大村市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：wikimedia commons　Houjyou-Minori,　長崎県大村市の中心市街地）

この記事では大村市の

の３点について解説しています。

１、大村市の公示地価、基準地価の一覧

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公：公示地価（2021.1.1現在）New!

*基：基準地価（2020.7.1現在）

＊R2比変化率：令和２年比の変化率。並び順の基準にしています

（参考：国土交通省　「土地総合情報システム」）

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を自分で予測できるように、詳しく解説していきたいと思います。

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動く、人生の中でも大きなことなのに、

「どうして上がっているのか？下がっているのか？」

「これからどうなるのか？」

と参考になる情報が少ないと思いませんか？

特に、新型コロナの感染拡大によって、飲食店や商業施設がかなり影響が出ていると言われています。

ところが、株式市場は３０年ぶりの高値を更新したり、それほど倒産件数も増えていなかったりと、住宅地ではどれぐらい影響が出ているのかが分かりにくいですよね。

なので、そんな人の参考になればと、このようなサイトを運営しています。

約３年間、公示地価や基準地価が発表されるたびに、４７都道府県・５００以上の市区町村の土地価格がどのように動いているのかをチェックしつつ、記事を更新してきたので、日本中の土地価格の動きについて、大体のことがわかっているつもりです。

なので、この記事を読み終わる頃には、

ようになっているはずです。

とは言っても、かなり分かりやすく解説していると思いますので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

２、過去７年間の大村市の土地価格の動き

この７年間で大村市の土地価格を見ると、長崎県の平均が５.２％下落したのに対して、プラス２.９％とむしろ上げていました。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？

公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。

地価マップ：2013-20年の上昇率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

ほぼ全域で上昇しています。

ただし、北側の郊外のエリアと、中心部の商業地では下落しています。

市街地の活性化によって、土地価格が上昇しているわけではなさそうです。

なぜ大村市では、これほど上昇しているのか？

最初に結論をまとめます。

と考えられます。

では、もう少し詳しく見ていきましょう。

①金利低下で、住宅ローンの返済が軽くなった

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この７年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

②外国人観光客数の増加も追い風に

２０１３年９月に東京がオリンピック開催地に決定してから、長崎県内でも外国人観光客が増えています。

（参考：国土交通省　暦年・年度別空港管理状況調書）

そのため、長崎空港の利用客数が増えて、空港関連の仕事に就く人が増えたり、近くに家を建てる人が増えているのでしょう。

③大村市では人口が増えている

このような状況を受けて、大村市では人口が増えています。

大村市の人口は、2013〜20年の7年間で約3,600人も増えているのです。

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

特に３０代以上で、市外から引っ越している人が７年間で2,000人以上にもなっていますので、市内に家を購入している人も多いものと考えられます。

では、具体的にどのあたりが減っているのでしょうか？

この７年間で人口が１００人以上増えた地区、減った地区を調べてみました。

大村市の地区別の人口変化（2013.12〜2020.12）

増減：赤色（1,000人以上増加）＞オレンジ色（500〜999人増加）＞緑色（100〜499人増加）＞青色の↙️（100〜499人減少）＞紫色の↙️（500人以上の減少）

（参考：大村市　「町名別人口統計表」）

ご覧の通り、ほぼ全域で増えていますね。

大村市では、車での移動が基本ですので、駅から遠いエリアにまで、住む人が広がっているようです。

３、これからどうなるのか？

ここからは、大村市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

（１）そろそろ、金利が上昇する？

日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

しかし、2021年に入ってからは、金利が徐々に上昇し始めています。

2月には、日米ともに１０年国債の金利が大幅に上昇し、3月からの住宅ローン金利が２年３ヶ月ぶりの水準まで上がっています。

（参考：NHK「住宅ローンの金利が上がる？」）

（参考：FRB　St.Louis、財務省）

また、2018年にブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が、日銀の低金利政策が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。

専門家の半数以上が、２〜３年以内に低金利政策が限界と回答

（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）

このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２０２０〜２１年前後となります。

日本は財政的な厳しさから2019年に消費税を引き上げましたが、新型コロナで政府の出費がかさんでいることもあって、さらに財政的に厳しい状況となっています。

そのような状況もあって、金利が上がり始めている可能性があります。

金利が上昇するということは、住宅ローンの返済額が増えるので、不動産価格は下がりやすくなります。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利の上昇は、銀行の取り分が増えるだけで、買い手、売り手ともに良いことは１つもありません。

そのため、本格的に金利が上がる前に、準備を始めた方がいいでしょう。

（２）これから大村市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した大村市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間でほぼ横ばいになりそうです。

大村市は、これから10年でもほぼ横ばい

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

ただし、家を建てる３０〜４０代人口では、2020→30年の10年間で約3,000人ほど減る見通しです。

大村市の３０〜４０代人口は、2020→30年で約3,000人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

そのため、今後は住宅地に対する需要も徐々に減っていきそうですね。

４、結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、大村市の土地価格は、

と言えるでしょう。

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

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売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

ここまで上昇を続けてきた大村市ですが、金利の低下がなければ、これほどの上昇はありませんでした。

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、大村市内に「武部町（たけべまち）」という住宅地があります。

このように、同じ地域なのに、

「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」

といった取引が、いくつも確認できるのです。

大村市の土地取引

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画：建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

（参考：国土交通省　「土地総合情報システム」）

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか？

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

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