この記事では西東京市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、西東京市の土地価格
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）NEW!
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）西東京市ひばりが丘１丁目１５５７番２３ | ひばりヶ丘（210） | 180.8 | 3.6% | 19.4% |
| 公）西東京市田無町４丁目４０３番４０ | 田無（150） | 272.9 | 3.0% | 16.5% |
| 公）西東京市ひばりが丘北１丁目２５２７番４６ | ひばりヶ丘（650） | 103.3 | 3.0% | 8.3% |
| 公）西東京市下保谷２丁目７９５番３７ | 保谷（1000） | 92.4 | 2.9% | 12.9% |
| 公）西東京市新町２丁目２８３番２外 | 武蔵境（1400） | 101.6 | 2.7% | 9.6% |
| 公）西東京市保谷町３丁目４４１番１０ | 西武柳沢（100） | 129 | 2.6% | 7.1% |
| 公）西東京市谷戸町３丁目３０５１番３４外 | ひばりヶ丘（840） | 104.9 | 2.6% | 9.7% |
| 公）西東京市下保谷３丁目９２７番５ | 保谷（700） | 94.7 | 2.5% | 5.9% |
| 公）西東京市田無町１丁目２７２８番７ | 田無（700） | 111.9 | 2.4% | 9.7% |
| 公）西東京市東町１丁目１９２番３１ | 保谷（750） | 104 | 2.3% | 6.1% |
| 公）西東京市東町３丁目２９４番１９ | 保谷（180） | 171.3 | 2.2% | 11.9% |
| 公）西東京市富士町４丁目７８５番５７ | 東伏見（560） | 110.2 | 2.1% | 5.7% |
| 公）西東京市ひばりが丘１丁目１５６８番１２ | ひばりヶ丘（550） | 123.4 | 1.9% | 6.9% |
| 公）西東京市谷戸町３丁目３１４０番２４ | ひばりヶ丘（470） | 112.2 | 1.8% | 6.9% |
| 公）西東京市芝久保町５丁目２２６８番１４ | 田無（1600） | 79.9 | 1.7% | 3.9% |
| 公）西東京市田無町４丁目１７３８番１４ | 田無（530） | 121.4 | 1.7% | 7.0% |
| 公）西東京市中町１丁目１８７２番６ | 保谷（1500） | 87.8 | 1.5% | 4.3% |
| 公）西東京市北原町１丁目２７４７番５２ | 田無（1200） | 92.1 | 1.5% | 4.5% |
| 公）西東京市富士町２丁目８５６番６ | 東伏見（950） | 92.7 | 1.4% | 4.1% |
| 公）西東京市向台町３丁目９８３番７３ | 田無（1200） | 96.4 | 1.4% | 5.0% |
| 公）西東京市田無町７丁目１９３３番１７ | 田無（930） | 97 | 1.4% | 3.9% |
| 公）西東京市保谷町６丁目１１２０番７０ | 西武柳沢（680） | 97.7 | 1.4% | 6.5% |
| 公）西東京市西原町４丁目２３８３番５０ | 田無（2000） | 73.6 | 1.4% | 3.2% |
| 公）西東京市東伏見５丁目３番４９外 | 東伏見（950） | 100.3 | 1.3% | 6.3% |
| 公）西東京市富士町６丁目５６０番１０ | 東伏見（510） | 100.7 | 1.3% | 5.9% |
| 公）西東京市東伏見３丁目６２５番１８ | 東伏見（280） | 127.4 | 1.3% | 4.6% |
| 公）西東京市新町６丁目６６１番７ | 武蔵境（2100） | 103.3 | 1.3% | 6.1% |
| 公）西東京市南町３丁目６８３番３７ | 田無（850） | 104.9 | 1.3% | 5.0% |
| 公）西東京市向台町６丁目１１２３番３３ | 花小金井（1600） | 78.9 | 1.3% | 3.0% |
| 公）西東京市南町５丁目４７７番９ | 田無（550） | 106.3 | 1.3% | 6.3% |
| 公）西東京市泉町４丁目２２３７番４ | ひばりヶ丘（1500） | 79.9 | 1.3% | 1.3% |
| 公）西東京市東伏見１丁目５６５番１２６ | 東伏見（530） | 107.3 | 1.2% | 6.2% |
| 公）西東京市緑町２丁目２４９４番３２ | ひばりヶ丘（1800） | 81.2 | 1.2% | 2.9% |
| 公）西東京市保谷町２丁目１０４８番２７ | 西武柳沢（480） | 108.6 | 1.2% | 6.1% |
| 公）西東京市泉町１丁目１４７６番５５ | 西武柳沢（1300） | 89.8 | 1.1% | 3.8% |
| 公）西東京市芝久保町３丁目２０８３番１４ | 花小金井（1100） | 90.8 | 1.1% | |
| 公）西東京市柳沢５丁目５９番１５ | 西武柳沢（850） | 92.7 | 1.1% | 4.9% |
| 公）西東京市住吉町２丁目２６６０番１ | ひばりヶ丘（700） | 97.7 | 1.0% | 5.3% |
| 公）西東京市ひばりが丘北３丁目２５６５番２７外 | ひばりヶ丘（210） | 167.6 | ||
| 基）西東京市ひばりが丘北四丁目１５５１番２０ | ひばりヶ丘（100） | 187.1 | 4.6% | 18.1% |
| 基）西東京市向台町四丁目１２３１番４８ | 田無（1100） | 99 | 3.4% | 4.9% |
| 基）西東京市田無町四丁目４０３番４０ | 田無（150） | 270.6 | 2.1% | 11.7% |
| 基）西東京市田無町四丁目１７１８番８ | 田無（600） | 122.1 | 1.9% | 4.5% |
| 基）西東京市富士町四丁目７２９番２９外 | 東伏見（120） | 143.9 | 1.9% | 4.3% |
| 基）西東京市東町四丁目１２０番２３ | 保谷（750） | 100.3 | 1.3% | 3.4% |
| 基）西東京市新町四丁目４３２番４６ | 武蔵境（1700） | 100.3 | 1.3% | 4.5% |
| 基）西東京市西原町二丁目１８５１番４７ | 田無（1200） | 79.2 | 1.3% | 1.3% |
| 基）西東京市ひばりが丘北一丁目２５０３番１０ | ひばりヶ丘（500） | 107.6 | 1.2% | 5.5% |
| 基）西東京市谷戸町三丁目２８７７番３３ | ひばりヶ丘（1200） | 87.5 | 1.1% | 1.5% |
| 基）西東京市南町四丁目８８３番２７ | 田無（600） | 100.7 | 1.0% | 3.0% |
| 基）西東京市北町五丁目９８４番４外 | 保谷（1200） | 76.6 | 0.9% | 1.3% |
| 基）西東京市泉町四丁目２２３７番４ | ひばりヶ丘（1500） | 79.2 | 0.8% | 0.0% |
| 基）西東京市田無町四丁目１７３８番１４ | 田無（530） | 120.5 | 0.8% | 4.6% |
| 基）西東京市栄町一丁目５１２番８外 | ひばりヶ丘（1400） | 81.5 | 0.8% | 1.2% |
| 基）西東京市泉町二丁目１７２２番８ | 西武柳沢（1400） | 81.8 | 0.8% | 1.2% |
| 基）西東京市中町四丁目２０１１番２４ | 東伏見（1200） | 85.8 | 0.8% | 0.8% |
| 基）西東京市柳沢五丁目１４番３１ | 西武柳沢（1000） | 92.1 | 0.7% | 2.2% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、西東京市で土地価格が強いエリアの特徴とは？
西東京市の土地価格は、この１年間で、住宅地で＋1.5％、商業地で＋2.7％と、大きく上昇しました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で＋5.3％。商業地で＋11.2％でした。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
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全体的に上昇していますが、５年で１０％以上の上昇エリアは、田無駅、保谷駅、ひばりヶ丘駅などの駅近エリアですね。
新型コロナで店舗の閉店が相次ぎ、2020〜21年は駅近の商業地でも下落していましたが、昨年は回復し始め、コロナ前の高値を更新しています。
なぜ2022年は上昇したのか？
2020年3月に新型コロナの感染拡大が起こり、2020〜21年の２年間は、動きが鈍っていましたが、昨年2022年はかなり大きく上昇しています。
最も大きな理由は、マンション価格の上昇です。
昨年はドル円相場が115→150円にまで円安になったことで、海外投資家によるマンション投資が増加し、多摩地区（東京の市部）のマンション価格も大きく上昇したのです。
（参考：東日本不動産流通機構、yahoo finance）
外国人投資家が西東京市内のマンションに投資をした可能性は低いですが、２３区や吉祥寺、立川などの人気エリアの物件は、売却しやすいこともあって海外投資家も購入しやすく、かなり価格が高騰しています。
そのため、一般的な子育て世帯が、多摩地区や神奈川、埼玉、千葉などに移り住むようになり、玉突き的に西東京市内のマンション価格も上昇したのです。
マンションは駅近に立地しているケースが多いため、駅近エリアほど上昇しているわけですね。
３、これからどうなるのか？
ここからは、西東京市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）金利はこれからも上がるのか？
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年4月分は1.76%となっています。
この水準は、６年ぶりの高水準になります。
2022年から金利が本格的に上昇中
もっとも大きな理由は、日本でも物価が上昇しているためでしょう。
新型コロナ以降、ロシアのウクライナ侵攻などの影響もあって、原油や穀物など、あらゆるものの値段が上がっているため、欧米各国を中心に、金利を引き上げています。
例えば、アメリカでは、政策金利（FF金利）をこの１年間で、なんと５％近くも引き上げているのです。
そのため、日本でも、同様のことが起こると考える投資家が増えており、金利の上昇が起こっているわけです。
金利が１％上がると、支払いは１５〜２０％増える
なお、１％金利が上がれば、35年の住宅ローンで１５〜２０％も返済額が増えます。
多くの人は、今の景気で給料が上がっていませんので、買うのを諦めるか、不動産価格の安いところに引っ越して、家を購入する動きとなるでしょう。
そのため、「低金利で不動産価格が高いうちに売りたい」という人は、早めに準備を始めた方がいいでしょう。
逆に、これから購入を検討している人は、物件選びも重要ですが、変動金利でローンを組むのは危ないです。気をつけた方がいいでしょう。
（２）2022年問題で、生産緑地が宅地に変わる
2022年問題をご存知でしょうか？
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
実は、この生産緑地は、東京が１番多いのです。その面積は、約3,200ヘクタール、３０坪の土地で約32万戸分にもなります。
そして、その分布はどのようになっているのかというと、このようになっています。
東京の生産緑地の分布図：西東京市は125ヘクタール
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
ご覧のように、東京の市部に生産緑地が集中しています。
１ヘクタール＝３０００坪ですので、１２５haなら３０坪の戸建て１.２万戸分です。
西東京市の周辺でも、練馬区、小平市、東久留米市など、100ha単位の生産緑地を持つ自治体に囲まれているため、これらの農地が宅地化されれば、大きな影響を受けるでしょう。
（３）これから西東京市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した西東京市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約1,000人減少するそうです。
西東京市はこれから10年で約1,000人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
ところが、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口はすでに減り始めており、2025→35年の10年間で約4,300人も減る見通しです。
西東京市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約4,300人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
このように長期的には買い手が減っていくため、現在の価格水準を維持するためには、富裕層や投資家への依存度がさらに高まっていくでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
というわけで、西東京市の土地価格は、
- 新型コロナ以降、円安が進んだことで海外投資家による都心部のマンション購入が増えたことから、玉突き的に府中市内の駅近エリアを中心に土地価格の上昇が続いている
- 世界的に金融不安が広がっており、株安が進むと海外投資家が資金を引き上げる可能性があるため、上昇率が高いエリアほど注意が必要
- 生産緑地が解禁されたため、農地の周辺で宅地の供給が増えてくるので、土地の供給がダブつく
と言えるでしょう。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
【PR】タウンライフ
こちらの「タウンライフ」に登録すると、全国１９０社以上の不動産会社が、非公開物件の情報を教えてくれます。
無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：円安、株高、低金利のうちが売りごろ
新型コロナ以降、株高や円安など、景気に関係ない部分で不動産価格の上昇が続いています。
逆を言えば、これらの条件が反転してくると、不動産価格にも影響が出てくるでしょうし、買い手となる若い世代が出て行っていることから、買い手が付かなくなる前に売却の準備をした方がいいでしょう。
ただし、今年は生産緑地の宅地化が解禁されるため、どれだけ宅地が増えるかわかりませんので、売りたい人は早めの準備をした方がいいかもしれませんね。
不動産会社選びを間違えると損する？
不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。
例えば、「住吉町（すみよしちょう）」という地区があります。
ひばりヶ丘駅の南側に広がる住宅地です。
この地区の公示地価と取引を調べたところ、
- 公示地価：96万円／坪
- 実際の取引価格：87〜130万円／坪
と、公示地価の約0.9〜1.3倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の１.５倍です。
どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる、戸建てを中心とした街並みのエリアです。
駅からの距離もほぼ同じで、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【西東京市住吉町の土地取引】
- ひばりヶ丘駅から徒歩６〜８分のエリアで、87〜130万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
そんな時に便利なのが、１度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある２つをご紹介します。
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それぞれ、「すまいバリュー（運営元 三井不動産リアルティ株式会社）」「イエウール（運営元 株式会社Speee）」「タウンライフ（運営元 タウンライフ株式会社）」の委託を受けて作成しております
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