三原市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

三原市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

三原市広島県

(画像出典:ウィキペディア そらみみ, 三原駅前のマリンロード

 

この記事では三原市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、三原市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2021.1.1現在)New!

*基:基準地価(2020.7.1現在)

*R2比変化率:令和2年比の変化率。並び順の基準にしています

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

区分住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)R2比変化率H25比変化率
公/工業三原市沼田西町小原字袖掛10200番74本郷(2500)50.0%-2.6%
公/商業三原市城町1-8-2三原(70)53.8-0.6%-15.5%
公/住宅三原市宮浦5-25-26三原(2700)21.2-0.6%-13.6%
公/商業三原市宮浦3-24-25三原(1800)27.4-0.7%-18.0%
公/住宅三原市宮沖1-13-9三原(1200)21.9-0.7%-14.2%
公/住宅三原市中之町1-5-29三原(1300)20.5-0.8%-13.2%
公/住宅三原市皆実2-4-4三原(2000)19.5-0.8%
公/商業三原市東町1-1-10三原(550)25.2-0.9%-17.1%
公/工業三原市糸崎南2-6-10糸崎(1000)7.1-0.9%-10.7%
公/商業三原市港町3-2-26三原(600)25-1.0%-19.5%
公/工業三原市和田沖町1番1外三原(3400)5.6-1.2%-10.9%
公/住宅三原市皆実6-16-42三原(2600)15.8-1.2%-17.0%
公/住宅三原市沼田東町片島583番1三原(6800)6.2-1.6%-20.8%
公/住宅三原市中之町3-33-31三原(2800)5.4-1.8%-14.9%
公/住宅三原市中之町5-17-44三原(2900)13.8-1.9%-20.6%
公/住宅三原市宗郷2-2-14三原(3100)15-2.4%-22.2%
公/住宅三原市本郷南5-9-8本郷(650)13-2.5%
公/住宅三原市青葉台16-20三原(5500)11.4-2.8%-16.9%
公/住宅三原市糸崎6-20-2糸崎(900)11.9-3.0%-17.6%
公/商業三原市本郷南6-3-3本郷(300)14.7-3.9%-29.2%
公/住宅三原市本郷北4-27-14本郷(700)7.2-4.0%-35.1%
基/住宅三原市久井町土取字定末418番4東側バス停(1800)1.5-7.1%
基/住宅三原市久井町坂井原字清水頭2769番2外坂井原バス停(1)2.7-7.9%
基/商業三原市城町1-15-1三原(340)44.2-10.1%
基/工業三原市古浜3丁目20番三原(1000)8.9-11.4%
基/住宅三原市大和町和木1584番4和木局バス停(130)3.3-12.3%
基/住宅三原市宮沖1-13-9三原(1200)22-12.4%
基/住宅三原市糸崎3-7-21糸崎(650)18.6-14.5%
基/住宅三原市西野1-7-35三原(2200)15.4-17.3%
基/商業三原市円一町3-10-3三原(1300)24.9-19.7%
基/住宅三原市須波ハイツ2-18-5須波(3600)10-22.2%
基/住宅三原市幸崎能地3-11-6安芸幸崎(160)11.1-28.5%
基/住宅三原市本郷町船木字中筋1902番2本郷(3500)5.1-37.1%
基/商業三原市糸崎4-4-12糸崎(100)20.5
基/商業三原市南方3-5-16本郷(2000)10.6
基/商業三原市久井町江木字中ノ坪1162番3くい市民病院前バス停(1)5.1

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を自分で予測できるように、詳しく解説していきたいと思います。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動く、人生の中でも大きなことなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

と参考になる情報が少ないと思いませんか?

 

特に、新型コロナの感染拡大によって、飲食店や商業施設がかなり影響が出ていると言われています。

ところが、株式市場は30年ぶりの高値を更新したり、それほど倒産件数も増えていなかったりと、住宅地ではどれぐらい影響が出ているのかが分かりにくいですよね。

 

なので、そんな人の参考になればと、このようなサイトを運営しています。

約3年間、公示地価や基準地価が発表されるたびに、47都道府県・500以上の市区町村の土地価格がどのように動いているのかをチェックしつつ、記事を更新してきたので、日本中の土地価格の動きについて、大体のことがわかっているつもりです。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

とは言っても、かなり分かりやすく解説していると思いますので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の三原市の土地価格の動き

この7年間で三原市の土地価格を見ると、広島県の平均が0.4%下落したのに対して、マイナス19.2%とさらに大きく下げていました。

 

三原市の公示地価の推移(令和2年)

 

2019年

2020年

2013比

三原市

-2.1%

-1.5%

-19.2%

広島県

0.9%

1.3%

-0.4%

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

三原駅などの中心部ほど下落率が大きく、ほぼ全域で10%以上の下落となっています。

 

なぜ三原市では、これほど下げているのか?

最初に結論をまとめておきます。

  1. 金利が低下したことで、同じ返済額でより高い物件が買えるようになった
  2. ところが、三原市では人口がかなりのペースで減少し、空き家がどんどん増えている
  3. さらに農地の宅地化が進んでいるため、古い住宅地の買い手がつきにくく、土地価格の下落が止まらない

という状況となっていました。

 

では、これから1つずつ詳しく解説していきます。

 

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、全国的に土地価格が上昇しているのは、金利の低下によるところが大きいです。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

なので、三原市でも本当は、土地価格が上がりやすい条件にあったのです。では、なぜこれほど下げているのでしょうか?

 

②人口の減少が止まらない

最も大きな理由は、人口の減少です。

三原市の人口は、この7年間で約7,000人も減少しているのです。

 

三原市の人口推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

さらに、家を購入する中心年代である30〜40代も、約2,000人減少していました。

 

三原市の30〜40代人口の推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

このような状況から、空き家率もかなり上昇しています。三原市内にある空き家は、2018年時点で1万戸を超えて、なんと5軒に1軒が空き家になっているのです。

 

三原市の空き家率

(参考:総務省統計局 「平成30年住宅・土地統計調査」)

 

空き家が増えているということは、売りに出されている物件がどんどん増えているということでもあります。

ところが買い手は減っているわけですから、買い手がつかない物件も増えて、土地価格の下落が進んでいるわけですね。

 

③農地の宅地化で、郊外の宅地の人気が低下

さらに農地の宅地化も、土地価格の下落に追い討ちをかけています。

実は、この10年で、広島県内の農地は、約7,200ヘクタール(ha)も減っているのです。

 

広島県の農地面積

(参考:農林センサス 「2−8 経営耕地の状況」)

 

1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約72万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。

 

この点について確認するために、約7年間で100人以上の人口増加、または減少している地区について調べてみました。

 

三原市の地区別の人口変化(2013.12〜2020.12)

増減:赤色(1,000人以上増加)>オレンジ色(500〜999人増加)>緑色(100〜499人増加)>青色の↙️(100〜499人減少)>紫色の↙️(500以上の減少)

(参考:三原市 「三原市の人口」)

 

ご覧の通り、人口がこれほど減っているにもかかわらず、三原駅や本郷駅の周辺で、人口が増えている地区がいくつかありました。

特に本郷駅周辺には、まだ多くの農地が残っています。これらの農地が現在、大きな住宅地へと変わりつつあるのです。

 

農地の宅地化によって、今ある住宅地の人気が低下

農地の宅地化

 

また、三原駅周辺では農地はほとんど残っていませんが、人口が増えている地区では、数十戸単位のマンションが建てられています。

マンションは、戸建てに比べて必要な土地が少ないため、やはり周辺の土地の需要を奪い、土地価格の下落を招きます。

 

このように三原市では、農地の宅地化、マンション建設、人口の減少などの理由によって、古くからある住宅地に対する需要が減り、土地価格が下落している地区が多く見られるわけですね。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

今回の新型コロナによる経済的な混乱によって、飲食店や宿泊・観光業などに大きな影響が出ていますが、2021年2月現在の失業率は、2.9%とかなり安定しています。

2008年に起こったリーマンショック後の失業率が、最大で5.5%まで上昇したことから考えると、かなり低いと言えるでしょう。

 

失業率の推移

(参考:総務省統計局 労働力調査)

 

ですが、この低い失業率は、政府による支援による下支えがあるからです。

リーマンの時に支払われた雇用調整助成金が、2009年の1年間で6,536億円だったのに対して、今回はすでに2兆7,658億円と、4倍以上も使われているのです。

(参考:東洋経済「日本に「隠れ失業者」が山ほどいるという大問題」)

 

助成金の予算は、昨年6月までだったものが、何度も延長され、その都度予算がつけられてきましたが、今年の6月まで延長が決まっているものの、徐々にその範囲が狭くなっています。

助成金の打ち切りが、そろそろ現実化しそうなのです。

 

 従業員に休業手当を払って雇用を維持した企業に支給される雇用調整助成金は現在、一日あたりの上限額を1万5000円に引き上げる特例措置が取られています。

 厚労省はこの措置について現行のままで4月末まで延長したうえで、5月以降は企業の経営状況や感染状況に応じて上限額を下げながら6月末まで続けるということです。

(参考:テレ朝ニュース 2021.2.12「雇用調整助成金の特例措置を6月まで延長」)

 

この助成金が打ち切られれば、一気に失業率が跳ね上がるため、特に賃貸物件の空室が増えることが予想されます。

また、失業者が増えれば景気はさらに悪化するため、影響を受ける業種が増えますので、人気の低い郊外の戸建てエリアでも、買い手がつきにくくなっていくでしょう。

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)そろそろ、金利が上昇する?

日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

 

しかし、2021年に入ってからは、金利が徐々に上昇し始めています。

2月には、日米ともに10年国債の金利が大幅に上昇し、3月からの住宅ローン金利が2年3ヶ月ぶりの水準まで上がっています。

(参考:NHK「住宅ローンの金利が上がる?」)

 

日米の10年国債の金利

(参考:FRB St.Louis、財務省)

 

また、2018年にブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が、日銀の低金利政策が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

専門家の半数以上が、2〜3年以内に低金利政策が限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

日本は財政的な厳しさから2019年に消費税を引き上げましたが、新型コロナで政府の出費がかさんでいることもあって、さらに財政的に厳しい状況となっています。

 

そのような状況もあって、金利が上がり始めている可能性があります。

金利が上昇するということは、住宅ローンの返済額が増えるので、不動産価格は下がりやすくなります。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

金利の上昇は、銀行の取り分が増えるだけで、買い手、売り手ともに良いことは1つもありません。

そのため、本格的に金利が上がる前に、準備を始めた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから三原市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した三原市の人口の見通しによると、2020→30年までに約1万人減少するそうです。

この7年で約7,000人減った三原市ですが、ここから10年でさらにそれ以上の減少に見舞われるのです。

 

三原市の人口は、2020→30年までに約1万人減る

三原市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

しかも、家を買う中心年代である30〜40代は、2020→30年までに約5,000人減る見通しです。

 

三原市の30〜40代人口は、2020→30年までに約5,000人減少

三原市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

つまり、家の買い手が今よりも2割近く減るのです。

総人口の減少によって、空き家もかなりのペースで増えていくでしょうから、買い手がつかない土地も出てくるかもしれません。

 

結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、三原市の土地価格は、

  • 人口の減少と農地の宅地化などによって、土地価格の下落が止まらない
  • 今後は、若い世代の人口が減っていくので、さらにこの動きが加速する可能性が高い

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで下落を続けてきた三原市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、三原市内に「皆実(みなみ)」という、三原駅の南西、沼田川沿いに位置する住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:20万円/坪
  • 実際の取引価格:16〜29万円/坪

と、公示地価の約0.8〜1.4倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、1.8倍の価格差があります。

 

【三原市皆実の公示地価】

三原市皆実の公示地価

  • 三原駅から2,100mの距離、徒歩約26分(1分=80m)
  • 60,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =20万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【福山市沖野上町の土地取引(過去2年間)】

三原市皆実の土地取引

  • 三原駅から徒歩14〜28分のエリアで、16〜29万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
広島県広島市牛田早稲田40万円19〜80万円0.48〜2倍
広島県福山市沖野上町24万円6.9〜34万円0.29〜1.42倍
広島県呉市広白岳17万円7.4〜21万円0.44〜1.24倍
広島県尾道市高須町18万円18〜25万円1〜1.39倍
広島県東広島市西条町西条18万円5.3〜25万円0.29〜1.39倍
広島県廿日市市串戸42万円22〜53万円0.52〜1.26倍
広島県三原市皆実20万円16〜29万円0.8〜1.45倍
岡山県岡山市田中33万円35〜47万円1.06〜1.42倍
岡山県倉敷市大島31万円13〜35万円0.42〜1.13倍
岡山県津山市東一宮10万円4.5〜12万円0.45〜1.2倍
鳥取県鳥取市吉方温泉17万円5〜19万円0.29〜1.12倍
鳥取県米子市観音寺新町16万円15〜20万円0.94〜1.25倍
島根県松江市内中原町26万円26〜32万円1〜1.23倍
島根県出雲市塩冶町16万円12〜18万円0.75〜1.13倍
山口県下関市綾羅木南町13万円20万円1.54倍
山口県山口市小郡下郷16.5万円8.9〜19万円0.54〜1.15倍
山口県宇部市笹山町7.3万円10〜13万円1.37〜1.78倍
山口県周南市富田18万円17〜24万円0.94〜1.33倍
山口県岩国市今津町27万円22〜32万円0.81〜1.19倍
山口県防府市東仁井令町9.5万円8.5〜12万円0.89〜1.26倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

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参考データ

三原市の土地取引

こちらの取引価格は、国土交通省によるアンケートで回収できた情報です。

日本では1年間に約130万件の土地取引がありますが、このアンケートで回収できているのは、30万件弱となっています。

また、大都市では回収率が低いので1割前後、地方では2割前後の取引価格が回収できています。

 

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名坪単価(万円)取引総額(万円)面積(平米)最寄駅駅距離(分)都市計画
円一町8380160三原18近隣商業
皆実16990200三原191種住居
皆実161600330三原20準工業
皆実16650130三原201種住居
皆実181100200三原201種住居
皆実18950170三原26準工業
久井町下津4.2300002000以上三原120分以上その他
久井町泉0.6223125三原120分以上その他
宮浦231600230三原131種住居
宮浦19650115三原141種住居
宮浦22660100三原141種住居
宮浦20600100三原141種住居
宮浦20620100三原151種住居
宮浦19950160三原161種住居
宮浦162000430三原191種住居
宮浦213400530三原201種住居
宮浦14600140三原231種住居
宮浦312000210三原25近隣商業
宮浦161100230三原261種住居
宮浦201700280三原291種住居
宮浦241500200三原291種住居
宮浦201700280三原291種住居
宮沖18860155三原14近隣商業
宮沖20640105三原141種住居
宮沖16600120三原181種住居
幸崎能地8270110安芸幸崎21その他
港町334200420三原4商業
港町2135055三原6商業
鷺浦町1.3150390三原120分以上その他
糸崎1135001000糸崎1近隣商業
糸崎191000180糸崎71種住居
糸崎121100300糸崎91種住居
糸崎1.750100糸崎111種住居
小泉町6.5860440本郷60-90分その他
小泉町0.662501300本郷90-120分その他
沼田西町6.1430230本郷30-60分1低住専
沼田西町6440240本郷30-60分1低住専
沼田東町101200410三原60-90分その他
沼田東町9.8540180三原90-120分その他
城町111000300三原8準工業
新倉16810175三原30-60分準工業
須波2.3170230須波11その他
須波ハイツ5.1810520須波30-60分その他
須波ハイツ9.146001700須波30-60分その他
西宮12400105三原181種住居
西宮9.1300110三原181種住居
西宮9.9320105三原201種住居
西宮11500150三原211種住居
西野1750095三原291種住居
大和町下徳良5230150河内120分以上その他
大和町下徳良1.34601100河内120分以上その他
大和町下徳良1.255150河内120分以上その他
中之町241300180三原16準住居
中之町8.31000400三原211中住専
中之町9.9380125三原30-60分1中住専
中之町3.5400370三原30-60分1低住専
本郷町南方5.742002000以上本郷30-60分その他
本郷町南方1.65801200本郷30-60分その他
本郷町本郷112800810本郷141種住居
本郷町本郷171000200本郷192低住専
本郷南14520125本郷3近隣商業
本郷南1015050本郷3近隣商業
本郷南12600165本郷4近隣商業
本町1540090三原6商業
本町14740170三原61種住居
明神11880260三原30-60分1種住居
明神131300310三原30-60分1種住居
明神5.61400830三原30-60分1種住居
明神121200330三原30-60分1種住居
明神121300360三原30-60分1種住居
和田10430135三原30-60分1種住居

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

ご覧いただいたように、ここに集められている取引価格の情報は、国土交通省によるアンケートの回収率が1〜2割でしかないため、同じぐらいの取引価格のところもあれば、場合によっては1.5〜2倍以上に開いている地区もあります。

 

そのため、「もっと安く買えるのか?」「もっと高い評価額なのか?」を確かめるには、不動産会社に確認をした方が確実です。

というのも、不動産会社は、独自の取引情報を持っているからです。

 

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