この記事では大阪市都島区の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、大阪市都島区の土地価格
（１）公示地価（2023.1.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 大阪市都島区都島北通２－８－１０ | 野江内代（550） | 106.3 | 4.9% | 13.0% |
| 大阪市都島区中野町４－１０－１０ | 桜ノ宮（250） | 107.9 | 4.8% | 12.8% |
| 大阪市都島区都島本通４－１１－２９ | 都島（580） | 105.6 | 4.6% | 12.3% |
| 大阪市都島区中野町２－９－９ | ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ京橋（730） | 100.3 | 4.1% | 11.8% |
| 大阪市都島区御幸町１－６－２６ | 野江内代（770） | 92.7 | 4.1% | 12.0% |
| 大阪市都島区都島中通２－１１－１７ | 京橋（1000） | 101.6 | 4.1% | 10.4% |
| 大阪市都島区片町１－２－８ | 大阪城北詰（70） | 171.6 | 4.0% | 15.8% |
| 大阪市都島区高倉町２－３－２３ | 都島（1000） | 104 | 4.0% | 10.9% |
| 大阪市都島区東野田町２－２－３ | ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ京橋（80） | 219.5 | 3.1% | 14.7% |
| 大阪市都島区東野田町１－２０－５ | ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ京橋（300） | 175.6 | 3.1% | 14.2% |
| 大阪市都島区毛馬町５－６－２４ | 城北公園通（750） | 65 | 1.0% | 3.1% |
（２）基準地価（2023.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 大阪市都島区都島中通２－１１－１７ | ＪＲ京橋（ 1000） | 104.9 | 6.0% | 13.2% |
| 大阪市都島区都島北通１－１－４ | 地下鉄 都島（ 1） | 158.1 | 6.0% | 12.7% |
| 大阪市都島区高倉町３－７－１５ | ＪＲ城北公園通（ 620） | 91.7 | 4.1% | 10.8% |
| 大阪市都島区片町２－２－４０ | ＪＲ京橋（ 100） | 168.3 | 3.7% | 11.4% |
| 大阪市都島区東野田町５－９－１２ | ＪＲ京橋（ 500） | 102.3 | 1.3% | 2.3% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、大阪市都島区の土地価格の動き
大阪市都島区の土地価格は、この１年間で、住宅地で+4.0％、商業地で+3.4％と、大きく上昇していました。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で+11％。商業地で+15％と、商業地での上昇が目立ちました。
では、具体的にどのあたりが上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
阪神高速道より南側では、１０％以上の上昇していました（オレンジ色のマーク）。特に京橋駅近くの商業地では、１５％近く上昇していました。
その反面、淀川の周辺では、３％程度の上昇となっており、阪神高速道の南北で、土地価格にも大きな格差が出ていますね。
なぜ、これほど上昇しているのか？
理由は大きく３つあります。
①金利が低下して、高い物件が買えるようになった
そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。
アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、１％以上も下落したのです。
さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。
新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を利用するようになり、ついに７割以上が変動金利を選ぶようになっています。
これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。
アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済（ふらっと３５）で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。
ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。
月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか？
今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、２人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと約8,200万円の物件が買えるわけです。
東京２３区では、新築マンションが8,000万円を超えていますが、このような事情があるからなんですね。
②建築費が上昇したため、中古住宅の価格も上がった
２つ目が、建築費の上昇です。
新型コロナの感染拡大や、ロシアのウクライナ侵攻によって、世界的にモノ不足が広がった結果、物価上昇が続いています。
日本の建築費も例外ではなく、特に新型コロナ以降は、マンション、戸建てそれぞれ２〜３割も上がっている状況なのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
そのため、戸建てやマンション価格も大きく上昇しています。
特に大阪市内の新築マンションの平均価格は、2021年以降、マンション単価が90万円／㎡前後にまで上昇しています。この3年ぐらいで１０％以上も上昇しています。
もちろん中古価格も上昇中です。
2018年から比べて、中古マンションでは約38%、中古戸建てでも約17%も上昇しています。
このように住宅価格が上昇した結果、周辺の土地価格も連れ高しているわけです。
③大阪市都島区では、世帯数が増加している
建築費が上がったといっても、買い手がつかなければ、土地価格も上がりません、
しかし、大阪市都島区では、この５年間で人口は約1,000人の増加。世帯数は約4,000世帯も増えているのです。
世帯数が増えていると言うことは、住宅に対する需要が増えているということになります。
では、どんな人が増えているのか？
大阪市都島区の転入超過数（区外から引っ越して来た人 ー 出て行った人）を見てみると、15〜29歳が大きく増えているものの、それ以外の年代は減少傾向にありました。
つまり、増えているのは、若い単身世帯で、子育て世帯はどんどん出て行っているのです。
それでも不動産価格が上昇していると言うことは、現在の価格についていける高所得層や富裕層による購入が増えているのでしょう。
３、これからどうなるのか？
大阪市都島区の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。
（１）そろそろ金利が上がりそう
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？
実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
（参考：財務省）
これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと３５などの固定金利は上昇を始めています。
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。
その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅（-1.7%）がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。
これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
これによって、期間１０年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと３５などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。
変動金利が上がる可能性は？
今回の事実上の利上げは、期間１０年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。
ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。
というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。
長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。
なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
もし、今回の利上げでも、現在の年率３％の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
（２）これから大阪市都島区の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した大阪市都島区の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約1,000人増加するそうです。
大阪市都島区はこれから10年で約1,000人増加
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
その一方で、家を建てる中心年代の３０〜４０代人口は、2025→35年の10年間で約4,000人減る見通しです。
大阪市都島区の３０〜４０代人口は、これから１０年で約4,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
ただし、ここ５年間の人口流入の状況を見ても、増えているのは、若い単身世帯が中心なので、現在の価格水準が続くのであれば、子育て世帯は出ていくでしょう。
そのため、通勤に便利な駅近エリアでは、まだまだ人気が続くでしょうが、駅から離れた淀川周辺のエリアでは、買い手がつきにくくなりそうです。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、大阪市都島区の土地価格は、
- ①低金利、②物価上昇、③世帯数の増加が追い風となって、主要駅を中心に、土地価格が大きく上昇した
- しかし、世帯数が増えているのは、主に若い単身世帯の増加によるもので、子育て世帯は都島区外に出て行っている
- また、金利が上昇し始めていることから、一般世帯の購入が減る可能性が高く、現在の価格を維持できるかどうかは、富裕層や海外投資家の動向次第になっていきそう
と言えるでしょう。
買うなら：低金利なのでチャンスだけれど、、、
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、建築費が上がっているため、家を建てるハードルも上がっています。
なので、いい物件を探すことがポイントになってきます。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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売るなら：低金利の今がチャンス
大阪市都島区の土地価格は、低金利や建築費の上昇、世帯数の増加によって、上昇を続けていますが、子育て世帯が区外に出て行っている状況から、現在の価格水準を維持できるかどうかは、富裕層や海外投資家次第になりつつあります。
しかし、今後は異次元緩和政策の終了によって、金利の上昇が予想されますし、株価の下落が始まると、富裕層や投資家による購入も見込めなくなります。
そのため、低金利で金融市場が落ち着いているうちに売却の準備をし始めた方がいいかもしれません。
不動産会社選びを失敗すると、数百万円単位で損をする理由
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、都島区に「都島北通（みやこじま きたどおり）」という地区があります。
都島駅の北口から出て、東側に広がる住宅地です。
この都島北通の公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：９９万円／坪
- 実際の取引価格：140〜170万円／坪
と、公示地価の約1.4〜1.7倍で取引されていました。
どちらも「第一種住居地域」と呼ばれる、同じような街並みのエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【都島区都島北通の土地取引（令和元年〜２年）】
- 野江内代駅から徒歩８分のエリアで、140〜170万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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