大津市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

大津市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

滋賀県

(画像出典:wikimedia commons Mti, 大津市中心部)

 

この記事では大津市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この8年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、大津市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2021.1.1現在)New!

*基:基準地価(2020.7.1現在)

*R2比変化率:令和2年比の変化率。並び順の基準にしています

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

区分住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)R2比変化率H25比変化率
公/工業大津市関津4-5-1石山(7300)8.22.5%
公/住宅大津市本堅田6-18-23堅田(650)28.42.4%
公/住宅大津市京町1-3-27大津(600)76.62.2%
公/商業大津市松山町12-9大津京(850)381.8%19.7%
公/商業大津市栄町4-7石山(450)51.51.3%
公/商業大津市松原町10-1石山(440)45.50.7%16.1%
公/住宅大津市石場2-8膳所(900)46.20.7%14.9%
公/住宅大津市京町2-4-6大津(450)47.20.7%24.6%
公/住宅大津市梅林1-13-18大津(500)53.50.6%18.4%
公/住宅大津市真野2-2-47堅田(280)30.90.3%2.4%
公/住宅大津市横木1-9-24山科(1300)30.90.2%1.7%
公/商業大津市中央3-2-2大津(550)69.30.0%25.0%
公/商業大津市一里山1-2-6瀬田(350)49.20.0%20.2%
公/住宅大津市大萱5-33-13瀬田(900)38.90.0%12.4%
公/住宅大津市一里山2-18-17瀬田(550)350.0%11.8%
公/商業大津市湖城が丘2-9膳所(500)34.70.0%11.3%
公/住宅大津市朝日が丘1-14-1大津(600)46.20.0%11.1%
公/工業大津市晴嵐2-5-16石山(400)160.0%10.7%
公/住宅大津市瀬田1-7-5石山(2000)31.70.0%9.8%
公/商業大津市大萱7-12-13瀬田(1800)33.70.0%7.4%
公/住宅大津市瀬田3-31-14石山(2500)30.40.0%5.9%
公/住宅大津市瀬田2-6-21石山(1500)27.30.0%5.6%
公/住宅大津市青山4-12-6南草津(3900)30.60.0%5.6%
公/住宅大津市国分1-13-40石山(1600)28.20.0%4.5%
公/住宅大津市神領3-11-23石山(2200)28.40.0%4.2%
公/商業大津市唐崎3-1-26唐崎(150)340.0%3.0%
公/住宅大津市小関町4-24大津(1200)32.40.0%2.5%
公/住宅大津市野郷原1-18-29石山(2800)23.90.0%1.1%
公/住宅大津市神宮町5-5大津京(1300)30.90.0%0.9%
公/住宅大津市尾花川13-48大津京(700)22.50.0%0.7%
公/住宅大津市勧学2-14-3大津京(1500)31.50.0%0.7%
公/商業大津市衣川1-2-15おごと温泉(1400)200.0%0.2%
公/商業大津市瀬田1-17-16石山(1400)30.90.0%-1.8%
公/住宅大津市堅田1-12-48堅田(1900)20.30.0%-2.4%
公/住宅大津市竜が丘23-19膳所(950)37.60.0%
公/住宅大津市別保2-5-49石山(1100)31.20.0%
公/住宅大津市一里山7-6-4瀬田(2100)360.0%
公/住宅大津市唐崎3-18-8唐崎(100)32.30.0%
公/商業大津市真野5-35-7小野(600)22.10.0%
公/商業大津市皇子が丘2-10-7大津京(150)57.10.0%
公/住宅大津市下阪本1-9-8唐崎(900)28-0.1%
公/住宅大津市仰木の里東1-11-18おごと温泉(450)26.5-0.1%
公/住宅大津市蛍谷6-30石山(1300)23.9-0.1%-4.0%
公/商業大津市和邇中浜字下梶原444番1外和邇(0)19.8-0.2%-0.2%
公/商業大津市におの浜2-2-6膳所(700)85.5-0.4%34.7%
公/住宅大津市下阪本1-23-13唐崎(1200)16.5-0.4%-6.9%
公/住宅大津市雄琴3-16-41おごと温泉(650)13.9-0.5%-5.8%
公/商業大津市京町4-5-23大津(700)63.7-0.5%26.0%
公/住宅大津市仰木の里6-12-11おごと温泉(2200)23.2-0.6%-0.6%
公/商業大津市本堅田4丁目19番4外堅田(500)29-0.6%
公/商業大津市大萱1-12-9瀬田(0)84.2-0.8%
公/住宅大津市本堅田1-23-27堅田(1700)16.3-0.8%-2.4%
公/住宅大津市秋葉台26-11膳所(1800)27.8-0.8%-3.4%
公/住宅大津市一里山5-26-16瀬田(1500)36-0.9%11.6%
公/住宅大津市大谷町23-8山科(3700)14.5-1.1%-6.3%
公/住宅大津市和邇高城字願成寺248番25和邇(500)10.5-1.2%-2.7%
公/住宅大津市坂本7-8-26比叡山坂本(700)25.2-1.3%-3.6%
公/商業大津市梅林1-3-24大津(150)115.2-1.4%21.6%
公/住宅大津市和邇高城字竹ケ花34番3外和邇(400)12.1-1.6%-2.9%
公/住宅大津市千町1-17-6石山(4900)19.3-1.7%-14.7%
公/住宅大津市真野大野1-18-10堅田(3400)9.3-1.7%-8.3%
公/商業大津市馬場2-8-7膳所(50)89.1-2.2%17.9%
公/住宅大津市平野1-17-15瀬田(6300)8.3-2.3%-9.8%
公/住宅大津市大平1-27-20石山(3700)18.3-2.5%-18.4%
公/住宅大津市瀬田5-20-10石山(2900)22.8-2.5%-12.5%
公/住宅大津市比叡平1-19-9大津京(5700)8.5-2.6%-12.8%
公/住宅大津市千野1-13-6おごと温泉(1400)7.1-2.7%-6.8%
公/住宅大津市千石台9-2大津京(1300)24-2.8%-10.4%
公/住宅大津市稲葉台7-8山科(2800)21.7-2.9%-14.9%
公/住宅大津市里6-16-13石山(7500)15.1-3.2%-16.9%
公/住宅大津市水明2丁目17番11小野(1100)16-3.2%-13.9%
公/住宅大津市木戸字北出畑270番志賀(450)6.7-3.3%-5.4%
公/住宅大津市北小松字村屋敷414番北小松(350)5.7-3.3%-8.2%
公/住宅大津市千町3丁目字坂口577番1石山(5400)8.4-3.4%-13.2%
公/住宅大津市黒津2-5-16石山(5000)16.4-3.5%-15.0%
公/住宅大津市南郷4-27-6石山(5800)11.3-3.7%-18.8%
公/住宅大津市南郷2-19-3石山(4900)21.1-3.8%-16.3%
公/住宅大津市伊香立下在地町字上出917番堅田(5500)6.5-3.9%-12.4%
基/商業大津市打出浜33番3膳所(1100)7033.3%
基/商業大津市中央2-2-6大津(700)55.825.2%
基/商業大津市京町4-5-23大津(700)63.423.9%
基/商業大津市中央4丁目1070番11外大津(1000)59.422.4%
基/商業大津市におの浜4-7-5膳所(1200)6721.6%
基/商業大津市中央4丁目220番33外大津(900)50.219.7%
基/住宅大津市一里山1-4-7瀬田(500)46.217.6%
基/商業大津市一里山1-6-23瀬田(400)55.116.8%
基/住宅大津市一里山3-24-26瀬田(900)53.116.7%
基/商業大津市梅林1-3-24大津(150)115.216.3%
基/商業大津市中庄1-13-12石山(1500)43.914.7%
基/住宅大津市木下町7-10膳所(1200)44.913.3%
基/住宅大津市石場2-8膳所(900)45.913.0%
基/住宅大津市馬場3-8-4膳所(450)44.912.4%
基/商業大津市長等3-2-24大津(1200)40.311.9%
基/商業大津市長等2-10-26大津(900)56.811.0%
基/商業大津市馬場1丁目字里中64番6外膳所(450)85.810.2%
基/住宅大津市大将軍3-4-7瀬田(500)46.510.2%
基/住宅大津市大江2-15-22瀬田(1000)40.39.9%
基/住宅大津市中庄2-20-13膳所(1500)44.29.8%
基/住宅大津市朝日が丘1-14-1大津(600)46.29.4%
基/住宅大津市萱野浦14-23瀬田(2000)35.68.0%
基/住宅大津市一里山5-26-16瀬田(1500)367.9%
基/住宅大津市錦織3-8-10大津京(500)38.66.4%
基/住宅大津市大江5-21-11瀬田(1400)31.95.8%
基/住宅大津市神領1-2-23石山(1900)27.45.5%
基/商業大津市唐橋町22-11石山(1300)384.5%
基/住宅大津市大江3-23-13瀬田(1800)25.24.4%
基/住宅大津市月輪5-13-3瀬田(1900)334.2%
基/住宅大津市大萱7丁目字北川尻3205番瀬田(1600)11.74.1%
基/住宅大津市栄町17-15石山(570)33.33.5%
基/商業大津市本堅田5-21-12堅田(200)51.82.6%
基/住宅大津市際川2-25-12唐崎(1500)30.81.4%
基/住宅大津市今堅田2-22-28堅田(700)28.60.9%
基/住宅大津市唐崎1-34-22唐崎(450)32.50.2%
基/住宅大津市雄琴5-14-40おごと温泉(800)20.5-0.6%
基/商業大津市坂本3-32-29比叡山坂本(80)31-0.9%
基/住宅大津市堅田1丁目字下濱入937番1堅田(2000)6.7-1.9%
基/住宅大津市本堅田3-30-15堅田(700)23.4-1.9%
基/住宅大津市和邇中字中畑田160番9和邇(900)15.5-2.5%
基/住宅大津市国分1-35-4石山(1900)24.5-3.0%
基/住宅大津市真野1-28-17堅田(800)14.5-3.5%
基/住宅大津市坂本7-8-26比叡山坂本(700)25.4-3.8%
基/住宅大津市下阪本5-3-15比叡山坂本(1000)24.1-3.9%
基/住宅大津市富士見台46-20石山(1800)23.7-4.3%
基/住宅大津市小野字村ノ内1288番小野(1100)8.6-5.4%
基/住宅大津市南小松字北野213番近江舞子(600)7.5-6.2%
基/住宅大津市鶴の里20-5膳所(1500)33.7-6.4%
基/住宅大津市八屋戸字里1459番蓬莱(700)6.5-7.1%
基/住宅大津市富士見台34-2石山(2000)24.9-7.4%
基/住宅大津市仰木5-11-10おごと温泉(2700)8.5-7.5%
基/住宅大津市南比良字中ノ町369番4外比良(550)6.8-7.6%
基/住宅大津市向陽町16-16小野(1000)19.2-8.2%
基/住宅大津市大石中3-6-5石山(8800)8.7-10.5%
基/住宅大津市中野1-12-20瀬田(7000)7.3-10.5%
基/住宅大津市伊香立上龍華町字東橋詰393番外和邇(4700)4.6-11.0%
基/商業大津市南郷1-20-16石山(5000)21.9-11.3%
基/住宅大津市真野普門1-5-6堅田(1800)8.3-12.2%
基/住宅大津市滋賀里1-14-7唐崎(1500)20-13.4%
基/住宅大津市枝2-2-27石山(6500)7.9-13.7%
基/住宅大津市北大路3-11-22石山(2700)21.5-15.1%
基/住宅大津市日吉台4-20-12比叡山坂本(1800)17.9-16.1%
基/住宅大津市赤尾町4-39石山(5200)21.8-16.3%
基/住宅大津市大石東4-16-17石山(9300)11.4-16.5%
基/住宅大津市南郷6丁目字岡ノ平1085番33石山(6500)12.5-17.8%
基/住宅大津市南郷2-19-3石山(4900)21.3-18.4%
基/住宅大津市石山寺2-8-5石山(3700)18.1-19.5%
基/住宅大津市大平2-12-26石山(3500)16.8-20.4%
基/住宅大津市下阪本3-19-11比叡山坂本(1300)25.3
基/住宅大津市南志賀1-10-19大津京(1800)19.7
基/住宅大津市本堅田5-14-57堅田(400)29.4
基/住宅大津市坂本4-14-36比叡山坂本(1000)19.2
基/住宅大津市中央3-3-26大津(700)46.9
基/商業大津市本堅田4-14-11堅田(350)39.3
基/商業大津市本堅田4丁目19番4外堅田(500)29
基/工業大津市月輪1-9-47瀬田(1600)19.3
公/住宅大津市関津5-5-31石山(7300)7.9
公/商業大津市粟津町184番3外石山(140)80.5
公/商業大津市長等2-9-5大津(950)39.3
公/商業大津市玉野浦1-15瀬田(2000)42.9

 

 

 

 

2、過去8年間の大津市の土地価格の動き

大津市の住宅地は、アベノミクス以降の8年間で3.2%下落しました。

今年は新型コロナの影響が心配されましたが、住宅地は前年比1.0%のマイナス商業地では0.1%のマイナスでした。

特に住宅地での影響が大きかったようですね。

 

大津市の公示地価の推移

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

ご覧のように、大津駅の周辺では大きく上昇しているものの、駅から遠い南北のエリアでは、大きく下落している地点が目立ちます。

 

なぜ大津市では、一部のエリアしか上昇していないのか?

最初に結論をまとめておきます。

  1. 金利が低下したことで、同じ返済額でより高い物件が買えるようになった
  2. 京都市に外国人観光客が押し寄せてきたことから、家を購入したい若い世代が、大津市に流れ込んできたため、駅近エリアの土地価格が上昇している
  3. その一方で、郊外エリアでは、農地の宅地化が進んでいることもあって、人口は増えているものの、古くからある住宅地では人気が下がり二極化が起こっている

と言えます。

 

では、これから1つずつ詳しく解説していきます。

 

①金利低下によって、買い手の購買力が上がった

そもそも、全国的に土地価格が上昇しているのは、金利の低下によるところが大きいです。

ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。

 

日銀が国債を買い占めて、金利を下げた

異次元緩和政策と住宅ローン金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この8年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

 

②京都市で土地価格が上昇しすぎて、若い世帯が大津市に流れている

さらに、お隣の京都市では、外国人観光客数が大きく増えました。

2013年9月にオリンピック開催地に東京が選ばれてから、外国人観光客数が4倍以上に増えたのです。

 

外国人観光客数の推移

(参考:日本政府観光局 訪日外客統計の集計・発表)

 

その結果、京都市では、外国人向けのホテルに良い立地の土地が買われてしまったため、ほとんど大規模なマンションができませんでした。

 

そのため、広い家が欲しい若い世代は、京都市から少し離れたエリアに家を探すようになったのです。

実際、2014〜2019年の6年間の大津市の転出入者(引っ越してきた人から、出て行った人をを差し引いた数)を見てみると、家を購入する中心年代である30〜40代は、1,755人の転入超過(引っ越してきた人の方が多い)でした。

 

 

転入超過数

(2014〜19)

20代

-1,277人

30〜40代

+1,755 人

50代以上

+1,491 人

大津市 合計

+1,969 人

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

このような世帯は、京都市への通勤に便利な駅近エリアを選びますので、鉄道沿線の中心部ほど、土地価格が上昇してきたわけですね。

 

この点について確認するために、100人以上の人口増加、または減少している地区について調べてみました。

 

大津市の地区別の人口変化(2016.4〜2020.10)

増減:赤色(1,000人以上増加)>オレンジ色(500〜999人増加)>緑色(100〜499人増加)>青色の↙️(100〜499人減少)>紫色の↙️(500以上の減少)

(参考:大津市 「町丁別人口統計表」)

 

ご覧の通り、瀬田川より西側では、大津駅などの中心部に近いエリアや、鉄道沿線に近いエリアで人口が増えているところが目立ちますね。

 

③農地の宅地化で、郊外の宅地の人気が低下

一方で、瀬田川より東側では、瀬田駅から少し離れたエリアで増加している地区が点在しています。

その理由は、農地の宅地化です。

実は、この10年で、滋賀県内の農地は、約0.2万ヘクタール(ha)も減っているのです。

 

滋賀県の農地面積

(参考:農林センサス 「2−8 経営耕地の状況」)

 

1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約20万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。

 

しかも、この辺りは、

  • 琵琶湖沿い:フレンドタウン瀬田川、レイクサイドガーデン
  • 高速道路沿い:フィレオ大津一里山

などのショッピングモールが点在していますから、人気化しやすいのです。

 

農地の宅地化によって、今ある住宅地の人気が低下

農地の宅地化

 

ということは、今ある住宅地の人気は下がりますので、郊外の住宅地では、土地価格が下がりやすくなります。

つまり、通勤に便利な駅近エリアは土地価格が上昇しやすく、郊外では農地の宅地化が進んで土地価格が下落しやすい、という二極化が進んでいるわけですね。

 

新型コロナでも、駅周辺は安定

新型コロナの感染拡大によって、今年は全国的に土地価格が下落しました。

大津市の住宅地は、前年比1.0%下落をしていますが、地域別に見てみると、大津駅の周辺では上昇している一方で、駅から離れた郊外のエリアでは下落率が大きく、二極化が進んでいました。

 

京都市や大阪方面への通勤需要はあまり影響がなく、駅近エリアの需要は安定しているようです。

 

3、これからどうなるのか?

ここからは、大津市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

そもそも、異次元緩和政策とは、国債の金利を下げるために、日銀が国債を買い占めることで実現させてきた政策でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで国債からの利息が減り、半数以上が赤字になっています。

 

金利低下で、赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

また、黒田総裁の任期である2023年までに、当初の目標である「年率2%で物価を上げること」は、達成できないこともわかってきました。

(参考:NHK「日銀 黒田総裁 今の任期中に2%の物価目標 達成困難に」)

 

つまり、2013〜2023年の10年間で、

  • 株や不動産価格は上昇した
  • 当初の物価目標は達成できず
  • 副作用として、金融機関の赤字行が続出

という状況になっているわけです。

 

そのため、黒田総裁の次の方が、この政策を続ける可能性は低いのではないかと予想されます。

目的を達成できずに、銀行が潰れて混乱してしまっては、意味がありませんからね。

 

実は、すでに異次元緩和をやめる準備に入っている

とはいうものの、「異次元緩和をやめます」と発表すれば、金利が一気に上がる可能性もありますから、日銀でも慎重に進めているように見えます。

なぜかと言うと、日銀の国債を買い占めるペースが、2018年頃からすでに減らしてきているからです。

 

日銀が国債を買い占める比率を減らしている

日銀の国債買入れ比率

(参考:財務省 2021.6.24「国の債務管理の在り方に関する懇談会(参考資料2)」)

 

2021年現在、日銀が買い占めている比率は、期間1〜10年の国債(赤色の線)で約60%程度、期間10年超の国債(灰色の線)で8.7%にまで下がっています。

 

このまま、買い占める量を減らしていけば、いずれ金利も徐々に上がっていくことになります。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

なお、金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、不動産価格は下落していきます。

 

そのため、特に売却を検討している人は、異次元緩和で低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)新型コロナが長期化するとどうなる?

今回の新型コロナによる経済的な混乱によって、飲食店や宿泊・観光業などに大きな影響が出ていますが、2021年2月現在の失業率は、2.9%とかなり安定しています。

2008年に起こったリーマンショック後の失業率が、最大で5.5%まで上昇したことから考えると、かなり低いと言えるでしょう。

 

失業率の推移

(参考:総務省統計局 労働力調査)

 

ですが、この低い失業率は、政府による支援による下支えがあるからです。

リーマンの時に支払われた雇用調整助成金が、2009年の1年間で6,536億円だったのに対して、今回はすでに2兆7,658億円と、4倍以上も使われているのです。

(参考:東洋経済「日本に「隠れ失業者」が山ほどいるという大問題」)

 

助成金の予算は、昨年6月までだったものが、何度も延長され、その都度予算がつけられてきましたが、今年の6月まで延長が決まっているものの、徐々にその範囲が狭くなっています。

助成金の打ち切りが、そろそろ現実化しそうなのです。

 

 従業員に休業手当を払って雇用を維持した企業に支給される雇用調整助成金は現在、一日あたりの上限額を1万5000円に引き上げる特例措置が取られています。

 厚労省はこの措置について現行のままで4月末まで延長したうえで、5月以降は企業の経営状況や感染状況に応じて上限額を下げながら6月末まで続けるということです。

(参考:テレ朝ニュース 2021.2.12「雇用調整助成金の特例措置を6月まで延長」)

 

この助成金が打ち切られれば、一気に失業率が跳ね上がるため、特に賃貸物件の空室が増えることが予想されます。

また、失業者が増えれば景気はさらに悪化するため、影響を受ける業種が増えますので、人気の低い郊外の戸建てエリアでも、買い手がつきにくくなっていくでしょう。

 

 

(3)これから大津市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した大津市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約6,000人減少するそうです。

 

大津市では、これから10年で約6,000人減る

大津市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

また、30〜40代人口も、2020→30年の10年間で約1.5万人減る見通しです。買い手となる世代の人口が、これから10年で1割以上も減ることになります。

 

大津市の30〜40代人口は、2020→30年で約1.5万人減る

大津市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そのため、駅近エリアに対する需要は残るでしょうが、郊外の需要はさらに減っていくものと考えられます。

 

(3)2022年問題で、都市の農地が宅地になる

大津市でもっとも厄介なのが、この2022年問題です。

 

「都市部にある税金を優遇されていた農地(生産緑地)が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

 

生産緑地

(出典:ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi)

 

大津市には生産緑地はありませんが、

実は、お隣の京都市が全国1位の600ヘクタールもあるのです。

30坪の土地で約6万戸分にもなります。

 

京都市は、市区町村ランキングで1位

生産緑地ランキング

(参考:国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

さすがに中心部のあたりでは見当たりませんが、ちょっと郊外に行くと畑がけっこうありますよね。

これらの農地が宅地に変わるのです。

 

これまで京都市のベッドタウン的な役割を持っていた大津市ですが、京都市に多くの宅地ができれば、そこに家を買う人も増えます。

 

特に、郊外の戸建てエリアでは、すでに下落を始めていますので、そこに追い打ちをかけるような形になるでしょう。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、大津市の土地価格は、

  • 金利の低下によって駅近のエリアでは不動産価格が上昇したが、家を購入する人自体が減っているため、郊外のエリアでは下落する二極化が進んでいる
  • 若い世代の人口が減ってきていることや、今後の2022年問題の影響を考えると、郊外の土地価格は上がりにくい

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が30〜50万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、30坪でも900万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして90万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

こちらの「タウンライフ」に登録すると、お近くの複数の不動産会社から、非公開物件の情報を教えてもらえます。

 

タウンライフ土地探し

 

価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の2つの美味しいところが狙えるでしょう。

 

 

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売るなら:異次元緩和が終了する前がチャンス

土地価格にとって、金利の低下や株価の上昇、好業績の企業の増加が追い風となってきました。

ですが、異次元緩和が終われば、これまで日銀が買い支えてきた金利も上昇、株価も調整する可能性が高いため、土地価格には逆回転になる可能性が高いです。

 

そのため、よほど人気のエリアでない限りは、異次元緩和が終わる前が高値になってくるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

公示地価を信じると損をする?

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、大津市に「朝日が丘(あさひがおか)」という地区があります。

大津駅の南側に広がる住宅地です。

 

この朝日が丘地区の公示地価(基準地価)と実際の取引価格は、

  • 公示地価:45万円/坪
  • 実際の取引価格:25〜55万円/坪

と、公示地価の約0.8〜1.4倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、1.6倍の価格差があります。

 

【大津市朝日が丘の公示地価】

大津市朝日が丘の公示地価

  • 大津駅から600mの距離、徒歩約7分(1分=80m)
  • 137,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =45万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【大津市朝日が丘の土地取引(過去2年間)】

大津市朝日が丘の土地取引

  • 大津駅から徒歩8〜10分のエリアで、25〜55万円/坪で取引されている
  • 基準地価も実際の取引も「第1種住居地域」で同じ建築制限

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

*東京、大阪、北海道、福島など17都道府県を調査

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
東京都23区千代田区神保町485万円300〜990万円0.62〜2.04倍
東京都23区中央区佃644万円530〜970万円0.82〜1.51倍
東京都23区墨田区東向島111万円150〜290万円1.35〜2.61倍
東京都八王子市北野台33万円30〜43万円0.91〜1.3倍
東京都立川市柴崎町121万円97〜340万円0.8〜2.81倍
東京都武蔵野市吉祥寺本町216万円150〜300万円0.69〜1.39倍
神奈川県横浜市神奈川区松見町85万円74〜150万円0.87〜1.76倍
神奈川県川崎市中原区木月136万円160〜240万円1.18〜1.76倍
神奈川県相模原市緑区東橋本70万円17〜140万円0.24〜2倍
千葉県千葉市中央区松波77万円64〜110万円0.83〜1.43倍
千葉県船橋市松が丘30万円26〜41万円0.87〜1.37倍
千葉県柏市今谷上町49万円39〜85万円0.8〜1.73倍
埼玉県さいたま市浦和区北浦和113万円78〜160万円0.69〜1.42倍
埼玉県川口市差間43万円42〜61万円0.98〜1.42倍
埼玉県所沢市久米49万円22〜76万円0.45〜1.55倍
北海道札幌市北区25条西38万円32〜48万円0.84〜1.26倍
北海道旭川市8条通10万円7〜14万円0.7〜1.4倍
北海道苫小牧市桜木町7万円6.5〜13万円0.93〜1.86倍
青森県青森市三内10万円5.4〜14万円0.54〜1.4倍
青森県八戸市田向14万円10〜28万円0.71〜2倍
青森県弘前市大字田園13万円15〜18万円1.15〜1.38倍
秋田県秋田市手形22万円18〜25万円0.82〜1.14倍
秋田県大仙市大曲中通町11万円13〜15万円1.18〜1.36倍
秋田県由利本荘市石脇7.8万円5〜14万円0.64〜1.79倍
岩手県盛岡市加賀野21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
岩手県一関市赤荻8万円5.5〜17万円0.69〜2.13倍
岩手県奥州市佐倉河21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
宮城県仙台市泉区将監26万円34〜52万円1.31〜2倍
宮城県石巻市三ツ股10万円7.8〜14万円0.78〜1.4倍
宮城県名取市大手町27万円29〜40万円1.07〜1.48倍
福島県福島市野田町22万円16〜72万円0.73〜3.27倍
福島県いわき市小島町22万円35万円1.59倍
福島県郡山市芳賀18万円17〜35万円0.94〜1.94倍
山形県山形市東原町26万円18〜32万円0.69〜1.23倍
山形県鶴岡市本町11万円8〜17万円0.73〜1.55倍
山形県酒田市新橋9.5万円10〜15万円1.05〜1.58倍
新潟県新潟市中央区天神尾38万円35〜62万円0.92〜1.63倍
新潟県長岡市東栄19万円13〜19万円0.68〜1倍
新潟県上越市春日野14万円9.6〜16万円0.69〜1.14倍
富山県富山市牛島本町26万円23〜36万円0.88〜1.38倍
富山県高岡市城東17万円9.3〜19万円0.55〜1.12倍
富山県射水市太閤山15万円12〜18万円0.8〜1.2倍
石川県金沢市泉野町35万円24〜45万円0.69〜1.29倍
石川県加賀市小菅波町14万円2.3〜21万円0.16〜1.5倍
石川県野々市市押野26万円25〜31万円0.96〜1.19倍
福井県福井市灯明寺19万円15〜26万円0.79〜1.37倍
福井県坂井市丸岡町西瓜屋10万円12〜15万円1.2〜1.5倍
群馬県高崎市上中居町25万円18〜36万円0.72〜1.44倍
群馬県前橋市駒形町15万円8.7〜18万円0.58〜1.2倍
群馬県伊勢崎市昭和町13万円9.6〜41万円0.74〜3.15倍
栃木県宇都宮市泉が丘28万円28〜40万円1〜1.43倍
栃木県足利市八幡町16.5万円8.7〜19万円0.53〜1.15倍
栃木県小山市城東24万円3.8〜27万円0.16〜1.13倍
茨城県水戸市河和田14万円9.2〜20万円0.66〜1.43倍
茨城県古河市東24万円11〜36万円0.46〜1.5倍
茨城県つくば市春日37万円53万円1.43倍
愛知県名古屋市千種区東山元町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県岡崎市大和町37万円43〜51万円1.16〜1.38倍
愛知県豊橋市高師本郷町24万円11〜33万円0.46〜1.38倍
岐阜県岐阜市北一色21万円17〜28万円0.81〜1.33倍
岐阜県大垣市林町23万円10〜31万円0.43〜1.35倍
岐阜県多治見市明和町11.5万円8.9〜15万円0.77〜1.3倍
三重県津市大谷町35万円41〜55万円1.17〜1.57倍
三重県四日市市大字茂福21万円24〜32万円1.14〜1.52倍
三重県桑名市大字桑名22万円25〜29万円1.14〜1.32倍
静岡県静岡市葵区音羽町71万円51〜85万円0.72〜1.2倍
静岡県浜松市中区鴨江31万円0.85〜40万円0.03〜1.29倍
静岡県三島市加茂33万円33〜44万円1〜1.33倍
長野県長野市若里29万円30〜46万円1.03〜1.59倍
長野県松本市桐21万円29〜30万円1.38〜1.43倍
長野県上田市常磐城14万円14〜18万円1〜1.29倍
山梨県甲府市上石田15万円19〜23万円1.27〜1.53倍
大阪府大阪市浪速区恵美須東149万円39〜600万円0.26〜4.03倍
大阪府茨木市庄61万円40〜100万円0.66〜1.64倍
大阪府高槻市安岡時町38万円25〜55万円0.66〜1.45倍
京都府京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町41万円22〜64万円0.54〜1.56倍
京都府宇治市小倉町43万円22〜55万円0.51〜1.28倍
京都府城陽市久世37万円28〜49万円0.76〜1.32倍
滋賀県大津市朝日が丘45万円25〜55万円0.56〜1.22倍
滋賀県草津市追分30万円32〜37万円1.07〜1.23倍
滋賀県長浜市祇園町17万円8.9〜23万円0.52〜1.35倍
兵庫県神戸市鈴蘭台南町24万円14〜41万円0.58〜1.71倍
兵庫県姫路市飾磨区今在家28万円30〜35万円1.07〜1.25倍
兵庫県尼崎市稲葉荘56万円39〜83万円0.7〜1.48倍
奈良県奈良市中登美ケ丘35万円40〜61万円1.14〜1.74倍
奈良県橿原市土橋町26万円31〜44万円1.19〜1.69倍
奈良県生駒市俵口町27万円22〜35万円0.81〜1.3倍
和歌山県和歌山市黒田21万円19〜48万円0.9〜2.29倍
和歌山県田辺市東山19万円22〜24万円1.16〜1.26倍
岡山県岡山市田中33万円35〜47万円1.06〜1.42倍
岡山県倉敷市大島31万円13〜35万円0.42〜1.13倍
岡山県津山市東一宮10万円4.5〜12万円0.45〜1.2倍
広島県広島市牛田早稲田40万円19〜80万円0.48〜2倍
広島県福山市沖野上町24万円6.9〜34万円0.29〜1.42倍
広島県呉市広白岳17万円7.4〜21万円0.44〜1.24倍
鳥取県鳥取市吉方温泉17万円5〜19万円0.29〜1.12倍
鳥取県米子市観音寺新町16万円15〜20万円0.94〜1.25倍
島根県松江市内中原町26万円26〜32万円1〜1.23倍
山口県下関市綾羅木南町13万円20万円1.54倍
山口県山口市小郡下郷16.5万円8.9〜19万円0.54〜1.15倍
山口県宇部市笹山町7.3万円10〜13万円1.37〜1.78倍
愛媛県松山市岩崎町44万円30〜68万円0.68〜1.55倍
愛媛県今治市南大門町17万円24〜30万円1.41〜1.76倍
愛媛県新居浜市河内町22万円10〜24万円0.45〜1.09倍
香川県高松市松縄町29万円39〜40万円1.34〜1.38倍
香川県丸亀市中府町25万円35万円1.4倍
徳島県徳島市佐古一番町31万円13〜59万円0.42〜1.9倍
高知県高知市東久万34万円29〜38万円0.85〜1.12倍
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
佐賀県佐賀市兵庫北21万円 16〜31万円0.76〜1.48倍
佐賀県唐津市和多田本村18万円18〜24万円1〜1.33倍
佐賀県鳥栖市弥生が丘19万円18〜21万円0.95〜1.11倍
大分県大分市王子新町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
大分県別府市山の手町21万円16〜35万円0.76〜1.67倍
大分県中津市中央町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
長崎県長崎市滑石20万円14〜24万円0.7〜1.2倍
長崎県佐世保市広田11万円19〜29万円1.73〜2.64倍
長崎県諫早市小船越町13万円22万円1.69倍
熊本県熊本市武蔵ヶ丘21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
熊本県八代市井上町9万円4.7〜10万円0.52〜1.11倍
熊本県天草市今釜新町14万円14〜15万円1〜1.07倍
宮崎県宮崎市神宮28万円32〜33万円1.14〜1.18倍
宮崎県都城市姫城町10万円8.5〜15万円0.85〜1.5倍
宮崎県延岡市西小路19万円20〜26万円1.05〜1.37倍
鹿児島県鹿児島市荒田56万円35〜91万円0.63〜1.63倍
鹿児島県霧島市国分中央11万円9.5〜15万円0.86〜1.36倍
鹿児島県薩摩川内市平佐町9.5万円7.9〜10.4万円0.83〜1.09倍
沖縄県那覇市首里石嶺町42万円31〜46万円0.74〜1.1倍
沖縄県うるま市江州56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
沖縄県浦添市経塚53万円60〜69万円1.13〜1.3倍

 

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