100)101.30.0%-1.9%
基)松山市南江戸3-6-27松山(1200)33.71.0%-1.9%
公)松山市歩行町1丁目8番3大街道(370)661.0%-2.0%
基)松山市星岡4-10-47福音寺(1400)31.30.0%-2.4%
基)松山市小栗7-10-18土橋(770)32.5-0.2%-2.5%
基)松山市高砂町3丁目96番2木屋町電停(150)38.60.0%-2.5%
公)松山市東一万町2番南町(190)61.40.5%-2.6%
公)松山市枝松1-9-26道後公園(1400)48.50.7%-2.6%
公)松山市中央1-6-8本町六丁目(700)350.0%-2.8%
公)松山市東長戸4-4-38衣山(2400)350.0%-2.8%
公)松山市山越4-7-60本町六丁目(1400)31.90.0%-2.8%
公)松山市来住町1488番13北久米(1900)32.40.0%-2.9%
公)松山市東石井2-21-11いよ立花(1400)44.60.7%-2.9%
基)松山市東石井5-10-27いよ立花(1400)33.30.0%-2.9%
基)松山市湊町4丁目3番2松山市(300)660.0%-2.9%
公)松山市竹原2-6-13土橋(400)381.8%-3.4%
基)松山市吉藤4-1-36鴨川団地前バス停(450)28.10.0%-3.4%
基)松山市中村5-7-1いよ立花(650)32.50.0%-3.4%
公)松山市中村2-1-24いよ立花(1200)44.60.7%-3.6%
公)松山市土居田町737番5土居田(420)31.80.0%-3.6%
公)松山市小栗4-1-16松山市(1000)340.0%-3.7%
基)松山市山越5-14-28北山越バス停(700)33.30.0%-3.8%
公)松山市勝山町2丁目17番5上一万(80)72.90.9%-3.9%
公)松山市二番町2丁目7番23大街道(380)102.61.3%-4.0%
基)松山市朝生田町2-9-36いよ立花(550)35.60.0%-4.4%
基)松山市三町1-6-10福音寺(1000)30.4-0.4%-4.7%
基)松山市三番町7丁目4番7大手町(230)58.10.0%-4.9%
基)松山市市坪北1-11-13市坪(700)30-0.8%-5.0%
基)松山市来住町1153番4北久米(910)30.5-0.5%-5.1%
基)松山市鷹子町735番3久米(570)28.6-0.2%-5.1%
公)松山市中村4-4-28いよ立花(360)32.20.0%-5.2%
公)松山市余戸東1-2-20余戸(540)32.80.0%-5.3%
公)松山市三番町2丁目10番10大街道(310)69.31.4%-5.8%
公)松山市永木町1丁目7番11外松山市(1300)47.50.0%-5.9%
公)松山市桑原2-3-35勝山町(2000)32.9-0.4%-6.0%
公)松山市衣山5丁目31番56西衣山(600)23.1-0.4%-6.5%
基)松山市谷町甲77番1潮見保育園前バス停(1)29.6-0.2%-6.6%
基)松山市福音寺町107番2北久米(500)26.4-0.2%-6.9%
公)松山市空港通1-6-27松山(1800)351.0%-7.0%
基)松山市和泉北1-7-8土橋(1200)34.70.0%-7.1%
公)松山市南久米町176番10北久米(400)310.0%-7.1%
公)松山市東野5-7-23道後公園(2200)29.2-0.8%-7.1%
基)松山市竹原3-5-25土橋(1100)29.50.0%-7.2%
基)松山市衣山2-8-21衣山(400)25.8-0.5%-7.3%
公)松山市三町2-3-7北久米(1100)27.9-0.4%-7.5%
公)松山市西垣生町397番32鎌田(2600)19.5-0.3%-7.7%
基)松山市南吉田町1843番19高岡橋バス停(110)22.3-0.7%-7.8%
公)松山市別府町377番12山西(1300)24.2-0.7%-7.9%
公)松山市北吉田町77番3外松山(5100)6.50.0%-7.9%
公)松山市南斎院町732番5外松山(2900)25.8-0.5%-8.1%
基)松山市久保田町59番5柳井田バス停(700)24.5-1.2%-8.3%
基)松山市森松町497番10森松バス停(450)24.1-0.9%-8.4%
基)松山市和気町1丁目483番1外3筆伊予和気(900)10.8-0.3%-8.9%
公)松山市南吉田町2284番1余戸(3500)11.4-0.3%-9.0%
公)松山市久米窪田町1000番13鷹ノ子(1100)26.1-0.3%-9.1%
基)松山市北斎院町15番1松山(1700)35.30.0%-9.3%
基)松山市北斎院町1091番2高岡天神前バス停(750)24.9-1.3%-9.5%
公)松山市富久町295番15余戸(1200)27.4-0.5%-9.7%
基)松山市畑寺4-1-26北久米(1100)24.7-0.8%-9.8%
基)松山市水泥町46番24平井(900)24.2-0.8%-9.9%
基)松山市姫原1-7-3姫原バス停(430)27.6-0.9%-10.0%
基)松山市余戸西6-6-20余戸(1000)26.1-0.6%-10.2%
基)松山市堀江町甲79番2伊予和気(1400)16.3-1.4%-10.4%
公)松山市平井町甲3660番1梅本(950)23.4-1.1%-10.6%
公)松山市内浜町5-14三津浜(650)24.8-0.7%-10.9%
基)松山市古三津1-21-15三津浜(500)25-1.7%-11.0%
公)松山市勝岡町161番1伊予和気(2000)15.5-1.1%-11.1%
基)松山市古三津3-15-5三津浜(660)23.2-1.4%-11.1%
公)松山市西垣生町1808番2外鎌田(3600)6.2-0.5%-11.4%
基)松山市松末2-17-11福音寺(600)27.3-0.2%-11.4%
公)松山市森松町996番6北久米(3700)24.3-0.8%-11.8%
公)松山市平井町甲1644番1平井(600)14-1.2%-12.2%
公)松山市高岡町712番10松山(4300)23.5-1.3%-12.2%
基)松山市来住町992番15久米(1800)24.2-1.1%-12.8%
基)松山市久米窪田町676番16鷹ノ子(1100)22.1-1.3%-12.9%
公)松山市若葉町6-9三津(1100)23.3-1.1%-13.1%
基)松山市空港通3-3-8土居田(950)17.9-1.1%-13.1%
公)松山市南吉田町2798番50余戸(4100)8-0.4%-13.6%
基)松山市湊町3丁目5番14松山市(630)142.60.0%-13.6%
基)松山市堀江町甲1406番8堀江(480)15.7-1.2%-14.2%
基)松山市福角町甲51番72内宮バス停(500)17.7-1.5%-14.4%
公)松山市北吉田町1055番2松山(4800)15.6-0.8%-15.0%
基)松山市堀江町甲1620番1堀江(250)17.2-1.5%-15.1%
基)松山市高木町217番1外1筆伊予和気(1000)13.8-1.9%-15.4%
公)松山市三津2-6-28三津(860)12.9-1.8%-15.7%
公)松山市石風呂町360番三津(1600)16.8-1.9%-15.9%
基)松山市神田町4-21三津(470)21.8-1.9%-16.2%
公)松山市北条辻453番8伊予北条(300)14.1-1.4%-16.4%
基)松山市東方町甲1297番1荏原事業所前バス停(230)11.8-1.9%-16.7%
基)松山市北条356番4伊予北条(990)12.3-1.3%-17.1%
基)松山市北条辻636番8伊予北条(1100)12.4-0.8%-17.1%
基)松山市善応寺甲1265番1柳原(1500)5.8-1.7%-17.4%
基)松山市府中563番柳原(630)11.6-0.8%-17.6%
基)松山市中西外400番3伊予北条(2200)6.3-1.0%-18.0%
公)松山市北条1071番3伊予北条(800)12.2-1.9%-18.9%
基)松山市新浜町7-15港山(450)17-2.8%-20.0%
公)松山市苞木甲3番6粟井(400)11.4-2.3%-20.9%
公)松山市溝辺町甲97番12道後公園(2500)22.4-1.6%-21.8%
公)松山市北条辻1406番1外伊予北条(280)14.5-2.7%-22.4%
基)松山市下伊台町1276番14松組バス停(260)10.6-3.0%-24.2%
基)松山市太山寺町904番25勝岡住宅前バス停(430)13.7-2.1%-24.2%
基)松山市宇和間甲1309番宇和間バス停(180)1.4-2.3%-24.6%
基)松山市饒甲407番饒バス停(100)2.2-2.9%-26.7%
基)松山市高浜町1丁目乙60番387高浜(650)14.7-3.3%-27.2%
基)松山市中島大浦3075番17中島港(170)6.4-3.0%-28.6%
基)松山市中島大浦3039番25中島港(260)5.7-3.9%-28.9%
公)松山市祝谷5-9-15南町(1500)26.3-1.7%
公)松山市土居田町450番7土居田(450)30.70.0%
公)松山市白水台4丁目4番14上一万(3700)14.2-1.1%
公)松山市別府町391番山西(1000)11.5-0.3%
公)松山市千舟町8丁目67番15外大手町(420)56.81.8%
公)松山市来住町485番1外久米(980)35.30.0%
公)松山市南久米町226番1外久米(220)340.0%
公)松山市井門町454番1外いよ立花(3200)34.30.0%
公)松山市祓川2-10-23三津(400)29.2-0.8%
公)松山市北斎院町643番1松山(2800)37.60.0%
公)松山市古川北1-10-12市坪(2000)52.81.3%
公)松山市枝松5-6-8福音寺(1000)42.60.0%
公)松山市余戸東1-1-7余戸(780)34.71.0%
基)松山市三町3丁目205番1外1筆福音寺(1000)13.7-0.7%
基)松山市道後一万8-30上一万電停(250)41.90.0%
基)松山市二番町1丁目9番28大街道電停(360)88.4-0.7%
基)松山市本町3丁目2番17外3筆本町三丁目電停(90)61.40.5%
基)松山市土手内113番5伊予北条(580)13-1.7%
基)松山市高岡町435番4余戸(2700)24.8-1.1%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という情報について、すごくあいまいな記事しかないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

47都道府県・500以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。

 

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の松山市の土地価格の動き

この7年間で松山市の土地価格を見ると、愛媛県の平均が10.7%下落したのに対して、マイナス5.5%とあまり下がりませんでした。

 

松山市の公示地価の推移(令和2年)

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

JR松山駅の周辺では下落していますが、中心部の大街道のあたりで上昇しているエリアがいくつか見られますね。

また、道後公園の周辺の住宅地でも10%以上の上昇をしている地点が出ています。

 

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

 

その結果、都心部では通勤需要から人気化した駅近のマンションが値上がりし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすくなったのです。

 

 

外国人観光客の増加も追い風に

また、オリンピックが東京に決まったこともあって、外国人観光客も増えているので、ホテルの建設も進み、松山市でも中心街での土地価格の上昇が進んだのです。

 

愛媛県の宿泊者数の推移

(参考:観光庁 宿泊旅行統計調査)

 

中心街がこのように活性化することで、郊外に住んでいたシニア層が中心部に移り住むようになりました。

道後公園駅に近い岩崎町は、上昇率トップの地点ですが、県内トップの松山東高校に近い住環境のいいエリアです。

 

住環境も良くて、中心街にも近いということで、この辺りの土地価格が大きく上昇しているんですね。

 

なぜ、郊外に広がらないのか?

その一方で、金利が下がっているのに郊外で土地価格が上がらない理由はなんでしょうか?

理由は2つあります。

 

1つ目は、人口の減少です。

家を建てる中心年代である30代人口は、ずっと減り続けており、愛媛県でもこの10年ぐらいで5万人以上も減少しているのです。

 

愛媛県の30代人口と新設戸数

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

そのため、この6年間は金利も下がって購入しやすくなっているのに、家の着工件数は増えていません。

晩婚化や、未婚の人も増えていますから、金利が下がっても家を建てる人が増えなくなってしまったのですね。

 

そして、2つ目が公共事業の減少です。

愛媛県の土地価格は、2000年ぐらいまでは横ばいが続いていましたが、この頃から公共事業がどんどん減り始め、愛媛県内の景気が全体的に悪くなってきたのです。

 

赤色の線:公共事業はこの20年間で半分に減少

愛媛県の公共事業と公示地価の推移

(参考:総務省統計局 行政投資実績)

 

また、90年代からの公共事業によって、バイパスが整備されたり、国道も広くなりました。

そのため、郊外にショッピングセンターが多く建つようになり、通勤などで駅近を求める人以外は、郊外の新しい住宅地を選ぶようになってしまったのです。

 

このような理由から、人気が少ない郊外では土地価格が上がりにくく、土地に限りがある駅近や中心部のエリアで大きく上昇してきたんですね。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

新型コロナウイルスの感染拡大によって、3月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。

ですが、9月の中間決算を見てみると、航空、鉄道、飲食、百貨店などの一部の業界では大きく売り上げを落としていますが、それ以外の業界では黒字を確保しており、あまり影響が出ていないようです。

 

産業企業名4〜9月売上(前年同期比)損益(億円)
航空全日空-72.4%-1,885
鉄道JR東-48.2%-2,644
百貨店三越伊勢丹HD-41.8%-368
飲食ワタミ-36.8%-72
自動車トヨタ-26.0%6,293
電機日立-10.9%2,508

(参考:各社の決算発表資料より)

 

実際、今年の冬のボーナスは、大企業でみると、平均9%の減少とあまり影響はありませんでした。

(参考:サンケイビズ「冬のボーナス9%減少 経団連調査 大企業で8年ぶり減少 中小以下でも厳しさ増す」)

 

中小企業では、もっと影響は大きい可能性はありますが、これほどの減少で済んでいるということは、今のところ、コロナの影響が深刻なところがごく一部だということでしょう。

 

そのため、飲食店や百貨店などの賑わう商業施設では、売り上げ減少や店舗の閉店によって影響を受けそうですが、住宅地に対する需要はあまり影響はないようです。

 

愛媛県では、松山市、今治市の商業地が危ない

9月29日に発表された基準地価を見ると、松山市や今治市などで影響が出ているようです。

海外、県外からの観光客の減少によって、しまなみ海道で賑わってきた今治市、中心部の商業地で再開発が進んでいた松山市の商業地がそれぞれ下落(が加速)していました。

 

ですが、今のところ、影響があるのは商業地周辺だけで、ほとんどの住宅地ではそれほど影響はないようです。

実際、持ち家の着工件数を見てみても、ほぼ前年並みとなっており、家を建てる人が減っているわけではありません。

 

愛媛県の新築着工統計

(参考:e-STAT 住宅着工統計)

 

超低金利なので、月々の返済額の負担が低いまま借りられますし、子育てで広い部屋が欲しくなりますから、高い家賃で広い部屋を借りるよりも、資産として家が残る持ち家を選ぶ人が多いのでしょう。

 

一方で、商業地については、感染が拡大すると自粛要請がされますし、ワクチンもまだまだ当分接種できないので、閉店するお店はまだまだ増えそうです。

そのため、商業地や観光地の土地価格はまだまだ厳しそうです。

 

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、「2020〜21年前後に限界が来る」と考えている専門家が多いことになります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

 

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから松山市の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した松山市の人口の見通しによると、2025年までに14,000人減少するだそうです。

 

松山市の人口は、2025年までに14,000人減る

松山市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

しかも、家を買う中心年代である30〜40代は、2025年までに23,000人減る見通しです。

家の買い手が今よりも1割以上減るので、かなり影響が大きくなるでしょう。

 

松山市の30代人口は、2025年までに約23,000人減少

松山市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

(3)再開発で中心街がさらに活性化

松山市では繁華街の銀天街に、マンション・公共施設・商業施設が一体化した複合施設を2023年に完成させる予定です。

 

松山市 再開発事業

(参考:湊町三丁目 C 街区地区第一種市街地再開発事業)

 

郊外のシニア層や、共働き世帯など、中心街に住みたいというニーズはありますし、人口が増えれば、一層活性化もします。

土地価格も安定していくことでしょう。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、松山市の土地価格は、

  • 金利の低下によって中心街のエリアでは不動産価格が上昇したが、家を購入する人自体が減っているため、郊外のエリアでは下落する二極化が進んでいる
  • ただし、新型コロナが長期化したら、閉店が増えて中心部の商業地が下がる可能性あり

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が30〜50万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、30坪でも900万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして90万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

こちらの「タウンライフ」に登録すると、お近くの複数の不動産会社から、非公開物件の情報を教えてもらえます。

 

タウンライフ家造り

 

価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の2つの美味しいところが狙えるでしょう。

 

 

好条件の土地を探すならこちら

 

 

売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

中心街では上昇を続けてきた松山市ですが、金利の低下がなければ、これほどの上昇はありませんでした。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、松山市内に「岩崎町(いわさきちょう)」という、道後公園駅の南側に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:44万円/坪
  • 実際の取引価格:30〜68万円/坪

と、公示地価の約0.7〜1.5倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、2.2倍の価格差があります。

 

【松山市岩崎町の公示地価】

松山市岩崎町の公示地価

  • 道後公園駅から400mの距離、徒歩約5分(1分=80m)
  • 132,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =44万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【松山市岩崎町の土地取引(過去2年間)】

松山市岩崎町の土地取引

  • 道後公園駅から徒歩4〜7分のエリアで、30〜68万円/坪で取引されている
  • 公示地価も実際の取引も「第1種中高層住居専用地域」という用途区分

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
愛媛県松山市岩崎町44万円30〜68万円0.68〜1.55倍
愛媛県今治市南大門町17万円24〜30万円1.41〜1.76倍
愛媛県新居浜市河内町22万円10〜24万円0.45〜1.09倍
愛媛県西条市大町16万円10〜18万円0.63〜1.13倍
愛媛県四国中央市妻鳥町19万円6.7〜21万円0.35〜1.11倍
愛媛県宇和島市愛宕町22万円28万円1.27倍
香川県高松市松縄町29万円39〜40万円1.34〜1.38倍
香川県丸亀市中府町25万円35万円1.4倍
徳島県徳島市佐古一番町31万円13〜59万円0.42〜1.9倍
高知県高知市東久万34万円29〜38万円0.85〜1.12倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

 

特に「イエウール」は、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が1番多く参加しているのでオススメです。

 

一括査定の比較_大手の参加状況

 

「でも、まだ売ると決めたわけじゃないんだけど、、、」

という人も大丈夫。

机上査定を選べば、メールで査定内容を送ってくれるので、訪問される心配もありません。

 

訪問査定の案内を2回「いいえ」で回答する

イエウールの机上査定1

イエウールの机上査定2

 

新型コロナの影響は、長く続けば続くほど、土地価格にも影響を与えることになりますので、早めの準備が成功につながります。

無料で使えますので、1度調べてみてはいかがでしょうか?

 

あなたの不動産の評価額を調べるならこちら

 

 

 

 

参考データ

こちらにまとめている土地取引は、国土交通省が取引した人に対してアンケートを行っており、回収できた分だけを掲載しています。

なお、回収率はどこの街でも1〜2割のため、これが全ての取引ではありません。なので、実際の相場を知るなら、公示地価や基準地価を参考にする方がいいでしょう。

 

松山市の土地取引

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名坪単価(万円)取引総額(万円)面積(平米)最寄駅駅距離(分)都市計画
愛光町412000160古町91種住居
安城寺町19750135伊予和気51種住居
安城寺町11750230伊予和気51種住居
安城寺町24850120伊予和気30-60分1種住居
安城寺町25990130伊予和気30-60分1種住居
安城寺町121200320伊予和気30-60分1種住居
安城寺町1736070衣山281低住専
衣山8.7260100衣山31種住居
衣山171000200衣山51種住居
衣山261200150衣山61種住居
衣山6.6400200西衣山51種住居
衣山1345001200西衣山71種住居
衣山361200110西衣山31低住専
衣山221000155西衣山41低住専
井門町291600180いよ立花30-60分1種住居
下難波6980540伊予北条211種住居
鴨川23950140本町6丁目30-60分1種住居
吉藤20800130本町6丁目261低住専
吉藤2.1120195本町6丁目281低住専
吉藤18850160本町6丁目291低住専
吉藤202600430本町6丁目30-60分1低住専
吉藤311600170本町6丁目30-60分1低住専
久保4600500粟井81種住居
久万ノ台241400185衣山161低住専
居相36110095いよ立花30-60分1低住専
居相342500240いよ立花30-60分1低住専
居相283400400いよ立花30-60分1低住専
居相21680105いよ立花30-60分1低住専
居相352300210市坪30-60分1低住専
空港通341800170土居田121種住居
古三津16700145三津浜41種住居
古三津201600270三津浜51低住専
古三津171800340三津浜51低住専
古三津221000145三津浜61低住専
古三津7.3720330山西31種住居
古三津241300175山西41種住居
古三津17530105山西51種住居
古三津211000155山西61種住居
古三津20870145山西61種住居
古三津2041070山西61種住居
古川西351300130市坪161種住居
古川西271100130市坪111低住専
古川南352000185市坪181低住専
古川南233300480市坪191低住専
古川南173000580市坪201低住専
古川南252000260市坪231低住専
古川南251700220市坪281低住専
古川北381700145いよ立花291低住専
古川北336000600市坪261種住居
御幸312800300木屋町81中住専
御幸15650145木屋町72中住専
溝辺町241100150道後温泉30-60分1種住居
溝辺町141200270道後温泉30-60分1種住居
高岡町181200220余戸30-60分1種住居
高岡町1011035余戸30-60分1種住居
高岡町291200135余戸30-60分1種住居
高岡町24840115余戸30-60分1種住居
高浜町14700165梅津寺141種住居
今在家281700200北久米232中住専
今在家181100200北久米252中住専
三町205200880北久米191低住専
山越28850100本町6丁目111種住居
山越11470135本町6丁目131種住居
山越302300260本町6丁目131種住居
山越28850100本町6丁目161種住居
山越町331500145本町6丁目51種住居
山西町231300185山西61種住居
山西町14880210山西91種住居
山西町201100180西衣山71種住居
市坪北211100175市坪62中住専
枝松3350050福音寺181種住居
祝谷30910100上一万141中住専
祝谷301200130道後温泉111中住専
祝谷8.8300110南町121種住居
祝谷1327065南町131中住専
祝谷8.61500590南町141中住専
春美町17520100三津91種住居
春美町121000270三津101種住居
勝岡町1043001400伊予和気211種住居
勝岡町3.5720670伊予和気251種住居
小栗381600140松山市181種住居
小栗22110001700土橋81種住居
小栗202200360土橋91種住居
小栗311500160土橋111種住居
小栗281800210土橋111種住居
小栗281400170土橋111種住居
小栗6.710050土橋201種住居
小坂331300125いよ立花91種住居
小坂261800230いよ立花181種住居
松ノ木161700350三津71種住居
松ノ木8.126001100三津81種住居
松末171200240福音寺81種住居
上市562500145道後公園51中住専
森松町131100290いよ立花30-60分1種住居
森松町6.8250120いよ立花30-60分1種住居
森松町1730060久米30-60分1種住居
森松町203900630久米30-60分1種住居
森松町301500165久米30-60分1種住居
森松町26120045久米30-60分2中住専
森松町194500770北久米30-60分1種住居
森松町281100130北久米30-60分2中住専
針田町281700200土居田91種住居
針田町214600740土居田101種住居
針田町151300290土居田111種住居
針田町281200140余戸71種住居
水泥町9.61100390平井71種住居
水泥町7.91100470平井71種住居
星岡5.5200120福音寺151低住専
星岡町282000230福音寺261低住専
正円寺251600210勝山町281低住専
正円寺232200310勝山町30-60分1低住専
正円寺273500420道後公園251低住専
正円寺181300240道後公園281低住専
正円寺374500410福音寺251低住専
清住291300150山西121種住居
清住231200170山西161種住居
清水町301800195木屋町62中住専
西垣生町6.726001300鎌田281中住専
西石井372000180いよ立花241種住居
西石井224900730いよ立花191低住専
西石井28870100いよ立花201低住専
西石井401800150いよ立花201低住専
西石井311900200いよ立花211低住専
西石井321500155いよ立花211低住専
西石井111000310いよ立花261低住専
西石井372000180いよ立花281低住専
西石井292400280いよ立花30-60分1低住専
西石井263100390いよ立花30-60分1低住専
西石井371600145いよ立花30-60分1低住専
西石井341200120市坪281低住専
西石井321500155市坪281低住専
西長戸町7.210045衣山211種住居
西長戸町211400220衣山211低住専
西長戸町281200135衣山231低住専
西長戸町251100140衣山241低住専
石手21940150道後温泉231種住居
石手白石321400145道後公園281低住専
石風呂町14800195港山181低住専
鷹子町251500200久米61種住居
鷹子町241600220久米81種住居
谷町291200140伊予和気30-60分1種住居
谷町261300160本町6丁目30-60分1種住居
樽味324100420道後公園231種住居
樽味333100310道後公園231種住居
中須賀162800550三津81種住居
中須賀202300390三津浜81種住居
中村271300160いよ立花61種住居
朝生田町322600270いよ立花81種住居
土居田町231300195土居田41種住居
土居田町391700145土居田51種住居
土居田町371400120土居田31中住専
土居田町401900160土居田41中住専
東垣生町20840140鎌田281中住専
東垣生町142200520鎌田30-60分1中住専
東石井243200450いよ立花191低住専
東石井27970120福音寺191低住専
東長戸202300370本町6丁目251種住居
東野151500330道後温泉30-60分1低住専
東野211100180道後公園251低住専
東野18830150道後公園281低住専
道後樋又68530002000以上赤十字病院前92中住専
内浜町261100135三津浜81種住居
南久米町251200155久米51低住専
南久米町271400175北久米61低住専
南久米町331700170北久米101低住専
南久米町311700180北久米101低住専
南江戸38110090松山101種住居
南江戸436500500松山101種住居
南江戸361400130松山181種住居
南斎院町271300165土居田211種住居
南斎院町29930105土居田261種住居
南斎院町211500240土居田281種住居
南斎院町27930115余戸30-60分1種住居
南梅本町291500165梅本51種住居
南梅本町231500220梅本61中住専
南梅本町261200150梅本81中住専
南梅本町261200155梅本91中住専
南梅本町231400210梅本101中住専
馬木町20800130伊予和気21種住居
馬木町16940190伊予和気41種住居
馬木町181100200伊予和気61種住居
馬木町141400330伊予和気71種住居
畑寺8.8380145北久米131中住専
畑寺151000210北久米211中住専
畑寺18620115北久米151低住専
姫原331700165本町6丁目181種住居
姫原361600145本町6丁目181種住居
姫原361900175本町6丁目191種住居
姫原191100180木屋町201低住専
富久町361500140余戸121種住居
富久町281100130余戸131種住居
富久町271100130余戸131種住居
富久町291200135余戸151種住居
富久町23820120余戸201種住居
富久町2665080余戸201種住居
別府町15750165山西161種住居
別府町271200150山西161種住居
片山12600170柳原71種住居
保免西405300440余戸101種住居
保免西253400440余戸101種住居
保免西4080065余戸101中住専
北井門243500490いよ立花30-60分1種住居
北井門271300160いよ立花30-60分1低住専
北久米町272800350北久米61低住専
北久米町241100145北久米61低住専
北久米町241900260北久米71低住専
北斎院町321300135山西231種住居
北斎院町241000140山西231種住居
北斎院町251500200山西30-60分1低住専
北斎院町322000200山西282中住専
北斎院町261100135松山30-60分1種住居
北斎院町311400150西衣山291種住居
北持田町391700140上一万51種住居
北条辻13600150伊予北条51種住居
北条辻5.2300190伊予北条141種住居
北条辻14700170伊予北条141種住居
北条辻5.5990590伊予北条81低住専
北条辻17860170伊予北条121低住専
北土居2245065いよ立花30-60分1低住専
北土居331400135いよ立花30-60分1低住専
北土居321200125いよ立花30-60分1低住専
北土居331300130いよ立花30-60分1低住専
北土居361600145いよ立花30-60分1低住専
北土居351300125いよ立花30-60分1低住専
北土居231200170いよ立花30-60分1低住専
北土居351600150いよ立花30-60分1低住専
北土居311300130いよ立花30-60分1低住専
北土居251200165北久米30-60分1低住専
北土居321200120北久米30-60分1低住専
北梅本町8670280梅本111種住居
堀江町11600180伊予和気201種住居
堀江町12750210堀江131種住居
堀江町8410170堀江131種住居
堀江町5260170堀江141種住居
堀江町15620135堀江191種住居
堀江町15630135堀江191種住居
堀江町181500270堀江191種住居
柳原81600660柳原71種住居
余戸西281500175余戸111種住居
余戸西311500155余戸141種住居
余戸中582100120余戸91種住居
余戸中321600165余戸101種住居
余戸東172800550余戸41種住居
余戸東406800560余戸41種住居
余戸東33380002000以上余戸51中住専
余戸東331700170余戸61中住専
余戸南28230002000以上鎌田31種住居
余戸南2767085鎌田31種住居
余戸南20600100鎌田61種住居
余戸南261200145鎌田111種住居
来住町211800280久米101低住専
来住町191400240久米151低住専
来住町271900240久米161低住専
来住町201800300北久米202中住専
和泉南25110001400いよ立花251低住専
和泉南191000185市坪141低住専
和泉南342100210市坪191低住専
和泉南341700165市坪211低住専
和田8630260光洋台151種住居
祓川251300170三津61種住居
福音寺町192100360北久米71低住専
福音寺町232500360北久米71低住専
福音寺町152500540北久米81低住専
福音寺町6.41100540北久米81低住専
福音寺町321300135福音寺11種住居
福角町191400250堀江101種住居

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

 

不動産を探している方はこちら

非公開物件の情報を手に入れるならこちら

 

不動産の評価額を調べたい方はこちら

イエウール(大手+地元1700社)で査定するならこちら

 

 

ここまでお読みいただき、ありがとうございました。納得のいく取引ができるといいですね。

 

コメント