長野市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：wikimedia commons　Kazakura,　第16回善光寺花回廊）

この記事では長野市の土地価格について、

今いくらなのか？
この６年間で、どこがどれだけ上昇・下落しているのか？
今後どうなるのか？

を解説していきます。

１、長野市の公示地価、基準地価の一覧
- 途中ですが、この記事の説明を。
２、過去６年間の長野市の土地価格の動き
３、これからどうなる？気になる３つのポイント
４、結論：買うなら？売るなら？
- 買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト
- 売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

１、長野市の公示地価、基準地価の一覧

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公）：公示地価（2019.1.1現在）

*基）：基準地価（2018.7.1現在）

住所	最寄駅（m）	坪単価（万円）	前年変化率	５年間変化率
基）長野市大字栗田字西番場３６８番６	長野駅（450）	38.3	3.6%
公）長野市大字栗田字西番場３６８番６	長野（450）	38.9	3.5%
基）長野市大字栗田字東番場４４３番５	長野駅（1000）	28.2	3.0%	9.9%
公）長野市若里１－１９－４７	長野（1300）	29.8	2.5%	14.3%
公）長野市大字鶴賀字舎利田５６６番２外	長野（800）	35.3	1.9%	1.9%
公）長野市稲里１丁目２３番４	川中島（1900）	17.2	1.6%	2.0%
公）長野市川中島町今井字豊田１６６４番５	今井（750）	17.2	1.6%	3.4%
公）長野市南千歳１丁目１９番８	長野（180）	61.1	1.6%	1.1%
基）長野市稲里町中央３－３３－７	川中島駅（2500）	20	1.5%	5.4%
公）長野市大字稲葉字母袋沖８２５番８	長野（2900）	18.7	1.4%	3.3%
公）長野市大字栗田字源田窪１００８番１	長野（350）	46.2	1.4%
公）長野市大字鶴賀字高畑８７５番３外	長野（480）	52.8	1.3%	0.0%
公）長野市東鶴賀町４９番２	権堂（750）	23.4	1.3%	-1.0%
公）長野市桜新町７６９番１７	北長野（2400）	20	1.2%	0.5%
公）長野市若宮１丁目３番２３	長野（3200）	22.9	1.2%	4.5%
公）長野市東犀南３９４番７８	篠ノ井（4500）	14.5	1.2%	2.1%
公）長野市北条町３番１７	長野（1800）	25.3	1.2%	6.1%
基）長野市三本柳西１丁目３番外１筆	川中島駅（2000）	16.8	1.0%	0.2%
公）長野市青木島町大塚字北島９１０番１７	川中島（3500）	17.1	1.0%	1.8%
公）長野市大字高田字川端東沖７２５番７９	長野（2200）	24.4	1.0%	4.7%
基）長野市大字高田字幅下河原２２００番３１	長野駅（2900）	21.4	0.9%	1.6%
基）長野市中越２－１５－３	しなの鉄道北長野駅（400）	21.6	0.9%	1.2%
公）長野市吉田５－３－１０	北長野（1700）	20.8	0.8%	1.5%
基）長野市川中島町上氷鉋字瀬ノ窪９５６番１０	川中島駅（300）	16.6	0.8%	0.8%
公）長野市大字南長野字石堂東沖１９７０番１外	長野（80）	118.5	0.8%	0.0%
公）長野市大字南長野字本郷２０７番１	長野（1800）	28.2	0.8%	-0.1%
公）長野市篠ノ井岡田字西中条４５７番１	篠ノ井（1700）	4.7	0.7%	-1.4%
公）長野市篠ノ井布施五明字上六反１１０番８	篠ノ井（1100）	15.2	0.7%
公）長野市若里５－１８－１４	長野（2100）	22.5	0.7%	2.9%
公）長野市青木島町大塚字大北１５６２番３３５	長野（3900）	17.8	0.7%
公）長野市大字東和田字中道南沖３４２番１１	北長野（1800）	18.9	0.7%
公）長野市吉田２－１２－３０	桐原（900）	22	0.6%	1.2%
基）長野市吉田２－１２－３０	長野電鉄桐原駅（900）	21.9	0.6%	0.9%
公）長野市合戦場２丁目３番	篠ノ井（2100）	16.8	0.6%	-0.4%
公）長野市大字稲葉字北村東沖２７１１番外	長野（2200）	20	0.5%	-1.5%
公）長野市大字南長野字石堂町並１４１４番１	長野（300）	67.3	0.5%	-0.5%
公）長野市篠ノ井御幣川字南五人寄合１１６１番１３	篠ノ井（800）	17	0.4%	-0.8%
基）長野市大字川合新田字北岡７０７番２	長野駅（3200）	16.7	0.4%	-1.7%
公）長野市篠ノ井布施高田字上居返６４５番１	篠ノ井（1000）	15.3	0.2%	-0.6%
公）長野市伊勢宮２－１９－１１	安茂里（1000）	20.6	0.0%	-0.8%
公）長野市稲田１－２８－１７	信濃吉田（1100）	22.5	0.0%	-1.4%
基）長野市稲田２－２６－１６	長野電鉄信濃吉田駅（1300）	20.4	0.0%	1.0%
公）長野市稲里町中央３丁目１番３	川中島（2400）	23.1	0.0%	-2.8%
基）長野市吉田２－２６－３	長野駅（4200）	25.1	0.0%	-2.6%
公）長野市吉田３－１１－９	信濃吉田（110）	22	0.0%	-0.3%
基）長野市桐原２－４－８	しなの鉄道北長野駅（730）	22.1	0.0%	-2.8%
基）長野市合戦場３丁目１０１番	篠ノ井駅（1800）	17.3	0.0%	-5.7%
公）長野市三輪３－４－２９	本郷（340）	24.8	0.0%	0.0%
公）長野市三輪４－７－１６	本郷（600）	24.8	0.0%	0.0%
基）長野市三輪６－２－８	長野電鉄善光寺下駅（500）	27.6	0.0%	0.0%
基）長野市三輪８－３２－２６	長野電鉄本郷駅（280）	25.6	0.0%	-1.3%
基）長野市篠ノ井会字土井沢６５３番３外１筆	篠ノ井駅（1100）	17.7	0.0%
基）長野市篠ノ井布施高田字上居返６４５番１	篠ノ井駅（1000）	15.2	0.0%	-1.3%
公）長野市篠ノ井布施高田字佃８６８番１２	篠ノ井（100）	19.8	0.0%	-4.0%
公）長野市若穂綿内字麦在家８６７８番１４	長野（8800）	11.4	0.0%	-6.8%
公）長野市上松１－９－１１	本郷（800）	23.5	0.0%	0.0%
公）長野市上野３丁目８９番	三才（2500）	14.4	0.0%	-2.7%
公）長野市西和田１－２８－３４	北長野（2200）	20.7	0.0%	-2.0%
公）長野市青木島４丁目４番２外	川中島（2500）	22.3	0.0%	-1.3%
基）長野市川中島町御厨字寺沢９７０番２外１筆	今井駅（1300）	22.2	0.0%	-2.5%
公）長野市川中島町四ツ屋字中河原１１４５番１２	川中島（500）	15	0.0%	-1.7%
基）長野市浅川４丁目１１３番８６	長野電鉄桐原駅（2300）	15.9	0.0%	-2.2%
基）長野市大字安茂里字本上河原８０３３番	安茂里駅（500）	17.9	0.0%	-2.7%
公）長野市大字下駒沢字中駒沢６９番２３外	三才（1200）	15.9	0.0%	-1.4%
基）長野市大字栗田字舎利田６５３番４６	長野駅（1100）	26.1	0.0%	-3.7%
公）長野市大字高田字中村沖３２４番１９	長野（2100）	22.6	0.0%	-1.7%
公）長野市大字若槻団地１番３４９	信濃吉田（2300）	16.5	0.0%	-0.2%
公）長野市大字小島字中堰南２２１番５	柳原（900）	17.8	0.0%
公）長野市大字小島字八幡堰南１３６番２外	柳原（900）	19	0.0%	-1.2%
公）長野市大字上駒沢字新町２９２番４０	三才（1100）	17.8	0.0%
基）長野市大字大豆島字樋掛３８９３番７外１筆	長野駅（5700）	6.8	0.0%	-3.3%
基）長野市大字大豆島字本郷前６１８３番５	長野駅（5000）	16.2	0.0%	-1.2%
公）長野市大字長野字上長野１２２１番４	長野（2300）	24.4	0.0%	-2.0%
公）長野市大字南長野字十念寺裏６２４番３外	長野（1100）	31.6	0.0%	-2.3%
基）長野市大字南長野字石堂町並１４１４番１	長野駅（300）	67	0.0%	-2.4%
基）長野市大字南長野字石堂東沖１９７０番１外１筆	長野駅（130）	117.5	0.0%	-2.7%
公）長野市大字南長野字石堂南１２６２番１２	長野（340）	34.3	0.0%	-1.0%
公）長野市大字南長野字石堂南１２８２番１６	長野（300）	56.8	0.0%	-2.8%
公）長野市大字南長野字徳永沖１０４１番３	長野（1000）	46.5	0.0%	-4.1%
基）長野市大字富竹字山道西７５２番４外２筆	長野電鉄朝陽駅（850）	16.2	0.0%	-2.6%
基）長野市大字北長池字上河原１９２７番１０	長野駅（5000）	8.9	0.0%	-1.1%
基）長野市大字北堀字城ノ宮８５６番２３	長野電鉄朝陽駅（900）	18.6	0.0%	-2.9%
公）長野市大字柳原字一丁田２２８１番２２	柳原（450）	18.1	0.0%	-1.8%
公）長野市大字柳原字下返町２５５１番１６	柳原（1000）	9.9	0.0%
公）長野市大字鶴賀字腰巻２２２１番８外	権堂（0）	45.5	0.0%	-2.1%
公）長野市大字鶴賀字苗間平１６１８番７外	長野（1100）	36.3	0.0%	-4.3%
基）長野市大字鶴賀字苗間平１６１８番７外１筆	長野駅（1100）	36.3	0.0%	-6.0%
基）長野市中御所４－７－２３	長野駅（1600）	23.8	0.0%	-3.0%
基）長野市南千歳２丁目１２番３	長野駅（450）	52.1	0.0%	-11.2%
基）長野市豊野町豊野字沖４７８番２０	豊野駅（500）	14.1	0.0%	-2.3%
公）長野市新諏訪２－５－７	長野（2800）	20.3	-0.2%	-3.9%
公）長野市大字鶴賀字流２１２０番１	権堂（450）	30.8	-0.2%	-4.4%
公）長野市箱清水２－１８－１５	長野（2800）	21.3	-0.3%	-4.9%
公）長野市豊野町豊野字内土浮３２３番４５	豊野（550）	12.6	-0.3%	-4.3%
基）長野市川中島町御厨字神田１９５番１３８	今井駅（2300）	13.4	-0.5%	-4.7%
基）長野市大字南長野字後町々並１６３４番１	長野電鉄権堂駅（500）	32.5	-0.5%	-5.3%
公）長野市豊野町豊野字上神代１３３３番１４外	豊野（230）	13.4	-0.5%
公）長野市川中島町上氷鉋字飯縄面２１９番	川中島（800）	5.7	-0.6%	-8.4%
基）長野市みこと川１４番	篠ノ井駅（1600）	13.1	-0.7%	-7.2%
公）長野市大字北長池字南長池境２０９８番１外	北長野（3300）	11.6	-0.8%	-8.8%
基）長野市大字中御所字岡田５３番７	長野駅（850）	36.6	-0.9%	-6.7%
基）長野市安茂里小市２－１３－２９	安茂里駅（1500）	14.8	-1.1%	-9.1%
基）長野市篠ノ井塩崎字明戸１７８６番５	稲荷山駅（550）	11.1	-1.2%	-5.6%
公）長野市大字安茂里字小路１４３２番１外	安茂里（700）	10.3	-1.3%
公）長野市松代町城東６２番	篠ノ井（7900）	10.9	-1.5%
基）長野市篠ノ井東福寺字下組西１８１３番１外１筆	篠ノ井駅（3300）	5.9	-1.6%	-13.1%
基）長野市松代町柴字新引４５９番１９	今井駅（6100）	6.2	-1.6%	-14.2%
公）長野市松代町松代字代官町１４４０番２３外	篠ノ井（6600）	12.2	-1.6%	-11.1%
基）長野市真島町真島字本道沖７８１番	長野駅（6100）	6	-1.6%	-9.9%
公）長野市大字赤沼字西通２６３番１	豊野（1600）	5.6	-1.7%	-12.0%
公）長野市豊野町浅野字大日泥５９５番７	信濃浅野（330）	9.5	-1.7%	-8.3%
基）長野市松代町東条字東荒町３１０２番４	篠ノ井駅（7500）	8.8	-1.8%	-13.0%
公）長野市大字安茂里字中道５２６番３０	長野（2000）	13.5	-1.9%	-13.7%
公）長野市豊野町蟹沢字坂下８５２番２	信濃浅野（1100）	3.4	-1.9%	-14.8%
基）長野市西三才１９２番４５	しなの鉄道三才駅（700）	13	-2.0%	-12.5%
基）長野市大字吉字下畦１４１１番１	豊野駅（3000）	5	-2.0%	-15.3%
基）長野市戸隠字中社３４１９番	長野駅（22000）	6	-2.1%	-12.0%
基）長野市松代町松代字伊勢町５３６番１外２筆	篠ノ井駅（6500）	15.2	-2.1%	-13.5%
基）長野市信州新町新町字上平沖１３４９番５	長野駅（24000）	4.7	-2.1%
基）長野市中条日高字上五十里７３４番１	長野駅（14000）	2	-2.1%	-10.0%
公）長野市篠ノ井二ツ柳字西川原６３９番２	篠ノ井（2200）	4.4	-2.2%	-15.9%
基）長野市戸隠豊岡字和沢口１６０６番外１筆	長野駅（18000）	1.8	-2.3%	-11.1%
公）長野市上松２－３－１６	善光寺下（950）	15.3	-2.3%
基）長野市大岡甲６０６０番１外２筆	聖高原駅（21500）	0.7	-2.3%	-10.4%
基）長野市信州新町牧野島字町北２２７番	長野駅（25000）	1.3	-2.5%	-11.4%
基）長野市鬼無里字東平１２６１８番１	長野駅（22500）	1.5	-3.0%	-14.3%
基）長野市信州新町新町字下町２００番	長野駅（23000）	8.6	-3.0%	-14.5%

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか？下がっているのか？」

「これからどうなるのか？」

という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか？

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

買う・売るタイミングはいつがいいのか？
この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも１〜２番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

４７都道府県・４００以上の市区・５万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか？」「下がったのか？」に難しい理由はありませんでした。

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

なので、この記事を読み終わる頃には、

買う、または売るタイミングがわかる
どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

２、過去６年間の長野市の土地価格の動き

２０１３年に始まったアベノミクス、日銀の異次元緩和以降の６年間で、長野市の土地価格は４.１％の下落をしていました。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、具体的にどのようなエリアが上昇、または下落しているのでしょうか？

上昇率に応じて、色分けして地図上にまとめてみました。

地価マップ：H25~H30の上昇率

*上昇率：赤色（20%以上）＞オレンジ（10〜19.9%）＞緑色（０〜9.9％）＞青色（-10〜0%）＞紫色（-10%未満）

全域で下落していますが、特に長野駅の西口の中心部での下落が目立ちます。

その一方で、東口では土地区画整理事業がひと段落するところまで来ており、道路幅も広く、公園なども整備されてきたので、市内外から引っ越してくる人気エリアに変わってきています。

そのため、東口での土地価格は上昇傾向にあり、国道１８号線沿いまで広範囲に及んでいます。

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から日銀が異次元緩和政策を始めてからは、金利が大きく低下したのです。

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この５年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

例えば、都心部では通勤需要から駅近のマンションが人気化していますし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすい傾向にあります。

なぜ、一部のエリアでしか上がらないのか？

その理由は、２つあります。

１つは公共事業の減少です。

長野五輪以降の２０年で、長野県の公共事業は３分の１以下に減少してしまったため、景気が一気に悪くなってしまい、土地価格も下落を続けているのです。

赤色の線：公共事業はこの２０年間で３分の１以下に減少

（参考：総務省統計局　行政投資実績）

もう１つが、少子高齢化です。

家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろにすでにピークを打ち、長野県ではこの１０年間で７万人以上減少しています。

（参考：国土交通省　建築着工統計調査報告）

そのため、長野市の東口などの一部の人気エリアにしか買い手がつきにくく、全体的に土地価格が下がり続けているんですね。

３、これからどうなる？気になる３つのポイント

では、ここからは、「今後の長野市の土地価格に影響を与えるかも？」と気になる３つのポイントについて検証していきましょう。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

では、具体的にあとどれぐらいなのか？

ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。

半数以上が２〜３年以内に限界と回答

（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）

このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２〜３年後ということは、オリンピック前後ということになります。

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

オリンピック後の不動産暴落を予想する人は多いですが、案外当たりそうな理由がここにあるんですね。

（２）これから長野市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した長野市の人口の見通しによると、2025年までに15,000人減少するそうです。

長野市の人口は、2025年までに15,000人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

また、家を買う中心年代である３０代も、2025年までに9,200人減る見通しです。

家の買い手が今よりも２割以上減るので、かなり影響が大きくなるでしょう。

長野市の30代人口は、2025年までに約9,200人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

（３）立地適正化計画で「住んで欲しいエリア」が決められる

人口が減少し、税収が減ってくると、上下水道や道路、除雪、バスの運行、学校運営など、さまざまな公共サービスの維持が難しくなってきます。

そのため、約２００の自治体で「立地適正化計画」を作成し、

住んで欲しいエリア（居住誘導区域）
そうでないエリア

の２つに分けて、公共サービスを「住んで欲しいエリア」に集中させることでコストを削減しようとしています。

立地適正化計画で住む場所をコンパクトに

（参考：国土交通省　立地適正化計画）

長野市でもすでにこの計画を作っており、「住んで欲しいエリア」と「そうでないエリア」の線引きをしています。

具体的にどうなっているかというと、こんな感じです。

赤線で囲まれた部分が「住んで欲しいエリア」

（参考：長野市　立地適正化計画）

特に２０２５年には団塊の世代が７５歳以上の後期高齢者になることで、医療費や介護費用が２０兆円以上増えて行政サービスが破綻する「２０２５年問題」が起こると言われています。

もし、行政サービスを削減する必要が出てきた場合には、「このエリア内かどうか」が判断基準となる可能性が高いです。

エリア外ではさらに土地価格の下落が進むでしょうし、エリア内に移住する人も出てくるでしょうから、人気エリアでは土地価格が安定する二極化が進んでいくでしょう。

４、結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、長野市の土地価格は、

長野市の東口に人気が集中しているものの、それ以外のエリアでは下落が続いている
３０代人口は減少するし、２０２５年問題もあるので、駅中心部はさらに衰退し、長野駅東口の「住んで欲しいエリア」の人気がさらに高まりそう

と言えるでしょう。

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。

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売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

ここまで下落を続けてきた長野市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、今年の１０月には消費税が上がりますから、一部のエリアを除いて、今が１番高い時期と言えるでしょう。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、長野市内に「若里（わかさと）」という地区があります。

長野駅の南側に広がる住宅地です。

この若里地区の公示地価と実際の取引価格は、

公示地価：２９万円／坪
実際の取引価格：３０〜４６万円／坪

と、公示地価の約１.０〜1.６倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、１.５倍の価格差があります。

【長野市若里の公示地価】

長野駅から1,400mの距離、徒歩約１８分（1分＝８０m）
88,000円／㎡　×　3.3（㎡／坪）　＝２９万円／坪

（参考：国土交通省地価公示・都道府県地価調査）

【長野市若里の土地取引（過去２年間）】

長野駅から徒歩１４〜２８分のエリアで、３０〜４６万円／坪で取引されている
公示地価も実際の取引も「第１種住居地域」という同じ建築制限

（参考：国土交通省　不動産取引価格情報検索）

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の２倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が３倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査

都道府県	住所	公示地価／坪	取引価格／坪	公示地価の何倍？
東京都２３区	文京区千石	241万円	85〜350万円	0.35〜1.45倍
東京都２３区	台東区池之端	227万円	170〜300万円	0.75〜1.32倍
東京都２３区	墨田区東向島	111万円	150〜290万円	1.35〜2.61倍
東京都２３区	江東区永代	179万円	300〜390万円	1.68〜2.18倍
東京都２３区	品川区東五反田	330万円	350〜520万円	1.06〜1.58倍
東京都２３区	目黒区下目黒	229万円	200〜370万円	0.87〜1.62倍
東京都２３区	大田区久ヶ原	173万円	110〜220万円	0.64〜1.27倍
東京都２３区	世田谷区代沢	228万円	200〜310万円	0.88〜1.36倍
東京都２３区	中野区東中野	187万円	220〜310万円	1.18〜1.66倍
東京都２３区	杉並区松庵	170万円	200〜270万円	1.18〜1.59倍
東京都２３区	豊島区千川	195万円	210〜290万円	1.08〜1.49倍
東京都２３区	北区西ヶ原	151万円	48〜300万円	0.32〜1.99倍
東京都２３区	荒川区西日暮里	190万円	220〜360万円	1.16〜1.89倍
東京都２３区	板橋区高島平	108万円	96〜140万円	0.89〜1.3倍
東京都２３区	練馬区石神井町	132万円	94〜160万円	0.71〜1.21倍
東京都２３区	足立区谷中	99万円	140〜170万円	1.41〜1.72倍
東京都２３区	葛飾区西亀有	125万円	74〜280万円	0.59〜2.24倍
東京都２３区	江戸川区北葛西	111万円	95〜170万円	0.86〜1.53倍
東京都	八王子市北野台	33万円	30〜43万円	0.91〜1.3倍
東京都	立川市柴崎町	121万円	97〜340万円	0.8〜2.81倍
東京都	武蔵野市吉祥寺本町	216万円	150〜300万円	0.69〜1.39倍
東京都	三鷹市牟礼	111万円	90〜150万円	0.81〜1.35倍
東京都	調布市上石原	92万円	70〜120万円	0.76〜1.3倍
東京都	府中市多磨町	80万円	85〜120万円	1.06〜1.5倍
東京都	小金井市中町	116万円	76〜160万円	0.66〜1.38倍
東京都	青梅市東青梅	58万円	34〜71万円	0.59〜1.22倍
東京都	西東京市芝久保町	82万円	50〜130万円	0.61〜1.59倍
東京都	町田市相原町	37万円	36〜61万円	0.97〜1.65倍
東京都	小平市仲町	77万円	53〜92万円	0.69〜1.19倍
東京都	日野市東豊田	71万円	47〜88万円	0.66〜1.24倍
東京都	東村山市秋津町	62万円	35〜120万円	0.56〜1.94倍
東京都	国分寺市東恋ヶ窪	90万円	170万円	1.89倍
東京都	東久留米市中央町	73万円	110万円	1.51倍
東京都	多摩市永山	69万円	110万円	1.59倍
神奈川県	横浜市鶴見区豊岡町	115万円	200〜210万円	1.74〜1.83倍
神奈川県	川崎市中原区木月	136万円	160〜240万円	1.18〜1.76倍
神奈川県	相模原市緑区東橋本	70万円	17〜140万円	0.24〜2倍
神奈川県	藤沢市本鵠沼	70万円	58〜96万円	0.83〜1.37倍
神奈川県	茅ヶ崎市小和田	68万円	38〜120万円	0.56〜1.76倍
神奈川県	平塚市北金目	29万円	18〜35万円	0.62〜1.21倍
神奈川県	大和市中央林間	85万円	12〜130万円	0.14〜1.53倍
神奈川県	厚木市恩名	58万円	30〜100万円	0.52〜1.72倍
神奈川県	小田原市飯泉	30万円	24〜37万円	0.8〜1.23倍
神奈川県	鎌倉市材木座	71万円	4.6〜92万円	0.06〜1.3倍
神奈川県	秦野市南矢名	27万円	5.3〜31万円	0.2〜1.15倍
千葉県	千葉市花見川区検見川町	54万円	26〜68万円	0.48〜1.26倍
千葉県	船橋市松が丘	30万円	26〜41万円	0.87〜1.37倍
千葉県	松戸市秋山	33万円	30〜46万円	0.91〜1.39倍
千葉県	柏市今谷上町	49万円	39〜85万円	0.8〜1.73倍
千葉県	市川市新田	96万円	93〜120万円	0.97〜1.25倍
千葉県	習志野市鷺沼	48万円	52〜78万円	1.08〜1.63倍
千葉県	流山市西初石６丁目	56万円	49〜81万円	0.88〜1.45倍
千葉県	市原市古市場	17万円	3.6〜28万円	0.21〜1.65倍
千葉県	八千代市大和田新田	40万円	17〜54万円	0.43〜1.35倍
千葉県	浦安市堀江	96万円	36〜130万円	0.38〜1.35倍
千葉県	佐倉市王子台	21万円	17〜38万円	0.81〜1.81倍
埼玉県	さいたま市浦和区北浦和	113万円	78〜160万円	0.69〜1.42倍
埼玉県	川口市差間	43万円	42〜61万円	0.98〜1.42倍
埼玉県	川越市石原町	37万円	33〜47万円	0.89〜1.27倍
埼玉県	上尾市上町	52万円	71〜75万円	1.37〜1.44倍
埼玉県	所沢市久米	49万円	22〜76万円	0.45〜1.55倍
埼玉県	鴻巣市氷川町	27万円	21〜33万円	0.78〜1.22倍
埼玉県	草加市高砂	64万円	79〜110万円	1.23〜1.72倍
埼玉県	朝霞市岡	55万円	32〜89万円	0.58〜1.62倍
埼玉県	新座市新堀	66万円	39〜78万円	0.59〜1.18倍
埼玉県	富士見市鶴馬	73万円	52〜89万円	0.71〜1.22倍
埼玉県	戸田市上戸田	83万円	77〜110万円	0.93〜1.33倍
埼玉県	和光市白子	69万円	62〜100万円	0.9〜1.45倍
埼玉県	越谷市東越谷	40万円	39〜60万円	0.98〜1.5倍
埼玉県	春日部市備後東	33万円	16〜47万円	0.48〜1.42倍
埼玉県	熊谷市中央	26万円	24〜34万円	0.92〜1.31倍
埼玉県	入間市扇台	37万円	18〜47万円	0.49〜1.27倍
埼玉県	久喜市吉羽	28万円	24〜85万円	0.86〜3.04倍
埼玉県	三郷市中央	49万円	36〜70万円	0.73〜1.43倍
埼玉県	狭山市富士見	44万円	22〜57万円	0.5〜1.3倍
北海道	札幌市北区25条西	38万円	32〜48万円	0.84〜1.26倍
北海道	旭川市８条通	10万円	7〜14万円	0.7〜1.4倍
北海道	函館市柏木町	20万円	15〜21万円	0.75〜1.05倍
北海道	帯広市白樺１６条	9万円	7〜12万円	0.78〜1.33倍
北海道	苫小牧市桜木町	7万円	6.5〜13万円	0.93〜1.86倍
北海道	千歳市北陽	9万円	7.8〜11万円	0.87〜1.22倍
福島県	福島市野田町	22万円	16〜72万円	0.73〜3.27倍
福島県	いわき市小島町	22万円	35万円	1.59倍
福島県	郡山市芳賀	18万円	17〜35万円	0.94〜1.94倍
福島県	会津若松市山鹿町	20万円	20〜28万円	1〜1.4倍
福島県	須賀川市森宿	10万円	10〜14万円	1〜1.4倍
群馬県	高崎市上中居町	25万円	18〜36万円	0.72〜1.44倍
群馬県	前橋市駒形町	15万円	8.7〜18万円	0.58〜1.2倍
群馬県	太田市八幡町	17万円	8.1〜20万円	0.48〜1.18倍
群馬県	伊勢崎市昭和町	13万円	9.6〜41万円	0.74〜3.15倍
栃木県	宇都宮市泉が丘	28万円	28〜40万円	1〜1.43倍
栃木県	足利市八幡町	16.5万円	8.7〜19万円	0.53〜1.15倍
栃木県	栃木市平柳町	11万円	7.4〜14万円	0.67〜1.27倍
栃木県	佐野市堀米町	11万円	8〜13万円	0.73〜1.18倍
栃木県	小山市城東	24万円	3.8〜27万円	0.16〜1.13倍
栃木県	那須塩原市東原	ー	1.0〜39万円	ー
栃木県	鹿沼市貝島町	11.5万円	7.6〜13万円	0.66〜1.13倍
栃木県	日光市板橋	ー	0.1〜38万円	ー
茨城県	水戸市河和田	14万円	9.2〜20万円	0.66〜1.43倍
茨城県	日立市鮎川町	13万円	20万円	1.54倍
茨城県	土浦市乙戸南	10万円	7.9〜13万円	0.79〜1.3倍
茨城県	古河市東	24万円	11〜36万円	0.46〜1.5倍
茨城県	取手市井野	18万円	20〜25万円	1.11〜1.39倍
茨城県	つくば市春日	37万円	53万円	1.43倍
茨城県	ひたちなか市勝田本町	16万円	18〜19万円	1.13〜1.19倍
茨城県	筑西市二木成	10万円	13〜16万円	1.3〜1.6倍
茨城県	牛久市上柏田	11万円	5.9〜18万円	0.54〜1.64倍
茨城県	神栖市土合本町	ー	5〜18万円	ー
愛知県	名古屋市千種区東山元町	56万円	19〜67万円	0.34〜1.2倍
愛知県	岡崎市大和町	37万円	43〜51万円	1.16〜1.38倍
愛知県	一宮市花池	36万円	23〜43万円	0.64〜1.19倍
愛知県	豊橋市高師本郷町	24万円	11〜33万円	0.46〜1.38倍
愛知県	豊田市井上町	34万円	11〜43万円	0.32〜1.26倍
愛知県	春日井市小野町	38万円	29〜56万円	0.76〜1.47倍
愛知県	安城市安城町	37万円	22〜44万円	0.59〜1.19倍
愛知県	刈谷市板倉町	51万円	58〜60万円	1.14〜1.18倍
愛知県	西尾市今川町	29万円	20〜34万円	0.69〜1.17倍
愛知県	豊川市新青馬町	28万円	18〜33万円	0.64〜1.18倍
愛知県	小牧市小松寺	26万円	20〜39万円	0.77〜1.5倍
愛知県	瀬戸市石田町	20万円	7,3〜32万円	0.37〜1.6倍
愛知県	江南市高屋町	24万円	20〜29万円	0.83〜1.21倍
愛知県	日進市浅田町	33万円	29〜46万円	0.88〜1.39倍
愛知県	尾張旭市旭ヶ丘町	27万円	13〜35万円	0.48〜1.3倍
愛知県	半田市有楽町	21万円	9.3〜27万円	0.44〜1.29倍
愛知県	稲沢市祖父江町	56万円	19〜67万円	0.34〜1.2倍
愛知県	大府市柊山町	44万円	45〜59万円	1.02〜1.34倍
愛知県	北名古屋市沖村	36万円	30〜42万円	0.83〜1.17倍
愛知県	東海市荒尾町	30万円	16〜36万円	0.53〜1.2倍
岐阜県	岐阜市北一色	21万円	17〜28万円	0.81〜1.33倍
岐阜県	大垣市林町	23万円	10〜31万円	0.43〜1.35倍
岐阜県	各務原市蘇原沢上町	22万円	20〜29万円	0.91〜1.32倍
岐阜県	多治見市明和町	11.5万円	8.9〜15万円	0.77〜1.3倍
岐阜県	可児市下恵土	12.5万円	3.2〜30万円	0.26〜2.4倍
三重県	津市大谷町	35万円	41〜55万円	1.17〜1.57倍
三重県	四日市市大字茂福	21万円	24〜32万円	1.14〜1.52倍
三重県	桑名市大字桑名	22万円	25〜29万円	1.14〜1.32倍
三重県	伊勢市御薗町高向	9万円	11〜13万円	1.22〜1.44倍
三重県	松阪市嬉野中川町	10万円	8〜16万円	0.8〜1.6倍
三重県	鈴鹿市江島台	17万円	24〜28万円	1.41〜1.65倍
三重県	名張市桔梗が丘	ー	7.5〜14万円	ー
静岡県	静岡市葵区音羽町	71万円	51〜85万円	0.72〜1.2倍
静岡県	浜松市中区鴨江	31万円	0.85〜40万円	0.03〜1.29倍
静岡県	富士市松岡	24万円	17〜32万円	0.71〜1.33倍
静岡県	富士宮市黒田	15万円	5〜18万円	0.33〜1.2倍
静岡県	沼津市東椎路	27万円	18〜31万円	0.67〜1.15倍
静岡県	三島市加茂	33万円	33〜44万円	1〜1.33倍
静岡県	磐田市国府台	27万円	27〜32万円	1〜1.19倍
静岡県	焼津市塩津	20万円	2.8〜22万円	0.14〜1.1倍
静岡県	掛川市中宿	ー	13〜21万円	ー
静岡県	藤枝市高岡	25万円	9.5〜29万円	0.38〜1.16倍
静岡県	袋井市高尾	ー	5〜18万円	ー
大阪府	大阪市東住吉区西今川	80万円	67〜110万円	0.84〜1.38倍
大阪府	堺市北区新金岡町	66万円	50〜84万円	0.76〜1.27倍
大阪府	茨木市庄	61万円	40〜100万円	0.66〜1.64倍
大阪府	高槻市安岡時町	38万円	25〜55万円	0.66〜1.45倍
大阪府	豊中市緑丘	78万円	54〜98万円	0.69〜1.26倍
大阪府	東大阪市衣摺	47万円	27〜58万円	0.57〜1.23倍
大阪府	枚方市楠葉並木	79万円	64〜120万円	0.81〜1.52倍
大阪府	八尾市東山本新町	47万円	35〜56万円	0.74〜1.19倍
大阪府	吹田市佐井寺	62万円	46〜120万円	0.74〜1.94倍
大阪府	寝屋川市豊野町	58万円	50〜85万円	0.86〜1.47倍
大阪府	岸和田市池尻町	23万円	16〜37万円	0.7〜1.61倍
大阪府	和泉市はつが野	22万円	16〜52万円	0.73〜2.36倍
兵庫県	神戸市鈴蘭台南町	24万円	14〜41万円	0.58〜1.71倍
兵庫県	姫路市飾磨区今在家	28万円	30〜35万円	1.07〜1.25倍
兵庫県	尼崎市稲葉荘	56万円	39〜83万円	0.7〜1.48倍
兵庫県	西宮市仁川町	83万円	74〜99万円	0.89〜1.19倍
兵庫県	明石市朝霧町	39万円	30〜50万円	0.77〜1.28倍
兵庫県	加古川市尾上町	21万円	13〜31万円	0.62〜1.48倍
兵庫県	宝塚市伊孑志	60万円	51〜94万円	0.85〜1.57倍
兵庫県	伊丹市安堂寺町	68万円	45〜87万円	0.66〜1.28倍
兵庫県	川西市大和東	18万円	16〜24万円	0.89〜1.33倍
兵庫県	三田市天神	20万円	25〜38万円	1.25〜1.9倍
兵庫県	芦屋市岩園町	101万円	75〜130万円	0.74〜1.29倍
兵庫県	高砂市阿弥陀町	20万円	2.7〜65万円	0.14〜3.25倍
広島県	広島市牛田早稲田	40万円	19〜80万円	0.48〜2倍
広島県	福山市沖野上町	24万円	6.9〜34万円	0.29〜1.42倍
広島県	呉市広白岳	17万円	7.4〜21万円	0.44〜1.24倍
広島県	尾道市高須町	18万円	18〜25万円	1〜1.39倍
広島県	東広島市西条町西条	18万円	5.3〜25万円	0.29〜1.39倍
広島県	廿日市市串戸	42万円	22〜53万円	0.52〜1.26倍
広島県	三原市皆実	20万円	16〜29万円	0.8〜1.45倍
福岡県	福岡市南区大楠	56万円	69〜97万円	1.23〜1.73倍
福岡県	北九州市八幡西区永犬丸西町	17万円	10〜21万円	0.59〜1.24倍
福岡県	久留米市諏訪野町	22万円	15〜27万円	0.68〜1.23倍
福岡県	飯塚市伊岐須	7.6万円	11万円	1.45倍
福岡県	大牟田市大字草木	8万円	5.6〜12万円	0.7〜1.5倍
福岡県	筑紫野市二日市西	25万円	12〜33万円	0.48〜1.32倍
福岡県	大野城市瓦田	43万円	22〜79万円	0.51〜1.84倍
福岡県	春日市春日原南町	56万円	58〜76万円	1.04〜1.36倍
福岡県	宗像市田久	11万円	8.7〜12万円	0.79〜1.09倍
福岡県	糸島市志摩師吉	8.5万円	4.7〜12万円	0.55〜1.41倍
福岡県	行橋市西宮市	17万円	19〜22万円	1.12〜1.29倍