（画像出典：wikimedia commons Mti, 大津市中心部）
この記事では大津市の
- 公示地価、基準地価
- この８年間の土地価格の動きと、その理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
１、大津市の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2021.1.1現在）
*基：基準地価（2021.7.1現在）更新
| 住居表示 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 平成25年比 |
|---|---|---|---|---|
| 基）大津市打出浜３３番３ | 膳所（1100） | 64.5 | 1.4% | 35.2% |
| 基）大津市中央２－２－６ | 大津（700） | 51 | 0.6% | 25.9% |
| 基）大津市京町４－５－２３ | 大津（700） | 58.2 | 1.0% | 25.2% |
| 基）大津市中央４丁目１０７０番１１外 | 大津（1000） | 54.6 | 1.1% | 23.8% |
| 基）大津市におの浜４－７－５ | 膳所（1200） | 61.5 | 1.0% | 22.8% |
| 基）大津市中央４丁目２２０番３３外 | 大津（900） | 46.5 | 2.0% | 22.0% |
| 基）大津市一里山１－４－７ | 瀬田（500） | 43.2 | 2.9% | 21.0% |
| 基）大津市一里山１－６－２３ | 瀬田（400） | 50.1 | 0.0% | 16.8% |
| 基）大津市一里山３－２４－２６ | 瀬田（900） | 48.3 | 0.0% | 16.7% |
| 基）大津市梅林１－３－２４ | 大津（150） | 104.7 | 0.0% | 16.3% |
| 基）大津市馬場３－８－４ | 膳所（450） | 42 | 2.9% | 15.7% |
| 基）大津市中庄１－１３－１２ | 石山（1500） | 39.9 | 0.0% | 14.7% |
| 基）大津市石場２－８ | 膳所（900） | 42.3 | 1.4% | 14.6% |
| 基）大津市木下町７－１０ | 膳所（1200） | 41.1 | 0.7% | 14.2% |
| 基）大津市長等３－２－２４ | 大津（1200） | 37.2 | 1.6% | 13.8% |
| 基）大津市長等２－１０－２６ | 大津（900） | 51.9 | 0.6% | 11.6% |
| 基）大津市大将軍３－４－７ | 瀬田（500） | 42.6 | 0.7% | 10.9% |
| 基）大津市大江２－１５－２２ | 瀬田（1000） | 36.9 | 0.8% | 10.8% |
| 基）大津市中庄２－２０－１３ | 膳所（1500） | 40.5 | 0.7% | 10.7% |
| 基）大津市朝日が丘１－１４－１ | 大津（600） | 42.3 | 0.7% | 10.2% |
| 基）大津市萱野浦１４－２３ | 瀬田（2000） | 32.7 | 0.9% | 9.0% |
| 基）大津市一里山５－２６－１６ | 瀬田（1500） | 33 | 0.9% | 8.9% |
| 基）大津市錦織３－８－１０ | 大津京（500） | 35.7 | 1.7% | 8.2% |
| 基）大津市月輪５－１３－３ | 瀬田（1900） | 30.6 | 2.0% | 6.3% |
| 基）大津市神領１－２－２３ | 石山（1900） | 25 | 0.5% | 6.0% |
| 基）大津市馬場１丁目字里中６４番６外 | 膳所（450） | 75 | -3.8% | 5.9% |
| 基）大津市大江５－２１－１１ | 瀬田（1400） | 29 | 0.0% | 5.8% |
| 基）大津市栄町１７－１５ | 石山（570） | 30.9 | 2.0% | 5.5% |
| 基）大津市唐橋町２２－１１ | 石山（1300） | 34.8 | 0.9% | 5.5% |
| 基）大津市大萱７丁目字北川尻３２０５番 | 瀬田（1600） | 10.7 | 0.3% | 4.4% |
| 基）大津市大江３－２３－１３ | 瀬田（1800） | 22.9 | 0.0% | 4.4% |
| 基）大津市本堅田５－２１－１２ | 堅田（200） | 47.1 | 0.0% | 2.6% |
| 基）大津市今堅田２－２２－２８ | 堅田（700） | 26.2 | 0.6% | 1.5% |
| 基）大津市際川２－２５－１２ | 唐崎（1500） | 28 | 0.0% | 1.4% |
| 基）大津市唐崎１－３４－２２ | 唐崎（450） | 29.6 | 0.0% | 0.2% |
| 基）大津市坂本３－３２－２９ | 比叡山坂本（80） | 28.2 | 0.0% | -0.9% |
| 基）大津市雄琴５－１４－４０ | おごと温泉（800） | 18.5 | -0.3% | -1.0% |
| 基）大津市本堅田３－３０－１５ | 堅田（700） | 21.3 | -0.1% | -2.1% |
| 基）大津市堅田１丁目字下濱入９３７番１ | 堅田（2000） | 6.1 | -0.5% | -2.4% |
| 基）大津市和邇中字中畑田１６０番９ | 和邇（900） | 14 | -0.4% | -2.9% |
| 基）大津市真野１－２８－１７ | 堅田（800） | 13.1 | -0.7% | -4.2% |
| 基）大津市国分１－３５－４ | 石山（1900） | 21.9 | -1.5% | -4.4% |
| 基）大津市下阪本５－３－１５ | 比叡山坂本（1000） | 21.8 | -0.7% | -4.6% |
| 基）大津市富士見台４６－２０ | 石山（1800） | 21.4 | -0.7% | -4.9% |
| 基）大津市坂本７－８－２６ | 比叡山坂本（700） | 22.8 | -1.3% | -5.0% |
| 基）大津市小野字村ノ内１２８８番 | 小野（1100） | 7.6 | -2.7% | -8.0% |
| 基）大津市南小松字北野２１３番 | 近江舞子（600） | 6.6 | -2.7% | -8.7% |
| 基）大津市鶴の里２０－５ | 膳所（1500） | 29.9 | -2.5% | -8.7% |
| 基）大津市仰木５－１１－１０ | おごと温泉（2700） | 7.6 | -1.9% | -9.3% |
| 基）大津市南比良字中ノ町３６９番４外 | 比良（550） | 6.1 | -1.9% | -9.4% |
| 基）大津市富士見台３４－２ | 石山（2000） | 22.1 | -2.5% | -9.7% |
| 基）大津市八屋戸字里１４５９番 | 蓬莱（700） | 5.7 | -3.1% | -10.0% |
| 基）大津市向陽町１６－１６ | 小野（1000） | 17.1 | -2.1% | -10.1% |
| 基）大津市南郷１－２０－１６ | 石山（5000） | 19.8 | -0.8% | -12.0% |
| 基）大津市大石中３－６－５ | 石山（8800） | 7.7 | -2.6% | -12.8% |
| 基）大津市中野１－１２－２０ | 瀬田（7000） | 6.4 | -3.2% | -13.4% |
| 基）大津市真野普門１－５－６ | 堅田（1800） | 7.4 | -1.6% | -13.6% |
| 基）大津市滋賀里１－１４－７ | 唐崎（1500） | 18 | -0.8% | -14.2% |
| 基）大津市伊香立上龍華町字東橋詰３９３番外 | 和邇（4700） | 4 | -3.6% | -14.2% |
| 基）大津市枝２－２－２７ | 石山（6500） | 7 | -2.9% | -16.2% |
| 基）大津市北大路３－１１－２２ | 石山（2700） | 18.9 | -3.2% | -17.9% |
| 基）大津市日吉台４－２０－１２ | 比叡山坂本（1800） | 15.8 | -3.0% | -18.6% |
| 基）大津市大石東４－１６－１７ | 石山（9300） | 10.1 | -2.9% | -18.9% |
| 基）大津市赤尾町４－３９ | 石山（5200） | 19.1 | -3.3% | -19.1% |
| 基）大津市石山寺２－８－５ | 石山（3700） | 16.4 | -0.7% | -20.1% |
| 基）大津市南郷６丁目字岡ノ平１０８５番３３ | 石山（6500） | 10.9 | -3.7% | -20.9% |
| 基）大津市南郷２－１９－３ | 石山（4900） | 18.7 | -3.4% | -21.1% |
| 基）大津市大平２－１２－２６ | 石山（3500） | 14.8 | -3.3% | -23.1% |
| 基）大津市下阪本３－１９－１１ | 比叡山坂本（1300） | 22.9 | -0.5% | |
| 基）大津市南志賀１－１０－１９ | 大津京（1800） | 17.9 | -0.2% | |
| 基）大津市本堅田５－１４－５７ | 堅田（400） | 27.1 | 1.1% | |
| 基）大津市坂本４－１４－３６ | 比叡山坂本（1000） | 17.3 | -1.0% | |
| 基）大津市中央３－３－２６ | 大津（700） | 43.5 | 2.1% | |
| 基）大津市本堅田４－１４－１１ | 堅田（350） | 36 | 0.8% | |
| 基）大津市本堅田４丁目１９番４外 | 堅田（500） | 26.4 | 0.0% | |
| 基）大津市月輪１－９－４７ | 瀬田（1600） | 17.7 | 1.0% | |
| 公）大津市におの浜２－２－６ | 膳所（700） | 77.7 | -0.4% | 34.2% |
| 公）大津市京町２－４－６ | 大津（450） | 42.9 | 0.7% | 25.4% |
| 公）大津市京町４－５－２３ | 大津（700） | 57.9 | -0.5% | 25.3% |
| 公）大津市中央３－２－２ | 大津（550） | 63 | 0.0% | 25.0% |
| 公）大津市松山町１２－９ | 大津京（850） | 34.5 | 1.8% | 21.8% |
| 公）大津市一里山１－２－６ | 瀬田（350） | 44.7 | 0.0% | 20.2% |
| 公）大津市梅林１－３－２４ | 大津（150） | 104.7 | -1.4% | 19.9% |
| 公）大津市梅林１－１３－１８ | 大津（500） | 48.6 | 0.6% | 19.1% |
| 公）大津市松原町１０－１ | 石山（440） | 41.4 | 0.7% | 16.9% |
| 公）大津市石場２－８ | 膳所（900） | 42 | 0.7% | 15.7% |
| 公）大津市馬場２－８－７ | 膳所（50） | 81 | -2.2% | 15.4% |
| 公）大津市大萱５－３３－１３ | 瀬田（900） | 35.4 | 0.0% | 12.4% |
| 公）大津市一里山２－１８－１７ | 瀬田（550） | 31.8 | 0.0% | 11.8% |
| 公）大津市湖城が丘２－９ | 膳所（500） | 31.5 | 0.0% | 11.3% |
| 公）大津市朝日が丘１－１４－１ | 大津（600） | 42 | 0.0% | 11.1% |
| 公）大津市晴嵐２－５－１６ | 石山（400） | 14.6 | 0.0% | 10.7% |
| 公）大津市一里山５－２６－１６ | 瀬田（1500） | 32.7 | -0.9% | 10.5% |
| 公）大津市瀬田１－７－５ | 石山（2000） | 28.8 | 0.0% | 9.8% |
| 公）大津市大萱７－１２－１３ | 瀬田（1800） | 30.6 | 0.0% | 7.4% |
| 公）大津市瀬田３－３１－１４ | 石山（2500） | 27.6 | 0.0% | 5.9% |
| 公）大津市瀬田２－６－２１ | 石山（1500） | 24.8 | 0.0% | 5.6% |
| 公）大津市青山４－１２－６ | 南草津（3900） | 27.8 | 0.0% | 5.6% |
| 公）大津市国分１－１３－４０ | 石山（1600） | 25.7 | 0.0% | 4.5% |
| 公）大津市神領３－１１－２３ | 石山（2200） | 25.9 | 0.0% | 4.2% |
| 公）大津市唐崎３－１－２６ | 唐崎（150） | 30.9 | 0.0% | 3.0% |
| 公）大津市真野２－２－４７ | 堅田（280） | 28.1 | 0.3% | 2.7% |
| 公）大津市小関町４－２４ | 大津（1200） | 29.5 | 0.0% | 2.5% |
| 公）大津市横木１－９－２４ | 山科（1300） | 28.1 | 0.2% | 2.0% |
| 公）大津市野郷原１－１８－２９ | 石山（2800） | 21.8 | 0.0% | 1.1% |
| 公）大津市神宮町５－５ | 大津京（1300） | 28.1 | 0.0% | 0.9% |
| 公）大津市尾花川１３－４８ | 大津京（700） | 20.4 | 0.0% | 0.7% |
| 公）大津市勧学２－１４－３ | 大津京（1500） | 28.7 | 0.0% | 0.7% |
| 公）大津市衣川１－２－１５ | おごと温泉（1400） | 18.2 | 0.0% | 0.2% |
| 公）大津市和邇中浜字下梶原４４４番１外 | 和邇（0） | 18 | -0.2% | -0.3% |
| 公）大津市仰木の里６－１２－１１ | おごと温泉（2200） | 21.1 | -0.6% | -1.1% |
| 公）大津市瀬田１－１７－１６ | 石山（1400） | 28.1 | 0.0% | -1.8% |
| 公）大津市堅田１－１２－４８ | 堅田（1900） | 18.4 | 0.0% | -2.4% |
| 公）大津市本堅田１－２３－２７ | 堅田（1700） | 14.8 | -0.8% | -3.1% |
| 公）大津市和邇高城字願成寺２４８番２５ | 和邇（500） | 9.5 | -1.2% | -3.9% |
| 公）大津市蛍谷６－３０ | 石山（1300） | 21.8 | -0.1% | -4.1% |
| 公）大津市秋葉台２６－１１ | 膳所（1800） | 25.2 | -0.8% | -4.2% |
| 公）大津市和邇高城字竹ケ花３４番３外 | 和邇（400） | 11 | -1.6% | -4.4% |
| 公）大津市坂本７－８－２６ | 比叡山坂本（700） | 22.9 | -1.3% | -4.9% |
| 公）大津市雄琴３－１６－４１ | おごと温泉（650） | 12.6 | -0.5% | -6.3% |
| 公）大津市下阪本１－２３－１３ | 唐崎（1200） | 15 | -0.4% | -7.2% |
| 公）大津市大谷町２３－８ | 山科（3700） | 13.1 | -1.1% | -7.4% |
| 公）大津市木戸字北出畑２７０番 | 志賀（450） | 6.1 | -3.3% | -8.5% |
| 公）大津市千野１－１３－６ | おごと温泉（1400） | 6.5 | -2.7% | -9.3% |
| 公）大津市真野大野１－１８－１０ | 堅田（3400） | 8.5 | -1.7% | -9.9% |
| 公）大津市北小松字村屋敷４１４番 | 北小松（350） | 5.2 | -3.3% | -11.2% |
| 公）大津市平野１－１７－１５ | 瀬田（6300） | 7.6 | -2.3% | -11.8% |
| 公）大津市千石台９－２ | 大津京（1300） | 21.8 | -2.8% | -12.9% |
| 公）大津市瀬田５－２０－１０ | 石山（2900） | 20.7 | -2.5% | -14.7% |
| 公）大津市比叡平１－１９－９ | 大津京（5700） | 7.8 | -2.6% | -15.1% |
| 公）大津市伊香立下在地町字上出９１７番 | 堅田（5500） | 5.9 | -3.9% | -15.9% |
| 公）大津市千町１－１７－６ | 石山（4900） | 17.5 | -1.7% | -16.1% |
| 公）大津市千町３丁目字坂口５７７番１ | 石山（5400） | 7.7 | -3.4% | -16.1% |
| 公）大津市水明２丁目１７番１１ | 小野（1100） | 14.5 | -3.2% | -16.7% |
| 公）大津市稲葉台７－８ | 山科（2800） | 19.8 | -2.9% | -17.4% |
| 公）大津市黒津２－５－１６ | 石山（5000） | 14.9 | -3.5% | -18.0% |
| 公）大津市南郷２－１９－３ | 石山（4900） | 19.1 | -3.8% | -19.4% |
| 公）大津市里６－１６－１３ | 石山（7500） | 13.7 | -3.2% | -19.5% |
| 公）大津市大平１－２７－２０ | 石山（3700） | 16.6 | -2.5% | -20.4% |
| 公）大津市南郷４－２７－６ | 石山（5800） | 10.2 | -3.7% | -21.8% |
| 公）大津市下阪本１－９－８ | 唐崎（900） | 25.5 | -0.1% | |
| 公）大津市竜が丘２３－１９ | 膳所（950） | 34.2 | 0.0% | |
| 公）大津市別保２－５－４９ | 石山（1100） | 28.4 | 0.0% | |
| 公）大津市仰木の里東１－１１－１８ | おごと温泉（450） | 24.1 | -0.1% | |
| 公）大津市京町１－３－２７ | 大津（600） | 69.6 | 2.2% | |
| 公）大津市一里山７－６－４ | 瀬田（2100） | 32.7 | 0.0% | |
| 公）大津市関津５－５－３１ | 石山（7300） | 7.2 | ||
| 公）大津市唐崎３－１８－８ | 唐崎（100） | 29.4 | 0.0% | |
| 公）大津市本堅田６－１８－２３ | 堅田（650） | 25.9 | 2.4% | |
| 公）大津市本堅田４丁目１９番４外 | 堅田（500） | 26.4 | -0.6% | |
| 公）大津市真野５－３５－７ | 小野（600） | 20.1 | 0.0% | |
| 公）大津市大萱１－１２－９ | 瀬田（0） | 76.5 | -0.8% | |
| 公）大津市皇子が丘２－１０－７ | 大津京（150） | 51.9 | 0.0% | |
| 公）大津市粟津町１８４番３外 | 石山（140） | 73.2 | ||
| 公）大津市長等２－９－５ | 大津（950） | 35.7 | ||
| 公）大津市栄町４－７ | 石山（450） | 46.8 | 1.3% | |
| 公）大津市玉野浦１－１５ | 瀬田（2000） | 39 | ||
| 公）大津市関津４－５－１ | 石山（7300） | 7.4 | 2.5% |
途中ですが、この記事の説明を。
どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。
ここからは、「わたしの（気になっている）不動産の価格は、今後はこうなっていきそうだ」とザックリ予測できるように解説をしていきます。
すごく不思議に思うんですが、新聞や雑誌、ニュースなどの不動産の特集を見ると、
「高層マンションが人気で盛り上がってます！」
「郊外の限界ニュータウンがヤバイです！！」
というような、とても極端な話題が多いと思いませんか？
ほとんどの人は、そんなところに住んでもいないし、もっと身近なエリアの現実的な情報が欲しいはずなのに、そういった情報はほとんど見当たりませんよね。
そのため、
- 買う・売るタイミングはいつがいいのか？
- この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？
といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
不動産の取引は、あなたの人生の中でも１〜２番目に来るような大きな決断なわけですから、きちんと納得した上で取引したいですよね。
なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。
４７都道府県・５００以上の市区の公示地価と基準地価について、これまで調べてきましたが、「なぜ上がったのか？」「下がったのか？」に難しい理由はありませんでした。
特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。
また、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか？についても考察しております。
なので、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
２、過去８年間の大津市の土地価格の動き
大津市の住宅地は、アベノミクス以降の８年間で３.２％下落しました。
今年は新型コロナの影響が心配されましたが、住宅地は前年比１.０%のマイナス、商業地では０.１％のマイナスでした。
特に住宅地での影響が大きかったようですね。
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？
公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ：2013-20年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
ご覧のように、大津駅の周辺では大きく上昇しているものの、駅から遠い南北のエリアでは、大きく下落している地点が目立ちます。
なぜ大津市では、一部のエリアしか上昇していないのか？
最初に結論をまとめておきます。
- 金利が低下したことで、同じ返済額でより高い物件が買えるようになった
- 京都市に外国人観光客が押し寄せてきたことから、家を購入したい若い世代が、大津市に流れ込んできたため、駅近エリアの土地価格が上昇している
- その一方で、郊外エリアでは、農地の宅地化が進んでいることもあって、人口は増えているものの、古くからある住宅地では人気が下がり二極化が起こっている
と言えます。
では、これから１つずつ詳しく解説していきます。
①金利低下によって、買い手の購買力が上がった
そもそも、全国的に土地価格が上昇しているのは、金利の低下によるところが大きいです。
ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。
日銀が国債を買い占めて、金利を下げた
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この８年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。
そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。
不動産事業者向けの貸し出しも増えて、駅近エリアの商業地も上がりやすくなった
また、金利がさらに下がったことによって、ホテルやマンションなどの不動産業者の投資も増えました。
銀行も国債の利息で稼げなくなったため、不動産を担保にお金を貸せる不動産業者への貸し出しを増やしたのです。
その結果、駅近エリアの商業地を中心に、マンションや商業施設、ホテルなどの建設が進み、駅近エリアほど土地価格が上がりやすくなったわけですね。
②京都市で土地価格が上昇しすぎて、若い世帯が大津市に流れている
さらに、お隣の京都市では、外国人観光客数が大きく増えました。
2013年9月にオリンピック開催地に東京が選ばれてから、外国人観光客数が４倍以上に増えたのです。
その結果、京都市では、外国人向けのホテルに良い立地の土地が買われてしまったため、ほとんど大規模なマンションができませんでした。
そのため、広い家が欲しい若い世代は、京都市から少し離れたエリアに家を探すようになったのです。
実際、2014〜2019年の６年間の大津市の転出入者（引っ越してきた人から、出て行った人をを差し引いた数）を見てみると、家を購入する中心年代である３０〜４０代は、1,755人の転入超過（引っ越してきた人の方が多い）でした。
転入超過数 （2014〜19） | |
20代 | -1,277人 |
30〜40代 | +1,755 人 |
50代以上 | +1,491 人 |
大津市 合計 | +1,969 人 |
（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
このような世帯は、京都市への通勤に便利な駅近エリアを選びますので、鉄道沿線の中心部ほど、土地価格が上昇してきたわけですね。
この点について確認するために、100人以上の人口増加、または減少している地区について調べてみました。
大津市の地区別の人口変化（2016.4〜2020.10）
増減：赤色（1,000人以上増加）＞オレンジ色（500〜999人増加）＞緑色（100〜499人増加）＞青色の↙️（100〜499人減少）＞紫色の↙️（500以上の減少）
ご覧の通り、瀬田川より西側では、大津駅などの中心部に近いエリアや、鉄道沿線に近いエリアで人口が増えているところが目立ちますね。
③農地の宅地化で、郊外の宅地の人気が低下
一方で、瀬田川より東側では、瀬田駅から少し離れたエリアで増加している地区が点在しています。
その理由は、農地の宅地化です。
実は、この10年で、滋賀県内の農地は、約０.２万ヘクタール（ha）も減っているのです。
1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約20万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。
しかも、この辺りは、
- 琵琶湖沿い：フレンドタウン瀬田川、レイクサイドガーデン
- 高速道路沿い：フィレオ大津一里山
などのショッピングモールが点在していますから、人気化しやすいのです。
農地の宅地化によって、今ある住宅地の人気が低下
ということは、今ある住宅地の人気は下がりますので、郊外の住宅地では、土地価格が下がりやすくなります。
つまり、通勤に便利な駅近エリアは土地価格が上昇しやすく、郊外では農地の宅地化が進んで土地価格が下落しやすい、という二極化が進んでいるわけですね。
３、これからどうなるのか？
ここからは、大津市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）そろそろ低金利が終わりそう？
異次元緩和とは、日銀が国債を買い占めることで、金利を引き下げてきた政策でした。
しかし、このような方法は、戦後にひどいインフレになってしまったこともあって「禁じ手」として採用されてこなかった政策です。
１９３０年代に高橋是清蔵相が昭和恐慌からの脱却を目指して直接引き受けを断行したが、戦費拡大に伴い引受額は増大し、戦後の急激なインフレにつながった。
当時の反省から財政法では原則禁止されている。
このような危なっかしい政策を１０年続けた結果、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ました。
むしろ、その副作用の方が話題になることが増えています。
例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで国債からの利息が減ってしまい、本業で赤字の銀行が一気に増えています。
2013年以降、赤字銀行が一気に増えている
このような状況もあって、今年の３月に、日銀は長期金利の変動幅を±0.25%まで緩和すると発表しました。
この発表を受けて、日経新聞が専門家にアンケートしたところ、９割の人が「上昇する」と回答しています。
（参考：2021.3.22 日経新聞「長期金利「上昇」9割 日銀政策修正で市場参加者」）
このように、副作用もあり、徐々に緩和する流れにもあることから、任期が満了する2023年4月までに、異次元緩和が終了する可能性は高いと考えられます。
2021年8月現在から数えると、あと約１年半ぐらいの間がチャンスと言えます。
金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる
なお、金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、不動産価格は下落していきます。
そのため、特に売却を検討している人は、異次元緩和で低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。
（２）これから大津市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した大津市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約6,000人減少するそうです。
大津市では、これから10年で約6,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
また、30〜40代人口も、2020→30年の10年間で約１.５万人減る見通しです。買い手となる世代の人口が、これから10年で１割以上も減ることになります。
大津市の30〜４0代人口は、2020→30年で約１.５万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
そのため、駅近エリアに対する需要は残るでしょうが、郊外の需要はさらに減っていくものと考えられます。
（３）2022年問題で、都市の農地が宅地になる
大津市でもっとも厄介なのが、この２０２２年問題です。
「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」
という問題です。
（出典：ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi）
大津市には生産緑地はありませんが、
実は、お隣の京都市が全国１位の６００ヘクタールもあるのです。
３０坪の土地で約６万戸分にもなります。
京都市は、市区町村ランキングで１位
（参考：国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況）
さすがに中心部のあたりでは見当たりませんが、ちょっと郊外に行くと畑がけっこうありますよね。
これらの農地が宅地に変わるのです。
これまで京都市のベッドタウン的な役割を持っていた大津市ですが、京都市に多くの宅地ができれば、そこに家を買う人も増えます。
特に、郊外の戸建てエリアでは、すでに下落を始めていますので、そこに追い打ちをかけるような形になるでしょう。
４、結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、大津市の土地価格は、
- 金利の低下によって駅近のエリアでは不動産価格が上昇したが、家を購入する人自体が減っているため、郊外のエリアでは下落する二極化が進んでいる
- 若い世代の人口が減ってきていることや、今後の２０２２年問題の影響を考えると、郊外の土地価格は上がりにくい
と言えるでしょう。
では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト
土地価格の坪単価が30〜50万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。
その理由は２つあります。
①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく
例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、30坪でも900万円程度で買えます。
仮に数年で１割下げたとして90万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。
②異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。
また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。
こちらの「タウンライフ」に登録すると、お近くの複数の不動産会社から、非公開物件の情報を教えてもらえます。
価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。
売るなら：この低金利はチャンス
特に住宅地において、土地価格の上昇にもっとも影響があったのは、この低金利です。１％下がったことで、同じ返済額で２割近く高い物件を買えるようになったわけですからね。
ですが、金利はもうこれ以上、下りようがありません。
そのため、これ以上の価格上昇は、富裕層や高所得層に人気のエリアに限られてくるでしょう。
また、この金利低下を進めてきた日銀の黒田総裁は、任期が2023年までなので、もし売却を考えているのであれば、それまでに準備を進めた方がいいでしょう。
不動産会社選びを間違えると損する？
不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。
例えば、大津市に「朝日が丘（あさひがおか）」という地区があります。
大津駅の南側に広がる住宅地です。
この朝日が丘地区の公示地価（基準地価）と実際の取引価格は、
- 公示地価：４５万円／坪
- 実際の取引価格：２５〜５５万円／坪
と、公示地価の約0.8〜1.4倍で取引されていました。
取引価格同士で比べると、１.６倍の価格差があります。
【大津市朝日が丘の土地取引（過去２年間）】
- 大津駅から徒歩８〜１０分のエリアで、２５〜５５万円／坪で取引されている
- 基準地価も実際の取引も「第１種住居地域」で同じ建築制限
このような現象は、残念ながら全国で見られます。
と言うのも、不動産の取引情報には個人情報（住所から個人が特定できてしまいます）が含まれるため、自社の取引情報しか分からないからです。
*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査
| 都道府県 | 住所 | 公示地価／坪 | 取引価格／坪 | 公示地価の何倍？ |
|---|---|---|---|---|
| 東京都２３区 | 千代田区神保町 | 485万円 | 300〜990万円 | 0.62〜2.04倍 |
| 東京都２３区 | 中央区佃 | 644万円 | 530〜970万円 | 0.82〜1.51倍 |
| 東京都２３区 | 墨田区東向島 | 111万円 | 150〜290万円 | 1.35〜2.61倍 |
| 東京都 | 八王子市北野台 | 33万円 | 30〜43万円 | 0.91〜1.3倍 |
| 東京都 | 立川市柴崎町 | 121万円 | 97〜340万円 | 0.8〜2.81倍 |
| 東京都 | 武蔵野市吉祥寺本町 | 216万円 | 150〜300万円 | 0.69〜1.39倍 |
| 神奈川県 | 横浜市神奈川区松見町 | 85万円 | 74〜150万円 | 0.87〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 川崎市中原区木月 | 136万円 | 160〜240万円 | 1.18〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 相模原市緑区東橋本 | 70万円 | 17〜140万円 | 0.24〜2倍 |
| 千葉県 | 千葉市中央区松波 | 77万円 | 64〜110万円 | 0.83〜1.43倍 |
| 千葉県 | 船橋市松が丘 | 30万円 | 26〜41万円 | 0.87〜1.37倍 |
| 千葉県 | 柏市今谷上町 | 49万円 | 39〜85万円 | 0.8〜1.73倍 |
| 埼玉県 | さいたま市浦和区北浦和 | 113万円 | 78〜160万円 | 0.69〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 川口市差間 | 43万円 | 42〜61万円 | 0.98〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 所沢市久米 | 49万円 | 22〜76万円 | 0.45〜1.55倍 |
| 北海道 | 札幌市北区25条西 | 38万円 | 32〜48万円 | 0.84〜1.26倍 |
| 北海道 | 旭川市８条通 | 10万円 | 7〜14万円 | 0.7〜1.4倍 |
| 北海道 | 苫小牧市桜木町 | 7万円 | 6.5〜13万円 | 0.93〜1.86倍 |
| 青森県 | 青森市三内 | 10万円 | 5.4〜14万円 | 0.54〜1.4倍 |
| 青森県 | 八戸市田向 | 14万円 | 10〜28万円 | 0.71〜2倍 |
| 青森県 | 弘前市大字田園 | 13万円 | 15〜18万円 | 1.15〜1.38倍 |
| 秋田県 | 秋田市手形 | 22万円 | 18〜25万円 | 0.82〜1.14倍 |
| 秋田県 | 大仙市大曲中通町 | 11万円 | 13〜15万円 | 1.18〜1.36倍 |
| 秋田県 | 由利本荘市石脇 | 7.8万円 | 5〜14万円 | 0.64〜1.79倍 |
| 岩手県 | 盛岡市加賀野 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 岩手県 | 一関市赤荻 | 8万円 | 5.5〜17万円 | 0.69〜2.13倍 |
| 岩手県 | 奥州市佐倉河 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 宮城県 | 仙台市泉区将監 | 26万円 | 34〜52万円 | 1.31〜2倍 |
| 宮城県 | 石巻市三ツ股 | 10万円 | 7.8〜14万円 | 0.78〜1.4倍 |
| 宮城県 | 名取市大手町 | 27万円 | 29〜40万円 | 1.07〜1.48倍 |
| 福島県 | 福島市野田町 | 22万円 | 16〜72万円 | 0.73〜3.27倍 |
| 福島県 | いわき市小島町 | 22万円 | 35万円 | 1.59倍 |
| 福島県 | 郡山市芳賀 | 18万円 | 17〜35万円 | 0.94〜1.94倍 |
| 山形県 | 山形市東原町 | 26万円 | 18〜32万円 | 0.69〜1.23倍 |
| 山形県 | 鶴岡市本町 | 11万円 | 8〜17万円 | 0.73〜1.55倍 |
| 山形県 | 酒田市新橋 | 9.5万円 | 10〜15万円 | 1.05〜1.58倍 |
| 新潟県 | 新潟市中央区天神尾 | 38万円 | 35〜62万円 | 0.92〜1.63倍 |
| 新潟県 | 長岡市東栄 | 19万円 | 13〜19万円 | 0.68〜1倍 |
| 新潟県 | 上越市春日野 | 14万円 | 9.6〜16万円 | 0.69〜1.14倍 |
| 富山県 | 富山市牛島本町 | 26万円 | 23〜36万円 | 0.88〜1.38倍 |
| 富山県 | 高岡市城東 | 17万円 | 9.3〜19万円 | 0.55〜1.12倍 |
| 富山県 | 射水市太閤山 | 15万円 | 12〜18万円 | 0.8〜1.2倍 |
| 石川県 | 金沢市泉野町 | 35万円 | 24〜45万円 | 0.69〜1.29倍 |
| 石川県 | 加賀市小菅波町 | 14万円 | 2.3〜21万円 | 0.16〜1.5倍 |
| 石川県 | 野々市市押野 | 26万円 | 25〜31万円 | 0.96〜1.19倍 |
| 福井県 | 福井市灯明寺 | 19万円 | 15〜26万円 | 0.79〜1.37倍 |
| 福井県 | 坂井市丸岡町西瓜屋 | 10万円 | 12〜15万円 | 1.2〜1.5倍 |
| 群馬県 | 高崎市上中居町 | 25万円 | 18〜36万円 | 0.72〜1.44倍 |
| 群馬県 | 前橋市駒形町 | 15万円 | 8.7〜18万円 | 0.58〜1.2倍 |
| 群馬県 | 伊勢崎市昭和町 | 13万円 | 9.6〜41万円 | 0.74〜3.15倍 |
| 栃木県 | 宇都宮市泉が丘 | 28万円 | 28〜40万円 | 1〜1.43倍 |
| 栃木県 | 足利市八幡町 | 16.5万円 | 8.7〜19万円 | 0.53〜1.15倍 |
| 栃木県 | 小山市城東 | 24万円 | 3.8〜27万円 | 0.16〜1.13倍 |
| 茨城県 | 水戸市河和田 | 14万円 | 9.2〜20万円 | 0.66〜1.43倍 |
| 茨城県 | 古河市東 | 24万円 | 11〜36万円 | 0.46〜1.5倍 |
| 茨城県 | つくば市春日 | 37万円 | 53万円 | 1.43倍 |
| 愛知県 | 名古屋市千種区東山元町 | 56万円 | 19〜67万円 | 0.34〜1.2倍 |
| 愛知県 | 岡崎市大和町 | 37万円 | 43〜51万円 | 1.16〜1.38倍 |
| 愛知県 | 豊橋市高師本郷町 | 24万円 | 11〜33万円 | 0.46〜1.38倍 |
| 岐阜県 | 岐阜市北一色 | 21万円 | 17〜28万円 | 0.81〜1.33倍 |
| 岐阜県 | 大垣市林町 | 23万円 | 10〜31万円 | 0.43〜1.35倍 |
| 岐阜県 | 多治見市明和町 | 11.5万円 | 8.9〜15万円 | 0.77〜1.3倍 |
| 三重県 | 津市大谷町 | 35万円 | 41〜55万円 | 1.17〜1.57倍 |
| 三重県 | 四日市市大字茂福 | 21万円 | 24〜32万円 | 1.14〜1.52倍 |
| 三重県 | 桑名市大字桑名 | 22万円 | 25〜29万円 | 1.14〜1.32倍 |
| 静岡県 | 静岡市葵区音羽町 | 71万円 | 51〜85万円 | 0.72〜1.2倍 |
| 静岡県 | 浜松市中区鴨江 | 31万円 | 0.85〜40万円 | 0.03〜1.29倍 |
| 静岡県 | 三島市加茂 | 33万円 | 33〜44万円 | 1〜1.33倍 |
| 長野県 | 長野市若里 | 29万円 | 30〜46万円 | 1.03〜1.59倍 |
| 長野県 | 松本市桐 | 21万円 | 29〜30万円 | 1.38〜1.43倍 |
| 長野県 | 上田市常磐城 | 14万円 | 14〜18万円 | 1〜1.29倍 |
| 山梨県 | 甲府市上石田 | 15万円 | 19〜23万円 | 1.27〜1.53倍 |
| 大阪府 | 大阪市浪速区恵美須東 | 149万円 | 39〜600万円 | 0.26〜4.03倍 |
| 大阪府 | 茨木市庄 | 61万円 | 40〜100万円 | 0.66〜1.64倍 |
| 大阪府 | 高槻市安岡時町 | 38万円 | 25〜55万円 | 0.66〜1.45倍 |
| 京都府 | 京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町 | 41万円 | 22〜64万円 | 0.54〜1.56倍 |
| 京都府 | 宇治市小倉町 | 43万円 | 22〜55万円 | 0.51〜1.28倍 |
| 京都府 | 城陽市久世 | 37万円 | 28〜49万円 | 0.76〜1.32倍 |
| 滋賀県 | 大津市朝日が丘 | 45万円 | 25〜55万円 | 0.56〜1.22倍 |
| 滋賀県 | 草津市追分 | 30万円 | 32〜37万円 | 1.07〜1.23倍 |
| 滋賀県 | 長浜市祇園町 | 17万円 | 8.9〜23万円 | 0.52〜1.35倍 |
| 兵庫県 | 神戸市鈴蘭台南町 | 24万円 | 14〜41万円 | 0.58〜1.71倍 |
| 兵庫県 | 姫路市飾磨区今在家 | 28万円 | 30〜35万円 | 1.07〜1.25倍 |
| 兵庫県 | 尼崎市稲葉荘 | 56万円 | 39〜83万円 | 0.7〜1.48倍 |
| 奈良県 | 奈良市中登美ケ丘 | 35万円 | 40〜61万円 | 1.14〜1.74倍 |
| 奈良県 | 橿原市土橋町 | 26万円 | 31〜44万円 | 1.19〜1.69倍 |
| 奈良県 | 生駒市俵口町 | 27万円 | 22〜35万円 | 0.81〜1.3倍 |
| 和歌山県 | 和歌山市黒田 | 21万円 | 19〜48万円 | 0.9〜2.29倍 |
| 和歌山県 | 田辺市東山 | 19万円 | 22〜24万円 | 1.16〜1.26倍 |
| 岡山県 | 岡山市田中 | 33万円 | 35〜47万円 | 1.06〜1.42倍 |
| 岡山県 | 倉敷市大島 | 31万円 | 13〜35万円 | 0.42〜1.13倍 |
| 岡山県 | 津山市東一宮 | 10万円 | 4.5〜12万円 | 0.45〜1.2倍 |
| 広島県 | 広島市牛田早稲田 | 40万円 | 19〜80万円 | 0.48〜2倍 |
| 広島県 | 福山市沖野上町 | 24万円 | 6.9〜34万円 | 0.29〜1.42倍 |
| 広島県 | 呉市広白岳 | 17万円 | 7.4〜21万円 | 0.44〜1.24倍 |
| 鳥取県 | 鳥取市吉方温泉 | 17万円 | 5〜19万円 | 0.29〜1.12倍 |
| 鳥取県 | 米子市観音寺新町 | 16万円 | 15〜20万円 | 0.94〜1.25倍 |
| 島根県 | 松江市内中原町 | 26万円 | 26〜32万円 | 1〜1.23倍 |
| 山口県 | 下関市綾羅木南町 | 13万円 | 20万円 | 1.54倍 |
| 山口県 | 山口市小郡下郷 | 16.5万円 | 8.9〜19万円 | 0.54〜1.15倍 |
| 山口県 | 宇部市笹山町 | 7.3万円 | 10〜13万円 | 1.37〜1.78倍 |
| 愛媛県 | 松山市岩崎町 | 44万円 | 30〜68万円 | 0.68〜1.55倍 |
| 愛媛県 | 今治市南大門町 | 17万円 | 24〜30万円 | 1.41〜1.76倍 |
| 愛媛県 | 新居浜市河内町 | 22万円 | 10〜24万円 | 0.45〜1.09倍 |
| 香川県 | 高松市松縄町 | 29万円 | 39〜40万円 | 1.34〜1.38倍 |
| 香川県 | 丸亀市中府町 | 25万円 | 35万円 | 1.4倍 |
| 徳島県 | 徳島市佐古一番町 | 31万円 | 13〜59万円 | 0.42〜1.9倍 |
| 高知県 | 高知市東久万 | 34万円 | 29〜38万円 | 0.85〜1.12倍 |
| 福岡県 | 福岡市南区大楠 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 福岡県 | 北九州市八幡西区永犬丸西町 | 17万円 | 10〜21万円 | 0.59〜1.24倍 |
| 福岡県 | 久留米市諏訪野町 | 22万円 | 15〜27万円 | 0.68〜1.23倍 |
| 佐賀県 | 佐賀市兵庫北 | 21万円 | 16〜31万円 | 0.76〜1.48倍 |
| 佐賀県 | 唐津市和多田本村 | 18万円 | 18〜24万円 | 1〜1.33倍 |
| 佐賀県 | 鳥栖市弥生が丘 | 19万円 | 18〜21万円 | 0.95〜1.11倍 |
| 大分県 | 大分市王子新町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 大分県 | 別府市山の手町 | 21万円 | 16〜35万円 | 0.76〜1.67倍 |
| 大分県 | 中津市中央町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 長崎県 | 長崎市滑石 | 20万円 | 14〜24万円 | 0.7〜1.2倍 |
| 長崎県 | 佐世保市広田 | 11万円 | 19〜29万円 | 1.73〜2.64倍 |
| 長崎県 | 諫早市小船越町 | 13万円 | 22万円 | 1.69倍 |
| 熊本県 | 熊本市武蔵ヶ丘 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 熊本県 | 八代市井上町 | 9万円 | 4.7〜10万円 | 0.52〜1.11倍 |
| 熊本県 | 天草市今釜新町 | 14万円 | 14〜15万円 | 1〜1.07倍 |
| 宮崎県 | 宮崎市神宮 | 28万円 | 32〜33万円 | 1.14〜1.18倍 |
| 宮崎県 | 都城市姫城町 | 10万円 | 8.5〜15万円 | 0.85〜1.5倍 |
| 宮崎県 | 延岡市西小路 | 19万円 | 20〜26万円 | 1.05〜1.37倍 |
| 鹿児島県 | 鹿児島市荒田 | 56万円 | 35〜91万円 | 0.63〜1.63倍 |
| 鹿児島県 | 霧島市国分中央 | 11万円 | 9.5〜15万円 | 0.86〜1.36倍 |
| 鹿児島県 | 薩摩川内市平佐町 | 9.5万円 | 7.9〜10.4万円 | 0.83〜1.09倍 |
| 沖縄県 | 那覇市首里石嶺町 | 42万円 | 31〜46万円 | 0.74〜1.1倍 |
| 沖縄県 | うるま市江州 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 沖縄県 | 浦添市経塚 | 53万円 | 60〜69万円 | 1.13〜1.3倍 |
では、どうすれば、あなたの不動産を高く売ってくれる会社を探せるのでしょうか？
答えは不動産の一括査定です。
というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。
特に「イエウール」は、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が１番多く参加しているのでオススメです。
「でも、まだ売ると決めたわけじゃないんだけど、、、」
という人も大丈夫。
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