（画像出典：wikimedia commons Mti, 大津市中心部）
この記事では大津市の土地価格について、
- 今いくらなのか？
- この６年間で、どこがどれだけ上昇・下落しているのか？
- 今後どうなるのか？
を解説していきます。
１、大津市の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公）：公示地価（2019.1.1現在）
*基）：基準地価（2019.7.1現在）
| 住居表示 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比変化率 | H25比変化率 |
|---|---|---|---|---|
| 基）大津市打出浜３３番３ | ＪＲ膳所（1100） | 68.3 | 5.1% | 30.2% |
| 公）大津市におの浜２－２－６ | 膳所（700） | 82.8 | 3.7% | 30.1% |
| 基）大津市中央２－２－６ | ＪＲ大津（700） | 55.4 | 3.1% | 24.4% |
| 基）大津市京町４－５－２３ | ＪＲ大津（700） | 63 | 3.2% | 23.2% |
| 公）大津市京町４－５－２３ | 大津（700） | 62 | 3.3% | 22.1% |
| 基）大津市中央４丁目１０７０番１１外 | ＪＲ大津（1000） | 59.1 | 2.9% | 21.8% |
| 基）大津市におの浜４－７－５ | ＪＲ膳所（1200） | 66.7 | 2.0% | 21.0% |
| 公）大津市中央３－２－２ | 大津（550） | 67 | 3.6% | 20.8% |
| 公）大津市京町２－４－６ | 大津（450） | 45.2 | 3.8% | 20.2% |
| 基）大津市中央４丁目２２０番３３外 | ＪＲ大津（900） | 50.2 | 3.4% | 19.7% |
| 公）大津市梅林１－３－２４ | 大津（150） | 114.5 | 2.1% | 19.2% |
| 公）大津市一里山１－２－６ | 瀬田（350） | 47.9 | 2.8% | 16.9% |
| 基）大津市一里山１－６－２３ | ＪＲ瀬田（400） | 55.1 | 2.5% | 16.8% |
| 公）大津市馬場２－８－７ | 膳所（50） | 90.1 | 1.5% | 16.7% |
| 基）大津市梅林１－３－２４ | ＪＲ大津（150） | 115.2 | 2.3% | 16.3% |
| 基）大津市一里山１－４－７ | ＪＲ瀬田（500） | 45.5 | 3.0% | 16.0% |
| 基）大津市一里山３－２４－２６ | ＪＲ瀬田（900） | 52.8 | 2.6% | 15.9% |
| 公）大津市粟津町９－２３ | 石山（100） | 65 | 2.6% | 15.9% |
| 公）大津市松山町１２－９ | 大津京（850） | 36 | 2.8% | 15.5% |
| 公）大津市梅林１－１３－１８ | 大津（500） | 51.5 | 2.6% | 14.7% |
| 公）大津市中庄２－１１－２２ | 石山（1600） | 32.8 | 1.8% | 14.0% |
| 基）大津市中庄１－１３－１２ | ＪＲ石山（1500） | 43.2 | 2.3% | 12.9% |
| 公）大津市松原町１０－１ | 石山（440） | 43.9 | 2.3% | 12.7% |
| 公）大津市石場２－８ | 膳所（900） | 44.9 | 2.3% | 12.4% |
| 基）大津市木下町７－１０ | ＪＲ膳所（1200） | 44.2 | 3.1% | 11.7% |
| 公）大津市大萱５－３３－１３ | 瀬田（900） | 38.6 | 0.9% | 11.4% |
| 基）大津市石場２－８ | ＪＲ膳所（900） | 45.2 | 2.2% | 11.4% |
| 基）大津市長等３－２－２４ | ＪＲ大津（1200） | 39.9 | 3.4% | 11.0% |
| 基）大津市馬場３－８－４ | ＪＲ膳所（450） | 44.2 | 2.3% | 10.7% |
| 公）大津市一里山５－２６－１６ | 瀬田（1500） | 36 | 0.9% | 10.5% |
| 基）大津市長等２－１０－２６ | ＪＲ大津（900） | 56.4 | 3.0% | 10.3% |
| 基）大津市大将軍３－４－７ | ＪＲ瀬田（500） | 46.5 | 2.9% | 10.2% |
| 基）大津市馬場１丁目字里中６４番６外 | ＪＲ膳所（450） | 85.5 | 0.4% | 9.7% |
| 公）大津市一里山２－１８－１７ | 瀬田（550） | 34.3 | 2.0% | 9.7% |
| 公）大津市朝日が丘１－１４－１ | 大津（600） | 45.5 | 1.5% | 9.5% |
| 基）大津市中庄２－２０－１３ | ＪＲ膳所（1500） | 43.9 | 1.5% | 9.0% |
| 公）大津市晴嵐２－５－１６ | 石山（400） | 15.7 | 1.9% | 8.9% |
| 基）大津市朝日が丘１－１４－１ | ＪＲ大津（600） | 45.9 | 1.5% | 8.6% |
| 公）大津市瀬田１－７－５ | 石山（2000） | 31.3 | 1.0% | 8.2% |
| 公）大津市湖城が丘２－９ | 膳所（500） | 33.7 | 2.0% | 8.2% |
| 基）大津市大江２－１５－２２ | ＪＲ瀬田（1000） | 39.6 | 2.6% | 8.1% |
| 基）大津市萱野浦１４－２３ | ＪＲ瀬田（2000） | 35.6 | 1.9% | 8.0% |
| 基）大津市一里山５－２６－１６ | ＪＲ瀬田（1500） | 36 | 0.0% | 7.9% |
| 公）大津市皇子が丘２－９－１９ | 大津京（100） | 56.4 | 1.2% | 7.5% |
| 基）大津市錦織３－８－１０ | ＪＲ大津京（500） | 38.6 | 0.9% | 6.4% |
| 公）大津市大萱７－１２－１３ | 瀬田（1800） | 33.3 | 1.1% | 6.3% |
| 基）大津市大江５－２１－１１ | ＪＲ瀬田（1400） | 31.8 | 1.0% | 5.5% |
| 公）大津市瀬田２－６－２１ | 石山（1500） | 27.2 | 1.0% | 5.4% |
| 公）大津市瀬田３－３１－１４ | 石山（2500） | 30.2 | 0.7% | 5.3% |
| 公）大津市青山４－１２－６ | 南草津（3900） | 30.5 | 0.4% | 5.2% |
| 基）大津市神領１－２－２３ | ＪＲ石山（1900） | 27.3 | 2.0% | 5.0% |
| 基）大津市月輪５－１３－３ | ＪＲ瀬田（1900） | 33 | 0.0% | 4.2% |
| 基）大津市大江３－２３－１３ | ＪＲ瀬田（1800） | 25.1 | 0.5% | 4.1% |
| 公）大津市神領３－１１－２３ | 石山（2200） | 28.4 | 0.2% | 4.0% |
| 基）大津市大萱７丁目字北川尻３２０５番 | ＪＲ瀬田（1600） | 11.7 | 0.9% | 3.8% |
| 公）大津市国分１－１３－４０ | 石山（1600） | 28.1 | 0.8% | 3.8% |
| 基）大津市唐橋町２２－１１ | ＪＲ石山（1300） | 37.6 | 2.7% | 3.6% |
| 基）大津市本堅田５－２１－１２ | ＪＲ堅田（200） | 51.8 | 0.0% | 2.6% |
| 公）大津市小関町４－２４ | 大津（1200） | 32.3 | 0.6% | 2.2% |
| 公）大津市唐崎３－１－２６ | 唐崎（150） | 33.7 | 1.0% | 2.0% |
| 基）大津市栄町１７－１５ | ＪＲ石山（570） | 32.8 | 1.1% | 1.9% |
| 公）大津市真野２－２－４７ | 堅田（280） | 30.6 | 0.3% | 1.9% |
| 基）大津市際川２－２５－１２ | ＪＲ唐崎（1500） | 30.9 | 0.0% | 1.6% |
| 公）大津市神宮町５－５ | 大津京（1300） | 30.9 | 0.0% | 0.9% |
| 公）大津市勧学２－１４－３ | 大津京（1500） | 31.5 | 0.0% | 0.7% |
| 基）大津市今堅田２－２２－２８ | ＪＲ堅田（700） | 28.5 | 0.6% | 0.6% |
| 公）大津市横木１－９－２４ | 山科（1300） | 30.5 | 0.9% | 0.5% |
| 基）大津市唐崎１－３４－２２ | ＪＲ唐崎（450） | 32.6 | 0.0% | 0.4% |
| 公）大津市尾花川１３－４８ | 大津京（700） | 22.4 | 0.3% | 0.3% |
| 公）大津市衣川１－２－１５ | おごと温泉（1400） | 20 | 0.0% | 0.2% |
| 公）大津市野郷原１－１８－２９ | 石山（2800） | 23.7 | 0.0% | 0.0% |
| 公）大津市和邇中浜字下梶原４４４番１外 | 和邇（0） | 19.8 | 0.0% | -0.2% |
| 公）大津市仰木の里６－１２－１１ | おごと温泉（2200） | 23.4 | -0.1% | -0.4% |
| 基）大津市雄琴５－１４－４０ | ＪＲおごと温泉（800） | 20.5 | 0.0% | -0.6% |
| 基）大津市坂本３－３２－２９ | ＪＲ比叡山坂本（80） | 31 | 0.0% | -0.9% |
| 基）大津市堅田１丁目字下濱入９３７番１ | ＪＲ堅田（2000） | 6.8 | -0.5% | -1.4% |
| 基）大津市国分１－３５－４ | ＪＲ石山（1900） | 24.8 | -0.1% | -1.6% |
| 基）大津市本堅田３－３０－１５ | ＪＲ堅田（700） | 23.5 | -0.3% | -1.7% |
| 公）大津市本堅田１－２３－２７ | 堅田（1700） | 16.5 | -0.2% | -1.8% |
| 基）大津市和邇中字中畑田１６０番９ | ＪＲ和邇（900） | 15.6 | -0.2% | -2.1% |
| 公）大津市瀬田１－１７－１６ | 石山（1400） | 30.8 | 0.2% | -2.2% |
| 基）大津市下阪本５－３－１５ | ＪＲ比叡山坂本（1000） | 24.5 | -0.1% | -2.2% |
| 公）大津市堅田１－１２－４８ | 堅田（1900） | 20.3 | 0.0% | -2.4% |
| 公）大津市和邇高城字願成寺２４８番２５ | 和邇（500） | 10.6 | -0.3% | -2.4% |
| 公）大津市坂本７－８－２６ | 比叡山坂本（700） | 25.8 | -0.8% | -2.5% |
| 基）大津市坂本７－８－２６ | ＪＲ比叡山坂本（700） | 25.7 | -1.0% | -2.5% |
| 公）大津市秋葉台２６－１１ | 膳所（1800） | 28.1 | -0.9% | -2.8% |
| 公）大津市和邇高城字竹ケ花３４番３外 | 和邇（400） | 12.3 | 0.0% | -2.9% |
| 基）大津市小野字村ノ内１２８８番 | ＪＲ小野（1100） | 8.8 | -1.1% | -2.9% |
| 基）大津市真野１－２８－１７ | ＪＲ堅田（1100） | 14.6 | -0.9% | -3.1% |
| 公）大津市木戸字北出畑２７０番 | 志賀（450） | 7.1 | -0.5% | -3.1% |
| 基）大津市南小松字北野２１３番 | ＪＲ近江舞子（600） | 7.7 | -1.3% | -3.3% |
| 基）大津市富士見台４６－２０ | ＪＲ石山（1800） | 23.9 | -1.0% | -3.6% |
| 基）大津市鶴の里２０－５ | ＪＲ膳所（1500） | 34.7 | -2.8% | -3.7% |
| 公）大津市蛍谷６－３０ | 石山（1300） | 24 | -0.8% | -4.0% |
| 公）大津市千野１－１３－６ | おごと温泉（1400） | 7.5 | -1.3% | -4.2% |
| 基）大津市八屋戸字里１４５９番 | ＪＲ蓬莱（700） | 6.7 | -1.5% | -4.3% |
| 基）大津市南比良字中ノ町３６９番４外 | ＪＲ比良（550） | 7 | -1.4% | -4.9% |
| 公）大津市雄琴３－１６－４１ | おごと温泉（650） | 14.1 | -0.9% | -4.9% |
| 基）大津市富士見台３４－２ | ＪＲ石山（2000） | 25.4 | -1.4% | -5.5% |
| 公）大津市北小松字村屋敷４１４番 | 北小松（350） | 6.1 | -1.1% | -5.6% |
| 公）大津市大谷町２３－８ | 山科（3700） | 14.7 | -0.7% | -5.7% |
| 基）大津市仰木５－１１－１０ | ＪＲおごと温泉（2700） | 8.7 | -0.8% | -5.7% |
| 基）大津市向陽町１６－１６ | ＪＲ小野（1000） | 19.6 | -0.8% | -6.3% |
| 公）大津市下阪本１－２３－１３ | 唐崎（1200） | 16.6 | -0.8% | -6.5% |
| 公）大津市真野大野１－１８－１０ | 堅田（3400） | 9.7 | -1.0% | -6.7% |
| 公）大津市平野１－１７－１５ | 瀬田（6300） | 8.7 | -1.9% | -7.7% |
| 公）大津市千石台９－２ | 大津京（1300） | 25.3 | -2.7% | -8.0% |
| 基）大津市大石中３－６－５ | ＪＲ石山（8800） | 9 | -2.5% | -8.1% |
| 基）大津市伊香立上龍華町字東橋詰３９３番外 | ＪＲ和邇（4700） | 4.7 | -1.4% | -8.4% |
| 基）大津市中野１－１２－２０ | ＪＲ瀬田（7000） | 7.5 | -2.2% | -8.5% |
| 公）大津市関津１－３－８ | 石山（7300） | 8.5 | -1.9% | -8.8% |
| 公）大津市伊香立下在地町字上出９１７番 | 堅田（5500） | 7 | -3.6% | -9.0% |
| 公）大津市比叡平１－１９－９ | 大津京（5700） | 9.1 | -1.4% | -9.5% |
| 基）大津市真野普門１－５－６ | ＪＲ堅田（1800） | 8.5 | -0.8% | -10.1% |
| 公）大津市瀬田５－２０－１０ | 石山（2900） | 24 | -3.2% | -10.3% |
| 公）大津市千町３丁目字坂口５７７番１ | 石山（5400） | 9 | -2.2% | -10.5% |
| 基）大津市南郷１－２０－１６ | ＪＲ石山（5000） | 22.1 | -2.0% | -10.5% |
| 公）大津市水明２丁目１７番１１ | 小野（1100） | 17.1 | -3.4% | -10.8% |
| 基）大津市滋賀里１－１４－７ | ＪＲ唐崎（1500） | 20.4 | -1.9% | -11.6% |
| 基）大津市枝２－２－２７ | ＪＲ石山（6500） | 8.1 | -2.4% | -11.9% |
| 基）大津市北大路３－１１－２２ | ＪＲ石山（2700） | 22.3 | -3.6% | -11.9% |
| 公）大津市黒津２－５－１６ | 石山（5000） | 17.6 | -3.6% | -12.1% |
| 公）大津市稲葉台７－８ | 山科（2800） | 23.1 | -3.3% | -12.2% |
| 公）大津市千町１－１７－６ | 石山（4900） | 20 | -2.6% | -12.9% |
| 基）大津市日吉台４－２０－１２ | ＪＲ比叡山坂本（1800） | 18.4 | -3.1% | -13.3% |
| 公）大津市里６－１６－１３ | 石山（7500） | 16.2 | -3.4% | -13.9% |
| 基）大津市大石東４－１６－１７ | ＪＲ石山（9300） | 11.7 | -2.5% | -14.0% |
| 基）大津市赤尾町４－３９ | ＪＲ石山（5200） | 22.3 | -1.5% | -14.3% |
| 公）大津市南郷２－１９－３ | 石山（4900） | 22.4 | -3.1% | -14.4% |
| 基）大津市南郷６丁目字岡ノ平１０８５番３３ | ＪＲ石山（6500） | 12.9 | -3.2% | -15.2% |
| 基）大津市南郷２－１９－３ | ＪＲ石山（4900） | 22 | -2.8% | -15.4% |
| 公）大津市南郷４－２７－６ | 石山（5800） | 12.1 | -3.9% | -15.6% |
| 公）大津市大平１－２７－２０ | 石山（3700） | 19.2 | -2.3% | -16.2% |
| 基）大津市石山寺２－８－５ | ＪＲ石山（3700） | 18.8 | -3.6% | -16.4% |
| 基）大津市大平２－１２－２６ | ＪＲ石山（3500） | 17.5 | -4.2% | -17.3% |
| 基）大津市下阪本３－１９－１１ | ＪＲ比叡山坂本（1300） | 25.6 | -0.1% | |
| 基）大津市月輪１－９－４７ | ＪＲ瀬田（1600） | 19.1 | 2.3% | |
| 基）大津市坂本４－１４－３６ | ＪＲ比叡山坂本（1000） | 19.4 | -1.0% | |
| 基）大津市中央３－３－２６ | ＪＲ大津（700） | 46.5 | ||
| 基）大津市南志賀１－１０－１９ | ＪＲ大津京（1800） | 20.1 | ||
| 基）大津市本堅田４－１４－１１ | ＪＲ堅田（350） | 39.3 | 0.8% | |
| 基）大津市本堅田４丁目１９番４外 | ＪＲ堅田（500） | 29 | 0.3% | |
| 基）大津市本堅田５－１４－５７ | ＪＲ堅田（400） | 29.1 | 1.5% | |
| 公）大津市一里山７－６－４ | 瀬田（2100） | 35.3 | ||
| 公）大津市栄町４－７ | 石山（450） | 49.5 | 2.7% | |
| 公）大津市下阪本１－９－８ | 唐崎（900） | 28.1 | 0.0% | |
| 公）大津市関津４－５－１ | 石山（7300） | 7.8 | 1.7% | |
| 公）大津市仰木の里東１－１１－１８ | おごと温泉（450） | 26.4 | ||
| 公）大津市真野５－３５－７ | 小野（600） | 22 | 0.3% | |
| 公）大津市大江１－１９－５ | 瀬田（1700） | 37.3 | ||
| 公）大津市大萱１－１２－９ | 瀬田（0） | 82.2 | 2.5% | |
| 公）大津市長等２－８－４ | 大津（1000） | 35.3 | 0.9% | |
| 公）大津市唐崎３－１８－８ | 唐崎（100） | 32.2 | 0.5% | |
| 公）大津市本堅田４丁目１９番４外 | 堅田（500） | 29 | 2.3% | |
| 公）大津市本堅田６－１８－２３ | 堅田（800） | 27.6 | 0.2% | |
| 公）大津市竜が丘２３－１９ | 膳所（950） | 37.3 | 0.9% | |
| 公）大津市京町１－３－２７ | 大津（600） | 72.6 |
途中ですが、この記事の説明を。
どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。
ここからは、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。
すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、
「どうして上がっているのか？下がっているのか？」
「これからどうなるのか？」
という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか？
例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。
だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、
- 買う・売るタイミングはいつがいいのか？
- この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？
といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
不動産の取引は、あなたの人生の中でも１〜２番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。
なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。
４７都道府県・４５０以上の市区・５万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか？」「下がったのか？」に難しい理由はありませんでした。
特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。
なので、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
２、過去６年間の大津市の土地価格の動き
２０１３年に始まったアベノミクス、日銀の異次元緩和以降の６年間で、大津市の土地価格は１.７％の下落をしていました。
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？
公示地価の６年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ：2013-19年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
ご覧のように、大津駅の周辺では大きく上昇しているものの、駅から遠い南北のエリアでは下落している地点が目立ちます。
今回の不動産バブルの背景
全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。
2013年4月から日銀が異次元緩和政策を始めてからは、金利が大きく低下したのです。
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この５年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。
例えば、都心部では通勤需要から駅近のマンションが人気化していますし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすい傾向にあります。
なぜ、郊外に広がらないのか？
その一方で、金利が下がっているのに郊外で土地価格が上がらない理由はなんでしょうか？
理由は２つあります。
１つ目は、人口の減少です。
家を建てる中心年代である30代人口は、2010年ごろにすでにピークを打ち、滋賀県でもこの５年ぐらいで２〜３万人減少しているのです。
そのため、この６年間は金利も下がって購入しやすくなっているのに、家の着工件数は増えていません。
晩婚化や、未婚の人も増えていますから、金利が下がっても家を建てる人が増えなくなってしまったのですね。
そして、２つ目が公共事業の減少です。
滋賀県の土地価格は、１９９１年ごろのバブルから１度大きく下げたものの、２０００年ぐらいまでは横ばいが続いていましたが、この頃から公共事業がどんどん減り始め、滋賀県内の景気が全体的に悪くなってきたのです。
赤色の線：公共事業はこの２０年間で半分に減少
また、９０年代からの公共事業によって、バイパスが整備されたり、国道も広くなりました。
そのため、郊外にショッピングセンターが多く建つようになり、通勤などで駅近を求める人以外は、郊外の新しい住宅地を選ぶようになってしまったのです。
このような理由から、人気が少ない郊外では土地価格が上がりにくく、土地に限りがある駅近エリアで大きく上昇してきたんですね。
３、これからどうなる？気になる３つのポイント
では、ここからは、「今後の大津市の土地価格に影響を与えるかも？」と気になる３つのポイントについて検証していきましょう。
（１）この低金利はいつまで続くのか？
地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。
そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。
むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。
例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。
赤字の地銀がどんどん増えている
赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。
では、具体的にあとどれぐらいなのか？
ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。
半数以上が２〜３年以内に限界と回答
（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）
このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２〜３年後ということは、オリンピック前後ということになります。
そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。
金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる
オリンピック後の不動産暴落を予想する人は多いですが、案外当たりそうな理由がここにあるんですね。
（２）これから大津市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した大津市の人口の見通しによると、2025年ごろまで横ばいだそうです。
大津市の人口は、2025年ごろまで横ばい
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
そう考えると、まだ大丈夫な気がしますが、家を買う中心年代である３０代は、2025年までに7,500人減る見通しです。
家の買い手が今よりも１割以上減るので、かなり影響が大きくなるでしょう。
大津市の30代人口は、2025年までに約7,500人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
（３）2022年問題で、都市の農地が宅地になる
大津市でもっとも厄介なのが、この２０２２年問題です。
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
大津市には生産緑地はありませんが、
実は、お隣の京都市が全国１位の６００ヘクタールもあるのです。
３０坪の土地で約６万戸分にもなります。
京都市は、市区町村ランキングで１位
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
さすがに中心部のあたりでは見当たりませんが、ちょっと郊外に行くと畑がけっこうありますよね。
これらの農地が宅地に変わるのです。
これまで京都市のベッドタウン的な役割を持っていた大津市ですが、京都市に多くの宅地ができれば、そこに家を買う人も増えます。
特に、郊外の戸建てエリアでは、すでに下落を始めていますので、そこに追い打ちをかけるような形になるでしょう。
４、結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、大津市の土地価格は、
- 金利の低下によって駅近のエリアでは不動産価格が上昇したが、家を購入する人自体が減っているため、郊外のエリアでは下落する二極化が進んでいる
- ３０代人口が減ってきていることや、今後の２０２２年問題の影響を考えると、郊外の土地価格は上がりにくい
と言えるでしょう。
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト
土地価格の坪単価が30〜50万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。
その理由は２つあります。
①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく
例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、30坪でも900万円程度で買えます。
仮に数年で１割下げたとして90万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。
②異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。
また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。
売るなら：超低金利の今が１番のチャンス
この６年間で駅周辺で大きく上昇してきた大津市ですが、金利の低下がなければ、これほどの上昇はありませんでした。
しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。
また、消費税が１０％に上がりましたので、一部のエリアを除いて、今が１番高い時期と言えるでしょう。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、大津市に「朝日が丘（あさひがおか）」という地区があります。
大津駅の南側に広がる住宅地です。
この朝日が丘地区の公示地価（基準地価）と実際の取引価格は、
- 公示地価：４５万円／坪
- 実際の取引価格：２５〜５５万円／坪
と、公示地価の約0.8〜1.4倍で取引されていました。
取引価格同士で比べると、１.６倍の価格差があります。
【大津市朝日が丘の土地取引（過去２年間）】
- 大津駅から徒歩８〜１０分のエリアで、２５〜５５万円／坪で取引されている
- 基準地価も実際の取引も「第１種住居地域」で同じ建築制限
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の２倍以上の価格で取引されている」
「最低価格と最高価格が３倍以上も違う」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
*４７都道府県の132市区町村の公示地価と実際の取引を比較
| 都道府県 | 住所 | 公示地価／坪 | 取引価格／坪 | 公示地価の何倍？ |
|---|---|---|---|---|
| 東京都２３区 | 千代田区神保町 | 485万円 | 300〜990万円 | 0.62〜2.04倍 |
| 東京都２３区 | 中央区佃 | 644万円 | 530〜970万円 | 0.82〜1.51倍 |
| 東京都２３区 | 墨田区東向島 | 111万円 | 150〜290万円 | 1.35〜2.61倍 |
| 東京都 | 八王子市北野台 | 33万円 | 30〜43万円 | 0.91〜1.3倍 |
| 東京都 | 立川市柴崎町 | 121万円 | 97〜340万円 | 0.8〜2.81倍 |
| 東京都 | 武蔵野市吉祥寺本町 | 216万円 | 150〜300万円 | 0.69〜1.39倍 |
| 神奈川県 | 横浜市神奈川区松見町 | 85万円 | 74〜150万円 | 0.87〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 川崎市中原区木月 | 136万円 | 160〜240万円 | 1.18〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 相模原市緑区東橋本 | 70万円 | 17〜140万円 | 0.24〜2倍 |
| 千葉県 | 千葉市中央区松波 | 77万円 | 64〜110万円 | 0.83〜1.43倍 |
| 千葉県 | 船橋市松が丘 | 30万円 | 26〜41万円 | 0.87〜1.37倍 |
| 千葉県 | 柏市今谷上町 | 49万円 | 39〜85万円 | 0.8〜1.73倍 |
| 埼玉県 | さいたま市浦和区北浦和 | 113万円 | 78〜160万円 | 0.69〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 川口市差間 | 43万円 | 42〜61万円 | 0.98〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 所沢市久米 | 49万円 | 22〜76万円 | 0.45〜1.55倍 |
| 北海道 | 札幌市北区25条西 | 38万円 | 32〜48万円 | 0.84〜1.26倍 |
| 北海道 | 旭川市８条通 | 10万円 | 7〜14万円 | 0.7〜1.4倍 |
| 北海道 | 苫小牧市桜木町 | 7万円 | 6.5〜13万円 | 0.93〜1.86倍 |
| 青森県 | 青森市三内 | 10万円 | 5.4〜14万円 | 0.54〜1.4倍 |
| 青森県 | 八戸市田向 | 14万円 | 10〜28万円 | 0.71〜2倍 |
| 青森県 | 弘前市大字田園 | 13万円 | 15〜18万円 | 1.15〜1.38倍 |
| 秋田県 | 秋田市手形 | 22万円 | 18〜25万円 | 0.82〜1.14倍 |
| 秋田県 | 大仙市大曲中通町 | 11万円 | 13〜15万円 | 1.18〜1.36倍 |
| 秋田県 | 由利本荘市石脇 | 7.8万円 | 5〜14万円 | 0.64〜1.79倍 |
| 岩手県 | 盛岡市加賀野 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 岩手県 | 一関市赤荻 | 8万円 | 5.5〜17万円 | 0.69〜2.13倍 |
| 岩手県 | 奥州市佐倉河 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 宮城県 | 仙台市泉区将監 | 26万円 | 34〜52万円 | 1.31〜2倍 |
| 宮城県 | 石巻市三ツ股 | 10万円 | 7.8〜14万円 | 0.78〜1.4倍 |
| 宮城県 | 名取市大手町 | 27万円 | 29〜40万円 | 1.07〜1.48倍 |
| 福島県 | 福島市野田町 | 22万円 | 16〜72万円 | 0.73〜3.27倍 |
| 福島県 | いわき市小島町 | 22万円 | 35万円 | 1.59倍 |
| 福島県 | 郡山市芳賀 | 18万円 | 17〜35万円 | 0.94〜1.94倍 |
| 山形県 | 山形市東原町 | 26万円 | 18〜32万円 | 0.69〜1.23倍 |
| 山形県 | 鶴岡市本町 | 11万円 | 8〜17万円 | 0.73〜1.55倍 |
| 山形県 | 酒田市新橋 | 9.5万円 | 10〜15万円 | 1.05〜1.58倍 |
| 新潟県 | 新潟市中央区天神尾 | 38万円 | 35〜62万円 | 0.92〜1.63倍 |
| 新潟県 | 長岡市東栄 | 19万円 | 13〜19万円 | 0.68〜1倍 |
| 新潟県 | 上越市春日野 | 14万円 | 9.6〜16万円 | 0.69〜1.14倍 |
| 富山県 | 富山市牛島本町 | 26万円 | 23〜36万円 | 0.88〜1.38倍 |
| 富山県 | 高岡市城東 | 17万円 | 9.3〜19万円 | 0.55〜1.12倍 |
| 富山県 | 射水市太閤山 | 15万円 | 12〜18万円 | 0.8〜1.2倍 |
| 石川県 | 金沢市泉野町 | 35万円 | 24〜45万円 | 0.69〜1.29倍 |
| 石川県 | 加賀市小菅波町 | 14万円 | 2.3〜21万円 | 0.16〜1.5倍 |
| 石川県 | 野々市市押野 | 26万円 | 25〜31万円 | 0.96〜1.19倍 |
| 福井県 | 福井市灯明寺 | 19万円 | 15〜26万円 | 0.79〜1.37倍 |
| 福井県 | 坂井市丸岡町西瓜屋 | 10万円 | 12〜15万円 | 1.2〜1.5倍 |
| 群馬県 | 高崎市上中居町 | 25万円 | 18〜36万円 | 0.72〜1.44倍 |
| 群馬県 | 前橋市駒形町 | 15万円 | 8.7〜18万円 | 0.58〜1.2倍 |
| 群馬県 | 伊勢崎市昭和町 | 13万円 | 9.6〜41万円 | 0.74〜3.15倍 |
| 栃木県 | 宇都宮市泉が丘 | 28万円 | 28〜40万円 | 1〜1.43倍 |
| 栃木県 | 足利市八幡町 | 16.5万円 | 8.7〜19万円 | 0.53〜1.15倍 |
| 栃木県 | 小山市城東 | 24万円 | 3.8〜27万円 | 0.16〜1.13倍 |
| 茨城県 | 水戸市河和田 | 14万円 | 9.2〜20万円 | 0.66〜1.43倍 |
| 茨城県 | 古河市東 | 24万円 | 11〜36万円 | 0.46〜1.5倍 |
| 茨城県 | つくば市春日 | 37万円 | 53万円 | 1.43倍 |
| 愛知県 | 名古屋市千種区東山元町 | 56万円 | 19〜67万円 | 0.34〜1.2倍 |
| 愛知県 | 岡崎市大和町 | 37万円 | 43〜51万円 | 1.16〜1.38倍 |
| 愛知県 | 豊橋市高師本郷町 | 24万円 | 11〜33万円 | 0.46〜1.38倍 |
| 岐阜県 | 岐阜市北一色 | 21万円 | 17〜28万円 | 0.81〜1.33倍 |
| 岐阜県 | 大垣市林町 | 23万円 | 10〜31万円 | 0.43〜1.35倍 |
| 岐阜県 | 多治見市明和町 | 11.5万円 | 8.9〜15万円 | 0.77〜1.3倍 |
| 三重県 | 津市大谷町 | 35万円 | 41〜55万円 | 1.17〜1.57倍 |
| 三重県 | 四日市市大字茂福 | 21万円 | 24〜32万円 | 1.14〜1.52倍 |
| 三重県 | 桑名市大字桑名 | 22万円 | 25〜29万円 | 1.14〜1.32倍 |
| 静岡県 | 静岡市葵区音羽町 | 71万円 | 51〜85万円 | 0.72〜1.2倍 |
| 静岡県 | 浜松市中区鴨江 | 31万円 | 0.85〜40万円 | 0.03〜1.29倍 |
| 静岡県 | 三島市加茂 | 33万円 | 33〜44万円 | 1〜1.33倍 |
| 長野県 | 長野市若里 | 29万円 | 30〜46万円 | 1.03〜1.59倍 |
| 長野県 | 松本市桐 | 21万円 | 29〜30万円 | 1.38〜1.43倍 |
| 長野県 | 上田市常磐城 | 14万円 | 14〜18万円 | 1〜1.29倍 |
| 山梨県 | 甲府市上石田 | 15万円 | 19〜23万円 | 1.27〜1.53倍 |
| 大阪府 | 大阪市浪速区恵美須東 | 149万円 | 39〜600万円 | 0.26〜4.03倍 |
| 大阪府 | 茨木市庄 | 61万円 | 40〜100万円 | 0.66〜1.64倍 |
| 大阪府 | 高槻市安岡時町 | 38万円 | 25〜55万円 | 0.66〜1.45倍 |
| 京都府 | 京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町 | 41万円 | 22〜64万円 | 0.54〜1.56倍 |
| 京都府 | 宇治市小倉町 | 43万円 | 22〜55万円 | 0.51〜1.28倍 |
| 京都府 | 城陽市久世 | 37万円 | 28〜49万円 | 0.76〜1.32倍 |
| 滋賀県 | 大津市朝日が丘 | 45万円 | 25〜55万円 | 0.56〜1.22倍 |
| 滋賀県 | 草津市追分 | 30万円 | 32〜37万円 | 1.07〜1.23倍 |
| 滋賀県 | 長浜市祇園町 | 17万円 | 8.9〜23万円 | 0.52〜1.35倍 |
| 兵庫県 | 神戸市鈴蘭台南町 | 24万円 | 14〜41万円 | 0.58〜1.71倍 |
| 兵庫県 | 姫路市飾磨区今在家 | 28万円 | 30〜35万円 | 1.07〜1.25倍 |
| 兵庫県 | 尼崎市稲葉荘 | 56万円 | 39〜83万円 | 0.7〜1.48倍 |
| 奈良県 | 奈良市中登美ケ丘 | 35万円 | 40〜61万円 | 1.14〜1.74倍 |
| 奈良県 | 橿原市土橋町 | 26万円 | 31〜44万円 | 1.19〜1.69倍 |
| 奈良県 | 生駒市俵口町 | 27万円 | 22〜35万円 | 0.81〜1.3倍 |
| 和歌山県 | 和歌山市黒田 | 21万円 | 19〜48万円 | 0.9〜2.29倍 |
| 和歌山県 | 田辺市東山 | 19万円 | 22〜24万円 | 1.16〜1.26倍 |
| 岡山県 | 岡山市田中 | 33万円 | 35〜47万円 | 1.06〜1.42倍 |
| 岡山県 | 倉敷市大島 | 31万円 | 13〜35万円 | 0.42〜1.13倍 |
| 岡山県 | 津山市東一宮 | 10万円 | 4.5〜12万円 | 0.45〜1.2倍 |
| 広島県 | 広島市牛田早稲田 | 40万円 | 19〜80万円 | 0.48〜2倍 |
| 広島県 | 福山市沖野上町 | 24万円 | 6.9〜34万円 | 0.29〜1.42倍 |
| 広島県 | 呉市広白岳 | 17万円 | 7.4〜21万円 | 0.44〜1.24倍 |
| 鳥取県 | 鳥取市吉方温泉 | 17万円 | 5〜19万円 | 0.29〜1.12倍 |
| 鳥取県 | 米子市観音寺新町 | 16万円 | 15〜20万円 | 0.94〜1.25倍 |
| 島根県 | 松江市内中原町 | 26万円 | 26〜32万円 | 1〜1.23倍 |
| 山口県 | 下関市綾羅木南町 | 13万円 | 20万円 | 1.54倍 |
| 山口県 | 山口市小郡下郷 | 16.5万円 | 8.9〜19万円 | 0.54〜1.15倍 |
| 山口県 | 宇部市笹山町 | 7.3万円 | 10〜13万円 | 1.37〜1.78倍 |
| 愛媛県 | 松山市岩崎町 | 44万円 | 30〜68万円 | 0.68〜1.55倍 |
| 愛媛県 | 今治市南大門町 | 17万円 | 24〜30万円 | 1.41〜1.76倍 |
| 愛媛県 | 新居浜市河内町 | 22万円 | 10〜24万円 | 0.45〜1.09倍 |
| 香川県 | 高松市松縄町 | 29万円 | 39〜40万円 | 1.34〜1.38倍 |
| 香川県 | 丸亀市中府町 | 25万円 | 35万円 | 1.4倍 |
| 徳島県 | 徳島市佐古一番町 | 31万円 | 13〜59万円 | 0.42〜1.9倍 |
| 高知県 | 高知市東久万 | 34万円 | 29〜38万円 | 0.85〜1.12倍 |
| 福岡県 | 福岡市南区大楠 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 福岡県 | 北九州市八幡西区永犬丸西町 | 17万円 | 10〜21万円 | 0.59〜1.24倍 |
| 福岡県 | 久留米市諏訪野町 | 22万円 | 15〜27万円 | 0.68〜1.23倍 |
| 佐賀県 | 佐賀市兵庫北 | 21万円 | 16〜31万円 | 0.76〜1.48倍 |
| 佐賀県 | 唐津市和多田本村 | 18万円 | 18〜24万円 | 1〜1.33倍 |
| 佐賀県 | 鳥栖市弥生が丘 | 19万円 | 18〜21万円 | 0.95〜1.11倍 |
| 大分県 | 大分市王子新町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 大分県 | 別府市山の手町 | 21万円 | 16〜35万円 | 0.76〜1.67倍 |
| 大分県 | 中津市中央町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 長崎県 | 長崎市滑石 | 20万円 | 14〜24万円 | 0.7〜1.2倍 |
| 長崎県 | 佐世保市広田 | 11万円 | 19〜29万円 | 1.73〜2.64倍 |
| 長崎県 | 諫早市小船越町 | 13万円 | 22万円 | 1.69倍 |
| 熊本県 | 熊本市武蔵ヶ丘 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 熊本県 | 八代市井上町 | 9万円 | 4.7〜10万円 | 0.52〜1.11倍 |
| 熊本県 | 天草市今釜新町 | 14万円 | 14〜15万円 | 1〜1.07倍 |
| 宮崎県 | 宮崎市神宮 | 28万円 | 32〜33万円 | 1.14〜1.18倍 |
| 宮崎県 | 都城市姫城町 | 10万円 | 8.5〜15万円 | 0.85〜1.5倍 |
| 宮崎県 | 延岡市西小路 | 19万円 | 20〜26万円 | 1.05〜1.37倍 |
| 鹿児島県 | 鹿児島市荒田 | 56万円 | 35〜91万円 | 0.63〜1.63倍 |
| 鹿児島県 | 霧島市国分中央 | 11万円 | 9.5〜15万円 | 0.86〜1.36倍 |
| 鹿児島県 | 薩摩川内市平佐町 | 9.5万円 | 7.9〜10.4万円 | 0.83〜1.09倍 |
| 沖縄県 | 那覇市首里石嶺町 | 42万円 | 31〜46万円 | 0.74〜1.1倍 |
| 沖縄県 | うるま市江州 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 沖縄県 | 浦添市経塚 | 53万円 | 60〜69万円 | 1.13〜1.3倍 |
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