新潟市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

新潟市 新潟県

 

この記事では新潟市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

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1、新潟市の公示地価、基準地価

(1)公示地価(2023.1.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
新潟市港南区亀田大月2-5-38亀田(1000)9.63.2%13.7%
新潟市港南区曙町3-9-15亀田(2900)8.22.9%11.8%
新潟市港南区横越中央5-10-10亀田(5400)7.12.9%12.6%
新潟市港南区早通4-5-12亀田(3500)7.22.8%10.7%
新潟市江南区大淵字荒屋2017番2外大形(2900)5.71.8%
新潟市港南区袋津3-3-13亀田(1900)13.71.5%5.3%
新潟市港南区横越中央2-5-10亀田(5000)14.61.4%7.0%
新潟市港南区亀田中島1-9-29亀田(1000)17.51.1%4.3%
新潟市港南区稲葉1-2-3亀田(600)18.11.1%7.0%
新潟市港南区船戸山5-1-7亀田(1300)15.31.1%6.2%
新潟市港南区二本木4-16-22荻川(1900)10.80.9%4.2%
新潟市港南区西町5-5-26亀田(850)29.90.9%12.6%
新潟市港南区天野3-13-8新潟(8600)160.6%3.4%
新潟市港南区曽野木2-18-9新潟(7700)17.10.4%2.4%
新潟市港南区小杉2-3-6亀田(6000)3.90.0%-3.3%
新潟市秋葉区北上字長沼2015番外さつき野(1400)9.51.4%1.0%
新潟市秋葉区結字内畑175番1外荻川(1300)8.61.2%4.4%
新潟市秋葉区山谷町1-10-20新津(700)12.41.1%1.3%
新潟市秋葉区荻島2-14-5荻川(550)16.50.6%1.8%
新潟市秋葉区西古津5-11古津(150)11.70.6%0.9%
新潟市秋葉区金沢町2-7-43新津(1500)11.20.0%0.0%
新潟市秋葉区東島字前坪133番70古津(1000)10.60.0%-2.7%
新潟市秋葉区善道町1-6-25新津(700)12.70.0%-4.7%
新潟市秋葉区新津本町3-19-10新津(750)12.8-0.3%-0.8%
新潟市秋葉区滝谷町12-24東新津(250)7.1-0.5%-5.3%
新潟市秋葉区松ケ丘1-6-23矢代田(1400)5.9-0.6%-4.3%
新潟市秋葉区小向字苗代1802番矢代田(4000)2.7-0.6%-3.0%
新潟市秋葉区滝谷町2-7東新津(350)5.4-0.6%
新潟市秋葉区新保字雁巻12番3矢代田(2400)8-0.8%-5.5%
新潟市秋葉区七日町字屋敷905番1荻川(3500)3.2-1.0%-5.0%
新潟市秋葉区小須戸字町浦3627番矢代田(3000)7.7-1.3%-8.3%
新潟市秋葉区新津本町2丁目2938番1外新津(450)17.2-1.5%-7.9%
新潟市秋葉区飯柳字居浦185番1東新津(1100)4.3-1.5%-7.1%
新潟市秋葉区小須戸字町浦3473番1矢代田(3500)6.1-1.6%-8.8%
新潟市秋葉区秋葉1-27-24新津(2500)5.8-1.7%-6.4%
新潟市西蒲区槇島字十三分553番4越後曽根(1200)8.2-1.2%-5.0%
新潟市西蒲区和納字谷内7078番21岩室(600)6.8-1.4%-6.8%
新潟市西蒲区スズキ字浜道下232番7越後曽根(300)8.5-1.5%-7.6%
新潟市西蒲区巻字主膳郷屋乙1737番7巻(1100)8.4-1.5%-8.6%
新潟市西蒲区和納字三田2478番9岩室(700)8.2-1.6%-6.8%
新潟市西蒲区巻字割前表甲1357番7巻(1200)9.7-2.0%-10.9%
新潟市西蒲区曽根字三ノ町225番5外越後曽根(600)7.7-2.1%-11.4%
新潟市西蒲区岩室温泉字居掛681番外岩室(4700)9.1-2.5%-12.1%
新潟市西蒲区巻字本町通2番町甲2927番5外巻(400)11.6-2.8%-14.4%
新潟市西区東青山1丁目18番9青山(800)36.61.8%6.7%
新潟市西区青山新町25番2青山(230)39.61.7%8.1%
新潟市西区小針6-24-15小針(750)29.61.1%1.7%
新潟市西区新中浜4丁目3番8内野西が丘(1500)9.41.1%4.4%
新潟市西区小針1-26-15小針(1300)31.51.1%4.4%
新潟市西区坂井字村上650番6外新潟大学前(750)19.21.0%4.5%
新潟市西区寺尾東3-7-20寺尾(900)24.20.7%3.8%
新潟市西区五十嵐一の町6748番9新潟大学前(650)20.90.6%3.4%
新潟市西区寺地字大仙坊580番39小針(2000)21.40.6%1.7%
新潟市西区山田字西山田2611番2外小針(4200)19.10.5%1.9%
新潟市西区真砂3-10-20小針(1100)17.90.4%-0.4%
新潟市西区小新西1-2-19小針(2400)19.10.0%3.0%
新潟市西区青山4-8-4青山(950)30.80.0%2.2%
新潟市西区小針4丁目730番5外小針(700)29.90.0%1.2%
新潟市西区寺尾台2-1-34寺尾(950)23.60.0%1.0%
新潟市西区大学南2-9-8内野(1200)12.80.0%0.8%
新潟市西区鳥原字大明2599番4小針(5300)17.70.0%0.8%
新潟市西区寺尾上6-8-19寺尾(1000)21.70.0%0.3%
新潟市西区五十嵐三の町東4-10内野(1000)130.0%0.3%
新潟市西区寺尾朝日通24-3小針(1200)180.0%-0.4%
新潟市西区浦山4-12-33青山(600)16.30.0%-0.4%
新潟市西区大野町942番12外小針(6100)15.40.0%-0.6%
新潟市西区小針上山10-22小針(400)25.30.0%
新潟市西区神山字屋敷添126番5外越後赤塚(3000)3.2-0.2%-0.5%
新潟市西区寺尾上5-1-9寺尾(900)15.8-0.6%-2.6%
新潟市西区北場字立野20番1外寺尾(4300)4.5-0.7%-3.5%
新潟市西区笠木字堤3161番内野(3000)3.6-0.9%-4.4%
新潟市中央区万代2-3-6新潟(900)1045.0%24.5%
新潟市中央区新和4-7-8新潟(3000)36.64.7%15.5%
新潟市中央区愛宕2丁目7番6新潟(5200)28.94.5%14.2%
新潟市中央区網川原1-9-5新潟(4500)324.4%15.6%
新潟市中央区東万代町9-11新潟(700)41.34.2%17.9%
新潟市中央区小張木1-5-18新潟(4200)25.44.1%9.7%
新潟市中央区南出来島1-10-3新潟(3800)38.93.5%14.6%
新潟市中央区堀之内南1-33-21新潟(1900)39.93.4%13.1%
新潟市中央区米山3-2-11新潟(600)72.93.3%12.8%
新潟市中央区東大通1-2-30新潟(150)183.83.1%4.1%
新潟市中央区明石2-2-14新潟(1000)44.23.1%8.1%
新潟市中央区和合町3-5-18新潟(2800)30.42.9%9.6%
新潟市中央区弁天橋通3-1-15新潟(2700)36.62.8%11.0%
新潟市中央区米山3-1-53新潟(450)97.72.8%8.4%
新潟市中央区水道町2丁目808番17白山(1500)55.42.4%14.3%
新潟市中央区女池神明1丁目6番4新潟(4200)30.72.4%7.6%
新潟市中央区鐙1-9-6新潟(1000)42.62.4%7.5%
新潟市中央区堀之内南2-7-14新潟(1800)33.32.3%9.1%
新潟市中央区山二ツ4-1-13新潟(4000)23.12.2%8.2%
新潟市中央区弁天橋通2-28-5新潟(2800)31.42.1%13.6%
新潟市中央区神道寺南1-6-18新潟(2300)27.32.0%5.1%
新潟市中央区天神尾2-13-15新潟(1200)40.31.7%7.0%
新潟市中央区関屋昭和町2丁目111番関屋(700)41.31.6%2.5%
新潟市中央区川端町1丁目5番1新潟(2000)44.21.5%8.1%
新潟市中央区東大通1-7-28新潟(300)73.90.9%6.2%
新潟市中央区沼垂東4-2-28新潟(1400)28.80.3%1.3%
新潟市中央区中大畑町554番新潟(2600)55.80.0%6.3%
新潟市中央区学校町通3番町557番13外白山(700)380.0%1.8%
新潟市中央区学校町通3番町5322番120白山(800)37.60.0%0.0%
新潟市中央区東入船町3709番40新潟(3200)23.50.0%-0.1%
新潟市中央区白山浦1丁目614番43外白山(400)30.30.0%-0.3%
新潟市中央区上大川前通6番町1205番2新潟(1600)49.20.0%-0.7%
新潟市中央区二葉町1丁目828番7新潟(3100)35.60.0%-0.9%
新潟市中央区花町2069番新潟(1500)73.60.0%-1.3%
新潟市中央区古町通2番町530番白山(1200)41.60.0%-1.6%
新潟市中央区東堀通12番町2789番1新潟(2600)34.70.0%-3.7%
新潟市中央区関屋恵町12-15関屋(500)25.90.0%
新潟市中央区本町通14番町3138番6新潟(2800)30.1-0.2%-0.7%
新潟市中央区四ツ屋町2丁目5133番50新潟(3300)21.5-0.8%-2.3%
新潟市中央区古町通6番町973番3外新潟(2000)81.2-0.8%-3.5%
新潟市中央区窪田町3丁目170番新潟(3500)25.4-1.0%-1.8%
新潟市東区山木戸8-7-7新潟(2500)11.12.4%11.7%
新潟市東区松島2-4-17新潟(3400)8.82.3%10.4%
新潟市東区船江町1-47-16新潟(7100)9.32.2%10.2%
新潟市東区寺山3-6-28大形(2100)22.82.1%8.3%
新潟市東区藤見町1-8-5新潟(5000)19.21.7%9.2%
新潟市東区逢谷内2-5-15大形(1600)21.91.7%7.6%
新潟市東区紫竹7-21-19新潟(2700)23.11.6%4.5%
新潟市東区榎町20番1外新潟(3300)71.0%7.1%
新潟市東区山木戸5-9-4新潟(2900)250.9%6.5%
新潟市東区東明5丁目2番5越後石山(1100)270.9%2.9%
新潟市東区東中野山4-3-11東新潟(800)23.30.9%3.7%
新潟市東区粟山2-5-10越後石山(500)260.8%5.1%
新潟市東区津島屋2丁目32番4外大形(3500)50.7%0.7%
新潟市東区新石山2丁目3番5越後石山(850)25.60.6%2.9%
新潟市東区山木戸6-19-3新潟(3100)21.30.6%1.9%
新潟市東区中山8-27-32新潟(3500)22.60.6%3.5%
新潟市東区南紫竹1-1-18新潟(2600)20.40.5%2.0%
新潟市東区古川町9-16新潟(4100)20.20.3%1.5%
新潟市東区物見山3-5-19新潟(6200)22.70.3%7.7%
新潟市東区松和町9-30新潟(6200)25.40.1%7.4%
新潟市東区有楽1丁目8番9新潟(5700)23.80.0%6.7%
新潟市東区新松崎2-9-15大形(3100)25.7
新潟市南区新生町1丁目1097番33矢代田(4700)5.90.0%0.0%
新潟市南区七軒町9-7矢代田(9500)8.9-0.4%-2.9%
新潟市南区上下諏訪木字前810番6矢代田(8500)13.9-0.5%-3.4%
新潟市北区嘉山4-7-10豊栄(1700)102.4%8.6%
新潟市北区木崎字尾山2229番13豊栄(4000)92.2%8.7%
新潟市北区新元島町3942番30新崎(4200)11.21.5%5.3%
新潟市北区川西4丁目157番豊栄(1500)9.41.4%8.8%
新潟市北区かぶとやま1丁目7番8豊栄(1300)14.81.1%6.9%
新潟市北区松浜8-25-3新崎(5500)3.70.9%0.9%
新潟市北区早通南2-8-4早通(400)13.20.8%3.4%
新潟市北区朝日町1-9-13豊栄(1200)14.50.7%6.8%
新潟市北区松浜1丁目3番17新崎(4600)11.70.0%-0.3%
新潟市北区内島見字浦潟2504番9外豊栄(4400)50.0%-2.6%
新潟市北区葛塚字本町3318番2豊栄(700)13.3-0.2%-0.7%
新潟市北区上大月字居浦930番外豊栄(6700)2.2-0.4%-2.9%
新潟市北区島見町字前谷内5027番1豊栄(5500)4.1-0.8%-4.6%

 

(2)基準地価(2023.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
新潟市中央区弁天2-3-35新潟( 500)94.45.9%24.3%
新潟市中央区上所上2-18-5新潟( 3300)36.65.7%14.4%
新潟市中央区花園1-6-11新潟( 300)85.85.3%13.0%
新潟市西区東青山1丁目18番9青山( 800)384.5%9.5%
新潟市中央区紫竹山2-5-10新潟( 1300)46.54.4%15.6%
新潟市中央区東大通1-2-30新潟( 150)188.84.4%5.9%
新潟市中央区水道町2丁目808番17白山( 1500)56.44.3%11.8%
新潟市中央区鐙1-9-6新潟( 1000)43.63.9%9.1%
新潟市中央区東大通1-8-10新潟( 450)89.13.8%11.1%
新潟市中央区鐙西2-10-3新潟( 1200)45.23.8%10.5%
新潟市中央区堀之内字浦沢42番6外新潟( 1600)45.93.7%13.0%
新潟市中央区米山3-2-11新潟( 600)74.33.7%13.6%
新潟市中央区小張木1丁目208番新潟( 4100)12.23.6%
新潟市西区新通西2-18-20新潟大学前( 1400)13.43.6%7.4%
新潟市中央区笹口1丁目19番24外新潟( 450)87.53.5%10.9%
新潟市中央区幸西3-5-33新潟( 1600)48.83.5%8.8%
新潟市中央区関屋松波町3丁目210番白山( 1400)49.83.4%6.3%
新潟市中央区大島字割前127番40新潟( 6000)25.13.4%11.4%
新潟市中央区出来島2-1-16新潟( 3700)42.63.2%12.2%
新潟市西区流通センター4丁目2番3寺尾( 3500)12.93.2%9.8%
新潟市江南区所島1-4-8亀田( 2100)17.43.1%13.6%
新潟市中央区万代4-1-8新潟( 650)172.63.0%13.7%
新潟市東区豊2-2-12大形( 2700)11.62.9%15.0%
新潟市東区浜谷町2-2-51新潟( 5600)15.22.9%9.3%
新潟市東区津島屋7丁目102番1外大形( 3500)9.62.8%11.9%
新潟市中央区女池4-11-5新潟( 3400)29.72.6%6.5%
新潟市中央区関屋田町2丁目223番白山( 800)39.92.5%2.5%
新潟市東区海老ケ瀬字新堀北1087番10外大形( 1500)72.4%7.0%
新潟市中央区美咲町2-3-28新潟( 5700)21.52.4%6.2%
新潟市中央区信濃町13-3関屋( 350)42.92.4%5.7%
新潟市江南区西町3-1-81亀田( 500)29.52.1%10.0%
新潟市東区竹尾4-4-18新潟( 4000)25.22.0%9.8%
新潟市北区太夫浜新町1-22-24新崎( 5700)8.62.0%8.3%
新潟市東区小金台4-11新潟( 5100)23.41.9%8.9%
新潟市東区東明5丁目2番5越後石山( 1100)27.31.8%3.2%
新潟市北区東栄町1-6-2豊栄( 1200)121.7%7.4%
新潟市南区大通南4丁目160番小針( 8500)10.41.6%8.2%
新潟市江南区横越上町3-3-13亀田( 5500)4.51.5%3.1%
新潟市東区もえぎ野3-10-22越後石山( 1200)27.31.5%5.9%
新潟市西区坂井東6-26-19寺尾( 1600)22.81.5%5.5%
新潟市東区船江町1-19-12新潟( 6300)16.31.4%8.1%
新潟市西区小針藤山11-8小針( 350)24.91.3%4.1%
新潟市西区善久字新川向525番24小針( 5000)17.71.3%2.7%
新潟市北区すみれ野2-10-26新崎( 250)15.41.3%7.4%
新潟市中央区長潟1-7-9新潟( 2500)28.61.3%
新潟市江南区横越中央1-7-22亀田( 4600)15.71.3%8.7%
新潟市西区寺尾前通1丁目14番4外寺尾( 1500)26.41.3%3.5%
新潟市北区柳原1-10-21豊栄( 450)161.3%5.4%
新潟市江南区横越川根町3-6-12亀田( 4100)13.41.3%5.2%
新潟市秋葉区山谷町2-3-14新津( 500)19.31.2%3.2%
新潟市江南区五月町3-3-24亀田( 1400)27.61.2%12.0%
新潟市西区亀貝字堤外2376番49寺尾( 1700)141.2%2.4%
新潟市秋葉区南町15-4新津( 1400)141.2%0.7%
新潟市西区善久字川中772番7小針( 4200)171.2%7.9%
新潟市秋葉区新津東町2-11-10新津( 2100)11.51.2%5.8%
新潟市中央区紫竹1-8-5新潟( 1500)29.21.1%2.0%
新潟市中央区新光町15番5新潟( 4400)30.71.1%4.1%
新潟市中央区京王1-18-23新潟( 2900)33.31.0%11.2%
新潟市秋葉区さつき野1-7-26さつき野( 300)20.71.0%8.8%
新潟市北区朝日町1-9-13豊栄( 1200)14.60.9%5.7%
新潟市西区槇尾字布割412番外内野( 1300)7.50.9%5.1%
新潟市中央区東堀前通3番町375番新潟( 2100)40.60.8%1.7%
新潟市北区葛塚字栄町4184番外豊栄( 900)12.20.8%2.8%
新潟市中央区長潟字長潟966番1新潟( 3700)13.10.8%7.6%
新潟市中央区稲荷町字下島3460番21新潟( 3000)26.90.7%1.0%
新潟市秋葉区舟戸1-6-21矢代田( 350)10.10.7%1.0%
新潟市東区桃山町1丁目37番新潟( 4400)21.30.6%5.4%
新潟市西区五十嵐中島4-6-26内野西が丘( 750)10.80.6%5.8%
新潟市中央区上大川前通7番町1236番1新潟( 1700)55.40.6%1.2%
新潟市秋葉区中野4-17-15荻川( 300)17.40.6%2.3%
新潟市東区下場新町18-15東新潟( 500)25.60.5%1.7%
新潟市北区白新町3-8-12豊栄( 850)13.90.5%2.4%
新潟市江南区亀田向陽2-8-9亀田( 700)28.40.5%4.5%
新潟市江南区荻曽根1-4-5亀田( 1700)24.80.4%7.1%
新潟市北区松浜7丁目9番6新崎( 5100)8.90.4%-1.1%
新潟市南区和泉字家西409番27矢代田( 7000)9.10.4%1.1%
新潟市東区松和町9-30新潟( 5900)25.40.1%6.5%
新潟市東区卸新町1丁目842番23東新潟( 2200)140.0%4.7%
新潟市西区内野山手1-10-12内野( 550)21.60.0%1.5%
新潟市西区松美台14-5小針( 600)21.90.0%1.2%
新潟市中央区東中通1番町86番50外新潟( 2600)53.50.0%0.6%
新潟市西区立仏字百目山1014番小針( 3800)16.90.0%0.4%
新潟市西区寺尾上6-8-19寺尾( 1000)21.70.0%0.0%
新潟市西区五十嵐二の町9143番186内野( 1500)10.60.0%0.0%
新潟市中央区有明大橋町6-19関屋( 600)29.50.0%-0.3%
新潟市秋葉区古田1-2-29新津( 1400)16.10.0%-0.4%
新潟市西区大野町2665番3小針( 5700)150.0%-0.7%
新潟市西区青山6-18-8青山( 800)180.0%-0.7%
新潟市西区松海が丘2-4-17寺尾( 1900)17.60.0%-0.7%
新潟市西区坂井砂山4-9-14新潟大学前( 200)23.40.0%-1.0%
新潟市西区寺尾西1-1-12寺尾( 500)22.10.0%-1.6%
新潟市西区寺尾西4-14-19寺尾( 1200)12.30.0%-2.1%
新潟市西蒲区井随字下境421番18越後曽根( 7500)4.70.0%-2.7%
新潟市江南区平賀字居付187番外新潟( 9700)4.10.0%-3.9%
新潟市西区内野町554番内野( 100)21.5-0.2%-1.1%
新潟市西区真砂2-6-27小針( 1100)18.5-0.2%-2.3%
新潟市北区白新町1-9-5豊栄( 250)14-0.2%-1.2%
新潟市南区白根東町1-6-3矢代田( 8200)13.2-0.2%-1.5%
新潟市江南区亀田本町2-7-11亀田( 1000)12.9-0.3%-0.5%
新潟市西区上新栄町3-6-23寺尾( 1400)15.4-0.4%-0.4%
新潟市南区西白根字千日上16番16巻( 12000)6.9-0.5%-1.9%
新潟市秋葉区矢代田字三沢3840番5外矢代田( 170)6.7-0.5%-3.8%
新潟市秋葉区吉岡町12-16新津( 1700)12.7-0.5%-3.5%
新潟市西蒲区中之口744番20岩室( 8400)6.3-0.5%-2.5%
新潟市秋葉区善道町1-6-25新津( 700)12.6-0.5%-4.0%
新潟市秋葉区蒲ケ沢字中谷内1890番1古津( 1400)3-0.6%-3.2%
新潟市西蒲区大潟字花見421番越後曽根( 4000)2.9-0.6%-5.4%
新潟市中央区西堀前通8番町1526番2新潟( 2300)55.8-0.6%-8.2%
新潟市中央区古町通5番町617番新潟( 2100)51.2-0.6%-3.7%
新潟市南区東長嶋字鍋田99番1巻( 11000)2.5-0.7%-3.2%
新潟市西蒲区六分1060番2外岩室( 10000)4.4-0.7%-5.6%
新潟市西区木場字本田2369番寺尾( 6300)4.4-0.7%-3.6%
新潟市西蒲区五之上字土手内2175番1外越後曽根( 7000)2.2-0.8%-3.6%
新潟市南区月潟字居裏597番3外巻( 12000)4.2-0.8%-3.8%
新潟市北区松浜本町2-12-2新崎( 4100)12.4-0.8%-4.8%
新潟市秋葉区日宝町5-8新津( 750)12.2-0.8%-4.6%
新潟市西蒲区牧ケ島字宗高684番1外岩室( 5000)2-0.8%-4.0%
新潟市中央区東堀通6番町1037番1新潟( 1800)77.2-0.8%-5.3%
新潟市秋葉区新津本町1-6-17新津( 250)15.2-0.9%-5.2%
新潟市西蒲区竹野町字前田32番10巻( 2000)7.3-0.9%-7.1%
新潟市江南区木津2-5-36荻川( 2600)3.5-0.9%-4.5%
新潟市秋葉区川根字四反田甲598番2新津( 4900)3.4-1.0%-4.6%
新潟市中央区古町通6番町953番1新潟( 2000)133-1.0%-6.5%
新潟市南区吉江字大割226番1越後曽根( 11000)3.1-1.1%-5.1%
新潟市北区横井字横井山337番1外豊栄( 2900)3.1-1.1%-5.1%
新潟市西蒲区巻字中江甲2525番2外巻( 80)11.2-1.2%-9.1%
新潟市西蒲区三方284番越後曽根( 5700)2.6-1.2%-4.8%
新潟市西蒲区和納1-7-16岩室( 150)7.9-1.2%-5.2%
新潟市南区白根字五ノ町3144番1矢代田( 8700)10.3-1.3%-7.7%
新潟市北区大久保140番外早通( 5500)2.5-1.3%-6.1%
新潟市西蒲区巻字新道甲4076番6巻( 500)11.9-1.4%-6.3%
新潟市西蒲区石瀬字下町3024番1岩室( 4000)2.3-1.4%-6.6%
新潟市西蒲区巻字横江甲4800番外巻( 1200)9.1-1.4%-7.7%
新潟市西蒲区間瀬字新村4366番岩室( 10000)1.6-1.4%-7.9%
新潟市西蒲区スズキ字大道上41番3越後曽根( 550)8.9-1.5%-7.2%
新潟市南区能登字前400番4矢代田( 8800)13-1.5%-8.6%
新潟市南区味方字一号680番1外越後曽根( 11000)4.3-1.5%-9.1%
新潟市南区白根日の出町14-63矢代田( 9000)8.8-1.8%-7.6%

 

 

 

 

2、新潟市の土地価格の動き

新潟市の土地価格は、この1年間で、住宅地は+0.6%、商業地で+0.7%でした。

また、2018→2023年の5年間で見ると、住宅地で+2.3%。商業地で+1.8%と、少しずつ上昇し続けていますね。

 

新潟市の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

5年間の変化率(2018→2023年)

変化率:赤色(+10%以上)>オレンジ色(+5〜9.9%)>緑色(0〜 +4.9%)>青色(-0.1〜 -4.9%)>紺色(-5〜 -9.9%)>紫色(-10%以下)

 

新潟駅の周辺で上昇率の高いエリアが目立ちます。

その一方で、古町や本町などの新潟島にある商業地では、下落している地点が多いですね。なお、新潟島で上昇している地点は住宅地です。

 

また、新潟市全体で見ると、沿岸部や駅から離れた南部の郊外エリアほど下落していることが分かります。

 

なぜ新潟駅周辺ほど上昇しているのか?

理由は大きく2つあります。

 

①新潟市では世帯数が増えて、住宅需要が増えている

1つ目は、世帯数の増加です。

新潟市では、2018〜23年の5年間で、人口は約2.3万人の減少しているものの、世帯数は約1.1万世帯の増加をしていました。

 

新潟市の人口

(参考:総務省 「住民基本台帳人口」)

 

また、年代別の転入超過数(市外から引っ越してきた人 ー 出て行った人)を見てみると、増えているのは、大半が外国人(灰色の部分↓)で、15〜29才の若い世代では、進学や就職で減少し続けていました。

 

新潟市の年代別の転入超過数

(参考:総務省統計局 住民基本台帳人口移動報告)

 

世帯数が増えているということは、住宅に対する需要が増えていることになります。

しかし、増加している世帯の大部分が、外国人です。

国外から移住してきた外国人は、免許証がないため、バスや電車で通勤できる場所に住むか、勤務先に近い寮などで住むことになります。

 

そのため、駅周辺の賃貸アパートの需要が増えます。

市街地のかなりの広範囲で土地価格の上昇が起こっているのは、このような賃貸需要の増加によるものでしょう。

 

②マンション建設ラッシュが続いている

もう一つが、新潟駅や古街などの周辺で、マンションの建設ラッシュが続いているためです。

2018年〜23年までで、主なマンションだけでも、約600戸分のマンションが作られているのです。

 

マンション名 総戸数 最寄駅(徒歩) 完成時期
ダイアパレス関屋 47 関屋駅(15分) 2019年10月
アーバンプレイス神道寺 99 新潟駅(19分) 2020年1月
レーベン新潟THE TOWER MARKS 95 新潟駅(27分) 2021年9月
サーパス営所通 33 白山駅(21分) 2021年10月
ダイアパレス上所サウス 52 新潟駅(32分) 2021年11月
Furumachi Avenue 56 新潟駅(30分) 2022年8月
ザ・プレミア新潟駅万代 208 新潟駅(8分) 2022年12月

(参考:SUUMO)

 

これほど多くの新築マンションができれば、人口も増えますし、周辺の土地価格にも大きく影響が出ます。

ただし、古町の周辺は、もともと商業地が多く、土地価格が高いため、マンションが建ってもあまり影響は少ないようです。

 

3、これからどうなるのか?

新潟市の土地価格に影響がありそうなリスクをまとめました。

 

(1)新潟駅周辺の再開発の効果は?

新潟市は、新潟駅を中心に、駅や周辺の広場、道路などを含めて、再開発を進めています。

その一環として、すでに新潟駅近くに200戸超の大規模マンション「ザ・プレミア新潟駅万代」ができており、土地価格にも反映されてきていますが、今後もマンションの建設ラッシュが続きます。

 

マンション名 総戸数 最寄駅(徒歩) 完成時期
ダイアパレス白山 116 白山駅(9分) 2025年3月
ザ・サーパスタワー新潟万代シテイ 329 新潟駅(10分) 2025年6月
アイコニックタワー新潟ステーション 218 新潟駅(4分) 2025年10月

(参考:SUUMO)

 

さらに、2029年には三越跡地にマンションと商業施設を組み合わせた大規模な複合施設の建設予定となっています。

今後も、中心部の再開発が進むため、周辺の土地価格の上昇は続きそうです。

 

(2)これから新潟市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2023年に発表した新潟市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約5.3万人減少するそうです。

 

新潟市の人口は、これから10年間で約5.3万人減る

新潟市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

ただし、足元の転入超過数を見てみると、定住する外国人が増えているため、世帯数の増加は当分の間、続きそうです。

そのため、賃貸需要が強そうな駅周辺や買い物に便利なエリアでは、土地価格は安定するでしょう。

 

(3)空き家がさらに増えていく

人口が減少傾向にある新潟市では、空き家も問題になりつつあります。

新潟市の空き家率は、2018年時点で12.9%、空き家数は約4.8万戸もあります。

 

新潟市の空き家率

(参考:国土交通省 平成30年 住宅・土地統計調査)

 

その内訳を見ると、「未利用」のいわゆる放置されている空き家は、約1.8万戸と、こちらも年々増加傾向にあります。

 

新潟市の空き家の内訳

(参考:国土交通省 平成30年 住宅・土地統計調査)

 

手入れがされていない空き家は、湿気がこもって家が傷みやすくなり、老朽化で周辺住民にも迷惑がかかるケースが増えています。

 

そのため、自治体でも、きちんと管理されていない空き家は、「特定空き家」として認定を行い、指導やペナルティが行われるようになりました。

 

特定空き家に対する自治体の対応

 

2023年12月から、空き家の規制がさらに強化

そして、2023年12月からは、さらに対策を強化しています。

「特定空き家(周囲に迷惑をかけている空き家)」になる前の、「管理不全空き家」に対しても、指導や勧告(固定資産税の特例を廃止→6倍になる)を行えるように法律が変わったのです。

 

空き家特措法の改正内容の一部

(参考:国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律(令和5年法律第50号)について」)

 

今までは、よほどひどい空き家でなければ、行政からの連絡が来ることもありませんでしたが、これからはその対象が広がり、ペナルティ(固定資産税の減免措置の撤回)も増えてくるでしょう。

そのため、今後はさらに空き家の売却が増えるものと予想されます。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、新潟市の土地価格は、

  • 新潟駅周辺の再開発がさらに続くので、中心部の土地価格は上昇しそう
  • 一方で、新潟市の人口は減少しており、空き家も増えてきているので、郊外の住宅地については、買い手がつきにくくなる

と言えるでしょう。

 

買うなら:待つよりも購入した方がお得

新潟市の土地価格は、新潟駅などの中心部では、今後も上昇・または高額を維持しそうですが、郊外のエリアでは、下落するところも増えていくでしょう。

 

特に、戸建ての購入を考えている人にとっては、「下落するのを待つ」という選択肢もあります。

ですが、今後は住宅ローン金利の上昇、建築費の上昇などのリスクもありますし、何より、待つ間の家賃も考えると、土地価格の下落を待つよりも、今のうちに購入した方がトータルの費用は少なくなるでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:検討中の人は、早めの準備を

新潟市の土地価格は、再開発で盛り上がっている新潟駅周辺は強いかもしれませんが、住宅ローン金利や建築費が上昇すると、買い手は高額のローンを組めなくなるため、価格が下落するエリアが増えます。

 

そのため、よほど立地が良い場所でない限りは、売却を考えている人は、早めに準備をした方がいいかもしれません。

 

こんなに違うの?公示地価と実際の取引価格が違いすぎる

そうは言っても、すでに安くなっているのであれば、売却するのをためらう人もいると思います。

 

しかし、やり方によっては、高く売れる方法もあります。

というのも、土地取引の相場と考えられている公示地価よりも、はるかに高く、または安く取引されることがあるからです。

 

例えば、新潟市中央区内に「天神尾(てんじんお)」という地区があります。

新潟駅南口方面の西側に広がる住宅地です。

 

この天神尾の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:38万円/坪
  • 実際の取引価格:35〜62万円/坪

と、公示地価の約0.9〜1.6倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約1.8倍です。

 

【新潟市中央区天神尾の公示地価】

新潟市中央区天神尾の公示地価

  • 新潟駅から1,200mの距離、徒歩約15分(1分=80m)
  • 114,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =38万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【新潟市中央区天神尾の土地取引(過去2年間)】

新潟市中央区天神尾の土地取引

  • 新潟駅から徒歩13〜18分のエリアで、35〜62万円/坪で取引されている
  • 公示地価も実際の取引も「第1種住居地域」という用途区分

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の2倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が3倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

*東京、大阪、北海道、福島など17都道府県を調査

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
東京都23区千代田区神保町485万円300〜990万円0.62〜2.04倍
東京都23区中央区佃644万円530〜970万円0.82〜1.51倍
東京都23区墨田区東向島111万円150〜290万円1.35〜2.61倍
東京都八王子市北野台33万円30〜43万円0.91〜1.3倍
東京都立川市柴崎町121万円97〜340万円0.8〜2.81倍
東京都武蔵野市吉祥寺本町216万円150〜300万円0.69〜1.39倍
神奈川県横浜市神奈川区松見町85万円74〜150万円0.87〜1.76倍
神奈川県川崎市中原区木月136万円160〜240万円1.18〜1.76倍
神奈川県相模原市緑区東橋本70万円17〜140万円0.24〜2倍
千葉県千葉市中央区松波77万円64〜110万円0.83〜1.43倍
千葉県船橋市松が丘30万円26〜41万円0.87〜1.37倍
千葉県柏市今谷上町49万円39〜85万円0.8〜1.73倍
埼玉県さいたま市浦和区北浦和113万円78〜160万円0.69〜1.42倍
埼玉県川口市差間43万円42〜61万円0.98〜1.42倍
埼玉県所沢市久米49万円22〜76万円0.45〜1.55倍
北海道札幌市北区25条西38万円32〜48万円0.84〜1.26倍
北海道旭川市8条通10万円7〜14万円0.7〜1.4倍
北海道苫小牧市桜木町7万円6.5〜13万円0.93〜1.86倍
青森県青森市三内10万円5.4〜14万円0.54〜1.4倍
青森県八戸市田向14万円10〜28万円0.71〜2倍
青森県弘前市大字田園13万円15〜18万円1.15〜1.38倍
秋田県秋田市手形22万円18〜25万円0.82〜1.14倍
秋田県大仙市大曲中通町11万円13〜15万円1.18〜1.36倍
秋田県由利本荘市石脇7.8万円5〜14万円0.64〜1.79倍
岩手県盛岡市加賀野21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
岩手県一関市赤荻8万円5.5〜17万円0.69〜2.13倍
岩手県奥州市佐倉河21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
宮城県仙台市泉区将監26万円34〜52万円1.31〜2倍
宮城県石巻市三ツ股10万円7.8〜14万円0.78〜1.4倍
宮城県名取市大手町27万円29〜40万円1.07〜1.48倍
福島県福島市野田町22万円16〜72万円0.73〜3.27倍
福島県いわき市小島町22万円35万円1.59倍
福島県郡山市芳賀18万円17〜35万円0.94〜1.94倍
山形県山形市東原町26万円18〜32万円0.69〜1.23倍
山形県鶴岡市本町11万円8〜17万円0.73〜1.55倍
山形県酒田市新橋9.5万円10〜15万円1.05〜1.58倍
新潟県新潟市中央区天神尾38万円35〜62万円0.92〜1.63倍
新潟県長岡市東栄19万円13〜19万円0.68〜1倍
新潟県上越市春日野14万円9.6〜16万円0.69〜1.14倍
富山県富山市牛島本町26万円23〜36万円0.88〜1.38倍
富山県高岡市城東17万円9.3〜19万円0.55〜1.12倍
富山県射水市太閤山15万円12〜18万円0.8〜1.2倍
石川県金沢市泉野町35万円24〜45万円0.69〜1.29倍
石川県加賀市小菅波町14万円2.3〜21万円0.16〜1.5倍
石川県野々市市押野26万円25〜31万円0.96〜1.19倍
福井県福井市灯明寺19万円15〜26万円0.79〜1.37倍
福井県坂井市丸岡町西瓜屋10万円12〜15万円1.2〜1.5倍
群馬県高崎市上中居町25万円18〜36万円0.72〜1.44倍
群馬県前橋市駒形町15万円8.7〜18万円0.58〜1.2倍
群馬県伊勢崎市昭和町13万円9.6〜41万円0.74〜3.15倍
栃木県宇都宮市泉が丘28万円28〜40万円1〜1.43倍
栃木県足利市八幡町16.5万円8.7〜19万円0.53〜1.15倍
栃木県小山市城東24万円3.8〜27万円0.16〜1.13倍
茨城県水戸市河和田14万円9.2〜20万円0.66〜1.43倍
茨城県古河市東24万円11〜36万円0.46〜1.5倍
茨城県つくば市春日37万円53万円1.43倍
愛知県名古屋市千種区東山元町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県岡崎市大和町37万円43〜51万円1.16〜1.38倍
愛知県豊橋市高師本郷町24万円11〜33万円0.46〜1.38倍
岐阜県岐阜市北一色21万円17〜28万円0.81〜1.33倍
岐阜県大垣市林町23万円10〜31万円0.43〜1.35倍
岐阜県多治見市明和町11.5万円8.9〜15万円0.77〜1.3倍
三重県津市大谷町35万円41〜55万円1.17〜1.57倍
三重県四日市市大字茂福21万円24〜32万円1.14〜1.52倍
三重県桑名市大字桑名22万円25〜29万円1.14〜1.32倍
静岡県静岡市葵区音羽町71万円51〜85万円0.72〜1.2倍
静岡県浜松市中区鴨江31万円0.85〜40万円0.03〜1.29倍
静岡県三島市加茂33万円33〜44万円1〜1.33倍
長野県長野市若里29万円30〜46万円1.03〜1.59倍
長野県松本市桐21万円29〜30万円1.38〜1.43倍
長野県上田市常磐城14万円14〜18万円1〜1.29倍
山梨県甲府市上石田15万円19〜23万円1.27〜1.53倍
大阪府大阪市浪速区恵美須東149万円39〜600万円0.26〜4.03倍
大阪府茨木市庄61万円40〜100万円0.66〜1.64倍
大阪府高槻市安岡時町38万円25〜55万円0.66〜1.45倍
京都府京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町41万円22〜64万円0.54〜1.56倍
京都府宇治市小倉町43万円22〜55万円0.51〜1.28倍
京都府城陽市久世37万円28〜49万円0.76〜1.32倍
滋賀県大津市朝日が丘45万円25〜55万円0.56〜1.22倍
滋賀県草津市追分30万円32〜37万円1.07〜1.23倍
滋賀県長浜市祇園町17万円8.9〜23万円0.52〜1.35倍
兵庫県神戸市鈴蘭台南町24万円14〜41万円0.58〜1.71倍
兵庫県姫路市飾磨区今在家28万円30〜35万円1.07〜1.25倍
兵庫県尼崎市稲葉荘56万円39〜83万円0.7〜1.48倍
奈良県奈良市中登美ケ丘35万円40〜61万円1.14〜1.74倍
奈良県橿原市土橋町26万円31〜44万円1.19〜1.69倍
奈良県生駒市俵口町27万円22〜35万円0.81〜1.3倍
和歌山県和歌山市黒田21万円19〜48万円0.9〜2.29倍
和歌山県田辺市東山19万円22〜24万円1.16〜1.26倍
岡山県岡山市田中33万円35〜47万円1.06〜1.42倍
岡山県倉敷市大島31万円13〜35万円0.42〜1.13倍
岡山県津山市東一宮10万円4.5〜12万円0.45〜1.2倍
広島県広島市牛田早稲田40万円19〜80万円0.48〜2倍
広島県福山市沖野上町24万円6.9〜34万円0.29〜1.42倍
広島県呉市広白岳17万円7.4〜21万円0.44〜1.24倍
鳥取県鳥取市吉方温泉17万円5〜19万円0.29〜1.12倍
鳥取県米子市観音寺新町16万円15〜20万円0.94〜1.25倍
島根県松江市内中原町26万円26〜32万円1〜1.23倍
山口県下関市綾羅木南町13万円20万円1.54倍
山口県山口市小郡下郷16.5万円8.9〜19万円0.54〜1.15倍
山口県宇部市笹山町7.3万円10〜13万円1.37〜1.78倍
愛媛県松山市岩崎町44万円30〜68万円0.68〜1.55倍
愛媛県今治市南大門町17万円24〜30万円1.41〜1.76倍
愛媛県新居浜市河内町22万円10〜24万円0.45〜1.09倍
香川県高松市松縄町29万円39〜40万円1.34〜1.38倍
香川県丸亀市中府町25万円35万円1.4倍
徳島県徳島市佐古一番町31万円13〜59万円0.42〜1.9倍
高知県高知市東久万34万円29〜38万円0.85〜1.12倍
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
佐賀県佐賀市兵庫北21万円 16〜31万円0.76〜1.48倍
佐賀県唐津市和多田本村18万円18〜24万円1〜1.33倍
佐賀県鳥栖市弥生が丘19万円18〜21万円0.95〜1.11倍
大分県大分市王子新町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
大分県別府市山の手町21万円16〜35万円0.76〜1.67倍
大分県中津市中央町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
長崎県長崎市滑石20万円14〜24万円0.7〜1.2倍
長崎県佐世保市広田11万円19〜29万円1.73〜2.64倍
長崎県諫早市小船越町13万円22万円1.69倍
熊本県熊本市武蔵ヶ丘21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
熊本県八代市井上町9万円4.7〜10万円0.52〜1.11倍
熊本県天草市今釜新町14万円14〜15万円1〜1.07倍
宮崎県宮崎市神宮28万円32〜33万円1.14〜1.18倍
宮崎県都城市姫城町10万円8.5〜15万円0.85〜1.5倍
宮崎県延岡市西小路19万円20〜26万円1.05〜1.37倍
鹿児島県鹿児島市荒田56万円35〜91万円0.63〜1.63倍
鹿児島県霧島市国分中央11万円9.5〜15万円0.86〜1.36倍
鹿児島県薩摩川内市平佐町9.5万円7.9〜10.4万円0.83〜1.09倍
沖縄県那覇市首里石嶺町42万円31〜46万円0.74〜1.1倍
沖縄県うるま市江州56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
沖縄県浦添市経塚53万円60〜69万円1.13〜1.3倍

 

つまり、あなたの不動産が、思っていた以上に、数百万円〜数千万円高い可能性があるのです。

では、どうすれば、それがわかるのか?

 

答えは、不動産の一括査定です。

不動産は、その地域、または物件を多く手がける会社かどうかで、評価額が変わります。なので、多くの不動産会社が参加している一括査定を使うことで、評価額が高いかどうかがわかるんですね。

 

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