（画像出典：wikimedia commons Kazakura, 第16回善光寺花回廊）
この記事では長野市の土地価格について、
- 今いくらなのか？
- この６年間で、どこがどれだけ上昇・下落しているのか？
- 今後どうなるのか？
を解説していきます。
１、長野市の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公）：公示地価（2019.1.1現在）
*基）：基準地価（2019.7.1現在）
| 住居表示 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比変化率 | H25比変化率 |
|---|---|---|---|---|
| 公）長野市若里１－１９－４７ | 長野（1300） | 29.8 | 2.5% | 16.5% |
| 基）長野市大字栗田字東番場４４３番５ | 長野駅（1000） | 29 | 2.9% | 13.1% |
| 基）長野市稲里町中央３－３３－７ | 川中島駅（2500） | 20.3 | 1.7% | 7.1% |
| 公）長野市北条町３番１７ | 長野（1800） | 25.3 | 1.2% | 6.1% |
| 公）長野市大字高田字川端東沖７２５番７９ | 長野（2200） | 24.4 | 1.0% | 3.9% |
| 公）長野市若宮１丁目３番２３ | 長野（3200） | 22.9 | 1.2% | 3.9% |
| 基）長野市大字高田字幅下河原２２００番３１ | 長野駅（2900） | 21.6 | 1.1% | 2.7% |
| 公）長野市川中島町今井字豊田１６６４番５ | 今井（750） | 17.2 | 1.6% | 2.6% |
| 公）長野市若里５－１８－１４ | 長野（2100） | 22.5 | 0.7% | 2.1% |
| 公）長野市大字稲葉字母袋沖８２５番８ | 長野（2900） | 18.7 | 1.4% | 2.0% |
| 基）長野市中越２－１５－３ | しなの鉄道北長野駅（400） | 21.8 | 0.6% | 1.9% |
| 基）長野市川中島町上氷鉋字瀬ノ窪９５６番１０ | 川中島駅（340） | 16.8 | 1.0% | 1.8% |
| 基）長野市三本柳西１丁目３番外１筆 | 川中島駅（2000） | 17.1 | 1.4% | 1.6% |
| 基）長野市吉田２－１２－３０ | 長野電鉄桐原駅（900） | 22 | 0.6% | 1.5% |
| 公）長野市東犀南３９４番７８ | 篠ノ井（4500） | 14.5 | 1.2% | 1.4% |
| 基）長野市稲田２－２６－１６ | 長野電鉄信濃吉田駅（1300） | 20.4 | 0.0% | 1.0% |
| 公）長野市吉田２－１２－３０ | 桐原（900） | 22 | 0.6% | 0.9% |
| 基）長野市三輪６－２－８ | 長野電鉄善光寺下駅（500） | 27.7 | 0.6% | 0.6% |
| 基）長野市大字川合新田字北岡７０７番２ | 長野駅（3200） | 17 | 1.8% | 0.0% |
| 公）長野市稲里１丁目２３番４ | 川中島（1900） | 17.2 | 1.6% | 0.0% |
| 公）長野市吉田５－３－１０ | 北長野（1700） | 20.8 | 0.8% | -0.3% |
| 公）長野市青木島町大塚字北島９１０番１７ | 川中島（3500） | 17.1 | 1.0% | -0.4% |
| 公）長野市三輪４－７－１６ | 本郷（600） | 24.8 | 0.0% | -0.5% |
| 公）長野市南千歳１丁目１９番８ | 長野（180） | 61.1 | 1.6% | -0.5% |
| 公）長野市大字若槻団地１番３４９ | 信濃吉田（2300） | 16.5 | 0.0% | -0.6% |
| 公）長野市三輪３－４－２９ | 本郷（340） | 24.8 | 0.0% | -0.7% |
| 公）長野市吉田３－１１－９ | 信濃吉田（110） | 22 | 0.0% | -0.7% |
| 公）長野市上松１－９－１１ | 本郷（800） | 23.5 | 0.0% | -0.8% |
| 基）長野市篠ノ井布施高田字上居返６４５番１ | 篠ノ井駅（1000） | 15.3 | 0.4% | -0.9% |
| 公）長野市大字鶴賀字舎利田５６６番２外 | 長野（800） | 35.3 | 1.9% | -0.9% |
| 基）長野市大字南長野字石堂東沖１９７０番１外１筆 | 長野駅（130） | 119.5 | 1.7% | -1.1% |
| 基）長野市大字北長池字上河原１９２７番１０ | 長野駅（5000） | 8.9 | 0.0% | -1.1% |
| 基）長野市大字大豆島字本郷前６１８３番５ | 長野駅（5000） | 16.2 | 0.0% | -1.2% |
| 基）長野市三輪８－３２－２６ | 長野電鉄本郷駅（280） | 25.6 | 0.0% | -1.3% |
| 公）長野市大字南長野字本郷２０７番１ | 長野（1800） | 28.2 | 0.8% | -1.4% |
| 基）長野市大字南長野字石堂町並１４１４番１ | 長野駅（300） | 67.7 | 1.0% | -1.4% |
| 公）長野市大字南長野字石堂南１２６２番１２ | 長野（340） | 34.3 | 0.0% | -1.9% |
| 公）長野市篠ノ井布施高田字上居返６４５番１ | 篠ノ井（1000） | 15.3 | 0.2% | -1.9% |
| 公）長野市大字小島字八幡堰南１３６番２外 | 柳原（900） | 19 | 0.0% | -2.2% |
| 基）長野市浅川４丁目１１３番８６ | 長野電鉄桐原駅（2300） | 15.9 | 0.0% | -2.2% |
| 公）長野市桜新町７６９番１７ | 北長野（2400） | 20 | 1.2% | -2.3% |
| 公）長野市篠ノ井御幣川字南五人寄合１１６１番１３ | 篠ノ井（800） | 17 | 0.4% | -2.3% |
| 基）長野市豊野町豊野字沖４７８番２０ | 豊野駅（500） | 14.1 | 0.0% | -2.3% |
| 公）長野市大字鶴賀字高畑８７５番３外 | 長野（480） | 52.8 | 1.3% | -2.4% |
| 基）長野市川中島町御厨字寺沢９７０番２外１筆 | 今井駅（1300） | 22.2 | 0.0% | -2.5% |
| 公）長野市合戦場２丁目３番 | 篠ノ井（2100） | 16.8 | 0.6% | -2.5% |
| 公）長野市伊勢宮２－１９－１１ | 安茂里（1000） | 20.6 | 0.0% | -2.5% |
| 基）長野市吉田２－２６－３ | 長野駅（4200） | 25.1 | 0.0% | -2.6% |
| 基）長野市大字富竹字山道西７５２番４外２筆 | 長野電鉄朝陽駅（850） | 16.2 | 0.0% | -2.6% |
| 基）長野市大字安茂里字本上河原８０３３番 | 安茂里駅（500） | 17.9 | 0.0% | -2.7% |
| 基）長野市桐原２－４－８ | しなの鉄道北長野駅（730） | 22.1 | 0.0% | -2.8% |
| 公）長野市大字南長野字石堂町並１４１４番１ | 長野（300） | 67.3 | 0.5% | -2.9% |
| 基）長野市大字北堀字城ノ宮８５６番２３ | 長野電鉄朝陽駅（900） | 18.6 | 0.0% | -2.9% |
| 基）長野市中御所４－７－２３ | 長野駅（1600） | 23.8 | 0.0% | -3.0% |
| 公）長野市大字下駒沢字中駒沢６９番２３外 | 三才（1200） | 15.9 | 0.0% | -3.0% |
| 公）長野市稲田１－２８－１７ | 信濃吉田（1100） | 22.5 | 0.0% | -3.3% |
| 公）長野市東鶴賀町４９番２ | 権堂（750） | 23.4 | 1.3% | -3.3% |
| 基）長野市大字大豆島字樋掛３８９３番７外１筆 | 長野駅（5700） | 6.8 | 0.0% | -3.3% |
| 公）長野市川中島町四ツ屋字中河原１１４５番１２ | 川中島（500） | 15 | 0.0% | -3.4% |
| 公）長野市青木島４丁目４番２外 | 川中島（2500） | 22.3 | 0.0% | -3.6% |
| 基）長野市大字栗田字舎利田６５３番４６ | 長野駅（1100） | 26.1 | 0.0% | -3.7% |
| 公）長野市大字柳原字一丁田２２８１番２２ | 柳原（450） | 18.1 | 0.0% | -3.7% |
| 公）長野市大字高田字中村沖３２４番１９ | 長野（2100） | 22.6 | 0.0% | -3.8% |
| 公）長野市大字稲葉字北村東沖２７１１番外 | 長野（2200） | 20 | 0.5% | -3.8% |
| 公）長野市大字長野字上長野１２２１番４ | 長野（2300） | 24.4 | 0.0% | -3.9% |
| 公）長野市篠ノ井岡田字西中条４５７番１ | 篠ノ井（1700） | 4.7 | 0.7% | -4.0% |
| 公）長野市西和田１－２８－３４ | 北長野（2200） | 20.7 | 0.0% | -4.1% |
| 公）長野市大字南長野字石堂東沖１９７０番１外 | 長野（80） | 118.5 | 0.8% | -4.3% |
| 公）長野市大字南長野字十念寺裏６２４番３外 | 長野（1100） | 31.6 | 0.0% | -4.3% |
| 公）長野市稲里町中央３丁目１番３ | 川中島（2400） | 23.1 | 0.0% | -4.5% |
| 基）長野市川中島町御厨字神田１９５番１３８ | 今井駅（2300） | 13.3 | -0.5% | -5.2% |
| 公）長野市上野３丁目８９番 | 三才（2500） | 14.4 | 0.0% | -5.2% |
| 基）長野市大字南長野字後町々並１６３４番１ | 長野電鉄権堂駅（500） | 32.5 | 0.0% | -5.3% |
| 公）長野市大字鶴賀字腰巻２２２１番８外 | 権堂（0） | 45.5 | 0.0% | -5.5% |
| 基）長野市合戦場３丁目１０１番 | 篠ノ井駅（1800） | 17.3 | 0.0% | -5.7% |
| 基）長野市大字鶴賀字苗間平１６１８番７外１筆 | 長野駅（1100） | 36.3 | 0.0% | -6.0% |
| 公）長野市大字南長野字石堂南１２８２番１６ | 長野（300） | 56.8 | 0.0% | -6.0% |
| 公）長野市新諏訪２－５－７ | 長野（2800） | 20.3 | -0.2% | -6.3% |
| 公）長野市豊野町豊野字内土浮３２３番４５ | 豊野（550） | 12.6 | -0.3% | -6.6% |
| 基）長野市大字中御所字岡田５３番７ | 長野駅（850） | 36.6 | 0.0% | -6.7% |
| 公）長野市篠ノ井布施高田字佃８６８番１２ | 篠ノ井（100） | 19.8 | 0.0% | -6.8% |
| 公）長野市箱清水２－１８－１５ | 長野（2800） | 21.3 | -0.3% | -6.9% |
| 公）長野市大字南長野字徳永沖１０４１番３ | 長野（1000） | 46.5 | 0.0% | -7.2% |
| 基）長野市みこと川１４番 | 篠ノ井駅（1600） | 13.1 | 0.0% | -7.2% |
| 基）長野市篠ノ井塩崎字明戸１７８６番５ | 稲荷山駅（550） | 10.9 | -1.8% | -7.3% |
| 公）長野市大字鶴賀字流２１２０番１ | 権堂（450） | 30.8 | -0.2% | -7.5% |
| 公）長野市大字鶴賀字苗間平１６１８番７外 | 長野（1100） | 36.3 | 0.0% | -7.6% |
| 公）長野市若穂綿内字麦在家８６７８番１４ | 長野（8800） | 11.4 | 0.0% | -9.9% |
| 基）長野市安茂里小市２－１３－２９ | 安茂里駅（1500） | 14.6 | -1.1% | -10.1% |
| 公）長野市豊野町浅野字大日泥５９５番７ | 信濃浅野（330） | 9.5 | -1.7% | -10.3% |
| 基）長野市真島町真島字本道沖７８１番 | 長野駅（6100） | 5.9 | -1.1% | -10.9% |
| 基）長野市南千歳２丁目１２番３ | 長野駅（500） | 52.1 | 0.0% | -11.2% |
| 公）長野市大字北長池字南長池境２０９８番１外 | 北長野（3300） | 11.6 | -0.8% | -12.0% |
| 公）長野市川中島町上氷鉋字飯縄面２１９番 | 川中島（800） | 5.7 | -0.6% | -12.1% |
| 基）長野市中条日高字上五十里７３４番１ | 長野駅（14000） | 2 | -2.6% | -12.3% |
| 基）長野市大岡甲６０６０番１外２筆 | 聖高原駅（21500） | 0.7 | -2.8% | -12.9% |
| 基）長野市戸隠豊岡字和沢口１６０６番外１筆 | 長野駅（18000） | 1.8 | -2.4% | -13.2% |
| 基）長野市信州新町牧野島字町北２２７番 | 長野駅（25000） | 1.3 | -2.6% | -13.6% |
| 基）長野市戸隠字中社３４１９番 | 長野駅（22000） | 5.9 | -2.2% | -13.9% |
| 公）長野市松代町松代字代官町１４４０番２３外 | 篠ノ井（6600） | 12.2 | -1.6% | -14.0% |
| 基）長野市西三才１９２番４５ | しなの鉄道三才駅（700） | 12.7 | -1.8% | -14.0% |
| 基）長野市松代町東条字東荒町３１０２番４ | 篠ノ井駅（7500） | 8.7 | -1.5% | -14.3% |
| 基）長野市篠ノ井東福寺字下組西１８１３番１外１筆 | 篠ノ井駅（3300） | 5.8 | -1.7% | -14.6% |
| 基）長野市松代町柴字新引４５９番１９ | 今井駅（6100） | 6.1 | -1.1% | -15.1% |
| 基）長野市松代町松代字伊勢町５３６番１外２筆 | 篠ノ井駅（6500） | 14.9 | -1.9% | -15.2% |
| 公）長野市大字赤沼字西通２６３番１ | 豊野（1600） | 5.6 | -1.7% | -15.5% |
| 基）長野市大字吉字下畦１４１１番１ | 豊野駅（3000） | 4.9 | -2.0% | -16.9% |
| 基）長野市鬼無里字東平１２６１８番１ | 長野駅（22000） | 1.5 | -3.1% | -17.0% |
| 基）長野市信州新町新町字下町２００番 | 長野駅（23000） | 8.3 | -3.1% | -17.1% |
| 公）長野市大字安茂里字中道５２６番３０ | 長野（2000） | 13.5 | -1.9% | -18.2% |
| 公）長野市豊野町蟹沢字坂下８５２番２ | 信濃浅野（1100） | 3.4 | -1.9% | -19.4% |
| 公）長野市篠ノ井二ツ柳字西川原６３９番２ | 篠ノ井（2200） | 4.4 | -2.2% | -20.5% |
| 基）長野市（長野駅周辺第二７２街区６） | 長野駅（450） | 39.6 | 3.4% | |
| 基）長野市篠ノ井会字土井沢６５３番３外１筆 | 篠ノ井駅（1100） | 17.7 | 0.0% | |
| 基）長野市信州新町新町字上平沖１３４９番５ | 長野駅（24000） | 4.6 | -2.1% | |
| 公）長野市篠ノ井布施五明字上六反１１０番８ | 篠ノ井（1100） | 15.2 | 0.7% | |
| 公）長野市松代町城東６２番 | 篠ノ井（7900） | 10.9 | -1.5% | |
| 公）長野市上松２－３－１６ | 善光寺下（950） | 15.3 | -2.3% | |
| 公）長野市青木島町大塚字大北１５６２番３３５ | 長野（3900） | 17.8 | 0.7% | |
| 公）長野市大字安茂里字小路１４３２番１外 | 安茂里（700） | 10.3 | -1.3% | |
| 公）長野市大字栗田字源田窪１００８番１ | 長野（350） | 46.2 | 1.4% | |
| 公）長野市大字栗田字西番場３６８番６ | 長野（450） | 38.9 | 3.5% | |
| 公）長野市大字小島字中堰南２２１番５ | 柳原（900） | 17.8 | 0.0% | |
| 公）長野市大字上駒沢字新町２９２番４０ | 三才（1100） | 17.8 | 0.0% | |
| 公）長野市大字東和田字中道南沖３４２番１１ | 北長野（1800） | 18.9 | 0.7% | |
| 公）長野市大字柳原字下返町２５５１番１６ | 柳原（1000） | 9.9 | 0.0% | |
| 公）長野市豊野町豊野字上神代１３３３番１４外 | 豊野（230） | 13.4 | -0.5% |
途中ですが、この記事の説明を。
どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。
ここからは、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。
すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、
「どうして上がっているのか？下がっているのか？」
「これからどうなるのか？」
という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか？
例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。
だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、
- 買う・売るタイミングはいつがいいのか？
- この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？
といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
不動産の取引は、あなたの人生の中でも１〜２番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。
なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。
４７都道府県・４５０以上の市区・５万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか？」「下がったのか？」に難しい理由はありませんでした。
特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。
なので、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
２、過去６年間の長野市の土地価格の動き
２０１３年に始まったアベノミクス、日銀の異次元緩和以降の６年間で、長野市の土地価格は４.１％の下落をしていました。
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？
公示地価の６年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ：2013-19年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
全域で下落していますが、特に長野駅の西口の中心部での下落が目立ちます。
その一方で、東口では土地区画整理事業がひと段落するところまで来ており、道路幅も広く、公園なども整備されてきたので、市内外から引っ越してくる人気エリアに変わってきています。
そのため、東口での土地価格は上昇傾向にあり、国道１８号線沿いまで広範囲に及んでいます。
今回の不動産バブルの背景
全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。
2013年4月から日銀が異次元緩和政策を始めてからは、金利が大きく低下したのです。
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この５年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。
例えば、都心部では通勤需要から駅近のマンションが人気化していますし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすい傾向にあります。
なぜ、一部のエリアでしか上がらないのか？
その理由は、２つあります。
１つは公共事業の減少です。
長野五輪以降の２０年で、長野県の公共事業は３分の１以下に減少してしまったため、景気が一気に悪くなってしまい、土地価格も下落を続けているのです。
赤色の線：公共事業はこの２０年間で３分の１以下に減少
もう１つが、少子高齢化です。
家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろにすでにピークを打ち、長野県ではこの１０年間で７万人以上減少しています。
そのため、長野市の東口などの一部の人気エリアにしか買い手がつきにくく、全体的に土地価格が下がり続けているんですね。
３、これからどうなる？気になる３つのポイント
では、ここからは、「今後の長野市の土地価格に影響を与えるかも？」と気になる３つのポイントについて検証していきましょう。
*コロナウイルスの影響について
今回のコロナウイルスは、収束するまでに長期化しそうだと言われています。
日本で現在行っている政策は、
- 海外からの観光客の減少（百貨店の売り上げが２割減）
- イベントの自粛（無観客開催で減収）
- ３月いっぱいまでの幼稚園、小中高生の謹慎待機
などで、すでに飲食店やホテル、イベント会社などに大きな影響が出ているようです。
また、オリンピックの開催も１年ほど延期が決定しました。
また会議のメンバーは会見で、インフルエンザのように暖かくなると消えるウイルスではないため、対応が「数カ月から半年、年を越えて続くかもしれない」と述べ、長期化する見通しを示した。
というのも、１つの薬を作るためには、膨大な時間がかかるからです。
１つの新薬ができるまでには、通常だと１０年以上の時間がかかることと、今回のような細菌ではなくウイルスに対するワクチンは作るのが難しいからです。
「ワクチンの専門家からは、ワクチン候補ができても、臨床試験を実施して有効性と安全性を確かめて、国の承認を得て実用化するまでには、何年もかかるとの声もあがっている。」
そのため、世界的に経済に対する影響はかなり大きくなる可能性があります。
すでに世界中で渡航制限がかかっているため、多くの航空会社が５月までに破綻するのではないか？とも言われています。
（参考：ブルームバーグ「多くの航空会社が５月末までに破綻へ、新型コロナで－コンサル会社」）
もちろん、航空会社に限らず、海外から輸入・輸出をして稼いでいる製造業や、外国人観光客をあてにしている観光業・ホテル業など、幅広い企業での倒産も広がってくるかもしれません。
そうすると、家の買い手が減るわけですから、土地価格も下落する可能性が高いと言えるでしょう。
（１）この低金利はいつまで続くのか？
地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。
そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。
むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。
例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。
赤字の地銀がどんどん増えている
赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。
では、具体的にあとどれぐらいなのか？
ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。
半数以上が２〜３年以内に限界と回答
（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）
このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２〜３年後ということは、オリンピック前後ということになります。
そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。
金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる
オリンピック後の不動産暴落を予想する人は多いですが、案外当たりそうな理由がここにあるんですね。
（２）これから長野市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した長野市の人口の見通しによると、2025年までに15,000人減少するそうです。
長野市の人口は、2025年までに15,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
また、家を買う中心年代である３０代も、2025年までに9,200人減る見通しです。
家の買い手が今よりも２割以上減るので、かなり影響が大きくなるでしょう。
長野市の30代人口は、2025年までに約9,200人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
（３）立地適正化計画で「住んで欲しいエリア」が決められる
人口が減少し、税収が減ってくると、上下水道や道路、除雪、バスの運行、学校運営など、さまざまな公共サービスの維持が難しくなってきます。
そのため、約２００の自治体で「立地適正化計画」を作成し、
- 住んで欲しいエリア（居住誘導区域）
- そうでないエリア
の２つに分けて、公共サービスを「住んで欲しいエリア」に集中させることでコストを削減しようとしています。
立地適正化計画で住む場所をコンパクトに
長野市でもすでにこの計画を作っており、「住んで欲しいエリア」と「そうでないエリア」の線引きをしています。
具体的にどうなっているかというと、こんな感じです。
赤線で囲まれた部分が「住んで欲しいエリア」
特に２０２５年には団塊の世代が７５歳以上の後期高齢者になることで、医療費や介護費用が２０兆円以上増えて行政サービスが破綻する「２０２５年問題」が起こると言われています。
もし、行政サービスを削減する必要が出てきた場合には、「このエリア内かどうか」が判断基準となる可能性が高いです。
エリア外ではさらに土地価格の下落が進むでしょうし、エリア内に移住する人も出てくるでしょうから、人気エリアでは土地価格が安定する二極化が進んでいくでしょう。
４、結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、長野市の土地価格は、
- 長野市の東口に人気が集中しているものの、それ以外のエリアでは下落が続いている
- ３０代人口は減少するし、２０２５年問題もあるので、駅中心部はさらに衰退し、長野駅東口の「住んで欲しいエリア」の人気がさらに高まりそう
と言えるでしょう。
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト
土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。
その理由は２つあります。
①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく
例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。
仮に数年で１割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。
②異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。
また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
こちらの「タウンライフ」に登録すると、６００社以上の注文住宅メーカーから、
「間取りプラン」「資金計画書」「土地情報」を教えてもらえます。
価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。
売るなら：超低金利の今が１番のチャンス
ここまで下落を続けてきた長野市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。
金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。
しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。
また、消費税が１０％に上がりましたので、一部のエリアを除いて、今が１番高い時期と言えるでしょう。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、長野市内に「若里（わかさと）」という地区があります。
長野駅の南側に広がる住宅地です。
この若里地区の公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：２９万円／坪
- 実際の取引価格：３０〜４６万円／坪
と、公示地価の約１.０〜1.６倍で取引されていました。
取引価格同士で比べると、１.５倍の価格差があります。
【長野市若里の土地取引（過去２年間）】
- 長野駅から徒歩１４〜２８分のエリアで、３０〜４６万円／坪で取引されている
- 公示地価も実際の取引も「第１種住居地域」という同じ建築制限
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の２倍以上の価格で取引されている」
「最低価格と最高価格が３倍以上も違う」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
*４７都道府県の132市区町村の公示地価と実際の取引を比較
| 都道府県 | 住所 | 公示地価／坪 | 取引価格／坪 | 公示地価の何倍？ |
|---|---|---|---|---|
| 東京都２３区 | 千代田区神保町 | 485万円 | 300〜990万円 | 0.62〜2.04倍 |
| 東京都２３区 | 中央区佃 | 644万円 | 530〜970万円 | 0.82〜1.51倍 |
| 東京都２３区 | 墨田区東向島 | 111万円 | 150〜290万円 | 1.35〜2.61倍 |
| 東京都 | 八王子市北野台 | 33万円 | 30〜43万円 | 0.91〜1.3倍 |
| 東京都 | 立川市柴崎町 | 121万円 | 97〜340万円 | 0.8〜2.81倍 |
| 東京都 | 武蔵野市吉祥寺本町 | 216万円 | 150〜300万円 | 0.69〜1.39倍 |
| 神奈川県 | 横浜市神奈川区松見町 | 85万円 | 74〜150万円 | 0.87〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 川崎市中原区木月 | 136万円 | 160〜240万円 | 1.18〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 相模原市緑区東橋本 | 70万円 | 17〜140万円 | 0.24〜2倍 |
| 千葉県 | 千葉市中央区松波 | 77万円 | 64〜110万円 | 0.83〜1.43倍 |
| 千葉県 | 船橋市松が丘 | 30万円 | 26〜41万円 | 0.87〜1.37倍 |
| 千葉県 | 柏市今谷上町 | 49万円 | 39〜85万円 | 0.8〜1.73倍 |
| 埼玉県 | さいたま市浦和区北浦和 | 113万円 | 78〜160万円 | 0.69〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 川口市差間 | 43万円 | 42〜61万円 | 0.98〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 所沢市久米 | 49万円 | 22〜76万円 | 0.45〜1.55倍 |
| 北海道 | 札幌市北区25条西 | 38万円 | 32〜48万円 | 0.84〜1.26倍 |
| 北海道 | 旭川市８条通 | 10万円 | 7〜14万円 | 0.7〜1.4倍 |
| 北海道 | 苫小牧市桜木町 | 7万円 | 6.5〜13万円 | 0.93〜1.86倍 |
| 青森県 | 青森市三内 | 10万円 | 5.4〜14万円 | 0.54〜1.4倍 |
| 青森県 | 八戸市田向 | 14万円 | 10〜28万円 | 0.71〜2倍 |
| 青森県 | 弘前市大字田園 | 13万円 | 15〜18万円 | 1.15〜1.38倍 |
| 秋田県 | 秋田市手形 | 22万円 | 18〜25万円 | 0.82〜1.14倍 |
| 秋田県 | 大仙市大曲中通町 | 11万円 | 13〜15万円 | 1.18〜1.36倍 |
| 秋田県 | 由利本荘市石脇 | 7.8万円 | 5〜14万円 | 0.64〜1.79倍 |
| 岩手県 | 盛岡市加賀野 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 岩手県 | 一関市赤荻 | 8万円 | 5.5〜17万円 | 0.69〜2.13倍 |
| 岩手県 | 奥州市佐倉河 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 宮城県 | 仙台市泉区将監 | 26万円 | 34〜52万円 | 1.31〜2倍 |
| 宮城県 | 石巻市三ツ股 | 10万円 | 7.8〜14万円 | 0.78〜1.4倍 |
| 宮城県 | 名取市大手町 | 27万円 | 29〜40万円 | 1.07〜1.48倍 |
| 福島県 | 福島市野田町 | 22万円 | 16〜72万円 | 0.73〜3.27倍 |
| 福島県 | いわき市小島町 | 22万円 | 35万円 | 1.59倍 |
| 福島県 | 郡山市芳賀 | 18万円 | 17〜35万円 | 0.94〜1.94倍 |
| 山形県 | 山形市東原町 | 26万円 | 18〜32万円 | 0.69〜1.23倍 |
| 山形県 | 鶴岡市本町 | 11万円 | 8〜17万円 | 0.73〜1.55倍 |
| 山形県 | 酒田市新橋 | 9.5万円 | 10〜15万円 | 1.05〜1.58倍 |
| 新潟県 | 新潟市中央区天神尾 | 38万円 | 35〜62万円 | 0.92〜1.63倍 |
| 新潟県 | 長岡市東栄 | 19万円 | 13〜19万円 | 0.68〜1倍 |
| 新潟県 | 上越市春日野 | 14万円 | 9.6〜16万円 | 0.69〜1.14倍 |
| 富山県 | 富山市牛島本町 | 26万円 | 23〜36万円 | 0.88〜1.38倍 |
| 富山県 | 高岡市城東 | 17万円 | 9.3〜19万円 | 0.55〜1.12倍 |
| 富山県 | 射水市太閤山 | 15万円 | 12〜18万円 | 0.8〜1.2倍 |
| 石川県 | 金沢市泉野町 | 35万円 | 24〜45万円 | 0.69〜1.29倍 |
| 石川県 | 加賀市小菅波町 | 14万円 | 2.3〜21万円 | 0.16〜1.5倍 |
| 石川県 | 野々市市押野 | 26万円 | 25〜31万円 | 0.96〜1.19倍 |
| 福井県 | 福井市灯明寺 | 19万円 | 15〜26万円 | 0.79〜1.37倍 |
| 福井県 | 坂井市丸岡町西瓜屋 | 10万円 | 12〜15万円 | 1.2〜1.5倍 |
| 群馬県 | 高崎市上中居町 | 25万円 | 18〜36万円 | 0.72〜1.44倍 |
| 群馬県 | 前橋市駒形町 | 15万円 | 8.7〜18万円 | 0.58〜1.2倍 |
| 群馬県 | 伊勢崎市昭和町 | 13万円 | 9.6〜41万円 | 0.74〜3.15倍 |
| 栃木県 | 宇都宮市泉が丘 | 28万円 | 28〜40万円 | 1〜1.43倍 |
| 栃木県 | 足利市八幡町 | 16.5万円 | 8.7〜19万円 | 0.53〜1.15倍 |
| 栃木県 | 小山市城東 | 24万円 | 3.8〜27万円 | 0.16〜1.13倍 |
| 茨城県 | 水戸市河和田 | 14万円 | 9.2〜20万円 | 0.66〜1.43倍 |
| 茨城県 | 古河市東 | 24万円 | 11〜36万円 | 0.46〜1.5倍 |
| 茨城県 | つくば市春日 | 37万円 | 53万円 | 1.43倍 |
| 愛知県 | 名古屋市千種区東山元町 | 56万円 | 19〜67万円 | 0.34〜1.2倍 |
| 愛知県 | 岡崎市大和町 | 37万円 | 43〜51万円 | 1.16〜1.38倍 |
| 愛知県 | 豊橋市高師本郷町 | 24万円 | 11〜33万円 | 0.46〜1.38倍 |
| 岐阜県 | 岐阜市北一色 | 21万円 | 17〜28万円 | 0.81〜1.33倍 |
| 岐阜県 | 大垣市林町 | 23万円 | 10〜31万円 | 0.43〜1.35倍 |
| 岐阜県 | 多治見市明和町 | 11.5万円 | 8.9〜15万円 | 0.77〜1.3倍 |
| 三重県 | 津市大谷町 | 35万円 | 41〜55万円 | 1.17〜1.57倍 |
| 三重県 | 四日市市大字茂福 | 21万円 | 24〜32万円 | 1.14〜1.52倍 |
| 三重県 | 桑名市大字桑名 | 22万円 | 25〜29万円 | 1.14〜1.32倍 |
| 静岡県 | 静岡市葵区音羽町 | 71万円 | 51〜85万円 | 0.72〜1.2倍 |
| 静岡県 | 浜松市中区鴨江 | 31万円 | 0.85〜40万円 | 0.03〜1.29倍 |
| 静岡県 | 三島市加茂 | 33万円 | 33〜44万円 | 1〜1.33倍 |
| 長野県 | 長野市若里 | 29万円 | 30〜46万円 | 1.03〜1.59倍 |
| 長野県 | 松本市桐 | 21万円 | 29〜30万円 | 1.38〜1.43倍 |
| 長野県 | 上田市常磐城 | 14万円 | 14〜18万円 | 1〜1.29倍 |
| 山梨県 | 甲府市上石田 | 15万円 | 19〜23万円 | 1.27〜1.53倍 |
| 大阪府 | 大阪市浪速区恵美須東 | 149万円 | 39〜600万円 | 0.26〜4.03倍 |
| 大阪府 | 茨木市庄 | 61万円 | 40〜100万円 | 0.66〜1.64倍 |
| 大阪府 | 高槻市安岡時町 | 38万円 | 25〜55万円 | 0.66〜1.45倍 |
| 京都府 | 京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町 | 41万円 | 22〜64万円 | 0.54〜1.56倍 |
| 京都府 | 宇治市小倉町 | 43万円 | 22〜55万円 | 0.51〜1.28倍 |
| 京都府 | 城陽市久世 | 37万円 | 28〜49万円 | 0.76〜1.32倍 |
| 滋賀県 | 大津市朝日が丘 | 45万円 | 25〜55万円 | 0.56〜1.22倍 |
| 滋賀県 | 草津市追分 | 30万円 | 32〜37万円 | 1.07〜1.23倍 |
| 滋賀県 | 長浜市祇園町 | 17万円 | 8.9〜23万円 | 0.52〜1.35倍 |
| 兵庫県 | 神戸市鈴蘭台南町 | 24万円 | 14〜41万円 | 0.58〜1.71倍 |
| 兵庫県 | 姫路市飾磨区今在家 | 28万円 | 30〜35万円 | 1.07〜1.25倍 |
| 兵庫県 | 尼崎市稲葉荘 | 56万円 | 39〜83万円 | 0.7〜1.48倍 |
| 奈良県 | 奈良市中登美ケ丘 | 35万円 | 40〜61万円 | 1.14〜1.74倍 |
| 奈良県 | 橿原市土橋町 | 26万円 | 31〜44万円 | 1.19〜1.69倍 |
| 奈良県 | 生駒市俵口町 | 27万円 | 22〜35万円 | 0.81〜1.3倍 |
| 和歌山県 | 和歌山市黒田 | 21万円 | 19〜48万円 | 0.9〜2.29倍 |
| 和歌山県 | 田辺市東山 | 19万円 | 22〜24万円 | 1.16〜1.26倍 |
| 岡山県 | 岡山市田中 | 33万円 | 35〜47万円 | 1.06〜1.42倍 |
| 岡山県 | 倉敷市大島 | 31万円 | 13〜35万円 | 0.42〜1.13倍 |
| 岡山県 | 津山市東一宮 | 10万円 | 4.5〜12万円 | 0.45〜1.2倍 |
| 広島県 | 広島市牛田早稲田 | 40万円 | 19〜80万円 | 0.48〜2倍 |
| 広島県 | 福山市沖野上町 | 24万円 | 6.9〜34万円 | 0.29〜1.42倍 |
| 広島県 | 呉市広白岳 | 17万円 | 7.4〜21万円 | 0.44〜1.24倍 |
| 鳥取県 | 鳥取市吉方温泉 | 17万円 | 5〜19万円 | 0.29〜1.12倍 |
| 鳥取県 | 米子市観音寺新町 | 16万円 | 15〜20万円 | 0.94〜1.25倍 |
| 島根県 | 松江市内中原町 | 26万円 | 26〜32万円 | 1〜1.23倍 |
| 山口県 | 下関市綾羅木南町 | 13万円 | 20万円 | 1.54倍 |
| 山口県 | 山口市小郡下郷 | 16.5万円 | 8.9〜19万円 | 0.54〜1.15倍 |
| 山口県 | 宇部市笹山町 | 7.3万円 | 10〜13万円 | 1.37〜1.78倍 |
| 愛媛県 | 松山市岩崎町 | 44万円 | 30〜68万円 | 0.68〜1.55倍 |
| 愛媛県 | 今治市南大門町 | 17万円 | 24〜30万円 | 1.41〜1.76倍 |
| 愛媛県 | 新居浜市河内町 | 22万円 | 10〜24万円 | 0.45〜1.09倍 |
| 香川県 | 高松市松縄町 | 29万円 | 39〜40万円 | 1.34〜1.38倍 |
| 香川県 | 丸亀市中府町 | 25万円 | 35万円 | 1.4倍 |
| 徳島県 | 徳島市佐古一番町 | 31万円 | 13〜59万円 | 0.42〜1.9倍 |
| 高知県 | 高知市東久万 | 34万円 | 29〜38万円 | 0.85〜1.12倍 |
| 福岡県 | 福岡市南区大楠 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 福岡県 | 北九州市八幡西区永犬丸西町 | 17万円 | 10〜21万円 | 0.59〜1.24倍 |
| 福岡県 | 久留米市諏訪野町 | 22万円 | 15〜27万円 | 0.68〜1.23倍 |
| 佐賀県 | 佐賀市兵庫北 | 21万円 | 16〜31万円 | 0.76〜1.48倍 |
| 佐賀県 | 唐津市和多田本村 | 18万円 | 18〜24万円 | 1〜1.33倍 |
| 佐賀県 | 鳥栖市弥生が丘 | 19万円 | 18〜21万円 | 0.95〜1.11倍 |
| 大分県 | 大分市王子新町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 大分県 | 別府市山の手町 | 21万円 | 16〜35万円 | 0.76〜1.67倍 |
| 大分県 | 中津市中央町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 長崎県 | 長崎市滑石 | 20万円 | 14〜24万円 | 0.7〜1.2倍 |
| 長崎県 | 佐世保市広田 | 11万円 | 19〜29万円 | 1.73〜2.64倍 |
| 長崎県 | 諫早市小船越町 | 13万円 | 22万円 | 1.69倍 |
| 熊本県 | 熊本市武蔵ヶ丘 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 熊本県 | 八代市井上町 | 9万円 | 4.7〜10万円 | 0.52〜1.11倍 |
| 熊本県 | 天草市今釜新町 | 14万円 | 14〜15万円 | 1〜1.07倍 |
| 宮崎県 | 宮崎市神宮 | 28万円 | 32〜33万円 | 1.14〜1.18倍 |
| 宮崎県 | 都城市姫城町 | 10万円 | 8.5〜15万円 | 0.85〜1.5倍 |
| 宮崎県 | 延岡市西小路 | 19万円 | 20〜26万円 | 1.05〜1.37倍 |
| 鹿児島県 | 鹿児島市荒田 | 56万円 | 35〜91万円 | 0.63〜1.63倍 |
| 鹿児島県 | 霧島市国分中央 | 11万円 | 9.5〜15万円 | 0.86〜1.36倍 |
| 鹿児島県 | 薩摩川内市平佐町 | 9.5万円 | 7.9〜10.4万円 | 0.83〜1.09倍 |
| 沖縄県 | 那覇市首里石嶺町 | 42万円 | 31〜46万円 | 0.74〜1.1倍 |
| 沖縄県 | うるま市江州 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 沖縄県 | 浦添市経塚 | 53万円 | 60〜69万円 | 1.13〜1.3倍 |
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