沖縄市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

沖縄市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

沖縄市 沖縄ライカム沖縄県

(画像出典:wikimedia commons Kugel~commonswiki, イオンモール沖縄ライカムのライカムヴィレッジ)

 

この記事では沖縄市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この8年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、沖縄市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2021.1.1現在)New!

*基:基準地価(2020.7.1現在)

*R2比変化率:令和2年比の変化率。並び順の基準にしています

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

区分住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)R2比変化率H25比変化率
公/住宅沖縄市桃原3-9-21美東小学校前停(0)22.85.8%39.3%
公/住宅沖縄市泡瀬3-23-12泡瀬三区入口停(1300)255.1%40.0%
公/商業沖縄市泡瀬2-3-2泡瀬三区入口(750)34.34.9%23.0%
公/商業沖縄市登川1-9-6沖縄市農民研修センター前停(90)29.92.4%
公/商業沖縄市字松本福比原919番美里高校前停(130)37.30.0%60.5%
公/住宅沖縄市宮里3-14-12照屋入口停(350)26.90.0%55.0%
公/住宅沖縄市登川2-2-15沖縄市農民研修センター前停(500)25.10.0%54.5%
公/住宅沖縄市諸見里1-37-3諸見停(500)29.40.0%34.0%
公/住宅沖縄市胡屋4-21-20中の町停(600)25.60.0%22.9%
公/商業沖縄市胡屋1-2-2胡屋停(0)45.20.0%22.3%
公/商業沖縄市南桃原1-7-2球陽高校前停(70)32.10.0%20.9%
公/住宅沖縄市室川2-11-19嘉間良停(230)26.20.0%
公/住宅沖縄市嘉間良1-23-27嘉間良停(800)20.20.0%
基/住宅沖縄市宮里3-14-12照屋入口停(350)26.956.2%
基/住宅沖縄市南桃原3-33-12山内中学校前停(270)39.656.0%
基/商業沖縄市南桃原4-20-11桃山停(1)42.253.3%
基/商業沖縄市美里仲原町1-8美原一丁目停(200)38.347.0%
基/住宅沖縄市照屋4-20-10照屋入口停(700)20.943.8%
基/住宅沖縄市松本4-17-16松本第二団地入口停(100)22.440.6%
基/住宅沖縄市比屋根6-7-30比屋根停(300)1629.6%
基/商業沖縄市美里1-6-6越来郵便局前停(80)2526.5%
基/住宅沖縄市越来3-15-10美里小学校前停(310)21.222.5%
基/住宅沖縄市泡瀬5-10-30泡瀬三区入口停(230)19.822.0%
基/商業沖縄市上地2-21-19園田停(100)31.720.0%
基/住宅沖縄市古謝1-11-18古謝停(150)14.619.1%
基/住宅沖縄市池原1-9-10池原停(350)12.816.5%
基/住宅沖縄市八重島3丁目1135番美里小学校前停(1200)6.39.1%
基/住宅沖縄市古謝津嘉山町8-17宮里中学校前停(330)37.3
基/商業沖縄市中央3-14-1胡屋停(270)24.8

 

 

 

 

2、過去7年間の沖縄市の土地価格の動き

この7年間で沖縄市の土地価格を見ると、沖縄県の平均が32.3%上昇したのに対して、プラス38.2%とそれ以上に上げていました。

 

沖縄市の公示地価の推移(令和2年)

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

全域で上昇していますが、特に、

  • イオンモール・ライカムの周辺である市の西側
  • サンエー具志川メインシティ、うるまシティプラザの周辺の東側

の買い物に便利なエリアでは、30%以上の上昇をしています。

 

なぜ、これほど上昇しているのか?

最初に結論をまとめます。

  1. 住宅ローン金利が下がって、同じ返済額でもっと高い価格の不動産を買えるようになった
  2. また、外国人観光客が増えたことで、ホテルや商業施設の需要が増えたことで、県内の仕事が増え、住宅に対する需要も増えた
  3. さらに、人口の増加も追い風となり、特に県道85号線(環状線)の周辺で人口の増加地区が目立つ

といったことから、大きく上昇してきたと考えられます。

では、もう少し詳しく見ていきましょう。

 

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

今回の土地価格の上昇のきっかけは、金利の低下でした。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

 

②外国人観光客の増加も追い風に

また、外国人観光客数の増加も、土地価格上昇の追い風となりました。

2013年9月に東京でオリンピックが開催されることに決定したことで、沖縄県でも50万人→400万人と、なんと8倍以上に増えています。

 

沖縄県の外国人観光客数

(参考:観光庁 宿泊旅行統計調査)

 

その結果、ホテルや商業施設への設備投資が大きく増加し、沖縄県のGDP(県民総生産)も増加しました。

2012年には3.7兆円だったGDPが、2017年には4.4兆円(約1.2倍)にまで増えたのです。

 

沖縄県のGDP

(参考:沖縄県 「県民経済計算」)

 

これほどGDPが増えれば、雇用も増えますし、家を建てる人も増えます。その結果、沖縄市でも土地価格が上昇しやすくなったわけです。

 

③人口も増えている

さらに、沖縄市では人口の増加が追い風となりました。

2013〜20年の7年間で、約4,000人も増えたのです。

 

沖縄市の人口推移

(参考:東京都の統計「住民基本台帳による東京都の世帯と人口」)

 

では、具体的にどのあたりで増えているのでしょうか?

町丁ごとの人口の変化を調べてみました。

 

沖縄市の地区別の人口変化(2014.1〜2021.1)

増減:赤色(1,000人以上増加)>オレンジ色(500〜999人増加)>緑色(100〜499人増加)>青色の↙️(100〜499人減少)>紫色の↙️(500人以上の減少)

(出典:沖縄市 「人口統計」)

 

ご覧の通り、中央部では人口が減少していますが、北部および南東部では、増加しているところが多いですね。

車での移動が基本となるため、スーパーやショッピングセンターが立地する県道85号線(環状線)の周辺で、人口が増えているようです。

 

土地価格が大きく上昇している(赤いマーク)場所を見てみると、このような大きな道路の周辺に多い傾向にありました。

 

新型コロナは、住宅地では影響が小さい

新型コロナの影響が出てきたのは、緊急事態宣言が出された2020年4月以降です。

同じ住所で公示地価(1月の価格)と基準地価(7月の価格)の両方の価格が出ている地点がありましたので、比較することで影響がわかりました。

 

沖縄市の新型コロナの影響(単位:万円/坪)
住所区分①1月②7月変化率(②÷①)
宮里3-14-12住宅地26.926.90%

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

ご覧の通り、住宅地は横ばいとなっていました。

沖縄県内の他の市でも、住宅地に対する影響はありませんでしたので、観光業や飲食店には影響があるものの、住宅に対する需要にはあまり影響がないようです。

 

3、これからどうなるのか?

ここからは、沖縄市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

2018年6月に、ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

つまり、2020〜2021年ごろと考える専門家が半数以上もいたのです。

 

「日銀の低金利政策はいつ頃まで続きますか?(2018年6月)」

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

ちなみに、長く続かないと考えられている理由は、

  • 日本の借金が1,000兆円を超えてきており、国債を買おうという投資家がいなくなるから
  • 超低金利を続けると、地銀が潰れてしまい、経済が大混乱するから

あたりでしょう。

 

金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、価格は確実に下がります。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから沖縄市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した沖縄市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約9,000人増加するそうです。

 

沖縄市は、これから10年で約9,000人増える

沖縄市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

その一方で、家を建てる30〜40代人口は、2020→30年の10年間で約3,000人も減る見通しです。

 

沖縄市の30〜40代人口は、2020→30年で約3,000人減る

沖縄市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

つまり、買い手がこれから10年で、1割近くも減るのです。

そのため、今後は上昇ペースも鈍ってくるでしょう。

 

結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、沖縄市の土地価格は、

  • 外国人観光客の増加によって、ホテルや商業施設の建設が進み、景気が良くなったことから、県道85号線沿いを中心に人口増加、土地価格の上昇が進んだ
  • 今後はコロナの影響もあって、県内の景気に影響が出てきそうなのこと、若い世代の人口減少も進むため、住宅地に対する需要は落ち着きそう

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

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また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで上昇を続けてきた沖縄市ですが、金利の低下がなければ、これほどの上昇はありませんでした。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、沖縄市内に「上地(うえち)」という住宅地があります。

 

この上地地区の公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:30万円/坪
  • 実際の取引価格:31〜44万円/坪

と、公示地価の約1.0〜1.5倍で取引されていました。

 

【沖縄市上地の公示地価】

沖縄市上地の公示地価

  • 91,800円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =30万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【沖縄市上地の土地取引(過去2年間)】

沖縄市上地の土地取引

  • 31〜44万円/坪で取引されている
  • 公示地価・実際の取引ともに「商業地域」という同じ建築制限(似たような街並み)のエリア

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
沖縄県那覇市首里石嶺町42万円31〜46万円0.74〜1.1倍
沖縄県沖縄市上地30万円31〜44万円1.03〜1.47倍
沖縄県うるま市江州56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
沖縄県浦添市経塚53万円60〜69万円1.13〜1.3倍
沖縄県宜野湾市野嵩26万円30〜50万円1.15〜1.92倍
沖縄県豊見城市宜保40万円34〜58万円0.85〜1.45倍
沖縄県糸満市武富20万円20〜27万円1〜1.35倍
沖縄県名護市宇茂佐の森14万円14〜20万円1〜1.43倍
沖縄県南城市佐敷12万円10〜23万円0.83〜1.92倍

 

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