三原市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：ウィキペディア　そらみみ,　三原駅前のマリンロード）

この記事では三原市の

の３点について解説しています。

１、三原市の公示地価、基準地価の一覧

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公：公示地価（2021.1.1現在）

*基：基準地価（2021.7.1現在）更新

（参考：国土交通省　「土地総合情報システム」）

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「わたしの（気になっている）不動産の価格は、今後はこうなっていきそうだ」とザックリ予測できるように解説をしていきます。

すごく不思議に思うんですが、新聞や雑誌、ニュースなどの不動産の特集を見ると、

「高層マンションが人気で盛り上がってます！」

「郊外の限界ニュータウンがヤバイです！！」

というような、とても極端な話題が多いと思いませんか？

ほとんどの人は、そんなところに住んでもいないし、もっと身近なエリアの現実的な情報が欲しいはずなのに、そういった情報はほとんど見当たりませんよね。

そのため、

• 買う・売るタイミングはいつがいいのか？
• この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも１〜２番目に来るような大きな決断なわけですから、きちんと納得した上で取引したいですよね。

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

４７都道府県・５００以上の市区の公示地価と基準地価について、これまで調べてきましたが、「なぜ上がったのか？」「下がったのか？」に難しい理由はありませんでした。

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

また、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか？についても考察しております。

なので、この記事を読み終わる頃には、

• 買う、または売るタイミングがわかる
• どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

２、過去８年間の三原市の土地価格の動き

三原市の住宅地は、アベノミクス以降の８年間で２０.７％下落しました。

また、今年は新型コロナの影響が心配されましたが、住宅地は前年比１.９%のマイナス、商業地では１.４％のマイナスでした。

コロナ以前からの下げ方と変わらないため、影響は小さいと考えられます。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？

公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。

地価マップ：2013-20年の上昇率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

三原駅などの中心部ほど下落率が大きく、ほぼ全域で１０％以上の下落となっています。

なぜ三原市では、これほど下げているのか？

理由は大きく２つあります。

①人口の減少が止まらない

最も大きな理由は、人口の減少です。

三原市の人口は、この７年間で約7,000人も減少しているのです。

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

さらに、家を購入する中心年代である３０〜４０代も、約2,000人減少していました。

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

このような状況から、空き家率もかなり上昇しています。三原市内にある空き家は、2018年時点で１万戸を超えて、なんと５軒に１軒が空き家になっているのです。

（参考：総務省統計局　「平成30年住宅・土地統計調査」）

空き家が増えているということは、売りに出されている物件がどんどん増えているということでもあります。

ところが買い手は減っているわけですから、買い手がつかない物件も増えて、土地価格の下落が進んでいるわけですね。

②農地の宅地化で、郊外の宅地の人気が低下

さらに農地の宅地化も、土地価格の下落に追い討ちをかけています。

実は、この10年で、広島県内の農地は、約7,200ヘクタール（ha）も減っているのです。

（参考：農林センサス　「２−８　経営耕地の状況」）

1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約７２万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。

この点について確認するために、約７年間で100人以上の人口増加、または減少している地区について調べてみました。

三原市の地区別の人口変化（2013.12〜2020.12）

増減：赤色（1,000人以上増加）＞オレンジ色（500〜999人増加）＞緑色（100〜499人増加）＞青色の↙️（100〜499人減少）＞紫色の↙️（500以上の減少）

（参考：三原市　「三原市の人口」）

ご覧の通り、人口がこれほど減っているにもかかわらず、三原駅や本郷駅の周辺で、人口が増えている地区がいくつかありました。

特に本郷駅周辺には、まだ多くの農地が残っています。これらの農地が現在、大きな住宅地へと変わりつつあるのです。

農地の宅地化によって、今ある住宅地の人気が低下

また、三原駅周辺では農地はほとんど残っていませんが、人口が増えている地区では、数十戸単位のマンションが建てられています。

マンションは、戸建てに比べて必要な土地が少ないため、やはり周辺の土地の需要を奪い、土地価格の下落を招きます。

このように三原市では、農地の宅地化、マンション建設、人口の減少などの理由によって、古くからある住宅地に対する需要が減り、土地価格が下落している地区が多く見られるわけですね。

３、これからどうなるのか？

三原市の土地価格に影響がありそうなリスクをまとめました。

（１）そろそろ低金利が終わりそう？

異次元緩和とは、日銀が国債を買い占めることで、金利を引き下げてきた政策でした。

しかし、このような方法は、戦後にひどいインフレになってしまったこともあって「禁じ手」として採用されてこなかった政策です。

１９３０年代に高橋是清蔵相が昭和恐慌からの脱却を目指して直接引き受けを断行したが、戦費拡大に伴い引受額は増大し、戦後の急激なインフレにつながった。

当時の反省から財政法では原則禁止されている。

（参考：「白川総裁、昭和恐慌引き合いに「歯止め失う」　日銀議事録詳報」）

このような危なっかしい政策を１０年続けた結果、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ました。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えています。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで国債からの利息が減ってしまい、本業で赤字の銀行が一気に増えています。

2013年以降、赤字銀行が一気に増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

このような状況もあって、今年の３月に、日銀は長期金利の変動幅を±0.25%まで緩和すると発表しました。

この発表を受けて、日経新聞が専門家にアンケートしたところ、９割の人が「上昇する」と回答しています。

（参考：2021.3.22 日経新聞「長期金利「上昇」9割　日銀政策修正で市場参加者」）

このように、副作用もあり、徐々に緩和する流れにもあることから、任期が満了する2023年4月までに、異次元緩和が終了する可能性は高いと考えられます。

2021年8月現在から数えると、あと約１年半ぐらいの間がチャンスと言えます。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

なお、金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、不動産価格は下落していきます。

そのため、特に売却を検討している人は、異次元緩和で低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。

（２）これから三原市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した三原市の人口の見通しによると、2020→30年までに約１万人減少するそうです。

この7年で約7,000人減った三原市ですが、ここから10年でさらにそれ以上の減少に見舞われるのです。

三原市の人口は、2020→30年までに約１万人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

しかも、家を買う中心年代である３０〜４０代は、2020→30年までに約5,000人減る見通しです。

三原市の30〜40代人口は、2020→30年までに約5,000人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

つまり、家の買い手が今よりも２割近く減るのです。

総人口の減少によって、空き家もかなりのペースで増えていくでしょうから、買い手がつかない土地も出てくるかもしれません。

結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、三原市の土地価格は、

と言えるでしょう。

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

こちらの「タウンライフ」に登録すると、お近くの複数の不動産会社から、非公開物件の情報を教えてもらえます。

価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。

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売るなら：この低金利はチャンス

特に住宅地において、土地価格の上昇にもっとも影響があったのは、この低金利です。１％下がったことで、同じ返済額で２割近く高い物件を買えるようになったわけですからね。

ですが、金利はもうこれ以上、下りようがありません。

そのため、これ以上の価格上昇は、富裕層や高所得層に人気のエリアに限られてくるでしょう。

また、この金利低下を進めてきた日銀の黒田総裁は、任期が2023年までなので、もし売却を考えているのであれば、それまでに準備を進めた方がいいでしょう。

不動産会社選びを間違えると損する？

不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。

例えば、三原市内に「糸崎（いとざき）」という、糸崎駅の周辺に広がる住宅地があります。

どちらも「第一種住居地域」と呼ばれる、戸建てや５階建ぐらいのマンションが立ち並ぶ街並みのエリアです。

駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査

なぜ、同じ地域でも、これほど価格差があるのか？

その理由は、不動産会社が、取引情報を他社とほとんど共有していないからです。

実はあまり知られていませんが、不動産会社が持っている取引情報は、その地域の取引の１〜２割しかありません。

実際、不動産会社が加入できる会員サイト「レインズ」には、全取引の１割程度しか登録されていないんですよ。

【レインズへの登録状況：18.5万件】

（参考：不動産流通センター　不動産統計集　3.不動産流通）

それに対して、全国の不動産取引件数は、土地で128万件、マンションも含めると約155万件にもなるんですよ。

つまり、

しか、不動産会社同士で情報を共有していないんですね。

そのため、高い価格で取引をしたことがある会社に頼むか、そうでない会社に頼むかで、売却結果もかなり変わってしまうわけです。

持っている取引情報が違うので、売却結果が変わる

ですから、複数の不動産会社に査定をしてもらわないと、

「もっと高く売れたはずが、安く売ってしまった、、、」

といったことになってしまうのです。

その点、一括査定を使えば、簡単な登録で複数の不動産会社から査定がもらえるため、あなたの不動産を得意とする会社を探すことが可能になります。

特に「イエウール」は、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が１番多く参加しているのでオススメです。

「でも、まだ売ると決めたわけじゃないんだけど、、、」

という人も大丈夫。

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