大津市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

大津市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

滋賀県

(画像出典:wikimedia commons Mti, 大津市中心部)

 

この記事では大津市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動き
  3. 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、大津市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

 

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
公)大津市におの浜2-2-6膳所(700)85.83.6%34.7%
基)大津市打出浜33番3膳所(1100)702.4%33.3%
公)大津市京町4-5-23大津(700)643.2%26.0%
基)大津市中央2-2-6大津(700)55.80.6%25.2%
公)大津市中央3-2-2大津(550)69.33.4%25.0%
公)大津市京町2-4-6大津(450)46.93.6%24.6%
基)大津市京町4-5-23大津(700)63.40.5%23.9%
基)大津市中央4丁目1070番11外大津(1000)59.40.6%22.4%
公)大津市梅林1-3-24大津(150)116.82.0%21.6%
基)大津市におの浜4-7-5膳所(1200)670.5%21.6%
公)大津市一里山1-2-6瀬田(350)49.22.8%20.2%
公)大津市松山町12-9大津京(850)37.33.7%19.7%
基)大津市中央4丁目220番33外大津(900)50.20.0%19.7%
公)大津市粟津町9-23石山(100)66.72.5%18.8%
公)大津市梅林1-13-18大津(500)53.13.2%18.4%
公)大津市馬場2-8-7膳所(50)91.11.1%17.9%
基)大津市一里山1-4-7瀬田(500)46.21.4%17.6%
基)大津市一里山1-6-23瀬田(400)55.10.0%16.8%
基)大津市一里山3-24-26瀬田(900)53.10.6%16.7%
基)大津市梅林1-3-24大津(150)115.20.0%16.3%
公)大津市松原町10-1石山(440)45.23.0%16.1%
公)大津市石場2-8膳所(900)45.92.2%14.9%
基)大津市中庄1-13-12石山(1500)43.91.5%14.7%
基)大津市木下町7-10膳所(1200)44.91.5%13.3%
基)大津市石場2-8膳所(900)45.91.5%13.0%
基)大津市馬場3-8-4膳所(450)44.91.5%12.4%
公)大津市大萱5-33-13瀬田(900)38.90.9%12.4%
基)大津市長等3-2-24大津(1200)40.30.8%11.9%
公)大津市一里山2-18-17瀬田(550)351.9%11.8%
公)大津市一里山5-26-16瀬田(1500)36.30.9%11.6%
公)大津市湖城が丘2-9膳所(500)34.72.9%11.3%
公)大津市朝日が丘1-14-1大津(600)46.21.4%11.1%
基)大津市長等2-10-26大津(900)56.80.6%11.0%
公)大津市晴嵐2-5-16石山(400)161.7%10.7%
基)大津市馬場1丁目字里中64番6外膳所(450)85.80.4%10.2%
基)大津市大将軍3-4-7瀬田(500)46.50.0%10.2%
基)大津市大江2-15-22瀬田(1000)40.31.7%9.9%
基)大津市中庄2-20-13膳所(1500)44.20.8%9.8%
公)大津市瀬田1-7-5石山(2000)31.71.5%9.8%
基)大津市朝日が丘1-14-1大津(600)46.20.7%9.4%
基)大津市萱野浦14-23瀬田(2000)35.60.0%8.0%
基)大津市一里山5-26-16瀬田(1500)360.0%7.9%
公)大津市大萱7-12-13瀬田(1800)33.71.0%7.4%
基)大津市錦織3-8-10大津京(500)38.60.0%6.4%
公)大津市瀬田3-31-14石山(2500)30.40.5%5.9%
基)大津市大江5-21-11瀬田(1400)31.90.3%5.8%
公)大津市瀬田2-6-21石山(1500)27.30.2%5.6%
公)大津市青山4-12-6南草津(3900)30.60.3%5.6%
基)大津市神領1-2-23石山(1900)27.40.5%5.5%
基)大津市唐橋町22-11石山(1300)380.9%4.5%
公)大津市国分1-13-40石山(1600)28.20.7%4.5%
基)大津市大江3-23-13瀬田(1800)25.20.3%4.4%
公)大津市神領3-11-23石山(2200)28.40.2%4.2%
基)大津市月輪5-13-3瀬田(1900)330.0%4.2%
基)大津市大萱7丁目字北川尻3205番瀬田(1600)11.70.3%4.1%
基)大津市栄町17-15石山(570)33.31.5%3.5%
公)大津市唐崎3-1-26唐崎(150)341.0%3.0%
基)大津市本堅田5-21-12堅田(200)51.80.0%2.6%
公)大津市小関町4-24大津(1200)32.40.3%2.5%
公)大津市真野2-2-47堅田(280)30.80.5%2.4%
公)大津市横木1-9-24山科(1300)30.91.2%1.7%
基)大津市際川2-25-12唐崎(1500)30.8-0.2%1.4%
公)大津市野郷原1-18-29石山(2800)23.91.1%1.1%
基)大津市今堅田2-22-28堅田(700)28.60.3%0.9%
公)大津市神宮町5-5大津京(1300)30.90.0%0.9%
公)大津市尾花川13-48大津京(700)22.50.4%0.7%
公)大津市勧学2-14-3大津京(1500)31.50.0%0.7%
基)大津市唐崎1-34-22唐崎(450)32.5-0.2%0.2%
公)大津市衣川1-2-15おごと温泉(1400)200.0%0.2%
公)大津市和邇中浜字下梶原444番1外和邇(0)19.80.0%-0.2%
公)大津市仰木の里6-12-11おごと温泉(2200)23.4-0.1%-0.6%
基)大津市雄琴5-14-40おごと温泉(800)20.50.0%-0.6%
基)大津市坂本3-32-29比叡山坂本(80)310.0%-0.9%
公)大津市瀬田1-17-16石山(1400)30.90.4%-1.8%
基)大津市堅田1丁目字下濱入937番1堅田(2000)6.7-0.5%-1.9%
基)大津市本堅田3-30-15堅田(700)23.4-0.3%-1.9%
公)大津市本堅田1-23-27堅田(1700)16.4-0.6%-2.4%
公)大津市堅田1-12-48堅田(1900)20.30.0%-2.4%
基)大津市和邇中字中畑田160番9和邇(900)15.5-0.4%-2.5%
公)大津市和邇高城字願成寺248番25和邇(500)10.6-0.3%-2.7%
公)大津市和邇高城字竹ケ花34番3外和邇(400)12.30.0%-2.9%
基)大津市国分1-35-4石山(1900)24.5-1.5%-3.0%
公)大津市秋葉台26-11膳所(1800)28-0.6%-3.4%
基)大津市真野1-28-17堅田(800)14.5-0.5%-3.5%
公)大津市坂本7-8-26比叡山坂本(700)25.5-1.1%-3.6%
基)大津市坂本7-8-26比叡山坂本(700)25.4-1.3%-3.8%
基)大津市下阪本5-3-15比叡山坂本(1000)24.1-1.7%-3.9%
公)大津市蛍谷6-30石山(1300)240.0%-4.0%
基)大津市富士見台46-20石山(1800)23.7-0.7%-4.3%
公)大津市木戸字北出畑270番志賀(450)7-2.3%-5.4%
基)大津市小野字村ノ内1288番小野(1100)8.6-2.6%-5.4%
公)大津市雄琴3-16-41おごと温泉(650)13.9-0.9%-5.8%
基)大津市南小松字北野213番近江舞子(600)7.5-3.0%-6.2%
公)大津市大谷町23-8山科(3700)14.6-0.7%-6.3%
基)大津市鶴の里20-5膳所(1500)33.7-2.9%-6.4%
公)大津市千野1-13-6おごと温泉(1400)7.3-2.6%-6.8%
公)大津市下阪本1-23-13唐崎(1200)16.5-0.4%-6.9%
基)大津市八屋戸字里1459番蓬莱(700)6.5-3.0%-7.1%
基)大津市富士見台34-2石山(2000)24.9-1.9%-7.4%
基)大津市仰木5-11-10おごと温泉(2700)8.5-1.9%-7.5%
基)大津市南比良字中ノ町369番4外比良(550)6.8-2.8%-7.6%
公)大津市北小松字村屋敷414番北小松(350)5.9-2.7%-8.2%
基)大津市向陽町16-16小野(1000)19.2-2.0%-8.2%
公)大津市真野大野1-18-10堅田(3400)9.5-1.7%-8.3%
公)大津市平野1-17-15瀬田(6300)8.5-2.3%-9.8%
公)大津市千石台9-2大津京(1300)24.7-2.6%-10.4%
基)大津市大石中3-6-5石山(8800)8.7-2.6%-10.5%
基)大津市中野1-12-20瀬田(7000)7.3-2.2%-10.5%
基)大津市伊香立上龍華町字東橋詰393番外和邇(4700)4.6-2.8%-11.0%
公)大津市関津1-3-8石山(7300)8.3-2.7%-11.3%
基)大津市南郷1-20-16石山(5000)21.9-0.9%-11.3%
基)大津市真野普門1-5-6堅田(1800)8.3-2.3%-12.2%
公)大津市伊香立下在地町字上出917番堅田(5500)6.7-3.8%-12.4%
公)大津市瀬田5-20-10石山(2900)23.4-2.5%-12.5%
公)大津市比叡平1-19-9大津京(5700)8.8-3.6%-12.8%
公)大津市千町3丁目字坂口577番1石山(5400)8.7-2.9%-13.2%
基)大津市滋賀里1-14-7唐崎(1500)20-2.1%-13.4%
基)大津市枝2-2-27石山(6500)7.9-2.0%-13.7%
公)大津市水明2丁目17番11小野(1100)16.5-3.5%-13.9%
公)大津市千町1-17-6石山(4900)19.6-2.0%-14.7%
公)大津市稲葉台7-8山科(2800)22.4-3.1%-14.9%
公)大津市黒津2-5-16石山(5000)17-3.4%-15.0%
基)大津市北大路3-11-22石山(2700)21.5-3.7%-15.1%
基)大津市日吉台4-20-12比叡山坂本(1800)17.9-3.2%-16.1%
公)大津市南郷2-19-3石山(4900)21.9-2.2%-16.3%
基)大津市赤尾町4-39石山(5200)21.8-2.4%-16.3%
基)大津市大石東4-16-17石山(9300)11.4-2.8%-16.5%
公)大津市里6-16-13石山(7500)15.6-3.5%-16.9%
基)大津市南郷6丁目字岡ノ平1085番33石山(6500)12.5-3.1%-17.8%
基)大津市南郷2-19-3石山(4900)21.3-3.4%-18.4%
公)大津市大平1-27-20石山(3700)18.7-2.6%-18.4%
公)大津市南郷4-27-6石山(5800)11.7-3.8%-18.8%
基)大津市石山寺2-8-5石山(3700)18.1-3.7%-19.5%
基)大津市大平2-12-26石山(3500)16.8-3.8%-20.4%
公)大津市下阪本1-9-8唐崎(900)28.10.0%
公)大津市竜が丘23-19膳所(950)37.60.9%
公)大津市大江1-19-5瀬田(1700)37.60.9%
公)大津市別保2丁目字別保1045番1石山(1100)31.2
公)大津市仰木の里東1-11-18おごと温泉(450)26.50.4%
公)大津市京町1-3-27大津(600)74.93.2%
公)大津市一里山7-6-4瀬田(2100)361.9%
公)大津市唐崎3-18-8唐崎(100)32.30.4%
公)大津市本堅田6-18-23堅田(650)27.80.6%
公)大津市本堅田4丁目19番4外堅田(500)29.20.6%
公)大津市真野5-35-7小野(600)22.10.3%
公)大津市大萱1-12-9瀬田(0)84.83.2%
公)大津市皇子が丘2-10-7大津京(150)57.1
公)大津市長等2-8-4大津(1000)35.60.9%
公)大津市栄町4-7石山(450)50.82.7%
公)大津市関津4-5-1石山(7300)82.1%
基)大津市下阪本3-19-11比叡山坂本(1300)25.3-0.9%
基)大津市南志賀1-10-19大津京(1800)19.7-1.8%
基)大津市本堅田5-14-57堅田(400)29.41.0%
基)大津市坂本4-14-36比叡山坂本(1000)19.2-1.0%
基)大津市中央3-3-26大津(700)46.90.7%
基)大津市本堅田4-14-11堅田(350)39.30.0%
基)大津市本堅田4丁目19番4外堅田(500)290.0%
基)大津市月輪1-9-47瀬田(1600)19.31.0%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

47都道府県・450以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。

 

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

 

また、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか?についても考察しております。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の大津市の土地価格の動き

この7年間で大津市の土地価格を見ると、滋賀県の平均が4.0%下落したのに対して、マイナス2.2%とあまり下げませんでした。

 

大津市の公示地価の推移(令和2年)

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

ご覧のように、大津駅の周辺では大きく上昇しているものの、駅から遠い南北のエリアでは下落している地点が目立ちます。

 

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から日銀が異次元緩和政策を始めてからは、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この5年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

例えば、都心部では通勤需要から駅近のマンションが人気化していますし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすい傾向にあります。

 

 

なぜ、郊外に広がらないのか?

その一方で、金利が下がっているのに郊外で土地価格が上がらない理由はなんでしょうか?

理由は2つあります。

 

1つ目は、人口の減少です。

家を建てる中心年代である30代人口は、2010年ごろにすでにピークを打ち、滋賀県でもこの5年ぐらいで2〜3万人減少しているのです。

 

滋賀県の30代人口と新設戸数

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

そのため、この6年間は金利も下がって購入しやすくなっているのに、家の着工件数は増えていません。

晩婚化や、未婚の人も増えていますから、金利が下がっても家を建てる人が増えなくなってしまったのですね。

 

そして、2つ目が公共事業の減少です。

滋賀県の土地価格は、1991年ごろのバブルから1度大きく下げたものの、2000年ぐらいまでは横ばいが続いていましたが、この頃から公共事業がどんどん減り始め、滋賀県内の景気が全体的に悪くなってきたのです。

 

赤色の線:公共事業はこの20年間で半分に減少

滋賀県の公共事業と公示地価の推移

(参考:総務省統計局 行政投資実績)

 

また、90年代からの公共事業によって、バイパスが整備されたり、国道も広くなりました。

そのため、郊外にショッピングセンターが多く建つようになり、通勤などで駅近を求める人以外は、郊外の新しい住宅地を選ぶようになってしまったのです。

 

このような理由から、人気が少ない郊外では土地価格が上がりにくく、土地に限りがある駅近エリアで大きく上昇してきたんですね。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

新型コロナウイルスの感染拡大によって、3月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。

代表的な企業の決算を見てみても、かなり幅広い産業で影響が出ていますし、まだまだ回復には程遠い状況です。

 

産業企業名4〜6月売上(前年同期比)損益(億円)
航空全日空-75.7%-1,088
鉄道JR東-55.2%-1,553
百貨店三越伊勢丹HD-53.3%-305
飲食ワタミ-44.3%-45
自動車トヨタ-40.4%1,494
電機日立-21.6%2,264

(参考:各社の決算発表資料より)

 

しかも、この影響は長期化することが予想されています。

というのも、ワクチンの開発には1年〜1年半かかると予想されているからです。

 

「ワクチンの専門家からは、ワクチン候補ができても、臨床試験を実施して有効性と安全性を確かめて、国の承認を得て実用化するまでには、何年もかかるとの声もあがっている。

(参考:ニッセイ基礎研究所 「新型コロナ 急がれる医薬品開発-抗ウイルス薬やワクチンが、なかなかできないのはなぜ?」)

 

そのため、海外から輸入・輸出をして稼いでいる製造業や、外国人観光客をあてにしている観光業・ホテル業など、幅広い企業での倒産も広がってくる可能性があります。

 

滋賀県では、ほぼ全域で影響あり

9月29日に発表された基準地価を見ると、ほぼ全域で影響が出ています。

草津市や守山市などの、大津〜京都への通勤エリアももちろんそうですが、それ以外のエリアでも、少なかった買い手がさらに減ってしまったことで、さらに土地価格の下落が加速している状況です。

 

そして、この状況はさらに悪化するものと思われます。

というのも、商業施設に入居しているお店が閉店する場合は、大家さんに3〜6ヶ月前に申し込まないといけない契約が大半だからです。

 

店舗の賃貸借契約では解約予告期間が3ヶ月から6ヶ月というのが一般的です。
そのため、「お店をすぐに閉めたい」と思っても解約予告期間の賃料を家主に支払わなければなりません。

(参考:心斎橋ハウジング「閉店・移転をお考えの方へ」)

 

6月に緊急事態宣言が解除されたものの、売り上げが思うように回復しないお店は、仮に7月に解約を申し出たとしても10月〜1月までは借り続けることになります。

 

そのため、これから本格的に空き店舗が増えますので、さらに商業地の価格が下がります。

また、商業地に近いことで、人気化していた住宅地も引きずられるように下げていくでしょう。

 

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなっています。

9月16日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。

 

16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。

(中略)

地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。

(参考:毎日新聞「菅首相、地銀再編の環境整備を指示 超低金利受け地銀7割が赤字・減益」)

 

「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

 

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから大津市の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した大津市の人口の見通しによると、2025年ごろまで横ばいだそうです。

 

大津市の人口は、2025年ごろまで横ばい

大津市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そう考えると、まだ大丈夫な気がしますが、家を買う中心年代である30代は、2025年までに7,500人減る見通しです。

家の買い手が今よりも1割以上減るので、かなり影響が大きくなるでしょう。

 

大津市の30代人口は、2025年までに約7,500人減少

大津市の30代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

(3)2022年問題で、都市の農地が宅地になる

大津市でもっとも厄介なのが、この2022年問題です。

 

「都市部にある税金を優遇されていた農地(生産緑地)が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

 

生産緑地

(出典:ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi)

 

大津市には生産緑地はありませんが、

実は、お隣の京都市が全国1位の600ヘクタールもあるのです。

30坪の土地で約6万戸分にもなります。

 

京都市は、市区町村ランキングで1位

生産緑地ランキング

(参考:国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

さすがに中心部のあたりでは見当たりませんが、ちょっと郊外に行くと畑がけっこうありますよね。

これらの農地が宅地に変わるのです。

 

これまで京都市のベッドタウン的な役割を持っていた大津市ですが、京都市に多くの宅地ができれば、そこに家を買う人も増えます。

 

特に、郊外の戸建てエリアでは、すでに下落を始めていますので、そこに追い打ちをかけるような形になるでしょう。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、大津市の土地価格は、

  • 金利の低下によって駅近のエリアでは不動産価格が上昇したが、家を購入する人自体が減っているため、郊外のエリアでは下落する二極化が進んでいる
  • 30代人口が減ってきていることや、今後の2022年問題の影響を考えると、郊外の土地価格は上がりにくい
  • 新型コロナが長期化したら、閉店が増えて中心部の商業地が下がったり、雇用の減少によって買い手がさらに減る可能性あり

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が30〜50万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、30坪でも900万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして90万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

こちらの「タウンライフ」に登録すると、お近くの複数の不動産会社から、非公開物件の情報を教えてもらえます。

 

タウンライフ家造り

 

価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の2つの美味しいところが狙えるでしょう。

 

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

この7年間で駅周辺で大きく上昇してきた大津市ですが、金利の低下がなければ、これほどの上昇はありませんでした。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、大津市に「朝日が丘(あさひがおか)」という地区があります。

大津駅の南側に広がる住宅地です。

 

この朝日が丘地区の公示地価(基準地価)と実際の取引価格は、

  • 公示地価:45万円/坪
  • 実際の取引価格:25〜55万円/坪

と、公示地価の約0.8〜1.4倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、1.6倍の価格差があります。

 

【大津市朝日が丘の公示地価】

大津市朝日が丘の公示地価

  • 大津駅から600mの距離、徒歩約7分(1分=80m)
  • 137,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =45万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【大津市朝日が丘の土地取引(過去2年間)】

大津市朝日が丘の土地取引

  • 大津駅から徒歩8〜10分のエリアで、25〜55万円/坪で取引されている
  • 基準地価も実際の取引も「第1種住居地域」で同じ建築制限

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
滋賀県大津市朝日が丘45万円25〜55万円0.56〜1.22倍
滋賀県草津市追分30万円32〜37万円1.07〜1.23倍
滋賀県長浜市祇園町17万円8.9〜23万円0.52〜1.35倍
滋賀県守山市守山37万円35〜53万円0.95〜1.43倍
滋賀県東近江市佐野町20万円23〜25万円1.15〜1.25倍
滋賀県彦根市外町23万円17〜31万円0.74〜1.35倍
滋賀県甲賀市水口町貴生川12万円8.4〜26万円0.7〜2.17倍
滋賀県近江八幡市堀上町29万円26〜66万円0.9〜2.28倍
京都府京都市深草大亀谷万帖敷町41万円22〜64万円0.54〜1.56倍
京都府宇治市小倉町43万円22〜55万円0.51〜1.28倍
京都府亀岡市大井町並河29万円9.9〜33万円0.34〜1.14倍
京都府舞鶴市伊佐津21万円19〜23万円0.9〜1.1倍
京都府城陽市久世37万円28〜49万円0.76〜1.32倍
京都府長岡京市今里60万円47〜73万円0.78〜1.22倍
京都府福知山市篠尾新町22万円20〜23万円0.91〜1.05倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

 

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