足立区の不動産価格の調べ方。土地・戸建て・マンションを高く売るコツ | イエ&ライフ

足立区の不動産を高く売るコツ。同じ地域なのに坪単価が1.2倍?

足立区東京都

どうも、ゴトウです。

この記事では、数百万円単位で不動産を高く売る方法について解説します。

 

ただその前に、「なぜこの記事を書いたのか?」について簡単に説明させてください。

 

このサイトでは、市区町村ごとに不動産の相場を調べて「なぜ上がっているのか?下がっているのか?」「これからどうなるのか?」といったことを解説しています。

そして、これまで47都道府県・400以上の市区町村・5万地点以上の公示地価、そして実際の取引を調べてきました。

 

そうやってきて分かったことは、「不動産の相場は本当にわかりにくい」ということです。

 

「なぜ上がった(下がった)のか?」「これからどうなるのか?」はある程度わかるんです。

特に住宅地については、「人の動き(人口の増減)」と「金利」さえ分かれば、ある程度予想がつきますからね。

 

ですが、「その不動産はいくらが適正なのか?」はとても難しい。

というのも、公示地価と実際の取引価格を比べてみると、同じ地域でも2倍以上の価格や、逆に半値で取引されている例がたくさんあるからです。

 

じゃあ、なぜそんなことが起こるのか?

その理由をこの記事で詳しく解説しました。

 

ちょっと長いですが、難しいことは書いていませんので、最後まで読んでもらえれば、不動産を高く売る方法に納得いただけると思います。

 

それでは参りましょう。

 

公示地価は本当に信用できるのか?

おそらく、不動産を売ろうと思ったら、まず気になるのが「いくらで売れるか?」だと思います。

そして、その時に参考にする価格が、国が出している「公示地価」でしょう。

 

ですが、公示地価は基準地価と合わせても5万地点しかありません。

全国の宅地の数は約8,300万筆(地点)なので、1,600分の1しかないんですよ。

 

足立区の公示地価・基準地価も159地点しかない

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
公)足立区千住2丁目57番3外北千住(190)1049.417.8%96.3%
公)足立区千住旭町40-22北千住(210)455.412.2%72.5%
基)足立区千住三丁目70番2北千住(230)455.412.2%68.7%
基)足立区千住旭町40-22北千住(210)419.111.4%56.4%
公)足立区千住2丁目39番15北千住(180)234.310.1%47.9%
公)足立区千住寿町5-10北千住(590)290.410.0%45.7%
公)足立区綾瀬1-32-3綾瀬(80)240.29.5%45.6%
公)足立区千住1-11-2北千住(620)333.310.3%44.7%
公)足立区綾瀬3丁目22番10綾瀬(420)191.48.0%39.1%
公)足立区千住4-4-14北千住(600)193.110.0%38.6%
基)足立区綾瀬3-16-6綾瀬(280)255.85.4%36.9%
基)足立区千住仲町19-7北千住(270)267.37.7%36.6%
公)足立区西新井栄町2-3-4西新井(170)308.97.8%35.5%
公)足立区綾瀬2-26-15綾瀬(180)214.26.4%34.6%
公)足立区千住龍田町3-12北千住(790)179.99.0%34.2%
基)足立区綾瀬3-22-7綾瀬(420)185.17.9%33.9%
公)足立区谷中2-7-3北綾瀬(0)179.29.7%32.8%
公)足立区千住旭町28-12北千住(400)167.38.3%32.0%
基)足立区梅田7-34-13梅島(150)199.37.1%30.5%
公)足立区東綾瀬1-18-7綾瀬(750)140.66.5%29.1%
基)足立区綾瀬1-38-20綾瀬(130)191.47.0%28.9%
公)足立区千住旭町20-9北千住(500)174.98.2%27.7%
公)足立区東綾瀬1-24-2綾瀬(550)183.26.3%27.6%
公)足立区千住柳町6-12北千住(880)154.86.1%25.7%
基)足立区千住中居町16番43北千住(750)137.39.5%23.8%
基)足立区千住仲町24-2北千住(510)168.36.0%23.8%
公)足立区西新井1-32-3大師前(430)101.65.8%23.2%
公)足立区舎人5-27-1見沼代親水公園(270)88.85.5%22.8%
基)足立区千住5-25-14北千住(560)161.75.6%22.8%
公)足立区中央本町2-19-12五反野(470)125.75.8%22.5%
公)足立区竹の塚5-1-2竹ノ塚(670)154.85.2%22.5%
基)足立区綾瀬1-19-10綾瀬(360)137.65.8%22.3%
基)足立区日ノ出町23-11北千住(650)152.85.0%22.2%
公)足立区伊興本町1-13-19竹ノ塚(870)99.35.2%21.9%
公)足立区西新井4-40-8谷在家(220)92.46.5%21.7%
公)足立区竹の塚4-1-13竹ノ塚(1100)138.94.7%21.7%
公)足立区竹の塚1-29-4竹ノ塚(200)179.25.4%21.2%
公)足立区千住曙町35-14堀切(250)119.14.3%21.1%
基)足立区竹の塚6-9-2竹ノ塚(250)2336.0%21.1%
公)足立区谷在家2-1-7西新井大師西(280)94.45.5%20.7%
公)足立区青井2-28-14青井(690)115.84.2%20.2%
基)足立区舎人1-1-18舎人(450)84.84.9%20.1%
公)足立区西竹の塚2-10-5竹ノ塚(330)120.54.3%20.1%
基)足立区西新井1-32-3大師前(430)995.3%20.0%
公)足立区西竹の塚1-3-23竹ノ塚(990)111.25.0%19.9%
公)足立区古千谷本町2-22-25舎人(580)81.55.1%19.9%
公)足立区加平1-17-22北綾瀬(330)114.25.5%19.7%
公)足立区舎人3-6-18見沼代親水公園(500)80.25.2%19.7%
公)足立区中央本町4-3-19梅島(1100)94.45.1%19.7%
公)足立区西新井7-9-3西新井大師西(430)955.9%19.5%
基)足立区西新井6-17-7大師前(540)91.45.3%19.4%
公)足立区青井4-16-7青井(630)101.64.4%19.4%
公)足立区東和3-7-8北綾瀬(950)108.64.1%19.2%
公)足立区梅島1-19-9梅島(340)119.54.3%19.1%
公)足立区扇1-52-2扇大橋(500)86.85.2%19.0%
公)足立区扇1-21-16扇大橋(0)144.94.5%19.0%
基)足立区西綾瀬2-23-29五反野(240)157.75.5%18.9%
公)足立区栗原3-10-15大師前(250)135.34.3%18.8%
基)足立区竹の塚5-1-2竹ノ塚(670)150.25.8%18.8%
公)足立区足立4-13-6五反野(700)146.54.2%18.4%
公)足立区六木3-34-16八潮(1400)76.65.9%18.4%
基)足立区東和4-9-14亀有(1100)105.64.9%18.1%
公)足立区辰沼2-18-4北綾瀬(1900)65.36.5%17.9%
公)足立区神明1-3-4六町(1400)67.76.2%17.8%
基)足立区梅島3-7-17梅島(430)101.65.8%17.6%
基)足立区江北7-14-13西新井大師西(680)95.45.5%17.5%
公)足立区入谷4-6-10舎人(950)73.35.2%17.5%
公)足立区島根3-16-16西新井(730)93.74.4%17.4%
基)足立区神明南1-8-11北綾瀬(1600)676.8%17.3%
公)足立区東保木間2-19-3六町(1500)89.44.2%17.3%
公)足立区保木間4-50-13竹ノ塚(2000)92.44.1%17.2%
公)足立区皿沼1-16-17舎人公園(1000)76.95.0%17.1%
公)足立区本木北町9-21扇大橋(1200)93.74.4%16.9%
基)足立区梅田7-8-10梅島(800)995.6%16.7%
基)足立区東伊興3-4-42竹ノ塚(690)90.14.2%16.7%
公)足立区谷在家2-1-16西新井大師西(200)1354.1%16.5%
公)足立区宮城1-31-6足立小台(1500)76.95.9%16.5%
公)足立区六月1丁目572番3竹ノ塚(1300)109.64.1%16.5%
公)足立区西綾瀬3-15-9綾瀬(710)108.64.1%16.3%
公)足立区新田3-7-18王子神谷(1200)87.56.4%16.2%
基)足立区中川2-11-2亀有(620)114.24.8%16.1%
公)足立区足立2-13-5小菅(610)81.53.8%16.0%
公)足立区大谷田3-1-1北綾瀬(700)115.24.2%15.9%
公)足立区保木間1-23-16竹ノ塚(1700)86.54.4%15.9%
公)足立区鹿浜6-10-15西新井大師西(1200)77.64.9%15.8%
公)足立区竹の塚2-19-2竹ノ塚(850)128.72.6%15.7%
基)足立区青井3-19-15青井(310)125.43.5%15.5%
基)足立区中央本町1-19-1梅島(800)127.15.2%15.3%
基)足立区竹の塚2-19-2竹ノ塚(850)1283.2%15.1%
公)足立区堀之内2-12-12江北(1500)72.94.2%15.1%
基)足立区扇2-29-19扇大橋(310)964.3%15.0%
公)足立区関原2-8-2梅島(1100)84.53.6%14.8%
基)足立区本木2-4-21西新井(1400)95.44.0%14.7%
公)足立区栗原4-9-6大師前(890)116.23.8%14.7%
公)足立区竹の塚5-29-10竹ノ塚(720)108.93.4%14.6%
基)足立区宮城1-13-10小台(1300)79.26.7%14.3%
基)足立区東保木間2-19-3六町(1500)87.54.7%14.2%
基)足立区東保木間1-26-23六町(1000)1034.3%13.9%
基)足立区本木北町9-21扇大橋(1200)91.14.2%13.6%
公)足立区鹿浜3-3-3西新井大師西(1800)1033.3%13.5%
基)足立区鹿浜6-10-15西新井大師西(1200)75.96.0%13.3%
基)足立区関原3-21-2西新井(730)124.14.4%12.9%
公)足立区綾瀬6-11-17青井(740)101.33.4%12.9%
基)足立区平野3-15-24六町(1400)81.24.7%12.8%
公)足立区大谷田2-20-14北綾瀬(1700)79.23.9%12.7%
基)足立区本木東町29-1西新井(1400)77.63.5%12.4%
公)足立区六月3-9-1竹ノ塚(1000)93.13.3%12.4%
基)足立区西保木間2-19-10竹ノ塚(1300)79.94.3%12.0%
基)足立区南花畑4-23-8六町(1500)74.63.7%11.9%
基)足立区島根4-14-8西新井(870)90.83.8%11.8%
公)足立区宮城2-10-16扇大橋(1500)62.73.3%11.1%
基)足立区六町3-10-22六町(500)118.83.7%
基)足立区加平2-5-5北綾瀬(620)94.1
基)足立区西新井本町1-12-14大師前(430)90.14.2%
基)足立区伊興4-2-14竹ノ塚(680)104.95.6%
基)足立区西竹の塚2-2-8竹ノ塚(170)175.96.6%
基)足立区舎人1-15-8外舎人(1)127.75.2%
基)足立区千住桜木2-5-6北千住(1600)125.76.4%
基)足立区千住関屋町11-21京成関屋(810)83.83.7%
公)足立区綾瀬4-10-20綾瀬(230)173.3
公)足立区綾瀬2-43-8綾瀬(690)1617.7%
公)足立区中川3-24-7亀有(1000)101.64.4%
公)足立区谷中1-17-5北綾瀬(530)114.26.1%
公)足立区千住緑町2-13-13千住大橋(590)142.68.0%
公)足立区保塚町5-12六町(640)92.74.1%
公)足立区西綾瀬2-10-5五反野(550)1045.0%
公)足立区興野2-30-33江北(780)85.5
公)足立区一ツ家4-5-5六町(890)103.3
公)足立区宮城1-3-23小台(1200)664.7%
公)足立区北加平町18-14北綾瀬(1200)80.54.7%
公)足立区西新井3-13-2大師前(1100)88.14.3%
公)足立区西伊興2-5-19舎人公園(780)82.55.0%
公)足立区伊興本町2-13-24竹ノ塚(1200)77.94.0%
公)足立区江北7-10-11西新井大師西(830)82.84.6%
公)足立区保木間3-28-12竹ノ塚(1900)85.54.9%
公)足立区谷中4-14-3北綾瀬(300)109.26.1%
公)足立区東和5-13-19北綾瀬(700)108.25.8%
公)足立区弘道1-22-15五反野(600)108.64.4%
公)足立区佐野2-10-16北綾瀬(1600)76.64.0%
公)足立区西新井4-3-14谷在家(910)84.54.5%
公)足立区竹の塚1-15-4竹ノ塚(550)134.33.0%
公)足立区入谷8-6-2舎人(1400)63.44.3%
公)足立区西保木間1-18-12竹ノ塚(1200)85.5
公)足立区保木間5-24-28谷塚(1500)68.33.0%
公)足立区新田1-10-8王子神谷(1100)81.86.0%
公)足立区千住元町27-9北千住(1500)115.54.5%
公)足立区花畑6-24-11谷塚(2100)73.33.7%
公)足立区中央本町1-18-14梅島(1000)114.27.1%
公)足立区千住緑町1-2-1千住大橋(300)145.93.3%
公)足立区花畑4-34-1谷塚(1400)83.22.4%
公)足立区江北5-8-30江北(490)955.9%
公)足立区六町4-3-7六町(150)180.89.4%
公)足立区西新井1-8-1大師前(210)139.65.5%
公)足立区東和2-26-2亀有(900)120.53.4%
公)足立区六木1-6-28北綾瀬(1800)83.54.5%
公)足立区鹿浜3-5-13西新井大師西(2000)79.94.3%
公)足立区千住橋戸町101番外千住大橋(0)222.46.1%
公)足立区堀之内2丁目2番8外江北(1400)71.33.3%
公)足立区入谷6-2-6舎人公園(1200)72.64.8%

 

そのため、近くに参考となる価格がないことも多く、その周辺の土地価格をそのまま参考にしようとする人も多いです。

 

そもそも、公示地価はどうやって作られるのか?

しかし、問題はそれだけではありません。

そもそも、公示地価がどうやって作られているか知ってますか?

 

公示地価とは、その地域の「不動産取引の目安」にしてもらうために作られていますから、過去の取引情報を参考に作られています。

 

ところが、不動産の取引情報には、個人の財産情報が含まれています。

例えば、「○町1丁目2−1」の土地が5,000万円で売れたとしたら、そこに住んでいたAさんが5,000万円のお金を持っているという情報がわかってしまいます。

 

このような財産情報は、国税庁しか取り扱ってはいけないため、公示地価を作っている国土交通省は知ることができません。

では、どうやって集めているのかというと、なんとアンケートで集めているのです。

 

公示地価は、購入者へのアンケートをもとに作られる

 

公示地価のできる流れ

(参考:国土交通省 不動産の取引価格情報提供制度 アンケートの流れ)

 

アンケートは強制ではありませんから、集まる数はとても少ない。

なんとわずか6分の1しか回収できていないのです。

 

新宿区の土地取引のアンケート回収件数(過去2年分)

新宿区の過去2年間の土地取引件数

(参考:国土交通省 土地総合情報システム)

 

ご覧のように、土地取引の多い新宿区でも、同じエリアで回収できている取引件数は多くて15件。取引ゼロのところもかなりあります。

しかも、このデータは2年分なので、実際にはこの半分しか参考にすることができません。

 

仮にある地域で土地の取引が5件あったとしても、アンケート回収できた取引情報はゼロという場合も普通に起こってしまいます。

回収率が6分の1なわけですから、当然ですよね。

 

そうすると鑑定士さんは、どうするのでしょうか?

「これぐらいじゃないか?」と推測で決める場合も当然あるわけです。

 

そのため、公示地価をそのまま信じてしまうと、

「本当はもっと高く売れたはずなのに、安く売ってしまった。」

と後悔してしまうことになるんですね。

 

こんなに違うの!?足立区の実際の土地取引が…

「本当にそんなことがあるの?」

実際に見てみないと信じられませんよね。

 

そこで、足立区の公示地価と、実際の取引価格を比べてみましょう。

 

例えば、「谷中(やなか)」という、北綾瀬駅の周辺に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:99万円/坪
  • 実際の取引価格:140〜170万円/坪

と、公示地価の約1.4〜1.7倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の1.2倍です。

 

どちらも「第一種中高層住居専用地域」と呼ばれる同じような街並みのエリアです。駅からの距離もほぼ同じなのに、これほど価格差があるのです。

 

【足立区谷中の公示地価】

足立区谷中の公示地価

  • 北綾瀬駅から600mの距離、徒歩約4分(1分=80m)
  • 300,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =99万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【足立区谷中の土地取引(過去2年間)】

足立区谷中の土地取引

  • 北綾瀬駅から徒歩4分のエリアで、140〜170万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

最高額の坪170万円で取引された土地は約60坪ですから、最低価格の坪140万円で売った場合と比べると、1,800万円高く売れたことになります。

 

他の市でも、公示地価からかけ離れた取引が見られる

 

これは決して偶然ではありません。

23区内の他の区を調べてみても、同じようにかけ離れた取引が多数見つかります。

 

東京23区の公示地価と実際の取引の違い

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

 

そのため、不動産の取引で失敗しないためには、実際の取引価格に基づいた「実勢価格」を調べる必要があるのです。

 

実勢価格は、どうやって調べるのか?

国土交通省のサイトは、詳しい地名がわからない

実際の取引を調べるのならば、先ほどご紹介した国土交通省のサイトをチェックするのも1つの方法です。

ですが、ご覧いただいた通り、この取引情報には1丁目、2丁目というような詳しい地名の情報がありません。

 

また、アンケートで回収できた6分の1の取引情報しかないため、まったく取引情報がない地域もたくさんあります。

そのため、実勢価格を調べるのは、かなり難しいのが現状です。

 

もし、あなたがもっと早く、そして確実に、しかも数百万円単位で高く売りたいのならば、不動産会社による査定を受けなければいけません。

 

不動産会社が言わない査定の真実

なぜ査定が重要かというと、どんなに詳しい不動産会社でも、その地域の取引の1〜2割しか知らないからです。

 

1〜2割しか取引を知らないということは、査定の根拠となる価格も変わるということ。

つまり、頼む不動産会社によって、売却額が大きく変わってしまうのです。

 

持っている情報が違うので、査定額も大きく変わる

査定額が違うイメージ

 

ちょっとこの話、違和感がありますよね?

その理由を詳しく解説します。

 

なぜ詳しい会社でも1〜2割しか知らないのか?

 

その理由は、不動産会社同士で共有している取引情報が少ないためです。

 

不動産取引の資格である宅建業に登録している会社は約12万社あり、コンビニの店舗の2倍以上あります。

そのため、どんなにその地域で有名な会社でも、取引を独占できるわけではありません。せいぜい1割がいいところでしょう。

 

つまり、

「共有する取引情報 + 自社の取引情報でも最大10% = 

が、その会社の持っている取引情報になります。

 

ところが、他の会社と情報を共有している会員サイト「レインズ」に登録されている取引情報が1割程度しかないのです。

 

【レインズへの登録状況:約18万件】
レインズの成約報告件数
(参考:レインズの活用状況について 平成29年度)

 

【全国の土地取引件数:132万件】
昨年の土地取引件数

(参考:国土交通省 平成30年版 土地白書)

 

土地だけでは132万件ですが、これにマンションを加えると162万件になります。

 

ということは、

「18万件 ÷ 162万件 = 11%

 

つまり、

「レインズで共有する11% + 自社の取引情報でも最大10% = 21%

となり、どんなに詳しい不動産会社でも、2割程度しか知らないことになるわけですね。

 

そのため、不動産会社によって査定額が大きく変わる可能性があるので、複数の査定結果を比べることで、高く売れる会社を探すことができるのです。

 

ですが、比べるということは、何社も回るということ。

不動産会社の店舗って入りづらいし、変な業者に当たったら、しつこい勧誘もありそうで嫌ですよね。

 

そんな時に便利なのが、不動産の一括査定サービスです。

 

 

不動産の一括査定とは?

不動産の一括査定とは、1回の登録で複数の不動産会社から査定をもらえるサービスです。

 

不動産の一括査定の仕組み

 

不動産会社によって持っている取引情報が違うわけですから、複数の不動産会社の査定結果を比べることによって、高い査定の会社がわかります。

 

もちろん、その根拠を確認しなければいけませんが、査定書の中で過去の詳しい取引状況を教えてくれる会社もありますので問題ありません。

 

また、「机上査定」を選べば、メールで査定書を送ってくれるので、わざわざ訪問されるわずらわしさもありません。

何社にも査定をもらうわけですから、最初は机上査定で比較をして絞り込んだうえで、売却を依頼する不動産会社を決めていけばいいでしょう。

 

このような形で選択できます

 

机上査定

 

また、査定をしたからといって必ずどこかの会社と契約をしなければいけないわけではないので安心してください。

 

ただ、一括査定サービスも国内で30社以上が提供していますので、どれを選ぶか迷うでしょう。

そこで、この記事では、

  • 参加企業数が多い
  • 利用者数が多い

の2つの条件を満たしたサービスをご紹介します。

 

HOME’S(ホームズ)

ホームズ

 

参加社数:1,704社

利用者数:470万人

机上査定:可能

 

大手不動産サイトの「ホームズ」が運営しているサービスです。

 

こちらのサービスは、大企業なだけあって、参加している会社の数も1番多く地方や郊外の物件でも査定ができるのが強みです。

 

 

HOME'Sはこちら

 

 

イエウール

イエウール_ライン

 

参加社数:1,600社

利用者数:450万人

机上査定:可能

 

イエウールの特徴は、大手企業の参加数が1番多い点です。複数の査定の中に大手も入れたい場合には、このサービスを使うといいでしょう。

 

大手15社中9社が参加しているのは、イエウールだけ

一括査定の比較_大手の参加状況

 

 

イエウールはこちら

 

 

イエイ

イエイ

 

参加社数:1,000社

利用者数:400万人

机上査定:可能

 

イエイの特徴は、「お断り代行」「メール相談」といったフォロー体制が充実している点です。

 

代わりに断ってくれる安心感が欲しい人は、このサービスがオススメですね。

 

 

イエイはこちら

 

 

3社の比較表はこちら

↓↓↓

サービス名参加社数利用者数リンク
HOME'S
homes_テーブル用
1,704470万人HOME'Sはこちら
イエウール
イエウール_テーブル用
1,600450万人イエウールはこちら
イエイ
イエイ_テーブル用
1,000400万人イエイはこちら

 

 

 

コメント