（画像出典：ウィキペディア Otherde 新三郷ららシティ一丁目・ファインコートららシティ）
この記事では三郷市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、三郷市の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）NEW!
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）三郷市インター南１丁目３番４ | 都道高速足立三郷線三郷入口（800） | 51.5 | 4.0% | 23.8% |
| 公）三郷市泉３丁目３番１１外 | 国道東京外環道三郷ＩＣ入口（600） | 41.9 | 3.3% | 17.6% |
| 公）三郷市中央４丁目１２番５ | 三郷中央（1200） | 50.8 | 1.3% | 4.8% |
| 公）三郷市中央１丁目４番９ | 三郷中央（330） | 81.8 | 1.2% | 1.2% |
| 公）三郷市早稲田６丁目２５番９ | 三郷（1800） | 39.6 | 0.8% | -1.6% |
| 公）三郷市戸ケ崎２丁目３１８番 | 三郷中央（3400） | 30.2 | 0.8% | 1.1% |
| 公）三郷市早稲田３丁目１７番１３ | 三郷（1000） | 43.6 | 0.8% | -1.5% |
| 公）三郷市谷口字根通４２１番３ | 三郷中央（650） | 47.9 | 0.7% | 0.7% |
| 公）三郷市三郷１丁目２５番２ | 三郷（500） | 48.8 | 0.7% | -0.7% |
| 公）三郷市鷹野５丁目９５番 | 三郷中央（2900） | 32.2 | 0.0% | -1.5% |
| 公）三郷市高州２丁目３７８番１０ | 金町（2900） | 36.3 | 0.0% | -0.9% |
| 公）三郷市栄３丁目５３番 | 三郷中央（1500） | 35.6 | 0.0% | -0.9% |
| 公）三郷市鷹野４丁目１３４番４ | 三郷中央（3200） | 32.8 | 0.0% | -1.5% |
| 公）三郷市新和２丁目１６０番１６ | 三郷中央（900） | 42.2 | 0.0% | -1.5% |
| 公）三郷市上口１丁目５４番１０ | 三郷中央（3500） | 27.4 | 0.0% | -1.2% |
| 公）三郷市戸ケ崎１丁目５３８番 | 三郷中央（2700） | 35.3 | 0.0% | -1.8% |
| 公）三郷市半田字五反田２８７番２ | 新三郷（500） | 15.2 | 0.0% | -1.1% |
| 公）三郷市彦成１丁目５０番４ | 新三郷（2600） | 28.9 | 0.0% | -0.8% |
| 公）三郷市高州３丁目４１８番４ | 金町（2500） | 34.7 | 0.0% | -0.9% |
| 公）三郷市東町１０５番６ | 金町（3400） | 33 | 0.0% | -1.0% |
| 公）三郷市新三郷ららシティ１丁目１７７番１５０ | 新三郷（1200） | 45.2 | 0.0% | -1.4% |
| 公）三郷市三郷２丁目２番７ | 三郷（130） | 86.5 | 0.0% | -1.1% |
| 公）三郷市上彦名字本田井堀内２５４番３ | 新三郷（2400） | 36.6 | 0.0% | -1.8% |
| 基）三郷市泉３丁目７番２外 | 三郷ＩＣ（700） | 43.6 | 3.9% | 14.8% |
| 基）三郷市新和５丁目１２２番１外 | 三郷中央（1800） | 32.7 | 1.0% | 2.1% |
| 基）三郷市早稲田３丁目１７番１３ | 三郷（1000） | 43.6 | 0.8% | -1.5% |
| 基）三郷市早稲田１丁目１３番４ | 三郷（400） | 49.2 | 0.7% | 0.0% |
| 基）三郷市三郷３丁目１９番２３ | 三郷（700） | 49.8 | 0.7% | -0.7% |
| 基）三郷市中央２丁目１０番３ | 三郷中央（600） | 56.4 | 0.6% | 2.4% |
| 基）三郷市中央１丁目１３番３ | 三郷中央（340） | 73.9 | 0.4% | 0.4% |
| 基）三郷市岩野木字屋敷添１０４番４１ | 三郷（1400） | 36.6 | 0.0% | -2.6% |
| 基）三郷市新和４丁目３００番２ | 三郷中央（1600） | 37.6 | 0.0% | -1.7% |
| 基）三郷市高州１丁目１１５番１外 | 金町（3300） | 33.7 | 0.0% | -2.9% |
| 基）三郷市戸ケ崎４丁目１５９番１ | 三郷中央（3800） | 32.7 | 0.0% | -2.0% |
| 基）三郷市彦川戸１丁目３０９番６ | 新三郷（2800） | 29 | 0.0% | -2.2% |
| 基）三郷市泉２丁目２８番３ | 新三郷（2600） | 35 | 0.0% | -1.9% |
| 基）三郷市彦江１丁目１０１番２５ | 三郷中央（2500） | 29.9 | 0.0% | -1.8% |
| 基）三郷市戸ケ崎２丁目５２２番１２ | 三郷中央（3300） | 33 | 0.0% | -2.0% |
| 基）三郷市栄５丁目２２番 | 三郷中央（2000） | 16 | 0.0% | -3.4% |
| 基）三郷市新三郷ららシティ１丁目１８６７番３８ | 新三郷（750） | 45.9 | 0.0% | -0.7% |
| 基）三郷市早稲田２丁目１７番７外 | 三郷（500） | 62.4 | 0.0% | -1.6% |
| 基）三郷市戸ケ崎３丁目６７７番１ | 三郷中央（3400） | 37.3 | 0.0% | -1.7% |
| 基）三郷市ピアラシティ１丁目３番５外 | 新三郷（2800） | 40.3 | 0.0% | -1.6% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、三郷市の土地価格の動き
三郷市の土地価格は、この１年間で、住宅地で+0.3％、商業地で+0.4％と、回復傾向にありました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で-0.7％。商業地で-0.6％でした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+10%以上）＞ピンク色（+5〜9.9%）＞オレンジ色（0〜 +4.9%）＞緑色（-0.1〜 -4.9%）＞青色（-5〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
大きく上昇している（赤紫色のマーク）のは、外環道周辺の工業地です。
それ以外の住宅地、商業地でいうと、三郷中央駅の周辺では上昇しているものの、それ以外では下落傾向にあり、二極化が進んでいました。
なぜ、駅周辺だけで上昇しているのか？
その最も大きな理由は、物価の上昇（インフレ）です。
新型コロナ以降、戸建て・マンションどちらの建築費も、２０〜３０％の上昇をしているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
特に、昨年22年は、戸建て・マンションともに大きく上昇していますね。
ロシアによるウクライナ侵攻が起こったことで、原油や天然ガスなどのエネルギー価格が上昇し、小麦などの食糧や肥料、北欧からの木材など、ありとあらゆるモノの価格が上昇を続けているのです。
このように、新築マンション・戸建てが高くなっているため、中古市場でも価格が上昇しています。
（参考：東日本不動産流通機構）
特に中古の戸建て価格は、新型コロナ以降に上昇していることから、建築費の高騰が大きく影響を与えていることが分かりますね。
また、中古マンション・戸建ての価格が上昇した時に、「建物部分の価値だけが上がった」と考える人はいないでしょう。
「土地と建物全体の価格が上がった」と考える人が大半なため、土地価格も合わせて上昇しているわけですね。
一方で、駅から離れたエリアでは、農地が多く残っており、宅地化も進んでいますので、土地が余っています。しかも、買い手は減っていますので、価格が下落しやすいわけですね。
３、これからどうなるのか？
ここからは、三郷市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）金利の上昇リスク
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。
例えば、アメリカでは、この１年間で、0.25→5.25%へと、なんと５％もの金利の引き上げを行っています。
日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか？」と見られており、期間１０〜３０年の国債の金利が上がり始めています。
（参考：財務省）
住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。
ふらっと３５は上昇しているが、変動金利はむしろ下落
ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。
銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。
そのため、変動金利の利用者が、2019年には約６割ぐらいだったのが、2022年には約７割にまで増えていました。
不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加
毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。
変動金利の方が、月々の返済が約２万円安い
| 金利 | 月の返済額 | 総返済額 | ||
| ①ふらっと35 | 固定金利 | 1.76% | 95,723円 | 約4,020万円 |
| ②SBI新生銀行 | 変動金利 | 0.32% | 75,512円 | 約3,172万円 |
| ①ー② | 20,211円 | 約848万円 |
*期間３５年、ローン諸費用は除く
大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの？」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。
では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか？というと、約２割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。
このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。
つまり、
- 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
- 変動金利で借りている人の２割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある
と言う状況なのです。
今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。
ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。
そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。
（２）2022年問題で、都市の農地が宅地になる
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、三郷市の生産緑地面積は、３１ヘクタールあります。
３０坪の土地で約3,000戸分にもなります。
埼玉の生産緑地の分布図：三郷市は３１ヘクタール
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
それに加えて、お隣の流山市にも、８２ヘクタールもあります。
そのため、流山市と隣接する東側のエリアでは注意が必要でしょう。
また、この問題で影響を受けるのは、駅から少し離れた郊外のエリアです。
駅前の農地はほとんど宅地に変わっていますし、郊外に残っているケースが大半だからです。
郊外の戸建てを考えている人にとっては、土地の供給も増えるので、安く買えるチャンスとなるでしょう。
売る側から見れば、特に郊外のエリアでは土地価格が下がるきっかけとなりそうです。
（３）これから三郷市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した三郷市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約1,000人減少するそうです。
三郷市はこれから10年で約1,000人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
また、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約3,000人減る見通しです。
三郷市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約3,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
これから買い手がさらに減ってきますので、通勤に便利な駅近の人気エリアを除いて、買い手がつきにくいエリアが増えていくでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、三郷市の土地価格は、
- 都心への通勤需要が強い一方ものの、農地の宅地化によって次から次へと新しい住宅地ができるので、古い住宅地の需要が少なく、土地価格が上がりにくい
- 今後は、生産緑地の解禁で土地がさらに余ることと、買い手となる若い世代が減るので、郊外エリアほど厳しくなっていく
と言えるでしょう。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：低金利の今がチャンス
三郷市の土地価格は、農地の宅地化が進んでいるため、土地価格が上がりにくい状況が続いています。
さらに、金利が上昇すれば、買い手の住宅ローンの支払額が増えるため、低金利の今が売り時の可能性があります。
こんなに違うの？公示地価と実勢価格
この記事では、公示地価をもとに土地価格の動きについて解説してきましたが、実際の取引では、はるかに高い価格、または安い価格で取引される場合があります。
例えば、「中央（ちゅうおう）」という地区があります。
三郷中央駅の周辺にある住宅地です。
この中央の公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：50万円／坪
- 実際の取引価格：39〜83万円／坪
と、公示地価の約0.8〜1.7倍で取引されていました。
取引価格同士で比べると、約２.１倍の価格差があります。
どちらも「第一種中高層住居専用地域」と呼ばれる、戸建てや５〜１０階建ぐらいのマンションが立ち並ぶ街並みのエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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