大村市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：wikimedia commons　Houjyou-Minori,　長崎県大村市の中心市街地）

この記事では大村市の

の３点について解説しています。

１、大村市の公示地価、基準地価の一覧

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公：公示地価（2021.1.1現在）New!

*基：基準地価（2020.7.1現在）

＊R2比変化率：令和２年比の変化率。並び順の基準にしています

（参考：国土交通省　「土地総合情報システム」）

２、過去７年間の大村市の土地価格の動き

この７年間で大村市の土地価格を見ると、長崎県の平均が５.２％下落したのに対して、プラス２.９％とむしろ上げていました。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？

公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。

地価マップ：2013-20年の上昇率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

ほぼ全域で上昇しています。

ただし、北側の郊外のエリアと、中心部の商業地では下落しています。

市街地の活性化によって、土地価格が上昇しているわけではなさそうです。

なぜ大村市では、これほど上昇しているのか？

最初に結論をまとめます。

と考えられます。

では、もう少し詳しく見ていきましょう。

①金利低下で、住宅ローンの返済が軽くなった

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。

日銀が国債を買い占めて、金利を下げた

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この８年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

②外国人観光客数の増加も追い風に

２０１３年９月に東京がオリンピック開催地に決定してから、長崎県内でも外国人観光客が増えています。

（参考：国土交通省　暦年・年度別空港管理状況調書）

そのため、長崎空港の利用客数が増えて、空港関連の仕事に就く人が増えたり、近くに家を建てる人が増えているのでしょう。

③大村市では人口が増えている

このような状況を受けて、大村市では人口が増えています。

大村市の人口は、2013〜20年の7年間で約3,600人も増えているのです。

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

特に３０代以上で、市外から引っ越している人が７年間で2,000人以上にもなっていますので、市内に家を購入している人も多いものと考えられます。

では、具体的にどのあたりが減っているのでしょうか？

この７年間で人口が１００人以上増えた地区、減った地区を調べてみました。

大村市の地区別の人口変化（2013.12〜2020.12）

増減：赤色（1,000人以上増加）＞オレンジ色（500〜999人増加）＞緑色（100〜499人増加）＞青色の↙️（100〜499人減少）＞紫色の↙️（500人以上の減少）

（参考：大村市　「町名別人口統計表」）

ご覧の通り、ほぼ全域で増えていますね。

大村市では、車での移動が基本ですので、駅から遠いエリアにまで、住む人が広がっているようです。

３、これからどうなるのか？

ここからは、大村市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

そもそも、異次元緩和政策とは、国債の金利を下げるために、日銀が国債を買い占めることで実現させてきた政策でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで国債からの利息が減り、半数以上が赤字になっています。

金利低下で、赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

また、黒田総裁の任期である2023年までに、当初の目標である「年率２％で物価を上げること」は、達成できないこともわかってきました。

（参考：NHK「日銀 黒田総裁 今の任期中に2％の物価目標 達成困難に」）

つまり、2013〜2023年の１０年間で、

という状況になっているわけです。

そのため、黒田総裁の次の方が、この政策を続ける可能性は低いのではないかと予想されます。

目的を達成できずに、銀行が潰れて混乱してしまっては、意味がありませんからね。

実は、すでに異次元緩和をやめる準備に入っている

とはいうものの、「異次元緩和をやめます」と発表すれば、金利が一気に上がる可能性もありますから、日銀でも慎重に進めているように見えます。

なぜかと言うと、日銀の国債を買い占めるペースが、２０１８年頃からすでに減らしてきているからです。

日銀が国債を買い占める比率を減らしている

（参考：財務省　2021.6.24「国の債務管理の在り方に関する懇談会（参考資料２）」）

2021年現在、日銀が買い占めている比率は、期間１〜１０年の国債（赤色の線）で約６０％程度、期間１０年超の国債（灰色の線）で８.７％にまで下がっています。

このまま、買い占める量を減らしていけば、いずれ金利も徐々に上がっていくことになります。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

なお、金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、不動産価格は下落していきます。

そのため、特に売却を検討している人は、異次元緩和で低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。

（２）これから大村市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した大村市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間でほぼ横ばいになりそうです。

大村市は、これから10年でもほぼ横ばい

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

ただし、家を建てる３０〜４０代人口では、2020→30年の10年間で約3,000人ほど減る見通しです。

大村市の３０〜４０代人口は、2020→30年で約3,000人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

そのため、今後は住宅地に対する需要も徐々に減っていきそうですね。

４、結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、大村市の土地価格は、

と言えるでしょう。

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

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ここまで上昇を続けてきた大村市ですが、金利の低下がなければ、これほどの上昇はありませんでした。

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、大村市内に「武部町（たけべまち）」という住宅地があります。

このように、同じ地域なのに、

「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」

といった取引が、いくつも確認できるのです。

大村市の土地取引

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画：建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

（参考：国土交通省　「土地総合情報システム」）

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