延岡市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

延岡市宮崎県

(画像出典:wikimedia commons ja:User:Sanjo, 愛宕山展望所からみた延岡市中心部2008)

 

この記事では延岡市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)(※1)

 

 

1、延岡市の公示地価、基準地価

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2023.1.1現在)2023年3月 更新

*基:基準地価(2022.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

 

所在地及び地番最寄駅(m)坪単価(万円)前年比2018年比
公)延岡市富美山町515番7延岡(1800)10.81.2%5.1%
公)延岡市南一ケ岡2丁目6番105旭ケ丘(1200)11.10.9%6.0%
公)延岡市古城町2丁目9番2南延岡(2300)17.90.4%1.5%
公)延岡市大貫町6丁目1953番3延岡(3900)110.3%0.3%
公)延岡市平原町1丁目884番3南延岡(520)12.70.3%1.3%
公)延岡市野地町6丁目5410番1延岡(4400)13.20.3%1.5%
公)延岡市桜ケ丘2丁目634番77延岡(3000)8.50.0%0.8%
公)延岡市上伊形町1063番1旭ケ丘(2800)2.20.0%-1.5%
公)延岡市大門町2732番5延岡(2600)8.10.0%-2.8%
公)延岡市松山町396番延岡(3700)6.60.0%
公)延岡市伊形町5253番3外旭ケ丘(1000)110.0%0.6%
公)延岡市無鹿町1丁目2179番40延岡(3300)6.80.0%0.0%
公)延岡市桜小路334番2外延岡(2300)17.20.0%0.0%
公)延岡市出北3丁目107番4外南延岡(1800)16.50.0%0.0%
公)延岡市昭和町1丁目18番8延岡(800)14.50.0%-2.4%
公)延岡市旭町1丁目5番8延岡(1900)15.70.0%-4.8%
公)延岡市構口町2丁目805番3南延岡(300)15.70.0%0.0%
公)延岡市卸本町111番10延岡(2200)13.80.0%-0.2%
公)延岡市大武町394番1延岡(2900)4.50.0%-2.9%
公)延岡市別府町4258番1南延岡(630)8.3-0.4%-2.3%
公)延岡市大武町2288番4延岡(3000)8.2-0.4%-2.4%
公)延岡市長浜町3丁目4967番8南延岡(2500)7.6-0.4%-2.5%
公)延岡市中川原町3丁目16番延岡(700)13.9-0.5%-4.8%
公)延岡市北小路3739番27延岡(950)13.7-0.5%
公)延岡市川島町3996番2延岡(4500)6.4-0.5%-3.0%
公)延岡市大門町239番1外延岡(2200)12.8-0.5%-3.0%
公)延岡市天下町645番延岡(5500)5.8-0.6%-2.7%
公)延岡市緑ケ丘5丁目8番10外南延岡(1800)11.5-0.6%-3.1%
公)延岡市三須町836番1外南延岡(3800)5-0.7%-3.2%
公)延岡市川原崎町7番1延岡(1600)4.7-0.7%-5.3%
公)延岡市博労町4番8外延岡(650)15-0.9%-6.9%
公)延岡市土々呂町4丁目4290番1土々呂(650)6.9-0.9%-4.1%
公)延岡市幸町2丁目89番3延岡(250)20.7-1.1%-5.4%
公)延岡市南町2丁目1番2延岡(1500)21-1.2%-7.4%
公)延岡市伊形町5216番2旭ヶ丘(990)13.1
基)延岡市岡富町63番延岡(2700)16.81.6%4.7%
基)延岡市鶴ケ丘1丁目1971番24南延岡(2100)10.60.9%2.9%
基)延岡市大貫町6丁目1761番延岡(4100)6.70.5%0.5%
基)延岡市大貫町5丁目1648番5延岡(3200)14.20.5%0.9%
基)延岡市稲葉崎町3丁目1275番2延岡(2700)7.50.0%0.0%
基)延岡市古城町2丁目9番2南延岡(2300)17.80.0%0.7%
基)延岡市川原崎町192番2延岡(1700)9.10.0%0.0%
基)延岡市野地町4丁目3529番1延岡(3400)14.90.0%
基)延岡市伊達町1丁目38番南延岡(400)11.60.0%-0.3%
基)延岡市出北1丁目103番2延岡(2200)16.50.0%0.8%
基)延岡市西小路9番5南延岡(2400)18.90.0%0.9%
基)延岡市北方町南久保山字亀窪子3325番16宮交バス舟戸停留所(900)1.40.0%-3.3%
基)延岡市北方町板下字中島戌404番外内宮交バス吐合停留所(9300)0.60.0%-1.6%
基)延岡市祝子町3464番1延岡(3400)2.90.0%0.0%
基)延岡市舞野町2697番1内延岡(7900)2.50.0%0.0%
基)延岡市妙見町3936番60土々呂(1500)5.50.0%0.0%
基)延岡市愛宕町3丁目36番南延岡(1300)19.30.0%-0.5%
基)延岡市構口町2丁目805番3南延岡(300)15.70.0%0.0%
基)延岡市川原崎町238番1延岡(800)16.2-0.2%-2.2%
基)延岡市北方町川水流字下ノ水流卯1274番2宮交バス川水流駅前停留所(1)2.7-0.6%-7.4%
基)延岡市土々呂町1丁目310番土々呂(1400)6.7-1.0%-4.3%
基)延岡市祇園町2丁目3番7延岡(700)16.7-1.0%-7.2%
基)延岡市粟野名町1958番1外延岡(2200)6.1-1.1%-3.6%
基)延岡市櫛津町3196番31土々呂(1300)6.1-1.1%-4.1%
基)延岡市浜町329番1外南延岡(850)17.5-1.1%-4.0%
基)延岡市北川町川内名字松瀬前1799番1市棚(4200)0.8-1.2%-6.7%
基)延岡市北川町川内名字曽立7055番7北川(750)2.6-1.3%-4.8%
基)延岡市土々呂町6丁目1618番1外土々呂(650)7.3-1.3%-4.3%
基)延岡市中央通2丁目2番7延岡(1200)23.9-1.5%-6.1%
基)延岡市北川町長井字笹首4548番21北川(1500)1.8-1.8%-6.9%
基)延岡市北浦町古江字下洗出し2418番1宮交バス本村停留所(200)2.7-3.6%-17.3%
基)延岡市北浦町市振字本村555番宮交バス市振公民館停留所(130)2.7-4.6%-20.2%
基)延岡市北浦町古江字古江浜2501番23宮交バス古江停留所(1)3.9-5.6%-22.0%

 

途中ですが、この記事の説明を

どうも、このサイトの運営者のゴトウです。

この記事では、「あなたの(気になっている)不動産が、これからどうなるのか?」が分かるように、解説をしていきます。

 

とても不思議に思うのですが、

不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、

参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか?

 

例えば、年に3回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。

ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、1番大きく上昇した場所ぐらいです。

 

もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。

これでは、あなたの(気になっている)不動産が、これから上がるのか?下がるのか?の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。

最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた(もっといい物件を探せた)のに、、、なんてことも。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。

そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。

 

それでは参りましょう。

 

2、延岡市の土地価格の動き

延岡市の住宅地は、アベノミクス以降の、この9年間で3.6%下落しました。

また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で0.1%のマイナス商業地は0.3%のマイナスとなっていました。

 

延岡市の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-21年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

ご覧のように、全体的に下落している地点の方が多いのですが、南北を走る大きめの道路(県道49号線)沿いでは、土地価格が上昇しているところもあるようです。

 

なぜ延岡市では、一部のエリアだけが上昇しているのか?

最初に結論をまとめます。

  1. 住宅ローン金利が下がって、同じ返済額でもっと高い価格の不動産を買えるようになった
  2. また、鹿児島市では、市の中心部の再開発を進めてきたことで、土地価格の上昇が起こった
  3. ただし、人口は減少傾向にあり、増えている地区も鹿児島中央駅周辺と、郊外の新興住宅地だけに集中しているため、古くからある住宅地の買い手がつきにくくなっている

といったことから、一部のエリアだけが上昇していると考えられます。

では、もう少し詳しく見ていきましょう。

 

①金利低下で、住宅ローンの返済が軽くなった

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。

 

日銀が国債を買い占めて、金利を下げた

異次元緩和政策と住宅ローン金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この8年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

 

②ただし、延岡市では人口が減っている

ところが、延岡市では、人口が減少しています。

延岡市の人口は、2013〜20年の7年間で約8,800人も減っているのです。

 

延岡市の人口推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

さらに、家を購入する中心年代である30〜40代は、この7年間で約2,600人も減っていました。

 

延岡市の30〜40代人口の推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

これほど、買い手が減っているのであれば、住宅地に対する需要も下がりますので、土地価格も下げやすくなっていたわけですね。

 

③農地の宅地化によって、郊外に人が移っている

また、農地の宅地化が進んでいることも、特に郊外エリアで土地価格が下がっている原因となっています。

この10年で宮崎県の農地は、約7,900ha(ヘクタール)も減少しているのです。

 

宮崎県の農地面積

(参考:農林センサス 「2−8 経営耕地の状況」)

 

1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約79万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。

では、具体的にどのようなエリアで減っているのか?

この7年間で人口が100人以上増えている、または減っている地区を調べてみました。

 

延岡市の地区別の人口変化(2014.1〜2021.1)

増減:赤色(1,000人以上増加)>オレンジ色(500〜999人増加)>緑色(100〜499人増加)>青色の↙️(100〜499人減少)>紫色の↙️(500人以上の減少)

(出典:延岡市 「延岡市の人口」)

 

ご覧の通り、全体的に減少傾向にありますが、

  • 延岡駅の周辺
  • イオン多々良の周辺
  • 延岡市役所より西側の新興住宅地

などで人口が増えていました。

 

特にイオン多々良の周辺や、市役所より西側の野田町や大貫町では、農地の宅地化によって新しい住宅地が作られている地区であり、周辺の土地需要が集中していると考えられます。

その結果、他の住宅地に対する需要が下がり、土地価格の下落が進んでいるのでしょう。

 

④旭化成の業績が好調

その一方で、南北を走る大きな道路沿いでは、土地価格が上昇しているように見えます。

その理由は、おそらく旭化成グループの業績が好調なためでしょう。全国的に建設需要が盛り上がっていることから、売り上げ・利益ともに上昇傾向にあるのです。

 

旭化成の決算推移

(参考:旭化成 決算資料)

 

旭化成の工場は、延岡駅と南延岡駅のちょうど真ん中ぐらいのところにありますので、通勤に便利な近場の住宅地に人気が集中しやすいのだと考えられます。

工場の近くに家を持ちたい人は、古くからある住宅地を選びますので、周辺の土地価格が上がりやすくなっているのでしょう。

 

3、これからどうなるのか?

ここからは、延岡市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

(1)金利の上昇リスク

2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。

新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。

例えば、アメリカでは、この1年間で、0.25→5.25%へと、なんと5%もの金利の引き上げを行っています。

 

日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか?」と見られており、期間10〜30年の国債の金利が上がり始めています。

 

国際金利推移 202306

(参考:財務省

 

住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。

固定金利の住宅ローンである、フラット35(期間21〜35年)の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。

 

ふらっと35は上昇しているが、変動金利はむしろ下落

住宅ローン金利の推移 202306

(参考:財務省ARUHISBI新生銀行

 

ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。

銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。

 

そのため、変動金利の利用者が、2019年には約6割ぐらいだったのが、2022年には約7割にまで増えていました。

 

不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加

利用した金利タイプ

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。

 

変動金利の方が、月々の返済が約2万円安い
  金利月の返済額総返済額
①ふらっと35固定金利1.76%95,723円約4,020万円
②SBI新生銀行変動金利0.32%75,512円約3,172万円
①ー②  20,211円約848万円

*期間35年、ローン諸費用は除く

(参考:住宅保証機構 「住宅ローンシミュレーション」)

 

大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの?」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。

では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか?というと、約2割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。

 

アンケート 金利上昇時の対応

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。

 

つまり、

  • 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
  • 変動金利で借りている人の2割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある

と言う状況なのです。

 

今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。

 

ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。

そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。

(参考:NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0%上昇 41年ぶり水準」)

 

また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。

 

 

(2)これから延岡市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した延岡市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約1.4万人減少するそうです。

 

延岡市は、これから10年で1.4万人減る

延岡市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

さらに、家を建てる30〜40代人口では、2020→30年の10年間で約7,000人ほど減る見通しです。

 

延岡市の30〜40代人口は、2020→30年で約7,000人減る

延岡市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

つまり、これから10年で買い手が2割近くも減るのです。

そのため、今すでに人気が低くなっているエリアでは、さらに買い手がつきにくくなりそうです。

 

結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、延岡市の土地価格は、

  • 人口の減少や農地の宅地化によって、中心部の商業地が廃れているものの、旭化成の業績がいいため、一部エリアで土地価格が上昇している
  • 今後は若い世代の人口減少が進むので、買い手がつきにくい地区が増えていきそう

と言えるでしょう。

 

買うなら:安く買うには工夫が必要

本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、ウッドショックによる建築費の高騰によって、家を建てるハードルが上がっています。

変動金利を選ぶ人が増えていますが、今後の金利上昇の可能性も考えると、むしろ、なるべく安く土地を探す方法を考えた方がいいかもしれません。

 

非公開物件=安い物件

また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:低金利のうちに売却を検討すべき

特に住宅地において、これから影響が出てくるのが金利の上昇です。金利が1%上がると、組める住宅ローンが15〜20%程度減るためです。

 

今は上昇率が小幅なため、まだ影響は小さいですが、これから物価上昇がさらにひどくなれば、アメリカやヨーロッパのように金利を引き上げて物価上昇を抑える政策を取る可能性があるため、早めの準備がおすすめです。

 

不動産会社選びを間違えると損する?

不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類(戸建て・マンション)が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。

 

 

例えば、延岡市内に「西小路(さいこうじ)」という住宅地があります。

 

この西小路の公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:19万円/坪
  • 実際の取引価格:20〜26万円/坪

と、公示地価の約1.0〜1.3倍で取引されていました。

 

【延岡市西小路の公示地価】

延岡市西小路の公示地価

  • 南延岡駅から2,400mの距離、徒歩約30分(1分=80m)
  • 57,300円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =19万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【延岡市西小路の土地取引(過去2年間)】

延岡市西小路の土地取引

  • 南延岡駅から徒歩29〜60分のエリアで、20〜26万円/坪で取引されている
  • 公示地価・実際の取引ともに「第2種中高層住居専用地域」という似たような街並みのエリア

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか?

その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。

 

不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、

  1. 自社でどれだけ取引情報を持っているか
  2. どれだけ買い手のリストを持っているか?

で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。

 

持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる

査定額が違うイメージ

 

*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています

(2022年実績:売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 = 11.4%)

 

また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、

  1. どれだけの評価額になるのか?
  2. どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか?

を知ることができます。

 

そんな時に便利なのが、1度の登録で、複数社から査定をもらえる一括査定サービスなのですが、それぞれのサービスで参加企業に違いがあるため、特徴のある2つをご紹介します。

 

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