（画像出典：wikimedia commons 663highland, 光原社。所在地は岩手県盛岡市）
この記事では盛岡市の土地価格について、
- 今いくらなのか？
- この６年間で、どこがどれだけ上昇・下落しているのか？
- 今後どうなるのか？
を解説していきます。
１、盛岡市の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公）：公示地価（2019.1.1現在）
*基）：基準地価（2019.7.1現在）
| 住居表示 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比変化率 | H25比変化率 |
|---|---|---|---|---|
| 基）盛岡市向中野５－２５－１０ | 仙北町（1800） | 24.8 | 1.5% | 37.7% |
| 基）盛岡市本宮５－１２－３０ | 盛岡（2300） | 26.4 | 1.3% | 31.1% |
| 基）盛岡市本宮３－２８－３４ | 仙北町（1800） | 26.5 | 0.9% | 31.0% |
| 基）盛岡市（太田地区９４街区２３外） | 盛岡（2300） | 20.2 | 4.4% | 29.2% |
| 基）盛岡市西仙北１－３０－２０ | 仙北町（450） | 24.5 | 1.0% | 25.3% |
| 基）盛岡市北夕顔瀬町９－３０ | 盛岡（1900） | 22.8 | 0.0% | 21.5% |
| 基）盛岡市南仙北１－１０－２３ | 仙北町（1700） | 19.7 | 5.3% | 19.8% |
| 基）盛岡市鉈屋町８－４８ | 盛岡（2800） | 21.5 | 0.3% | 19.3% |
| 基）盛岡市津志田中央３－６－２３ | 岩手飯岡（1500） | 20.8 | 2.1% | 19.1% |
| 基）盛岡市盛岡駅西通２－１５－２７ | 盛岡（480） | 31.4 | 0.0% | 15.7% |
| 基）盛岡市加賀野３－１２－９ | 盛岡（3700） | 21.8 | 4.8% | 15.0% |
| 公）盛岡市津志田西１－３－８ | 岩手飯岡（2000） | 20.4 | 1.0% | 14.2% |
| 基）盛岡市永井１８地割１３０番５外 | 岩手飯岡（570） | 16.5 | 0.4% | 14.2% |
| 公）盛岡市南仙北１－１０－２３ | 仙北町（1700） | 18.8 | 1.2% | 14.0% |
| 基）盛岡市三本柳２３地割９番２２ | 岩手飯岡（2400） | 14.9 | 6.6% | 12.8% |
| 基）盛岡市三本柳１０地割６番１５ | 岩手飯岡（1600） | 17.8 | 4.4% | 12.5% |
| 基）盛岡市西見前１９地割４番２５外 | 岩手飯岡（1500） | 16.1 | 6.6% | 12.2% |
| 公）盛岡市永井２０地割１７番９９ | 岩手飯岡（560） | 20.1 | 0.3% | 12.1% |
| 基）盛岡市馬場町６－７ | 盛岡（1500） | 28.6 | 0.3% | 11.6% |
| 基）盛岡市月が丘１－１７－４ | いわて銀河鉄道青山（1400） | 18.3 | 1.8% | 11.0% |
| 公）盛岡市上田４－１７－６ | 盛岡（2900） | 22.8 | 1.6% | 9.9% |
| 基）盛岡市茶畑１－５－５ | 盛岡（3400） | 22.1 | 0.3% | 8.9% |
| 公）盛岡市月が丘１－１７－４ | 青山（1400） | 18.2 | 1.3% | 8.7% |
| 基）盛岡市仙北２－２１－２３ | 仙北町（630） | 21 | 0.0% | 8.5% |
| 基）盛岡市三本柳２地割４３番８ | 岩手飯岡（2700） | 15.2 | 2.0% | 8.5% |
| 基）盛岡市中野２－１４－１１ | 盛岡（3900） | 19.1 | 0.3% | 8.2% |
| 公）盛岡市下太田下川原１１番１７ | 盛岡（2500） | 20.4 | 1.5% | 7.9% |
| 基）盛岡市住吉町８－３４ | 盛岡（2800） | 28 | 0.5% | 7.7% |
| 公）盛岡市茶畑１－５－５ | 盛岡（3400） | 22.1 | 0.8% | 7.7% |
| 基）盛岡市青山３－６－２２ | いわて銀河鉄道青山（540） | 17.7 | 0.9% | 7.6% |
| 公）盛岡市長田町１５－５ | 盛岡（1100） | 23.2 | 1.6% | 6.5% |
| 公）盛岡市仙北１－１１－３６ | 仙北町（430） | 20.6 | 0.0% | 6.3% |
| 基）盛岡市みたけ３－１６－７ | いわて銀河鉄道厨川（1800） | 16.2 | 0.6% | 6.3% |
| 公）盛岡市東安庭３－６－１３ | 仙北町（2800） | 16.2 | 0.8% | 5.8% |
| 基）盛岡市西見前１２地割１９０番２５外 | 岩手飯岡（3500） | 13.8 | 4.5% | 5.6% |
| 基）盛岡市盛岡駅前通８－１７ | 盛岡（200） | 82.5 | 5.5% | 5.5% |
| 基）盛岡市北天昌寺町１－３１ | 盛岡（2700） | 17.4 | 0.4% | 5.4% |
| 基）盛岡市西下台町６－９ | 盛岡（2000） | 19.7 | 0.0% | 5.1% |
| 公）盛岡市西青山３－３４－１１ | 青山（1800） | 15.2 | 0.9% | 5.0% |
| 公）盛岡市中堤町３０－４ | 青山（1700） | 14.6 | 0.2% | 5.0% |
| 基）盛岡市城西町２－３２ | 盛岡（1000） | 21.2 | 0.8% | 4.9% |
| 公）盛岡市黒川２３地割４４番６ | 矢幅（4400） | 8.7 | 2.7% | 4.8% |
| 公）盛岡市加賀野１－１５－９ | 盛岡（3000） | 27.5 | 1.0% | 4.4% |
| 基）盛岡市境田町４－１５ | 盛岡（1500） | 18.3 | 1.1% | 4.3% |
| 公）盛岡市仙北３－２１－２７ | 仙北町（1100） | 18.5 | 0.0% | 4.3% |
| 公）盛岡市中央通１－７－３５ | 盛岡（1400） | 66.3 | 3.6% | 3.6% |
| 基）盛岡市北山１－１１－３９ | 盛岡（2500） | 22 | 0.1% | 3.2% |
| 基）盛岡市下米内２－１２－３ | 盛岡（4500） | 16.8 | 0.0% | 2.8% |
| 基）盛岡市盛岡駅前通１３－２１ | 盛岡（370） | 48.5 | 3.5% | 2.8% |
| 公）盛岡市大通２－３－５ | 盛岡（1200） | 101.6 | 3.0% | 2.7% |
| 基）盛岡市みたけ４－２９－５ | いわて銀河鉄道厨川（920） | 15.2 | 0.0% | 2.4% |
| 公）盛岡市山岸６－２５－１０ | 盛岡（4800） | 14.3 | 0.0% | 2.4% |
| 基）盛岡市高松１－１５－９ | 盛岡（3200） | 19 | 1.1% | 2.3% |
| 基）盛岡市小鳥沢１丁目１６番２ | 盛岡（9100） | 9.9 | 0.0% | 1.7% |
| 基）盛岡市松園３－１６－４ | 盛岡（7500） | 10.9 | 0.0% | 1.5% |
| 公）盛岡市愛宕町１７－１０ | 盛岡（2900） | 21.9 | 0.0% | 1.4% |
| 公）盛岡市本町通３－１８－４５ | 盛岡（1100） | 39.6 | 3.4% | 0.8% |
| 公）盛岡市盛岡駅前通８－１７ | 盛岡（200） | 80.2 | 3.8% | 0.8% |
| 基）盛岡市西松園４－１２－３ | 盛岡（7800） | 8.6 | 0.0% | 0.8% |
| 公）盛岡市名須川町１０－５ | 盛岡（2100） | 24.7 | 0.0% | 0.7% |
| 公）盛岡市高松２－３３－５ | 盛岡（3300） | 19.1 | 1.0% | 0.5% |
| 公）盛岡市開運橋通１－３４ | 盛岡（790） | 68.6 | 3.0% | 0.5% |
| 公）盛岡市山岸１－７－２ | 盛岡（3300） | 17.4 | 0.0% | 0.4% |
| 基）盛岡市館向町１１－１２ | 盛岡（2300） | 20.2 | 0.3% | 0.3% |
| 公）盛岡市松園１－８－３ | 盛岡（6800） | 10 | 0.0% | 0.0% |
| 公）盛岡市浅岸１－７－１６ | 盛岡（4900） | 17.7 | 0.0% | 0.0% |
| 公）盛岡市中ノ橋通１－５－１６ | 盛岡（2200） | 63 | 0.0% | 0.0% |
| 基）盛岡市つつじが丘１３－４ | 盛岡（5500） | 10.4 | 0.0% | 0.0% |
| 基）盛岡市岩脇町１７－２３ | 盛岡（5900） | 12.9 | 0.0% | 0.0% |
| 基）盛岡市仙北２－１２－３９ | 仙北町（210） | 25.1 | 0.0% | 0.0% |
| 基）盛岡市湯沢東２－４－１５ | 岩手飯岡（6200） | 8 | 0.0% | 0.0% |
| 基）盛岡市緑が丘１－１０－２９ | 盛岡（4000） | 16.8 | 0.0% | 0.0% |
| 基）盛岡市緑が丘４－５－１１ | 盛岡（4600） | 16.9 | 0.0% | 0.0% |
| 公）盛岡市門１－８－３５ | 仙北町（3200） | 13.6 | 0.0% | -0.5% |
| 公）盛岡市安倍館町１１－９ | 盛岡（2700） | 15.7 | 0.0% | -0.6% |
| 公）盛岡市東山１－１４－５ | 盛岡（4500） | 14.8 | 0.0% | -0.7% |
| 公）盛岡市中央通３－１２－５ | 盛岡（850） | 42.2 | 2.4% | -0.8% |
| 公）盛岡市厨川５－２５－７７ | 厨川（1700） | 12.3 | 0.3% | -0.8% |
| 基）盛岡市本町通１－８－１１ | 盛岡（2000） | 38.6 | 0.0% | -0.8% |
| 公）盛岡市東黒石野１－１５－１１ | 盛岡（5900） | 14.6 | 0.0% | -0.9% |
| 基）盛岡市菜園２－７－３０ | 盛岡（770） | 70.3 | 0.0% | -0.9% |
| 基）盛岡市東緑が丘２１－１３ | 盛岡（5200） | 16 | 0.0% | -1.0% |
| 公）盛岡市上堂４－３－４０ | 青山（1700） | 13.2 | 0.8% | -1.2% |
| 公）盛岡市紅葉が丘１４－４ | 盛岡（4000） | 15.1 | -0.6% | -1.5% |
| 基）盛岡市厨川２－６－４０ | いわて銀河鉄道厨川（1200） | 12 | 0.0% | -1.6% |
| 公）盛岡市緑が丘４－５－１１ | 盛岡（4600） | 16.9 | 0.0% | -1.7% |
| 基）盛岡市神明町３－４ | 盛岡（2500） | 36.3 | 0.0% | -1.8% |
| 公）盛岡市中野１－１０－５ | 盛岡（3500） | 23 | 0.0% | -2.0% |
| 公）盛岡市箱清水１－３０－２ | 盛岡（4700） | 12.9 | 0.0% | -2.2% |
| 公）盛岡市三本柳５地割２５番１５ | 岩手飯岡（1800） | 21.3 | 0.5% | -2.3% |
| 公）盛岡市肴町４－４ | 盛岡（1900） | 37.3 | 0.0% | -2.6% |
| 公）盛岡市八幡町４－１８ | 盛岡（2700） | 25.7 | 0.0% | -2.6% |
| 公）盛岡市青山３－２０－１３ | 青山（720） | 19.1 | 0.0% | -2.8% |
| 公）盛岡市稲荷町１２－１８ | 盛岡（2600） | 20.9 | 0.0% | -3.1% |
| 公）盛岡市上田堤２－１１－２ | 盛岡（4700） | 14.6 | 0.0% | -3.1% |
| 基）盛岡市城西町１３－２０ | 盛岡（1400） | 21.5 | 0.0% | -3.3% |
| 公）盛岡市稲荷町４－５２ | 盛岡（2700） | 14.9 | 0.0% | -3.6% |
| 公）盛岡市永井１４地割５９番２ | 岩手飯岡（1400） | 7.7 | 0.0% | -3.7% |
| 基）盛岡市下飯岡１５地割７８番４ | 岩手飯岡（3300） | 6.3 | 4.4% | -4.0% |
| 公）盛岡市東仙北２－１０－３０ | 仙北町（1500） | 23.3 | 0.6% | -5.4% |
| 基）盛岡市新庄字小貝沢１２９番３ | 山岸（15000） | 12.6 | 0.0% | -5.4% |
| 公）盛岡市上太田弘法清水３６番２内 | 盛岡（4400） | 5.7 | 0.0% | -5.5% |
| 公）盛岡市東新庄２－２－４０ | 盛岡（3500） | 14.3 | -0.9% | -5.5% |
| 公）盛岡市向中野３－３－４８ | 仙北町（1800） | 34 | 2.0% | -5.5% |
| 公）盛岡市上米内字赤坂３番１７３ | 盛岡（9000） | 4.7 | 0.0% | -6.0% |
| 基）盛岡市緑が丘３－９－３ | 盛岡（4200） | 22.6 | 0.0% | -6.0% |
| 基）盛岡市岩清水６－１８ | 盛岡（4400） | 12.2 | -1.3% | -6.1% |
| 基）盛岡市山岸４－１６－１８ | 盛岡（4600） | 12.7 | -0.5% | -6.3% |
| 基）盛岡市好摩字夏間木７０番１１２ | いわて銀河鉄道好摩（660） | 5.1 | -0.6% | -6.6% |
| 公）盛岡市厨川３－１２－１３ | 厨川（610） | 14.5 | 0.0% | -9.5% |
| 基）盛岡市黒川２３地割７０番１外 | 矢幅（3500） | 4.3 | 0.0% | -9.7% |
| 基）盛岡市渋民字狐沢７０番２ | いわて銀河鉄道渋民（2100） | 3.3 | 0.0% | -10.6% |
| 公）盛岡市下田字陣場５６番５１ | 渋民（380） | 4.2 | -1.6% | -11.2% |
| 公）盛岡市土淵字橋場５０番１内 | 盛岡（5300） | 7.2 | -0.5% | -12.1% |
| 公）盛岡市渋民字泉田３２６番外 | 渋民（2400） | 5.9 | -0.6% | -12.6% |
| 基）盛岡市川目第１０地割９番７ | 盛岡（6900） | 4.4 | -2.2% | -14.1% |
| 基）盛岡市下田字仲平２０８番３ | いわて銀河鉄道渋民（5700） | 1.9 | 0.0% | -14.2% |
| 基）盛岡市芋田字芋田１４番２外 | いわて銀河鉄道好摩（960） | 3.9 | -2.5% | -16.4% |
| 基）盛岡市渋民字駅３８番 | いわて銀河鉄道渋民（2000） | 6.3 | -1.6% | -17.7% |
| 公）盛岡市東見前６地割１２９番２ | 岩手飯岡（3600） | 7.1 | 0.0% | -21.2% |
| 基）盛岡市繋字尾入野２１４番１ | 小岩井（3300） | 2.1 | -3.7% | -23.8% |
| 基）盛岡市好摩字上山３番１３６ | いわて銀河鉄道好摩（370） | 5.3 | -5.3% | -26.4% |
| 公）盛岡市永井１８地割３５番外 | 岩手飯岡（420） | 5.8 | 0.0% | |
| 公）盛岡市向中野５－２５－１０ | 仙北町（1800） | 24.7 | 2.2% | |
| 公）盛岡市高松２－１３－１ | 盛岡（3000） | 22.4 | ||
| 公）盛岡市材木町７－４０ | 盛岡（830） | 37.6 | 0.0% | |
| 公）盛岡市三ツ割１－１－１８ | 盛岡（2700） | 15.6 | 0.0% | |
| 公）盛岡市手代森１４地割１６番１４２ | 岩手飯岡（4300） | 12 | ||
| 公）盛岡市上鹿妻田貝１４番３ | 盛岡（4400） | 8.4 | 2.0% | |
| 公）盛岡市上田２－１５－２６ | 盛岡（2300） | 22.1 | ||
| 公）盛岡市南青山町９－９ | 青山（1000） | 16.7 | 0.0% | |
| 公）盛岡市南大通２－１０－１９ | 仙北町（940） | 29 | 0.0% | |
| 基）盛岡市下米内字閉伊街道１２８番１ | 盛岡（5400） | 62.4 | -1.0% | |
| 基）盛岡市月が丘３－１７－２２ | いわて銀河鉄道青山（2000） | 16.5 | 0.6% | |
| 基）盛岡市材木町７－４０ | 盛岡（830） | 37.6 | 0.0% | |
| 基）盛岡市桜台１－３０－７ | 盛岡（9600） | 7.6 | -0.9% | |
| 基）盛岡市手代森１３地割２１番２内 | 岩手飯岡（4600） | 5 | 0.0% | |
| 基）盛岡市渋民字愛宕８番９ | いわて銀河鉄道渋民（2200） | 4.6 | 0.0% | |
| 基）盛岡市上田１－７－１７ | 盛岡（1600） | 28.6 | 0.0% | |
| 基）盛岡市西見前１４地割１１３番１ | 岩手飯岡（3100） | 14.9 | 2.0% | |
| 基）盛岡市前潟２－１－５ | 盛岡（3200） | 26.4 | 0.0% | |
| 基）盛岡市津志田南２－１６－２６ | 岩手飯岡（1000） | 20.6 | ||
| 基）盛岡市本宮６－３３－３７ | 仙北町（2800） | 33.3 | 2.0% |
途中ですが、この記事の説明を。
どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。
ここからは、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。
すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、
「どうして上がっているのか？下がっているのか？」
「これからどうなるのか？」
という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか？
例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。
だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、
- 買う・売るタイミングはいつがいいのか？
- この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？
といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
不動産の取引は、あなたの人生の中でも１〜２番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。
なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。
４７都道府県・４５０以上の市区・５万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか？」「下がったのか？」に難しい理由はありませんでした。
特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。
なので、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
２、過去６年間の盛岡市の土地価格の動き
２０１３年に始まったアベノミクス、日銀の異次元緩和以降の６年間で、盛岡市の土地価格は１.０％の上昇をしていました。
ここ４年ほどは、回復傾向にあります。
では、具体的にどのようなエリアが上昇、または下落しているのでしょうか？
上昇率に応じて、色分けして地図上にまとめてみました。
地価マップ：2013-19年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
昨年から今年にかけて、盛岡駅より東側の繁華街でも土地価格が上昇を始めています。
また、南側や西側のちょっと駅から離れたエリアでは、20%以上の上昇をしていますね。
西口には、「アピス盛岡」などの被災された方向けの住宅供給だけでなく、商業施設も入っている複合施設の「マリオス」や、岩手県民情報交流センターなど、多くの開発が行われています。
また、イオンモール盛岡南、イオンモール盛岡にも近いため、移住されてくる方は西口方面に多くなっているようです。
今回の不動産バブルの背景
全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。
2013年4月から日銀が異次元緩和政策を始めてからは、金利が大きく低下したのです。
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この５年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。
例えば、都心部では通勤需要から駅近のマンションが人気化していますし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすい傾向にあります。
なぜ、盛岡市が上昇しているのか？
盛岡市では金利の低下が追い風となっていますが、それに加えて復興需要が大きかったです。
震災による復興予算が東北三県に降りたため、岩手県内の雇用が増え、お金が回るようになったのです。
岩手県では、2000年ごろから公共事業が減り始め、それとともに土地価格も大きく下落していきましたが、今回の復興予算がついたことで仕事が増え、家を無くした人が他の場所に家を建てることで土地価格が上昇したのです。
赤色の線：公共事業が急激に増加
なぜ他の都市へ波及しないのか？
しかし、その一方でそれ以外のエリアでは下落しています。
被害の少なかった内陸部では、この６年間も下落が続いています。
６年間の上昇率：盛岡市周辺と沿岸部で上昇
その理由は、人口の減少です。
家を建てる中心年代である２０〜４０代人口は、1997年ごろにすでにピークを打ち、この２０年間減り続けているのです。
岩手県では、この１０年間だけでも７万人近く減少しています。
復興事業も震災のあった沿岸部に集中しているため、それ以外のエリアの公共事業は減ったままです。
家を建てる２０〜４０代人口も減っていますし、上昇しているエリアは一部に限られてしまうんですね。
３、これからどうなる？気になる３つのポイント
では、ここからは、「今後の盛岡市の土地価格に影響を与えるかも？」と気になる３つのポイントについて検証していきましょう。
*コロナウイルスの影響について
今回のコロナウイルスは、収束するまでに長期化しそうだと言われています。
日本で現在行っている政策は、
- 海外からの観光客の減少（百貨店の売り上げが２割減）
- イベントの自粛（無観客開催で減収）
- ３月いっぱいまでの幼稚園、小中高生の謹慎待機
などで、すでに飲食店やホテル、イベント会社などに大きな影響が出ているようです。
また、オリンピックの開催も１年ほど延期が決定しました。
また会議のメンバーは会見で、インフルエンザのように暖かくなると消えるウイルスではないため、対応が「数カ月から半年、年を越えて続くかもしれない」と述べ、長期化する見通しを示した。
というのも、１つの薬を作るためには、膨大な時間がかかるからです。
１つの新薬ができるまでには、通常だと１０年以上の時間がかかることと、今回のような細菌ではなくウイルスに対するワクチンは作るのが難しいからです。
「ワクチンの専門家からは、ワクチン候補ができても、臨床試験を実施して有効性と安全性を確かめて、国の承認を得て実用化するまでには、何年もかかるとの声もあがっている。」
そのため、世界的に経済に対する影響はかなり大きくなる可能性があります。
すでに世界中で渡航制限がかかっているため、多くの航空会社が５月までに破綻するのではないか？とも言われています。
（参考：ブルームバーグ「多くの航空会社が５月末までに破綻へ、新型コロナで－コンサル会社」）
もちろん、航空会社に限らず、海外から輸入・輸出をして稼いでいる製造業や、外国人観光客をあてにしている観光業・ホテル業など、幅広い企業での倒産も広がってくるかもしれません。
そうすると、家の買い手が減るわけですから、土地価格も下落する可能性が高いと言えるでしょう。
（１）この低金利はいつまで続くのか？
地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。
そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。
むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。
例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。
赤字の地銀がどんどん増えている
赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。
では、具体的にあとどれぐらいなのか？
ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。
半数以上が２〜３年以内に限界と回答
（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）
このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２〜３年後ということは、オリンピック前後ということになります。
そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。
金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる
オリンピック後の不動産暴落を予想する人は多いですが、案外当たりそうな理由がここにあるんですね。
（２）復興事業はいつまで続くのか？
復興特別所得税は2037年まで続きますが、当初は企業からも特別税を徴収していたものの、廃止となり、現在復興関係の特別税収は3,000億円前後になっています。
平成３１年度の予算は１兆4,781億円まで減っていますので、復興需要の恩恵は今後もどんどん減っていくでしょう。
（３）これから盛岡市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した盛岡市の人口の見通しによると、2025年までに10,000人減少するそうです。
盛岡市の人口は、2025年までに10,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
また、家を買う中心年代である２０〜４０代も、2025年までに15,000人減る見通しです。
家の買い手が今よりも１割以上減るので、これまで通りの上昇は見込めなくなるかもしれません。
盛岡市の２０〜４０代人口は、2025年までに約15,000人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
４、結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、盛岡市の土地価格は、
- 復興需要によって公共事業が盛り上がったため、盛岡駅西口方面を中心に土地価格が上昇している
- 今後は、金利の上昇や、復興予算も減り、30代人口も減っていくので、これまでの勢いはなくなっていくだろう
- 今後は立地適正化計画で郊外のエリアに住みにくくなる。逆を言えば、中心部に人が集まりやすくなるため、中心部では土地価格が安定する可能性が高い
と言えるでしょう。
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト
土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。
その理由は２つあります。
①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく
例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。
仮に数年で１割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。
②異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。
また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。
売るなら：超低金利の今が１番のチャンス
ここまで順調に上がり続けてきた盛岡市ですが、間違いなく金利の上昇が大きな役割を果たしてきました。
しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。
また、今年の１０月には消費税が上がりますから、一部のエリアを除いて、今が１番高い時期と言えるでしょう。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、盛岡市内に「加賀野（かがの）」という地区があります。
盛岡駅の東側に広がる住宅地です。
この加賀野の公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：2１万円／坪
- 実際の取引価格：１５〜３２万円／坪
と、公示地価の約０.７〜１.５倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の約２.１倍です。
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の２倍以上の価格で取引されている」
「最低価格と最高価格が３倍以上も違う」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
*４７都道府県の132市区町村の公示地価と実際の取引を比較
| 都道府県 | 住所 | 公示地価／坪 | 取引価格／坪 | 公示地価の何倍？ |
|---|---|---|---|---|
| 東京都２３区 | 千代田区神保町 | 485万円 | 300〜990万円 | 0.62〜2.04倍 |
| 東京都２３区 | 中央区佃 | 644万円 | 530〜970万円 | 0.82〜1.51倍 |
| 東京都２３区 | 墨田区東向島 | 111万円 | 150〜290万円 | 1.35〜2.61倍 |
| 東京都 | 八王子市北野台 | 33万円 | 30〜43万円 | 0.91〜1.3倍 |
| 東京都 | 立川市柴崎町 | 121万円 | 97〜340万円 | 0.8〜2.81倍 |
| 東京都 | 武蔵野市吉祥寺本町 | 216万円 | 150〜300万円 | 0.69〜1.39倍 |
| 神奈川県 | 横浜市神奈川区松見町 | 85万円 | 74〜150万円 | 0.87〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 川崎市中原区木月 | 136万円 | 160〜240万円 | 1.18〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 相模原市緑区東橋本 | 70万円 | 17〜140万円 | 0.24〜2倍 |
| 千葉県 | 千葉市中央区松波 | 77万円 | 64〜110万円 | 0.83〜1.43倍 |
| 千葉県 | 船橋市松が丘 | 30万円 | 26〜41万円 | 0.87〜1.37倍 |
| 千葉県 | 柏市今谷上町 | 49万円 | 39〜85万円 | 0.8〜1.73倍 |
| 埼玉県 | さいたま市浦和区北浦和 | 113万円 | 78〜160万円 | 0.69〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 川口市差間 | 43万円 | 42〜61万円 | 0.98〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 所沢市久米 | 49万円 | 22〜76万円 | 0.45〜1.55倍 |
| 北海道 | 札幌市北区25条西 | 38万円 | 32〜48万円 | 0.84〜1.26倍 |
| 北海道 | 旭川市８条通 | 10万円 | 7〜14万円 | 0.7〜1.4倍 |
| 北海道 | 苫小牧市桜木町 | 7万円 | 6.5〜13万円 | 0.93〜1.86倍 |
| 青森県 | 青森市三内 | 10万円 | 5.4〜14万円 | 0.54〜1.4倍 |
| 青森県 | 八戸市田向 | 14万円 | 10〜28万円 | 0.71〜2倍 |
| 青森県 | 弘前市大字田園 | 13万円 | 15〜18万円 | 1.15〜1.38倍 |
| 秋田県 | 秋田市手形 | 22万円 | 18〜25万円 | 0.82〜1.14倍 |
| 秋田県 | 大仙市大曲中通町 | 11万円 | 13〜15万円 | 1.18〜1.36倍 |
| 秋田県 | 由利本荘市石脇 | 7.8万円 | 5〜14万円 | 0.64〜1.79倍 |
| 岩手県 | 盛岡市加賀野 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 岩手県 | 一関市赤荻 | 8万円 | 5.5〜17万円 | 0.69〜2.13倍 |
| 岩手県 | 奥州市佐倉河 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 宮城県 | 仙台市泉区将監 | 26万円 | 34〜52万円 | 1.31〜2倍 |
| 宮城県 | 石巻市三ツ股 | 10万円 | 7.8〜14万円 | 0.78〜1.4倍 |
| 宮城県 | 名取市大手町 | 27万円 | 29〜40万円 | 1.07〜1.48倍 |
| 福島県 | 福島市野田町 | 22万円 | 16〜72万円 | 0.73〜3.27倍 |
| 福島県 | いわき市小島町 | 22万円 | 35万円 | 1.59倍 |
| 福島県 | 郡山市芳賀 | 18万円 | 17〜35万円 | 0.94〜1.94倍 |
| 山形県 | 山形市東原町 | 26万円 | 18〜32万円 | 0.69〜1.23倍 |
| 山形県 | 鶴岡市本町 | 11万円 | 8〜17万円 | 0.73〜1.55倍 |
| 山形県 | 酒田市新橋 | 9.5万円 | 10〜15万円 | 1.05〜1.58倍 |
| 新潟県 | 新潟市中央区天神尾 | 38万円 | 35〜62万円 | 0.92〜1.63倍 |
| 新潟県 | 長岡市東栄 | 19万円 | 13〜19万円 | 0.68〜1倍 |
| 新潟県 | 上越市春日野 | 14万円 | 9.6〜16万円 | 0.69〜1.14倍 |
| 富山県 | 富山市牛島本町 | 26万円 | 23〜36万円 | 0.88〜1.38倍 |
| 富山県 | 高岡市城東 | 17万円 | 9.3〜19万円 | 0.55〜1.12倍 |
| 富山県 | 射水市太閤山 | 15万円 | 12〜18万円 | 0.8〜1.2倍 |
| 石川県 | 金沢市泉野町 | 35万円 | 24〜45万円 | 0.69〜1.29倍 |
| 石川県 | 加賀市小菅波町 | 14万円 | 2.3〜21万円 | 0.16〜1.5倍 |
| 石川県 | 野々市市押野 | 26万円 | 25〜31万円 | 0.96〜1.19倍 |
| 福井県 | 福井市灯明寺 | 19万円 | 15〜26万円 | 0.79〜1.37倍 |
| 福井県 | 坂井市丸岡町西瓜屋 | 10万円 | 12〜15万円 | 1.2〜1.5倍 |
| 群馬県 | 高崎市上中居町 | 25万円 | 18〜36万円 | 0.72〜1.44倍 |
| 群馬県 | 前橋市駒形町 | 15万円 | 8.7〜18万円 | 0.58〜1.2倍 |
| 群馬県 | 伊勢崎市昭和町 | 13万円 | 9.6〜41万円 | 0.74〜3.15倍 |
| 栃木県 | 宇都宮市泉が丘 | 28万円 | 28〜40万円 | 1〜1.43倍 |
| 栃木県 | 足利市八幡町 | 16.5万円 | 8.7〜19万円 | 0.53〜1.15倍 |
| 栃木県 | 小山市城東 | 24万円 | 3.8〜27万円 | 0.16〜1.13倍 |
| 茨城県 | 水戸市河和田 | 14万円 | 9.2〜20万円 | 0.66〜1.43倍 |
| 茨城県 | 古河市東 | 24万円 | 11〜36万円 | 0.46〜1.5倍 |
| 茨城県 | つくば市春日 | 37万円 | 53万円 | 1.43倍 |
| 愛知県 | 名古屋市千種区東山元町 | 56万円 | 19〜67万円 | 0.34〜1.2倍 |
| 愛知県 | 岡崎市大和町 | 37万円 | 43〜51万円 | 1.16〜1.38倍 |
| 愛知県 | 豊橋市高師本郷町 | 24万円 | 11〜33万円 | 0.46〜1.38倍 |
| 岐阜県 | 岐阜市北一色 | 21万円 | 17〜28万円 | 0.81〜1.33倍 |
| 岐阜県 | 大垣市林町 | 23万円 | 10〜31万円 | 0.43〜1.35倍 |
| 岐阜県 | 多治見市明和町 | 11.5万円 | 8.9〜15万円 | 0.77〜1.3倍 |
| 三重県 | 津市大谷町 | 35万円 | 41〜55万円 | 1.17〜1.57倍 |
| 三重県 | 四日市市大字茂福 | 21万円 | 24〜32万円 | 1.14〜1.52倍 |
| 三重県 | 桑名市大字桑名 | 22万円 | 25〜29万円 | 1.14〜1.32倍 |
| 静岡県 | 静岡市葵区音羽町 | 71万円 | 51〜85万円 | 0.72〜1.2倍 |
| 静岡県 | 浜松市中区鴨江 | 31万円 | 0.85〜40万円 | 0.03〜1.29倍 |
| 静岡県 | 三島市加茂 | 33万円 | 33〜44万円 | 1〜1.33倍 |
| 長野県 | 長野市若里 | 29万円 | 30〜46万円 | 1.03〜1.59倍 |
| 長野県 | 松本市桐 | 21万円 | 29〜30万円 | 1.38〜1.43倍 |
| 長野県 | 上田市常磐城 | 14万円 | 14〜18万円 | 1〜1.29倍 |
| 山梨県 | 甲府市上石田 | 15万円 | 19〜23万円 | 1.27〜1.53倍 |
| 大阪府 | 大阪市浪速区恵美須東 | 149万円 | 39〜600万円 | 0.26〜4.03倍 |
| 大阪府 | 茨木市庄 | 61万円 | 40〜100万円 | 0.66〜1.64倍 |
| 大阪府 | 高槻市安岡時町 | 38万円 | 25〜55万円 | 0.66〜1.45倍 |
| 京都府 | 京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町 | 41万円 | 22〜64万円 | 0.54〜1.56倍 |
| 京都府 | 宇治市小倉町 | 43万円 | 22〜55万円 | 0.51〜1.28倍 |
| 京都府 | 城陽市久世 | 37万円 | 28〜49万円 | 0.76〜1.32倍 |
| 滋賀県 | 大津市朝日が丘 | 45万円 | 25〜55万円 | 0.56〜1.22倍 |
| 滋賀県 | 草津市追分 | 30万円 | 32〜37万円 | 1.07〜1.23倍 |
| 滋賀県 | 長浜市祇園町 | 17万円 | 8.9〜23万円 | 0.52〜1.35倍 |
| 兵庫県 | 神戸市鈴蘭台南町 | 24万円 | 14〜41万円 | 0.58〜1.71倍 |
| 兵庫県 | 姫路市飾磨区今在家 | 28万円 | 30〜35万円 | 1.07〜1.25倍 |
| 兵庫県 | 尼崎市稲葉荘 | 56万円 | 39〜83万円 | 0.7〜1.48倍 |
| 奈良県 | 奈良市中登美ケ丘 | 35万円 | 40〜61万円 | 1.14〜1.74倍 |
| 奈良県 | 橿原市土橋町 | 26万円 | 31〜44万円 | 1.19〜1.69倍 |
| 奈良県 | 生駒市俵口町 | 27万円 | 22〜35万円 | 0.81〜1.3倍 |
| 和歌山県 | 和歌山市黒田 | 21万円 | 19〜48万円 | 0.9〜2.29倍 |
| 和歌山県 | 田辺市東山 | 19万円 | 22〜24万円 | 1.16〜1.26倍 |
| 岡山県 | 岡山市田中 | 33万円 | 35〜47万円 | 1.06〜1.42倍 |
| 岡山県 | 倉敷市大島 | 31万円 | 13〜35万円 | 0.42〜1.13倍 |
| 岡山県 | 津山市東一宮 | 10万円 | 4.5〜12万円 | 0.45〜1.2倍 |
| 広島県 | 広島市牛田早稲田 | 40万円 | 19〜80万円 | 0.48〜2倍 |
| 広島県 | 福山市沖野上町 | 24万円 | 6.9〜34万円 | 0.29〜1.42倍 |
| 広島県 | 呉市広白岳 | 17万円 | 7.4〜21万円 | 0.44〜1.24倍 |
| 鳥取県 | 鳥取市吉方温泉 | 17万円 | 5〜19万円 | 0.29〜1.12倍 |
| 鳥取県 | 米子市観音寺新町 | 16万円 | 15〜20万円 | 0.94〜1.25倍 |
| 島根県 | 松江市内中原町 | 26万円 | 26〜32万円 | 1〜1.23倍 |
| 山口県 | 下関市綾羅木南町 | 13万円 | 20万円 | 1.54倍 |
| 山口県 | 山口市小郡下郷 | 16.5万円 | 8.9〜19万円 | 0.54〜1.15倍 |
| 山口県 | 宇部市笹山町 | 7.3万円 | 10〜13万円 | 1.37〜1.78倍 |
| 愛媛県 | 松山市岩崎町 | 44万円 | 30〜68万円 | 0.68〜1.55倍 |
| 愛媛県 | 今治市南大門町 | 17万円 | 24〜30万円 | 1.41〜1.76倍 |
| 愛媛県 | 新居浜市河内町 | 22万円 | 10〜24万円 | 0.45〜1.09倍 |
| 香川県 | 高松市松縄町 | 29万円 | 39〜40万円 | 1.34〜1.38倍 |
| 香川県 | 丸亀市中府町 | 25万円 | 35万円 | 1.4倍 |
| 徳島県 | 徳島市佐古一番町 | 31万円 | 13〜59万円 | 0.42〜1.9倍 |
| 高知県 | 高知市東久万 | 34万円 | 29〜38万円 | 0.85〜1.12倍 |
| 福岡県 | 福岡市南区大楠 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 福岡県 | 北九州市八幡西区永犬丸西町 | 17万円 | 10〜21万円 | 0.59〜1.24倍 |
| 福岡県 | 久留米市諏訪野町 | 22万円 | 15〜27万円 | 0.68〜1.23倍 |
| 佐賀県 | 佐賀市兵庫北 | 21万円 | 16〜31万円 | 0.76〜1.48倍 |
| 佐賀県 | 唐津市和多田本村 | 18万円 | 18〜24万円 | 1〜1.33倍 |
| 佐賀県 | 鳥栖市弥生が丘 | 19万円 | 18〜21万円 | 0.95〜1.11倍 |
| 大分県 | 大分市王子新町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 大分県 | 別府市山の手町 | 21万円 | 16〜35万円 | 0.76〜1.67倍 |
| 大分県 | 中津市中央町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 長崎県 | 長崎市滑石 | 20万円 | 14〜24万円 | 0.7〜1.2倍 |
| 長崎県 | 佐世保市広田 | 11万円 | 19〜29万円 | 1.73〜2.64倍 |
| 長崎県 | 諫早市小船越町 | 13万円 | 22万円 | 1.69倍 |
| 熊本県 | 熊本市武蔵ヶ丘 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 熊本県 | 八代市井上町 | 9万円 | 4.7〜10万円 | 0.52〜1.11倍 |
| 熊本県 | 天草市今釜新町 | 14万円 | 14〜15万円 | 1〜1.07倍 |
| 宮崎県 | 宮崎市神宮 | 28万円 | 32〜33万円 | 1.14〜1.18倍 |
| 宮崎県 | 都城市姫城町 | 10万円 | 8.5〜15万円 | 0.85〜1.5倍 |
| 宮崎県 | 延岡市西小路 | 19万円 | 20〜26万円 | 1.05〜1.37倍 |
| 鹿児島県 | 鹿児島市荒田 | 56万円 | 35〜91万円 | 0.63〜1.63倍 |
| 鹿児島県 | 霧島市国分中央 | 11万円 | 9.5〜15万円 | 0.86〜1.36倍 |
| 鹿児島県 | 薩摩川内市平佐町 | 9.5万円 | 7.9〜10.4万円 | 0.83〜1.09倍 |
| 沖縄県 | 那覇市首里石嶺町 | 42万円 | 31〜46万円 | 0.74〜1.1倍 |
| 沖縄県 | うるま市江州 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 沖縄県 | 浦添市経塚 | 53万円 | 60〜69万円 | 1.13〜1.3倍 |
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