（画像出典：wikimedia commons Mti, 大津市中心部）
この記事では大津市の
- 公示地価、基準地価
- この７年間の土地価格の動きと、その理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
１、大津市の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公）：公示地価（2020.1.1現在）
*基）：基準地価（2020.7.1現在）
| 住居表示 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比変化率 | H25比変化率 |
|---|---|---|---|---|
| 公）大津市におの浜２－２－６ | 膳所（700） | 85.8 | 3.6% | 34.7% |
| 基）大津市打出浜３３番３ | 膳所（1100） | 70 | 2.4% | 33.3% |
| 公）大津市京町４－５－２３ | 大津（700） | 64 | 3.2% | 26.0% |
| 基）大津市中央２－２－６ | 大津（700） | 55.8 | 0.6% | 25.2% |
| 公）大津市中央３－２－２ | 大津（550） | 69.3 | 3.4% | 25.0% |
| 公）大津市京町２－４－６ | 大津（450） | 46.9 | 3.6% | 24.6% |
| 基）大津市京町４－５－２３ | 大津（700） | 63.4 | 0.5% | 23.9% |
| 基）大津市中央４丁目１０７０番１１外 | 大津（1000） | 59.4 | 0.6% | 22.4% |
| 公）大津市梅林１－３－２４ | 大津（150） | 116.8 | 2.0% | 21.6% |
| 基）大津市におの浜４－７－５ | 膳所（1200） | 67 | 0.5% | 21.6% |
| 公）大津市一里山１－２－６ | 瀬田（350） | 49.2 | 2.8% | 20.2% |
| 公）大津市松山町１２－９ | 大津京（850） | 37.3 | 3.7% | 19.7% |
| 基）大津市中央４丁目２２０番３３外 | 大津（900） | 50.2 | 0.0% | 19.7% |
| 公）大津市粟津町９－２３ | 石山（100） | 66.7 | 2.5% | 18.8% |
| 公）大津市梅林１－１３－１８ | 大津（500） | 53.1 | 3.2% | 18.4% |
| 公）大津市馬場２－８－７ | 膳所（50） | 91.1 | 1.1% | 17.9% |
| 基）大津市一里山１－４－７ | 瀬田（500） | 46.2 | 1.4% | 17.6% |
| 基）大津市一里山１－６－２３ | 瀬田（400） | 55.1 | 0.0% | 16.8% |
| 基）大津市一里山３－２４－２６ | 瀬田（900） | 53.1 | 0.6% | 16.7% |
| 基）大津市梅林１－３－２４ | 大津（150） | 115.2 | 0.0% | 16.3% |
| 公）大津市松原町１０－１ | 石山（440） | 45.2 | 3.0% | 16.1% |
| 公）大津市石場２－８ | 膳所（900） | 45.9 | 2.2% | 14.9% |
| 基）大津市中庄１－１３－１２ | 石山（1500） | 43.9 | 1.5% | 14.7% |
| 基）大津市木下町７－１０ | 膳所（1200） | 44.9 | 1.5% | 13.3% |
| 基）大津市石場２－８ | 膳所（900） | 45.9 | 1.5% | 13.0% |
| 基）大津市馬場３－８－４ | 膳所（450） | 44.9 | 1.5% | 12.4% |
| 公）大津市大萱５－３３－１３ | 瀬田（900） | 38.9 | 0.9% | 12.4% |
| 基）大津市長等３－２－２４ | 大津（1200） | 40.3 | 0.8% | 11.9% |
| 公）大津市一里山２－１８－１７ | 瀬田（550） | 35 | 1.9% | 11.8% |
| 公）大津市一里山５－２６－１６ | 瀬田（1500） | 36.3 | 0.9% | 11.6% |
| 公）大津市湖城が丘２－９ | 膳所（500） | 34.7 | 2.9% | 11.3% |
| 公）大津市朝日が丘１－１４－１ | 大津（600） | 46.2 | 1.4% | 11.1% |
| 基）大津市長等２－１０－２６ | 大津（900） | 56.8 | 0.6% | 11.0% |
| 公）大津市晴嵐２－５－１６ | 石山（400） | 16 | 1.7% | 10.7% |
| 基）大津市馬場１丁目字里中６４番６外 | 膳所（450） | 85.8 | 0.4% | 10.2% |
| 基）大津市大将軍３－４－７ | 瀬田（500） | 46.5 | 0.0% | 10.2% |
| 基）大津市大江２－１５－２２ | 瀬田（1000） | 40.3 | 1.7% | 9.9% |
| 基）大津市中庄２－２０－１３ | 膳所（1500） | 44.2 | 0.8% | 9.8% |
| 公）大津市瀬田１－７－５ | 石山（2000） | 31.7 | 1.5% | 9.8% |
| 基）大津市朝日が丘１－１４－１ | 大津（600） | 46.2 | 0.7% | 9.4% |
| 基）大津市萱野浦１４－２３ | 瀬田（2000） | 35.6 | 0.0% | 8.0% |
| 基）大津市一里山５－２６－１６ | 瀬田（1500） | 36 | 0.0% | 7.9% |
| 公）大津市大萱７－１２－１３ | 瀬田（1800） | 33.7 | 1.0% | 7.4% |
| 基）大津市錦織３－８－１０ | 大津京（500） | 38.6 | 0.0% | 6.4% |
| 公）大津市瀬田３－３１－１４ | 石山（2500） | 30.4 | 0.5% | 5.9% |
| 基）大津市大江５－２１－１１ | 瀬田（1400） | 31.9 | 0.3% | 5.8% |
| 公）大津市瀬田２－６－２１ | 石山（1500） | 27.3 | 0.2% | 5.6% |
| 公）大津市青山４－１２－６ | 南草津（3900） | 30.6 | 0.3% | 5.6% |
| 基）大津市神領１－２－２３ | 石山（1900） | 27.4 | 0.5% | 5.5% |
| 基）大津市唐橋町２２－１１ | 石山（1300） | 38 | 0.9% | 4.5% |
| 公）大津市国分１－１３－４０ | 石山（1600） | 28.2 | 0.7% | 4.5% |
| 基）大津市大江３－２３－１３ | 瀬田（1800） | 25.2 | 0.3% | 4.4% |
| 公）大津市神領３－１１－２３ | 石山（2200） | 28.4 | 0.2% | 4.2% |
| 基）大津市月輪５－１３－３ | 瀬田（1900） | 33 | 0.0% | 4.2% |
| 基）大津市大萱７丁目字北川尻３２０５番 | 瀬田（1600） | 11.7 | 0.3% | 4.1% |
| 基）大津市栄町１７－１５ | 石山（570） | 33.3 | 1.5% | 3.5% |
| 公）大津市唐崎３－１－２６ | 唐崎（150） | 34 | 1.0% | 3.0% |
| 基）大津市本堅田５－２１－１２ | 堅田（200） | 51.8 | 0.0% | 2.6% |
| 公）大津市小関町４－２４ | 大津（1200） | 32.4 | 0.3% | 2.5% |
| 公）大津市真野２－２－４７ | 堅田（280） | 30.8 | 0.5% | 2.4% |
| 公）大津市横木１－９－２４ | 山科（1300） | 30.9 | 1.2% | 1.7% |
| 基）大津市際川２－２５－１２ | 唐崎（1500） | 30.8 | -0.2% | 1.4% |
| 公）大津市野郷原１－１８－２９ | 石山（2800） | 23.9 | 1.1% | 1.1% |
| 基）大津市今堅田２－２２－２８ | 堅田（700） | 28.6 | 0.3% | 0.9% |
| 公）大津市神宮町５－５ | 大津京（1300） | 30.9 | 0.0% | 0.9% |
| 公）大津市尾花川１３－４８ | 大津京（700） | 22.5 | 0.4% | 0.7% |
| 公）大津市勧学２－１４－３ | 大津京（1500） | 31.5 | 0.0% | 0.7% |
| 基）大津市唐崎１－３４－２２ | 唐崎（450） | 32.5 | -0.2% | 0.2% |
| 公）大津市衣川１－２－１５ | おごと温泉（1400） | 20 | 0.0% | 0.2% |
| 公）大津市和邇中浜字下梶原４４４番１外 | 和邇（0） | 19.8 | 0.0% | -0.2% |
| 公）大津市仰木の里６－１２－１１ | おごと温泉（2200） | 23.4 | -0.1% | -0.6% |
| 基）大津市雄琴５－１４－４０ | おごと温泉（800） | 20.5 | 0.0% | -0.6% |
| 基）大津市坂本３－３２－２９ | 比叡山坂本（80） | 31 | 0.0% | -0.9% |
| 公）大津市瀬田１－１７－１６ | 石山（1400） | 30.9 | 0.4% | -1.8% |
| 基）大津市堅田１丁目字下濱入９３７番１ | 堅田（2000） | 6.7 | -0.5% | -1.9% |
| 基）大津市本堅田３－３０－１５ | 堅田（700） | 23.4 | -0.3% | -1.9% |
| 公）大津市本堅田１－２３－２７ | 堅田（1700） | 16.4 | -0.6% | -2.4% |
| 公）大津市堅田１－１２－４８ | 堅田（1900） | 20.3 | 0.0% | -2.4% |
| 基）大津市和邇中字中畑田１６０番９ | 和邇（900） | 15.5 | -0.4% | -2.5% |
| 公）大津市和邇高城字願成寺２４８番２５ | 和邇（500） | 10.6 | -0.3% | -2.7% |
| 公）大津市和邇高城字竹ケ花３４番３外 | 和邇（400） | 12.3 | 0.0% | -2.9% |
| 基）大津市国分１－３５－４ | 石山（1900） | 24.5 | -1.5% | -3.0% |
| 公）大津市秋葉台２６－１１ | 膳所（1800） | 28 | -0.6% | -3.4% |
| 基）大津市真野１－２８－１７ | 堅田（800） | 14.5 | -0.5% | -3.5% |
| 公）大津市坂本７－８－２６ | 比叡山坂本（700） | 25.5 | -1.1% | -3.6% |
| 基）大津市坂本７－８－２６ | 比叡山坂本（700） | 25.4 | -1.3% | -3.8% |
| 基）大津市下阪本５－３－１５ | 比叡山坂本（1000） | 24.1 | -1.7% | -3.9% |
| 公）大津市蛍谷６－３０ | 石山（1300） | 24 | 0.0% | -4.0% |
| 基）大津市富士見台４６－２０ | 石山（1800） | 23.7 | -0.7% | -4.3% |
| 公）大津市木戸字北出畑２７０番 | 志賀（450） | 7 | -2.3% | -5.4% |
| 基）大津市小野字村ノ内１２８８番 | 小野（1100） | 8.6 | -2.6% | -5.4% |
| 公）大津市雄琴３－１６－４１ | おごと温泉（650） | 13.9 | -0.9% | -5.8% |
| 基）大津市南小松字北野２１３番 | 近江舞子（600） | 7.5 | -3.0% | -6.2% |
| 公）大津市大谷町２３－８ | 山科（3700） | 14.6 | -0.7% | -6.3% |
| 基）大津市鶴の里２０－５ | 膳所（1500） | 33.7 | -2.9% | -6.4% |
| 公）大津市千野１－１３－６ | おごと温泉（1400） | 7.3 | -2.6% | -6.8% |
| 公）大津市下阪本１－２３－１３ | 唐崎（1200） | 16.5 | -0.4% | -6.9% |
| 基）大津市八屋戸字里１４５９番 | 蓬莱（700） | 6.5 | -3.0% | -7.1% |
| 基）大津市富士見台３４－２ | 石山（2000） | 24.9 | -1.9% | -7.4% |
| 基）大津市仰木５－１１－１０ | おごと温泉（2700） | 8.5 | -1.9% | -7.5% |
| 基）大津市南比良字中ノ町３６９番４外 | 比良（550） | 6.8 | -2.8% | -7.6% |
| 公）大津市北小松字村屋敷４１４番 | 北小松（350） | 5.9 | -2.7% | -8.2% |
| 基）大津市向陽町１６－１６ | 小野（1000） | 19.2 | -2.0% | -8.2% |
| 公）大津市真野大野１－１８－１０ | 堅田（3400） | 9.5 | -1.7% | -8.3% |
| 公）大津市平野１－１７－１５ | 瀬田（6300） | 8.5 | -2.3% | -9.8% |
| 公）大津市千石台９－２ | 大津京（1300） | 24.7 | -2.6% | -10.4% |
| 基）大津市大石中３－６－５ | 石山（8800） | 8.7 | -2.6% | -10.5% |
| 基）大津市中野１－１２－２０ | 瀬田（7000） | 7.3 | -2.2% | -10.5% |
| 基）大津市伊香立上龍華町字東橋詰３９３番外 | 和邇（4700） | 4.6 | -2.8% | -11.0% |
| 公）大津市関津１－３－８ | 石山（7300） | 8.3 | -2.7% | -11.3% |
| 基）大津市南郷１－２０－１６ | 石山（5000） | 21.9 | -0.9% | -11.3% |
| 基）大津市真野普門１－５－６ | 堅田（1800） | 8.3 | -2.3% | -12.2% |
| 公）大津市伊香立下在地町字上出９１７番 | 堅田（5500） | 6.7 | -3.8% | -12.4% |
| 公）大津市瀬田５－２０－１０ | 石山（2900） | 23.4 | -2.5% | -12.5% |
| 公）大津市比叡平１－１９－９ | 大津京（5700） | 8.8 | -3.6% | -12.8% |
| 公）大津市千町３丁目字坂口５７７番１ | 石山（5400） | 8.7 | -2.9% | -13.2% |
| 基）大津市滋賀里１－１４－７ | 唐崎（1500） | 20 | -2.1% | -13.4% |
| 基）大津市枝２－２－２７ | 石山（6500） | 7.9 | -2.0% | -13.7% |
| 公）大津市水明２丁目１７番１１ | 小野（1100） | 16.5 | -3.5% | -13.9% |
| 公）大津市千町１－１７－６ | 石山（4900） | 19.6 | -2.0% | -14.7% |
| 公）大津市稲葉台７－８ | 山科（2800） | 22.4 | -3.1% | -14.9% |
| 公）大津市黒津２－５－１６ | 石山（5000） | 17 | -3.4% | -15.0% |
| 基）大津市北大路３－１１－２２ | 石山（2700） | 21.5 | -3.7% | -15.1% |
| 基）大津市日吉台４－２０－１２ | 比叡山坂本（1800） | 17.9 | -3.2% | -16.1% |
| 公）大津市南郷２－１９－３ | 石山（4900） | 21.9 | -2.2% | -16.3% |
| 基）大津市赤尾町４－３９ | 石山（5200） | 21.8 | -2.4% | -16.3% |
| 基）大津市大石東４－１６－１７ | 石山（9300） | 11.4 | -2.8% | -16.5% |
| 公）大津市里６－１６－１３ | 石山（7500） | 15.6 | -3.5% | -16.9% |
| 基）大津市南郷６丁目字岡ノ平１０８５番３３ | 石山（6500） | 12.5 | -3.1% | -17.8% |
| 基）大津市南郷２－１９－３ | 石山（4900） | 21.3 | -3.4% | -18.4% |
| 公）大津市大平１－２７－２０ | 石山（3700） | 18.7 | -2.6% | -18.4% |
| 公）大津市南郷４－２７－６ | 石山（5800） | 11.7 | -3.8% | -18.8% |
| 基）大津市石山寺２－８－５ | 石山（3700） | 18.1 | -3.7% | -19.5% |
| 基）大津市大平２－１２－２６ | 石山（3500） | 16.8 | -3.8% | -20.4% |
| 公）大津市下阪本１－９－８ | 唐崎（900） | 28.1 | 0.0% | |
| 公）大津市竜が丘２３－１９ | 膳所（950） | 37.6 | 0.9% | |
| 公）大津市大江１－１９－５ | 瀬田（1700） | 37.6 | 0.9% | |
| 公）大津市別保２丁目字別保１０４５番１ | 石山（1100） | 31.2 | ||
| 公）大津市仰木の里東１－１１－１８ | おごと温泉（450） | 26.5 | 0.4% | |
| 公）大津市京町１－３－２７ | 大津（600） | 74.9 | 3.2% | |
| 公）大津市一里山７－６－４ | 瀬田（2100） | 36 | 1.9% | |
| 公）大津市唐崎３－１８－８ | 唐崎（100） | 32.3 | 0.4% | |
| 公）大津市本堅田６－１８－２３ | 堅田（650） | 27.8 | 0.6% | |
| 公）大津市本堅田４丁目１９番４外 | 堅田（500） | 29.2 | 0.6% | |
| 公）大津市真野５－３５－７ | 小野（600） | 22.1 | 0.3% | |
| 公）大津市大萱１－１２－９ | 瀬田（0） | 84.8 | 3.2% | |
| 公）大津市皇子が丘２－１０－７ | 大津京（150） | 57.1 | ||
| 公）大津市長等２－８－４ | 大津（1000） | 35.6 | 0.9% | |
| 公）大津市栄町４－７ | 石山（450） | 50.8 | 2.7% | |
| 公）大津市関津４－５－１ | 石山（7300） | 8 | 2.1% | |
| 基）大津市下阪本３－１９－１１ | 比叡山坂本（1300） | 25.3 | -0.9% | |
| 基）大津市南志賀１－１０－１９ | 大津京（1800） | 19.7 | -1.8% | |
| 基）大津市本堅田５－１４－５７ | 堅田（400） | 29.4 | 1.0% | |
| 基）大津市坂本４－１４－３６ | 比叡山坂本（1000） | 19.2 | -1.0% | |
| 基）大津市中央３－３－２６ | 大津（700） | 46.9 | 0.7% | |
| 基）大津市本堅田４－１４－１１ | 堅田（350） | 39.3 | 0.0% | |
| 基）大津市本堅田４丁目１９番４外 | 堅田（500） | 29 | 0.0% | |
| 基）大津市月輪１－９－４７ | 瀬田（1600） | 19.3 | 1.0% |
途中ですが、この記事の説明を。
どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。
ここからは、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。
すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、
「どうして上がっているのか？下がっているのか？」
「これからどうなるのか？」
という情報がすごく少ないと思いませんか？
例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。
だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、
- 買う・売るタイミングはいつがいいのか？
- この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？
といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。
なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。
このサイトでは、４７都道府県・５００以上の市区町村について、５万地点の公示地価と基準地価のここ数年の動きと、人口やいろいろな経済データを見ながら記事を作ってきました。
そのため、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
２、過去７年間の大津市の土地価格の動き
この７年間で大津市の土地価格を見ると、滋賀県の平均が４.０％下落したのに対して、マイナス２.２％とあまり下げませんでした。
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？
公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ：2013-20年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
ご覧のように、大津駅の周辺では大きく上昇しているものの、駅から遠い南北のエリアでは、大きく下落している地点が目立ちます。
なぜ大津市では、一部のエリアしか上昇していないのか？
最初に結論をまとめておきます。
- 金利が低下したことで、同じ返済額でより高い物件が買えるようになった
- 京都市に外国人観光客が押し寄せてきたことから、家を購入したい若い世代が、大津市に流れ込んできたため、駅近エリアの土地価格が上昇している
- その一方で、郊外エリアでは、農地の宅地化が進んでいることもあって、人口は増えているものの、古くからある住宅地では人気が下がり二極化が起こっている
と言えます。
では、これから１つずつ詳しく解説していきます。
①金利低下によって、買い手の購買力が上がった
そもそも、全国的に土地価格が上昇しているのは、金利の低下によるところが大きいです。
2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この７年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。
月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。
その結果、都心部では通勤需要から人気化した駅近のマンションが値上がりし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすくなったのです。
②京都市で土地価格が上昇しすぎて、若い世帯が大津市に流れている
さらに、お隣の京都市では、外国人観光客数が大きく増えました。
2013年9月にオリンピック開催地に東京が選ばれてから、外国人観光客数が４倍以上に増えたのです。
その結果、京都市では、外国人向けのホテルに良い立地の土地が買われてしまったため、ほとんど大規模なマンションができませんでした。
そのため、広い家が欲しい若い世代は、京都市から少し離れたエリアに家を探すようになったのです。
実際、2014〜2019年の６年間の大津市の転出入者（引っ越してきた人から、出て行った人をを差し引いた数）を見てみると、家を購入する中心年代である３０〜４０代は、1,755人の転入超過（引っ越してきた人の方が多い）でした。
転入超過数 （2014〜19） | |
20代 | -1,277人 |
30〜40代 | +1,755 人 |
50代以上 | +1,491 人 |
大津市 合計 | +1,969 人 |
（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
このような世帯は、京都市への通勤に便利な駅近エリアを選びますので、鉄道沿線の中心部ほど、土地価格が上昇してきたわけですね。
この点について確認するために、100人以上の人口増加、または減少している地区について調べてみました。
大津市の地区別の人口変化（2016.4〜2020.10）
増減：赤色（1,000人以上増加）＞オレンジ色（500〜999人増加）＞緑色（100〜499人増加）＞青色の↙️（100〜499人減少）＞紫色の↙️（500以上の減少）
ご覧の通り、瀬田川より西側では、大津駅などの中心部に近いエリアや、鉄道沿線に近いエリアで人口が増えているところが目立ちますね。
③農地の宅地化で、郊外の宅地の人気が低下
一方で、瀬田川より東側では、瀬田駅から少し離れたエリアで増加している地区が点在しています。
その理由は、農地の宅地化です。
実は、この10年で、滋賀県内の農地は、約０.２万ヘクタール（ha）も減っているのです。
1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約20万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。
しかも、この辺りは、
- 琵琶湖沿い：フレンドタウン瀬田川、レイクサイドガーデン
- 高速道路沿い：フィレオ大津一里山
などのショッピングモールが点在していますから、人気化しやすいのです。
農地の宅地化によって、今ある住宅地の人気が低下
ということは、今ある住宅地の人気は下がりますので、郊外の住宅地では、土地価格が下がりやすくなります。
つまり、通勤に便利な駅近エリアは土地価格が上昇しやすく、郊外では農地の宅地化が進んで土地価格が下落しやすい、という二極化が進んでいるわけですね。
３、新型コロナの影響はどうなのか？
大津市の住宅地は、駅近エリアほど影響が少ない
公示地価は、１月１日現在の土地価格であるのに対して、基準価格は７月１日現在の価格です。
そして、一部の土地については、１月と７月のどちらの価格も算出されているので、それらを比較することでコロナの影響を確認できます。
大津市内の１月→７月の土地価格の変化
変化率：赤色（+0.1〜1%）＞緑色（変化なし）＞青色の↙️（-0.1〜0.9%）＞紫色の↙️（-1.0〜1.9%）＞黒色の↙️（-2%以上）
ご覧の通り、大津駅周辺の住宅地では、下落していませんが、中心部から離れた郊外のエリアでは下落していました。
外国人観光客がいなくなったことで、観光業や飲食店を中心に厳しい状況が続いていますが、それ以外の業態ではあまり影響のないものも多いのが現状です。
そのため、これまで人気の高かった中心部のエリアほど、土地価格への影響が少なく、買い手がもともと少なかったところでは、影響が出ている状況となっているようです。
滋賀県内の住宅地でも、これから影響が広がっていく
滋賀県では出ていませんが、京都府や大阪府では、３月７日まで緊急事態宣言によって、行動の自粛が要請されています。
具体的には、
- 飲食店に対する営業時間の短縮
- 外出、イベントなどの制限
- テレワークの推奨、２０時以降の勤務抑制
などの要請が出されています。
昨年の緊急事態宣言によって、主に商業地や、それまで人気のなかった郊外の住宅地において、土地価格に影響が広がっていました。
ですが、今後はさらにその影響が広がっていくものと予想されます。
ワクチン接種に時間がかかる
というのも、感染の収束までに、まだまだ時間がかかりそうだからです。
今年の６月ごろには調達の目処がつきつつあるワクチンですが、本当であれば数年かかる承認を1年程度まで早めているため、副作用を心配する人が多いと思われます。
実際、「コロナワクチンを接種したいか？」という質問に対して、すぐに接種したいと回答した人は１割程度で、多くの方が副作用などの影響を見極めた上で、接種を検討しているようです。
（参考：「【新型コロナワクチン】6割以上の方が「すぐにではなく、いずれ接種したい」）
ということは、ワクチン接種による感染収束は、おそらく、来年以降になる可能性が高いのではないでしょうか。
イギリスでは、新種ウイルスも出てきた
現在イギリスで異なる種類のコロナウイルスが出てきており、３度目のロックダウンに入っています。
今回のロックダウンは、当初は４月までという見通しだったようですが、その予想を取り下げ、いつまで続くかわからない状況となっています。
（参考：ブルームバーグ「ジョンソン首相、３度目の英ロックダウンは夏まで継続も－罰則を強化」）
しかも、この新種のウイルスは、日本にもすでに入ってきているようですので、今準備されているワクチンで収束可能なのか不明です。
すでに赤字の企業はリストラモードへ
このような不透明な状況のため、赤字企業では、希望退職の募集が増えています。コロナ前の2019年は約1.1万人だったのが、1.8万人にまで増えています。
（参考：「上場企業「早期・希望退職」募集、20年は2.6倍に急増 コロナ禍で赤字リストラ目立つ」）
このことからも、今後は住宅の買い手が少しずつ減っていくことが予想されますので、よほど人気のエリアでなければ、土地価格は下落傾向に進みそうです。
４、その他のリスク
新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。
（１）この低金利はいつまで続くのか？
地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。
そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。
むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。
例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。
赤字の地銀がどんどん増えている
赤字が続けばいずれ倒産してしまいます。
倒産した銀行に預けている預金は、１千万円までしか保護されないため（ペイオフと呼ばれる制度で、2005年に法律が作られました）、大混乱となります。
そのため、この低金利をいつまでも続けるわけにはいきません。
では、具体的にあとどれぐらいなのか？
ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。
半数以上が２〜３年以内に限界と回答
（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）
このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２０２０〜２１年前後となります。
聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。
この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。
菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由
ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。
９月１６日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。
16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。
（中略）
地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。
「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。
また、銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。
そうすると、金利が上昇します（高い金利でないと、投資家が買いたがらなくなる）ので、不動産価格は下落していきます。
金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる
そのため、特に売却を考えている人は、金利上昇による不動産価格の下落に備えて、早めに準備をした方がいいでしょう。
（２）これから大津市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した大津市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約6,000人減少するそうです。
大津市では、これから10年で約6,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
また、30〜40代人口も、2020→30年の10年間で約１.５万人減る見通しです。買い手となる世代の人口が、これから10年で１割以上も減ることになります。
大津市の30〜４0代人口は、2020→30年で約１.５万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
そのため、駅近エリアに対する需要は残るでしょうが、郊外の需要はさらに減っていくものと考えられます。
（３）2022年問題で、都市の農地が宅地になる
大津市でもっとも厄介なのが、この２０２２年問題です。
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
大津市には生産緑地はありませんが、
実は、お隣の京都市が全国１位の６００ヘクタールもあるのです。
３０坪の土地で約６万戸分にもなります。
京都市は、市区町村ランキングで１位
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
さすがに中心部のあたりでは見当たりませんが、ちょっと郊外に行くと畑がけっこうありますよね。
これらの農地が宅地に変わるのです。
これまで京都市のベッドタウン的な役割を持っていた大津市ですが、京都市に多くの宅地ができれば、そこに家を買う人も増えます。
特に、郊外の戸建てエリアでは、すでに下落を始めていますので、そこに追い打ちをかけるような形になるでしょう。
４、結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、大津市の土地価格は、
- 金利の低下によって駅近のエリアでは不動産価格が上昇したが、家を購入する人自体が減っているため、郊外のエリアでは下落する二極化が進んでいる
- 若い世代の人口が減ってきていることや、今後の２０２２年問題の影響を考えると、郊外の土地価格は上がりにくい
と言えるでしょう。
では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト
土地価格の坪単価が30〜50万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。
その理由は２つあります。
①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく
例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、30坪でも900万円程度で買えます。
仮に数年で１割下げたとして90万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。
②異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。
また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。
こちらの「タウンライフ」に登録すると、お近くの複数の不動産会社から、非公開物件の情報を教えてもらえます。
価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。
売るなら：超低金利の今が１番のチャンス
この７年間で駅周辺で大きく上昇してきた大津市ですが、金利の低下がなければ、これほどの上昇はありませんでした。
しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。
また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、大津市に「朝日が丘（あさひがおか）」という地区があります。
大津駅の南側に広がる住宅地です。
この朝日が丘地区の公示地価（基準地価）と実際の取引価格は、
- 公示地価：４５万円／坪
- 実際の取引価格：２５〜５５万円／坪
と、公示地価の約0.8〜1.4倍で取引されていました。
取引価格同士で比べると、１.６倍の価格差があります。
【大津市朝日が丘の土地取引（過去２年間）】
- 大津駅から徒歩８〜１０分のエリアで、２５〜５５万円／坪で取引されている
- 基準地価も実際の取引も「第１種住居地域」で同じ建築制限
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
| 都道府県 | 住所 | 公示地価／坪 | 取引価格／坪 | 公示地価の何倍？ |
|---|---|---|---|---|
| 滋賀県 | 大津市朝日が丘 | 45万円 | 25〜55万円 | 0.56〜1.22倍 |
| 滋賀県 | 草津市追分 | 30万円 | 32〜37万円 | 1.07〜1.23倍 |
| 滋賀県 | 長浜市祇園町 | 17万円 | 8.9〜23万円 | 0.52〜1.35倍 |
| 滋賀県 | 守山市守山 | 37万円 | 35〜53万円 | 0.95〜1.43倍 |
| 滋賀県 | 東近江市佐野町 | 20万円 | 23〜25万円 | 1.15〜1.25倍 |
| 滋賀県 | 彦根市外町 | 23万円 | 17〜31万円 | 0.74〜1.35倍 |
| 滋賀県 | 甲賀市水口町貴生川 | 12万円 | 8.4〜26万円 | 0.7〜2.17倍 |
| 滋賀県 | 近江八幡市堀上町 | 29万円 | 26〜66万円 | 0.9〜2.28倍 |
| 京都府 | 京都市深草大亀谷万帖敷町 | 41万円 | 22〜64万円 | 0.54〜1.56倍 |
| 京都府 | 宇治市小倉町 | 43万円 | 22〜55万円 | 0.51〜1.28倍 |
| 京都府 | 亀岡市大井町並河 | 29万円 | 9.9〜33万円 | 0.34〜1.14倍 |
| 京都府 | 舞鶴市伊佐津 | 21万円 | 19〜23万円 | 0.9〜1.1倍 |
| 京都府 | 城陽市久世 | 37万円 | 28〜49万円 | 0.76〜1.32倍 |
| 京都府 | 長岡京市今里 | 60万円 | 47〜73万円 | 0.78〜1.22倍 |
| 京都府 | 福知山市篠尾新町 | 22万円 | 20〜23万円 | 0.91〜1.05倍 |
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