この記事では岡崎市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）
１、岡崎市の土地価格
（１）公示地価（2024.1.1現在）
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | ５年前比 |
|---|---|---|---|---|
| 岡崎市大門３丁目５番１７ | 東岡崎（5600） | 42.9 | 7.4% | 19.3% |
| 岡崎市竜美西２丁目３番１０ | 東岡崎（1600） | 57.8 | 7.4% | 14.4% |
| 岡崎市上六名４丁目３番１５ | 東岡崎（2000） | 48.2 | 7.4% | 12.3% |
| 岡崎市竜美南２丁目６番６ | 東岡崎（2000） | 58.4 | 7.3% | 14.2% |
| 岡崎市明大寺町字耳取９０番３外 | 東岡崎（300） | 60.1 | 7.1% | 15.2% |
| 岡崎市竜美旭町２番１２ | 東岡崎（1600） | 55.1 | 7.1% | 14.4% |
| 岡崎市明大寺本町４丁目１４番 | 東岡崎（130） | 96.4 | 6.6% | 9.8% |
| 岡崎市羽根北町４丁目３番７ | 岡崎（1300） | 54.1 | 6.5% | 11.6% |
| 岡崎市羽根町字北ノ郷２番１８ | 岡崎（620） | 59.7 | 6.5% | 14.6% |
| 岡崎市八幡町１丁目１４番 | 東岡崎（1200） | 43.6 | 6.5% | 8.2% |
| 岡崎市井ノ口新町２番１外 | 東岡崎（4900） | 49.5 | 6.4% | 13.6% |
| 岡崎市細川町字岩御堂１１番３外 | 東岡崎（8700） | 26 | 6.4% | 15.7% |
| 岡崎市宮地町字郷西２３番１ | 岡崎（1100） | 44.2 | 6.3% | 13.6% |
| 岡崎市門前町７番 | 東岡崎（1000） | 39.3 | 6.3% | 9.2% |
| 岡崎市羽根北町４丁目１番１３ | 岡崎（1100） | 58.1 | 6.0% | 12.8% |
| 岡崎市大平町字榎田２４番外 | 国道１号（640） | 29.5 | 5.9% | 17.8% |
| 岡崎市若松東２丁目１１番２５ | 岡崎（1900） | 47.9 | 5.8% | 13.3% |
| 岡崎市柱３丁目６番７ | 岡崎（480） | 55.4 | 5.7% | 12.0% |
| 岡崎市竜美南１丁目１番３２ | 東岡崎（2000） | 55.8 | 5.6% | 9.0% |
| 岡崎市東明大寺町９番１３ | 東岡崎（1400） | 45.5 | 5.3% | |
| 岡崎市羽根町字東荒子７９番１外 | 岡崎（250） | 79.5 | 5.2% | 11.6% |
| 岡崎市若松町字宮前２３番５１ | 岡崎（1200） | 40.3 | 5.2% | 11.9% |
| 岡崎市祐金町１２４番外 | 東岡崎（610） | 40.3 | 5.2% | 8.0% |
| 岡崎市康生通東２丁目４１番 | 東岡崎（1000） | 55.8 | 5.0% | 9.7% |
| 岡崎市六名新町７番１９ | 岡崎（2200） | 42.6 | 4.9% | 7.5% |
| 岡崎市野畑町字郷東７番７ | 岡崎（2000） | 30.7 | 4.9% | 16.7% |
| 岡崎市大和町字桑子２４番１ | 西岡崎（590） | 43.2 | 4.8% | 13.9% |
| 岡崎市柱町字福部池９６番 | 岡崎（1100） | 51.2 | 4.7% | 11.5% |
| 岡崎市福岡町字峠２番５ | 岡崎（2100） | 36.6 | 4.7% | 6.7% |
| 岡崎市松橋町３丁目１１番１７９ | 東岡崎（4600） | 37 | 4.7% | 9.8% |
| 岡崎市井田西町３番１外 | 東岡崎（3500） | 53.1 | 4.5% | 10.3% |
| 岡崎市康生通南２丁目５番外 | 東岡崎（760） | 53.1 | 4.5% | 8.1% |
| 岡崎市明大寺町字池下２５番２外 | 東岡崎（850） | 45.9 | 4.5% | |
| 岡崎市鴨田南町４番４ | 東岡崎（3900） | 38.3 | 4.5% | 10.5% |
| 岡崎市橋目町字御茶屋１番外 | 宇頭（3000） | 14.9 | 4.4% | 8.1% |
| 岡崎市八帖南町１丁目４番１７ | 東岡崎（2200） | 40.9 | 4.2% | 9.7% |
| 岡崎市細川町字鳥ケ根９４番 | 東岡崎（9400） | 30.7 | 4.1% | 9.3% |
| 岡崎市伝馬通３丁目３９番外 | 東岡崎（820） | 41.6 | 4.1% | 6.8% |
| 岡崎市本町通１丁目１２番外 | 東岡崎（1000） | 58.4 | 4.1% | 6.6% |
| 岡崎市八帖北町４番１１ | 東岡崎（1900） | 41.9 | 4.1% | 7.6% |
| 岡崎市美合町字三ノ久保２０番１ | 美合（460） | 34.3 | 4.0% | 8.4% |
| 岡崎市城南町２丁目１０番４ | 岡崎（1400） | 43.6 | 3.9% | 10.0% |
| 岡崎市東大友町字松花４３番１外 | 宇頭（1900） | 35 | 3.9% | 5.0% |
| 岡崎市井田町字荒居８６番外 | 東岡崎（3100） | 35.3 | 3.9% | 8.1% |
| 岡崎市中田町５番１０ | 岡崎（1000） | 44.6 | 3.8% | 8.0% |
| 岡崎市福岡町字仲道１８番１ | 岡崎（2700） | 32.3 | 3.7% | 7.9% |
| 岡崎市宇頭北町１丁目３番１４外 | 宇頭（590） | 37.6 | 3.6% | 9.6% |
| 岡崎市大門５丁目１３番１６ | 東岡崎（5000） | 38.3 | 3.6% | 10.5% |
| 岡崎市上六名１丁目１２番１２ | 東岡崎（1800） | 38.6 | 3.5% | |
| 岡崎市矢作町字池田１番３９９ | 矢作橋（440） | 38.9 | 3.5% | 10.3% |
| 岡崎市六供町字１丁目５４番２ | 東岡崎（1900） | 39.6 | 3.4% | 6.2% |
| 岡崎市戸崎新町３番９外 | 岡崎（1400） | 50.2 | 3.4% | 6.3% |
| 岡崎市矢作町字馬場７７番３ | 矢作橋（420） | 40.3 | 3.4% | 8.9% |
| 岡崎市美合新町１２番２７ | 美合（380） | 40.9 | 3.3% | 7.8% |
| 岡崎市鴨田町字広元１３０番 | 東岡崎（3700） | 41.6 | 3.3% | 8.6% |
| 岡崎市羽根町字小豆坂６２番１ | 岡崎（2200） | 41.6 | 3.3% | 6.8% |
| 岡崎市上和田町字城前１７番１外 | 岡崎（1200） | 41.9 | 3.3% | |
| 岡崎市大西町字渕田１９番１１２ | 東岡崎（1800） | 42.2 | 3.2% | 7.6% |
| 岡崎市真伝町字鐘鋳１番１３８ | 東岡崎（3700） | 32.3 | 3.2% | 7.7% |
| 岡崎市井内町字手保９番１外 | 岡崎（1500） | 43.9 | 3.1% | 4.7% |
| 岡崎市下青野町字喜昌島５番１外 | 岡崎（4400） | 14.5 | 3.1% | 4.3% |
| 岡崎市福岡町字新町３７番１ | 岡崎（2400） | 29 | 3.0% | 3.5% |
| 岡崎市福桶町字宮越３５番５ | 岡崎（5100） | 16.8 | 3.0% | 10.2% |
| 岡崎市中園町字川成５９番 | 矢作橋（1300） | 34 | 3.0% | 8.4% |
| 岡崎市大平町字上下り４６番１５ | 美合（1900） | 30.8 | 3.0% | 7.1% |
| 岡崎市中島西町３丁目５番２１ | 岡崎（6000） | 30.8 | 3.0% | 6.2% |
| 岡崎市橋目町字請地６６番３ | 宇頭（2200） | 34.7 | 2.9% | 9.4% |
| 岡崎市稲熊町字森下７番１０ | 東岡崎（3100） | 35.3 | 2.9% | 7.0% |
| 岡崎市井田町字稲場１５番４外 | 東岡崎（3000） | 35.6 | 2.9% | 3.8% |
| 岡崎市堂前町２丁目１番８ | 東岡崎（4400） | 36.3 | 2.8% | 7.8% |
| 岡崎市中町２丁目４番７ | 東岡崎（2300） | 36.6 | 2.8% | 7.8% |
| 岡崎市岩津町字新城８２番１４ | 東岡崎（6300） | 36.6 | 2.8% | 5.7% |
| 岡崎市福岡町字東通長６番２ | 相見（2400） | 29.8 | 2.7% | 5.4% |
| 岡崎市欠町字網笠７番１１ | 東岡崎（3000） | 37.3 | 2.7% | 5.6% |
| 岡崎市美合町字生田２４９番１外 | 美合（270） | 37.3 | 2.7% | 4.6% |
| 岡崎市伊賀町字３丁目２５番 | 東岡崎（1900） | 37.3 | 2.7% | 2.7% |
| 岡崎市稲熊町字２丁目１０７番１外 | 東岡崎（2400） | 38 | 2.7% | 5.5% |
| 岡崎市岡町字上野川５８番２外 | 美合（2400） | 15.2 | 2.7% | 5.5% |
| 岡崎市日名南町１４番１０ | 東岡崎（2900） | 38.6 | 2.6% | 10.4% |
| 岡崎市欠町字三田田南通１番１外 | 東岡崎（2700） | 38.9 | 2.6% | 3.5% |
| 岡崎市真宮町３番３ | 東岡崎（1900） | 38.9 | 2.6% | 3.5% |
| 岡崎市稲熊町字３丁目４３番２ | 東岡崎（1900） | 39.6 | 2.6% | 7.1% |
| 岡崎市東蔵前１丁目３番１４ | 東岡崎（5200） | 33.7 | 2.5% | 4.6% |
| 岡崎市美合町字老婆懐２８番２１６ | 美合（2300） | 42.2 | 2.4% | 4.9% |
| 岡崎市細川町字山ノ神２番７７ | 東岡崎（9900） | 26.9 | 2.4% | 8.7% |
| 岡崎市石神町１０番８ | 東岡崎（2700） | 45.2 | 2.2% | 6.2% |
| 岡崎市竜泉寺町字後山９番２外 | 美合（1300） | 16 | 2.1% | 5.4% |
| 岡崎市大樹寺１丁目１１番１４外 | 東岡崎（4300） | 22.9 | 2.1% | 4.2% |
| 岡崎市東牧内町字肥後原７番１６ | 西岡崎（1500） | 24.6 | 2.1% | 6.4% |
| 岡崎市渡町字大榎３５番 | 矢作橋（920） | 33.7 | 2.0% | 4.9% |
| 岡崎市藤川町字西町北２０番４ | 藤川（360） | 25.4 | 2.0% | 3.6% |
| 岡崎市土井町字藤ノ木甲３番１ | 岡崎（2700） | 34 | 2.0% | 5.1% |
| 岡崎市蓑川町字寺辺１１番４６ | 美合（1000） | 34.3 | 2.0% | 5.1% |
| 岡崎市上地４丁目１８番４ | 岡崎（2600） | 35 | 1.9% | 1.9% |
| 岡崎市大西２丁目３番１１外 | 東岡崎（2300） | 35.3 | 1.9% | 4.9% |
| 岡崎市上地２丁目４３番１２ | 岡崎（2800） | 37.3 | 1.8% | 2.7% |
| 岡崎市若宮町３丁目３６番 | 東岡崎（1800） | 38 | 1.8% | 4.5% |
| 岡崎市上地２丁目４６番７外 | 岡崎（2500） | 40.3 | 1.7% | 4.3% |
| 岡崎市緑丘２丁目６番２１ | 美合（2000） | 40.9 | 1.6% | 3.3% |
| 岡崎市本宿町字梨子木２番３２ | 本宿（600） | 26 | 1.5% | 2.6% |
| 岡崎市小針町字城跡１０４番 | 宇頭（1800） | 25.2 | 1.3% | 4.8% |
| 岡崎市藤川台２－２－１８ | 藤川（1100） | 26.4 | 1.3% | 3.2% |
| 岡崎市小美町字入山手１２２番 | 美合（3500） | 14.2 | 1.2% | 1.9% |
| 岡崎市上衣文町字笹山１４９番１ | 本宿（1400） | 12.1 | 1.1% | 0.0% |
| 岡崎市本宿町字一里山１５番６外 | 本宿（140） | 29.5 | 1.0% | 1.0% |
| 岡崎市桑原町字稲場４０番 | 東岡崎（11000） | 11.1 | 0.6% | -0.3% |
| 岡崎市舞木町字狐山３３番２３ | 名電山中（500） | 22.6 | 0.6% | 0.1% |
| 岡崎市舞木町字山中町１２番１外 | 名電山中（320） | 23 | 0.0% | -0.7% |
| 岡崎市桑谷町字下平地２２番外 | 名電山中（3000） | 11.3 | 0.0% | -2.3% |
| 岡崎市恵田町字下坂下５１番 | 東岡崎（10000） | 0.8 | -1.7% | -8.8% |
| 岡崎市能見町１３２番外 | 東岡崎（1900） | 38.9 |
（２）基準地価（2024.7.1現在）更新
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | 2019年比 |
|---|---|---|---|---|
| 岡崎市竜美旭町２番１２ | 東岡崎(1600) | 56.8 | 7.5% | 17.0% |
| 岡崎市宮地町字郷西２３番１ | 岡崎(1100) | 44.9 | 6.3% | 14.3% |
| 岡崎市大門３丁目５番１７ | 東岡崎(5600) | 43.6 | 5.6% | 18.9% |
| 岡崎市康生通東２丁目４１番 | 東岡崎(1000) | 57.4 | 5.5% | 13.0% |
| 岡崎市北野町字畔北８２番外 | 宇頭(4100) | 19.6 | 5.3% | 11.2% |
| 岡崎市上六名３丁目７番２５ | 東岡崎(1200) | 45.2 | 4.6% | 12.3% |
| 岡崎市羽根町字陣場２０番８ | 岡崎(1500) | 45.2 | 4.6% | 10.5% |
| 岡崎市井田西町３番１外 | 東岡崎(3500) | 53.8 | 4.5% | 10.1% |
| 岡崎市明大寺本町３丁目１２番 | 東岡崎(210) | 64.0 | 4.3% | 9.0% |
| 岡崎市上六名３丁目２番７ | 東岡崎(1200) | 48.2 | 4.3% | 12.3% |
| 岡崎市明大寺本町４丁目１４番 | 東岡崎(130) | 98.3 | 4.2% | 10.8% |
| 岡崎市牧平町字岩田３番３２外 | 本宿(3700) | 13.6 | 3.8% | 17.7% |
| 岡崎市東大友町字西浦１０４番２ | 矢作橋(1400) | 37.6 | 3.6% | 10.7% |
| 岡崎市富永町字社本３０番５外 | 西岡崎(1300) | 19.2 | 3.6% | 8.0% |
| 岡崎市宇頭町字下山田４番１１ | 宇頭(330) | 38.6 | 3.5% | 10.4% |
| 岡崎市柱町字上荒子６番１３外 | 岡崎(330) | 70.3 | 3.4% | 8.7% |
| 岡崎市六供町字清水４番１ | 東岡崎(1800) | 40.9 | 3.3% | 8.8% |
| 岡崎市矢作町字馬場７７番３ | 矢作橋(420) | 41.3 | 3.3% | 10.6% |
| 岡崎市羽根北町２丁目１番４外 | 岡崎(920) | 53.1 | 3.2% | 6.6% |
| 岡崎市上地４丁目２番３ | 岡崎(2600) | 42.9 | 3.2% | 7.4% |
| 岡崎市柱３丁目１１番８ | 岡崎(480) | 53.8 | 3.2% | 10.1% |
| 岡崎市牧御堂町字郷中５９番１外 | 岡崎(2100) | 43.2 | 3.1% | 8.3% |
| 岡崎市稲熊町字６丁目７７番１１ | 東岡崎(2400) | 34.0 | 3.0% | 5.1% |
| 岡崎市北野町字東河原３５番４ | 矢作橋(2700) | 36.0 | 2.8% | 10.2% |
| 岡崎市青木町１８番４ | 東岡崎(4900) | 37.6 | 2.7% | 9.6% |
| 岡崎市鴨田町字向山８２番 | 東岡崎(3400) | 38.3 | 2.7% | 6.4% |
| 岡崎市滝町字外浦１５４番 | 東岡崎(5000) | 27.9 | 2.5% | 5.1% |
| 岡崎市材木町３丁目２番１ | 東岡崎(1700) | 40.6 | 2.5% | |
| 岡崎市欠町字金谷１１番１外 | 東岡崎(2300) | 40.9 | 2.5% | 8.8% |
| 岡崎市中島町字紅蓮１８番６外 | 岡崎(7000) | 30.5 | 2.0% | 5.5% |
| 岡崎市真伝町字魂場３７番５１ | 東岡崎(3700) | 34.0 | 2.0% | 8.3% |
| 岡崎市岩津町字申堂４５番６外 | 東岡崎(5900) | 34.7 | 1.9% | 5.0% |
| 岡崎市緑丘１丁目２８番８ | 岡崎(2400) | 40.9 | 1.6% | 4.2% |
| 岡崎市緑丘２丁目６番２１ | 美合(2000) | 41.3 | 1.6% | 4.2% |
| 岡崎市福岡町字堂嶋２番外 | 相見(1400) | 18.6 | 1.4% | 6.6% |
| 岡崎市大平町字五位原２４番２３外 | 東岡崎(3400) | 31.8 | 1.0% | 5.8% |
| 岡崎市滝町字入山４８番 | 東岡崎駅(5800) | 13.6 | 1.0% | 3.0% |
| 岡崎市樫山町字西原１２５番１外 | 本宿(5400) | 15.5 | 0.9% | -1.7% |
| 岡崎市美合新町１２番２７ | 美合(380) | 40.9 | 0.8% | 6.9% |
| 岡崎市美合西町１番６ | 美合(1300) | 36.3 | 0.0% | 4.8% |
| 岡崎市羽栗町字孫八８番３ | 名電山中(840) | 12.9 | 0.0% | -2.0% |
| 岡崎市中金町字森東下１３番１外 | 本宿(14000) | 3.8 | 0.0% | -3.4% |
| 岡崎市木下町字横根３番１外 | 本宿(15000) | 101.6 | -0.3% | -2.2% |
| 岡崎市箱柳町字青砂２５番 | 東岡崎(6000) | 363.0 | -0.9% | -4.3% |
| 岡崎市駒立町字ナカサラタ４５番１外 | 東岡崎(11000) | 6.6 | -1.0% | |
| 岡崎市戸崎新町７番９ | 東岡崎(1900) | 47.9 |
この記事の活用方法
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営をしています、ゴトウです。
この記事は、
「なぜ、土地価格が上がっているのか？（下がっているのか？）」
「これからどうなるのか」
をご紹介していくことで、あなたが検討している不動産取引の参考になれることを目指しています。
とは言っても、「売り手か買い手か」「戸建てかマンションか」「駅から近いか、遠いか」などによって、知りたい情報もちょっとずつ違ってくるでしょう。
特に「これからどうなるのか」については、なるべく多くのポイントを取り上げています。
なので、記事自体はけっこう長めになっています。
そのため、関係なさそうなところは、スルーしてもらって、自分に必要そうな部分をチェックしてみてください。
それでは参りましょう。
２、岡崎市の土地価格の動き
岡崎市の土地価格は、この１年間で、住宅地で+2.5％、商業地で+2.4％と、かなり大きく上昇しました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で+6.2％。商業地で+3.1％と、住宅地の上昇が目立ちますね。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+10%以上）＞ピンク色（+5〜9.9%）＞オレンジ色（0〜 +4.9%）＞緑色（-0.1〜 -4.9%）＞青色（-5〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
全体的に上昇傾向にありますね。
東岡崎駅よりも岡崎駅の周辺の方が、上昇エリアが多い印象です。
伝馬通りや康生町などの、中心部の商業エリアでは、あまり上昇しておらず、駅から離れた住宅地で５〜１０％の上昇（ピンク色のマーク）エリアが目立ちますね。
なぜ、全域で上昇しているのか？
その理由は、建築費の上昇です。
国内の建築費は、新型コロナ以降にジリジリと上がってきていましたが、①2021年3月のウッドショックと、②円ドル相場が115→140円台に急激に上がったロシア・ウクライナ戦争の後に、大きく上昇しているのです。
そのため、愛知県の新築・中古価格ともに上昇しています。
2018〜23年で見ると、中古戸建てで4.8%、中古マンションでは、なんと15.4%も上昇しているのです。
住宅価格が上昇すれば、土地価格も上がります。
買い手がつきにくい場所であれば、土地価格も上がりにくいですが、岡崎市では、世帯数が５年で約8,000世帯も増えているため、住宅に対する需要は増えています。
岡崎市の人口と世帯数（2023年1月現在）
|
実数 |
18年比 |
|||
|
人口 |
世帯数 |
人口 |
世帯数 |
|
|
日本人 |
371,890 |
161,626 |
-4,137 |
+6,957 |
|
外国人 |
12,532 |
6,329 |
+1,796 |
+998 |
|
合計 |
384,422 |
167,955 |
-2,341 |
+7,955 |
（参考：総務省 「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
そのため、幅広いエリアで住宅の需要が増えており、土地価格の上昇につながっているわけですね。
３、これからどうなるのか？
岡崎市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。
（１）いよいよ金利上昇が本格化しそう
ここ２年ぐらいで、建築費も３割ぐらい上がっていますが、給料が上がりにくい中で、高い物件を買えていたのは、変動金利を選択することで、支払い負担を減らす人が増えていたからです。
ですが、今年3月に日銀がマイナス金利を解除し、7月には政策金利が0.25%にまで引き上げると発表されたことで、変動金利もこれから上がってきます。
そのため、これまでは変動金利を選ぶことで、何とか高い物件を買えていた人たちも、利息負担が上がってくるため、返済が苦しくなってくる人が増えるでしょう。
また、ギリギリの枠でローンを組もうとする人も減るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。
ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。
（２）これから岡崎市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2023年に発表した岡崎市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約7,000人減少するそうです。
18年の予測では、10年で約2,000人の減少でしたので、予想よりも減少ペースが加速しています。
岡崎市はこれから10年で約7,000人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約8,000人減る見通しです。
岡崎市の３０〜４０代人口は、これから１０年で約8,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
ただし、足元では世帯数が増加傾向にあるため、住宅需要は強めです。
転入超過数（引っ越してきた人 ー 出て行った人）を見てみると、外国人は増えているものの、全ての年代の日本人は、市外へ出ていく人の方が多い状況になっています。
そのため、賃貸需要は強いですが、持ち家に対する需要は減っていくでしょう。
結論
以上のことから、岡崎市の土地価格は、
- 外国人の人口流入は増えているが、日本人は全ての年代において、市外に出ていく方が多く、賃貸需要は強いが、持ち家需要は減っている
- 今後は金利上昇が進むため、持ち家需要はさらに下がるが、賃貸需要は引き続き強く、幅広いエリアで土地価格は安定しそう
と言えるでしょう。
４、こんなに違うの？公示地価と実際の価格
ここまで、公示地価の動きを中心に解説してきましたが、公示地価はそのエリアの平均的な価格なため、実際の取引と比べてみると、想像以上に違ってきます。
例えば、岡崎市に「明大寺町（みょうだいじちょう）」という、東岡崎駅の周辺に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：５３万円／坪
- 実際の取引価格：22〜79万円／坪
と、公示地価の約0.4〜1.5倍で取引されていました。
取引価格同士で比べると、約3.6倍の価格差があります。
どちらも「第一種住居地域」と呼ばれる、戸建てや５階建ぐらいのマンションが立ち並ぶ街並みのエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の２倍以上の価格で取引されている」
「最低価格と最高価格が３倍以上も違う」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査
| 都道府県 | 住所 | 公示地価／坪 | 取引価格／坪 | 公示地価の何倍？ |
|---|---|---|---|---|
| 東京都２３区 | 千代田区神保町 | 485万円 | 300〜990万円 | 0.62〜2.04倍 |
| 東京都２３区 | 中央区佃 | 644万円 | 530〜970万円 | 0.82〜1.51倍 |
| 東京都２３区 | 墨田区東向島 | 111万円 | 150〜290万円 | 1.35〜2.61倍 |
| 東京都 | 八王子市北野台 | 33万円 | 30〜43万円 | 0.91〜1.3倍 |
| 東京都 | 立川市柴崎町 | 121万円 | 97〜340万円 | 0.8〜2.81倍 |
| 東京都 | 武蔵野市吉祥寺本町 | 216万円 | 150〜300万円 | 0.69〜1.39倍 |
| 神奈川県 | 横浜市神奈川区松見町 | 85万円 | 74〜150万円 | 0.87〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 川崎市中原区木月 | 136万円 | 160〜240万円 | 1.18〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 相模原市緑区東橋本 | 70万円 | 17〜140万円 | 0.24〜2倍 |
| 千葉県 | 千葉市中央区松波 | 77万円 | 64〜110万円 | 0.83〜1.43倍 |
| 千葉県 | 船橋市松が丘 | 30万円 | 26〜41万円 | 0.87〜1.37倍 |
| 千葉県 | 柏市今谷上町 | 49万円 | 39〜85万円 | 0.8〜1.73倍 |
| 埼玉県 | さいたま市浦和区北浦和 | 113万円 | 78〜160万円 | 0.69〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 川口市差間 | 43万円 | 42〜61万円 | 0.98〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 所沢市久米 | 49万円 | 22〜76万円 | 0.45〜1.55倍 |
| 北海道 | 札幌市北区25条西 | 38万円 | 32〜48万円 | 0.84〜1.26倍 |
| 北海道 | 旭川市８条通 | 10万円 | 7〜14万円 | 0.7〜1.4倍 |
| 北海道 | 苫小牧市桜木町 | 7万円 | 6.5〜13万円 | 0.93〜1.86倍 |
| 青森県 | 青森市三内 | 10万円 | 5.4〜14万円 | 0.54〜1.4倍 |
| 青森県 | 八戸市田向 | 14万円 | 10〜28万円 | 0.71〜2倍 |
| 青森県 | 弘前市大字田園 | 13万円 | 15〜18万円 | 1.15〜1.38倍 |
| 秋田県 | 秋田市手形 | 22万円 | 18〜25万円 | 0.82〜1.14倍 |
| 秋田県 | 大仙市大曲中通町 | 11万円 | 13〜15万円 | 1.18〜1.36倍 |
| 秋田県 | 由利本荘市石脇 | 7.8万円 | 5〜14万円 | 0.64〜1.79倍 |
| 岩手県 | 盛岡市加賀野 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 岩手県 | 一関市赤荻 | 8万円 | 5.5〜17万円 | 0.69〜2.13倍 |
| 岩手県 | 奥州市佐倉河 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 宮城県 | 仙台市泉区将監 | 26万円 | 34〜52万円 | 1.31〜2倍 |
| 宮城県 | 石巻市三ツ股 | 10万円 | 7.8〜14万円 | 0.78〜1.4倍 |
| 宮城県 | 名取市大手町 | 27万円 | 29〜40万円 | 1.07〜1.48倍 |
| 福島県 | 福島市野田町 | 22万円 | 16〜72万円 | 0.73〜3.27倍 |
| 福島県 | いわき市小島町 | 22万円 | 35万円 | 1.59倍 |
| 福島県 | 郡山市芳賀 | 18万円 | 17〜35万円 | 0.94〜1.94倍 |
| 山形県 | 山形市東原町 | 26万円 | 18〜32万円 | 0.69〜1.23倍 |
| 山形県 | 鶴岡市本町 | 11万円 | 8〜17万円 | 0.73〜1.55倍 |
| 山形県 | 酒田市新橋 | 9.5万円 | 10〜15万円 | 1.05〜1.58倍 |
| 新潟県 | 新潟市中央区天神尾 | 38万円 | 35〜62万円 | 0.92〜1.63倍 |
| 新潟県 | 長岡市東栄 | 19万円 | 13〜19万円 | 0.68〜1倍 |
| 新潟県 | 上越市春日野 | 14万円 | 9.6〜16万円 | 0.69〜1.14倍 |
| 富山県 | 富山市牛島本町 | 26万円 | 23〜36万円 | 0.88〜1.38倍 |
| 富山県 | 高岡市城東 | 17万円 | 9.3〜19万円 | 0.55〜1.12倍 |
| 富山県 | 射水市太閤山 | 15万円 | 12〜18万円 | 0.8〜1.2倍 |
| 石川県 | 金沢市泉野町 | 35万円 | 24〜45万円 | 0.69〜1.29倍 |
| 石川県 | 加賀市小菅波町 | 14万円 | 2.3〜21万円 | 0.16〜1.5倍 |
| 石川県 | 野々市市押野 | 26万円 | 25〜31万円 | 0.96〜1.19倍 |
| 福井県 | 福井市灯明寺 | 19万円 | 15〜26万円 | 0.79〜1.37倍 |
| 福井県 | 坂井市丸岡町西瓜屋 | 10万円 | 12〜15万円 | 1.2〜1.5倍 |
| 群馬県 | 高崎市上中居町 | 25万円 | 18〜36万円 | 0.72〜1.44倍 |
| 群馬県 | 前橋市駒形町 | 15万円 | 8.7〜18万円 | 0.58〜1.2倍 |
| 群馬県 | 伊勢崎市昭和町 | 13万円 | 9.6〜41万円 | 0.74〜3.15倍 |
| 栃木県 | 宇都宮市泉が丘 | 28万円 | 28〜40万円 | 1〜1.43倍 |
| 栃木県 | 足利市八幡町 | 16.5万円 | 8.7〜19万円 | 0.53〜1.15倍 |
| 栃木県 | 小山市城東 | 24万円 | 3.8〜27万円 | 0.16〜1.13倍 |
| 茨城県 | 水戸市河和田 | 14万円 | 9.2〜20万円 | 0.66〜1.43倍 |
| 茨城県 | 古河市東 | 24万円 | 11〜36万円 | 0.46〜1.5倍 |
| 茨城県 | つくば市春日 | 37万円 | 53万円 | 1.43倍 |
| 愛知県 | 名古屋市千種区東山元町 | 56万円 | 19〜67万円 | 0.34〜1.2倍 |
| 愛知県 | 岡崎市大和町 | 37万円 | 43〜51万円 | 1.16〜1.38倍 |
| 愛知県 | 豊橋市高師本郷町 | 24万円 | 11〜33万円 | 0.46〜1.38倍 |
| 岐阜県 | 岐阜市北一色 | 21万円 | 17〜28万円 | 0.81〜1.33倍 |
| 岐阜県 | 大垣市林町 | 23万円 | 10〜31万円 | 0.43〜1.35倍 |
| 岐阜県 | 多治見市明和町 | 11.5万円 | 8.9〜15万円 | 0.77〜1.3倍 |
| 三重県 | 津市大谷町 | 35万円 | 41〜55万円 | 1.17〜1.57倍 |
| 三重県 | 四日市市大字茂福 | 21万円 | 24〜32万円 | 1.14〜1.52倍 |
| 三重県 | 桑名市大字桑名 | 22万円 | 25〜29万円 | 1.14〜1.32倍 |
| 静岡県 | 静岡市葵区音羽町 | 71万円 | 51〜85万円 | 0.72〜1.2倍 |
| 静岡県 | 浜松市中区鴨江 | 31万円 | 0.85〜40万円 | 0.03〜1.29倍 |
| 静岡県 | 三島市加茂 | 33万円 | 33〜44万円 | 1〜1.33倍 |
| 長野県 | 長野市若里 | 29万円 | 30〜46万円 | 1.03〜1.59倍 |
| 長野県 | 松本市桐 | 21万円 | 29〜30万円 | 1.38〜1.43倍 |
| 長野県 | 上田市常磐城 | 14万円 | 14〜18万円 | 1〜1.29倍 |
| 山梨県 | 甲府市上石田 | 15万円 | 19〜23万円 | 1.27〜1.53倍 |
| 大阪府 | 大阪市浪速区恵美須東 | 149万円 | 39〜600万円 | 0.26〜4.03倍 |
| 大阪府 | 茨木市庄 | 61万円 | 40〜100万円 | 0.66〜1.64倍 |
| 大阪府 | 高槻市安岡時町 | 38万円 | 25〜55万円 | 0.66〜1.45倍 |
| 京都府 | 京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町 | 41万円 | 22〜64万円 | 0.54〜1.56倍 |
| 京都府 | 宇治市小倉町 | 43万円 | 22〜55万円 | 0.51〜1.28倍 |
| 京都府 | 城陽市久世 | 37万円 | 28〜49万円 | 0.76〜1.32倍 |
| 滋賀県 | 大津市朝日が丘 | 45万円 | 25〜55万円 | 0.56〜1.22倍 |
| 滋賀県 | 草津市追分 | 30万円 | 32〜37万円 | 1.07〜1.23倍 |
| 滋賀県 | 長浜市祇園町 | 17万円 | 8.9〜23万円 | 0.52〜1.35倍 |
| 兵庫県 | 神戸市鈴蘭台南町 | 24万円 | 14〜41万円 | 0.58〜1.71倍 |
| 兵庫県 | 姫路市飾磨区今在家 | 28万円 | 30〜35万円 | 1.07〜1.25倍 |
| 兵庫県 | 尼崎市稲葉荘 | 56万円 | 39〜83万円 | 0.7〜1.48倍 |
| 奈良県 | 奈良市中登美ケ丘 | 35万円 | 40〜61万円 | 1.14〜1.74倍 |
| 奈良県 | 橿原市土橋町 | 26万円 | 31〜44万円 | 1.19〜1.69倍 |
| 奈良県 | 生駒市俵口町 | 27万円 | 22〜35万円 | 0.81〜1.3倍 |
| 和歌山県 | 和歌山市黒田 | 21万円 | 19〜48万円 | 0.9〜2.29倍 |
| 和歌山県 | 田辺市東山 | 19万円 | 22〜24万円 | 1.16〜1.26倍 |
| 岡山県 | 岡山市田中 | 33万円 | 35〜47万円 | 1.06〜1.42倍 |
| 岡山県 | 倉敷市大島 | 31万円 | 13〜35万円 | 0.42〜1.13倍 |
| 岡山県 | 津山市東一宮 | 10万円 | 4.5〜12万円 | 0.45〜1.2倍 |
| 広島県 | 広島市牛田早稲田 | 40万円 | 19〜80万円 | 0.48〜2倍 |
| 広島県 | 福山市沖野上町 | 24万円 | 6.9〜34万円 | 0.29〜1.42倍 |
| 広島県 | 呉市広白岳 | 17万円 | 7.4〜21万円 | 0.44〜1.24倍 |
| 鳥取県 | 鳥取市吉方温泉 | 17万円 | 5〜19万円 | 0.29〜1.12倍 |
| 鳥取県 | 米子市観音寺新町 | 16万円 | 15〜20万円 | 0.94〜1.25倍 |
| 島根県 | 松江市内中原町 | 26万円 | 26〜32万円 | 1〜1.23倍 |
| 山口県 | 下関市綾羅木南町 | 13万円 | 20万円 | 1.54倍 |
| 山口県 | 山口市小郡下郷 | 16.5万円 | 8.9〜19万円 | 0.54〜1.15倍 |
| 山口県 | 宇部市笹山町 | 7.3万円 | 10〜13万円 | 1.37〜1.78倍 |
| 愛媛県 | 松山市岩崎町 | 44万円 | 30〜68万円 | 0.68〜1.55倍 |
| 愛媛県 | 今治市南大門町 | 17万円 | 24〜30万円 | 1.41〜1.76倍 |
| 愛媛県 | 新居浜市河内町 | 22万円 | 10〜24万円 | 0.45〜1.09倍 |
| 香川県 | 高松市松縄町 | 29万円 | 39〜40万円 | 1.34〜1.38倍 |
| 香川県 | 丸亀市中府町 | 25万円 | 35万円 | 1.4倍 |
| 徳島県 | 徳島市佐古一番町 | 31万円 | 13〜59万円 | 0.42〜1.9倍 |
| 高知県 | 高知市東久万 | 34万円 | 29〜38万円 | 0.85〜1.12倍 |
| 福岡県 | 福岡市南区大楠 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 福岡県 | 北九州市八幡西区永犬丸西町 | 17万円 | 10〜21万円 | 0.59〜1.24倍 |
| 福岡県 | 久留米市諏訪野町 | 22万円 | 15〜27万円 | 0.68〜1.23倍 |
| 佐賀県 | 佐賀市兵庫北 | 21万円 | 16〜31万円 | 0.76〜1.48倍 |
| 佐賀県 | 唐津市和多田本村 | 18万円 | 18〜24万円 | 1〜1.33倍 |
| 佐賀県 | 鳥栖市弥生が丘 | 19万円 | 18〜21万円 | 0.95〜1.11倍 |
| 大分県 | 大分市王子新町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 大分県 | 別府市山の手町 | 21万円 | 16〜35万円 | 0.76〜1.67倍 |
| 大分県 | 中津市中央町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 長崎県 | 長崎市滑石 | 20万円 | 14〜24万円 | 0.7〜1.2倍 |
| 長崎県 | 佐世保市広田 | 11万円 | 19〜29万円 | 1.73〜2.64倍 |
| 長崎県 | 諫早市小船越町 | 13万円 | 22万円 | 1.69倍 |
| 熊本県 | 熊本市武蔵ヶ丘 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 熊本県 | 八代市井上町 | 9万円 | 4.7〜10万円 | 0.52〜1.11倍 |
| 熊本県 | 天草市今釜新町 | 14万円 | 14〜15万円 | 1〜1.07倍 |
| 宮崎県 | 宮崎市神宮 | 28万円 | 32〜33万円 | 1.14〜1.18倍 |
| 宮崎県 | 都城市姫城町 | 10万円 | 8.5〜15万円 | 0.85〜1.5倍 |
| 宮崎県 | 延岡市西小路 | 19万円 | 20〜26万円 | 1.05〜1.37倍 |
| 鹿児島県 | 鹿児島市荒田 | 56万円 | 35〜91万円 | 0.63〜1.63倍 |
| 鹿児島県 | 霧島市国分中央 | 11万円 | 9.5〜15万円 | 0.86〜1.36倍 |
| 鹿児島県 | 薩摩川内市平佐町 | 9.5万円 | 7.9〜10.4万円 | 0.83〜1.09倍 |
| 沖縄県 | 那覇市首里石嶺町 | 42万円 | 31〜46万円 | 0.74〜1.1倍 |
| 沖縄県 | うるま市江州 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 沖縄県 | 浦添市経塚 | 53万円 | 60〜69万円 | 1.13〜1.3倍 |
つまり、選ぶ不動産会社によって、もっと高く売れたり、もっと安く買うことができるんですね。
なぜ、これほど取引価格と違うのか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報が違うからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報が分かる仕組みがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、そのエリアに対する不動産会社の相場（評価額・取引価格）が変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・取引価格が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
そのため、
- そのエリアの取引情報を多く持っている
- 買い手・売り手の相談が多い
といった会社を探すことが重要なんですね。
買うなら：非公開物件の探し方
では、物件を探すなら、どういう工夫が必要なのでしょうか？
根気よくネットや不動産会社に行って探す方法もありますが、こういうサービスもあります↓
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか？
売るなら：取引実績の多い会社の探し方
不動産会社によって、エリアや物件（戸建て・マンション）の強みが違います。
例えば、マンション販売をしている企業であれば、取引のほぼ１０割がマンション、ということも珍しくありません。
また、取引実績をHP上で開示している企業も少ないため、どこに頼めばいいのか迷われることも多いでしょう。
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査定は、過去の取引情報に基づいて、各社が評価額を出してくるため、査定内容から、そのエリア・物件に強みのある会社を探すこともできます。
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