盛岡市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

盛岡市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

岩手県

(画像出典:wikimedia commons 663highland, 光原社。所在地は岩手県盛岡市)

 

この記事では盛岡市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動き
  3. 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、盛岡市の公示地価、基準地価:上昇率ランキング

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
基)盛岡市向中野5-25-10仙北町(1800)25.11.2%39.3%
基)盛岡市(太田地区94街区23外)盛岡(2300)20.83.1%33.2%
基)盛岡市西仙北1-30-20仙北町(450)24.70.9%26.5%
基)盛岡市南仙北1-10-23仙北町(1700)20.12.0%22.2%
公)盛岡市南仙北1-10-23仙北町(1700)206.5%21.4%
基)盛岡市津志田中央3-6-23岩手飯岡(1500)21.11.1%20.4%
基)盛岡市鉈屋町8-48盛岡(2800)21.50.3%19.6%
基)盛岡市西見前19地割4番25外岩手飯岡(1500)176.0%18.9%
基)盛岡市加賀野3-12-9盛岡(3700)21.90.8%15.9%
公)盛岡市津志田西1-3-8岩手飯岡(2000)20.71.1%15.5%
基)盛岡市永井18地割130番5外岩手飯岡(570)16.60.6%14.8%
基)盛岡市三本柳10地割6番15岩手飯岡(1600)18.22.0%14.8%
公)盛岡市永井20地割17番99岩手飯岡(560)20.30.7%12.9%
基)盛岡市馬場町6-7盛岡(1500)28.60.0%11.6%
公)盛岡市上田4-17-6盛岡(2900)23.11.3%11.3%
基)盛岡市月が丘1-17-4いわて銀河鉄道青山(1400)18.30.2%11.2%
基)盛岡市仙北2-21-23仙北町(630)21.42.0%10.8%
公)盛岡市月が丘1-17-4青山(1400)18.30.7%9.4%
公)盛岡市(太田地区17街区4)盛岡(2500)20.71.5%9.4%
基)盛岡市三本柳2地割43番8岩手飯岡(2700)15.30.9%9.4%
基)盛岡市茶畑1-5-5盛岡(3400)22.20.3%9.3%
公)盛岡市長田町15-5盛岡(1100)23.82.6%9.2%
基)盛岡市中野2-14-11盛岡(3900)19.20.3%8.6%
基)盛岡市住吉町8-34盛岡(2800)28.10.4%8.1%
公)盛岡市茶畑1-5-5盛岡(3400)22.10.3%8.1%
公)盛岡市黒川23地割44番6矢幅(4400)93.0%7.9%
公)盛岡市盛岡駅前通8-17盛岡(200)85.16.2%7.1%
公)盛岡市東安庭3-6-13仙北町(2800)16.31.0%6.9%
公)盛岡市仙北3-21-27仙北町(1100)18.92.3%6.7%
公)盛岡市加賀野1-15-9盛岡(3000)281.9%6.4%
公)盛岡市仙北1-11-36仙北町(430)20.60.0%6.3%
基)盛岡市みたけ3-16-7いわて銀河鉄道厨川(1800)16.20.0%6.3%
公)盛岡市中央通1-7-35盛岡(1400)682.5%6.2%
公)盛岡市西青山3-34-11青山(1800)15.31.1%6.2%
基)盛岡市西下台町6-9盛岡(2000)19.91.0%6.2%
基)盛岡市北天昌寺町1-31盛岡(2700)17.50.4%5.8%
基)盛岡市城西町2-32盛岡(1000)21.40.8%5.7%
公)盛岡市中堤町30-4青山(1700)14.60.0%5.0%
基)盛岡市境田町4-15盛岡(1500)18.30.0%4.3%
公)盛岡市大通2-3-5盛岡(1200)102.61.0%3.7%
基)盛岡市北山1-11-39盛岡(2500)220.0%3.2%
基)盛岡市高松1-15-9盛岡(3200)19.10.5%2.8%
基)盛岡市みたけ4-29-5いわて銀河鉄道厨川(920)15.20.0%2.4%
公)盛岡市山岸6-25-10盛岡(4800)14.30.0%2.4%
公)盛岡市中央通3-12-5盛岡(850)43.63.1%2.3%
公)盛岡市開運橋通1-34盛岡(790)69.61.4%1.9%
公)盛岡市高松2-33-5盛岡(3300)19.31.2%1.7%
基)盛岡市小鳥沢1丁目16番2盛岡(9100)9.90.0%1.7%
公)盛岡市本町通3-18-45盛岡(1100)39.90.8%1.7%
基)盛岡市松園3-16-4盛岡(7500)10.90.0%1.5%
公)盛岡市愛宕町17-10盛岡(2900)21.90.0%1.4%
基)盛岡市西松園4-12-3盛岡(7800)8.60.0%0.8%
公)盛岡市名須川町10-5盛岡(2100)24.70.0%0.7%
公)盛岡市浅岸1-7-16盛岡(4900)17.80.6%0.6%
公)盛岡市山岸1-7-2盛岡(3300)17.40.0%0.4%
基)盛岡市館向町11-12盛岡(2300)20.20.0%0.3%
公)盛岡市松園1-8-3盛岡(6800)100.0%0.0%
公)盛岡市中ノ橋通1-5-16盛岡(2200)630.0%0.0%
基)盛岡市緑が丘1-10-29盛岡(4000)16.80.0%0.0%
基)盛岡市湯沢東2-4-15岩手飯岡(6200)80.0%0.0%
基)盛岡市緑が丘4-5-11盛岡(4600)16.90.0%0.0%
基)盛岡市岩脇町17-23盛岡(5900)12.90.0%0.0%
基)盛岡市下飯岡15地割78番4岩手飯岡(3300)6.54.2%0.0%
公)盛岡市門1-8-35仙北町(3200)13.70.2%-0.2%
公)盛岡市厨川5-25-77厨川(1700)12.30.5%-0.3%
公)盛岡市永井14地割59番2岩手飯岡(1400)83.4%-0.4%
公)盛岡市安倍館町11-9盛岡(2700)15.70.0%-0.6%
基)盛岡市つつじが丘13-4盛岡(5500)10.4-0.6%-0.6%
公)盛岡市東山1-14-5盛岡(4500)14.80.0%-0.7%
公)盛岡市東黒石野1-15-11盛岡(5900)14.60.0%-0.9%
基)盛岡市東緑が丘21-13盛岡(5200)160.0%-1.0%
公)盛岡市上堂4-3-40青山(1700)13.20.0%-1.2%
公)盛岡市緑が丘4-5-11盛岡(4600)16.90.0%-1.7%
公)盛岡市箱清水1-30-2盛岡(4700)130.5%-1.7%
公)盛岡市三本柳5地割25番15岩手飯岡(1800)21.40.5%-1.8%
公)盛岡市紅葉が丘14-4盛岡(4000)15.1-0.4%-1.9%
公)盛岡市中野1-10-5盛岡(3500)230.0%-2.0%
公)盛岡市青山3-20-13青山(720)19.20.5%-2.3%
公)盛岡市肴町4-4盛岡(1900)37.30.0%-2.6%
公)盛岡市八幡町4-18盛岡(2700)25.70.0%-2.6%
公)盛岡市稲荷町12-18盛岡(2600)20.90.0%-3.1%
公)盛岡市上田堤2-11-2盛岡(4700)14.60.0%-3.1%
公)盛岡市稲荷町4-52盛岡(2700)14.90.0%-3.6%
公)盛岡市向中野3-3-48仙北町(1800)34.71.9%-3.7%
公)盛岡市東仙北2-10-30仙北町(1500)23.40.1%-5.2%
公)盛岡市上太田弘法清水36番2内盛岡(4400)5.70.0%-5.5%
公)盛岡市東新庄2-2-40盛岡(3500)14.1-0.9%-6.3%
公)盛岡市上米内字赤坂3番173盛岡(9000)4.7-0.7%-6.6%
基)盛岡市山岸4-16-18盛岡(4600)12.7-0.5%-6.8%
基)盛岡市岩清水6-18盛岡(4400)12-1.4%-7.4%
公)盛岡市厨川3-12-13厨川(610)14.50.0%-9.5%
公)盛岡市土淵字橋場50番1内盛岡(5300)7.42.8%-9.7%
公)盛岡市下田字陣場56番51渋民(380)4.2-0.8%-11.9%
公)盛岡市渋民字泉田326番外渋民(2400)5.90.0%-12.6%
基)盛岡市芋田字芋田14番2外いわて銀河鉄道好摩(960)3.8-2.6%-18.6%
基)盛岡市好摩字上山3番136いわて銀河鉄道好摩(370)5.1-4.9%-30.0%
公)盛岡市南青山町9-9青山(1000)16.70.0%
公)盛岡市上田2-15-26盛岡(2300)22.51.5%
公)盛岡市三ツ割1-1-18盛岡(2700)15.60.0%
公)盛岡市上鹿妻田貝14番3盛岡(4400)8.40.0%
公)盛岡市向中野5-25-10仙北町(1800)251.2%
公)盛岡市手代森14地割16番142岩手飯岡(4300)120.0%
公)盛岡市永井18地割35番外岩手飯岡(420)5.80.0%
公)盛岡市材木町7-40盛岡(830)37.60.0%
公)盛岡市南大通2-10-19仙北町(940)290.0%
公)盛岡市高松2-13-1盛岡(3000)22.40.0%
公)盛岡市向中野4-21-16仙北町(1400)13.6
基)盛岡市手代森13地割21番2内岩手飯岡(4600)50.0%
基)盛岡市月が丘3-17-22いわて銀河鉄道青山(2000)16.50.0%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という情報について、すごくあいまいな記事しかないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

47都道府県・500以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。

 

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の盛岡市の土地価格の動き

この7年間で盛岡市の土地価格を見ると、岩手県の平均が3.2%下落したのに対して、プラス2.1%とむしろ上げていました。

 

盛岡市の公示地価の推移(令和2年)

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのようなエリアが上昇、または下落しているのでしょうか?

上昇率に応じて、色分けして地図上にまとめてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

昨年から今年にかけて、盛岡駅より東側の繁華街でも土地価格が上昇を始めています。

また、南側や西側のちょっと駅から離れたエリアでは、20%以上の上昇をしていますね。

 

西口には、「アピス盛岡」などの被災された方向けの住宅供給だけでなく、商業施設も入っている複合施設の「マリオス」や、岩手県民情報交流センターなど、多くの開発が行われています。

また、イオンモール盛岡南、イオンモール盛岡にも近いため、移住されてくる方は西口方面に多くなっているようです。

 

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

 

その結果、都心部では通勤需要から人気化した駅近のマンションが値上がりし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすくなったのです。

 

 

なぜ、盛岡市では、これほど上昇しているのか?

盛岡市では金利の低下が追い風となっていますが、それに加えて復興需要が大きかったです。

震災による復興予算が東北三県に降りたため、岩手県内の雇用が増え、お金が回るようになったのです。

 

赤色の線:公共事業が急激に増加

岩手県の公共事業と公示地価

(参考:総務省統計局 行政投資実績)

 

岩手県では、2000年ごろから公共事業が減り始め、それとともに土地価格も大きく下落していきましたが、今回の復興予算がついたことで仕事が増えました。

また、沿岸部で家を無くした人たちが、仕事を求めて盛岡に移住してきていましたので、住宅地に対する需要が増えたのでしょう。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

新型コロナウイルスの感染拡大によって、3月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。

ですが、9月の中間決算を見てみると、航空、鉄道、飲食、百貨店などの一部の業界では大きく売り上げを落としていますが、それ以外の業界では黒字を確保しており、あまり影響が出ていないようです。

 

産業企業名4〜9月売上(前年同期比)損益(億円)
航空全日空-72.4%-1,885
鉄道JR東-48.2%-2,644
百貨店三越伊勢丹HD-41.8%-368
飲食ワタミ-36.8%-72
自動車トヨタ-26.0%6,293
電機日立-10.9%2,508

(参考:各社の決算発表資料より)

 

実際、今年の冬のボーナスは、大企業でみると、平均9%の減少とあまり影響はありませんでした。

(参考:サンケイビズ「冬のボーナス9%減少 経団連調査 大企業で8年ぶり減少 中小以下でも厳しさ増す」)

 

中小企業では、もっと影響は大きい可能性はありますが、これほどの減少で済んでいるということは、今のところ、コロナの影響が深刻なところがごく一部だということでしょう。

 

そのため、飲食店や百貨店などの賑わう商業施設では、売り上げ減少や店舗の閉店によって影響を受けそうですが、住宅地に対する需要はあまり影響はないようです。

 

岩手県では、特に盛岡市〜北上市周辺が危ない

9月29日に発表された基準地価を見ると、特に盛岡市〜北上市のラインが危ないようです。

盛岡市にあるような密集した商店街では、お客さんの減少によって大きく影響を受けやすいですし、北上市は大企業の工場が多く集積しているため、全国的な消費減退で仕事の量に影響を受けているのでしょう。

 

ですが、今のところ、影響があるのは商業地周辺だけで、住宅地ではそれほど影響はないようです。

実際、持ち家の着工件数を見てみても、ほぼ前年並みとなっており、家を建てる人が減っているわけではありません。

 

岩手県の新築着工統計

(参考:e-STAT 住宅着工統計)

 

超低金利なので、アパートの家賃程度の月々の返済額で、住宅ローンが組めるため、子育て世帯にとっては、買わない理由がないからでしょう。

 

ですが、商業地については、感染が拡大すると自粛要請がされますし、ワクチンもまだまだ当分接種できないので、閉店するお店はまだまだ増えそうです。

そのため、商業地や観光地の土地価格はまだまだ厳しそうです。

 

【追記】

2020年11月の盛岡市の倒産件数は3件で、そのうち1件は盛岡市の大通商店街にあるショッピングセンターでした。

 

盛岡市の大通商店街入口にあるショッピングセンターを運営していた株式会社サンビルで、負債総額はおよそ4970万円です。

(参考:IBC岩手放送「11月の企業倒産3件 新型コロナ関連はなし/岩手」)

コロナによる消費減少の影響は、これからも続きそうです。

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、「2020〜21年前後に限界が来る」と考えている専門家が多いことになります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

 

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)復興事業はいつまで続くのか?

復興特別所得税は2037年まで続きますが、当初は企業からも特別税を徴収していたものの、廃止となり、現在復興関係の特別税収は3,000億円前後になっています。

 

復興予算の推移

(参考:復興庁 予算・決算等)

 

平成31年度の予算は1兆4,781億円まで減っていますので、復興需要の恩恵は今後もどんどん減っていくでしょう。

 

(3)これから盛岡市の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した盛岡市の人口の見通しによると、2025年までに10,000人減少するそうです。

 

盛岡市の人口は、2025年までに10,000人減る

盛岡市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

また、家を買う中心年代である20〜40代も、2025年までに15,000人減る見通しです。

 

盛岡市の20〜40代人口は、2025年までに約15,000人減少

盛岡市の20〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

家の買い手が今よりも1割以上減るので、これまで通りの上昇は見込めなくなるかもしれません。

 

岩手県全体で見ると、家を建てる中心年代である20〜40代人口は、1997年ごろにすでにピークを打ち、この10年間だけでも7万人近く減少しています。

 

岩手県の20〜40代人口と新設戸数

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

そのため、復興需要がなければ、盛岡市でもここまで土地価格が上昇することはありませんでした。

今後は、復興予算も減ってきますし、人口減少の影響も受けやすくなりますので、土地価格は上がりにくくなるでしょう。

 

5、結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、盛岡市の土地価格は、

  • 復興需要によって公共事業が盛り上がったため、盛岡駅西口方面を中心に土地価格が上昇している
  • 今後は、金利の上昇や、復興予算も減り、若い世代の人口も減っていくので、これまでの勢いはなくなっていくだろう
  • 新型コロナが長期化することで、商業地の下落は避けられない

と言えるでしょう。

 

盛岡市でこれから上がりそうな地域は?

ここまで、ちょっと悲観的な見通しばかり書いてきましたが、「逆に上がりそうな地域はないのか?」も気になりますよね。

私見ではありますが、おそらく仙北町駅〜岩手飯岡駅周辺の住宅地は、これからも堅調なのではないかと思われます。

 

その理由として、

  1. 【盛岡飯岡駅舎が新しくなる】2023年には盛岡南公園内に新野球場もできるので、子育て世代にとって魅力が増しそうです
  2. 【仕事にも買い物にも便利】通勤にも便利ですし、イオン盛岡南も近いため、買い物も便利ですね
  3. 【土地価格が安い】中心部だと坪10万円以上はしますが、この辺りは坪6〜8万円台とまだまだ割安なので、建物の方にお金をかけられます

の3点が挙げられます。

 

もし、別のエリアを探す場合でも、この辺りの利便性と土地価格の相場を基準に判断すれば、割高なエリアで買わなくても済むでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

こちらの「タウンライフ」に登録すると、お近くの複数の不動産会社から、非公開物件の情報を教えてもらえます。

 

タウンライフ家造り

 

価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の2つの美味しいところが狙えるでしょう。

 

 

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ここまで順調に上がり続けてきた盛岡市ですが、間違いなく金利の上昇が大きな役割を果たしてきました。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、盛岡市内に「加賀野(かがの)」という地区があります。

盛岡駅の東側に広がる住宅地です。

 

この加賀野の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:21万円/坪
  • 実際の取引価格:15〜32万円/坪

と、公示地価の約0.7〜1.5倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約2.1倍です。

 

【盛岡市加賀野の公示地価】

盛岡市加賀野の公示地価

  • 盛岡駅から3,400mの距離、徒歩約42分(1分=80m)
  • 63,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =21万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【盛岡市加賀野の土地取引(過去2年間)】

盛岡市加賀野の土地取引

  • 盛岡駅から徒歩30〜60分のエリアで、15〜32万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
岩手県盛岡市加賀野21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
岩手県一関市赤荻8万円5.5〜17万円0.69〜2.13倍
岩手県奥州市佐倉河21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
岩手県花巻市松園町6.5万円6〜12万円0.92〜1.85倍
岩手県北上市中野町11万円9.1〜12万円0.83〜1.09倍
青森県青森市三内10万円5.4〜14万円0.54〜1.4倍
青森県八戸市田向14万円10〜28万円0.71〜2倍
青森県弘前市大字田園13万円15〜18万円1.15〜1.38倍
秋田県秋田市手形22万円18〜25万円0.82〜1.14倍
秋田県横手市梅の木町7.4万円5.5〜8.2万円0.74〜1.11倍
秋田県大仙市大曲中通町11万円13〜15万円1.18〜1.36倍
秋田県由利本荘市石脇7.8万円5〜14万円0.64〜1.79倍
宮城県仙台市青葉区旭ヶ丘32万円29〜47万円0.91〜1.47倍
宮城県仙台市若林区荒井40万円25〜60万円0.63〜1.5倍
宮城県仙台市宮城野区燕沢東17万円11〜31万円0.65〜1.82倍
宮城県仙台市太白区大野田46万円53〜72万円1.15〜1.57倍
宮城県仙台市泉区将監26万円34〜52万円1.31〜2倍
宮城県大崎市古川大宮9.4万円3.5〜11万円0.37〜1.17倍
宮城県石巻市三ツ股10万円7.8〜14万円0.78〜1.4倍
宮城県名取市大手町27万円29〜40万円1.07〜1.48倍
宮城県登米市中田町石森3.3万円2.1〜10万円0.64〜3.03倍
宮城県多賀城市新田18万円9.2〜23万円0.51〜1.28倍
宮城県富谷市鷹乃杜17万円8.6〜24万円0.51〜1.41倍
福島県福島市野田町22万円16〜72万円0.73〜3.27倍
福島県いわき市小島町22万円35万円1.59倍
福島県郡山市芳賀18万円17〜35万円0.94〜1.94倍
福島県会津若松市山鹿町20万円20〜28万円1〜1.4倍
福島県須賀川市森宿10万円10〜14万円1〜1.4倍
山形県山形市東原町26万円18〜32万円0.69〜1.23倍
山形県鶴岡市本町11万円8〜17万円0.73〜1.55倍
山形県酒田市新橋9.5万円10〜15万円1.05〜1.58倍
山形県米沢市大町7万円8〜10万円1.14〜1.43倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

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参考データ

こちらにまとめている土地取引は、国土交通省が取引した人に対してアンケートを行っており、回収できた分だけを掲載しています。

なお、回収率はどこの街でも1〜2割のため、これが全ての取引ではありません。なので、実際の相場を知るなら、公示地価や基準地価を参考にする方がいいでしょう。

 

盛岡市の土地取引

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名坪単価(万円)取引総額(万円)面積(平米)最寄駅駅距離(分)都市計画
つつじが丘4.61200870盛岡60-90分1低住専
みたけ19950165厨川22工業
みたけ181500260青山(岩手)26工業
稲荷町6300165盛岡30-60分1種住居
稲荷町1539085盛岡30-60分1種住居
稲荷町11750220盛岡30-60分1種住居
芋田1.915002000以上好摩29工業
永井201300220岩手飯岡4近隣商業
永井231200165岩手飯岡161低住専
永井780002000以上岩手飯岡171低住専
永井181300230岩手飯岡191低住専
永井251700220岩手飯岡112中住専
下太田12810230盛岡21その他
下太田11590180盛岡21その他
下太田12430120盛岡23その他
下太田1518040盛岡30-60分1種住居
下太田15870190盛岡30-60分1種住居
下太田201200200盛岡30-60分1種住居
下太田231200175盛岡30-60分1低住専
下太田231700240盛岡30-60分2中住専
下田1.7290580渋民60-90分その他
下田1.3380950渋民81中住専
下米内0.550330盛岡13その他
下米内12650180盛岡131低住専
加賀野223000460盛岡30-60分1種住居
加賀野322500260盛岡30-60分1種住居
岩脇町3.7300270盛岡60-90分1低住専
月が丘221300190青山(岩手)18近隣商業
月が丘181200210青山(岩手)241中住専
月が丘161300260青山(岩手)30-60分2中住専
向中野311600165仙北町142中住専
向中野241900250仙北町192中住専
向中野332500250仙北町192中住専
向中野284100490仙北町242中住専
向中野252000270仙北町252中住専
向中野288100960仙北町262中住専
向中野241600230仙北町30-60分2中住専
向中野241100150仙北町30-60分2中住専
向中野221900280仙北町30-60分2中住専
向中野8.72100800仙北町30-60分2中住専
好摩7.4700310好摩5近隣商業
好摩8.7680260好摩31種住居
好摩7700330好摩41種住居
好摩3.9380320好摩51種住居
好摩6.71000490好摩101中住専
高松5.713075盛岡13近隣商業
高松201100175盛岡30-60分1種住居
高松221100170盛岡131低住専
高松4.4280210盛岡131低住専
高松181500280盛岡131低住専
高松193100550盛岡131低住専
高松201100180盛岡131低住専
高松211100175盛岡30-60分1低住専
高松13650170盛岡30-60分1低住専
高松191900340盛岡30-60分1低住専
高松191200210盛岡30-60分1低住専
高松221100170盛岡30-60分1低住専
高松172700520盛岡132中住専
高松181100210盛岡132中住専
高松19850150盛岡30-60分2中住専
高松241500200盛岡30-60分2中住専
黒石野15950210盛岡131低住専
黒石野171000200盛岡60-90分1低住専
黒石野4670550盛岡60-90分1低住専
黒石野10810260盛岡60-90分1低住専
黒石野14980230盛岡60-90分1低住専
黒石野8.5850330盛岡60-90分1低住専
紺屋町417000560盛岡29商業
肴町282000230盛岡21商業
肴町251700220盛岡21商業
肴町263600470盛岡24商業
三ツ割1.185260盛岡60-90分その他
三ツ割8.4950370盛岡131低住専
三ツ割13660170盛岡60-90分1低住専
三ツ割10950310盛岡30-60分1低住専
三ツ割14720170盛岡30-60分1低住専
三本柳19950165岩手飯岡231種住居
三本柳24950130岩手飯岡241種住居
三本柳111100330岩手飯岡30-60分1種住居
三本柳4.5420310岩手飯岡30-60分1種住居
三本柳1648001000岩手飯岡30-60分1種住居
三本柳19980165岩手飯岡30-60分1種住居
三本柳18960180岩手飯岡30-60分1種住居
三本柳191000170岩手飯岡30-60分1種住居
三本柳17830165岩手飯岡30-60分1種住居
三本柳10600190岩手飯岡30-60分1種住居
山王町14980230盛岡30-60分1種住居
山岸16800165盛岡131種住居
山岸6.8600290盛岡131種住居
山岸11680210盛岡131中住専
山岸1.83055盛岡30-60分1低住専
手代森11750220岩手飯岡30-60分その他
渋民5730480渋民232中住専
渋民5.1630410渋民242中住専
松尾町3.3380380盛岡30-60分1種住居
上田21700115盛岡211種住居
上田361200115盛岡231種住居
上田302000220盛岡291種住居
上田14700165盛岡60-90分1種住居
上田1520045盛岡30-60分1種住居
上田堤141600380盛岡60-90分1種住居
上田堤5500330盛岡131低住専
上田堤12880250盛岡60-90分1低住専
上堂16800165青山(岩手)151種住居
上堂161300260青山(岩手)51中住専
城西町5.6210125盛岡151種住居
厨川191200210厨川1近隣商業
厨川16980210厨川151種住居
清水町338800890盛岡21商業
清水町341100110盛岡24商業
盛岡駅前通8315000600盛岡4商業
盛岡駅前通1304500115盛岡4商業
盛岡駅前通582300130盛岡5商業
盛岡駅前北通110400001200盛岡7商業
西下台町211700270盛岡211種住居
西見前201000165岩手飯岡211低住専
西見前161900380岩手飯岡241低住専
西見前201100175岩手飯岡30-60分1低住専
西見前112400730岩手飯岡30-60分1低住専
西松園7.3840380盛岡90-120分1低住専
西松園9.6890310盛岡90-120分1低住専
西青山102100680青山(岩手)141低住専
西青山221100160青山(岩手)141低住専
西青山201100180青山(岩手)141低住専
西青山10500165青山(岩手)241低住専
西仙北261500185仙北町61種住居
青山281600185青山(岩手)9近隣商業
青山221300200青山(岩手)131低住専
仙北19970170仙北町8近隣商業
仙北231800260仙北町61中住専
川目0.21101700盛岡90-120分その他
浅岸19990170盛岡30-60分1低住専
前九年221400210盛岡231種住居
前九年171700330盛岡231種住居
前九年18550100盛岡231種住居
前九年16850180盛岡30-60分1中住専
前九年16970200盛岡262中住専
前九年191500260盛岡30-60分2中住専
前九年151100250盛岡30-60分2中住専
大新町1320050盛岡30-60分1種住居
大通341900185盛岡9商業
大館町151000230青山(岩手)231低住専
茶畑5.8200115盛岡30-60分近隣商業
茶畑311500160盛岡30-60分1種住居
茶畑221300195盛岡30-60分1種住居
茶畑192000340盛岡30-60分1種住居
中ノ橋通292200250盛岡25商業
中央通8013000550盛岡11商業
中屋敷町5.7390230盛岡28近隣商業
中太田204900810盛岡30-60分1種住居
中太田211500240盛岡281低住専
中太田203100520盛岡30-60分1低住専
中太田212300360盛岡30-60分1低住専
中太田241900260盛岡30-60分1低住専
中野18900165盛岡30-60分近隣商業
中野21800125盛岡30-60分1種住居
中野271600190盛岡30-60分1種住居
長橋町7.9300125青山(岩手)261低住専
長橋町221000155青山(岩手)30-60分1低住専
長田町233200460盛岡14近隣商業
長田町0.911035盛岡18その他
津志田225800890岩手飯岡20近隣商業
津志田中央201700270岩手飯岡15第2種住居
津志田中央181800340岩手飯岡15第2種住居
津志田町201500260岩手飯岡212中住専
天昌寺町10800270盛岡251種住居
東見前3.13640岩手飯岡30-60分工業
東見前4.3390300岩手飯岡30-60分その他
東見前6.6800400岩手飯岡30-60分その他
東山111000290盛岡30-60分1低住専
東松園10700230盛岡60-90分1低住専
東仙北252600350仙北町18準工業
東仙北241300180仙北町19準工業
東仙北1.2140370仙北町162中住専
東中野13750200盛岡131低住専
東中野町14730170盛岡131低住専
東緑が丘9.5530185盛岡60-90分1低住専
湯沢5.234002000以上岩手飯岡30-60分1種住居
南青山町171100200青山(岩手)161低住専
南仙北221400200仙北町241種住居
南仙北1063002000以上仙北町30-60分1種住居
南仙北1978001400仙北町30-60分1種住居
南仙北203700620仙北町30-60分1種住居
南仙北192300390仙北町30-60分1種住居
南大通1234090盛岡23商業
南大通3678070盛岡25商業
南大通181100210盛岡26商業
箱清水191000180盛岡131低住専
箱清水191200195盛岡30-60分1低住専
箱清水7.8550230盛岡30-60分1低住専
北山271600190盛岡30-60分1種住居
北天昌寺町1622045青山(岩手)231低住専
本宮312500270盛岡28近隣商業
本宮211500240仙北町30-60分その他
本宮7.433001500盛岡30-60分その他
本宮8.51200450盛岡30-60分その他
本宮365300490仙北町141種住居
本宮361500135仙北町142中住専
本町通49130090盛岡25商業
本町通5.1150100盛岡211種住居
本町通19660115盛岡241種住居
161200250仙北町30-60分1低住専
16900190仙北町30-60分1低住専
梨木町374400400盛岡171種住居
緑が丘17690135盛岡131種住居
緑が丘12380100盛岡30-60分1種住居
緑が丘11700210盛岡131低住専
緑が丘6370210盛岡131低住専
緑が丘8360150盛岡131低住専
緑が丘14720165盛岡60-90分1低住専
緑が丘151300290盛岡30-60分1低住専
緑が丘1018060盛岡30-60分1低住専
鉈屋町241600210盛岡25近隣商業
鉈屋町28900105盛岡30-60分近隣商業
猪去0.1320490盛岡90-120分その他
飯岡新田191600290岩手飯岡30-60分2中住専

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

 

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ここまでお読みいただき、ありがとうございました。納得のいく取引ができるといいですね。

 

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