大村市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

大村市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

大村市長崎県

(画像出典:wikimedia commons Houjyou-Minori, 長崎県大村市の中心市街地)

 

この記事では大村市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動き
  3. 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、大村市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
公)大村市東三城町15番8大村(550)14.61.1%4.8%
基)大村市西本町537番5大村(800)20.60.8%3.8%
基)大村市植松3丁目803番3竹松(1000)11.70.3%3.5%
基)大村市玖島2丁目249番5大村(1300)12.90.3%3.4%
基)大村市古町1丁目611番2諏訪(1000)13.30.2%3.3%
公)大村市諏訪1丁目894番4諏訪(450)13.41.0%3.3%
基)大村市松山町633番1バス松山(270)15.60.9%3.3%
公)大村市松並2丁目1219番2大村(2100)17.91.5%2.7%
公)大村市幸町25番177外大村(1300)16.20.8%2.1%
公)大村市植松2丁目726番21竹松(1200)15.51.1%2.0%
公)大村市武部町99番11大村(600)131.0%1.8%
基)大村市松並2丁目866番4バス市民病院前(640)12.50.3%1.6%
公)大村市木場1丁目921番4大村(2200)10.90.9%1.5%
基)大村市竹松本町904番5竹松(520)9.70.0%1.4%
基)大村市宮小路3丁目1417番2バス宮小路二丁目(330)9.80.0%1.4%
基)大村市小路口本町340番2竹松(600)11.20.3%1.2%
基)大村市宮小路2丁目574番1外バス宮小路二丁目(100)13.20.3%1.0%
基)大村市古賀島町525番1バス桜馬場(860)19.90.0%0.8%
基)大村市岩松町329番22岩松(210)8.90.0%0.4%
基)大村市皆同町125番バス福重(400)6.70.0%0.0%
基)大村市沖田町396番バス郡橋(500)2.80.6%0.0%
基)大村市富の原2丁目440番1外バス黒丸入口(400)6.10.0%-2.1%
公)大村市本町451番1大村(550)13.90.0%-3.4%
基)大村市松原1丁目948番松原(1400)4.4-0.7%-6.3%
基)大村市富の原1丁目1375番31竹松(1500)11.60.3%
基)大村市溝陸町1029番206バス五月台団地(110)9.80.0%
基)大村市東三城町9番3大村(260)21.30.2%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という情報について、すごくあいまいな記事しかないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

47都道府県・500以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。

 

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の大村市の土地価格の動き

この7年間で大村市の土地価格を見ると、長崎県の平均が5.2%下落したのに対して、プラス2.9%とむしろ上げていました。

 

大村市の公示地価の推移(令和2年)

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

ほぼ全域で上昇しています。

ただし、北側の郊外のエリアと、中心部の商業地では下落しています。

市街地の活性化によって、土地価格が上昇しているわけではなさそうです。

 

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

 

その結果、都心部では通勤需要から人気化した駅近のマンションが値上がりし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすくなったのです。

 

 

外国人観光客数の増加も追い風に

2013年9月に東京がオリンピック開催地に決定してから、長崎県内でも外国人観光客が増えています。

 

長崎空港の利用者数

(参考:国土交通省 暦年・年度別空港管理状況調書)

 

そのため、長崎空港の利用客数が増えて、空港関連の仕事に就く人が増えたり、近くに家を建てる人が増えているのでしょう。

 

なぜ、郊外に広がらないのか?

その一方で、金利が下がっているのに郊外で土地価格が上がらない理由はなんでしょうか?

 

その理由は、人口の減少です。

家を建てる中心年代である20〜40代人口は、ずっと減り続けています。

 

長崎県の20〜40代人口と新設戸数

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

そのため、この7年間は金利も下がって購入しやすくなっているのに、家の着工件数は増えていません。

それまで郊外に家を買っていた層が、中心部へと移っただけなんですね。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

新型コロナウイルスの感染拡大によって、3月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。

ですが、9月の中間決算を見てみると、航空、鉄道、飲食、百貨店などの一部の業界では大きく売り上げを落としていますが、それ以外の業界では黒字を確保しており、あまり影響が出ていないようです。

 

産業企業名4〜9月売上(前年同期比)損益(億円)
航空全日空-72.4%-1,885
鉄道JR東-48.2%-2,644
百貨店三越伊勢丹HD-41.8%-368
飲食ワタミ-36.8%-72
自動車トヨタ-26.0%6,293
電機日立-10.9%2,508

(参考:各社の決算発表資料より)

 

実際、今年の冬のボーナスは、大企業でみると、平均9%の減少とあまり影響はありませんでした。

(参考:サンケイビズ「冬のボーナス9%減少 経団連調査 大企業で8年ぶり減少 中小以下でも厳しさ増す」)

 

中小企業では、もっと影響は大きい可能性はありますが、これほどの減少で済んでいるということは、今のところ、コロナの影響が深刻なところがごく一部だということでしょう。

 

そのため、飲食店や百貨店などの賑わう商業施設では、売り上げ減少や店舗の閉店によって影響を受けそうですが、住宅地に対する需要はあまり影響はないようです。

 

長崎県では、長崎市の商業地が危ない

9月29日に発表された基準地価を見ると、長崎市の商業地で影響が出ているようです。

これまで長崎駅周辺の再開発によって商業施設が増え、人の流れが集中し、土地価格を押し上げてきていました。ですが、今回の新型コロナでお店の売り上げが激減しているところが増えて、逆回転になっているのでしょう。

 

ですが、今のところ、影響があるのは商業地周辺だけで、ほとんどの住宅地ではそれほど影響はないようです。

実際、持ち家の着工件数を見てみても、ほぼ前年並みとなっており、家を建てる人が減っているわけではありません。

 

長崎県の新築着工統計

(参考:e-STAT 住宅着工統計)

 

超低金利なので、月々の返済額の負担が低いまま借りられますし、子育てで広い部屋が欲しくなりますから、高い家賃で広い部屋を借りるよりも、資産として家が残る持ち家を選ぶ人が多いのでしょう。

 

一方で、商業地については、感染が拡大すると自粛要請がされますし、ワクチンもまだまだ当分接種できないので、閉店するお店はまだまだ増えそうです。

そのため、商業地や観光地の土地価格はまだまだ厳しそうです。

 

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、「2020〜21年前後に限界が来る」と考えている専門家が多いことになります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

 

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから大村市の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した大村市の人口の見通しによると、2025年までに1,500人増加するそうです。

 

大村市の人口は、2025年までに1,500人増える

大村市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

しかし、家を買う中心年代である20〜40代は、2025年までに2,600人減る見通しです。

家の買い手が今よりも減るので、多少は影響が出てくるでしょう。

 

大村市の30代人口は、2025年までに約2,600人減少

大村市の20〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

4、結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、大村市の土地価格は、

  • オリンピック開催決定によって、外国人観光客が長崎県内でも増え、長崎空港の利用者が増えたことで、空港に近い市街地の土地価格が上昇した
  • 新型コロナによって、外国人観光客数が減り、商業施設の閉店が増えて中心部の商業地が下がる可能性あり

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで上昇を続けてきた大村市ですが、金利の低下がなければ、これほどの上昇はありませんでした。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、大村市内に「武部町(たけべまち)」という住宅地があります。

 

この武部町の公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:13万円/坪
  • 実際の取引価格:6.1〜18万円/坪

と、公示地価の約0.4〜1.3倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約3倍です。

 

【大村市武部町の公示地価】

大村市武部町の公示地価

  • 大村駅から600mの距離、徒歩約8分(1分=80m)
  • 38,900円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =13万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【大村市武部町の土地取引(過去2年間)】

大村市武部町の土地取引

  • 大村駅から徒歩6〜18分のエリアで、6.1〜18万円/坪で取引されている
  • 公示地価・実際の取引ともに「第1種低層住居専用地域」という似たような街並みのエリア

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
長崎県長崎市滑石20万円14〜24万円0.7〜1.2倍
長崎県佐世保市広田11万円19〜29万円1.73〜2.64倍
長崎県諫早市小船越町13万円22万円1.69倍
長崎県大村市武部町13万円6.1〜18万円0.47〜1.38倍
佐賀県佐賀市兵庫北21万円 16〜31万円0.76〜1.48倍
佐賀県唐津市和多田本村18万円18〜24万円1〜1.33倍
佐賀県鳥栖市弥生が丘19万円18〜21万円0.95〜1.11倍
熊本県熊本市武蔵ヶ丘21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
熊本県八代市井上町9万円4.7〜10万円0.52〜1.11倍
熊本県天草市今釜新町14万円14〜15万円1〜1.07倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

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参考データ

こちらにまとめている土地取引は、国土交通省が取引した人に対してアンケートを行っており、回収できた分だけを掲載しています。

なお、回収率はどこの街でも1〜2割のため、これが全ての取引ではありません。なので、実際の相場を知るなら、公示地価や基準地価を参考にする方がいいでしょう。

 

大村市の土地取引

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名坪単価(万円)取引総額(万円)面積(平米)最寄駅駅距離(分)都市計画
沖田町3.527002000以上松原30-60分1種住居
沖田町9.9600200竹松30-60分1種住居
岩松町6240135岩松141種住居
鬼橋町3.315001500竹松11その他
久原71200570岩松131中住専
久原71600760岩松131中住専
久原3.2120125岩松141中住専
久原141200290岩松211低住専
久原15720160岩松211低住専
久原171200230大村251種住居
久原4.91200770大村30-60分1種住居
宮小路7.724001000竹松30-60分その他
協和町154500990大村23準工業
協和町152200480大村23準工業
協和町7.12000930大村29その他
玖島15840190大村141低住専
玖島131100260大村141低住専
玖島51300860大村15その他
玖島1428065大村201種住居
玖島7.930001300大村201低住専
玖島111400400大村201種住居
玖島181300250大村231種住居
原口町171200220竹松81種住居
原口町121200350竹松151種住居
古賀島町9.6150002000以上竹松211種住居
古賀島町172000390竹松24準工業
古賀島町143700890竹松30-60分1種住居
古賀島町18990180竹松30-60分準工業
古町8300125諏訪81中住専
杭出津15630140諏訪181種住居
杭出津8.7300115諏訪19準住居
杭出津9.9300100大村11その他
杭出津1130090大村181種住居
杭出津171100220大村211種住居
溝陸町12720200東諫早30-60分1中住専
荒瀬町4.6470340竹松30-60分その他
黒丸町7.51600690竹松30-60分1種住居
黒丸町12120002000以上竹松30-60分その他
今津町6.722001100竹松23準工業
今富町26301000竹松29その他
今富町3320350竹松30-60分その他
桜馬場19950170諏訪241種住居
桜馬場161900380竹松181種住居
三城町6770430諏訪111低住専
小川内町2.6250320岩松30-60分その他
小川内町0.69100480岩松30-60分その他
小路口町654400230竹松9その他
小路口本町6.122001200竹松10その他
松並18820155諏訪19その他
上諏訪町1134001000諏訪151低住専
上諏訪町1.7350700諏訪161低住専
上諏訪町5.231002000以上諏訪30-60分その他
上諏訪町8.2840340諏訪30-60分その他
上諏訪町7.665002000以上諏訪30-60分その他
植松14900210諏訪101種住居
植松161700340諏訪181種住居
植松181900360竹松151種住居
諏訪14710165諏訪51中住専
諏訪7.9620260諏訪51中住専
諏訪16630130諏訪51中住専
諏訪0.9250180諏訪61中住専
諏訪17550105諏訪81中住専
諏訪121100300諏訪81中住専
諏訪121200320諏訪91中住専
須田ノ木町171200240大村211低住専
水主町15750170大村11商業
赤佐古町13850220大村141低住専
大川田町112400700竹松13その他
池田14700160諏訪201低住専
池田8480195諏訪30-60分その他
池田17910180竹松201種住居
池田新町5.3500310諏訪131中住専
竹松本町13770190竹松101種住居
竹松本町16790160竹松18その他
中岳町1.8300550竹松60-90分その他
東本町181600290大村6商業
富の原151200260竹松18その他
富の原141200260竹松18その他
富の原131200310竹松26工業
富の原639002000以上竹松29工業
富の原5.7570330竹松30-60分工業
富の原6.9950450竹松30-60分その他
武部町7.7750320大村41低住専
武部町11550165大村81低住専
片町8.82100790大村131種住居
木場176250岩松211低住専
木場15930210岩松261低住専
木場161100220大村241低住専
木場14800185大村241低住専
木場14840195大村241低住専
木場17920180大村251低住専
木場12190002000以上大村251低住専
雄ケ原町3.375002000以上諏訪60-90分その他

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

 

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ここまでお読みいただき、ありがとうございました。納得のいく取引ができるといいですね。

 

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