西東京市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

西東京市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

西東京市 東京都

この記事では西東京市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)

 

 

1、西東京市の土地価格

(1)公示地価(2024.1.1現在)NEW!

*変化率が空白:2019年のデータがない場合

住所または地番最寄駅(m)坪単価(万円)前年比5年前比
西東京市田無町4-28-14田無(210)285.54.6%14.6%
西東京市ひばりが丘北3-5-27ひばりヶ丘(210)174.94.3%
西東京市保谷町3-11-26西武柳沢(100)134.34.1%10.0%
西東京市東町3-14-25保谷(180)178.24.0%11.8%
西東京市ひばりが丘1-3-5ひばりヶ丘(210)188.14.0%17.0%
西東京市田無町1-2-29田無(700)116.23.8%10.0%
西東京市下保谷2-8-37保谷(1000)95.73.6%14.2%
西東京市新町2-4-1武蔵境(1400)105.33.6%10.4%
西東京市ひばりが丘北1-7-4ひばりヶ丘(650)106.93.5%9.8%
西東京市谷戸町3-9-4ひばりヶ丘(840)108.63.5%10.4%
西東京市富士町4-1-8東伏見(560)113.53.0%6.5%
西東京市下保谷3-10-26保谷(700)97.42.8%6.9%
西東京市向台町3-4-83田無(1200)992.7%6.0%
西東京市西原町4-8-12田無(2000)75.62.7%4.6%
西東京市谷戸町3-22-6ひばりヶ丘(470)115.22.6%7.7%
西東京市中町1-10-20保谷(1500)90.12.6%5.0%
西東京市富士町6-4-13東伏見(510)103.32.6%6.5%
西東京市芝久保町3-19-25花小金井(1100)93.12.5%
西東京市東町1-5-10保谷(750)106.62.5%7.3%
西東京市富士町2-6-27東伏見(950)952.5%5.1%
西東京市柳沢5-13-20西武柳沢(850)952.5%5.1%
西東京市泉町4-5-3ひばりヶ丘(1500)81.82.5%2.9%
西東京市緑町2-16-6ひばりヶ丘(1800)83.22.4%4.1%
西東京市保谷町2-4-11西武柳沢(480)111.22.4%6.0%
西東京市田無町7-16-25田無(930)99.32.4%5.2%
西東京市保谷町6-15-4西武柳沢(680)1002.4%6.3%
西東京市新町6-2-22武蔵境(2100)105.62.2%6.0%
西東京市南町3-14-13田無(850)107.32.2%4.8%
西東京市南町5-18-11田無(550)108.62.2%5.8%
西東京市東伏見1-17-22東伏見(530)109.62.2%6.1%
西東京市北原町1-30-7田無(1200)94.12.2%5.6%
西東京市東伏見3-2-19東伏見(280)1302.1%4.8%
西東京市住吉町2-6-16ひばりヶ丘(700)99.72.0%5.6%
西東京市東伏見5-8-13東伏見(950)102.32.0%5.8%
西東京市田無町4-8-12田無(530)123.81.9%5.9%
西東京市ひばりが丘1-9-15ひばりヶ丘(550)125.71.9%7.3%
西東京市泉町1-7-4西武柳沢(1300)90.81.1%3.4%
西東京市向台町6-8-6花小金井(1600)80.9
西東京市北町2-6-17ひばりヶ丘(1600)78.5

 

(2)基準地価(2023.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
西東京市ひばりが丘北4-1-32ひばりヶ丘( 100)197.35.5%24.6%
西東京市向台町4-13-40田無( 1100)1034.0%9.1%
西東京市ひばりが丘北1-3-14ひばりヶ丘( 500)111.53.7%9.4%
西東京市田無町4-28-14田無( 150)278.93.0%15.1%
西東京市富士町4-13-24東伏見( 120)148.23.0%7.4%
西東京市南町4-14-13田無( 600)103.63.0%6.1%
西東京市田無町4-20-12田無( 600)125.42.7%7.3%
西東京市谷戸町3-4-14ひばりヶ丘( 1200)89.42.3%3.8%
西東京市栄町1-3-18ひばりヶ丘( 1400)83.22.0%3.3%
西東京市泉町2-19-3西武柳沢( 1400)83.52.0%3.3%
西東京市中町4-3-25東伏見( 1200)87.51.9%2.7%
西東京市柳沢5-10-5西武柳沢( 1000)93.71.8%4.0%
西東京市北町5-11-22保谷( 1200)77.91.7%3.1%
西東京市西原町2-6-9田無( 1200)80.51.7%3.0%
西東京市泉町4-5-3ひばりヶ丘( 1500)80.51.7%1.7%
西東京市東町4-7-6保谷( 750)1021.6%5.1%
西東京市田無町4-8-12田無( 530)122.41.6%6.3%
西東京市新町4-12-36武蔵境( 1700)101.61.3%5.8%

 

2、西東京市で土地価格が強いエリアの特徴とは?

どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営者のゴトウです。

ここからは、「西東京市の土地価格が大きく上昇してきた理由」をなるべくわかりやすく、読みやすく、解説していきますので、よろしくお付き合いください。

 

西東京市の土地価格は、この1年間で、住宅地で+1.5%、商業地で+2.7%と、大きく上昇しました。

また、アベノミクスで不動産・株価が上昇し始めた2013年から2023年までの10年間で見ると、住宅地で+13.1%、商業地で+21.6%でした。

 

西東京市の公示地価

(出典:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

10年間の変化率(2013→2023年)

変化率:赤紫(+100%以上)>ピンク色(+50〜99.9%)>オレンジ色(+10〜49.9%)>緑色(0〜+9.9%)>青色(-0.1〜 -9.9%)>茶色(-10%以下)

 

全体的に上昇していますが、田無駅やひばりヶ丘駅などの駅に近いエリアほど、上昇率が高い傾向にありました。

特に田無駅近くの商業地では、10年で4割近い上昇をしています。

 

その一方で、西武池袋線と新宿線の真ん中ぐらいにある住宅地では、あまり上昇していませんでした(緑色のマーク)。

この辺りは、農地が多く残っており、宅地化によって住宅の供給が多いことから、上がりにくかったようです。

 

なぜ、これほど大きく上昇しているのか?

最も大きな理由は、金利の低下です。

アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年以降、住宅ローン金利が下がったことで、同じ返済額でも、多くの借り入れができるようになったのです。

 

住宅ローン金利の推移 2023年11月

(参考:財務省ARUHISBI新生銀行

 

具体的にどれぐらいかというと、月10万円、期間35年で計算した場合に、フラット35は、約3,478万円借りることができました。

2012年末から比較すると、約500万円多く借りられるようになった計算です。

 

月10万円の返済で、いくらの物件が買えるのか?

月10万円の返済での、借入可能額

*変動金利①:住信SBIネット新生銀行、変動金利②:SBI新生銀行

(参考:ARUHISBI新生銀行

 

ですが、固定金利は2020年ごろをピークに、少しずつ金利が上がり始めています。

反対に、変動金利は下がっており、ネット銀行で借りた場合には、月々10万円の返済で、約4,000万円借りられるようになっているのです。

フラット35と比べると、その差は約1,000万円にもなります。

 

このような結果、変動金利を利用する人が増えています。2013年ごろは4割前後だったのが、現在は7割以上に増加しているのです。

 

変動金利の利用率 2012年〜23年

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

共働き世帯の場合、変動金利でそれぞれペアローンを組んで、月10万円をそれぞれ返済すると決めれば、なんと約8,000万円の物件が買える状況なのです。

 

株高でマンション価格も上昇

低金利や変動金利の利用者の増加に加えて、株高によって、国内外の投資家が駅近マンションの購入に動いていることで、駅周辺の土地価格が大きく上昇しました。

都心部のマンション価格が上がりすぎたため、多摩地区や千葉、神奈川、埼玉のマンションを求める人が増え、高層マンションが立地する駅近エリアの土地価格が大きく上昇したのです。

 

多摩地区のマンション価格と日経平均

(参考:東日本不動産流通機構)

 

この10年で、多摩地区の中古マンションの価格は、約1.5倍になっています。

中古の戸建て価格はこれほど上がっていませんので、マンションが集中する駅周辺ほど、土地価格の上昇率が高くなっているわけですね。

 

3、これからどうなるのか?

ここからは、西東京市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

(1)いよいよ金利上昇が本格化しそう

低金利によって、住宅ローンが組みやすい状況が続いていますが、2024年以降は、この環境がいよいよ変わってきそうです。

 

今年2024年3月19日に、日銀はこれまでのマイナス金利政策を解除し、政策金利を-0.1→+0.1%へ引き上げました。

政策金利の影響が大きいと言われる、変動型の住宅ローンも、4月は据え置きのところが大半ですが、今後さらに利上げが起これば、変動金利も上がっていくでしょう。

 

高額マンションをギリギリの住宅ローンで買っている人がやばい

変動金利の上昇によって、影響を受けそうなのが、ここのところ大きく上昇している駅近マンションです。

というのも、新築・中古マンションの購入者の75〜80%の人が、変動金利を利用しているからです。

 

新築・中古マンションの変動金利利用率

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

今までは、ネット銀行で申し込めば、0.2〜0.3%台という、かなり安い条件で住宅ローンを組めてきたわけですが、今後はこの条件が厳しくなってきます。

異次元緩和政策が始まる前の2012年ごろまでは、変動金利も1%前後でした。そのため、1%前後の水準にまで引き上げていくと予想されます。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

 

(2)2022年問題は、その後どうなったのか?

「2022年問題」という言葉をご存知でしょうか?

「生産緑地」と呼ばれる、「農業を続けさえすれば、固定資産税や相続税が安くなる」という農地の優遇制度のことです。

 

これが2022年に期限が来たことで、「生産緑地が宅地に変わることで、不動産価格が下がるのではないか?」と心配されていたのです。

実際には、この制度は、その後の法改正によって、最長で30年の延長が可能になり、9割近くの農家が、延長を申し出ています。

 

特定生産緑地制度の利用状況

(参考:国土交通省「特定生産緑地の指定状況」)

 

西東京市の場合は、81haの生産緑地のうち、77haが延長を申請しました。

そのため、わずか4ha(30坪の戸建てにすると、約400戸分)の農地が、いずれ宅地に変わることになりそうです。

 

では、当分の間は、新しい宅地が増えないのか、というと、そうとも限りません。

というのも、農家は全国的に後継者不足に悩まされており、相続のタイミングで農家を辞めて、宅地化する可能性が高いからです。

 

2010〜20年の10年間で、東京都の農地は、約15%減りました。相続を機に、農地の宅地化が進んできたためです。

 

東京都の農地面積

(参考:東京都産業労働局 「農地と農業の担い手」)

 

Google マップで西東京市の航空地図を確認してみると、市内全域において、駅から少し離れたエリアに農地が散在しています。

それらがこれから少しずつ、農地へと変わってくるはずですので、近くの住宅地は、買い手がつきにくくなるでしょう。

 

(3)これから西東京市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2023年に発表した西東京市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約3,000人増加するそうです。

 

西東京市はこれから10年で約3,000人増加

西東京市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 令和5年度人口推計)

 

また、足元の転入超過数(引っ越してきた人 ー 出て行った人)を見てみると、ほぼ全ての年代で増加しており、都心部からの移住が続いていることがわかります。

 

西東京市の年代別の転入超過数

(参考:総務省 住民基本台帳人口移動報告)

 

西武線の沿線は、中央線よりも価格が安い傾向にあるため、現在の価格水準であれば、移住者はまだまだ増えていきそうです。

 

結論:買うなら?売るなら?

というわけで、西東京市の土地価格は、

  • 【駅近マンションエリア】株高とマンション価格は連動しているため、今後の株価の動きに注意
  • 【戸建てエリア】建築費の上昇に加えて、変動金利の上昇によって、住宅の取得コストはさらに上がる。そのため、今が1番の高値の可能性あり
  • 【農地の多い郊外】今後も農地の宅地化が進むため、今ある住宅地の人気は下がり、買い手がつきにくくなる

と言えるでしょう。

 

買うなら:購入コストが上がっていくので、物件選びは慎重に

西東京市の土地価格は、金利の上昇が上昇するにしても、その上がり方は緩やかでしょうし、株高も続いているので、土地価格はなかなか下がりません。

 

また、金利と建築費の上昇が始まるため、購入コストはさらに上がっていきます。

そのため、ギリギリで住宅ローンを組むのはリスクが高いですし、物件選びを慎重にすべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:低金利の今が、高く売れるチャンス

西東京市の不動産価格は、変動金利の利用者増加と、株高を追い風に、上昇を続けてきました。

ですが、変動金利の利用率が8割に近づいている中で、給料も上がりにくい状況では、これ以上の値上げについてこれる人は少ないでしょう。

 

そのため、お持ちの物件の性質によって、売却の方針は変わるでしょう。

駅近のマンションであれば、株式市場の動きに影響を受けますし、一般世帯向けの戸建て・マンションであれば、住宅ローンの変動金利の動きに注意が必要です。

特に、一般世帯向けは、サラリーマンの給料が上がりにくい状況を考えると、低金利の今が1番の高値かもしれません。

 

戸建ての売却は、不動産会社によって結果が変わる

土地の売却であれば、公示地価や基準地価が、一応の目安にはなります。

ですが、家を売るとなると、選ぶ不動産会社によって、結果が大きく変わってきます。

 

例えば、以前であれば、雨漏りやシロアリなどの被害があったとしても、きちんと調査しないまま、売買されることが普通でした。

その結果、「築20年だったら、建物の価値はほぼゼロ(だって税法上の耐用年数が22年だから)」みたいな評価が一般化していたのです。これでは、なかなか高く売れませんよね。

 

ですが、2018年に法律が改正されて、中古住宅の売買時には、

  1. ホームインスペクション(住宅の状態を診断すること)をするかどうかを選べること
  2. そして、行った場合には必ず説明をすること

の2点が義務付けられました。

 

ホームインスペクション

(参考:国土交通省 建物状況調査をしませんか?)

 

これによって、中古住宅の評価の仕方が大きく変わってきています。

雨漏れもシロアリもない物件であれば、たとえ築年数が古くても、建物の価値をきちんと評価されるようになってきているのです。

 

ですが、このような評価は、不動産会社によって変わってきます。マンションの取引が大半の会社もありますし、法律改正後に十分な取引経験がない会社もあるでしょう。

では、どうすれば、家を良い評価で売却できるのか?

 

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