（画像出典：wikimedia commons Mti, 大津市中心部）
この記事では大津市の
- 公示地価、基準地価
- この７年間の土地価格の動き
- 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
１、大津市の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公）：公示地価（2020.1.1現在）
*基）：基準地価（2020.7.1現在）
| 住居表示 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比変化率 | H25比変化率 |
|---|---|---|---|---|
| 公）大津市におの浜２－２－６ | 膳所（700） | 85.8 | 3.6% | 34.7% |
| 基）大津市打出浜３３番３ | 膳所（1100） | 70 | 2.4% | 33.3% |
| 公）大津市京町４－５－２３ | 大津（700） | 64 | 3.2% | 26.0% |
| 基）大津市中央２－２－６ | 大津（700） | 55.8 | 0.6% | 25.2% |
| 公）大津市中央３－２－２ | 大津（550） | 69.3 | 3.4% | 25.0% |
| 公）大津市京町２－４－６ | 大津（450） | 46.9 | 3.6% | 24.6% |
| 基）大津市京町４－５－２３ | 大津（700） | 63.4 | 0.5% | 23.9% |
| 基）大津市中央４丁目１０７０番１１外 | 大津（1000） | 59.4 | 0.6% | 22.4% |
| 公）大津市梅林１－３－２４ | 大津（150） | 116.8 | 2.0% | 21.6% |
| 基）大津市におの浜４－７－５ | 膳所（1200） | 67 | 0.5% | 21.6% |
| 公）大津市一里山１－２－６ | 瀬田（350） | 49.2 | 2.8% | 20.2% |
| 公）大津市松山町１２－９ | 大津京（850） | 37.3 | 3.7% | 19.7% |
| 基）大津市中央４丁目２２０番３３外 | 大津（900） | 50.2 | 0.0% | 19.7% |
| 公）大津市粟津町９－２３ | 石山（100） | 66.7 | 2.5% | 18.8% |
| 公）大津市梅林１－１３－１８ | 大津（500） | 53.1 | 3.2% | 18.4% |
| 公）大津市馬場２－８－７ | 膳所（50） | 91.1 | 1.1% | 17.9% |
| 基）大津市一里山１－４－７ | 瀬田（500） | 46.2 | 1.4% | 17.6% |
| 基）大津市一里山１－６－２３ | 瀬田（400） | 55.1 | 0.0% | 16.8% |
| 基）大津市一里山３－２４－２６ | 瀬田（900） | 53.1 | 0.6% | 16.7% |
| 基）大津市梅林１－３－２４ | 大津（150） | 115.2 | 0.0% | 16.3% |
| 公）大津市松原町１０－１ | 石山（440） | 45.2 | 3.0% | 16.1% |
| 公）大津市石場２－８ | 膳所（900） | 45.9 | 2.2% | 14.9% |
| 基）大津市中庄１－１３－１２ | 石山（1500） | 43.9 | 1.5% | 14.7% |
| 基）大津市木下町７－１０ | 膳所（1200） | 44.9 | 1.5% | 13.3% |
| 基）大津市石場２－８ | 膳所（900） | 45.9 | 1.5% | 13.0% |
| 基）大津市馬場３－８－４ | 膳所（450） | 44.9 | 1.5% | 12.4% |
| 公）大津市大萱５－３３－１３ | 瀬田（900） | 38.9 | 0.9% | 12.4% |
| 基）大津市長等３－２－２４ | 大津（1200） | 40.3 | 0.8% | 11.9% |
| 公）大津市一里山２－１８－１７ | 瀬田（550） | 35 | 1.9% | 11.8% |
| 公）大津市一里山５－２６－１６ | 瀬田（1500） | 36.3 | 0.9% | 11.6% |
| 公）大津市湖城が丘２－９ | 膳所（500） | 34.7 | 2.9% | 11.3% |
| 公）大津市朝日が丘１－１４－１ | 大津（600） | 46.2 | 1.4% | 11.1% |
| 基）大津市長等２－１０－２６ | 大津（900） | 56.8 | 0.6% | 11.0% |
| 公）大津市晴嵐２－５－１６ | 石山（400） | 16 | 1.7% | 10.7% |
| 基）大津市馬場１丁目字里中６４番６外 | 膳所（450） | 85.8 | 0.4% | 10.2% |
| 基）大津市大将軍３－４－７ | 瀬田（500） | 46.5 | 0.0% | 10.2% |
| 基）大津市大江２－１５－２２ | 瀬田（1000） | 40.3 | 1.7% | 9.9% |
| 基）大津市中庄２－２０－１３ | 膳所（1500） | 44.2 | 0.8% | 9.8% |
| 公）大津市瀬田１－７－５ | 石山（2000） | 31.7 | 1.5% | 9.8% |
| 基）大津市朝日が丘１－１４－１ | 大津（600） | 46.2 | 0.7% | 9.4% |
| 基）大津市萱野浦１４－２３ | 瀬田（2000） | 35.6 | 0.0% | 8.0% |
| 基）大津市一里山５－２６－１６ | 瀬田（1500） | 36 | 0.0% | 7.9% |
| 公）大津市大萱７－１２－１３ | 瀬田（1800） | 33.7 | 1.0% | 7.4% |
| 基）大津市錦織３－８－１０ | 大津京（500） | 38.6 | 0.0% | 6.4% |
| 公）大津市瀬田３－３１－１４ | 石山（2500） | 30.4 | 0.5% | 5.9% |
| 基）大津市大江５－２１－１１ | 瀬田（1400） | 31.9 | 0.3% | 5.8% |
| 公）大津市瀬田２－６－２１ | 石山（1500） | 27.3 | 0.2% | 5.6% |
| 公）大津市青山４－１２－６ | 南草津（3900） | 30.6 | 0.3% | 5.6% |
| 基）大津市神領１－２－２３ | 石山（1900） | 27.4 | 0.5% | 5.5% |
| 基）大津市唐橋町２２－１１ | 石山（1300） | 38 | 0.9% | 4.5% |
| 公）大津市国分１－１３－４０ | 石山（1600） | 28.2 | 0.7% | 4.5% |
| 基）大津市大江３－２３－１３ | 瀬田（1800） | 25.2 | 0.3% | 4.4% |
| 公）大津市神領３－１１－２３ | 石山（2200） | 28.4 | 0.2% | 4.2% |
| 基）大津市月輪５－１３－３ | 瀬田（1900） | 33 | 0.0% | 4.2% |
| 基）大津市大萱７丁目字北川尻３２０５番 | 瀬田（1600） | 11.7 | 0.3% | 4.1% |
| 基）大津市栄町１７－１５ | 石山（570） | 33.3 | 1.5% | 3.5% |
| 公）大津市唐崎３－１－２６ | 唐崎（150） | 34 | 1.0% | 3.0% |
| 基）大津市本堅田５－２１－１２ | 堅田（200） | 51.8 | 0.0% | 2.6% |
| 公）大津市小関町４－２４ | 大津（1200） | 32.4 | 0.3% | 2.5% |
| 公）大津市真野２－２－４７ | 堅田（280） | 30.8 | 0.5% | 2.4% |
| 公）大津市横木１－９－２４ | 山科（1300） | 30.9 | 1.2% | 1.7% |
| 基）大津市際川２－２５－１２ | 唐崎（1500） | 30.8 | -0.2% | 1.4% |
| 公）大津市野郷原１－１８－２９ | 石山（2800） | 23.9 | 1.1% | 1.1% |
| 基）大津市今堅田２－２２－２８ | 堅田（700） | 28.6 | 0.3% | 0.9% |
| 公）大津市神宮町５－５ | 大津京（1300） | 30.9 | 0.0% | 0.9% |
| 公）大津市尾花川１３－４８ | 大津京（700） | 22.5 | 0.4% | 0.7% |
| 公）大津市勧学２－１４－３ | 大津京（1500） | 31.5 | 0.0% | 0.7% |
| 基）大津市唐崎１－３４－２２ | 唐崎（450） | 32.5 | -0.2% | 0.2% |
| 公）大津市衣川１－２－１５ | おごと温泉（1400） | 20 | 0.0% | 0.2% |
| 公）大津市和邇中浜字下梶原４４４番１外 | 和邇（0） | 19.8 | 0.0% | -0.2% |
| 公）大津市仰木の里６－１２－１１ | おごと温泉（2200） | 23.4 | -0.1% | -0.6% |
| 基）大津市雄琴５－１４－４０ | おごと温泉（800） | 20.5 | 0.0% | -0.6% |
| 基）大津市坂本３－３２－２９ | 比叡山坂本（80） | 31 | 0.0% | -0.9% |
| 公）大津市瀬田１－１７－１６ | 石山（1400） | 30.9 | 0.4% | -1.8% |
| 基）大津市堅田１丁目字下濱入９３７番１ | 堅田（2000） | 6.7 | -0.5% | -1.9% |
| 基）大津市本堅田３－３０－１５ | 堅田（700） | 23.4 | -0.3% | -1.9% |
| 公）大津市本堅田１－２３－２７ | 堅田（1700） | 16.4 | -0.6% | -2.4% |
| 公）大津市堅田１－１２－４８ | 堅田（1900） | 20.3 | 0.0% | -2.4% |
| 基）大津市和邇中字中畑田１６０番９ | 和邇（900） | 15.5 | -0.4% | -2.5% |
| 公）大津市和邇高城字願成寺２４８番２５ | 和邇（500） | 10.6 | -0.3% | -2.7% |
| 公）大津市和邇高城字竹ケ花３４番３外 | 和邇（400） | 12.3 | 0.0% | -2.9% |
| 基）大津市国分１－３５－４ | 石山（1900） | 24.5 | -1.5% | -3.0% |
| 公）大津市秋葉台２６－１１ | 膳所（1800） | 28 | -0.6% | -3.4% |
| 基）大津市真野１－２８－１７ | 堅田（800） | 14.5 | -0.5% | -3.5% |
| 公）大津市坂本７－８－２６ | 比叡山坂本（700） | 25.5 | -1.1% | -3.6% |
| 基）大津市坂本７－８－２６ | 比叡山坂本（700） | 25.4 | -1.3% | -3.8% |
| 基）大津市下阪本５－３－１５ | 比叡山坂本（1000） | 24.1 | -1.7% | -3.9% |
| 公）大津市蛍谷６－３０ | 石山（1300） | 24 | 0.0% | -4.0% |
| 基）大津市富士見台４６－２０ | 石山（1800） | 23.7 | -0.7% | -4.3% |
| 公）大津市木戸字北出畑２７０番 | 志賀（450） | 7 | -2.3% | -5.4% |
| 基）大津市小野字村ノ内１２８８番 | 小野（1100） | 8.6 | -2.6% | -5.4% |
| 公）大津市雄琴３－１６－４１ | おごと温泉（650） | 13.9 | -0.9% | -5.8% |
| 基）大津市南小松字北野２１３番 | 近江舞子（600） | 7.5 | -3.0% | -6.2% |
| 公）大津市大谷町２３－８ | 山科（3700） | 14.6 | -0.7% | -6.3% |
| 基）大津市鶴の里２０－５ | 膳所（1500） | 33.7 | -2.9% | -6.4% |
| 公）大津市千野１－１３－６ | おごと温泉（1400） | 7.3 | -2.6% | -6.8% |
| 公）大津市下阪本１－２３－１３ | 唐崎（1200） | 16.5 | -0.4% | -6.9% |
| 基）大津市八屋戸字里１４５９番 | 蓬莱（700） | 6.5 | -3.0% | -7.1% |
| 基）大津市富士見台３４－２ | 石山（2000） | 24.9 | -1.9% | -7.4% |
| 基）大津市仰木５－１１－１０ | おごと温泉（2700） | 8.5 | -1.9% | -7.5% |
| 基）大津市南比良字中ノ町３６９番４外 | 比良（550） | 6.8 | -2.8% | -7.6% |
| 公）大津市北小松字村屋敷４１４番 | 北小松（350） | 5.9 | -2.7% | -8.2% |
| 基）大津市向陽町１６－１６ | 小野（1000） | 19.2 | -2.0% | -8.2% |
| 公）大津市真野大野１－１８－１０ | 堅田（3400） | 9.5 | -1.7% | -8.3% |
| 公）大津市平野１－１７－１５ | 瀬田（6300） | 8.5 | -2.3% | -9.8% |
| 公）大津市千石台９－２ | 大津京（1300） | 24.7 | -2.6% | -10.4% |
| 基）大津市大石中３－６－５ | 石山（8800） | 8.7 | -2.6% | -10.5% |
| 基）大津市中野１－１２－２０ | 瀬田（7000） | 7.3 | -2.2% | -10.5% |
| 基）大津市伊香立上龍華町字東橋詰３９３番外 | 和邇（4700） | 4.6 | -2.8% | -11.0% |
| 公）大津市関津１－３－８ | 石山（7300） | 8.3 | -2.7% | -11.3% |
| 基）大津市南郷１－２０－１６ | 石山（5000） | 21.9 | -0.9% | -11.3% |
| 基）大津市真野普門１－５－６ | 堅田（1800） | 8.3 | -2.3% | -12.2% |
| 公）大津市伊香立下在地町字上出９１７番 | 堅田（5500） | 6.7 | -3.8% | -12.4% |
| 公）大津市瀬田５－２０－１０ | 石山（2900） | 23.4 | -2.5% | -12.5% |
| 公）大津市比叡平１－１９－９ | 大津京（5700） | 8.8 | -3.6% | -12.8% |
| 公）大津市千町３丁目字坂口５７７番１ | 石山（5400） | 8.7 | -2.9% | -13.2% |
| 基）大津市滋賀里１－１４－７ | 唐崎（1500） | 20 | -2.1% | -13.4% |
| 基）大津市枝２－２－２７ | 石山（6500） | 7.9 | -2.0% | -13.7% |
| 公）大津市水明２丁目１７番１１ | 小野（1100） | 16.5 | -3.5% | -13.9% |
| 公）大津市千町１－１７－６ | 石山（4900） | 19.6 | -2.0% | -14.7% |
| 公）大津市稲葉台７－８ | 山科（2800） | 22.4 | -3.1% | -14.9% |
| 公）大津市黒津２－５－１６ | 石山（5000） | 17 | -3.4% | -15.0% |
| 基）大津市北大路３－１１－２２ | 石山（2700） | 21.5 | -3.7% | -15.1% |
| 基）大津市日吉台４－２０－１２ | 比叡山坂本（1800） | 17.9 | -3.2% | -16.1% |
| 公）大津市南郷２－１９－３ | 石山（4900） | 21.9 | -2.2% | -16.3% |
| 基）大津市赤尾町４－３９ | 石山（5200） | 21.8 | -2.4% | -16.3% |
| 基）大津市大石東４－１６－１７ | 石山（9300） | 11.4 | -2.8% | -16.5% |
| 公）大津市里６－１６－１３ | 石山（7500） | 15.6 | -3.5% | -16.9% |
| 基）大津市南郷６丁目字岡ノ平１０８５番３３ | 石山（6500） | 12.5 | -3.1% | -17.8% |
| 基）大津市南郷２－１９－３ | 石山（4900） | 21.3 | -3.4% | -18.4% |
| 公）大津市大平１－２７－２０ | 石山（3700） | 18.7 | -2.6% | -18.4% |
| 公）大津市南郷４－２７－６ | 石山（5800） | 11.7 | -3.8% | -18.8% |
| 基）大津市石山寺２－８－５ | 石山（3700） | 18.1 | -3.7% | -19.5% |
| 基）大津市大平２－１２－２６ | 石山（3500） | 16.8 | -3.8% | -20.4% |
| 公）大津市下阪本１－９－８ | 唐崎（900） | 28.1 | 0.0% | |
| 公）大津市竜が丘２３－１９ | 膳所（950） | 37.6 | 0.9% | |
| 公）大津市大江１－１９－５ | 瀬田（1700） | 37.6 | 0.9% | |
| 公）大津市別保２丁目字別保１０４５番１ | 石山（1100） | 31.2 | ||
| 公）大津市仰木の里東１－１１－１８ | おごと温泉（450） | 26.5 | 0.4% | |
| 公）大津市京町１－３－２７ | 大津（600） | 74.9 | 3.2% | |
| 公）大津市一里山７－６－４ | 瀬田（2100） | 36 | 1.9% | |
| 公）大津市唐崎３－１８－８ | 唐崎（100） | 32.3 | 0.4% | |
| 公）大津市本堅田６－１８－２３ | 堅田（650） | 27.8 | 0.6% | |
| 公）大津市本堅田４丁目１９番４外 | 堅田（500） | 29.2 | 0.6% | |
| 公）大津市真野５－３５－７ | 小野（600） | 22.1 | 0.3% | |
| 公）大津市大萱１－１２－９ | 瀬田（0） | 84.8 | 3.2% | |
| 公）大津市皇子が丘２－１０－７ | 大津京（150） | 57.1 | ||
| 公）大津市長等２－８－４ | 大津（1000） | 35.6 | 0.9% | |
| 公）大津市栄町４－７ | 石山（450） | 50.8 | 2.7% | |
| 公）大津市関津４－５－１ | 石山（7300） | 8 | 2.1% | |
| 基）大津市下阪本３－１９－１１ | 比叡山坂本（1300） | 25.3 | -0.9% | |
| 基）大津市南志賀１－１０－１９ | 大津京（1800） | 19.7 | -1.8% | |
| 基）大津市本堅田５－１４－５７ | 堅田（400） | 29.4 | 1.0% | |
| 基）大津市坂本４－１４－３６ | 比叡山坂本（1000） | 19.2 | -1.0% | |
| 基）大津市中央３－３－２６ | 大津（700） | 46.9 | 0.7% | |
| 基）大津市本堅田４－１４－１１ | 堅田（350） | 39.3 | 0.0% | |
| 基）大津市本堅田４丁目１９番４外 | 堅田（500） | 29 | 0.0% | |
| 基）大津市月輪１－９－４７ | 瀬田（1600） | 19.3 | 1.0% |
途中ですが、この記事の説明を。
どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。
ここからは、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。
すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、
「どうして上がっているのか？下がっているのか？」
「これからどうなるのか？」
という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか？
例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。
だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、
- 買う・売るタイミングはいつがいいのか？
- この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？
といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
不動産の取引は、あなたの人生の中でも１〜２番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。
なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。
４７都道府県・４５０以上の市区・５万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか？」「下がったのか？」に難しい理由はありませんでした。
特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。
また、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか？についても考察しております。
なので、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
２、過去７年間の大津市の土地価格の動き
この７年間で大津市の土地価格を見ると、滋賀県の平均が４.０％下落したのに対して、マイナス２.２％とあまり下げませんでした。
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？
公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ：2013-20年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
ご覧のように、大津駅の周辺では大きく上昇しているものの、駅から遠い南北のエリアでは下落している地点が目立ちます。
今回の不動産バブルの背景
全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。
2013年4月から日銀が異次元緩和政策を始めてからは、金利が大きく低下したのです。
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この５年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。
例えば、都心部では通勤需要から駅近のマンションが人気化していますし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすい傾向にあります。
なぜ、郊外に広がらないのか？
その一方で、金利が下がっているのに郊外で土地価格が上がらない理由はなんでしょうか？
理由は２つあります。
１つ目は、人口の減少です。
家を建てる中心年代である30代人口は、2010年ごろにすでにピークを打ち、滋賀県でもこの５年ぐらいで２〜３万人減少しているのです。
そのため、この６年間は金利も下がって購入しやすくなっているのに、家の着工件数は増えていません。
晩婚化や、未婚の人も増えていますから、金利が下がっても家を建てる人が増えなくなってしまったのですね。
そして、２つ目が公共事業の減少です。
滋賀県の土地価格は、１９９１年ごろのバブルから１度大きく下げたものの、２０００年ぐらいまでは横ばいが続いていましたが、この頃から公共事業がどんどん減り始め、滋賀県内の景気が全体的に悪くなってきたのです。
赤色の線：公共事業はこの２０年間で半分に減少
また、９０年代からの公共事業によって、バイパスが整備されたり、国道も広くなりました。
そのため、郊外にショッピングセンターが多く建つようになり、通勤などで駅近を求める人以外は、郊外の新しい住宅地を選ぶようになってしまったのです。
このような理由から、人気が少ない郊外では土地価格が上がりにくく、土地に限りがある駅近エリアで大きく上昇してきたんですね。
３、新型コロナの影響はどうなのか？
新型コロナウイルスの感染拡大によって、３月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。
代表的な企業の決算を見てみても、かなり幅広い産業で影響が出ていますし、まだまだ回復には程遠い状況です。
| 産業 | 企業名 | ４〜６月売上（前年同期比） | 損益（億円） |
| 航空 | 全日空 | -75.7% | -1,088 |
| 鉄道 | JR東 | -55.2% | -1,553 |
| 百貨店 | 三越伊勢丹HD | -53.3% | -305 |
| 飲食 | ワタミ | -44.3% | -45 |
| 自動車 | トヨタ | -40.4% | 1,494 |
| 電機 | 日立 | -21.6% | 2,264 |
（参考：各社の決算発表資料より）
しかも、この影響は長期化することが予想されています。
というのも、ワクチンの開発には１年〜１年半かかると予想されているからです。
「ワクチンの専門家からは、ワクチン候補ができても、臨床試験を実施して有効性と安全性を確かめて、国の承認を得て実用化するまでには、何年もかかるとの声もあがっている。」
そのため、海外から輸入・輸出をして稼いでいる製造業や、外国人観光客をあてにしている観光業・ホテル業など、幅広い企業での倒産も広がってくる可能性があります。
滋賀県では、ほぼ全域で影響あり
９月２９日に発表された基準地価を見ると、ほぼ全域で影響が出ています。
草津市や守山市などの、大津〜京都への通勤エリアももちろんそうですが、それ以外のエリアでも、少なかった買い手がさらに減ってしまったことで、さらに土地価格の下落が加速している状況です。
そして、この状況はさらに悪化するものと思われます。
というのも、商業施設に入居しているお店が閉店する場合は、大家さんに３〜６ヶ月前に申し込まないといけない契約が大半だからです。
店舗の賃貸借契約では解約予告期間が3ヶ月から６ヶ月というのが一般的です。
そのため、「お店をすぐに閉めたい」と思っても解約予告期間の賃料を家主に支払わなければなりません。
６月に緊急事態宣言が解除されたものの、売り上げが思うように回復しないお店は、仮に７月に解約を申し出たとしても１０月〜１月までは借り続けることになります。
そのため、これから本格的に空き店舗が増えますので、さらに商業地の価格が下がります。
また、商業地に近いことで、人気化していた住宅地も引きずられるように下げていくでしょう。
４、その他のリスク
新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。
（１）この低金利はいつまで続くのか？
地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。
そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。
むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。
例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。
赤字の地銀がどんどん増えている
赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。
では、具体的にあとどれぐらいなのか？
ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。
半数以上が２〜３年以内に限界と回答
（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）
このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２０２０〜２１年前後となります。
聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。
この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。
菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由
ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなっています。
９月１６日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。
16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。
（中略）
地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。
「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。
銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。
そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。
金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる
そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。
（２）これから大津市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した大津市の人口の見通しによると、2025年ごろまで横ばいだそうです。
大津市の人口は、2025年ごろまで横ばい
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
そう考えると、まだ大丈夫な気がしますが、家を買う中心年代である３０代は、2025年までに7,500人減る見通しです。
家の買い手が今よりも１割以上減るので、かなり影響が大きくなるでしょう。
大津市の30代人口は、2025年までに約7,500人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
（３）2022年問題で、都市の農地が宅地になる
大津市でもっとも厄介なのが、この２０２２年問題です。
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
大津市には生産緑地はありませんが、
実は、お隣の京都市が全国１位の６００ヘクタールもあるのです。
３０坪の土地で約６万戸分にもなります。
京都市は、市区町村ランキングで１位
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
さすがに中心部のあたりでは見当たりませんが、ちょっと郊外に行くと畑がけっこうありますよね。
これらの農地が宅地に変わるのです。
これまで京都市のベッドタウン的な役割を持っていた大津市ですが、京都市に多くの宅地ができれば、そこに家を買う人も増えます。
特に、郊外の戸建てエリアでは、すでに下落を始めていますので、そこに追い打ちをかけるような形になるでしょう。
４、結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、大津市の土地価格は、
- 金利の低下によって駅近のエリアでは不動産価格が上昇したが、家を購入する人自体が減っているため、郊外のエリアでは下落する二極化が進んでいる
- ３０代人口が減ってきていることや、今後の２０２２年問題の影響を考えると、郊外の土地価格は上がりにくい
- 新型コロナが長期化したら、閉店が増えて中心部の商業地が下がったり、雇用の減少によって買い手がさらに減る可能性あり
と言えるでしょう。
では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト
土地価格の坪単価が30〜50万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。
その理由は２つあります。
①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく
例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、30坪でも900万円程度で買えます。
仮に数年で１割下げたとして90万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。
②異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。
また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。
こちらの「タウンライフ」に登録すると、お近くの複数の不動産会社から、非公開物件の情報を教えてもらえます。
価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。
売るなら：超低金利の今が１番のチャンス
この７年間で駅周辺で大きく上昇してきた大津市ですが、金利の低下がなければ、これほどの上昇はありませんでした。
しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。
また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、大津市に「朝日が丘（あさひがおか）」という地区があります。
大津駅の南側に広がる住宅地です。
この朝日が丘地区の公示地価（基準地価）と実際の取引価格は、
- 公示地価：４５万円／坪
- 実際の取引価格：２５〜５５万円／坪
と、公示地価の約0.8〜1.4倍で取引されていました。
取引価格同士で比べると、１.６倍の価格差があります。
【大津市朝日が丘の土地取引（過去２年間）】
- 大津駅から徒歩８〜１０分のエリアで、２５〜５５万円／坪で取引されている
- 基準地価も実際の取引も「第１種住居地域」で同じ建築制限
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
| 都道府県 | 住所 | 公示地価／坪 | 取引価格／坪 | 公示地価の何倍？ |
|---|---|---|---|---|
| 滋賀県 | 大津市朝日が丘 | 45万円 | 25〜55万円 | 0.56〜1.22倍 |
| 滋賀県 | 草津市追分 | 30万円 | 32〜37万円 | 1.07〜1.23倍 |
| 滋賀県 | 長浜市祇園町 | 17万円 | 8.9〜23万円 | 0.52〜1.35倍 |
| 滋賀県 | 守山市守山 | 37万円 | 35〜53万円 | 0.95〜1.43倍 |
| 滋賀県 | 東近江市佐野町 | 20万円 | 23〜25万円 | 1.15〜1.25倍 |
| 滋賀県 | 彦根市外町 | 23万円 | 17〜31万円 | 0.74〜1.35倍 |
| 滋賀県 | 甲賀市水口町貴生川 | 12万円 | 8.4〜26万円 | 0.7〜2.17倍 |
| 滋賀県 | 近江八幡市堀上町 | 29万円 | 26〜66万円 | 0.9〜2.28倍 |
| 京都府 | 京都市深草大亀谷万帖敷町 | 41万円 | 22〜64万円 | 0.54〜1.56倍 |
| 京都府 | 宇治市小倉町 | 43万円 | 22〜55万円 | 0.51〜1.28倍 |
| 京都府 | 亀岡市大井町並河 | 29万円 | 9.9〜33万円 | 0.34〜1.14倍 |
| 京都府 | 舞鶴市伊佐津 | 21万円 | 19〜23万円 | 0.9〜1.1倍 |
| 京都府 | 城陽市久世 | 37万円 | 28〜49万円 | 0.76〜1.32倍 |
| 京都府 | 長岡京市今里 | 60万円 | 47〜73万円 | 0.78〜1.22倍 |
| 京都府 | 福知山市篠尾新町 | 22万円 | 20〜23万円 | 0.91〜1.05倍 |
つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。
では、どうやってそれを調べられるのか？
答えは不動産の一括査定です。
というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。
特に「イエウール」は、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が１番多く参加しているのでオススメです。
「でも、まだ売ると決めたわけじゃないんだけど、、、」
という人も大丈夫。
机上査定を選べば、メールで査定内容を送ってくれるので、訪問される心配もありません。
訪問査定の案内を２回「いいえ」で回答する
新型コロナの影響は、長く続けば続くほど、土地価格にも影響を与えることになりますので、早めの準備が成功につながります。
無料で使えますので、１度調べてみてはいかがでしょうか？
コメント