長野市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

長野市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

長野県

(画像出典:wikimedia commons Kazakura, 第16回善光寺花回廊)

 

この記事では長野市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この8年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、長野市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2021.1.1現在)New!

*基:基準地価(2020.7.1現在)

*R2比変化率:令和2年比の変化率。並び順の基準にしています

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

区分住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)R2比変化率H25比変化率
公/商業長野市大字鶴賀字舎利田566番2外長野(800)36.61.8%0.9%
公/住宅長野市(長野駅周辺第二72街区6)長野(450)40.91.6%
公/商業長野市(長野駅周辺第二79街区8-1)長野(350)47.91.4%
公/住宅長野市東犀南394番78篠ノ井(4500)14.91.3%2.8%
公/住宅長野市稲里1丁目23番4川中島(1900)17.71.3%1.5%
公/住宅長野市青木島町大塚字北島910番17川中島(3500)17.51.1%1.0%
公/住宅長野市若里1-19-47長野(1300)30.91.1%19.5%
公/住宅長野市川中島町今井字豊田1664番5今井(750)17.70.9%4.5%
公/住宅長野市篠ノ井御幣川字南五人寄合1161番13篠ノ井(800)17.20.6%-1.7%
公/住宅長野市篠ノ井布施五明字上六反110番8篠ノ井(1100)15.40.4%
公/住宅長野市若宮1丁目3番23長野(3200)23.30.4%5.2%
公/住宅長野市合戦場2丁目3番篠ノ井(2100)170.4%-1.5%
公/住宅長野市青木島町大塚字大北1562番335長野(3900)180.4%
公/住宅長野市大字稲葉字母袋沖825番8長野(2900)19.10.3%4.0%
公/住宅長野市若里5-18-14長野(2100)22.80.3%3.0%
公/住宅長野市大字高田字川端東沖725番79長野(2200)24.60.0%4.9%
公/住宅長野市吉田2-12-30桐原(900)22.10.0%1.5%
公/住宅長野市吉田5-3-10北長野(1700)210.0%0.8%
公/住宅長野市三輪3-4-29本郷(340)250.0%0.3%
公/住宅長野市上松1-9-11本郷(800)23.60.0%-0.4%
公/住宅長野市三輪4-7-16本郷(600)24.80.0%-0.5%
公/住宅長野市大字若槻団地1番349信濃吉田(2300)16.50.0%-0.6%
公/商業長野市吉田3-11-9信濃吉田(110)220.0%-0.7%
公/住宅長野市大字南長野字本郷207番1長野(1800)28.30.0%-1.0%
公/住宅長野市篠ノ井布施高田字上居返645番1篠ノ井(1000)15.40.0%-1.3%
公/住宅長野市桜新町769番17北長野(2400)20.20.0%-1.3%
公/商業長野市東鶴賀町49番2権堂(750)23.80.0%-1.9%
公/住宅長野市伊勢宮2-19-11安茂里(1000)20.70.0%-2.0%
公/商業長野市稲田1-28-17信濃吉田(1100)22.50.0%-3.3%
公/商業長野市大字稲葉字北村東沖2711番外長野(2200)20.10.0%-3.3%
公/住宅長野市川中島町四ツ屋字中河原1145番12川中島(500)150.0%-3.4%
公/商業長野市青木島4丁目4番2外川中島(2500)22.30.0%-3.6%
公/住宅長野市大字柳原字一丁田2281番22柳原(450)18.10.0%-3.7%
公/商業長野市大字高田字中村沖324番19長野(2100)22.60.0%-3.8%
公/商業長野市大字南長野字十念寺裏624番3外長野(1100)31.70.0%-3.9%
公/商業長野市西和田1-28-34北長野(2200)20.70.0%-4.1%
公/商業長野市稲里町中央3丁目1番3川中島(2400)23.10.0%-4.5%
公/住宅長野市上野3丁目89番三才(2500)14.40.0%-5.2%
公/住宅長野市若穂綿内字麦在家8678番14長野(8800)11.40.0%-9.9%
公/住宅長野市大字小島字中堰南221番5柳原(900)17.80.0%
公/住宅長野市大字東和田字中道南沖342番11北長野(1800)19.10.0%
公/住宅長野市大字上駒沢字新町292番40三才(1100)17.80.0%
公/商業長野市大字小島字八幡堰南136番2外柳原(900)19-0.2%-2.2%
公/住宅長野市大字下駒沢字中駒沢69番23外三才(1200)15.8-0.2%-3.0%
公/住宅長野市大字北長池字南長池境2098番1外北長野(3300)11.5-0.3%-12.3%
公/商業長野市篠ノ井布施高田字佃868番12篠ノ井(100)19.8-0.3%-6.8%
公/住宅長野市大字長野字上長野1221番4長野(2300)24.3-0.4%-3.9%
公/住宅長野市新諏訪2-5-7長野(2800)20.2-0.5%-6.4%
公/住宅長野市川中島町上氷鉋字飯縄面219番川中島(800)5.7-0.6%-12.6%
公/住宅長野市箱清水2-18-15長野(2800)21.2-0.6%-7.1%
公/工業長野市篠ノ井岡田字西中条457番1篠ノ井(1700)4.7-0.7%-4.0%
公/商業長野市大字南長野字石堂南1262番12長野(340)34-1.0%-1.9%
公/工業長野市大字柳原字下返町2551番16柳原(1000)9.7-1.0%
公/商業長野市大字南長野字石堂南1282番16長野(300)56.1-1.2%-6.0%
公/商業長野市大字鶴賀字高畑875番3外長野(480)52.8-1.2%-1.2%
公/住宅長野市大字安茂里字小路1432番1外安茂里(700)10.1-1.3%
公/住宅長野市松代町松代字代官町1440番23外篠ノ井(6600)11.8-1.4%-15.3%
公/商業長野市大字鶴賀字流2120番1権堂(450)30.4-1.4%-7.5%
公/商業長野市大字南長野字徳永沖1041番3長野(1000)45.9-1.4%-7.2%
公/商業長野市大字南長野字石堂町並1414番1長野(300)67-1.5%-1.9%
公/商業長野市豊野町豊野字上神代1333番14外豊野(230)12.9-1.5%
公/住宅長野市豊野町浅野字大日泥595番7信濃浅野(330)9.1-1.8%-12.5%
公/住宅長野市豊野町蟹沢字坂下852番2信濃浅野(1100)3.3-2.0%-20.9%
公/商業長野市大字南長野字石堂東沖1970番1外長野(80)118.8-2.2%-1.9%
公/住宅長野市上松2-3-16善光寺下(950)14.7-2.2%
公/住宅長野市松代町城東62番篠ノ井(7900)10.1-2.2%
公/住宅長野市篠ノ井二ツ柳字西川原639番2篠ノ井(2200)4.2-2.3%-22.3%
公/商業長野市南千歳1丁目19番8長野(180)60.4-2.7%1.1%
公/商業長野市大字鶴賀字苗間平1618番7外長野(1100)35.3-2.7%-7.6%
公/商業長野市大字鶴賀字腰巻2221番8外権堂(0)44.2-2.9%-5.5%
公/住宅長野市大字赤沼字西通263番1豊野(1600)4.6-4.8%-26.5%
公/住宅長野市豊野町豊野字内土浮323番45豊野(550)10.3-4.9%-19.4%
基/住宅長野市大字栗田字東番場443番5長野(1000)29.414.4%
基/住宅長野市稲里町中央3-33-7川中島(2500)20.58.0%
基/住宅長野市大字高田字幅下河原2200番31長野(2900)21.62.8%
基/住宅長野市川中島町上氷鉋字瀬ノ窪956番10川中島(340)16.82.2%
基/住宅長野市三本柳西1丁目3番外1筆川中島(2000)17.22.2%
基/住宅長野市中越2-15-3北長野(400)21.82.2%
基/住宅長野市吉田2-12-30桐原(900)22.11.8%
基/住宅長野市稲田2-26-16信濃吉田(1300)20.41.0%
基/住宅長野市大字川合新田字北岡707番2長野(3200)17.21.0%
基/住宅長野市三輪6-2-8善光寺下(500)27.70.6%
基/住宅長野市篠ノ井布施高田字上居返645番1篠ノ井(1000)15.4-0.4%
基/商業長野市大字南長野字石堂東沖1970番1外1筆長野(80)119.5-1.1%
基/住宅長野市大字大豆島字本郷前6183番5長野(5000)16.2-1.2%
基/商業長野市三輪8-32-26本郷(280)25.6-1.3%
基/商業長野市大字南長野字石堂町並1414番1長野(300)67.7-1.4%
基/工業長野市大字北長池字上河原1927番10長野(5000)8.8-1.8%
基/住宅長野市浅川4丁目113番86桐原(2300)15.9-2.2%
基/商業長野市川中島町御厨字寺沢970番2外1筆今井(1300)22.2-2.5%
基/住宅長野市大字安茂里字本上河原8033番安茂里(500)17.9-2.7%
基/商業長野市桐原2-4-8北長野(730)22.1-2.8%
基/商業長野市中御所4-7-23長野(1600)23.8-3.0%
基/住宅長野市大字富竹字山道西752番4外2筆朝陽(850)16.1-3.0%
基/商業長野市吉田2-26-3長野(4200)24.9-3.2%
基/住宅長野市大字北堀字城ノ宮856番23朝陽(900)18.5-3.8%
基/工業長野市大字大豆島字樋掛3893番7外1筆長野(5700)6.7-4.2%
基/商業長野市大字栗田字舎利田653番46長野(1100)25.9-4.3%
基/商業長野市大字南長野字後町々並1634番1権堂(500)32.3-5.8%
基/住宅長野市川中島町御厨字神田195番138今井(2300)13.2-5.9%
基/商業長野市合戦場3丁目101番篠ノ井(1800)17.2-6.3%
基/商業長野市大字鶴賀字苗間平1618番7外1筆長野(1100)36-6.8%
基/商業長野市大字中御所字岡田53番7長野(850)36.3-7.6%
基/住宅長野市みこと川14番篠ノ井(1600)12.8-9.1%
基/住宅長野市篠ノ井塩崎字明戸1786番5稲荷山(550)10.7-9.5%
基/住宅長野市安茂里小市2-13-29安茂里(1500)14.4-11.4%
基/商業長野市南千歳2丁目12番3長野(500)51.8-11.8%
基/住宅長野市真島町真島字本道沖781番長野(6100)5.9-11.9%
基/住宅長野市中条日高字上五十里734番1長野(14000)1.9-14.8%
基/住宅長野市豊野町豊野字沖478番20豊野(500)12.3-15.1%
基/住宅長野市戸隠豊岡字和沢口1606番外1筆長野(18000)1.7-15.3%
基/住宅長野市大岡甲6060番1外2筆聖高原(21000)0.7-15.4%
基/住宅長野市西三才192番45三才(700)12.5-15.8%
基/住宅長野市信州新町牧野島字町北227番長野(25000)1.2-15.9%
基/住宅長野市松代町東条字東荒町3102番4篠ノ井(7500)8.5-16.0%
基/住宅長野市篠ノ井東福寺字下組西1813番1外1筆篠ノ井(3300)5.7-16.0%
基/住宅長野市松代町柴字新引459番19今井(6100)6-16.5%
基/商業長野市戸隠字中社3419番長野(22000)5.7-16.8%
基/商業長野市松代町松代字伊勢町536番1外2筆篠ノ井(6500)14.6-17.0%
基/住宅長野市鬼無里字東平12618番1長野(22000)1.4-19.4%
基/商業長野市信州新町新町字下町200番長野(23000)8.1-19.7%
基/住宅長野市大字吉字下畦1411番1豊野(3000)4.7-19.8%
基/住宅長野市(長野駅周辺第二72街区6)長野(450)40.6
基/住宅長野市信州新町新町字上平沖1349番5長野(24000)4.5
基/商業長野市篠ノ井会字土井沢653番3外1筆篠ノ井(1100)17.7
公/住宅長野市北条町45番5長野(2000)25.8
公/住宅長野市大字安茂里字中道526番46長野(1900)13.4

 

 

 

 

2、過去7年間の長野市の土地価格の動き

この7年間で長野市の土地価格を見ると、長野県の平均が6.9%下落したのに対して、マイナス4.5%とあまり下げませんでした。

 

長野市の公示地価の推移(令和2年)

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

全域で下落していますが、特に長野駅の西口の中心部での下落が目立ちます。

その一方で、東口では土地区画整理事業がひと段落するところまで来ており、道路幅も広く、公園なども整備されてきたので、市内外から引っ越してくる人気エリアに変わってきています。

 

そのため、東口での土地価格は上昇傾向にあり、国道18号線沿いまで広範囲に及んでいます。

 

なぜ長野市では、一部のエリアでしか上昇していないのか?

最初に結論をまとめます。

  1. 住宅ローン金利が下がって、同じ返済額でもっと高い価格の不動産を買えるようになった
  2. ところが、長野市では人口が減少しており、買い手となる若い世代が減っている
  3. また、農地の宅地化が進んでいることから、古くからある住宅地に対する需要が下がり、郊外に若い世代が移り住んでいる

といったことから、一部の駅近エリアや郊外エリアでしか上昇していないと考えられます。

では、もう少し詳しく見ていきましょう。

 

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

最も大きな理由は、金利の低下です。

ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。

 

日銀が国債を買い占めて、金利を下げた

異次元緩和政策と住宅ローン金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この8年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

 

②人口が減少している

ですが、長野市では一部のエリアしか上昇していません。

その理由は、人口の減少です。

長野市の人口は、2013〜20年の7年間で約1万人も減っているのです。

 

長野市の人口推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

さらに、家を購入する中心年代である30〜40代の人口も、7年間で約8,000人も減っていました。

 

長野市の30〜40代人口の推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

1割近く、買い手が減っているわけですから、買い手がつきにくいエリアも増えているわけですね。

 

では、具体的に、どのあたりで人口が増加、または減少しているのでしょうか?

町丁ごとの人口の変化を調べてみました。

 

長野市の地区別の人口変化(2014.1〜2021.1)

増減:赤色(1,000人以上増加)>オレンジ色(500〜999人増加)>緑色(100〜499人増加)>青色の↙️(100〜499人減少)>紫色の↙️(500人以上の減少)

(参考:長野市 「長野市町別人口及び世帯数」)

 

ご覧の通り、増加しているエリアは、

  • 長野駅〜北長野駅にかけての北長野通りの周辺
  • 北側のロードサイド店舗のある稲田地区周辺
  • 長野駅より南側の犀川の周辺

あたりに集中しており、それ以外のエリアでは減少していました。

 

土地価格が上昇している地区と見比べてみると、だいたい似たような傾向にありますね。

このことからも、人口が増えそうな地区では、土地価格は安定していくでしょうが、減少している地区では、今後も厳しい状況が続きそうです。

 

③農地の宅地化が進んでいる

また、農地の宅地化が進んでいることも、古くからある住宅地での人口減少、土地価格の下落を加速させています。

この10年で、長野県内の農地は、約9,400ha(ヘクタール)も減っているのです。

 

長野県の農地面積

(参考:農林センサス 「2−8 経営耕地の状況」)

 

1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約94万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。

 

長野市では、長野駅よりも北口側を中心に発展してきた街のため、長野駅よりも南側のエリアや、北長野駅より北側のエリアでは、まだ多くの農地が残っています。

 

農地の宅地化によって、今ある住宅地の人気が低下

農地の宅地化

 

農地が宅地化されれば、街並みも新しく、同世代で人付き合いもしやすそうなため、人気化しやすくなります。

逆を言えば、周りに古くからある住宅地を選ぶ理由がなくなりますから、周辺の土地価格は下がりやすくなってしまうわけですね。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

業界によって、明暗が分かれている

新型コロナの感染拡大によって、日本の景気は一気に落ち込みました。

特に昨年4月に出された緊急事態宣言によって、飲食店やイベント、観光業、航空業界などに大きな影響が出ており、回復の兆しは見えません。

 

しかし、それは日本の中でも、一部の業界であって、中国への輸出が好調な自動車や電子部品、通販、株高の恩恵を受けている証券、保険などの業界では、業績が好調です。

つまり、業界によって明暗が分かれているのが、新型コロナ後の日本経済の現状なのです。

 

長野市は、住宅地は安定、商業地は下落

では、長野市ではどうなのか?

同じ住所で公示地価(1月の価格)と基準地価(7月の価格)の両方の価格が出ている地点が4地点ありましたので、実際に確認してみましょう。

 

長野市の新型コロナの影響(単位:万円/坪)
住所区分①1月②7月変化率(②÷①)
長野駅周辺第二72街区6住宅地40.340.6+0.8%
吉田2-12-30住宅地22.122.10%
篠ノ井布施高田字上居返645番1住宅地15.415.40%
大字南長野字石堂町並1414番1商業地6867.7-0.5%

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

ご覧の通り、住宅地は横ばいか、むしろ上昇していました。

一方で、商業地では下落しているものの、0.5%の小幅な下落であり、1年前との比較では横ばいとなっており、ほぼ影響がないと考えられます。

 

実際、土地取引の件数を見てみると、コロナ前の水準にまで回復していますので、住宅地に対する需要は落ち込んでいませんでした。

 

長野市の土地取引件数

(参考:国土交通省 「土地取引規制基礎調査概況調査結果(集計表)」)

 

これらのことからも、長野市においてコロナの影響はそれほど大きくはなく、むしろ、これまでの農地の宅地化や、人口減少の影響の方が大きいと言えます。

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

そもそも、異次元緩和政策とは、国債の金利を下げるために、日銀が国債を買い占めることで実現させてきた政策でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで国債からの利息が減り、半数以上が赤字になっています。

 

金利低下で、赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

また、黒田総裁の任期である2023年までに、当初の目標である「年率2%で物価を上げること」は、達成できないこともわかってきました。

(参考:NHK「日銀 黒田総裁 今の任期中に2%の物価目標 達成困難に」)

 

つまり、2013〜2023年の10年間で、

  • 株や不動産価格は上昇した
  • 当初の物価目標は達成できず
  • 副作用として、金融機関の赤字行が続出

という状況になっているわけです。

 

そのため、黒田総裁の次の方が、この政策を続ける可能性は低いのではないかと予想されます。

目的を達成できずに、銀行が潰れて混乱してしまっては、意味がありませんからね。

 

実は、すでに異次元緩和をやめる準備に入っている

とはいうものの、「異次元緩和をやめます」と発表すれば、金利が一気に上がる可能性もありますから、日銀でも慎重に進めているように見えます。

なぜかと言うと、日銀の国債を買い占めるペースが、2018年頃からすでに減らしてきているからです。

 

日銀が国債を買い占める比率を減らしている

日銀の国債買入れ比率

(参考:財務省 2021.6.24「国の債務管理の在り方に関する懇談会(参考資料2)」)

 

2021年現在、日銀が買い占めている比率は、期間1〜10年の国債(赤色の線)で約60%程度、期間10年超の国債(灰色の線)で8.7%にまで下がっています。

 

このまま、買い占める量を減らしていけば、いずれ金利も徐々に上がっていくことになります。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

なお、金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、不動産価格は下落していきます。

 

そのため、特に売却を検討している人は、異次元緩和で低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから長野市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した長野市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約1.9万人減少するそうです。

 

長野市は、これから10年で約1.9万人減る

長野市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

さらに、家を建てる30〜40代人口も、2020→30年の10年間で約1.8万人も減る見通しです。

 

長野市の30〜40代人口は、2020→30年で1.8万人以上減る

長野市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

この7年間で8,000人減ってきましたが、買い手の減少が加速するのです。

そのため、今すでに人気のない古い住宅地では、さらに買い手がつきにくくなっていきそうです。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、長野市の土地価格は、

  • 金利低下によって、買い手の購買力は上がったものの、人口減少、農地の宅地化が進んでいるため、一部のエリアでしか人口が増えておらず、土地価格の上昇も局地的
  • コロナの影響は軽く、特に住宅地ではあまり影響がないが、今後は若い世代がさらに減少するため、買い手がつきにくいエリアが増えていきそう

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

こちらの「タウンライフ」に登録すると、お近くの複数の不動産会社から、非公開物件の情報を教えてもらえます。

 

タウンライフ土地探し

 

価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の2つの美味しいところが狙えるでしょう。

 

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで下落を続けてきた長野市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、長野市内に「若里(わかさと)」という地区があります。

長野駅の南側に広がる住宅地です。

 

この若里地区の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:29万円/坪
  • 実際の取引価格:30〜46万円/坪

と、公示地価の約1.0〜1.6倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、1.5倍の価格差があります。

 

【長野市若里の公示地価】

長野市若里の公示地価

  • 長野駅から1,400mの距離、徒歩約18分(1分=80m)
  • 88,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =29万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【長野市若里の土地取引(過去2年間)】

長野市若里の土地取引

  • 長野駅から徒歩14〜28分のエリアで、30〜46万円/坪で取引されている
  • 公示地価も実際の取引も「第1種住居地域」という同じ建築制限

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

*東京、大阪、北海道、福島など17都道府県を調査

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
東京都23区千代田区神保町485万円300〜990万円0.62〜2.04倍
東京都23区中央区佃644万円530〜970万円0.82〜1.51倍
東京都23区墨田区東向島111万円150〜290万円1.35〜2.61倍
東京都八王子市北野台33万円30〜43万円0.91〜1.3倍
東京都立川市柴崎町121万円97〜340万円0.8〜2.81倍
東京都武蔵野市吉祥寺本町216万円150〜300万円0.69〜1.39倍
神奈川県横浜市神奈川区松見町85万円74〜150万円0.87〜1.76倍
神奈川県川崎市中原区木月136万円160〜240万円1.18〜1.76倍
神奈川県相模原市緑区東橋本70万円17〜140万円0.24〜2倍
千葉県千葉市中央区松波77万円64〜110万円0.83〜1.43倍
千葉県船橋市松が丘30万円26〜41万円0.87〜1.37倍
千葉県柏市今谷上町49万円39〜85万円0.8〜1.73倍
埼玉県さいたま市浦和区北浦和113万円78〜160万円0.69〜1.42倍
埼玉県川口市差間43万円42〜61万円0.98〜1.42倍
埼玉県所沢市久米49万円22〜76万円0.45〜1.55倍
北海道札幌市北区25条西38万円32〜48万円0.84〜1.26倍
北海道旭川市8条通10万円7〜14万円0.7〜1.4倍
北海道苫小牧市桜木町7万円6.5〜13万円0.93〜1.86倍
青森県青森市三内10万円5.4〜14万円0.54〜1.4倍
青森県八戸市田向14万円10〜28万円0.71〜2倍
青森県弘前市大字田園13万円15〜18万円1.15〜1.38倍
秋田県秋田市手形22万円18〜25万円0.82〜1.14倍
秋田県大仙市大曲中通町11万円13〜15万円1.18〜1.36倍
秋田県由利本荘市石脇7.8万円5〜14万円0.64〜1.79倍
岩手県盛岡市加賀野21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
岩手県一関市赤荻8万円5.5〜17万円0.69〜2.13倍
岩手県奥州市佐倉河21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
宮城県仙台市泉区将監26万円34〜52万円1.31〜2倍
宮城県石巻市三ツ股10万円7.8〜14万円0.78〜1.4倍
宮城県名取市大手町27万円29〜40万円1.07〜1.48倍
福島県福島市野田町22万円16〜72万円0.73〜3.27倍
福島県いわき市小島町22万円35万円1.59倍
福島県郡山市芳賀18万円17〜35万円0.94〜1.94倍
山形県山形市東原町26万円18〜32万円0.69〜1.23倍
山形県鶴岡市本町11万円8〜17万円0.73〜1.55倍
山形県酒田市新橋9.5万円10〜15万円1.05〜1.58倍
新潟県新潟市中央区天神尾38万円35〜62万円0.92〜1.63倍
新潟県長岡市東栄19万円13〜19万円0.68〜1倍
新潟県上越市春日野14万円9.6〜16万円0.69〜1.14倍
富山県富山市牛島本町26万円23〜36万円0.88〜1.38倍
富山県高岡市城東17万円9.3〜19万円0.55〜1.12倍
富山県射水市太閤山15万円12〜18万円0.8〜1.2倍
石川県金沢市泉野町35万円24〜45万円0.69〜1.29倍
石川県加賀市小菅波町14万円2.3〜21万円0.16〜1.5倍
石川県野々市市押野26万円25〜31万円0.96〜1.19倍
福井県福井市灯明寺19万円15〜26万円0.79〜1.37倍
福井県坂井市丸岡町西瓜屋10万円12〜15万円1.2〜1.5倍
群馬県高崎市上中居町25万円18〜36万円0.72〜1.44倍
群馬県前橋市駒形町15万円8.7〜18万円0.58〜1.2倍
群馬県伊勢崎市昭和町13万円9.6〜41万円0.74〜3.15倍
栃木県宇都宮市泉が丘28万円28〜40万円1〜1.43倍
栃木県足利市八幡町16.5万円8.7〜19万円0.53〜1.15倍
栃木県小山市城東24万円3.8〜27万円0.16〜1.13倍
茨城県水戸市河和田14万円9.2〜20万円0.66〜1.43倍
茨城県古河市東24万円11〜36万円0.46〜1.5倍
茨城県つくば市春日37万円53万円1.43倍
愛知県名古屋市千種区東山元町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県岡崎市大和町37万円43〜51万円1.16〜1.38倍
愛知県豊橋市高師本郷町24万円11〜33万円0.46〜1.38倍
岐阜県岐阜市北一色21万円17〜28万円0.81〜1.33倍
岐阜県大垣市林町23万円10〜31万円0.43〜1.35倍
岐阜県多治見市明和町11.5万円8.9〜15万円0.77〜1.3倍
三重県津市大谷町35万円41〜55万円1.17〜1.57倍
三重県四日市市大字茂福21万円24〜32万円1.14〜1.52倍
三重県桑名市大字桑名22万円25〜29万円1.14〜1.32倍
静岡県静岡市葵区音羽町71万円51〜85万円0.72〜1.2倍
静岡県浜松市中区鴨江31万円0.85〜40万円0.03〜1.29倍
静岡県三島市加茂33万円33〜44万円1〜1.33倍
長野県長野市若里29万円30〜46万円1.03〜1.59倍
長野県松本市桐21万円29〜30万円1.38〜1.43倍
長野県上田市常磐城14万円14〜18万円1〜1.29倍
山梨県甲府市上石田15万円19〜23万円1.27〜1.53倍
大阪府大阪市浪速区恵美須東149万円39〜600万円0.26〜4.03倍
大阪府茨木市庄61万円40〜100万円0.66〜1.64倍
大阪府高槻市安岡時町38万円25〜55万円0.66〜1.45倍
京都府京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町41万円22〜64万円0.54〜1.56倍
京都府宇治市小倉町43万円22〜55万円0.51〜1.28倍
京都府城陽市久世37万円28〜49万円0.76〜1.32倍
滋賀県大津市朝日が丘45万円25〜55万円0.56〜1.22倍
滋賀県草津市追分30万円32〜37万円1.07〜1.23倍
滋賀県長浜市祇園町17万円8.9〜23万円0.52〜1.35倍
兵庫県神戸市鈴蘭台南町24万円14〜41万円0.58〜1.71倍
兵庫県姫路市飾磨区今在家28万円30〜35万円1.07〜1.25倍
兵庫県尼崎市稲葉荘56万円39〜83万円0.7〜1.48倍
奈良県奈良市中登美ケ丘35万円40〜61万円1.14〜1.74倍
奈良県橿原市土橋町26万円31〜44万円1.19〜1.69倍
奈良県生駒市俵口町27万円22〜35万円0.81〜1.3倍
和歌山県和歌山市黒田21万円19〜48万円0.9〜2.29倍
和歌山県田辺市東山19万円22〜24万円1.16〜1.26倍
岡山県岡山市田中33万円35〜47万円1.06〜1.42倍
岡山県倉敷市大島31万円13〜35万円0.42〜1.13倍
岡山県津山市東一宮10万円4.5〜12万円0.45〜1.2倍
広島県広島市牛田早稲田40万円19〜80万円0.48〜2倍
広島県福山市沖野上町24万円6.9〜34万円0.29〜1.42倍
広島県呉市広白岳17万円7.4〜21万円0.44〜1.24倍
鳥取県鳥取市吉方温泉17万円5〜19万円0.29〜1.12倍
鳥取県米子市観音寺新町16万円15〜20万円0.94〜1.25倍
島根県松江市内中原町26万円26〜32万円1〜1.23倍
山口県下関市綾羅木南町13万円20万円1.54倍
山口県山口市小郡下郷16.5万円8.9〜19万円0.54〜1.15倍
山口県宇部市笹山町7.3万円10〜13万円1.37〜1.78倍
愛媛県松山市岩崎町44万円30〜68万円0.68〜1.55倍
愛媛県今治市南大門町17万円24〜30万円1.41〜1.76倍
愛媛県新居浜市河内町22万円10〜24万円0.45〜1.09倍
香川県高松市松縄町29万円39〜40万円1.34〜1.38倍
香川県丸亀市中府町25万円35万円1.4倍
徳島県徳島市佐古一番町31万円13〜59万円0.42〜1.9倍
高知県高知市東久万34万円29〜38万円0.85〜1.12倍
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
佐賀県佐賀市兵庫北21万円 16〜31万円0.76〜1.48倍
佐賀県唐津市和多田本村18万円18〜24万円1〜1.33倍
佐賀県鳥栖市弥生が丘19万円18〜21万円0.95〜1.11倍
大分県大分市王子新町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
大分県別府市山の手町21万円16〜35万円0.76〜1.67倍
大分県中津市中央町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
長崎県長崎市滑石20万円14〜24万円0.7〜1.2倍
長崎県佐世保市広田11万円19〜29万円1.73〜2.64倍
長崎県諫早市小船越町13万円22万円1.69倍
熊本県熊本市武蔵ヶ丘21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
熊本県八代市井上町9万円4.7〜10万円0.52〜1.11倍
熊本県天草市今釜新町14万円14〜15万円1〜1.07倍
宮崎県宮崎市神宮28万円32〜33万円1.14〜1.18倍
宮崎県都城市姫城町10万円8.5〜15万円0.85〜1.5倍
宮崎県延岡市西小路19万円20〜26万円1.05〜1.37倍
鹿児島県鹿児島市荒田56万円35〜91万円0.63〜1.63倍
鹿児島県霧島市国分中央11万円9.5〜15万円0.86〜1.36倍
鹿児島県薩摩川内市平佐町9.5万円7.9〜10.4万円0.83〜1.09倍
沖縄県那覇市首里石嶺町42万円31〜46万円0.74〜1.1倍
沖縄県うるま市江州56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
沖縄県浦添市経塚53万円60〜69万円1.13〜1.3倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

 

特に「イエウール」は、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が1番多く参加しているのでオススメです。

 

一括査定の比較_大手の参加状況

 

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