長野市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：wikimedia commons　Kazakura,　第16回善光寺花回廊）

この記事では長野市の

公示地価、基準地価
この７年間の土地価格の動き
新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか？

の３点について解説しています。

１、長野市の公示地価、基準地価の一覧
- 途中ですが、この記事の説明を。
２、過去７年間の長野市の土地価格の動き
３、新型コロナの影響はどうなのか？
- 長野では、特に商業地が危ない
４、その他のリスク
４、結論：買うなら？売るなら？
- 買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト
- 売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

１、長野市の公示地価、基準地価の一覧

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公）：公示地価（2020.1.1現在）

*基）：基準地価（2019.7.1現在）

住居表示	最寄駅（m)	坪単価（万円）	前年比変化率	H25比変化率
公）長野市若里１－１９－４７	長野（1300）	31	2.5%	19.5%
基）長野市大字栗田字東番場４４３番５	長野駅（1000）	29	2.9%	13.1%
公）長野市北条町３番１７	長野（1800）	26	1.3%	7.5%
基）長野市稲里町中央３－３３－７	川中島駅（2500）	20.3	1.7%	7.1%
公）長野市若宮１丁目３番２３	長野（3200）	23	1.3%	5.2%
公）長野市大字高田字川端東沖７２５番７９	長野（2200）	25	0.9%	4.9%
公）長野市川中島町今井字豊田１６６４番５	今井（750）	18	1.9%	4.5%
公）長野市大字稲葉字母袋沖８２５番８	長野（2900）	19	1.9%	4.0%
公）長野市若里５－１８－１４	長野（2100）	23	0.9%	3.0%
公）長野市東犀南３９４番７８	篠ノ井（4500）	15	1.4%	2.8%
基）長野市大字高田字幅下河原２２００番３１	長野駅（2900）	21.6	1.1%	2.7%
基）長野市中越２－１５－３	しなの鉄道北長野駅（400）	21.8	0.6%	1.9%
基）長野市川中島町上氷鉋字瀬ノ窪９５６番１０	川中島駅（340）	16.8	1.0%	1.8%
基）長野市三本柳西１丁目３番外１筆	川中島駅（2000）	17.1	1.4%	1.6%
公）長野市稲里１丁目２３番４	川中島（1900）	17	1.5%	1.5%
基）長野市吉田２－１２－３０	長野電鉄桐原駅（900）	22	0.6%	1.5%
公）長野市吉田２－１２－３０	桐原（900）	22	0.6%	1.5%
公）長野市南千歳１丁目１９番８	長野（180）	62	1.6%	1.1%
基）長野市稲田２－２６－１６	長野電鉄信濃吉田駅（1300）	20.4	0.0%	1.0%
公）長野市青木島町大塚字北島９１０番１７	川中島（3500）	17	1.4%	1.0%
公）長野市大字鶴賀字舎利田５６６番２外	長野（800）	36	1.9%	0.9%
公）長野市吉田５－３－１０	北長野（1700）	21	1.1%	0.8%
基）長野市三輪６－２－８	長野電鉄善光寺下駅（500）	27.7	0.6%	0.6%
公）長野市三輪３－４－２９	本郷（340）	25	0.9%	0.3%
基）長野市大字川合新田字北岡７０７番２	長野駅（3200）	17	1.8%	0.0%
公）長野市上松１－９－１１	本郷（800）	24	0.4%	-0.4%
公）長野市三輪４－７－１６	本郷（600）	25	0.0%	-0.5%
公）長野市大字若槻団地１番３４９	信濃吉田（2300）	17	0.0%	-0.6%
公）長野市吉田３－１１－９	信濃吉田（110）	22	0.0%	-0.7%
基）長野市篠ノ井布施高田字上居返６４５番１	篠ノ井駅（1000）	15.3	0.4%	-0.9%
公）長野市大字南長野字本郷２０７番１	長野（1800）	28	0.4%	-1.0%
基）長野市大字南長野字石堂東沖１９７０番１外１筆	長野駅（130）	119.5	1.7%	-1.1%
基）長野市大字北長池字上河原１９２７番１０	長野駅（5000）	8.9	0.0%	-1.1%
基）長野市大字大豆島字本郷前６１８３番５	長野駅（5000）	16.2	0.0%	-1.2%
公）長野市大字鶴賀字高畑８７５番３外	長野（480）	53	1.3%	-1.2%
公）長野市篠ノ井布施高田字上居返６４５番１	篠ノ井（1000）	15	0.6%	-1.3%
基）長野市三輪８－３２－２６	長野電鉄本郷駅（280）	25.6	0.0%	-1.3%
公）長野市桜新町７６９番１７	北長野（2400）	20	1.0%	-1.3%
基）長野市大字南長野字石堂町並１４１４番１	長野駅（300）	67.7	1.0%	-1.4%
公）長野市合戦場２丁目３番	篠ノ井（2100）	17	1.0%	-1.5%
公）長野市篠ノ井御幣川字南五人寄合１１６１番１３	篠ノ井（800）	17	0.6%	-1.7%
公）長野市大字南長野字石堂東沖１９７０番１外	長野（80）	121	2.5%	-1.9%
公）長野市大字南長野字石堂南１２６２番１２	長野（340）	34	0.0%	-1.9%
公）長野市大字南長野字石堂町並１４１４番１	長野（300）	68	1.0%	-1.9%
公）長野市東鶴賀町４９番２	権堂（750）	24	1.4%	-1.9%
公）長野市伊勢宮２－１９－１１	安茂里（1000）	21	0.5%	-2.0%
公）長野市大字小島字八幡堰南１３６番２外	柳原（900）	19	0.0%	-2.2%
基）長野市浅川４丁目１１３番８６	長野電鉄桐原駅（2300）	15.9	0.0%	-2.2%
基）長野市豊野町豊野字沖４７８番２０	豊野駅（500）	14.1	0.0%	-2.3%
基）長野市川中島町御厨字寺沢９７０番２外１筆	今井駅（1300）	22.2	0.0%	-2.5%
基）長野市吉田２－２６－３	長野駅（4200）	25.1	0.0%	-2.6%
基）長野市大字富竹字山道西７５２番４外２筆	長野電鉄朝陽駅（850）	16.2	0.0%	-2.6%
基）長野市大字安茂里字本上河原８０３３番	安茂里駅（500）	17.9	0.0%	-2.7%
基）長野市桐原２－４－８	しなの鉄道北長野駅（730）	22.1	0.0%	-2.8%
基）長野市大字北堀字城ノ宮８５６番２３	長野電鉄朝陽駅（900）	18.6	0.0%	-2.9%
基）長野市中御所４－７－２３	長野駅（1600）	23.8	0.0%	-3.0%
公）長野市大字下駒沢字中駒沢６９番２３外	三才（1200）	16	0.0%	-3.0%
公）長野市稲田１－２８－１７	信濃吉田（1100）	23	0.0%	-3.3%
基）長野市大字大豆島字樋掛３８９３番７外１筆	長野駅（5700）	6.8	0.0%	-3.3%
公）長野市大字稲葉字北村東沖２７１１番外	長野（2200）	20	0.5%	-3.3%
公）長野市川中島町四ツ屋字中河原１１４５番１２	川中島（500）	15	0.0%	-3.4%
公）長野市青木島４丁目４番２外	川中島（2500）	22	0.0%	-3.6%
基）長野市大字栗田字舎利田６５３番４６	長野駅（1100）	26.1	0.0%	-3.7%
公）長野市大字柳原字一丁田２２８１番２２	柳原（450）	18	0.0%	-3.7%
公）長野市大字高田字中村沖３２４番１９	長野（2100）	23	0.0%	-3.8%
公）長野市大字長野字上長野１２２１番４	長野（2300）	24	0.0%	-3.9%
公）長野市大字南長野字十念寺裏６２４番３外	長野（1100）	32	0.4%	-3.9%
公）長野市篠ノ井岡田字西中条４５７番１	篠ノ井（1700）	5	0.0%	-4.0%
公）長野市西和田１－２８－３４	北長野（2200）	21	0.0%	-4.1%
公）長野市稲里町中央３丁目１番３	川中島（2400）	23	0.0%	-4.5%
基）長野市川中島町御厨字神田１９５番１３８	今井駅（2300）	13.3	-0.5%	-5.2%
公）長野市上野３丁目８９番	三才（2500）	14	0.0%	-5.2%
基）長野市大字南長野字後町々並１６３４番１	長野電鉄権堂駅（500）	32.5	0.0%	-5.3%
公）長野市大字鶴賀字腰巻２２２１番８外	権堂（0）	46	0.0%	-5.5%
基）長野市合戦場３丁目１０１番	篠ノ井駅（1800）	17.3	0.0%	-5.7%
基）長野市大字鶴賀字苗間平１６１８番７外１筆	長野駅（1100）	36.3	0.0%	-6.0%
公）長野市大字南長野字石堂南１２８２番１６	長野（300）	57	0.0%	-6.0%
公）長野市新諏訪２－５－７	長野（2800）	20	-0.2%	-6.4%
基）長野市大字中御所字岡田５３番７	長野駅（850）	36.6	0.0%	-6.7%
公）長野市篠ノ井布施高田字佃８６８番１２	篠ノ井（100）	20	0.0%	-6.8%
公）長野市箱清水２－１８－１５	長野（2800）	21	-0.2%	-7.1%
公）長野市大字南長野字徳永沖１０４１番３	長野（1000）	47	0.0%	-7.2%
基）長野市みこと川１４番	篠ノ井駅（1600）	13.1	0.0%	-7.2%
基）長野市篠ノ井塩崎字明戸１７８６番５	稲荷山駅（550）	10.9	-1.8%	-7.3%
公）長野市大字鶴賀字流２１２０番１	権堂（450）	31	0.0%	-7.5%
公）長野市大字鶴賀字苗間平１６１８番７外	長野（1100）	36	0.0%	-7.6%
公）長野市若穂綿内字麦在家８６７８番１４	長野（8800）	11	0.0%	-9.9%
基）長野市安茂里小市２－１３－２９	安茂里駅（1500）	14.6	-1.1%	-10.1%
基）長野市真島町真島字本道沖７８１番	長野駅（6100）	5.9	-1.1%	-10.9%
基）長野市南千歳２丁目１２番３	長野駅（500）	52.1	0.0%	-11.2%
公）長野市大字北長池字南長池境２０９８番１外	北長野（3300）	12	-0.3%	-12.3%
基）長野市中条日高字上五十里７３４番１	長野駅（14000）	2	-2.6%	-12.3%
公）長野市豊野町浅野字大日泥５９５番７	信濃浅野（330）	9	-2.4%	-12.5%
公）長野市川中島町上氷鉋字飯縄面２１９番	川中島（800）	6	-0.6%	-12.6%
基）長野市大岡甲６０６０番１外２筆	聖高原駅（21500）	0.7	-2.8%	-12.9%
基）長野市戸隠豊岡字和沢口１６０６番外１筆	長野駅（18000）	1.8	-2.4%	-13.2%
基）長野市信州新町牧野島字町北２２７番	長野駅（25000）	1.3	-2.6%	-13.6%
基）長野市戸隠字中社３４１９番	長野駅（22000）	5.9	-2.2%	-13.9%
基）長野市西三才１９２番４５	しなの鉄道三才駅（700）	12.7	-1.8%	-14.0%
基）長野市松代町東条字東荒町３１０２番４	篠ノ井駅（7500）	8.7	-1.5%	-14.3%
基）長野市篠ノ井東福寺字下組西１８１３番１外１筆	篠ノ井駅（3300）	5.8	-1.7%	-14.6%
基）長野市松代町柴字新引４５９番１９	今井駅（6100）	6.1	-1.1%	-15.1%
基）長野市松代町松代字伊勢町５３６番１外２筆	篠ノ井駅（6500）	14.9	-1.9%	-15.2%
公）長野市松代町松代字代官町１４４０番２３外	篠ノ井（6600）	12	-1.6%	-15.3%
基）長野市大字吉字下畦１４１１番１	豊野駅（3000）	4.9	-2.0%	-16.9%
基）長野市鬼無里字東平１２６１８番１	長野駅（22000）	1.5	-3.1%	-17.0%
基）長野市信州新町新町字下町２００番	長野駅（23000）	8.3	-3.1%	-17.1%
公）長野市大字安茂里字中道５２６番３０	長野（2000）	13	-1.5%	-19.4%
公）長野市豊野町豊野字内土浮３２３番４５	豊野（550）	11	-13.6%	-19.4%
公）長野市豊野町蟹沢字坂下８５２番２	信濃浅野（1100）	3	-1.9%	-20.9%
公）長野市篠ノ井二ツ柳字西川原６３９番２	篠ノ井（2200）	4	-2.3%	-22.3%
公）長野市大字赤沼字西通２６３番１	豊野（1600）	5	-13.0%	-26.5%
基）長野市（長野駅周辺第二７２街区６）	長野駅（450）	39.6	3.4%
基）長野市信州新町新町字上平沖１３４９番５	長野駅（24000）	4.6	-2.1%
基）長野市篠ノ井会字土井沢６５３番３外１筆	篠ノ井駅（1100）	17.7	0.0%
公）長野市大字小島字中堰南２２１番５	柳原（900）	18	0.0%
公）長野市青木島町大塚字大北１５６２番３３５	長野（3900）	18	1.1%
公）長野市大字安茂里字小路１４３２番１外	安茂里（700）	10	-0.3%
公）長野市大字東和田字中道南沖３４２番１１	北長野（1800）	19	0.9%
公）長野市上松２－３－１６	善光寺下（950）	15	-2.2%
公）長野市篠ノ井布施五明字上六反１１０番８	篠ノ井（1100）	15	0.9%
公）長野市松代町城東６２番	篠ノ井（7900）	10	-5.2%
公）長野市大字上駒沢字新町２９２番４０	三才（1100）	18	0.0%
公）長野市（長野駅周辺第二７２街区６）	長野（450）	40	3.4%
公）長野市豊野町豊野字上神代１３３３番１４外	豊野（230）	13	-2.0%
公）長野市（長野駅周辺第二７９街区８－１）	長野（350）	47	2.1%
公）長野市大字柳原字下返町２５５１番１６	柳原（1000）	10	-1.0%

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか？下がっているのか？」

「これからどうなるのか？」

という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか？

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

買う・売るタイミングはいつがいいのか？
この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも１〜２番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

４７都道府県・４５０以上の市区・５万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか？」「下がったのか？」に難しい理由はありませんでした。

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

ただし、最新の公示地価のデータは今年の１月１日現在の価格なので、新型コロナの影響が反映されていません。

そのため、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか？についても考察しております。

なので、この記事を読み終わる頃には、

買う、または売るタイミングがわかる
どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

２、過去７年間の長野市の土地価格の動き

この７年間で長野市の土地価格を見ると、長野県の平均が６.９％下落したのに対して、マイナス４.５％とあまり下げませんでした。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？

公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。

地価マップ：2013-19年の上昇率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

全域で下落していますが、特に長野駅の西口の中心部での下落が目立ちます。

その一方で、東口では土地区画整理事業がひと段落するところまで来ており、道路幅も広く、公園なども整備されてきたので、市内外から引っ越してくる人気エリアに変わってきています。

そのため、東口での土地価格は上昇傾向にあり、国道１８号線沿いまで広範囲に及んでいます。

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から日銀が異次元緩和政策を始めてからは、金利が大きく低下したのです。

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この５年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

例えば、都心部では通勤需要から駅近のマンションが人気化していますし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすい傾向にあります。

なぜ、一部のエリアでしか上がらないのか？

その理由は、２つあります。

１つは公共事業の減少です。

長野五輪以降の２０年で、長野県の公共事業は３分の１以下に減少してしまったため、景気が一気に悪くなってしまい、土地価格も下落を続けているのです。

赤色の線：公共事業はこの２０年間で３分の１以下に減少

（参考：総務省統計局　行政投資実績）

もう１つが、少子高齢化です。

家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろにすでにピークを打ち、長野県ではこの１０年間で７万人以上減少しています。

（参考：国土交通省　建築着工統計調査報告）

そのため、長野市の東口などの一部の人気エリアにしか買い手がつきにくく、全体的に土地価格が下がり続けているんですね。

３、新型コロナの影響はどうなのか？

今回の新型コロナウイルスは、経済的にも大きな影響が出ています。

オリンピックの延期が決まった３月２４日の翌日から日本では緊急事態宣言が出され、５月２５日の解除宣言までの２ヶ月間は、飲食店やホテル、交通機関の利用がかなり減少しました。

解除された６月以降も、本格的な回復までは程遠い状況です。

このような状況を受けて専門家の間では、「この４〜６月のGDP（国内総生産）は、年率にして２３％ほど減少したのではないか？」という見通しが出ています。

（参考：日経新聞「実質GDP、4～6月23%減　民間予測」）

ほとんどの業界では、売り上げが１割減れば、利益がほぼ吹っ飛びますので、平均２３％の売り上げが減ったということであれば、赤字の企業が続出していることになります。

そして、これから先の景気についても、まだまだ予断を許しません。

例えば、これまで業績が絶好調だったユニクロは、すでに今年に入って３回目の業績の下方修正をしました。

（参考：サンケイBIZ「ファストリ通期予想、３回目の下方修正　海外ユニクロ赤字が影響」）

日本だけでなく、世界的に売り上げの回復が思っている以上に鈍いため、このような状況になっているのです。

これはユニクロに限った話ではなく、自動車や電機など、幅広い業界で起こっている状況です。

また、この影響は長期化することが予想されています。

というのも、ワクチンの開発には１年〜１年半かかると予想されているからです。

「ワクチンの専門家からは、ワクチン候補ができても、臨床試験を実施して有効性と安全性を確かめて、国の承認を得て実用化するまでには、何年もかかるとの声もあがっている。」
（参考：ニッセイ基礎研究所　「新型コロナ急がれる医薬品開発－抗ウイルス薬やワクチンが、なかなかできないのはなぜ?」）

そのため、海外から輸入・輸出をして稼いでいる製造業や、外国人観光客をあてにしている観光業・ホテル業など、幅広い企業での倒産も広がってくる可能性があります。

長野では、特に商業地が危ない

長野県内で特に大きいのが、商業地への影響です。

３月末から緊急事態宣言が全国に適用されたことで、ほとんどの商業施設が休業へと突入しました。

東京や大阪などの大都市の百貨店の売り上げを見ても、２〜３月は３〜４割減、４月は７〜８割減とかなりひどい状況となっています。

では、それ以外の地方店はどうかと言うと、全国的な自粛ムードもあって、やはり過去に見られないほどの売り上げの落ち込みが起こっています。

福岡でも約９割のマイナスになっていますし、それ以外の地方都市の仙台や高知、高槻（大阪）でも４月の売り上げは６〜８割前後のマイナスとなっており、長野県でも同様の傾向になっています。

百貨店の２〜４月の売上高（前年比）

	２月	３月	4月
三越（岩田屋）	−17.4%	-31.5%	-80.0%
博多大丸	-18.4%	-44.4%	-87.9%
大丸（高知）	−6.8%	-36.4%	-73.1%
松坂屋（高槻）	-11.8%	-33.9%	-67.0%
三越伊勢丹（新潟）	+9.1%	-15.2%	-64.6%
三越（仙台）	-4.6%	-26.1%	-64.9%

（参考：各社HPより）

ここまで売り上げが減ってしまうと、他の周辺の小売店もかなり大きな影響を受けてきます。

閉店するお店も増えると、ビルも空室だらけになってくるので、商業地の土地価格も大きく下落していくでしょう。

そうすると、周辺の雇用が不安定化するため、家を購入する人が減少します。土地価格も下げやすくなってくるでしょう。

４、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

では、具体的にあとどれぐらいなのか？

ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。

半数以上が２〜３年以内に限界と回答

（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）

このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２０２０〜２１年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなっています。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がるため、海外の投資家が国債の売却をする可能性もあります。

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

（２）これから長野市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した長野市の人口の見通しによると、2025年までに15,000人減少するそうです。

長野市の人口は、2025年までに15,000人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

また、家を買う中心年代である３０代も、2025年までに9,200人減る見通しです。

家の買い手が今よりも２割以上減るので、かなり影響が大きくなるでしょう。

長野市の30代人口は、2025年までに約9,200人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

（３）立地適正化計画で「住んで欲しいエリア」が決められる

人口が減少し、税収が減ってくると、上下水道や道路、除雪、バスの運行、学校運営など、さまざまな公共サービスの維持が難しくなってきます。

そのため、約２００の自治体で「立地適正化計画」を作成し、

住んで欲しいエリア（居住誘導区域）
そうでないエリア

の２つに分けて、公共サービスを「住んで欲しいエリア」に集中させることでコストを削減しようとしています。

立地適正化計画で住む場所をコンパクトに

（参考：国土交通省　立地適正化計画）

長野市でもすでにこの計画を作っており、「住んで欲しいエリア」と「そうでないエリア」の線引きをしています。

具体的にどうなっているかというと、こんな感じです。

赤線で囲まれた部分が「住んで欲しいエリア」

（参考：長野市　立地適正化計画）

特に２０２５年には団塊の世代が７５歳以上の後期高齢者になることで、医療費や介護費用が２０兆円以上増えて行政サービスが破綻する「２０２５年問題」が起こると言われています。

もし、行政サービスを削減する必要が出てきた場合には、「このエリア内かどうか」が判断基準となる可能性が高いです。

エリア外ではさらに土地価格の下落が進むでしょうし、エリア内に移住する人も出てくるでしょうから、人気エリアでは土地価格が安定する二極化が進んでいくでしょう。

４、結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、長野市の土地価格は、

長野市の東口に人気が集中しているものの、それ以外のエリアでは下落が続いている
新型コロナが長期化したら、閉店が増えて中心部の商業地が下がったり、雇用の減少によって買い手がさらに減る可能性あり
３０代人口は減少するし、２０２５年問題もあるので、駅中心部はさらに衰退し、長野駅東口の「住んで欲しいエリア」の人気がさらに高まりそう

と言えるでしょう。

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

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「間取りプラン」「資金計画書」「土地情報」を教えてもらえます。

価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。

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売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

ここまで下落を続けてきた長野市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、長野市内に「若里（わかさと）」という地区があります。

長野駅の南側に広がる住宅地です。

この若里地区の公示地価と実際の取引価格は、

公示地価：２９万円／坪
実際の取引価格：３０〜４６万円／坪

と、公示地価の約１.０〜1.６倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、１.５倍の価格差があります。

【長野市若里の公示地価】

長野駅から1,400mの距離、徒歩約１８分（1分＝８０m）
88,000円／㎡　×　3.3（㎡／坪）　＝２９万円／坪

（参考：国土交通省地価公示・都道府県地価調査）

【長野市若里の土地取引（過去２年間）】

長野駅から徒歩１４〜２８分のエリアで、３０〜４６万円／坪で取引されている
公示地価も実際の取引も「第１種住居地域」という同じ建築制限

（参考：国土交通省　不動産取引価格情報検索）

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の２倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が３倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

*４７都道府県の132市区町村の公示地価と実際の取引を比較

都道府県	住所	公示地価／坪	取引価格／坪	公示地価の何倍？
東京都２３区	千代田区神保町	485万円	300〜990万円	0.62〜2.04倍
東京都２３区	中央区佃	644万円	530〜970万円	0.82〜1.51倍
東京都２３区	墨田区東向島	111万円	150〜290万円	1.35〜2.61倍
東京都	八王子市北野台	33万円	30〜43万円	0.91〜1.3倍
東京都	立川市柴崎町	121万円	97〜340万円	0.8〜2.81倍
東京都	武蔵野市吉祥寺本町	216万円	150〜300万円	0.69〜1.39倍
神奈川県	横浜市神奈川区松見町	85万円	74〜150万円	0.87〜1.76倍
神奈川県	川崎市中原区木月	136万円	160〜240万円	1.18〜1.76倍
神奈川県	相模原市緑区東橋本	70万円	17〜140万円	0.24〜2倍
千葉県	千葉市中央区松波	77万円	64〜110万円	0.83〜1.43倍
千葉県	船橋市松が丘	30万円	26〜41万円	0.87〜1.37倍
千葉県	柏市今谷上町	49万円	39〜85万円	0.8〜1.73倍
埼玉県	さいたま市浦和区北浦和	113万円	78〜160万円	0.69〜1.42倍
埼玉県	川口市差間	43万円	42〜61万円	0.98〜1.42倍
埼玉県	所沢市久米	49万円	22〜76万円	0.45〜1.55倍
北海道	札幌市北区25条西	38万円	32〜48万円	0.84〜1.26倍
北海道	旭川市８条通	10万円	7〜14万円	0.7〜1.4倍
北海道	苫小牧市桜木町	7万円	6.5〜13万円	0.93〜1.86倍
青森県	青森市三内	10万円	5.4〜14万円	0.54〜1.4倍
青森県	八戸市田向	14万円	10〜28万円	0.71〜2倍
青森県	弘前市大字田園	13万円	15〜18万円	1.15〜1.38倍
秋田県	秋田市手形	22万円	18〜25万円	0.82〜1.14倍
秋田県	大仙市大曲中通町	11万円	13〜15万円	1.18〜1.36倍
秋田県	由利本荘市石脇	7.8万円	5〜14万円	0.64〜1.79倍
岩手県	盛岡市加賀野	21万円	15〜32万円	0.71〜1.52倍
岩手県	一関市赤荻	8万円	5.5〜17万円	0.69〜2.13倍
岩手県	奥州市佐倉河	21万円	15〜32万円	0.71〜1.52倍
宮城県	仙台市泉区将監	26万円	34〜52万円	1.31〜2倍
宮城県	石巻市三ツ股	10万円	7.8〜14万円	0.78〜1.4倍
宮城県	名取市大手町	27万円	29〜40万円	1.07〜1.48倍
福島県	福島市野田町	22万円	16〜72万円	0.73〜3.27倍
福島県	いわき市小島町	22万円	35万円	1.59倍
福島県	郡山市芳賀	18万円	17〜35万円	0.94〜1.94倍
山形県	山形市東原町	26万円	18〜32万円	0.69〜1.23倍
山形県	鶴岡市本町	11万円	8〜17万円	0.73〜1.55倍
山形県	酒田市新橋	9.5万円	10〜15万円	1.05〜1.58倍
新潟県	新潟市中央区天神尾	38万円	35〜62万円	0.92〜1.63倍
新潟県	長岡市東栄	19万円	13〜19万円	0.68〜1倍
新潟県	上越市春日野	14万円	9.6〜16万円	0.69〜1.14倍
富山県	富山市牛島本町	26万円	23〜36万円	0.88〜1.38倍
富山県	高岡市城東	17万円	9.3〜19万円	0.55〜1.12倍
富山県	射水市太閤山	15万円	12〜18万円	0.8〜1.2倍
石川県	金沢市泉野町	35万円	24〜45万円	0.69〜1.29倍
石川県	加賀市小菅波町	14万円	2.3〜21万円	0.16〜1.5倍
石川県	野々市市押野	26万円	25〜31万円	0.96〜1.19倍
福井県	福井市灯明寺	19万円	15〜26万円	0.79〜1.37倍
福井県	坂井市丸岡町西瓜屋	10万円	12〜15万円	1.2〜1.5倍
群馬県	高崎市上中居町	25万円	18〜36万円	0.72〜1.44倍
群馬県	前橋市駒形町	15万円	8.7〜18万円	0.58〜1.2倍
群馬県	伊勢崎市昭和町	13万円	9.6〜41万円	0.74〜3.15倍
栃木県	宇都宮市泉が丘	28万円	28〜40万円	1〜1.43倍
栃木県	足利市八幡町	16.5万円	8.7〜19万円	0.53〜1.15倍
栃木県	小山市城東	24万円	3.8〜27万円	0.16〜1.13倍
茨城県	水戸市河和田	14万円	9.2〜20万円	0.66〜1.43倍
茨城県	古河市東	24万円	11〜36万円	0.46〜1.5倍
茨城県	つくば市春日	37万円	53万円	1.43倍
愛知県	名古屋市千種区東山元町	56万円	19〜67万円	0.34〜1.2倍
愛知県	岡崎市大和町	37万円	43〜51万円	1.16〜1.38倍
愛知県	豊橋市高師本郷町	24万円	11〜33万円	0.46〜1.38倍
岐阜県	岐阜市北一色	21万円	17〜28万円	0.81〜1.33倍
岐阜県	大垣市林町	23万円	10〜31万円	0.43〜1.35倍
岐阜県	多治見市明和町	11.5万円	8.9〜15万円	0.77〜1.3倍
三重県	津市大谷町	35万円	41〜55万円	1.17〜1.57倍
三重県	四日市市大字茂福	21万円	24〜32万円	1.14〜1.52倍
三重県	桑名市大字桑名	22万円	25〜29万円	1.14〜1.32倍
静岡県	静岡市葵区音羽町	71万円	51〜85万円	0.72〜1.2倍
静岡県	浜松市中区鴨江	31万円	0.85〜40万円	0.03〜1.29倍
静岡県	三島市加茂	33万円	33〜44万円	1〜1.33倍
長野県	長野市若里	29万円	30〜46万円	1.03〜1.59倍
長野県	松本市桐	21万円	29〜30万円	1.38〜1.43倍
長野県	上田市常磐城	14万円	14〜18万円	1〜1.29倍
山梨県	甲府市上石田	15万円	19〜23万円	1.27〜1.53倍
大阪府	大阪市浪速区恵美須東	149万円	39〜600万円	0.26〜4.03倍
大阪府	茨木市庄	61万円	40〜100万円	0.66〜1.64倍
大阪府	高槻市安岡時町	38万円	25〜55万円	0.66〜1.45倍
京都府	京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町	41万円	22〜64万円	0.54〜1.56倍
京都府	宇治市小倉町	43万円	22〜55万円	0.51〜1.28倍
京都府	城陽市久世	37万円	28〜49万円	0.76〜1.32倍
滋賀県	大津市朝日が丘	45万円	25〜55万円	0.56〜1.22倍
滋賀県	草津市追分	30万円	32〜37万円	1.07〜1.23倍
滋賀県	長浜市祇園町	17万円	8.9〜23万円	0.52〜1.35倍
兵庫県	神戸市鈴蘭台南町	24万円	14〜41万円	0.58〜1.71倍
兵庫県	姫路市飾磨区今在家	28万円	30〜35万円	1.07〜1.25倍
兵庫県	尼崎市稲葉荘	56万円	39〜83万円	0.7〜1.48倍
奈良県	奈良市中登美ケ丘	35万円	40〜61万円	1.14〜1.74倍
奈良県	橿原市土橋町	26万円	31〜44万円	1.19〜1.69倍
奈良県	生駒市俵口町	27万円	22〜35万円	0.81〜1.3倍
和歌山県	和歌山市黒田	21万円	19〜48万円	0.9〜2.29倍
和歌山県	田辺市東山	19万円	22〜24万円	1.16〜1.26倍
岡山県	岡山市田中	33万円	35〜47万円	1.06〜1.42倍
岡山県	倉敷市大島	31万円	13〜35万円	0.42〜1.13倍
岡山県	津山市東一宮	10万円	4.5〜12万円	0.45〜1.2倍
広島県	広島市牛田早稲田	40万円	19〜80万円	0.48〜2倍
広島県	福山市沖野上町	24万円	6.9〜34万円	0.29〜1.42倍
広島県	呉市広白岳	17万円	7.4〜21万円	0.44〜1.24倍
鳥取県	鳥取市吉方温泉	17万円	5〜19万円	0.29〜1.12倍
鳥取県	米子市観音寺新町	16万円	15〜20万円	0.94〜1.25倍
島根県	松江市内中原町	26万円	26〜32万円	1〜1.23倍
山口県	下関市綾羅木南町	13万円	20万円	1.54倍
山口県	山口市小郡下郷	16.5万円	8.9〜19万円	0.54〜1.15倍
山口県	宇部市笹山町	7.3万円	10〜13万円	1.37〜1.78倍
愛媛県	松山市岩崎町	44万円	30〜68万円	0.68〜1.55倍
愛媛県	今治市南大門町	17万円	24〜30万円	1.41〜1.76倍
愛媛県	新居浜市河内町	22万円	10〜24万円	0.45〜1.09倍
香川県	高松市松縄町	29万円	39〜40万円	1.34〜1.38倍
香川県	丸亀市中府町	25万円	35万円	1.4倍
徳島県	徳島市佐古一番町	31万円	13〜59万円	0.42〜1.9倍
高知県	高知市東久万	34万円	29〜38万円	0.85〜1.12倍
福岡県	福岡市南区大楠	56万円	69〜97万円	1.23〜1.73倍
福岡県	北九州市八幡西区永犬丸西町	17万円	10〜21万円	0.59〜1.24倍
福岡県	久留米市諏訪野町	22万円	15〜27万円	0.68〜1.23倍
佐賀県	佐賀市兵庫北	21万円	16〜31万円	0.76〜1.48倍
佐賀県	唐津市和多田本村	18万円	18〜24万円	1〜1.33倍
佐賀県	鳥栖市弥生が丘	19万円	18〜21万円	0.95〜1.11倍
大分県	大分市王子新町	30万円	28〜45万円	0.93〜1.5倍
大分県	別府市山の手町	21万円	16〜35万円	0.76〜1.67倍
大分県	中津市中央町	30万円	28〜45万円	0.93〜1.5倍
長崎県	長崎市滑石	20万円	14〜24万円	0.7〜1.2倍
長崎県	佐世保市広田	11万円	19〜29万円	1.73〜2.64倍
長崎県	諫早市小船越町	13万円	22万円	1.69倍
熊本県	熊本市武蔵ヶ丘	21万円	15〜32万円	0.71〜1.52倍
熊本県	八代市井上町	9万円	4.7〜10万円	0.52〜1.11倍
熊本県	天草市今釜新町	14万円	14〜15万円	1〜1.07倍
宮崎県	宮崎市神宮	28万円	32〜33万円	1.14〜1.18倍
宮崎県	都城市姫城町	10万円	8.5〜15万円	0.85〜1.5倍
宮崎県	延岡市西小路	19万円	20〜26万円	1.05〜1.37倍
鹿児島県	鹿児島市荒田	56万円	35〜91万円	0.63〜1.63倍
鹿児島県	霧島市国分中央	11万円	9.5〜15万円	0.86〜1.36倍
鹿児島県	薩摩川内市平佐町	9.5万円	7.9〜10.4万円	0.83〜1.09倍
沖縄県	那覇市首里石嶺町	42万円	31〜46万円	0.74〜1.1倍
沖縄県	うるま市江州	56万円	69〜97万円	1.23〜1.73倍
沖縄県	浦添市経塚	53万円	60〜69万円	1.13〜1.3倍