（画像出典：ウィキペディア 掬茶 WOW!TOWN（ワオタウン）幕張（千葉県習志野市）
この記事では習志野市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、習志野市の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）NEW!
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）習志野市茜浜２丁目１９番１４ | 新習志野（400） | 51.8 | 16.3% | 55.4% |
| 公）習志野市津田沼１丁目２０５５番外 | 津田沼（100） | 415.8 | 9.6% | 41.3% |
| 公）習志野市奏の杜３丁目１０６番１外 | 津田沼（750） | 141.9 | 4.9% | |
| 公）習志野市津田沼１丁目２１２４番 | 津田沼（700） | 108.9 | 4.8% | 15.8% |
| 公）習志野市谷津５丁目１１２６番１４ | 谷津（600） | 75.9 | 4.5% | 15.0% |
| 公）習志野市東習志野７丁目７５０番１ | 八千代台（1700） | 21.3 | 4.5% | 13.2% |
| 公）習志野市鷺沼２丁目７４１番８ | 京成津田沼（850） | 52.8 | 3.2% | 8.1% |
| 公）習志野市谷津３丁目１８９１番２９３ | 谷津（700） | 58.1 | 2.9% | 11.4% |
| 公）習志野市大久保３丁目２１番５外 | 京成大久保（550） | 68 | 2.5% | 6.7% |
| 公）習志野市鷺沼台４丁目１２２７番２ | 幕張本郷（1200） | 50.5 | 2.0% | 9.3% |
| 公）習志野市花咲１丁目４３１６番１６６外 | 幕張本郷（950） | 56.1 | 1.8% | 5.6% |
| 公）習志野市津田沼７丁目６６番８ | 京成津田沼（700） | 75.2 | 1.8% | 11.2% |
| 公）習志野市屋敷５丁目３４０３番６４外 | 京成大久保（1200） | 40.3 | 1.7% | 4.3% |
| 公）習志野市藤崎２丁目５０６番７ | 津田沼（1000） | 62.7 | 1.6% | 11.1% |
| 公）習志野市東習志野３丁目３７２番１１ | 実籾（750） | 41.9 | 1.6% | 5.0% |
| 公）習志野市実籾５丁目１０５番３ | 実籾（400） | 63.7 | 1.6% | 7.2% |
| 公）習志野市実籾５丁目１００４番２２８外 | 実籾（240） | 45.5 | 1.5% | 6.2% |
| 公）習志野市袖ケ浦４丁目１０番８ | 京成津田沼（1800） | 47.9 | 1.4% | 3.6% |
| 公）習志野市藤崎３丁目７５０番１０６ | 津田沼（1900） | 49.2 | 1.4% | 8.0% |
| 公）習志野市大久保４丁目１１１番５９ | 京成大久保（1200） | 49.2 | 1.4% | 8.8% |
| 公）習志野市藤崎６丁目４１５番１０ | 京成大久保（1200） | 49.5 | 1.4% | 7.9% |
| 公）習志野市谷津２丁目７９番７ | 谷津（850） | 52.5 | 1.3% | 4.6% |
| 公）習志野市鷺沼３丁目１３５０番５８ | 京成津田沼（1200） | 52.8 | 1.3% | 9.6% |
| 公）習志野市大久保１丁目４３９番５５ | 京成大久保（490） | 55.8 | 1.2% | 8.3% |
| 公）習志野市本大久保３丁目４７１番３３ | 京成大久保（750） | 56.1 | 1.2% | 6.3% |
| 公）習志野市東習志野１丁目２３６４番１７ | 実籾（1100） | 38 | 0.9% | 3.6% |
| 公）習志野市東習志野８丁目５６１番１４ | 八千代台（1300） | 33.7 | 0.0% | 2.0% |
| 公）習志野市東習志野５丁目２０１番１１ | 実籾（1600） | 32.7 | 0.0% | 0.5% |
| 公）習志野市津田沼６丁目１５２６番１ | 京成津田沼（1000） | 54.5 | ||
| 基）習志野市芝園１丁目１番２２外 | 新習志野（1400） | 59.4 | 4.7% | 15.4% |
| 基）習志野市津田沼１丁目５６８番１６ | 津田沼（550） | 107.3 | 4.2% | 9.4% |
| 基）習志野市津田沼４丁目１２４２番６外 | 京成津田沼（140） | 100.7 | 3.7% | 8.2% |
| 基）習志野市香澄５丁目２０番１１２ | 新習志野（1300） | 53.1 | 2.5% | 4.5% |
| 基）習志野市秋津４丁目３３番３５ | 新習志野（950） | 53.1 | 2.5% | 4.5% |
| 基）習志野市谷津１丁目８８０番２８ | 津田沼（750） | 100.7 | 2.0% | 4.1% |
| 基）習志野市藤崎７丁目３５５番２ | 京成大久保（1000） | 40.6 | 1.7% | 2.5% |
| 基）習志野市津田沼３丁目４５２番７ | 京成津田沼（800） | 62.4 | 1.6% | 4.4% |
| 基）習志野市津田沼５丁目１４１６番８ | 京成津田沼（450） | 64.7 | 1.6% | 4.3% |
| 基）習志野市本大久保４丁目３２２番７外 | 京成大久保（900） | 45.2 | 1.5% | 4.6% |
| 基）習志野市大久保４丁目１１１番５９ | 京成大久保（1200） | 48.8 | 1.4% | 6.5% |
| 基）習志野市谷津２丁目７０６番１１ | 津田沼（1100） | 56.8 | 1.2% | 3.0% |
| 基）習志野市新栄１丁目１２６番８４ | 京成大久保（1700） | 36.3 | 0.9% | 1.9% |
| 基）習志野市東習志野４丁目３３０番５ | 実籾（1200） | 35.3 | 0.0% | 0.9% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営をしているゴトウです。
この記事では、
- あなたの（気になっている）習志野市の土地価格が、これからどうなるのか？
- 今が買いなのか？売りなのか？もう少し待った方がいいのか？
を判断ができるように、解説をしていきます。
この記事にたどり着くまでに、なんとなくこう思ってませんでしたか？
「なんで今、これほど上がっているのだろうか？」
新型コロナから３年が経ちました。
ようやくマスク生活からサヨナラできるぐらいに落ち着いてきているとは言っても、「コロナ前よりも景気がいい」という実感はないのではないでしょうか？
ところが、習志野市の土地価格は、過去５年間で今年が最高値の地点が、全体の約９割もあるのです（29地点中27地点、約93%）。
一体、何が起こっているのでしょうか？
この記事では、この疑問に答えられるように、納得できる証拠（データ）を集めて解説しています。
なので、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
２、習志野市の土地価格の動き
習志野市の土地価格は、この１年間で、住宅地で+1.9％、商業地で+4.6％と、特に商業地で大きく上昇していました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で+7.8％。商業地で+15.5％と、こちらも商業地での上昇が目立ちました。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+10%以上）＞ピンク色（+5〜9.9%）＞オレンジ色（0〜 +4.9%）＞緑色（-0.1〜 -4.9%）＞青色（-5〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
津田沼駅や谷津駅などの駅周辺ほど、上昇率が高く、駅から離れるほど、上昇率が鈍くなっていました。
なぜ、これほど上昇しているのか？
約９割の地点が、新型コロナ前よりも上回っている状況ですが、その理由をザックリ言うと、
「①建築費の上昇、②株価上昇、③円安、が新型コロナ以前よりも進んでいるため、富裕層や海外投資家による不動産購入で価格がつり上がっている」
ということになります。
ここからもう少し、具体的に解説していきます。
①建築費が上昇
特に新型コロナ以降にですが、ロシアのウクライナ侵攻なども重なって、いろいろな商品の値上げが続いています。
建築費も例外ではなく、マンション・戸建てともに建築費が２０〜３０％も上昇しているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
これほど上昇しているため、新築マンション・戸建ての価格の値上がりも止まらず、土地価格も上がっているわけです。
②株価の上昇で、富裕層が節税対策にマンションを購入
不動産価格が上がりすぎると、買い手がつかなくなって、価格も上がりにくくなりそうなものです。
ところが、新型コロナ以降に株価が高値を更新しているため、富裕層による節税対策としてのマンション購入が進んでいるため、買い手がついている状況なのです。
株価の上昇ともっとも関係があるのが、富裕層や投資家に人気の都心のマンションですが、価格が上がりすぎたために、習志野市にまで価格上昇の波が広がっていました。
③円安が進んで、海外投資家による購入も活発化
さらに昨年2022年は、円ドル相場が115円から、一時は150円台にまで、円安が進みました。
円安が進むと、海外の人が日本の資産を安く買えるようになります。
例えば、１億円のマンションを海外投資家が購入する場合、
- １ドル=115円の時は、約87万ドル
- １ドル=150円の時は、約67万ドル
と、２割以上も安く買えるのです。
そのため、習志野市の中古マンション価格も、円安が進んだタイミングで、高値を更新していました。
しかし、このような恩恵を受けているのは、富裕層・海外投資家・一般世帯のいずれかが買いたいと思うようなエリアです。
具体的には、
- 富裕層や海外投資家は、いつでも売却・換金できるような駅近の人気マンション
- 一般世帯も、勤務先が２３区内であるケースが多いため、通勤しやすい駅近エリア
などが挙げられるでしょう。
逆を言えば、このような条件を満たさない、２３区方面への通勤が難しいエリア、富裕層や投資家が購入しにくいエリアでは、買い手がつきにくく、下落が進んでいるわけです。
３、これからどうなるのか？
ここからは、習志野市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）金利の上昇リスク
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。
例えば、アメリカでは、この１年間で、0.25→5.25%へと、なんと５％もの金利の引き上げを行っています。
日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか？」と見られており、期間１０〜３０年の国債の金利が上がり始めています。
（参考：財務省）
住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。
ふらっと３５は上昇しているが、変動金利はむしろ下落
ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。
銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。
そのため、変動金利の利用者が、2019年には約６割ぐらいだったのが、2022年には約７割にまで増えていました。
不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加
毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。
変動金利の方が、月々の返済が約２万円安い
| 金利 | 月の返済額 | 総返済額 | ||
| ①ふらっと35 | 固定金利 | 1.76% | 95,723円 | 約4,020万円 |
| ②SBI新生銀行 | 変動金利 | 0.32% | 75,512円 | 約3,172万円 |
| ①ー② | 20,211円 | 約848万円 |
*期間３５年、ローン諸費用は除く
大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの？」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。
では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか？というと、約２割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。
このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。
つまり、
- 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
- 変動金利で借りている人の２割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある
と言う状況なのです。
今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。
ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。
そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。
（２）2022年問題で、都市の農地が宅地になる
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、習志野市にも16ヘクタールの生産緑地があります。３０坪の土地で約1,600戸分になります。
そして、その分布はどのようになっているのかというと、このようになっています。
千葉の生産緑地の分布図：習志野市に16ヘクタール
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
船橋市に187ha、千葉市に103haなど、かなりの面積の広い都市に挟まれる形となっています。
津田沼市では、幕張本郷駅や京成津田沼駅の周辺に、まとまった規模の農地が残っており、宅地化が徐々に進んでいます。
この辺りの宅地を持っている人は、新しい宅地が増えることによって、影響が出てきそうです。
（３）これから習志野市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した習志野市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約4,000人減少するそうです。
習志野市はこれから10年で約4,000人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約4,000人減る見通しです。
習志野市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約4,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
そのため、通勤に便利な駅近エリアでは、まだまだ人気が続くでしょうが、郊外ではさらに買い手が減っていきそうです。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、習志野市の土地価格は、
- ①物価上昇、②株価上昇、③円安によって、富裕層・海外投資家による不動産購入が活発化し、津田沼駅などの主要駅を中心に、土地価格が大きく上昇した
- 一方で、昨年から生産緑地の解禁がされたため、農地の多く残っている郊外では、さらに買い手がつきにくくなりそう
- インフレや地銀の赤字など、低金利政策の副作用を解消するため、金利の引き上げが年内に起こる可能性が高い
と言えるでしょう。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
【PR】タウンライフ
こちらの「タウンライフ」に登録すると、全国１９０社以上の不動産会社が、非公開物件の情報を教えてくれます。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：低金利の今がチャンス
習志野市の土地価格は、新型コロナ以降は特に、インフレによる建築費の上昇によって、不動産価格が底上げされていますが、これは富裕層や海外投資家、一般世帯の買い手がついているからこそ、成り立っている状況です。
しかし、今後は異次元緩和政策の終了によって、金利の上昇が予想されますし、株価の下落が始まると、富裕層や投資家による購入も見込めなくなります。
そのため、低金利で金融市場が落ち着いているうちに売却の準備をし始めた方がいいかもしれません。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、習志野市内に「谷津（やづ）」と呼ばれる、谷津駅の周辺に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：71万円／坪
- 実際の取引価格：23〜110万円／坪
と、公示地価の約0.3〜1.5倍で取引されていました。
取引価格同士で比べると、約4.8倍の価格差があります。
どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる、主に戸建てが立ち並ぶエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【習志野市谷津の土地取引】
- 谷津駅から4〜9分の距離で、23〜110万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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