大津市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

大津市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

滋賀県

(画像出典:wikimedia commons Mti, 大津市中心部)

 

この記事では大津市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)

 

 

1、大津市の公示地価、基準地価

(1)公示地価(2024.1.1現在)NEW!

*変化率が空白:2019年のデータがない場合

住所または地番最寄駅(m)坪単価(万円)前年比5年前比
大津市関津4-5-1石山(7300)9.89.6%26.3%
大津市晴嵐2-5-16石山(400)18.27.4%15.5%
大津市松原町10-1石山(440)52.15.3%18.8%
大津市梅林1-13-18大津(500)57.84.2%12.2%
大津市中央3-2-2大津(550)74.94.1%11.8%
大津市松山町12-9大津京(850)42.24.1%17.4%
大津市石場2-8膳所(900)50.84.1%13.2%
大津市京町4-5-23大津(700)694.0%11.2%
大津市粟津町184番3外石山(140)87.53.9%
大津市一里山1-2-6瀬田(350)52.83.9%10.3%
大津市尾花川13-48大津京(700)23.93.7%6.9%
大津市一里山7-6-4瀬田(2100)383.6%7.5%
大津市朝日が丘1-14-1大津(600)50.53.4%10.9%
大津市京町2-4-6大津(450)51.23.3%13.1%
大津市栄町4-7石山(450)55.83.0%12.7%
大津市本堅田6-18-23堅田(650)30.73.0%11.2%
大津市大萱7-12-13瀬田(1800)35.32.9%5.9%
大津市京町1-3-27大津(600)83.52.8%15.0%
大津市皇子が丘2-10-7大津京(150)60.42.8%
大津市湖城が丘2-9膳所(500)372.8%9.8%
大津市におの浜2-2-6膳所(700)89.12.7%7.6%
大津市一里山5-26-16瀬田(1500)38.32.7%6.4%
大津市竜が丘23-19膳所(950)39.32.6%5.3%
大津市国分1-13-40石山(1600)29.52.5%5.3%
大津市大萱5-33-13瀬田(900)40.62.5%5.1%
大津市大萱1-12-9瀬田(0)89.12.3%8.4%
大津市玉野浦1-15瀬田(2000)45.22.2%
大津市衣川1-2-15おごと温泉(1400)20.52.1%2.3%
大津市青山7-11-4南草津(4900)32.32.1%
大津市横木1-9-24山科(1300)32.62.1%7.0%
大津市本堅田4丁目19番4外堅田(500)30.32.0%4.3%
大津市小関町字西大路150番大津(1200)34.32.0%6.2%
大津市唐崎3-1-26唐崎(150)35.31.9%4.9%
大津市真野2-2-47堅田(280)321.9%4.5%
大津市梅林1-3-24大津(150)120.81.7%5.5%
大津市瀬田2-6-21石山(1500)28.21.7%3.6%
大津市螢谷6-30石山(1300)24.71.6%3.2%
大津市坂本7-8-26比叡山坂本(700)25.51.6%-1.3%
大津市勧学2-14-3大津京(1500)32.21.6%2.0%
大津市真野5-35-7小野(600)22.61.5%2.7%
大津市神宮町5-5大津京(1300)31.81.4%2.9%
大津市別保2-5-49石山(1100)31.81.4%
大津市堅田1-12-48堅田(1900)20.61.3%1.6%
大津市仰木の里東1-11-18おごと温泉(450)26.91.2%1.9%
大津市馬場2-8-7膳所(50)87.11.1%-3.3%
大津市瀬田1-7-5石山(2000)32.71.1%4.6%
大津市下阪本1-9-8唐崎(900)28.41.1%1.4%
大津市唐崎3-18-8唐崎(100)32.91.0%2.3%
大津市一里山2-18-17瀬田(550)35.30.9%2.9%
大津市長等2-9-5大津(950)39.90.8%
大津市神領3-11-23石山(2200)28.80.8%1.4%
大津市下阪本1-23-13唐崎(1200)16.70.8%0.4%
大津市瀬田3-31-14石山(2500)30.70.8%1.7%
大津市秋葉台26-11膳所(1800)27.90.7%-1.1%
大津市和邇中浜字下梶原444番1外和邇(0)19.80.2%-0.2%
大津市仰木の里6-12-11おごと温泉(2200)23.20.1%-0.8%
大津市本堅田1-23-27堅田(1700)16.20.0%-2.0%
大津市千町1-17-6石山(4900)18.70.0%-6.6%
大津市南郷2-19-3石山(4900)20.30.0%-9.1%
大津市里6-16-13石山(7500)14.60.0%-9.8%
大津市和邇高城字願成寺248番25和邇(500)10.3-0.3%-3.4%
大津市雄琴3-16-41おごと温泉(650)13.7-0.5%-2.8%
大津市瀬田5-20-10石山(2900)21.7-0.8%-9.5%
大津市水明2丁目17番11小野(1100)15.1-0.9%-11.8%
大津市真野大野1-18-10堅田(3400)8.9-1.1%-7.8%
大津市和邇高城字竹ケ花34番3外和邇(400)11.8-1.1%-3.8%
大津市大谷町23-8山科(3700)13.8-1.2%-6.1%
大津市南郷4-27-6石山(5800)10.4-1.6%-14.4%
大津市稲葉台7-8山科(2800)20.3-1.6%-12.3%
大津市千石台9-2大津京(1300)22.9-1.7%-9.6%
大津市大平1-27-20石山(3700)17.2-1.9%-10.8%
大津市木戸字北出畑270番志賀(450)6.5-2.0%-9.3%
大津市比叡平1-19-9大津京(5700)7.9-2.1%-13.8%
大津市関津5-5-31石山(7300)7.4-2.2%
大津市北小松字村屋敷414番北小松(350)5.3-2.4%-13.0%
大津市千野1-13-6おごと温泉(1400)6.5-2.5%-12.8%
大津市黒津2-5-16石山(5000)15-2.6%-14.7%
大津市伊香立下在地町字上出917番堅田(5500)5.9-2.7%-16.0%
大津市千町3丁目字坂口577番1石山(5400)7.7-2.9%-14.3%
大津市平野1-17-15瀬田(6300)7.6-3.3%-12.8%
大津市大江1-19-5瀬田(1700)38.9
大津市瀬田2-3-10石山(1500)32.5

 

(2)基準地価(2023.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
大津市中庄2-20-13膳所( 1500)48.54.3%12.2%
大津市朝日が丘1-14-1大津( 600)49.84.1%10.2%
大津市石場2-8膳所( 900)50.24.1%13.4%
大津市月輪1-9-47瀬田( 1600)214.1%12.4%
大津市月輪5-13-3瀬田( 1900)35.63.8%8.0%
大津市栄町17-15石山( 570)36.33.8%11.8%
大津市中庄1-13-12石山( 1500)46.23.7%9.4%
大津市木下町7-10膳所( 1200)48.83.5%13.8%
大津市大将軍3-4-7瀬田( 500)49.23.5%8.8%
大津市一里山1-4-7瀬田( 500)50.53.4%14.2%
大津市京町4-5-23大津( 700)673.0%9.7%
大津市中央2-2-6大津( 700)58.42.9%8.6%
大津市萱野浦14-23瀬田( 2000)37.32.7%6.6%
大津市馬場3-8-4膳所( 450)49.82.7%15.3%
大津市中央4丁目1070番11外大津( 1000)62.42.7%8.6%
大津市中央3-3-26大津( 700)50.22.7%
大津市中央4-8-19大津( 900)53.52.5%10.2%
大津市本堅田5-14-57堅田( 400)30.92.5%7.5%
大津市今堅田2-22-28堅田( 700)29.92.5%5.2%
大津市本堅田4-14-11堅田( 350)41.32.5%5.9%
大津市長等3-2-24大津( 1200)42.62.4%10.3%
大津市一里山1-6-23瀬田( 400)57.12.4%6.1%
大津市本堅田4丁目19番4外堅田( 500)302.4%3.6%
大津市長等2-10-26大津( 900)58.72.3%7.2%
大津市梅林1-3-24大津( 150)119.82.3%6.5%
大津市大江5-21-11瀬田( 1400)332.0%4.9%
大津市一里山5-26-16瀬田( 1500)37.61.8%4.6%
大津市唐橋町22-11石山( 1300)39.91.7%9.0%
大津市錦織3-8-10大津京( 500)40.61.7%6.0%
大津市大江2-15-22瀬田( 1000)41.61.6%7.7%
大津市下阪本3-19-11比叡山坂本( 1300)25.91.4%1.3%
大津市打出浜33番3膳所( 1100)73.31.4%12.7%
大津市下阪本5-3-15比叡山坂本( 1000)24.81.4%0.8%
大津市本堅田5-21-12堅田( 200)52.81.3%1.9%
大津市一里山3-24-26瀬田( 900)54.11.2%5.1%
大津市神領1-2-23石山( 1900)27.91.2%4.3%
大津市大萱7丁目字北川尻3205番瀬田( 1600)11.91.1%2.8%
大津市本堅田3-30-15堅田( 700)23.71.0%0.4%
大津市堅田1丁目字下濱入937番1堅田( 2000)6.81.0%0.0%
大津市におの浜4-7-5膳所( 1200)691.0%5.6%
大津市国分1-35-4石山( 1900)24.41.0%-2.1%
大津市坂本7-8-26比叡山坂本( 700)25.20.8%-2.8%
大津市大江3-23-13瀬田( 1800)25.40.7%1.7%
大津市際川2-25-12唐崎( 1500)31.10.5%0.9%
大津市馬場1丁目字里中64番6外膳所( 450)82.20.4%-3.5%
大津市坂本4-14-36比叡山坂本( 1000)18.90.4%-3.7%
大津市坂本3-32-29比叡山坂本( 80)31.10.0%0.1%
大津市唐崎1-34-22唐崎( 450)32.50.0%-0.2%
大津市雄琴5-14-40おごと温泉( 800)20.30.0%-0.6%
大津市和邇中字中畑田160番9和邇( 900)15.40.0%-1.3%
大津市富士見台46-20石山( 1800)23.50.0%-2.3%
大津市真野1-28-17堅田( 800)14.40.0%-2.5%
大津市鶴の里20-5膳所( 1500)32.20.0%-9.7%
大津市石山寺2-6-6石山( 3700)21.4-0.2%
大津市南郷2-19-3石山( 4900)20.3-0.2%-10.3%
大津市大石東4-16-17石山( 8900)10.7-0.3%-10.7%
大津市南志賀1-10-19大津京( 1800)19.4-0.3%
大津市真野普門1-5-6堅田( 1800)8.1-0.4%-5.8%
大津市赤尾町4-39石山( 5200)20.7-0.5%-8.5%
大津市南郷1-20-16石山( 5000)21.5-0.6%-5.0%
大津市滋賀里1-14-7唐崎( 1500)19.5-0.8%-6.3%
大津市南比良字中ノ町369番4外比良( 550)6.5-1.0%-8.3%
大津市富士見台34-2石山( 2000)23.5-1.4%-9.0%
大津市大石中3-6-5石山( 8800)8.1-2.0%-11.8%
大津市向陽町16-16小野( 1000)18.1-2.3%-8.8%
大津市南小松字北野213番近江舞子( 600)6.9-2.3%-11.0%
大津市小野字村ノ内1288番小野( 1100)8-2.4%-11.1%
大津市仰木5-11-10おごと温泉( 2700)8-2.8%-9.0%
大津市枝2-2-27石山( 6500)7.2-3.1%-12.7%
大津市伊香立上龍華町字東橋詰393番外和邇( 4700)4.1-3.1%-13.9%
大津市大平2-12-26石山( 3800)15.2-3.1%-16.5%
大津市八屋戸字里1459番蓬莱( 700)5.9-3.2%-12.7%
大津市北大路3-11-22石山( 2700)19.4-3.3%-15.9%
大津市中野1-12-20瀬田( 7000)6.6-3.4%-13.4%
大津市南郷6丁目字岡ノ平1085番33石山( 6500)11.2-3.7%-16.1%
大津市日吉台4-20-12比叡山坂本( 1800)16.2-3.9%-15.1%

 

この記事の活用方法

どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営をしています、ゴトウです。

 

この記事は、

「なぜ、土地価格が上がっているのか?(下がっているのか?)」

「これからどうなるのか」

をご紹介していくことで、あなたが検討している不動産取引の参考になれることを目指しています。

 

とは言っても、「売り手か買い手か」「戸建てかマンションか」「駅から近いか、遠いか」などによって、知りたい情報もちょっとずつ違ってくるでしょう。

特に「これからどうなるのか」については、なるべく多くのポイントを取り上げています。

なので、記事自体はけっこう長めになっています。

 

そのため、関係なさそうなところは、スルーしてもらって、自分に必要そうな部分をチェックしてみてください。

それでは参りましょう。

 

2、大津市の土地価格の動き

大津市の土地価格は、この1年間で、住宅地で-0.1%、商業地で+1.7%と、商業地での上昇が目立ちました。

また、2018→2023年の5年間で見ると、住宅地で-2.6%。商業地で+6.5%と、商業地での上昇が目立ちますね。

 

大津市の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのようなエリアが上昇、または下落しているのでしょうか?

地図上にまとめてみました。

 

5年間の変化率(2018→2023年)

変化率:赤色(+10%以上)>オレンジ色(+5〜9.9%)>緑色(0〜 +4.9%)>青色(-0.1〜 -4.9%)>紺色(-5〜 -9.9%)>紫色(-10%以下)

 

ご覧のように、琵琶湖線、湖西線の駅周辺では、大きく上昇しているものの、駅から遠いエリアでは、逆に下落している地点が目立ちます。

 

なぜ大津市では、琵琶湖線、湖西線の駅周辺しか上昇していないのか?

理由は大きく3つあります。

 

①建築費が上昇→住宅価格の上昇→土地価格も上昇

まず、昨年から今年にかけて大きく上昇している理由は、建築費の上昇によるものです。

新型コロナの感染拡大や、ロシアのウクライナ侵攻によって、円安、原材料の価格が上がり、特に2022年以降に、建築費が大きく上昇したのです。

 

マンションの建築費

マンションの建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

木造戸建ての建築費

木造の建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

その結果、住宅価格も上昇しています。

2023年1〜6月の新築マンションの平均価格は、滋賀県で約4,200万円と、ここ10年で高水準になっています。

 

滋賀県の新築マンション価格

(参考:不動産経済研究所)

 

さらに、滋賀県内の中古住宅についても、この4年間で、中古マンションでは約22%、中古戸建てでも、約19%上昇しています。

 

滋賀県の中古マンション。戸建ての価格

(参考:東日本不動産流通機構)

 

このように、住宅価格が急激に上がった結果、土地価格も連れ高したわけです。

 

②大津市に引っ越してくる子育て世帯が増えた

建築費が上がったといっても、買い手がつかなければ、土地価格も上がりません。

しかし、大津市では、この5年間で人口は約2,000人の増加、世帯数はなんと約1.1万世帯も増えているのです。

 

大津市の人口・世帯数

(参考:大津市 地域別人口)

 

世帯数が増えていると言うことは、住宅に対する需要が増えているということになります。

 

では、どんな人が増えているのか?

大津市の転入超過数(区外から引っ越して来た人 ー 出て行った人)を年代別に見てみると、子育て世帯(0〜14歳、30〜40代)が、2018年ごろから急激に増加しています。

 

大津市の年代別の転入超過数

(参考:総務省 住民基本台帳人口移動報告)

 

これほど子育て世帯が移住している理由は、お隣の京都市の不動産価格が上がりすぎたことと、新築マンションが建たないためです。

そのため、京都市へ通勤しやすい琵琶湖線や湖西線の駅周辺の物件が人気となって、土地価格が上昇しているわけですね。

 

③駅から離れた郊外では、人口減少が止まらない

一方で、駅から離れたエリアでは、人口は減少傾向にありますし、買い手もなかなかつきにくいため、土地価格の下落が止まらないようです。

 

大津市の地区別の人口変化(2016.4〜2020.10)

増減:赤色(1,000人以上増加)>オレンジ色(500〜999人増加)>緑色(100〜499人増加)>青色の↙️(100〜499人減少)>紫色の↙️(500以上の減少)

(参考:大津市 「町丁別人口統計表」)

 

そのため、京都へ通勤しやすい駅周辺では上昇するものの、郊外では下落する、という二極化が進んでいます。

 

3、これからどうなるのか?

ここからは、大津市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

(1)いよいよ金利上昇が本格化しそう

低金利によって、住宅ローンが組みやすい状況が続いていますが、2024年以降は、この環境がいよいよ変わってきそうです。

 

今年2024年3月19日に、日銀はこれまでのマイナス金利政策を解除し、政策金利を-0.1→+0.1%へ引き上げました。

政策金利の影響が大きいと言われる、変動型の住宅ローンも、4月は据え置きのところが大半ですが、今後さらに利上げが起これば、変動金利も上がっていくでしょう。

 

高額マンションをギリギリの住宅ローンで買っている人がやばい

変動金利の上昇によって、影響を受けそうなのが、ここのところ大きく上昇している駅近マンションです。

というのも、新築・中古マンションの購入者の75〜80%の人が、変動金利を利用しているからです。

 

新築・中古マンションの変動金利利用率

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

今までは、ネット銀行で申し込めば、0.2〜0.3%台という、かなり安い条件で住宅ローンを組めてきたわけですが、今後はこの条件が厳しくなってきます。

異次元緩和政策が始まる前の2012年ごろまでは、変動金利も1%前後でした。そのため、1%前後の水準にまで引き上げていくと予想されます。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

 

(2)2024年問題で、建築費がさらに上がる

この2024年問題とは、簡単にいうと、

「建設業・運送業の従業員に対して、残業の規制が厳しくなることで、今まで以上に人件費の負担が上がることで、商品やサービスの価格が上がる」

という問題です。

 

建設業の労働時間の規制

建設業の労働時間規制

(参考:厚生労働省「建設業の時間外労働に関する上限規制」)

 

そのため、資材の運搬や、建設の工期の長期化によって、建設費の上昇がほぼ確実に進むことになります。

 

それ以外にも、省エネ基準への適合が必須に

省エネ基準適合の義務化

 

さらに、25年からは、省エネ基準への適合義務付けが始まります。

これによって、

  • 省エネ基準を満たすための建築申請業務が増えるので、その分の人件費・申請費用が、建築コストに上乗せされる
  • 省エネ基準を満たすために、追加費用がかかる(主に断熱性能の強化のために、約87万円/120㎡の住宅)

といったことも予想されます。

 

すでに、マンション・戸建てともに、新型コロナやウクライナ戦争によって、海外からの資材価格は上昇しており、建築費や住宅価格にも反映されています。

 

木造住宅の建築費指数

(参考:建築物価調査会 「建築費指数」)

 

食料品や洋服などもそうですが、ここ2〜3年で、どんどん値上げされてますよね。

住宅メーカーの側でも、赤字では続けられませんから、2024年問題、25年問題による価格の値上げはしてくると予想できます。

 

そのため、特に、戸建て住宅を購入するハードルは、さらに高くなるでしょう。

 

 

(3)これから大津市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した大津市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約9,900人減少するそうです。

 

大津市では、これから10年で約9,900人減る

大津市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

現在は、京都方面からの移住者が増えているため、駅周辺の需要は安定するかもしれませんが、郊外ではさらに買い手が減っていくでしょう。

 

結論

以上のことから、大津市の土地価格は、

  • 金利、建築費の上昇によって、一般世帯の住宅の購入はさらに難しくなる
  • ただし、京都市からの移住者が増え続ける限り、駅近のマンションの需要は強い
  • 一方で、郊外の一軒家は、さらに買い手がつきにくくなる

と言えるでしょう。

 

4、こんなに違うの?公示地価と実際の価格

ここまで、公示地価の動きを中心に解説してきましたが、公示地価はそのエリアの平均的な価格なため、実際の取引と比べてみると、想像以上に違ってきます。

 

例えば、大津市に「一里山(いちりやま)」という地区があります。

 

この一里山地区の公示地価(基準地価)と実際の取引価格は、

  • 公示地価:37万円/坪
  • 実際の取引価格:44〜61万円/坪

と、公示地価の約1.2〜1.6倍で取引されていました。

 

【大津市一里山の公示地価】

大津市の公示地価

  • 瀬田駅から1,500mの距離、徒歩約19分(1分=80m)
  • 133,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =37万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【大津市一里山の土地取引(過去2年間)】

大津市の不動産取引

  • 瀬田駅から徒歩16〜24分のエリアで、44〜61万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の2倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が3倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

*東京、大阪、北海道、福島など17都道府県を調査

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
東京都23区千代田区神保町485万円300〜990万円0.62〜2.04倍
東京都23区中央区佃644万円530〜970万円0.82〜1.51倍
東京都23区墨田区東向島111万円150〜290万円1.35〜2.61倍
東京都八王子市北野台33万円30〜43万円0.91〜1.3倍
東京都立川市柴崎町121万円97〜340万円0.8〜2.81倍
東京都武蔵野市吉祥寺本町216万円150〜300万円0.69〜1.39倍
神奈川県横浜市神奈川区松見町85万円74〜150万円0.87〜1.76倍
神奈川県川崎市中原区木月136万円160〜240万円1.18〜1.76倍
神奈川県相模原市緑区東橋本70万円17〜140万円0.24〜2倍
千葉県千葉市中央区松波77万円64〜110万円0.83〜1.43倍
千葉県船橋市松が丘30万円26〜41万円0.87〜1.37倍
千葉県柏市今谷上町49万円39〜85万円0.8〜1.73倍
埼玉県さいたま市浦和区北浦和113万円78〜160万円0.69〜1.42倍
埼玉県川口市差間43万円42〜61万円0.98〜1.42倍
埼玉県所沢市久米49万円22〜76万円0.45〜1.55倍
北海道札幌市北区25条西38万円32〜48万円0.84〜1.26倍
北海道旭川市8条通10万円7〜14万円0.7〜1.4倍
北海道苫小牧市桜木町7万円6.5〜13万円0.93〜1.86倍
青森県青森市三内10万円5.4〜14万円0.54〜1.4倍
青森県八戸市田向14万円10〜28万円0.71〜2倍
青森県弘前市大字田園13万円15〜18万円1.15〜1.38倍
秋田県秋田市手形22万円18〜25万円0.82〜1.14倍
秋田県大仙市大曲中通町11万円13〜15万円1.18〜1.36倍
秋田県由利本荘市石脇7.8万円5〜14万円0.64〜1.79倍
岩手県盛岡市加賀野21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
岩手県一関市赤荻8万円5.5〜17万円0.69〜2.13倍
岩手県奥州市佐倉河21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
宮城県仙台市泉区将監26万円34〜52万円1.31〜2倍
宮城県石巻市三ツ股10万円7.8〜14万円0.78〜1.4倍
宮城県名取市大手町27万円29〜40万円1.07〜1.48倍
福島県福島市野田町22万円16〜72万円0.73〜3.27倍
福島県いわき市小島町22万円35万円1.59倍
福島県郡山市芳賀18万円17〜35万円0.94〜1.94倍
山形県山形市東原町26万円18〜32万円0.69〜1.23倍
山形県鶴岡市本町11万円8〜17万円0.73〜1.55倍
山形県酒田市新橋9.5万円10〜15万円1.05〜1.58倍
新潟県新潟市中央区天神尾38万円35〜62万円0.92〜1.63倍
新潟県長岡市東栄19万円13〜19万円0.68〜1倍
新潟県上越市春日野14万円9.6〜16万円0.69〜1.14倍
富山県富山市牛島本町26万円23〜36万円0.88〜1.38倍
富山県高岡市城東17万円9.3〜19万円0.55〜1.12倍
富山県射水市太閤山15万円12〜18万円0.8〜1.2倍
石川県金沢市泉野町35万円24〜45万円0.69〜1.29倍
石川県加賀市小菅波町14万円2.3〜21万円0.16〜1.5倍
石川県野々市市押野26万円25〜31万円0.96〜1.19倍
福井県福井市灯明寺19万円15〜26万円0.79〜1.37倍
福井県坂井市丸岡町西瓜屋10万円12〜15万円1.2〜1.5倍
群馬県高崎市上中居町25万円18〜36万円0.72〜1.44倍
群馬県前橋市駒形町15万円8.7〜18万円0.58〜1.2倍
群馬県伊勢崎市昭和町13万円9.6〜41万円0.74〜3.15倍
栃木県宇都宮市泉が丘28万円28〜40万円1〜1.43倍
栃木県足利市八幡町16.5万円8.7〜19万円0.53〜1.15倍
栃木県小山市城東24万円3.8〜27万円0.16〜1.13倍
茨城県水戸市河和田14万円9.2〜20万円0.66〜1.43倍
茨城県古河市東24万円11〜36万円0.46〜1.5倍
茨城県つくば市春日37万円53万円1.43倍
愛知県名古屋市千種区東山元町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県岡崎市大和町37万円43〜51万円1.16〜1.38倍
愛知県豊橋市高師本郷町24万円11〜33万円0.46〜1.38倍
岐阜県岐阜市北一色21万円17〜28万円0.81〜1.33倍
岐阜県大垣市林町23万円10〜31万円0.43〜1.35倍
岐阜県多治見市明和町11.5万円8.9〜15万円0.77〜1.3倍
三重県津市大谷町35万円41〜55万円1.17〜1.57倍
三重県四日市市大字茂福21万円24〜32万円1.14〜1.52倍
三重県桑名市大字桑名22万円25〜29万円1.14〜1.32倍
静岡県静岡市葵区音羽町71万円51〜85万円0.72〜1.2倍
静岡県浜松市中区鴨江31万円0.85〜40万円0.03〜1.29倍
静岡県三島市加茂33万円33〜44万円1〜1.33倍
長野県長野市若里29万円30〜46万円1.03〜1.59倍
長野県松本市桐21万円29〜30万円1.38〜1.43倍
長野県上田市常磐城14万円14〜18万円1〜1.29倍
山梨県甲府市上石田15万円19〜23万円1.27〜1.53倍
大阪府大阪市浪速区恵美須東149万円39〜600万円0.26〜4.03倍
大阪府茨木市庄61万円40〜100万円0.66〜1.64倍
大阪府高槻市安岡時町38万円25〜55万円0.66〜1.45倍
京都府京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町41万円22〜64万円0.54〜1.56倍
京都府宇治市小倉町43万円22〜55万円0.51〜1.28倍
京都府城陽市久世37万円28〜49万円0.76〜1.32倍
滋賀県大津市朝日が丘45万円25〜55万円0.56〜1.22倍
滋賀県草津市追分30万円32〜37万円1.07〜1.23倍
滋賀県長浜市祇園町17万円8.9〜23万円0.52〜1.35倍
兵庫県神戸市鈴蘭台南町24万円14〜41万円0.58〜1.71倍
兵庫県姫路市飾磨区今在家28万円30〜35万円1.07〜1.25倍
兵庫県尼崎市稲葉荘56万円39〜83万円0.7〜1.48倍
奈良県奈良市中登美ケ丘35万円40〜61万円1.14〜1.74倍
奈良県橿原市土橋町26万円31〜44万円1.19〜1.69倍
奈良県生駒市俵口町27万円22〜35万円0.81〜1.3倍
和歌山県和歌山市黒田21万円19〜48万円0.9〜2.29倍
和歌山県田辺市東山19万円22〜24万円1.16〜1.26倍
岡山県岡山市田中33万円35〜47万円1.06〜1.42倍
岡山県倉敷市大島31万円13〜35万円0.42〜1.13倍
岡山県津山市東一宮10万円4.5〜12万円0.45〜1.2倍
広島県広島市牛田早稲田40万円19〜80万円0.48〜2倍
広島県福山市沖野上町24万円6.9〜34万円0.29〜1.42倍
広島県呉市広白岳17万円7.4〜21万円0.44〜1.24倍
鳥取県鳥取市吉方温泉17万円5〜19万円0.29〜1.12倍
鳥取県米子市観音寺新町16万円15〜20万円0.94〜1.25倍
島根県松江市内中原町26万円26〜32万円1〜1.23倍
山口県下関市綾羅木南町13万円20万円1.54倍
山口県山口市小郡下郷16.5万円8.9〜19万円0.54〜1.15倍
山口県宇部市笹山町7.3万円10〜13万円1.37〜1.78倍
愛媛県松山市岩崎町44万円30〜68万円0.68〜1.55倍
愛媛県今治市南大門町17万円24〜30万円1.41〜1.76倍
愛媛県新居浜市河内町22万円10〜24万円0.45〜1.09倍
香川県高松市松縄町29万円39〜40万円1.34〜1.38倍
香川県丸亀市中府町25万円35万円1.4倍
徳島県徳島市佐古一番町31万円13〜59万円0.42〜1.9倍
高知県高知市東久万34万円29〜38万円0.85〜1.12倍
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
佐賀県佐賀市兵庫北21万円 16〜31万円0.76〜1.48倍
佐賀県唐津市和多田本村18万円18〜24万円1〜1.33倍
佐賀県鳥栖市弥生が丘19万円18〜21万円0.95〜1.11倍
大分県大分市王子新町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
大分県別府市山の手町21万円16〜35万円0.76〜1.67倍
大分県中津市中央町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
長崎県長崎市滑石20万円14〜24万円0.7〜1.2倍
長崎県佐世保市広田11万円19〜29万円1.73〜2.64倍
長崎県諫早市小船越町13万円22万円1.69倍
熊本県熊本市武蔵ヶ丘21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
熊本県八代市井上町9万円4.7〜10万円0.52〜1.11倍
熊本県天草市今釜新町14万円14〜15万円1〜1.07倍
宮崎県宮崎市神宮28万円32〜33万円1.14〜1.18倍
宮崎県都城市姫城町10万円8.5〜15万円0.85〜1.5倍
宮崎県延岡市西小路19万円20〜26万円1.05〜1.37倍
鹿児島県鹿児島市荒田56万円35〜91万円0.63〜1.63倍
鹿児島県霧島市国分中央11万円9.5〜15万円0.86〜1.36倍
鹿児島県薩摩川内市平佐町9.5万円7.9〜10.4万円0.83〜1.09倍
沖縄県那覇市首里石嶺町42万円31〜46万円0.74〜1.1倍
沖縄県うるま市江州56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
沖縄県浦添市経塚53万円60〜69万円1.13〜1.3倍

 

つまり、選ぶ不動産会社によって、もっと高く売れたり、もっと安く買うことができるんですね。

 

なぜ、これほど取引価格と違うのか?

その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報が違うからです。

 

不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報が分かる仕組みがないため、

  1. 自社でどれだけ取引情報を持っているか
  2. どれだけ買い手のリストを持っているか?

で、そのエリアに対する不動産会社の相場(評価額・取引価格)が変わってくるのです。

 

持っている取引情報が違うため、評価額・取引価格が変わる

査定額が違うイメージ

 

*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています

(2022年実績:売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 = 11.4%)

 

そのため、

  • そのエリアの取引情報を多く持っている
  • 買い手・売り手の相談が多い

といった会社を探すことが重要なんですね。

 

買うなら:非公開物件の探し方

では、物件を探すなら、どういう工夫が必要なのでしょうか?

根気よくネットや不動産会社に行って探す方法もありますが、こういうサービスもあります↓

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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住宅メーカーで家を建てた人は、売却する時に、同じ会社に相談するケースも多いので、条件の良い物件を探せる可能性が上がります。

無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか?

 

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売るなら:取引実績の多い会社の探し方

不動産会社によって、エリアや物件(戸建て・マンション)の強みが違います。

例えば、マンション販売をしている企業であれば、取引のほぼ10割がマンション、ということも珍しくありません。

 

また、取引実績をHP上で開示している企業も少ないため、どこに頼めばいいのか迷われることも多いでしょう。

そこで、当サイトでは、取引実績を調べて、大津市の不動産会社ランキングを作成しました。

 

大津市の不動産会社ランキング|売却実績・強い物件種類(土地・戸建て or マンション)
大津市の不動産会社8社を成約実績でランキングしました。物件ごとの成約件数から、強みの物件種(土地・戸建て or マンション)の割合もわかります。

 

まずは価格を知りたいのなら、一括査定

売るかどうか迷われていて、「評価額が高ければ売りたい」という人もいるでしょう。

 

そんな人にとって、便利なサービスが「一括査定」です。

一度の登録で、複数社から無料で査定額を教えてもらえるサービスです。

 

査定は、過去の取引情報に基づいて、各社が評価額を出してくるため、査定内容から、そのエリア・物件に強みのある会社を探すこともできます。

査定サービスはいくつもありますが、参加企業がどこかで、大きく2つに分かれます。ここでは、代表的な2つのサービスをご紹介します。

 

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この記事を書いた人
ゴトウ

証券会社で12年間勤務。営業と店舗マーケティングに従事後、2018年から当サイト「イエ&ライフ」を運営しています。

不動産価格の動きの理解や今後の予想は、金融マーケットの知識があると理解しやすいため、読者のお役に立てるのではないかと、サイトを運営しています。

また、2024年からYoutubeチャンネルも始めました。
こちらも、よろしくお願いします。

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