（画像出典：ウィキペディア Otherde 新三郷ららシティ一丁目・ファインコートららシティ）
この記事では三郷市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）
１、三郷市の公示地価、基準地価の一覧
（１）公示地価（2024.1.1現在）
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | ５年前比 |
|---|---|---|---|---|
| 三郷市中央１丁目４番９ | 三郷中央（330） | 85.8 | 4.8% | 5.7% |
| 三郷市早稲田３丁目１７番１３ | 三郷（1000） | 45.5 | 4.5% | 3.0% |
| 三郷市三郷１丁目２５番２ | 三郷（500） | 50.8 | 4.1% | 3.4% |
| 三郷市インター南１丁目３番４ | 都道高速足立三郷線三郷入口（800） | 53.5 | 3.8% | 22.7% |
| 三郷市早稲田６丁目２５番９ | 三郷（1800） | 40.9 | 3.3% | 1.6% |
| 三郷市中央４丁目１２番５ | 三郷中央（1200） | 52.5 | 3.2% | 6.0% |
| 三郷市泉３丁目３番１１外 | 国道東京外環道三郷ＩＣ入口（600） | 43.2 | 3.1% | 15.9% |
| 三郷市谷口字根通４２１番３ | 三郷中央（650） | 49.2 | 2.8% | 3.5% |
| 三郷市新三郷ららシティ１－８－２ | 新三郷（1200） | 46.2 | 2.2% | 0.7% |
| 三郷市東町１０５番６ | 金町（3400） | 33.7 | 2.0% | 1.0% |
| 三郷市三郷２丁目２番７ | 三郷（130） | 88.1 | 1.9% | 0.8% |
| 三郷市高州３丁目４１８番４ | 金町（2500） | 35.3 | 1.9% | 0.9% |
| 三郷市戸ケ崎１丁目５３８番 | 三郷中央（2700） | 36 | 1.9% | 0.0% |
| 三郷市栄３丁目５３番 | 三郷中央（1500） | 36.3 | 1.9% | 0.9% |
| 三郷市高州２丁目３７８番１０ | 金町（2900） | 37 | 1.8% | 0.9% |
| 三郷市新和２丁目１６０番１６ | 三郷中央（900） | 42.9 | 1.6% | 0.0% |
| 三郷市鷹野４丁目１３４番４ | 三郷中央（3200） | 33.3 | 1.5% | 0.0% |
| 三郷市鷹野５丁目９５番 | 三郷中央（2900） | 32.6 | 1.3% | -0.2% |
| 三郷市彦成１丁目５０番４ | 新三郷（2600） | 29.2 | 1.1% | 0.3% |
| 三郷市戸ケ崎２丁目３１８番 | 三郷中央（3400） | 30.5 | 1.1% | 2.2% |
| 三郷市上彦名字本田井堀内２５４番３ | 新三郷（2400） | 37 | 0.9% | -0.9% |
| 三郷市上口１丁目５４番１０ | 三郷中央（3500） | 27.6 | 0.6% | -0.6% |
| 三郷市半田字五反田２８７番２ | 新三郷（500） | 15.2 | 0.2% | -0.9% |
（２）基準地価（2024.7.1現在）更新
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | 2019年比 |
|---|---|---|---|---|
| 三郷市泉３丁目７番２外 | 三郷ＩＣ(700) | 47.9 | 5.8% | 19.8% |
| 三郷市早稲田１丁目１３番４ | 三郷(400) | 53.1 | 5.2% | 8.1% |
| 三郷市中央２丁目１０番３ | 三郷中央(600) | 61.1 | 4.5% | 8.8% |
| 三郷市早稲田３丁目１７番１３ | 三郷(1000) | 46.9 | 4.4% | 6.0% |
| 三郷市新三郷ららシティ１－１－１１ | 新三郷(750) | 48.8 | 4.2% | 5.7% |
| 三郷市早稲田２丁目１７番７外 | 三郷(500) | 65.3 | 3.7% | 3.1% |
| 三郷市中央１丁目１３番３ | 三郷中央(340) | 78.2 | 3.5% | 5.8% |
| 三郷市ピアラシティ１丁目３番５外 | 新三郷(2800) | 42.2 | 3.2% | 3.2% |
| 三郷市三郷３丁目１９番２３ | 三郷(700) | 53.1 | 3.2% | 5.9% |
| 三郷市泉２丁目２８番３ | 新三郷(2600) | 36.6 | 2.8% | 2.8% |
| 三郷市岩野木字屋敷添１０４番４１ | 三郷(1400) | 38.6 | 2.6% | 2.6% |
| 三郷市戸ケ崎４丁目１５９番１ | 三郷中央(3800) | 33.7 | 2.0% | 1.0% |
| 三郷市新和５丁目１２２番１外 | 三郷中央(1800) | 33.7 | 2.0% | 4.1% |
| 三郷市高州１丁目１１５番１外 | 金町(3300) | 35.0 | 1.9% | 1.0% |
| 三郷市戸ケ崎３丁目６７７番１ | 三郷中央(3400) | 38.3 | 1.8% | 0.9% |
| 三郷市彦川戸１丁目３０９番６ | 新三郷(2800) | 29.7 | 1.1% | 0.0% |
| 三郷市彦江１丁目１０１番２５ | 三郷中央(2500) | 30.4 | 1.1% | -0.3% |
| 三郷市戸ケ崎２丁目５２２番１２ | 三郷中央(3300) | 33.7 | 1.0% | 0.0% |
| 三郷市新和４丁目３００番２ | 三郷中央(1600) | 38.3 | 0.9% | 0.0% |
| 三郷市栄５丁目２２番 | 三郷中央(2000) | 16.2 | 0.8% | -2.4% |
２、三郷市の土地価格の動き
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営者のゴトウです。
ここからは、「三郷市の土地価格が二極化している理由」をなるべくわかりやすく、読みやすく、解説していきますので、よろしくお付き合いください。
三郷市の土地価格は、この１年間で、住宅地で+0.3％、商業地で+0.4％と、回復傾向にありました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で-0.7％。商業地で-0.6％でした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤色（+10%以上）＞オレンジ色（+5〜9.9%）＞緑色（0〜 +4.9%）＞青色（-0.1〜 -4.9%）＞紺色（-5〜 -9.9%）＞紫色（-10%以下）
大きく上昇している（赤紫色のマーク）のは、外環道周辺の工業地です。
それ以外の住宅地、商業地でいうと、三郷中央駅の周辺では上昇しているものの、それ以外では下落傾向にあり、二極化が進んでいました。
なぜ、駅周辺だけで上昇しているのか？
その最も大きな理由は、物価の上昇（インフレ）です。
新型コロナ以降、戸建て・マンションどちらの建築費も、２０〜３０％の上昇をしているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
特に、昨年22年は、戸建て・マンションともに大きく上昇していますね。
ロシアによるウクライナ侵攻が起こったことで、原油や天然ガスなどのエネルギー価格が上昇し、小麦などの食糧や肥料、北欧からの木材など、ありとあらゆるモノの価格が上昇を続けているのです。
このように、新築マンション・戸建てが高くなっているため、中古市場でも価格が上昇しています。
（参考：東日本不動産流通機構）
特に中古の戸建て価格は、新型コロナ以降に上昇していることから、建築費の高騰が大きく影響を与えていることが分かりますね。
また、中古マンション・戸建ての価格が上昇した時に、「建物部分の価値だけが上がった」と考える人はいないでしょう。
「土地と建物全体の価格が上がった」と考える人が大半なため、土地価格も合わせて上昇しているわけですね。
一方で、駅から離れたエリアでは、農地が多く残っており、宅地化も進んでいますので、土地が余っています。しかも、買い手は減っていますので、価格が下落しやすいわけですね。
３、これからどうなるのか？
ここからは、三郷市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）いよいよ金利上昇が本格化しそう
ここ２年ぐらいで、建築費も３割ぐらい上がっていますが、給料が上がりにくい中で、高い物件を買えていたのは、変動金利を選択することで、支払い負担を減らす人が増えていたからです。
ですが、今年3月に日銀がマイナス金利を解除し、7月には政策金利が0.25%にまで引き上げると発表されたことで、変動金利もこれから上がってきます。
そのため、これまでは変動金利を選ぶことで、何とか高い物件を買えていた人たちも、利息負担が上がってくるため、返済が苦しくなってくる人が増えるでしょう。
また、ギリギリの枠でローンを組もうとする人も減るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。
ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。
（２）2022年問題で、都市の農地が宅地になる
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、三郷市の生産緑地面積は、３１ヘクタールあります。
３０坪の土地で約3,000戸分にもなります。
埼玉の生産緑地の分布図：三郷市は３１ヘクタール
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
それに加えて、お隣の流山市にも、８２ヘクタールもあります。
そのため、流山市と隣接する東側のエリアでは注意が必要でしょう。
また、この問題で影響を受けるのは、駅から少し離れた郊外のエリアです。
駅前の農地はほとんど宅地に変わっていますし、郊外に残っているケースが大半だからです。
郊外の戸建てを考えている人にとっては、土地の供給も増えるので、安く買えるチャンスとなるでしょう。
売る側から見れば、特に郊外のエリアでは土地価格が下がるきっかけとなりそうです。
（３）これから三郷市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した三郷市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約1,000人減少するそうです。
三郷市はこれから10年で約1,000人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
また、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約3,000人減る見通しです。
三郷市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約3,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
これから買い手がさらに減ってきますので、通勤に便利な駅近の人気エリアを除いて、買い手がつきにくいエリアが増えていくでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、三郷市の土地価格は、
- 都心への通勤需要が強い一方ものの、農地の宅地化によって次から次へと新しい住宅地ができるので、古い住宅地の需要が少なく、土地価格が上がりにくい
- 今後は、生産緑地の解禁で土地がさらに余ることと、買い手となる若い世代が減るので、郊外エリアほど厳しくなっていく
と言えるでしょう。
買うなら：建築コストがさらに上がるので、物件選びは慎重に
三郷市の不動産価格は、一部のエリアを除いて下落する二極化が進んでいるため、立地によって安い物件を探すことは可能です。
ただし、今後は金利上昇リスクもあり、建築費も上昇傾向にあります。
そのため、不動産の購入コストは上がっていくため、物件選びは慎重に行う必要がありそうです。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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売るなら：一部のエリアを除いて、下落は進む
三郷市の不動産は、下落しているところも多いですが、それでも金利の低下は、買い手にとって追い風でした。
ですが、今後は金利の上昇が予想されますので、今の水準で買える人は確実に減ります。
さらに、建築費の上昇も続くため、高く売りたい場合は、早めに動いた方がいいでしょう。
戸建ての売却は、不動産会社によって結果が変わる
土地の売却であれば、公示地価や基準地価が、一応の目安にはなります。
ですが、家を売るとなると、選ぶ不動産会社によって、結果が大きく変わってきます。
例えば、以前であれば、雨漏りやシロアリなどの被害があったとしても、きちんと調査しないまま、売買されることが普通でした。
その結果、「築20年だったら、建物の価値はほぼゼロ（だって税法上の耐用年数が22年だから）」みたいな評価が一般化していたのです。これでは、なかなか高く売れませんよね。
ですが、2018年に法律が改正されて、中古住宅の売買時には、
- ホームインスペクション（住宅の状態を診断すること）をするかどうかを選べること
- そして、行った場合には必ず説明をすること
の２点が義務付けられました。
これによって、中古住宅の評価の仕方が大きく変わってきています。
雨漏れもシロアリもない物件であれば、たとえ築年数が古くても、建物の価値をきちんと評価されるようになってきているのです。
ですが、このような評価は、不動産会社によって変わってきます。マンションの取引が大半の会社もありますし、法律改正後に十分な取引経験がない会社もあるでしょう。
では、どうすれば、家を良い評価で売却できるのか？
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