大村市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

大村市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

大村市長崎県

(画像出典:wikimedia commons Houjyou-Minori, 長崎県大村市の中心市街地)

 

この記事では大村市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この8年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、大村市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2021.1.1現在)New!

*基:基準地価(2020.7.1現在)

*R2比変化率:令和2年比の変化率。並び順の基準にしています

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

区分住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)R2比変化率H25比変化率
公/商業大村市松並2丁目1219番2大村(2100)18.11.5%2.7%
公/商業大村市植松2丁目726番21竹松(1200)15.71.3%2.0%
公/住宅大村市東三城町15番8大村(550)14.71.1%4.8%
公/商業大村市幸町25番177外大村(1300)16.31.0%2.1%
公/住宅大村市諏訪1丁目894番4諏訪(450)13.50.7%3.3%
公/住宅大村市武部町99番11大村(600)130.5%1.8%
公/住宅大村市木場1丁目921番4大村(2200)10.90.3%1.5%
公/商業大村市本町451番1大村(550)13.9-0.2%-3.4%
基/商業大村市西本町537番5大村(800)20.63.8%
基/住宅大村市植松3丁目803番3竹松(1000)11.73.5%
基/住宅大村市玖島2丁目249番5大村(1300)12.93.4%
基/住宅大村市古町1丁目611番2諏訪(1000)13.33.3%
基/商業大村市松山町633番1バス松山(270)15.63.3%
基/住宅大村市松並2丁目866番4バス市民病院前(640)12.51.6%
基/住宅大村市竹松本町904番5竹松(520)9.71.4%
基/住宅大村市宮小路3丁目1417番2バス宮小路二丁目(330)9.81.4%
基/住宅大村市小路口本町340番2竹松(600)11.21.2%
基/商業大村市宮小路2丁目574番1外バス宮小路二丁目(100)13.21.0%
基/商業大村市古賀島町525番1バス桜馬場(860)19.90.8%
基/住宅大村市岩松町329番22岩松(210)8.90.4%
基/住宅大村市皆同町125番バス福重(400)6.70.0%
基/住宅大村市沖田町396番バス郡橋(500)2.80.0%
基/工業大村市富の原2丁目440番1外バス黒丸入口(400)6.1-2.1%
基/住宅大村市松原1丁目948番松原(1400)4.4-6.3%
基/住宅大村市富の原1丁目1375番31竹松(1500)11.6
基/住宅大村市溝陸町1029番206バス五月台団地(110)9.8
基/商業大村市東三城町9番3大村(260)21.3

 

 

 

 

2、過去7年間の大村市の土地価格の動き

この7年間で大村市の土地価格を見ると、長崎県の平均が5.2%下落したのに対して、プラス2.9%とむしろ上げていました。

 

大村市の公示地価の推移(令和2年)

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

ほぼ全域で上昇しています。

ただし、北側の郊外のエリアと、中心部の商業地では下落しています。

市街地の活性化によって、土地価格が上昇しているわけではなさそうです。

 

なぜ大村市では、これほど上昇しているのか?

最初に結論をまとめます。

  1. 住宅ローン金利が下がって、同じ返済額でもっと高い価格の不動産を買えるようになった
  2. また、オリンピック開催が決まり、外国人観光客が増えたことで長崎空港の利用者が増え、市内の雇用も増えた
  3. その結果、人口の増加が進み、住宅地に対す需要が上がり、全体的に土地価格の上昇につながった

と考えられます。

では、もう少し詳しく見ていきましょう。

 

①金利低下で、住宅ローンの返済が軽くなった

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。

 

日銀が国債を買い占めて、金利を下げた

異次元緩和政策と住宅ローン金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この8年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

 

②外国人観光客数の増加も追い風に

2013年9月に東京がオリンピック開催地に決定してから、長崎県内でも外国人観光客が増えています。

 

長崎空港の利用者数

(参考:国土交通省 暦年・年度別空港管理状況調書)

 

そのため、長崎空港の利用客数が増えて、空港関連の仕事に就く人が増えたり、近くに家を建てる人が増えているのでしょう。

 

③大村市では人口が増えている

このような状況を受けて、大村市では人口が増えています。

大村市の人口は、2013〜20年の7年間で約3,600人も増えているのです。

 

大村市の人口推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

特に30代以上で、市外から引っ越している人が7年間で2,000人以上にもなっていますので、市内に家を購入している人も多いものと考えられます。

 

では、具体的にどのあたりが減っているのでしょうか?

この7年間で人口が100人以上増えた地区、減った地区を調べてみました。

 

大村市の地区別の人口変化(2013.12〜2020.12)

増減:赤色(1,000人以上増加)>オレンジ色(500〜999人増加)>緑色(100〜499人増加)>青色の↙️(100〜499人減少)>紫色の↙️(500人以上の減少)

(参考:大村市 「町名別人口統計表」)

 

ご覧の通り、ほぼ全域で増えていますね。

大村市では、車での移動が基本ですので、駅から遠いエリアにまで、住む人が広がっているようです。

 

3、これからどうなるのか?

ここからは、大村市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

そもそも、異次元緩和政策とは、国債の金利を下げるために、日銀が国債を買い占めることで実現させてきた政策でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで国債からの利息が減り、半数以上が赤字になっています。

 

金利低下で、赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

また、黒田総裁の任期である2023年までに、当初の目標である「年率2%で物価を上げること」は、達成できないこともわかってきました。

(参考:NHK「日銀 黒田総裁 今の任期中に2%の物価目標 達成困難に」)

 

つまり、2013〜2023年の10年間で、

  • 株や不動産価格は上昇した
  • 当初の物価目標は達成できず
  • 副作用として、金融機関の赤字行が続出

という状況になっているわけです。

 

そのため、黒田総裁の次の方が、この政策を続ける可能性は低いのではないかと予想されます。

目的を達成できずに、銀行が潰れて混乱してしまっては、意味がありませんからね。

 

実は、すでに異次元緩和をやめる準備に入っている

とはいうものの、「異次元緩和をやめます」と発表すれば、金利が一気に上がる可能性もありますから、日銀でも慎重に進めているように見えます。

なぜかと言うと、日銀の国債を買い占めるペースが、2018年頃からすでに減らしてきているからです。

 

日銀が国債を買い占める比率を減らしている

日銀の国債買入れ比率

(参考:財務省 2021.6.24「国の債務管理の在り方に関する懇談会(参考資料2)」)

 

2021年現在、日銀が買い占めている比率は、期間1〜10年の国債(赤色の線)で約60%程度、期間10年超の国債(灰色の線)で8.7%にまで下がっています。

 

このまま、買い占める量を減らしていけば、いずれ金利も徐々に上がっていくことになります。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

なお、金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、不動産価格は下落していきます。

 

そのため、特に売却を検討している人は、異次元緩和で低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから大村市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した大村市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間でほぼ横ばいになりそうです。

 

大村市は、これから10年でもほぼ横ばい

大村市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

ただし、家を建てる30〜40代人口では、2020→30年の10年間で約3,000人ほど減る見通しです。

 

大村市の30〜40代人口は、2020→30年で約3,000人減る

大村市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そのため、今後は住宅地に対する需要も徐々に減っていきそうですね。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、大村市の土地価格は、

  • オリンピック開催決定によって、外国人観光客が長崎県内でも増え、長崎空港の利用者が増えたことで、空港に近い市街地の土地価格が上昇した
  • 今後は若い世代の人口が減っていくため、住宅地に対する需要は徐々に下がっていきそう

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで上昇を続けてきた大村市ですが、金利の低下がなければ、これほどの上昇はありませんでした。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、大村市内に「武部町(たけべまち)」という住宅地があります。

 

この武部町の公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:13万円/坪
  • 実際の取引価格:6.1〜18万円/坪

と、公示地価の約0.4〜1.3倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約3倍です。

 

【大村市武部町の公示地価】

大村市武部町の公示地価

  • 大村駅から600mの距離、徒歩約8分(1分=80m)
  • 38,900円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =13万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【大村市武部町の土地取引(過去2年間)】

大村市武部町の土地取引

  • 大村駅から徒歩6〜18分のエリアで、6.1〜18万円/坪で取引されている
  • 公示地価・実際の取引ともに「第1種低層住居専用地域」という似たような街並みのエリア

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

 

このように、同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引が、いくつも確認できるのです。

 

大村市の土地取引

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名坪単価(万円)取引総額(万円)面積(平米)最寄駅駅距離(分)都市計画
沖田町3.527002000以上松原30-60分1種住居
沖田町9.9600200竹松30-60分1種住居
岩松町6240135岩松141種住居
鬼橋町3.315001500竹松11その他
久原71200570岩松131中住専
久原71600760岩松131中住専
久原3.2120125岩松141中住専
久原141200290岩松211低住専
久原15720160岩松211低住専
久原171200230大村251種住居
久原4.91200770大村30-60分1種住居
宮小路7.724001000竹松30-60分その他
協和町154500990大村23準工業
協和町152200480大村23準工業
協和町7.12000930大村29その他
玖島15840190大村141低住専
玖島131100260大村141低住専
玖島51300860大村15その他
玖島1428065大村201種住居
玖島7.930001300大村201低住専
玖島111400400大村201種住居
玖島181300250大村231種住居
原口町171200220竹松81種住居
原口町121200350竹松151種住居
古賀島町9.6150002000以上竹松211種住居
古賀島町172000390竹松24準工業
古賀島町143700890竹松30-60分1種住居
古賀島町18990180竹松30-60分準工業
古町8300125諏訪81中住専
杭出津15630140諏訪181種住居
杭出津8.7300115諏訪19準住居
杭出津9.9300100大村11その他
杭出津1130090大村181種住居
杭出津171100220大村211種住居
溝陸町12720200東諫早30-60分1中住専
荒瀬町4.6470340竹松30-60分その他
黒丸町7.51600690竹松30-60分1種住居
黒丸町12120002000以上竹松30-60分その他
今津町6.722001100竹松23準工業
今富町26301000竹松29その他
今富町3320350竹松30-60分その他
桜馬場19950170諏訪241種住居
桜馬場161900380竹松181種住居
三城町6770430諏訪111低住専
小川内町2.6250320岩松30-60分その他
小川内町0.69100480岩松30-60分その他
小路口町654400230竹松9その他
小路口本町6.122001200竹松10その他
松並18820155諏訪19その他
上諏訪町1134001000諏訪151低住専
上諏訪町1.7350700諏訪161低住専
上諏訪町5.231002000以上諏訪30-60分その他
上諏訪町8.2840340諏訪30-60分その他
上諏訪町7.665002000以上諏訪30-60分その他
植松14900210諏訪101種住居
植松161700340諏訪181種住居
植松181900360竹松151種住居
諏訪14710165諏訪51中住専
諏訪7.9620260諏訪51中住専
諏訪16630130諏訪51中住専
諏訪0.9250180諏訪61中住専
諏訪17550105諏訪81中住専
諏訪121100300諏訪81中住専
諏訪121200320諏訪91中住専
須田ノ木町171200240大村211低住専
水主町15750170大村11商業
赤佐古町13850220大村141低住専
大川田町112400700竹松13その他
池田14700160諏訪201低住専
池田8480195諏訪30-60分その他
池田17910180竹松201種住居
池田新町5.3500310諏訪131中住専
竹松本町13770190竹松101種住居
竹松本町16790160竹松18その他
中岳町1.8300550竹松60-90分その他
東本町181600290大村6商業
富の原151200260竹松18その他
富の原141200260竹松18その他
富の原131200310竹松26工業
富の原639002000以上竹松29工業
富の原5.7570330竹松30-60分工業
富の原6.9950450竹松30-60分その他
武部町7.7750320大村41低住専
武部町11550165大村81低住専
片町8.82100790大村131種住居
木場176250岩松211低住専
木場15930210岩松261低住専
木場161100220大村241低住専
木場14800185大村241低住専
木場14840195大村241低住専
木場17920180大村251低住専
木場12190002000以上大村251低住専
雄ケ原町3.375002000以上諏訪60-90分その他

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

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