（画像出典：wikimedia commons flikr(Milet Miranda) 奈良市三条通り）
この記事では奈良市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、奈良市の公示地価、基準地価
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）2023年3月 更新
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）奈良市西大寺国見町１丁目２１３７番６５ | 大和西大寺（350） | 105.6 | 10.3% | 24.5% |
| 公）奈良市中筋町１番４ | 近鉄奈良（0） | 252.5 | 6.3% | 21.4% |
| 公）奈良市学園北１丁目３０９６番２８ | 学園前（320） | 99 | 6.0% | 18.6% |
| 公）奈良市西大寺国見町２丁目２９６番１５ | 大和西大寺（750） | 64.4 | 6.0% | 21.1% |
| 公）奈良市西大寺東町２丁目５番３外 | 大和西大寺（150） | 171.6 | 5.3% | 12.3% |
| 公）奈良市油阪地方町３番１ | 奈良（150） | 164.3 | 4.8% | 9.2% |
| 公）奈良市二条町２丁目７２番４ | 大和西大寺（510） | 45.2 | 3.8% | 12.3% |
| 公）奈良市中登美ヶ丘６丁目８番内 | 学研奈良登美ヶ丘（700） | 72.6 | 3.8% | 19.6% |
| 公）奈良市餅飯殿町２４番３ | 近鉄奈良（370） | 92.1 | 3.3% | 26.8% |
| 公）奈良市芝辻町８６６番２ | 近鉄奈良（700） | 51.5 | 3.3% | 8.3% |
| 公）奈良市二条町３丁目９０番２５ | 大和西大寺（750） | 42.9 | 3.2% | 12.1% |
| 公）奈良市西木辻町２００番４７ | 近鉄奈良（1200） | 53.8 | 3.2% | 4.5% |
| 公）奈良市大宮町６丁目２番１５ | 新大宮（200） | 86.8 | 3.1% | 6.9% |
| 公）奈良市西九条町５丁目４番９外 | 郡山（1600） | 17.7 | 3.1% | 14.0% |
| 公）奈良市大安寺町５０４番１外 | 新大宮（2300） | 56.8 | 3.0% | |
| 公）奈良市花芝町１６番２外 | 近鉄奈良（220） | 69 | 2.5% | 7.7% |
| 公）奈良市百楽園３丁目４３２番１１ | 学園前（1300） | 44.6 | 2.3% | 6.3% |
| 公）奈良市四条大路１丁目７０２番１外 | 新大宮（1000） | 68.3 | 2.0% | |
| 公）奈良市右京４丁目１３番２５ | 高の原（550） | 52.5 | 1.9% | 8.9% |
| 公）奈良市登美ヶ丘６丁目８０５番４３ | 学園前（2300） | 35 | 1.9% | 1.9% |
| 公）奈良市油阪町１番６６ | 奈良（260） | 107.3 | 1.9% | 8.0% |
| 公）奈良市学園南２丁目９１５番１２６ | 学園前（800） | 38.3 | 1.8% | 4.5% |
| 公）奈良市三条本町１０８９番１外 | 奈良（230） | 102 | 1.6% | 6.9% |
| 公）奈良市芝辻町１丁目７７番６０ | 奈良（750） | 43.6 | 1.5% | |
| 公）奈良市大宮町６丁目３番４外 | 新大宮（320） | 103 | 1.3% | 4.0% |
| 公）奈良市南京終町１丁目１８２番３ | 奈良（1500） | 26.2 | 1.3% | 2.8% |
| 公）奈良市学園大和町３丁目７４番 | 学園前（1500） | 35 | 1.0% | 1.0% |
| 公）奈良市西登美ヶ丘３丁目４００７番１５６ | 学園前（2600） | 35.3 | 0.9% | 0.0% |
| 公）奈良市南登美ヶ丘３３３６番２５ | 学園前（1500） | 35.3 | 0.9% | 0.9% |
| 公）奈良市東包永町６１番１ | 近鉄奈良（1200） | 37 | 0.9% | 2.8% |
| 公）奈良市朱雀５丁目３番１２ | 高の原（900） | 37 | 0.9% | -0.9% |
| 公）奈良市十輪院町１６番 | 近鉄奈良（1100） | 38.6 | 0.9% | 3.5% |
| 公）奈良市富雄元町１丁目５６１番７２ | 富雄（500） | 38.6 | 0.9% | 2.6% |
| 公）奈良市あやめ池南１丁目１１０６番１５ | 菖蒲池（500） | 39.3 | 0.8% | 2.6% |
| 公）奈良市法蓮町９８６番５２外 | 近鉄奈良（1200） | 39.6 | 0.8% | 3.4% |
| 公）奈良市東登美ヶ丘５丁目２０２０番７９ | 学研奈良登美ヶ丘（1400） | 40.3 | 0.8% | 2.5% |
| 公）奈良市佐保台２丁目１６５７番１２２ | 平城山（550） | 26.6 | 0.8% | 0.8% |
| 公）奈良市北之庄西町１丁目４番５ | 郡山（2400） | 20.8 | 0.6% | 3.6% |
| 公）奈良市恋の窪２丁目２３０番３３ | 新大宮（1700） | 28.6 | 0.6% | 1.8% |
| 公）奈良市神功５丁目１５番８ | 高の原（2100） | 30 | 0.6% | 0.2% |
| 公）奈良市西登美ケ丘８丁目１９８０番８１５ | 学園前（2900） | 30.4 | 0.5% | 0.0% |
| 公）奈良市富雄北３丁目２５４２番１１１ | 富雄（900） | 30.5 | 0.5% | 2.4% |
| 公）奈良市菅原町６１０番５ | 大和西大寺（1500） | 25.2 | 0.5% | 2.4% |
| 公）奈良市鳥見町１丁目１１番９ | 富雄（850） | 29.1 | 0.5% | 0.8% |
| 公）奈良市青野町１丁目１３３番６ | 大和西大寺（1000） | 28.1 | 0.4% | 1.9% |
| 公）奈良市中山町西４丁目５３５番４１７ | 学園前（2700） | 28.2 | 0.2% | -1.2% |
| 公）奈良市高畑町１６３番７ | 近鉄奈良（2600） | 32.9 | 0.2% | 0.0% |
| 公）奈良市敷島町１丁目５４７番１３ | 菖蒲池（850） | 30.7 | 0.1% | 1.1% |
| 公）奈良市中登美ヶ丘２丁目１９８４番８２ | 学研奈良登美ヶ丘（1200） | 35.3 | 0.0% | 0.0% |
| 公）奈良市奈良阪町２４４０番 | 近鉄奈良（2900） | 15 | 0.0% | -0.4% |
| 公）奈良市千代ヶ丘３丁目４番２ | 学園前（2500） | 27.8 | 0.0% | -1.1% |
| 公）奈良市藤ノ木台３丁目１番４３８ | 学園前（2500） | 30.7 | 0.0% | -0.6% |
| 公）奈良市帝塚山１丁目１４４０番２７ | 東生駒（2800） | 29.5 | 0.0% | -1.2% |
| 公）奈良市西九条町３丁目８番４ | 奈良（4600） | 21.3 | 0.0% | -0.5% |
| 公）奈良市あやめ池南７丁目５５５番３１ | 菖蒲池（950） | 31.3 | 0.0% | -0.1% |
| 公）奈良市七条西町１丁目６２７番２４０ | 西ノ京（1800） | 21.7 | 0.0% | -0.6% |
| 公）奈良市中山町４５番８４ | 大和西大寺（2800） | 22.8 | 0.0% | -1.1% |
| 公）奈良市法蓮町１７０２番２４ | 近鉄奈良（1300） | 32 | 0.0% | -1.5% |
| 公）奈良市南永井町４１１番１１ | 奈良（2900） | 21.6 | 0.0% | 0.0% |
| 公）奈良市柏木町２９０番６５ | 西ノ京（1400） | 19.6 | 0.0% | -3.1% |
| 公）奈良市法華寺町１２８５番５ | 新大宮（1200） | 24.2 | 0.0% | 0.0% |
| 公）奈良市松陽台２丁目１８３３番６７ | 学研北生駒（1700） | 36 | 0.0% | -0.9% |
| 公）奈良市秋篠町７７７番２外 | 大和西大寺（1200） | 21.5 | 0.0% | 0.0% |
| 公）奈良市四条大路４丁目１２８番 | 尼ヶ辻（1100） | 19.8 | 0.0% | -0.2% |
| 公）奈良市南京終町７丁目５３９番１０ | 近鉄奈良（2300） | 23.9 | 0.0% | 0.0% |
| 公）奈良市学園北２丁目１０１７番６０ | 学園前（160） | 147.5 | 0.0% | 1.1% |
| 公）奈良市富雄元町４丁目１９５３番１ | 富雄（250） | 57.8 | 0.0% | 1.2% |
| 公）奈良市六条１丁目８８０番１１ | 西ノ京（1000） | 23.1 | -0.1% | -0.9% |
| 公）奈良市富雄泉ヶ丘３６００番１６６ | 富雄（2400） | 21.7 | -0.2% | -1.2% |
| 公）奈良市東九条町２６３番７ | 奈良（3200） | 21.3 | -0.3% | -1.1% |
| 公）奈良市南紀寺町５丁目８番４ | 近鉄奈良（3000） | 26.5 | -0.5% | -1.8% |
| 公）奈良市六条緑町２丁目１５３７番２０７ | 学園前（3400） | 24.9 | -0.5% | -1.9% |
| 公）奈良市三松ヶ丘５００番９０ | 富雄（2100） | 24.3 | -0.5% | -0.8% |
| 公）奈良市今市町４０７番１外 | 帯解（550） | 15.9 | -0.6% | -3.6% |
| 公）奈良市奈保町１２１８番７４ | 近鉄奈良（2200） | 20.2 | -0.6% | -3.5% |
| 公）奈良市若葉台１丁目３５５番１９１ | 菖蒲池（1400） | 23.8 | -0.7% | -1.0% |
| 公）奈良市平松２丁目２６４番９ | 西ノ京（850） | 23.1 | -0.8% | -1.1% |
| 公）奈良市古市町１８４５番６ | 近鉄奈良（3800） | 19.3 | -1.0% | -5.0% |
| 公）奈良市古市町２６４１番５６ | 近鉄奈良（5000） | 18 | -1.1% | -5.7% |
| 公）奈良市青山２丁目１番２８ | 近鉄奈良（3700） | 24 | -1.5% | -8.0% |
| 公）奈良市学園大和町２丁目１２４番 | 学園前（1500） | 43.2 | ||
| 基）奈良市西大寺国見町２丁目２９６番１５ | 大和西大寺（750） | 62.7 | 5.6% | 16.6% |
| 基）奈良市東向中町４番 | 近鉄奈良（1） | 280.5 | 4.9% | 16.4% |
| 基）奈良市学園北１丁目３０９６番２８ | 学園前（320） | 94.7 | 4.7% | 11.7% |
| 基）奈良市中筋町１番４ | 近鉄奈良（1） | 247.5 | 3.9% | 15.4% |
| 基）奈良市学園北２丁目１０９０番２０ | 学園前（420） | 69.6 | 2.9% | 6.6% |
| 基）奈良市三条町５１１番１内 | 奈良（130） | 154.8 | 2.9% | |
| 基）奈良市芝辻町８６６番２ | 近鉄奈良（700） | 50.8 | 2.7% | 6.2% |
| 基）奈良市高天市町１番１ | 近鉄奈良（150） | 91.1 | 2.2% | 4.2% |
| 基）奈良市右京４丁目１３番２５ | 高の原（550） | 51.8 | 1.9% | 6.8% |
| 基）奈良市西大寺新町２丁目１１１番１８ | 大和西大寺（820） | 39.6 | 1.7% | 3.4% |
| 基）奈良市法華寺町１８７番外 | 新大宮（540） | 48.5 | 1.4% | 2.8% |
| 基）奈良市西千代ヶ丘２丁目９０５番２９３ | 学園前（2500） | 32.7 | 1.0% | 1.0% |
| 基）奈良市神功３丁目７番８ | 高の原（1500） | 33.7 | 1.0% | 1.0% |
| 基）奈良市学園朝日町６５６番３２ | 学園前（1000） | 33.7 | 1.0% | 2.0% |
| 基）奈良市学園大和町３丁目７４番 | 学園前（1500） | 35 | 1.0% | 1.0% |
| 基）奈良市南登美ヶ丘３３３６番２５ | 学園前（1500） | 35.3 | 0.9% | 0.0% |
| 基）奈良市西大寺本町１８６番１外 | 大和西大寺（380） | 71.6 | 0.9% | 5.9% |
| 基）奈良市南京終町３丁目１５３８番４外 | 奈良（1800） | 40.9 | 0.8% | 2.5% |
| 基）奈良市北登美ヶ丘４丁目１４００番７１３ | 学研奈良登美ヶ丘（1400） | 41.3 | 0.8% | 1.6% |
| 基）奈良市中登美ヶ丘６丁目１３８番 | 学研奈良登美ヶ丘（1000） | 44.9 | 0.7% | |
| 基）奈良市紀寺町１０３６番１ | 近鉄奈良（1600） | 32.7 | 0.0% | 0.0% |
| 基）奈良市東九条町５９５番 | 奈良（3100） | 17.9 | 0.0% | -0.9% |
| 基）奈良市南永井町４１１番１１ | 奈良（2900） | 21.6 | 0.0% | 0.0% |
| 基）奈良市三条大路４丁目５０１番５ | 尼ヶ辻（950） | 30 | 0.0% | 0.6% |
| 基）奈良市大安寺５丁目９７４番４外 | 奈良（1300） | 21 | 0.0% | 1.1% |
| 基）奈良市七条１丁目４０５番１０ | 九条（600） | 22.4 | 0.0% | 0.0% |
| 基）奈良市左京２丁目２番３４ | 高の原（2100） | 29.5 | 0.0% | -0.6% |
| 基）奈良市押熊町２６６番３ | 大和西大寺（3500） | 17.9 | 0.0% | -0.9% |
| 基）奈良市佐紀町２４３７番１外 | 大和西大寺（1600） | 15 | 0.0% | 0.0% |
| 基）奈良市法蓮町１５１４番３７ | 近鉄奈良（1600） | 23.4 | 0.0% | -2.7% |
| 基）奈良市神功５丁目２番１５外 | 高の原（2400） | 48.5 | 0.0% | 1.4% |
| 基）奈良市芝辻町２丁目１１番８ | 新大宮（1） | 101.6 | 0.0% | 6.2% |
| 基）奈良市富雄元町２丁目３５７番１１外 | 富雄（0） | 106.6 | 0.0% | -0.9% |
| 基）奈良市西木辻町２００番４７ | 近鉄奈良（1200） | 52.5 | 0.0% | -0.6% |
| 基）奈良市五条畑１丁目１０５６番１６４ | 尼ヶ辻（1800） | 23.3 | -0.6% | -2.2% |
| 基）奈良市月ヶ瀬石打９０１番２外 | 上野市（9200） | 2.8 | -0.6% | -4.0% |
| 基）奈良市若葉台１丁目３５５番１９１ | 菖蒲池（1400） | 23.8 | -0.7% | -1.0% |
| 基）奈良市柳生下町２１３番４ | 近鉄奈良（19000） | 4.5 | -0.7% | -2.9% |
| 基）奈良市荻町１２０番１外 | 榛原（16000） | 2 | -0.8% | -3.1% |
| 基）奈良市月ヶ瀬尾山２８６５番１ | 上野市（12000） | 3.6 | -0.9% | -3.5% |
| 基）奈良市押熊町７４１番 | 高の原（2200） | 9.5 | -1.0% | -4.3% |
| 基）奈良市都祁吐山町１８６９番２ | 榛原（6400） | 2.6 | -1.3% | -4.8% |
| 基）奈良市丸山１丁目１０７９番１２２ | 富雄（5200） | 21.1 | -1.4% | -6.6% |
| 基）奈良市六条町２５５番１３ | 西ノ京（800） | 19.1 | -1.5% | -5.4% |
| 基）奈良市青山７丁目２８番 | 近鉄奈良（4800） | 24.5 | -2.2% | -9.1% |
| 基）奈良市登美ヶ丘５丁目９３７番１４ | 学園前（2500） | 35.6 |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、奈良市の土地価格の動き
奈良市の住宅地は、アベノミクス以降の、この９年間で４.４％上昇しました。
また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で０.２%のプラス、商業地は０.９%のマイナスとなっていました。
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？
公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ：2013-21年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
近鉄奈良線の沿線を中心に大きく上昇しています。
特に近鉄奈良駅〜学園前駅、登美ヶ丘駅などの駅周辺の上昇が目立ちますね。
その一方で、駅から離れた郊外のエリアでは、下落しているところも多く見られました。
なぜ奈良市では、駅周辺しか上がらないのか？
理由は大きく３つあります。
①金利低下によって、買い手の購買力が上がった
そもそも、全国的に土地価格が上昇しているのは、金利の低下によるところが大きいです。
ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。
日銀が国債を買い占めて、金利を下げた
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この８年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。
そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。
特に奈良市では、オリンピック開催による観光客数の増加を予想して、旧県営プール跡地を大規模開発してきました。
そのため、奈良市でも土地価格が上がりやすい条件にあったわけです。では、なぜ駅周辺しか上昇していないのでしょうか？
②農地の宅地化で、郊外の宅地の人気が低下
その理由は、農地の宅地化です。
実は、この10年で、奈良県内の農地は、約2,400ヘクタール（ha）も減っているのです。
1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約24万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。
農地の宅地化によって、今ある住宅地の人気が低下
奈良市の中でも、中心部から少し離れると、かなり農地が残っていますよね。それらの農地の一部が、どんどん宅地化されているわけです。
ということは、今ある住宅地の人気は下がりますので、周辺の住宅地では、土地価格が下がりやすくなるわけですね。
③人口の減少が追い討ち
さらに、奈良市では人口の減少も、郊外のエリアの土地価格に追い討ちをかけています。この７年間で奈良市の人口は、約9,000人も減っているのです。
（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
では、具体的にどのあたりで、人口が減少、または増加しているのか？
この点について確認するために、100人以上の人口増加、または減少している地区について調べてみました。
奈良市の地区別の人口変化（2014.1〜2021.1）
増減：赤色（1,000人以上増加）＞オレンジ色（500〜999人増加）＞緑色（100〜499人増加）＞青色の↙️（100〜499人減少）＞紫色の↙️（500以上の減少）
ご覧の通り、近鉄奈良駅や大和西大寺駅、学園前駅などの駅周辺では増加傾向にありますが、駅から離れた郊外のエリアでは、かなり減少している地点が目立ちますね。
奈良市では、大阪方面へ通勤する人も多いため、駅近エリアに需要が集中しやすく、人口が増えやすい傾向にあります。
しかも、学園前駅や大和西大寺駅などの、駅近エリアでもかなりの農地が残っていますので、その辺りの農地が宅地になってしまうと、郊外の住宅地を買う理由がなくなってしまうため、「人口減少→土地価格の下落」が進んでしまっているわけですね。
３、これからどうなるのか？
奈良市の土地価格に影響がありそうなリスクをまとめました。
（１）金利の上昇リスク
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。
例えば、アメリカでは、この１年間で、0.25→5.25%へと、なんと５％もの金利の引き上げを行っています。
日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか？」と見られており、期間１０〜３０年の国債の金利が上がり始めています。
（参考：財務省）
住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。
ふらっと３５は上昇しているが、変動金利はむしろ下落
ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。
銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。
そのため、変動金利の利用者が、2019年には約６割ぐらいだったのが、2022年には約７割にまで増えていました。
不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加
毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。
変動金利の方が、月々の返済が約２万円安い
| 金利 | 月の返済額 | 総返済額 | ||
| ①ふらっと35 | 固定金利 | 1.76% | 95,723円 | 約4,020万円 |
| ②SBI新生銀行 | 変動金利 | 0.32% | 75,512円 | 約3,172万円 |
| ①ー② | 20,211円 | 約848万円 |
*期間３５年、ローン諸費用は除く
大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの？」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。
では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか？というと、約２割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。
このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。
つまり、
- 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
- 変動金利で借りている人の２割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある
と言う状況なのです。
今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。
ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。
そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。
（２）これから奈良市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した奈良市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約24,000人減少するそうです。
奈良市では、これから10年で約24,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
また、30〜40代人口では、2020→30年の10年間で約19,000人減る見通しです。買い手となる世代の人口が、これから10年で２割近くも減ることになります。
奈良市の30〜４0代人口は、2020→30年で約19,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
そのため、すでに人気が低い住宅地では、さらに厳しくなっていくでしょう。
４、結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、奈良市の土地価格は、
- 金利の低下や奈良駅周辺の再開発もあって、駅近エリアを中心に土地価格が大きく上昇、郊外は下落の二極化が進んでいる
- 新型コロナ以降、企業の業績も二極化しており、好調企業の社員による住宅需要は安定しているため、住宅地への影響は小さい
- 若い世代の人口が減少していくため、今後はさらに郊外のエリアを中心に厳しい状況が予想される
と言えるでしょう。
買うなら：安く買うには工夫が必要
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、ウッドショックによる建築費の高騰によって、家を建てるハードルが上がっています。
変動金利を選ぶ人が増えていますが、今後の金利上昇の可能性も考えると、むしろ、なるべく安く土地を探す方法を考えた方がいいかもしれません。
非公開物件＝安い物件
また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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土地の広さや、必要な部屋数、予算などの入力が必要ですが、各住宅メーカーのウッドショック後の坪単価も分かるため、家を建てる際の参考になるはずです。
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売るなら：低金利のうちに売却を検討すべき
特に住宅地において、これから影響が出てくるのが金利の上昇です。金利が１％上がると、組める住宅ローンが１５〜２０％程度減るためです。
今は上昇率が小幅なため、まだ影響は小さいですが、これから物価上昇がさらにひどくなれば、アメリカやヨーロッパのように金利を引き上げて物価上昇を抑える政策を取る可能性があるため、早めの準備がおすすめです。
不動産会社選びを間違えると損する？
不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。
例えば、奈良市内に「中登美ケ丘（なかとみがおか）」と呼ばれる、学研奈良登美ヶ丘駅の南側に広がる住宅地があります。
この中登美ケ丘地区の公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：３５万円／坪
- 実際の取引価格：４０〜６１万円／坪
と、公示地価の約１.１〜１.７倍で取引されていました。
取引価格同士で比べると、１.５倍の価格差があります。
【奈良市中登美ケ丘の公示地価】
- 学研奈良登美ヶ丘駅から1,200mの距離、徒歩約１５分（1分＝８０m）
- 107,000円／㎡ × 3.3（㎡／坪） ＝３５万円／坪
【奈良市中登美ケ丘の土地取引（過去２年間）】
- 学研奈良登美ケ丘駅から徒歩１１〜１４分のエリアで、４０〜６１万円／坪で取引されている
- 公示地価も実際の取引も「第１種低層住居専用地域」という用途区分
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
そんな時に便利なのが、１度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある２つをご紹介します。
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