盛岡市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：wikimedia commons 663highland, 光原社。所在地は岩手県盛岡市）

この記事では盛岡市の

の３点について解説しています。

１、盛岡市の公示地価、基準地価：上昇率ランキング

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公：公示地価（2021.1.1現在）New!

*基：基準地価（2020.7.1現在）

＊R2比変化率：令和２年比の変化率。並び順の基準にしています

（参考：国土交通省　「土地総合情報システム」）

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を自分で予測できるように、詳しく解説していきたいと思います。

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動く、人生の中でも大きなことなのに、

「どうして上がっているのか？下がっているのか？」

「これからどうなるのか？」

と参考になる情報が少ないと思いませんか？

特に、新型コロナの感染拡大によって、飲食店や商業施設がかなり影響が出ていると言われています。

ところが、株式市場は３０年ぶりの高値を更新したり、それほど倒産件数も増えていなかったりと、住宅地ではどれぐらい影響が出ているのかが分かりにくいですよね。

なので、そんな人の参考になればと、このようなサイトを運営しています。

約３年間、公示地価や基準地価が発表されるたびに、４７都道府県・５００以上の市区町村の土地価格がどのように動いているのかをチェックしつつ、記事を更新してきたので、日本中の土地価格の動きについて、大体のことがわかっているつもりです。

なので、この記事を読み終わる頃には、

ようになっているはずです。

とは言っても、かなり分かりやすく解説していると思いますので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

２、過去７年間の盛岡市の土地価格の動き

この７年間で盛岡市の土地価格を見ると、岩手県の平均が３.２％下落したのに対して、プラス２.１％とむしろ上げていました。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、具体的にどのようなエリアが上昇、または下落しているのでしょうか？

上昇率に応じて、色分けして地図上にまとめてみました。

地価マップ：2013-20年の上昇率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

昨年から今年にかけて、盛岡駅より東側の繁華街でも土地価格が上昇を始めています。

また、南側や西側のちょっと駅から離れたエリアでは、20%以上の上昇をしていますね。

西口には、「アピス盛岡」などの被災された方向けの住宅供給だけでなく、商業施設も入っている複合施設の「マリオス」や、岩手県民情報交流センターなど、多くの開発が行われています。

また、イオンモール盛岡南、イオンモール盛岡にも近いため、移住されてくる方は西口方面に多くなっているようです。

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この７年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

なぜ、盛岡市では、これほど上昇しているのか？

盛岡市では金利の低下が追い風となっていますが、それに加えて復興需要が大きかったです。

震災による復興予算が東北三県に降りたため、岩手県内の雇用が増え、お金が回るようになったのです。

赤色の線：公共事業が急激に増加

（参考：総務省統計局　行政投資実績）

岩手県では、2000年ごろから公共事業が減り始め、それとともに土地価格も大きく下落していきましたが、今回の復興予算がついたことで仕事が増えました。

また、沿岸部で家を無くした人たちが、仕事を求めて盛岡に移住してきていましたので、住宅地に対する需要が増えたのでしょう。

３、新型コロナの影響はどうなのか？

今回の新型コロナによる経済的な混乱によって、飲食店や宿泊・観光業などに大きな影響が出ていますが、2021年2月現在の失業率は、２.９％とかなり安定しています。

2008年に起こったリーマンショック後の失業率が、最大で５.５％まで上昇したことから考えると、かなり低いと言えるでしょう。

（参考：総務省統計局　労働力調査）

ですが、この低い失業率は、政府による支援による下支えがあるからです。

リーマンの時に支払われた雇用調整助成金が、2009年の１年間で6,536億円だったのに対して、今回はすでに２兆7,658億円と、４倍以上も使われているのです。

（参考：東洋経済「日本に｢隠れ失業者｣が山ほどいるという大問題」）

助成金の予算は、昨年６月までだったものが、何度も延長され、その都度予算がつけられてきましたが、今年の６月まで延長が決まっているものの、徐々にその範囲が狭くなっています。

助成金の打ち切りが、そろそろ現実化しそうなのです。

　従業員に休業手当を払って雇用を維持した企業に支給される雇用調整助成金は現在、一日あたりの上限額を1万5000円に引き上げる特例措置が取られています。

　厚労省はこの措置について現行のままで4月末まで延長したうえで、5月以降は企業の経営状況や感染状況に応じて上限額を下げながら6月末まで続けるということです。

（参考：テレ朝ニュース　2021.2.12「雇用調整助成金の特例措置を6月まで延長」）

この助成金が打ち切られれば、一気に失業率が跳ね上がるため、特に賃貸物件の空室が増えることが予想されます。

また、失業者が増えれば景気はさらに悪化するため、影響を受ける業種が増えますので、人気の低い郊外の戸建てエリアでも、買い手がつきにくくなっていくでしょう。

【追記】

2020年11月の盛岡市の倒産件数は３件で、そのうち１件は盛岡市の大通商店街にあるショッピングセンターでした。

盛岡市の大通商店街入口にあるショッピングセンターを運営していた株式会社サンビルで、負債総額はおよそ４９７０万円です。

（参考：IBC岩手放送「１１月の企業倒産３件　新型コロナ関連はなし／岩手」）

コロナによる消費減少の影響は、これからも続きそうです。

４、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

（１）そろそろ、金利が上昇する？

日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

しかし、2021年に入ってからは、金利が徐々に上昇し始めています。

2月には、日米ともに１０年国債の金利が大幅に上昇し、3月からの住宅ローン金利が２年３ヶ月ぶりの水準まで上がっています。

（参考：NHK「住宅ローンの金利が上がる？」）

（参考：FRB　St.Louis、財務省）

また、2018年にブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が、日銀の低金利政策が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。

専門家の半数以上が、２〜３年以内に低金利政策が限界と回答

（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）

このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２０２０〜２１年前後となります。

日本は財政的な厳しさから2019年に消費税を引き上げましたが、新型コロナで政府の出費がかさんでいることもあって、さらに財政的に厳しい状況となっています。

そのような状況もあって、金利が上がり始めている可能性があります。

金利が上昇するということは、住宅ローンの返済額が増えるので、不動産価格は下がりやすくなります。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利の上昇は、銀行の取り分が増えるだけで、買い手、売り手ともに良いことは１つもありません。

そのため、本格的に金利が上がる前に、準備を始めた方がいいでしょう。

（２）復興事業はいつまで続くのか？

復興特別所得税は2037年まで続きますが、当初は企業からも特別税を徴収していたものの、廃止となり、現在復興関係の特別税収は3,000億円前後になっています。

（参考：復興庁　予算・決算等）

平成３１年度の予算は１兆4,781億円まで減っていますので、復興需要の恩恵は今後もどんどん減っていくでしょう。

（３）これから盛岡市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した盛岡市の人口の見通しによると、2025年までに10,000人減少するそうです。

盛岡市の人口は、2025年までに10,000人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

また、家を買う中心年代である２０〜４０代も、2025年までに15,000人減る見通しです。

盛岡市の２０〜４０代人口は、2025年までに約15,000人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

家の買い手が今よりも１割以上減るので、これまで通りの上昇は見込めなくなるかもしれません。

岩手県全体で見ると、家を建てる中心年代である２０〜４０代人口は、1997年ごろにすでにピークを打ち、この１０年間だけでも７万人近く減少しています。

（参考：国土交通省　建築着工統計調査報告）

そのため、復興需要がなければ、盛岡市でもここまで土地価格が上昇することはありませんでした。

今後は、復興予算も減ってきますし、人口減少の影響も受けやすくなりますので、土地価格は上がりにくくなるでしょう。

５、結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、盛岡市の土地価格は、

と言えるでしょう。

盛岡市でこれから上がりそうな地域は？

ここまで、ちょっと悲観的な見通しばかり書いてきましたが、「逆に上がりそうな地域はないのか？」も気になりますよね。

私見ではありますが、おそらく仙北町駅〜岩手飯岡駅周辺の住宅地は、これからも堅調なのではないかと思われます。

その理由として、

の３点が挙げられます。

もし、別のエリアを探す場合でも、この辺りの利便性と土地価格の相場を基準に判断すれば、割高なエリアで買わなくても済むでしょう。

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

こちらの「タウンライフ」に登録すると、お近くの複数の不動産会社から、非公開物件の情報を教えてもらえます。

価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。

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売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

ここまで順調に上がり続けてきた盛岡市ですが、間違いなく金利の上昇が大きな役割を果たしてきました。

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、盛岡市内に「加賀野（かがの）」という地区があります。

盛岡駅の東側に広がる住宅地です。

この加賀野の公示地価と実際の取引価格は、

と、公示地価の約０.７〜１.５倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約２.１倍です。

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか？

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

特に「イエウール」は、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が１番多く参加しているのでオススメです。

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新型コロナの影響は、長く続けば続くほど、土地価格にも影響を与えることになりますので、早めの準備が成功につながります。

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参考データ

こちらにまとめている土地取引は、国土交通省が取引した人に対してアンケートを行っており、回収できた分だけを掲載しています。

なお、回収率はどこの街でも1〜２割のため、これが全ての取引ではありません。なので、実際の相場を知るなら、公示地価や基準地価を参考にする方がいいでしょう。

盛岡市の土地取引

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画：建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

（参考：国土交通省　「土地総合情報システム」）

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ここまでお読みいただき、ありがとうございました。納得のいく取引ができるといいですね。