大阪市都島区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

大阪市都島区の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

大阪市都島区大阪府

 

この記事では大阪市都島区の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この8年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、大阪市都島区の土地価格

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2021.1.1現在)New!

*基:基準地価(2020.7.1現在)

*R2比変化率:令和2年比の変化率。並び順の基準にしています

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

区分住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)R2比変化率H25比変化率
公/住宅大阪市都島区御幸町1-6-26野江内代(770)87.11.5%11.1%
公/住宅大阪市都島区都島北通2-8-10野江内代(550)991.4%12.1%
公/住宅大阪市都島区中野町4-10-10桜ノ宮(250)100.71.3%11.5%
公/住宅大阪市都島区中野町2-9-9OsakaMetro京橋(730)94.41.1%12.3%
公/住宅大阪市都島区都島中通2-11-17京橋(1000)95.71.0%10.4%
公/住宅大阪市都島区高倉町2-3-23都島(1000)981.0%
公/住宅大阪市都島区都島本通4-11-29都島(580)98.71.0%
公/住宅大阪市都島区毛馬町5-6-24城北公園通(750)640.5%0.5%
公/商業大阪市都島区東野田町1-20-5OsakaMetro京橋(300)168.60.0%21.1%
公/商業大阪市都島区片町1-2-8大阪城北詰(70)160.40.0%18.0%
公/商業大阪市都島区東野田町2-2-3OsakaMetro京橋(80)212.9-1.5%30.2%
基/商業大阪市都島区都島北通1-1-4OsakaMetro都島(1)145.219.6%
基/商業大阪市都島区片町2-2-40JR京橋(100)160.419.4%
基/住宅大阪市都島区高倉町3-7-15JR城北公園通(620)85.111.7%
基/住宅大阪市都島区都島中通2-11-17JR京橋(1000)959.9%
基/商業大阪市都島区東野田町5-9-12JR京橋(500)1015.9%

 

 

 

 

2、過去8年間の都島区の土地価格の動き

都島区の住宅地は、アベノミクス以降の8年間で11.2%上昇しました。

今年はコロナの影響が心配されていましたが、住宅地は前年比1.1%のプラス商業地も0.5%のマイナスと、住宅地でも少し影響が出ているようです。

 

大阪市都島区の公示地価の推移

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

駅近の商業地では20%以上の上昇をしている地点が多くありますが、そこから少し離れている住宅地でも、おおむね10%程度上昇しています。

その一方で、北側の淀川沿いの住宅地では、ほぼ横ばいです。この辺りは駅からも2km以上離れており、通勤に不便なため人気がないようですね。

 

なぜ都島区では、これほど上昇したのか?

最初に結論をまとめておきます。

  1. 金利が低下したことで、同じ返済額でより高い物件が買えるようになった
  2. また、都島区では人口が増えている。特に、多くの若い世代が都島区や北区に流入してきているため、賃貸・分譲マンションの需要が高まり、そのようなマンションが建つ商業地の土地価格が大きく上昇してきた
  3. その一方で、北側の戸建てエリアでは、人口が減少しているため、土地価格があまり上がっていない

と言えます。

 

では、これから1つずつ詳しく解説していきます。

 

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、今回の土地価格の上昇のきっかけは、金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

 

②都島区では、人口が増えている

また、都島区では人口の増加も追い風となりました。2013→20年の7年間で約3,000人増えたのです。

 

大阪市都島区の人口推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

その一方で、家を購入する中心年代である30〜40代は、約200人の増加と、ほぼ横ばいとなっていました。

 

大阪市都島区の30〜40代人口の推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

では、具体的に、どのあたりで増えているのでしょうか?

地区別の人口の変化を調べてみたところ、谷町線よりも北側では、100人以上の人口減少をしていた地域がたくさんありました。

 

大阪市都島区の地区別の人口変化(2013.9〜2020.9)

増減:オレンジ色(500〜999人増加)>緑色(100〜499人増加)>青色の↙️(100〜499人減少)>紫色の↙️(500人以上の減少)

(参考:大阪市 住民基本台帳人口)

 

つまり、増えているのは、中心部に近い南側だけなのです。

城北公園通駅の近くの住宅地では、ほとんど土地価格が上がっていませんが、北側では人口が減っているところが多く、人気もあまりないためなんですね。

 

また、共働きの家族世帯が増えているため、駅近エリアのマンションを好む傾向にあります。

地図上で見ると、500人以上増えている地区もありますが、このエリアでは大規模マンションが建っていました。

 

都島区の人口が大幅に増えた地域と、建てられたマンション
地区名マンション名築年月総戸数
中野町5丁目サンフォーリーフタウン桜宮16年8月287戸
都島本通4丁目プレミスト都島公園14年2月60戸
プレサンスロジェ都島本通18年7月70戸
プレミスト都島パークフロント19年2月75戸

 

家を購入する30〜40代の人口は横ばいですから、このような大規模マンションができると、そこに需要が奪われてしまい、他の土地を欲しがる人が減ってしまいます。

その結果、特に北側の郊外の戸建てエリアでは、土地価格が上がりにくくなっていたんですね。

 

新型コロナでも、住宅地では安定

新型コロナの感染拡大によって、今年は全国的に土地価格が下落しました。

ですが、都島区の住宅地は、前年比1.1%の上昇をしており、むしろ上昇していました。

 

大阪市では外国人観光客が激減したことで、飲食店や観光業で影響が大きかったものの、それ以外の業種ではあまり影響がなかったため、オフィスに近い立地の都島区では人気が安定していたようです。

 

3、これからどうなるのか?

都島区の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

2018年6月に、ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

つまり、2020〜2021年ごろと考える専門家が半数以上もいたのです。

 

「日銀の低金利政策はいつ頃まで続きますか?(2018年6月)」

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

ちなみに、長く続かないと考えられている理由は、

  • 日本の借金が1,000兆円を超えてきており、国債を買おうという投資家がいなくなるから
  • 超低金利を続けると、地銀が潰れてしまい、経済が大混乱するから

あたりでしょう。

 

金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、価格は確実に下がります。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)新型コロナが長期化するとどうなる?

新型コロナ以降の、大阪市の住宅地の動向を見てみると、福島区や都島区で1%以上の上昇をしており、中心部に近い区の住宅地では安定していたものの、郊外の住宅地では下落していました。

 

中心部ほど、新型コロナの影響が少ない

大阪市の公示地価の前年比変化率

(参考:国土交通省 地価公示)

 

職場に近い場所に住みたいというニーズは、それほど減っておらず、むしろ駅から遠い戸建ての住宅地ほど影響が大きいようです。

そして、今後も収束までに時間がかかるのであれば、さらに買い手は減っていきますので、駅から遠い人気の低いエリアほど、影響が広がりそうです。

 

 

(3)これから都島区の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した都島区の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約900人増加するそうです。

新型コロナで影響は受けていますが、長期的に見れば、まだまだ安定していくでしょう。

 

都島区はこれから10年で約900人増える

大阪市都島区の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

ただし、30〜40代人口は、2020→30年の10年間で約4,300人減る見通しです。

 

都島区の30〜40代人口は、2020→30年で約4,300人減る

大阪市都島区の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そのため、今後は住宅に対する需要は、長い目で見ると減っていきそうです。

駅に近いエリアでマンションが建てば買い手はつきそうですが、駅から遠い、密集した戸建てエリアでは、買い手がつきにくくなりそうですね。

 

結論:買うなら?売るなら?

ここまでの話をまとめると、こうなります。

  • 外国人観光客数の増加で、若い世代を中心に人口が流入し、駅近の賃貸・分譲マンションのニーズが増え、商業地の土地価格が大きく上昇してきた
  • 新型コロナでも、オフィスへの需要が安定していたため、住宅地では安定
  • 今後は家を建てる年代が減少していくため、特に郊外の戸建てエリアでは、買い手がつきにくくなるだろう

 

と言えるでしょう。

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がチャンス?

坪100万円以上するエリアが多いので、今払っている家賃と比較して考えるべきでしょう。

 

例えば、坪100万円ぐらいの土地であれば、30坪で3,000万円になります。

仮に数年で1割下げたとして300万円安くなる計算ですから、「その間の家賃と比べてどうか?」で考えるべきでしょうね。

 

異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買った方がいい場合もあります。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の不動産会社だけが取り扱っています。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:金利が上昇する前に準備を

土地価格が上昇した地点、下落した地点のどちらにおいても、これまでの金利低下は土地価格の追い風となっていました。

 

ですが、金利はこれ以上は下がりようがありません。

逆に金利が1%上がれば、ローン負担は15〜20%増えるので、不動産価格は確実に下がることになります。

 

そのため、よほど人気のエリア以外では、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

 

公示地価を信じると損をする?

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、都島区内に「都島本通」という住宅地があります。

 

この都島本通の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:80万円/坪
  • 実際の取引価格:67〜110万円/坪

と、公示地価の約0.8〜1.4倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、1.6倍の価格差があります。

 

【都島区都島本通の公示地価】

大阪市都島区の公示地価

  • 都島駅から580mの距離、徒歩約7分(1分=80m)
  • 290,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =96万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【都島区都島本通の土地取引(過去2年間)】

大阪市都島区の土地取引

  • 都島駅から徒歩3分のエリアで、160〜170万円/坪で取引されている
  • 公示地価・実際の取引ともに「第1種住居地域」と呼ばれる、似たような街並みのエリア

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
大阪府大阪市都島区都島本通80万円67〜110万円0.84〜1.38倍
大阪府大阪市福島区玉川99万円110〜150万円1.11〜1.52倍
大阪府大阪市此花区梅香80万円91〜96万円1.14〜1.2倍
大阪府大阪市西区立売堀206万円210〜310万円1.02〜1.5倍
大阪府大阪市港区南市岡66万円5.4〜120万円0.08〜1.82倍
大阪府大阪市大正区三軒家東67万円63〜110万円0.94〜1.64倍
大阪府大阪市天王寺区勝山147万円180〜210万円1.22〜1.43倍
大阪府大阪市浪速区恵美須東149万円39〜600万円0.26〜4.03倍
大阪府大阪市西淀川区佃57万円32〜78万円0.56〜1.37倍
大阪府大阪市東淀川区淡路66万円24〜110万円0.36〜1.67倍
大阪府大阪市東成区大今里西80万円36〜120万円0.45〜1.5倍
大阪府大阪市生野区小路東51万円51〜74万円1〜1.45倍
大阪府大阪市旭区中宮66万円42〜99万円0.64〜1.5倍
大阪府大阪市城東区蒲生76万円47〜110万円0.62〜1.45倍
大阪府大阪市阿倍野区文の里124万円100〜180万円0.81〜1.45倍
大阪府大阪市住吉区我孫子町83万円74〜95万円0.89〜1.14倍
大阪府大阪市東住吉区西今川80万円67〜110万円0.84〜1.38倍
大阪府大阪市西成区旭55万円1.6〜100万円0.03〜1.82倍
大阪府大阪市淀川区木川東83万円56〜220万円0.67〜2.65倍
大阪府大阪市鶴見区横堤83万円51〜150万円0.61〜1.81倍
大阪府大阪市住之江区御崎69万円70〜110万円1.01〜1.59倍
大阪府大阪市平野区流町72万円47〜100万円0.65〜1.39倍
大阪府大阪市北区中津100万円16〜130万円0.16〜1.3倍
大阪府大阪市中央区玉造161万円150〜180万円0.93〜1.12倍

 

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