この記事では大阪市都島区の
- 公示地価、基準地価
- この7年間の土地価格の動きと、その理由
- 今後どうなるのか?
の3点について解説しています。
1、大阪市都島区の土地価格
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK
*公):公示地価(2020.1.1現在)
*基):基準地価(2020.7.1現在)
住居表示 | 最寄駅(m) | 坪単価(万円) | 前年比変化率 | H25比変化率 |
---|---|---|---|---|
公)大阪市都島区東野田町2-2-3 | OsakaMetro京橋(80) | 216.2 | 6.7% | 30.2% |
公)大阪市都島区東野田町1-20-5 | OsakaMetro京橋(300) | 168.6 | 4.7% | 21.1% |
基)大阪市都島区都島北通1-1-4 | OsakaMetro都島(1) | 145.2 | 1.1% | 19.6% |
基)大阪市都島区片町2-2-40 | JR京橋(100) | 160.4 | 1.9% | 19.4% |
公)大阪市都島区片町1-2-8 | 大阪城北詰(70) | 160.4 | 4.1% | 18.0% |
公)大阪市都島区中野町2-9-9 | OsakaMetro京橋(730) | 93.4 | 2.2% | 12.3% |
公)大阪市都島区都島北通2-8-10 | 野江内代(550) | 97.7 | 2.1% | 12.1% |
基)大阪市都島区高倉町3-7-15 | JR城北公園通(620) | 85.1 | 0.8% | 11.7% |
公)大阪市都島区中野町4-10-10 | 桜ノ宮(250) | 99.3 | 2.0% | 11.5% |
公)大阪市都島区御幸町1-6-26 | 野江内代(770) | 85.8 | 2.0% | 11.1% |
公)大阪市都島区都島中通2-11-17 | 京橋(1000) | 94.7 | 1.4% | 10.4% |
基)大阪市都島区都島中通2-11-17 | JR京橋(1000) | 95 | 1.1% | 9.9% |
基)大阪市都島区東野田町5-9-12 | JR京橋(500) | 101 | 0.0% | 5.9% |
公)大阪市都島区毛馬町5-6-24 | 城北公園通(750) | 63.7 | 0.5% | 0.5% |
公)大阪市都島区高倉町2-3-23 | 都島(1000) | 97 | 1.7% | |
公)大阪市都島区都島本通4-11-29 | 都島(580) | 97.7 | 2.1% |
途中ですが、この記事の説明を。
どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。
ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。
すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、
「どうして上がっているのか?下がっているのか?」
「これからどうなるのか?」
という情報がすごく少ないと思いませんか?
例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。
だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、
- 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
- この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?
といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。
なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。
このサイトでは、47都道府県・500以上の市区町村について、5万地点の公示地価と基準地価のここ数年の動きと、人口やいろいろな経済データを見ながら記事を作ってきました。
そのため、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
2、過去7年間の都島区の土地価格の動き
この7年間の都島区の土地価格を見ると、大阪市の平均が4.0%上昇したのに対して、プラス9.9%と大きく上昇していました。
2019年 | 2020年 | 2013比 | |
大阪市都島区 | 1.6% | 1.8% | 9.9% |
大阪府 | 0.2% | 0.4% | 0.4% |
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?
公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ:2013-20年の上昇率
変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)
駅近の商業地では20%以上の上昇をしている地点が多くありますが、そこから少し離れている住宅地でも、おおむね10%程度上昇しています。
その一方で、北側の淀川沿いの住宅地では、ほぼ横ばいです。この辺りは駅からも2km以上離れており、通勤に不便なため人気がないようですね。
なぜ都島区では、これほど上昇したのか?
最初に結論をまとめておきます。
- 金利が低下したことで、同じ返済額でより高い物件が買えるようになった
- また、都島区では人口が増えている。特に、多くの若い世代が都島区や北区に流入してきているため、賃貸・分譲マンションの需要が高まり、そのようなマンションが建つ商業地の土地価格が大きく上昇してきた
- その一方で、北側の戸建てエリアでは、人口が減少しているため、土地価格があまり上がっていない
と言えます。
では、これから1つずつ詳しく解説していきます。
①金利低下によって、買い手の購買力が上がった
そもそも、今回の土地価格の上昇のきっかけは、金利の低下です。
2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。
(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)
ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した
そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。
月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。
その結果、都心部では通勤需要から人気化した駅近のマンションが値上がりし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすくなったのです。
②都島区では、人口が増えている
また、都島区では人口の増加も追い風となりました。2013→20年の7年間で約3,000人増えたのです。
(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)
では、具体的に、どのあたりで増えているのでしょうか?
地区別の人口の変化を調べてみたところ、谷町線よりも北側では、100人以上の人口減少をしていた地域がたくさんありました。
大阪市都島区の地区別の人口変化(2013.9〜2020.9)
増減:オレンジ色(500〜999人増加)>緑色(100〜499人増加)>青色の↙️(100〜499人減少)>紫色の↙️(500人以上の減少)
つまり、増えているのは、駅から近い南側だけなのです。この辺をもう少し詳しく見るために、年齢別の人口の動きも調べてみました。
その結果、都島区外から「引っ越してきた人(転入者)」と「出て行った人(転出者)」を差し引きしてみたところ、29歳以下の若い世代だけが、都島区へ多く流入してきたことが分かりました。
都島区の年齢別の人口の動き
単位:人 | 人口 (2020年) | 人口増減 (13年比) | 転入-転出 (14〜19年) |
30〜49才 | 31,414 | +197人 | -116人 |
29才以下 | 29,168 | +85人 | +3,155人 |
50才以上 | 44,986 | +2,668人 | -322人 |
大阪市都島区 合計 | 105,568 | +2,950人 | +2,717人 |
(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)
つまり、都島区の人口は、区外の若い人が引っ越してきたことで増えてきていたのです。
当然ですが、単身世帯が多いですし、梅田のオフィス街や、難波などの繁華街で働く人の方が多いわけですから、通勤に便利な駅に近いエリアにアパートを借りることになります。
また、それより上の30〜40代では、共働きの家族世帯が増えているため、駅近エリアのマンションを好む傾向にあります。
地図上で見ると、500人以上増えている地区もありますが、このエリアでは大規模マンションが建っていました。
都島区の人口が大幅に増えた地域と、建てられたマンション
地区名 | マンション名 | 築年月 | 総戸数 |
中野町5丁目 | サンフォーリーフタウン桜宮 | 16年8月 | 287戸 |
都島本通4丁目 | プレミスト都島公園 | 14年2月 | 60戸 |
プレサンスロジェ都島本通 | 18年7月 | 70戸 | |
プレミスト都島パークフロント | 19年2月 | 75戸 |
このことからも、若い単身世代も、30〜40代の家族世帯も、駅近エリアの賃貸・分譲マンションを利用するため、特に北側の郊外の戸建てエリアでは、土地価格が上がりにくくなっていたんですね。
というわけで、大阪市都島区の土地価格は、
- 若い人を中心とした人口の増加と、職住近接の流れによって、多くの賃貸・分譲マンションが建ち、商業地の土地価格が大きく押し上げられた
- その一方で、戸建てエリアの土地価格は、住宅を買う個人の所得が増えていないため、金利低下による恩恵分(15〜20%)ぐらいしか上がっていない
- 特に谷町線より北側のエリアでは、人口の減少が進んでいるため、土地価格があまり動いていない
と言えるでしょう。
3、新型コロナの影響はどうなのか?
大阪府内の住宅地でも、これから影響が広がっていく
大阪府においても、新型コロナウイルスの感染者は増加傾向にあります。
(参考:新型コロナ関連の情報提供:NHK 、大阪府 「大阪の就業状況」)
そのため、飲食店や小売店、観光業などの幅広い業種で売り上げが減少しており、アルバイトや派遣社員などの非正規雇用の方から雇い止めが始まっています。
完全失業率も7〜9月の時点で3.9%まで上昇しており、2021年1月現在では、さらに雇用状況は悪化しているものと考えられます。
そのような状況の中で、大阪府では2月7日まで緊急事態宣言によって、行動の自粛が要請されました。
具体的には、
- 飲食店に対する営業時間の短縮
- 外出、イベントなどの制限
- テレワークの推奨、20時以降の勤務抑制
などの要請が出されています。
昨年の緊急事態宣言によって、主に商業地の土地価格に影響が出てきた大阪の不動産ですが、今後は住宅地においても、徐々にですが影響が広がっていきそうです。
ワクチン接種に時間がかかる
というのも、感染の収束までに、まだまだ時間がかかりそうだからです。
今年の6月ごろには調達の目処がつきつつあるワクチンですが、本当であれば数年かかる承認を1年程度まで早めているため、副作用を心配する人が多いと思われます。
実際、「コロナワクチンを接種したいか?」という質問に対して、すぐに接種したいと回答した人は1割程度で、多くの方が副作用などの影響を見極めた上で、接種を検討しているようです。
(参考:「【新型コロナワクチン】6割以上の方が「すぐにではなく、いずれ接種したい」)
ということは、ワクチン接種による感染収束は、おそらく、来年以降になる可能性が高いのではないでしょうか。
イギリスでは、新種ウイルスも出てきた
現在イギリスで異なる種類のコロナウイルスが出てきており、3度目のロックダウンに入っています。
今回のロックダウンは、当初は4月までという見通しだったようですが、その予想を取り下げ、いつまで続くかわからない状況となっています。
(参考:ブルームバーグ「ジョンソン首相、3度目の英ロックダウンは夏まで継続も-罰則を強化」)
しかも、この新種のウイルスは、日本にもすでに入ってきているようですので、今準備されているワクチンで収束可能なのか不明です。
すでに赤字の企業はリストラモードへ
このような不透明な状況のため、赤字企業では、希望退職の募集が増えています。コロナ前の2019年は約1.1万人だったのが、1.8万人にまで増えています。
(参考:「上場企業「早期・希望退職」募集、20年は2.6倍に急増 コロナ禍で赤字リストラ目立つ」)
このことからも、今後は住宅の買い手が少しずつ減っていくことが予想されますので、よほど人気のエリアでなければ、土地価格は下落傾向に進みそうです。
都島区の住宅地は安定している
公示地価は、1月1日現在の土地価格であるのに対して、基準価格は7月1日現在の価格なので、この2つの価格を比較することで、新型コロナの影響を調べることができます。
都島区の公示地価と基準地価を調べたところ、同一住所の価格は1地点ありましたので、比較してみました。
都島区の新型コロナの影響(単位:万円/坪)
*住所の番地は省略
住所 | 区分 | ①公示地価 | ②基準地価 | 変化率(②÷①) |
都島中通2丁目 | 住宅地 | 94.7 | 95 | +0.3% |
ご覧の通り、都島中通2丁目の土地価格は、むしろ上昇していました。
大阪市全体で見ても、商業地では難波を中心に大きく下落しているところが多いですが、住宅地ではあまり影響はないようです。
というのも、仕事をする場所、住もうとする場所に変化がないからでしょう。
今後も飲食店や百貨店など、厳しい業界はさらに厳しくなりそうですが、他の業種へと波及してこない限りは、このような状況が続くものと予想されます。
4、その他のリスク
新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。
(1)この低金利はいつまで続くのか?
地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。
そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。
むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。
例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。
赤字の地銀がどんどん増えている
赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。
ちなみに、2005年にペイオフが解禁となっていますので、もし倒産した銀行にお金を預けていると、1,000万円しか戻ってこなくなるので、大混乱になります。
では、具体的にあとどれぐらいなのか?
ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。
半数以上が2〜3年以内に限界と回答
(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)
このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。
聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。
この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。
金利の上昇が始まった?
そして、最近ですが、アメリカの金利上昇が本格化してきたことで、日本でも5年ぶりの水準にまで上昇してきました。
(参考:ブルームバーグ「長期金利5年ぶり高水準、市場は日銀の政策点検に絡む対応を注目」)
(参考:財務省、 FRB of St.Louis)
2021年2月25日現在、日本の10年国債の金利は0.149%ということで、まだ低いですが、それでも5年ぶりの水準にまで上がってきています。
このような状況を受けて、大手銀行を中心に、住宅ローンの金利を引き上げる動きが始まっています。
(参考:NHKニュース「長期金利上昇 大手銀行 住宅ローン金利引き上げの動き」)
そもそも、日米の中央銀行が行っている異次元緩和政策は、お金を刷りまくって国債や株を買うものなので、お金に対する信頼が下がっていく政策です。
そのため、円安や金利上昇が起こるリスクのある政策であり、コロナによって、各国の中央銀行が無理をしてきた結果、金利上昇が始まっているのかもしれません。
もし仮に、このまま金利が上昇し続ければ、住宅ローン金利も上がるため、買える物件価格が下がりますので、土地価格も下がります。
ちなみに10年国債の金利が1%ぐらいにまで戻れば、土地価格は15%〜20%は下がると考えられます。
金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる
そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。
(2)これから都島区の人口はどうなるの?
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した都島区の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約900人増加するそうです。
新型コロナで影響は受けていますが、長期的に見れば、まだまだ安定していくでしょう。
都島区はこれから10年で約900人増える
(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)
ただし、30〜40代人口は、2020→30年の10年間で約4,300人減る見通しです。
都島区の30〜40代人口は、2020→30年で約4,300人減る
(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)
そのため、今後は住宅に対する需要は、長い目で見ると減っていきそうです。
駅に近いエリアでマンションが建てば買い手はつきそうですが、駅から遠い、密集した戸建てエリアでは、買い手がつきにくくなりそうですね。
結論:買うなら?売るなら?
ここまでの話をまとめると、こうなります。
- 外国人観光客数の増加で、若い世代を中心に人口が流入し、駅近の賃貸・分譲マンションのニーズが増え、商業地の土地価格が大きく上昇してきた
- 新型コロナが長期化することで、賃貸物件に影響が出てくる可能性がある
- 今後は家を建てる年代が減少していくため、特に郊外の戸建てエリアでは、買い手がつきにくくなるだろう
と言えるでしょう。
買うなら:下落を待つよりも低金利の今がチャンス?
坪100万円以上するエリアが多いので、今払っている家賃と比較して考えるべきでしょう。
例えば、坪100万円ぐらいの土地であれば、30坪で3,000万円になります。
仮に数年で1割下げたとして300万円安くなる計算ですから、「その間の家賃と比べてどうか?」で考えるべきでしょうね。
異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買った方がいい場合もあります。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」か「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
非公開物件=安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の不動産会社だけが取り扱っています。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の2つの美味しいところが狙えるでしょう。
売るなら:超低金利の今が1番のチャンス
外国人観光客の増加もあって、盛り上がっている大阪市ですが、住宅地の土地価格に最も影響を与えてきたのはこの超低金利です。
しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。
また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。
公示地価を信じると損をする?
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、都島区内に「都島本通」という住宅地があります。
この都島本通の公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価:80万円/坪
- 実際の取引価格:67〜110万円/坪
と、公示地価の約0.8〜1.4倍で取引されていました。
取引価格同士で比べると、1.6倍の価格差があります。
【都島区都島本通の土地取引(過去2年間)】
- 都島駅から徒歩3分のエリアで、160〜170万円/坪で取引されている
- 公示地価・実際の取引ともに「第1種住居地域」と呼ばれる、似たような街並みのエリア
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
都道府県 | 住所 | 公示地価/坪 | 取引価格/坪 | 公示地価の何倍? |
---|---|---|---|---|
大阪府 | 大阪市都島区都島本通 | 80万円 | 67〜110万円 | 0.84〜1.38倍 |
大阪府 | 大阪市福島区玉川 | 99万円 | 110〜150万円 | 1.11〜1.52倍 |
大阪府 | 大阪市此花区梅香 | 80万円 | 91〜96万円 | 1.14〜1.2倍 |
大阪府 | 大阪市西区立売堀 | 206万円 | 210〜310万円 | 1.02〜1.5倍 |
大阪府 | 大阪市港区南市岡 | 66万円 | 5.4〜120万円 | 0.08〜1.82倍 |
大阪府 | 大阪市大正区三軒家東 | 67万円 | 63〜110万円 | 0.94〜1.64倍 |
大阪府 | 大阪市天王寺区勝山 | 147万円 | 180〜210万円 | 1.22〜1.43倍 |
大阪府 | 大阪市浪速区恵美須東 | 149万円 | 39〜600万円 | 0.26〜4.03倍 |
大阪府 | 大阪市西淀川区佃 | 57万円 | 32〜78万円 | 0.56〜1.37倍 |
大阪府 | 大阪市東淀川区淡路 | 66万円 | 24〜110万円 | 0.36〜1.67倍 |
大阪府 | 大阪市東成区大今里西 | 80万円 | 36〜120万円 | 0.45〜1.5倍 |
大阪府 | 大阪市生野区小路東 | 51万円 | 51〜74万円 | 1〜1.45倍 |
大阪府 | 大阪市旭区中宮 | 66万円 | 42〜99万円 | 0.64〜1.5倍 |
大阪府 | 大阪市城東区蒲生 | 76万円 | 47〜110万円 | 0.62〜1.45倍 |
大阪府 | 大阪市阿倍野区文の里 | 124万円 | 100〜180万円 | 0.81〜1.45倍 |
大阪府 | 大阪市住吉区我孫子町 | 83万円 | 74〜95万円 | 0.89〜1.14倍 |
大阪府 | 大阪市東住吉区西今川 | 80万円 | 67〜110万円 | 0.84〜1.38倍 |
大阪府 | 大阪市西成区旭 | 55万円 | 1.6〜100万円 | 0.03〜1.82倍 |
大阪府 | 大阪市淀川区木川東 | 83万円 | 56〜220万円 | 0.67〜2.65倍 |
大阪府 | 大阪市鶴見区横堤 | 83万円 | 51〜150万円 | 0.61〜1.81倍 |
大阪府 | 大阪市住之江区御崎 | 69万円 | 70〜110万円 | 1.01〜1.59倍 |
大阪府 | 大阪市平野区流町 | 72万円 | 47〜100万円 | 0.65〜1.39倍 |
大阪府 | 大阪市北区中津 | 100万円 | 16〜130万円 | 0.16〜1.3倍 |
大阪府 | 大阪市中央区玉造 | 161万円 | 150〜180万円 | 0.93〜1.12倍 |
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