三原市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

三原市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

三原市広島県

(画像出典:ウィキペディア そらみみ, 三原駅前のマリンロード

 

この記事では三原市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動き
  3. 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、三原市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
公)三原市沼田西町小原字袖掛10200番74本郷(2500)51.3%-2.6%
基)三原市久井町土取字定末418番4東側バス停(1800)1.5-1.1%-7.1%
基)三原市久井町坂井原字清水頭2769番2外坂井原バス停(1)2.7-1.2%-7.9%
基)三原市城町1-15-1三原(340)44.2-0.7%-10.1%
公)三原市糸崎南2-6-10糸崎(1000)7.10.0%-10.7%
公)三原市和田沖町1番1外三原(3400)5.70.0%-10.9%
基)三原市古浜3丁目20番三原(1000)8.9-0.7%-11.4%
基)三原市大和町和木1584番4和木局バス停(130)3.3-2.0%-12.3%
基)三原市宮沖1-13-9三原(1200)22-0.4%-12.4%
公)三原市中之町1-5-29三原(1300)20.6-0.5%-13.2%
公)三原市宮浦5-25-26三原(2700)21.40.0%-13.6%
公)三原市宮沖1-13-9三原(1200)22.10.0%-14.2%
基)三原市糸崎3-7-21糸崎(650)18.6-1.6%-14.5%
公)三原市中之町3-33-31三原(2800)5.5-1.2%-14.9%
公)三原市城町1-8-2三原(70)54.1-1.2%-15.5%
公)三原市青葉台16-20三原(5500)11.7-2.7%-16.9%
公)三原市皆実6-16-42三原(2600)16-1.0%-17.0%
公)三原市東町1-1-10三原(550)25.4-0.9%-17.1%
基)三原市西野1-7-35三原(2200)15.4-1.1%-17.3%
公)三原市糸崎6-20-2糸崎(900)12.2-2.6%-17.6%
公)三原市宮浦3-24-25三原(1800)27.6-0.5%-18.0%
公)三原市港町3-2-26三原(600)25.2-1.0%-19.5%
基)三原市円一町3-10-3三原(1300)24.9-1.9%-19.7%
公)三原市中之町5-17-44三原(2900)14.1-1.6%-20.6%
公)三原市沼田東町片島583番1三原(6800)6.3-1.6%-20.8%
基)三原市須波ハイツ2-18-5須波(3600)10-3.8%-22.2%
公)三原市宗郷2-2-14三原(3100)15.4-2.3%-22.2%
基)三原市幸崎能地3-11-6安芸幸崎(160)11.1-2.9%-28.5%
公)三原市本郷南6-3-3本郷(300)15.2-3.8%-29.2%
公)三原市本郷北4-27-14本郷(700)7.5-3.8%-35.1%
基)三原市本郷町船木字中筋1902番2本郷(3500)5.1-3.8%-37.1%
公)三原市本郷南5-9-8本郷(650)13.4-2.4%
公)三原市皆実2-4-4三原(2000)19.60.0%
基)三原市糸崎4-4-12糸崎(100)20.5-1.6%
基)三原市南方3-5-16本郷(2000)10.6-3.0%
基)三原市久井町江木字中ノ坪1162番3くい市民病院前バス停(1)5.1-3.1%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という情報について、すごくあいまいな記事しかないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

47都道府県・500以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。

 

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の三原市の土地価格の動き

この7年間で三原市の土地価格を見ると、広島県の平均が0.4%下落したのに対して、マイナス19.2%とさらに大きく下げていました。

 

三原市の公示地価の推移(令和2年)

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

三原駅などの中心部ほど下落率が大きく、ほぼ全域で1割以上の下落となっています。

 

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

 

その結果、都心部では通勤需要から人気化した駅近のマンションが値上がりし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすくなったのです。

 

 

なぜ三原市はこれほど下げているのか?

その理由は、大きく3つあります。

  • 公共事業の減少
  • 人口の減少
  • 広島市への一極集中

の3つです。

 

①公共事業の減少で土地価格が下落した

1つは、公共事業の減少です。

 

広島県の住宅地の公示地価は、公共事業が減るのに合わせて、下落を続けてきました。

 

特に1990年代の公共事業では、バイパスなどの大きな道路が作られました。

そして、公共事業が減ってきた2000年代に入ると、ショッピングセンターが郊外にたくさん作られ、郊外に家が建つようになり中心街の空洞化へとつながってしまったのです。

 

広島県の公共事業は、この20年で2分の1に減少

広島県の公共事業と公示地価の推移

(参考:総務省統計局 行政投資実績)

 

車さえあれば、どこにでも家が建てられるようになったことで、わざわざ古い住宅地に家を買う必要がなくなりました。

 

そのため、中心部でも土地価格が上がりにくくなってしまったのです。

 

 

②人口が減って、家を買う人が減った

2つ目が、人口の減少です。

家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろにすでにピークを打ち、広島県ではこの10年間で10万人以上減少しています。

 

広島県の30代人口の推移

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

それに加えて、三原市でも空き家が上昇しています。

2013年現在で空き家率はなんと16.3%。7,500戸も空き家があるのです。

全国平均よりも3%高く、空き家がかなり深刻になっているのです。

 

三原市の空き家率

(出典:国土交通省 住宅・土地統計調査)

 

③広島市への一極集中が進んでしまっている

市区町村別にこの6年間の土地価格(住宅地)の動きを見ると、広島市への一極集中が進んでいることがわかります。

 

7年間の上昇率:広島市を中心に上昇

広島県の公示地価の変化率マップ

(参考:国土交通省 地価公示)

 

なぜ広島市に一極集中してしまっている理由は、2点あります。

  • マツダなどの製造業が好調
  • 外国人観光客が増えて、広島市の景気がいい

からです。

 

そのため、雇用が広島市の周辺に集中してしまい、通勤するにも遠い三原市や尾道市から広島市へと移り住む人が増えてしまい、若い人が減っているのです。

 

5年間の人口変化率:この5年間で5%近く減っている

広島県の人口変化率

(参考:広島県 市区町村別人口推計)

 

これはトヨタのある愛知県でも同様で、トヨタ本社のある西三河地区と名古屋は好調ですが、それ以外のエリアでは下落が進んでいます。

 

このように、仕事が減って広島市への一極集中が進んだ結果、広島市から遠い三原市や尾道市などの東側のエリアでは人も減って土地価格の下落が止まらないのです。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

新型コロナウイルスの感染拡大によって、3月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。

ですが、9月の中間決算を見てみると、航空、鉄道、飲食、百貨店などの一部の業界では大きく売り上げを落としていますが、それ以外の業界では黒字を確保しており、あまり影響が出ていないようです。

 

産業企業名4〜9月売上(前年同期比)損益(億円)
航空全日空-72.4%-1,885
鉄道JR東-48.2%-2,644
百貨店三越伊勢丹HD-41.8%-368
飲食ワタミ-36.8%-72
自動車トヨタ-26.0%6,293
電機日立-10.9%2,508

(参考:各社の決算発表資料より)

 

実際、今年の冬のボーナスは、大企業でみると、平均9%の減少とあまり影響はありませんでした。

(参考:サンケイビズ「冬のボーナス9%減少 経団連調査 大企業で8年ぶり減少 中小以下でも厳しさ増す」)

 

中小企業では、もっと影響は大きい可能性はありますが、これほどの減少で済んでいるということは、今のところ、コロナの影響が深刻なところがごく一部だということでしょう。

 

そのため、飲食店や百貨店などの賑わう商業施設では、売り上げ減少や店舗の閉店によって影響を受けそうですが、住宅地に対する需要はあまり影響はないようです。

 

広島県では、広島市周辺の商業地が特に危ない

9月29日に発表された基準地価を見ると、特に広島市周辺で影響が大きいようです。

これまでマツダ自動車の好調な決算によって、雇用も消費も支えられてきた側面が大きかったわけですが、海外への輸出も厳しくなり、消費も減退となってしまい、逆回転に陥っている状況です。

 

ですが、今のところ、影響があるのは商業地周辺だけで、ほとんどの住宅地ではそれほど影響はないようです。

実際、持ち家の着工件数を見てみても、ほぼ前年並みとなっており、家を建てる人が減っているわけではありません。

 

広島県の新築着工統計

(参考:e-STAT 住宅着工統計)

 

超低金利なので、月々の返済額の負担が低いまま借りられますし、子育てで広い部屋が欲しくなりますから、高い家賃で広い部屋を借りるよりも、資産として家が残る持ち家を選ぶ人が多いのでしょう。

 

一方で、商業地については、感染が拡大すると自粛要請がされますし、ワクチンもまだまだ当分接種できないので、閉店するお店はまだまだ増えそうです。

そのため、商業地や観光地の土地価格はまだまだ厳しそうです。

 

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、「2020〜21年前後に限界が来る」と考えている専門家が多いことになります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

 

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから三原市の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した三原市の人口の見通しによると、2025年までに9,000人減少するそうです。

この下落ペースはかなり早いため、影響も大きいはずです。

 

三原市の人口は、2025年までに9,000人減る

三原市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

しかも、家を買う中心年代である30代も、2025年までに2,300人減る見通しです。

 

三原市の30代人口は、2025年までに約2,300人減少

三原市の30代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そのため、今後もこの傾向は続きそうです。

売却を考えているならば、早めに動き始めた方がいいでしょう。

 

結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、三原市の土地価格は、

  • 広島市への一極集中が進んだ結果、三原市や尾道市では土地価格の下落が止まらない
  • ただし、新型コロナが長期化したら、閉店が増えて中心部の商業地が下がる可能性あり
  • 今後は、30代人口が減っていくので、さらにこの動きが加速する可能性が高い

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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タウンライフ家造り

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで下落を続けてきた三原市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、三原市内に「皆実(みなみ)」という、三原駅の南西、沼田川沿いに位置する住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:20万円/坪
  • 実際の取引価格:16〜29万円/坪

と、公示地価の約0.8〜1.4倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、1.8倍の価格差があります。

 

【三原市皆実の公示地価】

三原市皆実の公示地価

  • 三原駅から2,100mの距離、徒歩約26分(1分=80m)
  • 60,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =20万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【福山市沖野上町の土地取引(過去2年間)】

三原市皆実の土地取引

  • 三原駅から徒歩14〜28分のエリアで、16〜29万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
広島県広島市牛田早稲田40万円19〜80万円0.48〜2倍
広島県福山市沖野上町24万円6.9〜34万円0.29〜1.42倍
広島県呉市広白岳17万円7.4〜21万円0.44〜1.24倍
広島県尾道市高須町18万円18〜25万円1〜1.39倍
広島県東広島市西条町西条18万円5.3〜25万円0.29〜1.39倍
広島県廿日市市串戸42万円22〜53万円0.52〜1.26倍
広島県三原市皆実20万円16〜29万円0.8〜1.45倍
岡山県岡山市田中33万円35〜47万円1.06〜1.42倍
岡山県倉敷市大島31万円13〜35万円0.42〜1.13倍
岡山県津山市東一宮10万円4.5〜12万円0.45〜1.2倍
鳥取県鳥取市吉方温泉17万円5〜19万円0.29〜1.12倍
鳥取県米子市観音寺新町16万円15〜20万円0.94〜1.25倍
島根県松江市内中原町26万円26〜32万円1〜1.23倍
島根県出雲市塩冶町16万円12〜18万円0.75〜1.13倍
山口県下関市綾羅木南町13万円20万円1.54倍
山口県山口市小郡下郷16.5万円8.9〜19万円0.54〜1.15倍
山口県宇部市笹山町7.3万円10〜13万円1.37〜1.78倍
山口県周南市富田18万円17〜24万円0.94〜1.33倍
山口県岩国市今津町27万円22〜32万円0.81〜1.19倍
山口県防府市東仁井令町9.5万円8.5〜12万円0.89〜1.26倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

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参考データ

こちらにまとめている土地取引は、国土交通省が取引した人に対してアンケートを行っており、回収できた分だけを掲載しています。

なお、回収率はどこの街でも1〜2割のため、これが全ての取引ではありません。なので、実際の相場を知るなら、公示地価や基準地価を参考にする方がいいでしょう。

 

三原市の土地取引

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名坪単価(万円)取引総額(万円)面積(平米)最寄駅駅距離(分)都市計画
円一町8380160三原18近隣商業
皆実16990200三原191種住居
皆実161600330三原20準工業
皆実16650130三原201種住居
皆実181100200三原201種住居
皆実18950170三原26準工業
久井町下津4.2300002000以上三原120分以上その他
久井町泉0.6223125三原120分以上その他
宮浦231600230三原131種住居
宮浦19650115三原141種住居
宮浦22660100三原141種住居
宮浦20600100三原141種住居
宮浦20620100三原151種住居
宮浦19950160三原161種住居
宮浦162000430三原191種住居
宮浦213400530三原201種住居
宮浦14600140三原231種住居
宮浦312000210三原25近隣商業
宮浦161100230三原261種住居
宮浦201700280三原291種住居
宮浦241500200三原291種住居
宮浦201700280三原291種住居
宮沖18860155三原14近隣商業
宮沖20640105三原141種住居
宮沖16600120三原181種住居
幸崎能地8270110安芸幸崎21その他
港町334200420三原4商業
港町2135055三原6商業
鷺浦町1.3150390三原120分以上その他
糸崎1135001000糸崎1近隣商業
糸崎191000180糸崎71種住居
糸崎121100300糸崎91種住居
糸崎1.750100糸崎111種住居
小泉町6.5860440本郷60-90分その他
小泉町0.662501300本郷90-120分その他
沼田西町6.1430230本郷30-60分1低住専
沼田西町6440240本郷30-60分1低住専
沼田東町101200410三原60-90分その他
沼田東町9.8540180三原90-120分その他
城町111000300三原8準工業
新倉16810175三原30-60分準工業
須波2.3170230須波11その他
須波ハイツ5.1810520須波30-60分その他
須波ハイツ9.146001700須波30-60分その他
西宮12400105三原181種住居
西宮9.1300110三原181種住居
西宮9.9320105三原201種住居
西宮11500150三原211種住居
西野1750095三原291種住居
大和町下徳良5230150河内120分以上その他
大和町下徳良1.34601100河内120分以上その他
大和町下徳良1.255150河内120分以上その他
中之町241300180三原16準住居
中之町8.31000400三原211中住専
中之町9.9380125三原30-60分1中住専
中之町3.5400370三原30-60分1低住専
本郷町南方5.742002000以上本郷30-60分その他
本郷町南方1.65801200本郷30-60分その他
本郷町本郷112800810本郷141種住居
本郷町本郷171000200本郷192低住専
本郷南14520125本郷3近隣商業
本郷南1015050本郷3近隣商業
本郷南12600165本郷4近隣商業
本町1540090三原6商業
本町14740170三原61種住居
明神11880260三原30-60分1種住居
明神131300310三原30-60分1種住居
明神5.61400830三原30-60分1種住居
明神121200330三原30-60分1種住居
明神121300360三原30-60分1種住居
和田10430135三原30-60分1種住居

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

 

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