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千葉市の不動産を高く売るコツ。なぜ同じ地域で坪単価が2.6倍も違うのか?

千葉市 千葉県

 

どうも、ゴトウです。

この記事では、数百万円単位で不動産を高く売る方法について解説します。

 

ただその前に、「なぜこの記事を書いたのか?」について簡単に説明させてください。

 

このサイトでは、市区町村ごとに不動産の相場を調べて「なぜ上がっているのか?下がっているのか?」「これからどうなるのか?」といったことを解説しています。

そして、これまで47都道府県・400以上の市区町村・5万地点以上の公示地価、そして実際の取引を調べてきました。

 

そうやってきて分かったことは、「不動産の相場は本当にわかりにくい」ということです。

 

「なぜ上がった(下がった)のか?」「これからどうなるのか?」はある程度わかるんです。

特に住宅地については、「人の動き(人口の増減)」と「金利」さえ分かれば、ある程度予想がつきますからね。

 

ですが、「その不動産はいくらが適正なのか?」はとても難しい。

というのも、公示地価と実際の取引価格を比べてみると、同じ地域でも2倍以上の価格や、逆に半値で取引されている例がたくさんあるからです。

 

じゃあ、なぜそんなことが起こるのか?

その理由をこの記事で詳しく解説しました。

 

ちょっと長いですが、難しいことは書いていませんので、最後まで読んでもらえれば、不動産を高く売る方法に納得いただけると思います。

 

それでは参りましょう。

 

公示地価は本当に信用できるのか?

おそらく、不動産を売ろうと思ったら、まず気になるのが「いくらで売れるか?」だと思います。

そして、その時に参考にする価格が、国が出している「公示地価」でしょう。

 

ですが、公示地価は基準地価と合わせても5万地点しかありません。

全国の宅地の数は約8,300万筆(地点)なので、1,600分の1しかないんですよ。

 

千葉市の公示地価・基準地価も323地点しかない

住所用途区分坪単価(万円)前年比変化率5年前変化率
公)千葉市中央区富士見2-2-3千葉(200)544.513.0%13.0%
公)千葉市中央区登戸1-12-14千葉(700)77.65.4%5.4%
公)千葉市美浜区ひび野2丁目4番海浜幕張(0)155.85.4%5.4%
公)千葉市中央区新千葉3-4-16千葉(550)85.14.9%4.9%
公)千葉市中央区新町18番12千葉(400)193.14.8%4.8%
公)千葉市中央区新田町5-7千葉(550)108.94.8%4.8%
公)千葉市稲毛区稲丘町18-2稲毛(850)80.24.7%4.7%
公)千葉市稲毛区稲毛台町27-4稲毛(350)94.74.7%4.7%
公)千葉市稲毛区黒砂4-13-6稲毛(1100)66.74.7%4.7%
公)千葉市中央区新町17番16千葉(400)132.74.7%4.7%
公)千葉市稲毛区黒砂台1-15-3みどり台(500)74.94.6%4.6%
公)千葉市稲毛区小仲台4-8-5稲毛(950)674.6%4.6%
基)千葉市稲毛区稲毛台町11-6稲毛(610)80.54.3%4.3%
公)千葉市中央区本千葉町1-3千葉(750)150.54.3%4.3%
公)千葉市稲毛区黒砂2-4-4みどり台(550)65.34.2%4.2%
公)千葉市中央区春日2-9-4西千葉(300)105.34.2%4.2%
公)千葉市中央区中央3-14-11千葉(1100)105.34.2%4.2%
基)千葉市中央区富士見2-2-3千葉(200)491.74.2%4.2%
公)千葉市稲毛区小仲台2-5-14稲毛(150)140.94.1%4.1%
基)千葉市稲毛区小仲台7-10-23稲毛(850)67.34.1%4.1%
公)千葉市稲毛区緑町2-20-5みどり台(240)84.24.1%4.1%
基)千葉市中央区新宿2-5-20千葉(800)127.14.1%4.1%
公)千葉市中央区富士見2-7-3千葉(450)254.14.1%4.1%
公)千葉市美浜区高洲3-14-3稲毛海岸(170)100.74.1%4.1%
基)千葉市稲毛区小仲台2-5-14稲毛(150)138.34.0%4.0%
基)千葉市中央区春日2-9-4西千葉(300)1034.0%4.0%
公)千葉市中央区松波1-18-14西千葉(650)76.64.0%4.0%
公)千葉市中央区弁天3-3-16千葉(700)76.64.0%4.0%
公)千葉市稲毛区小仲台6-27-17稲毛(700)79.93.9%3.9%
基)千葉市中央区新町3番3千葉(350)182.83.9%3.9%
基)千葉市中央区中央2-3-16千葉(680)1693.9%3.9%
基)千葉市中央区本千葉町1-3千葉(750)147.83.9%3.9%
基)千葉市中央区汐見丘町3-9千葉(900)82.23.8%3.8%
公)千葉市中央区登戸3-13-24千葉(1000)72.63.8%3.8%
公)千葉市稲毛区小仲台3-8-7稲毛(550)85.13.6%3.6%
基)千葉市中央区登戸5-10-3西千葉(600)76.93.6%3.6%
基)千葉市中央区富士見2-8-10千葉(550)188.13.6%3.6%
基)千葉市中央区弁天4-2-13千葉(1000)673.6%3.6%
公)千葉市中央区蘇我5-20-33蘇我(1400)39.33.5%3.5%
公)千葉市中央区宮崎町486番5蘇我(1000)39.93.4%3.4%
公)千葉市中央区春日2-25-3西千葉(100)89.43.4%3.4%
公)千葉市花見川区花園1-14-6新検見川(220)82.53.3%3.3%
公)千葉市花見川区花園町2473番11新検見川(1000)51.83.3%3.3%
公)千葉市花見川区南花園1-12-2新検見川(700)52.53.2%3.2%
公)千葉市花見川区南花園2-10-35新検見川(400)633.2%3.2%
基)千葉市稲毛区稲毛東3-6-17稲毛(250)98.73.1%3.1%
公)千葉市稲毛区穴川4-3-3稲毛(1000)55.13.1%3.1%
基)千葉市花見川区花園2-6-22新検見川(430)77.23.1%3.1%
公)千葉市花見川区花園3-2-15新検見川(500)77.23.1%3.1%
公)千葉市花見川区幕張町5丁目150番14幕張(200)663.1%3.1%
基)千葉市中央区登戸4-10-14西千葉(700)66.33.1%3.1%
公)千葉市中央区中央4-9-8千葉(1400)683.0%3.0%
公)千葉市中央区長洲1-20-2本千葉(150)78.93.0%3.0%
基)千葉市美浜区ひび野1丁目4番3海浜幕張(400)78.53.0%3.0%
基)千葉市花見川区幕張町1丁目7686番1幕張(1300)59.42.9%2.9%
公)千葉市中央区新田町23-15千葉(600)93.72.9%2.9%
公)千葉市中央区長洲2-17-7本千葉(550)47.52.9%2.9%
公)千葉市中央区松ケ丘町433番大森台(400)30.82.8%2.8%
公)千葉市中央区新宿2-7-12千葉(1000)98.32.8%2.8%
公)千葉市中央区千葉寺町1195番5千葉寺(140)60.72.8%2.8%
公)千葉市中央区寒川町3丁目217番11本千葉(1300)31.92.7%2.7%
基)千葉市中央区松波2-4-18西千葉(300)75.62.7%2.7%
公)千葉市中央区中央4-16-1千葉(1200)74.62.7%2.7%
公)千葉市中央区南町2-14-17蘇我(230)75.92.7%2.7%
基)千葉市稲毛区稲毛東5-16-8京成稲毛(400)51.22.6%2.6%
公)千葉市花見川区花園5-16-17新検見川(600)76.92.6%2.6%
公)千葉市花見川区瑞穂1丁目18番4新検見川(2200)52.52.6%2.6%
基)千葉市中央区長洲1-20-2本千葉(150)77.62.6%2.6%
基)千葉市中央区今井1-25-13蘇我(1)67.72.5%2.5%
公)千葉市中央区神明町543番2本千葉(740)56.12.4%2.4%
基)千葉市稲毛区稲毛3-15-22京成稲毛(250)44.22.3%2.3%
公)千葉市中央区宮崎町232番11蘇我(1000)43.62.3%2.3%
公)千葉市中央区生実町1862番15蘇我(3300)20.82.3%2.3%
公)千葉市中央区村田町140番14浜野(900)21.92.3%2.3%
基)千葉市中央区登戸1-10-12千葉(800)72.62.3%2.3%
基)千葉市緑区おゆみ野5丁目24番2鎌取(1400)31.72.3%2.3%
公)千葉市稲毛区轟町1-8-28西千葉(1000)60.72.2%2.2%
公)千葉市花見川区朝日ケ丘4-13-6新検見川(770)61.12.2%2.2%
公)千葉市花見川区幕張町1丁目1265番1幕張本郷(1200)45.22.2%2.2%
基)千葉市花見川区幕張本郷1-3-6幕張本郷(1)106.32.2%2.2%
公)千葉市中央区今井1-2-9蘇我(680)45.52.2%2.2%
公)千葉市美浜区新港212番4稲毛海岸(2400)25.92.2%2.2%
基)千葉市美浜区幕張西3-1-8幕張本郷(1200)60.12.2%2.2%
公)千葉市花見川区幕張本郷3-6-3幕張本郷(750)81.52.1%2.1%
基)千葉市花見川区幕張本郷3-6-3幕張本郷(750)80.92.1%2.1%
公)千葉市中央区栄町22-16千葉(450)642.1%2.1%
公)千葉市中央区浜野町1025番302外浜野(740)21.32.1%2.1%
公)千葉市美浜区新港51番千葉みなと(1700)15.82.1%2.1%
公)千葉市緑区おゆみ野5丁目24番2鎌取(1400)322.1%2.1%
公)千葉市緑区古市場町474番210浜野(1500)17.62.1%2.1%
基)千葉市中央区港町4-18本千葉(180)49.52.0%2.0%
基)千葉市中央区村田町779番4浜野(400)23.42.0%2.0%
基)千葉市美浜区新港63番2千葉みなと(1600)27.62.0%2.0%
公)千葉市緑区おゆみ野中央3丁目21番7おゆみ野(530)342.0%2.0%
公)千葉市稲毛区稲毛1-3-14京成稲毛(450)52.11.9%1.9%
基)千葉市稲毛区稲毛東2-4-4京成稲毛(1)701.9%1.9%
公)千葉市若葉区都賀3-4-2都賀(0)72.31.9%1.9%
基)千葉市中央区宮崎1-13-12蘇我(900)36.31.9%1.9%
基)千葉市中央区村田町140番14浜野(900)21.61.9%1.9%
基)千葉市中央区都町1-3-14千葉(2400)32.61.9%1.9%
基)千葉市中央区都町1208番12外千葉(3500)28.21.9%1.9%
公)千葉市美浜区稲毛海岸3-1-40京成稲毛(850)72.61.9%1.9%
基)千葉市美浜区新港197番8外稲毛海岸(3300)17.81.9%1.9%
公)千葉市美浜区新港225番22稲毛海岸(3400)17.61.9%1.9%
基)千葉市緑区おゆみ野4丁目32番7鎌取(900)36.31.9%1.9%
基)千葉市緑区中西町605番2浜野(2800)18.21.9%1.9%
基)千葉市緑区辺田町132番5鎌取(750)17.81.9%1.9%
公)千葉市稲毛区轟町5-6-2西千葉(1600)55.81.8%1.8%
公)千葉市花見川区幕張本郷7-35-11幕張本郷(1000)73.91.8%1.8%
公)千葉市若葉区西都賀3-21-7都賀(300)381.8%1.8%
公)千葉市若葉区都賀1-18-11都賀(800)381.8%1.8%
公)千葉市中央区出洲港15-34本千葉(1100)18.71.8%1.8%
基)千葉市中央区千葉寺町145番千葉寺(750)371.8%1.8%
基)千葉市美浜区幸町2-21-35西千葉(1500)73.31.8%1.8%
基)千葉市稲毛区稲毛町5丁目453番京成稲毛(1000)40.31.7%1.7%
公)千葉市稲毛区小中台町309番6稲毛(1600)38.61.7%1.7%
基)千葉市若葉区都賀2-23-14都賀(600)38.91.7%1.7%
基)千葉市中央区稲荷町2-11-31蘇我(1100)39.61.7%1.7%
公)千葉市中央区星久喜町1075番9千葉(4100)23.91.7%1.7%
公)千葉市中央区白旗2-16-11蘇我(1000)38.91.7%1.7%
公)千葉市中央区祐光4-10-2東千葉(900)39.91.7%1.7%
公)千葉市中央区都町3-21-7千葉(2700)40.61.7%1.7%
公)千葉市美浜区新港22番外千葉みなと(900)17.41.7%1.7%
公)千葉市緑区おゆみ野南6丁目4番7鎌取(2600)29.91.7%1.7%
公)千葉市若葉区都賀3-28-2都賀(380)43.21.6%1.6%
基)千葉市若葉区都賀3-28-2都賀(300)42.91.6%1.6%
基)千葉市中央区院内1-12-8千葉(800)64.71.6%1.6%
基)千葉市中央区今井3-18-4蘇我(560)42.91.6%1.6%
公)千葉市中央区末広4-6-9千葉寺(600)41.31.6%1.6%
公)千葉市稲毛区小仲台9-35-15稲毛(1600)44.61.5%1.5%
公)千葉市中央区亀井町6-3千葉(1800)44.21.5%1.5%
公)千葉市中央区祐光4-1-5東千葉(700)45.91.5%1.5%
基)千葉市中央区祐光4-1-5東千葉(700)45.51.5%1.5%
公)千葉市美浜区浜田2丁目13番海浜幕張(1600)331.5%1.5%
公)千葉市稲毛区稲毛町5丁目483番5京成稲毛(650)46.51.4%1.4%
公)千葉市稲毛区稲毛東6-14-4京成稲毛(780)49.51.4%1.4%
基)千葉市稲毛区黒砂台3-2-18稲毛(1100)49.21.4%1.4%
公)千葉市花見川区朝日ケ丘3-21-6新検見川(1200)47.51.4%1.4%
公)千葉市花見川区浪花町910番43新検見川(1100)46.21.4%1.4%
公)千葉市中央区千葉寺町1236番4千葉寺(450)49.21.4%1.4%
公)千葉市中央区椿森3-6-3千葉公園(300)48.51.4%1.4%
公)千葉市中央区本町2-8-12千葉(1800)49.21.4%1.4%
基)千葉市中央区本町2-8-12千葉(1800)48.81.4%1.4%
公)千葉市美浜区新港112番稲毛海岸(2100)23.41.4%1.4%
公)千葉市花見川区朝日ケ丘5-23-4新検見川(1300)53.51.3%1.3%
公)千葉市花見川区幕張町1丁目7675番52海浜幕張(1700)51.21.3%1.3%
基)千葉市花見川区幕張町5丁目252番20幕張(430)52.11.3%1.3%
公)千葉市中央区塩田町608番5浜野(1400)201.3%1.3%
公)千葉市中央区南生実町94番213浜野(1700)20.51.3%1.3%
公)千葉市美浜区磯辺4-5-5検見川浜(1100)53.11.3%1.3%
公)千葉市美浜区幸町1-19-2千葉みなと(1200)51.51.3%1.3%
公)千葉市美浜区幕張西1-7-4幕張本郷(1400)53.51.3%1.3%
基)千葉市美浜区幕張西5丁目5番3幕張本郷(1700)51.21.3%1.3%
公)千葉市稲毛区轟町4-6-23西千葉(1400)55.81.2%1.2%
公)千葉市花見川区検見川町3丁目325番13新検見川(650)54.51.2%1.2%
公)千葉市美浜区高洲1-10-3稲毛海岸(850)55.11.2%1.2%
公)千葉市美浜区高浜5-4-14稲毛海岸(700)56.41.2%1.2%
公)千葉市美浜区真砂1-9-16稲毛海岸(800)53.81.2%1.2%
公)千葉市美浜区真砂2-18-5検見川浜(1000)53.81.2%1.2%
公)千葉市美浜区真砂4-14-2検見川浜(750)55.81.2%1.2%
公)千葉市緑区鎌取町273番68鎌取(1000)18.91.2%1.2%
基)千葉市花見川区検見川町3丁目312番2新検見川(500)60.41.1%1.1%
公)千葉市若葉区高品町1595番2東千葉(1500)29.41.1%1.1%
基)千葉市若葉区桜木北2-18-14都賀(950)311.1%1.1%
基)千葉市若葉区都賀5-16-12都賀(900)30.91.1%1.1%
公)千葉市中央区蘇我4-20-8蘇我(2000)30.41.1%1.1%
公)千葉市中央区浜野町1025番175外浜野(900)12.41.1%1.1%
公)千葉市中央区矢作町350番4外千葉(3600)29.91.1%1.1%
公)千葉市緑区おゆみ野3丁目23番7外鎌取(150)63.41.1%1.1%
公)千葉市稲毛区長沼町124番6外稲毛(5200)16.11.0%1.0%
公)千葉市若葉区みつわ台4-5-17みつわ台(530)32.31.0%1.0%
公)千葉市若葉区桜木6-12-16都賀(900)32.71.0%1.0%
公)千葉市中央区仁戸名町554番2大森台(850)31.31.0%1.0%
基)千葉市中央区生実町1145番135蘇我(2500)20.61.0%1.0%
公)千葉市美浜区真砂2-24-12検見川浜(1100)67.71.0%1.0%
公)千葉市美浜区真砂5-21-2検見川浜(1500)68.61.0%1.0%
公)千葉市緑区おゆみ野1丁目44番4鎌取(1300)341.0%1.0%
公)千葉市花見川区柏井1-12-13八千代台(1400)36.60.9%0.9%
公)千葉市若葉区桜木北3-22-34都賀(1000)29.30.9%0.9%
基)千葉市若葉区西都賀2-9-12都賀(550)370.9%0.9%
公)千葉市若葉区西都賀5-6-14都賀(750)370.9%0.9%
公)千葉市中央区亥鼻2-7-11本千葉(900)35.60.9%0.9%
公)千葉市中央区今井3-28-15蘇我(950)36.30.9%0.9%
公)千葉市中央区千葉寺町695番26千葉寺(1000)370.9%0.9%
公)千葉市中央区大森町316番14大森台(700)24.70.9%0.9%
基)千葉市中央区道場北2-12-18東千葉(1000)36.60.9%0.9%
基)千葉市稲毛区天台1-19-6西千葉(2300)42.20.8%0.8%
公)千葉市稲毛区天台4-5-12稲毛(2500)41.30.8%0.8%
公)千葉市花見川区検見川町2丁目471番2外検見川(520)43.90.8%0.8%
公)千葉市若葉区桜木北1-30-4桜木(400)25.90.8%0.8%
公)千葉市中央区葛城2-15-15本千葉(1400)32.10.8%0.8%
基)千葉市中央区仁戸名町373番18千葉(5400)20.30.8%0.8%
公)千葉市中央区東千葉2-3-4東千葉(750)40.30.8%0.8%
公)千葉市中央区浜野町1228番12外浜野(950)20.70.8%0.8%
基)千葉市中央区矢作町235番9千葉(3300)28.30.8%0.8%
基)千葉市稲毛区穴川2-6-22稲毛(1700)49.50.7%0.7%
公)千葉市花見川区長作町418番10実籾(750)32.80.7%0.7%
公)千葉市花見川区幕張町3丁目1136番3幕張(850)47.50.7%0.7%
基)千葉市若葉区桜木7-4-29桜木(600)24.40.7%0.7%
基)千葉市中央区松ケ丘町109番千葉(4800)22.90.7%0.7%
基)千葉市中央区大森町514番65大森台(450)24.40.7%0.7%
公)千葉市美浜区高浜1-13-6稲毛海岸(1000)47.20.7%0.7%
公)千葉市若葉区都賀4-2-5都賀(350)52.50.6%0.6%
公)千葉市中央区矢作町942番25千葉(3200)29.90.6%0.6%
公)千葉市中央区都町1062番12千葉(3400)29.50.6%0.6%
基)千葉市美浜区磯辺3-38-4検見川浜(1200)51.20.6%0.6%
基)千葉市美浜区稲毛海岸4丁目1番496稲毛海岸(900)54.10.6%0.6%
基)千葉市美浜区高洲1-4-14稲毛海岸(1200)53.50.6%0.6%
公)千葉市若葉区みつわ台1-16-5みつわ台(900)29.30.5%0.5%
基)千葉市若葉区みつわ台4-5-17みつわ台(530)32.20.5%0.5%
基)千葉市中央区鵜の森町16-2蘇我(1300)30.50.5%0.5%
公)千葉市中央区道場南2-9-6千葉(1900)330.5%0.5%
基)千葉市中央区矢作町991番64千葉(3500)26.20.5%0.5%
基)千葉市中央区都町2-27-18千葉(2600)330.5%0.5%
基)千葉市若葉区みつわ台5-1-120都賀(2100)30.40.4%0.4%
公)千葉市若葉区小倉台3-13-9小倉台(200)28.40.4%0.4%
公)千葉市稲毛区萩台町664番12稲毛(3300)32.50.3%0.3%
基)千葉市中央区仁戸名町657番9千葉(5700)22.70.3%0.3%
公)千葉市緑区あすみが丘2丁目18番9土気(650)25.30.3%0.3%
公)千葉市中央区大巌寺町117番5蘇我(2100)21.30.2%0.2%
公)千葉市稲毛区園生町408番35稲毛(4200)26.70.0%0.0%
基)千葉市稲毛区園生町408番35稲毛(4200)26.70.0%0.0%
公)千葉市稲毛区園生町468番139稲毛(1900)28.10.0%0.0%
公)千葉市稲毛区園生町521番74稲毛(3000)32.80.0%0.0%
基)千葉市稲毛区園生町989番5外稲毛(1800)36.30.0%0.0%
公)千葉市稲毛区宮野木町1286番80稲毛(3200)26.10.0%0.0%
公)千葉市稲毛区宮野木町1551番191稲毛(2500)34.30.0%0.0%
公)千葉市稲毛区宮野木町1755番31稲毛(3300)31.20.0%0.0%
基)千葉市稲毛区宮野木町835番87稲毛(2300)36.60.0%0.0%
公)千葉市稲毛区長沼町173番87稲毛(4000)27.10.0%0.0%
公)千葉市稲毛区長沼町231番14稲毛(4000)24.10.0%0.0%
公)千葉市稲毛区長沼町293番49稲毛(4000)300.0%0.0%
基)千葉市稲毛区萩台町696番117稲毛(3200)33.30.0%0.0%
公)千葉市稲毛区六方町218番1四街道(2900)13.30.0%0.0%
基)千葉市花見川区さつきが丘1丁目15番13新検見川(3200)350.0%0.0%
公)千葉市花見川区さつきが丘2丁目27番12新検見川(3800)32.70.0%0.0%
公)千葉市花見川区さつきが丘2丁目5番9新検見川(2800)35.30.0%0.0%
公)千葉市花見川区横戸町5番29京成大和田(330)35.30.0%0.0%
公)千葉市花見川区宮野木台3-17-11新検見川(2700)350.0%0.0%
基)千葉市花見川区作新台1-3-19八千代台(1700)36.30.0%0.0%
公)千葉市花見川区作新台6-19-21八千代台(1600)350.0%0.0%
基)千葉市花見川区千種町312番3外勝田台(6000)15.70.0%0.0%
基)千葉市花見川区朝日ケ丘1-13-2新検見川(1900)37.60.0%0.0%
基)千葉市花見川区朝日ケ丘4-36-17新検見川(1300)40.90.0%0.0%
公)千葉市花見川区長作台1-23-26実籾(1600)28.60.0%0.0%
公)千葉市花見川区長作町29番57実籾(1400)28.20.0%0.0%
公)千葉市花見川区柏井4-37-4京成大和田(750)28.10.0%0.0%
公)千葉市花見川区柏井町1180番4八千代台(1700)10.60.0%0.0%
公)千葉市花見川区畑町1435番46新検見川(1900)38.60.0%0.0%
公)千葉市花見川区畑町454番82新検見川(2300)360.0%0.0%
基)千葉市花見川区畑町662番53新検見川(1500)42.90.0%0.0%
公)千葉市若葉区加曽利町987番13千葉(4500)19.50.0%0.0%
公)千葉市若葉区桜木3-17-18千葉(5000)220.0%0.0%
公)千葉市若葉区若松町2376番7小倉台(900)22.80.0%0.0%
公)千葉市若葉区若松町480番3都賀(1200)23.60.0%0.0%
基)千葉市若葉区若松町531番245都賀(1400)18.60.0%0.0%
基)千葉市若葉区小倉台7-11-2千城台北(450)25.90.0%0.0%
基)千葉市若葉区西都賀3-3-13都賀(170)55.40.0%0.0%
基)千葉市若葉区千城台西1-20-9千城台北(600)25.60.0%0.0%
基)千葉市若葉区千城台南1-10-14千城台(280)29.20.0%0.0%
公)千葉市若葉区千城台北2-10-7千城台北(450)260.0%0.0%
公)千葉市若葉区殿台町229番10みつわ台(800)22.70.0%0.0%
公)千葉市若葉区東寺山町936番37東千葉(1600)25.50.0%0.0%
公)千葉市若葉区都賀の台2-15-2都賀(1400)33.70.0%0.0%
基)千葉市若葉区都賀の台4-17-7都賀(1000)34.30.0%0.0%
公)千葉市中央区花輪町38番46蘇我(3200)17.20.0%0.0%
公)千葉市中央区星久喜町470番6千葉(4800)21.60.0%0.0%
基)千葉市中央区星久喜町751番25千葉(4600)20.30.0%0.0%
基)千葉市中央区千葉寺町695番26千葉(4000)36.60.0%0.0%
公)千葉市中央区川戸町247番外鎌取(2800)3.70.0%0.0%
基)千葉市中央区川戸町329番16千葉(7200)17.70.0%0.0%
基)千葉市緑区あすみが丘1丁目21番1土気(1)52.10.0%0.0%
公)千葉市緑区あすみが丘7丁目25番11土気(1800)23.10.0%0.0%
公)千葉市緑区古市場町474番313浜野(1900)14.70.0%0.0%
基)千葉市緑区大膳野町4番279誉田(1700)16.20.0%0.0%
公)千葉市緑区平山町1035番22鎌取(4200)0.60.0%0.0%
基)千葉市緑区誉田町1丁目791番33誉田(1300)18.40.0%0.0%
基)千葉市緑区誉田町1丁目847番9誉田(2000)20.80.0%0.0%
基)千葉市緑区誉田町2丁目24番108外誉田(130)28.80.0%0.0%
公)千葉市緑区誉田町2丁目2番945誉田(1000)19.50.0%0.0%
公)千葉市緑区誉田町3丁目30番90誉田(600)200.0%0.0%
基)千葉市若葉区貝塚1-25-7都賀(1500)25.4-0.1%-0.1%
公)千葉市花見川区横戸台46番14勝田台(2800)20.4-0.3%-0.3%
公)千葉市若葉区桜木1-10-13千葉(4200)22.4-0.4%-0.4%
基)千葉市若葉区下田町1097番3外都賀(6000)7.2-0.5%-0.5%
基)千葉市若葉区加曽利町987番13千葉(4500)19.5-0.5%-0.5%
基)千葉市緑区あすみが丘5丁目60番6土気(2200)20.7-0.5%-0.5%
公)千葉市若葉区加曽利町1800番126千葉(5600)16.7-0.8%-0.8%
基)千葉市花見川区千種町204番19新検見川(6000)17.8-0.9%-0.9%
公)千葉市稲毛区小深町12番4四街道(1300)21.8-1.0%-1.0%
基)千葉市稲毛区長沼町253番35稲毛(3600)31.2-1.0%-1.0%
公)千葉市若葉区御成台3丁目11番8都賀(5800)18.7-1.0%-1.0%
基)千葉市花見川区こてはし台4-16-5勝田台(4200)21-1.1%-1.1%
公)千葉市花見川区横戸町1255番83勝田台(2500)15.3-1.1%-1.1%
公)千葉市花見川区三角町47番外新検見川(6000)14.3-1.1%-1.1%
基)千葉市緑区高津戸町2番56土気(720)15.2-1.1%-1.1%
基)千葉市緑区誉田町2丁目20番686誉田(800)15.3-1.1%-1.1%
公)千葉市花見川区大日町1420番43勝田台(4700)13.5-1.2%-1.2%
公)千葉市花見川区こてはし台5-27-2勝田台(3700)20.3-1.3%-1.3%
公)千葉市稲毛区山王町13番24四街道(2100)18.9-1.4%-1.4%
公)千葉市稲毛区山王町359番50四街道(2300)20.8-1.6%-1.6%
公)千葉市若葉区大宮町2124番2千葉(8000)10.4-1.6%-1.6%
公)千葉市花見川区千種町361番21勝田台(5500)18.6-1.7%-1.7%
基)千葉市花見川区千種町361番21勝田台(5500)18.9-1.7%-1.7%
公)千葉市稲毛区六方町13番9四街道(1800)21.4-1.8%-1.8%
基)千葉市若葉区若松台3-38-14都賀(4000)17.5-1.9%-1.9%
公)千葉市緑区越智町332番1外土気(3900)4.9-2.0%-2.0%
基)千葉市緑区高津戸町45番68土気(1500)8-2.0%-2.0%
公)千葉市若葉区若松台2-15-6都賀(2700)17.3-2.1%-2.1%
基)千葉市稲毛区山王町72番9四街道(2500)21.6-2.2%-2.2%
基)千葉市若葉区中田町2357番66千葉(11000)9-2.2%-2.2%
公)千葉市中央区仁戸名町101番16千葉(5300)19.2-2.2%-2.2%
公)千葉市緑区土気町1563番22土気(1000)12-2.7%-2.7%
基)千葉市若葉区大宮町1303番7千葉(5100)10.7-3.0%-3.0%
公)千葉市緑区越智町1701番23誉田(3000)11.9-3.0%-3.0%
基)千葉市緑区大椎町1251番179土気(1300)16.2-3.0%-3.0%
公)千葉市若葉区千城台東3-5-4千城台(900)23.3-3.2%-3.2%
基)千葉市若葉区大宮台4-14-7千葉(7500)14.4-4.4%-4.4%
公)千葉市若葉区北大宮台46-4千葉(6900)12.5
基)千葉市中央区村田町1109番浜野(550)28.1
公)千葉市中央区中央港2-9-1千葉みなと(1500)20.6
公)千葉市中央区富士見1-14-13千葉(400)285.5
公)千葉市緑区高田町416番35誉田(1100)19.8

 

そのため、近くに参考となる価格がないことも多く、その周辺の土地価格をそのまま参考にしようとする人も多いです。

 

そもそも、公示地価はどうやって作られるのか?

しかし、問題はそれだけではありません。

そもそも、公示地価がどうやって作られているか知ってますか?

 

公示地価とは、その地域の「不動産取引の目安」にしてもらうために作られていますから、過去の取引情報を参考に作られています。

 

ところが、不動産の取引情報には、個人の財産情報が含まれています。

例えば、「○町1丁目2−1」の土地が5,000万円で売れたとしたら、そこに住んでいたAさんが5,000万円のお金を持っているという情報がわかってしまいます。

 

このような財産情報は、国税庁しか取り扱ってはいけないため、公示地価を作っている国土交通省は知ることができません。

では、どうやって集めているのかというと、なんとアンケートで集めているのです。

 

公示地価は、購入者へのアンケートをもとに作られる

 

公示地価のできる流れ

(参考:国土交通省 不動産の取引価格情報提供制度 アンケートの流れ)

 

アンケートは強制ではありませんから、集まる数はとても少ない。

なんとわずか6分の1しか回収できていないのです。

 

新宿区の土地取引のアンケート回収件数(過去2年分)

新宿区の過去2年間の土地取引件数

(参考:国土交通省 土地総合情報システム)

 

ご覧のように、土地取引の多い新宿区でも、同じエリアで回収できている取引件数は多くて15件。取引ゼロのところもかなりあります。

しかも、このデータは2年分なので、実際にはこの半分しか参考にすることができません。

 

仮にある地域で土地の取引が5件あったとしても、アンケート回収できた取引情報はゼロという場合も普通に起こってしまいます。

回収率が6分の1なわけですから、当然ですよね。

 

そうすると鑑定士さんは、どうするのでしょうか?

「これぐらいじゃないか?」と推測で決める場合も当然あるわけです。

 

そのため、公示地価をそのまま信じてしまうと、

「本当はもっと高く売れたはずなのに、安く売ってしまった。」

と後悔してしまうことになるんですね。

 

こんなに違うの!?千葉市の実際の土地取引が…

「本当にそんなことがあるの?」

実際に見てみないと信じられませんよね。

 

例えば、花見川区内に「検見川町(けみがわちょう)」という、新検見川駅の南側の地区があります。

 

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:54万円/坪
  • 実際の取引価格:26〜68万円/坪

と、公示地価の約0.5〜1.3倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、2.6倍の価格差があります。

 

【花見川区検見川町の公示地価】

花見川区検見川町の公示地価

  • 新検見川駅から650mの距離、徒歩約8分(1分=80m)
  • 163,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =54万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【花見川区検見川町の土地取引(過去2年間)】

花見川区検見川町の土地取引

  • 26〜68万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

ご覧の通り、実際の取引では、1丁目、2丁目がわかりません。

 

ですが、公示地価と実際の取引は、

  • 新検見川駅から徒歩10分ぐらい距離
  • 「第一種中高層住居専用地域」に指定されている
  • 駅前と大通りは商業地のため、対象外

という共通した条件で比較しています。

 

この条件を満たすのは、検見川町3丁目に限られます。

最高額の坪68万円で取引された土地は約45坪ですから、仮に公示地価が相場だとすると、600万円以上高く売れたことになります。

 

他の市でも、公示地価からかけ離れた取引が見られる

 

「ただの偶然じゃないのか?」

 

実例が1つだけでは、そう思いますよね。

 

ですが、これは千葉市だけで起こっていることではありません。

千葉県内の他の市町村を調べてみても、同じようにかけ離れた取引が多数見つかりました。

 

千葉県の公示地価と取引価格

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

 

そのため、不動産の取引で失敗しないためには、実際の取引価格に基づいた「実勢価格」を調べる必要があるのです。

 

実勢価格は、どうやって調べるのか?

国土交通省のサイトは、詳しい地名がわからない

実際の取引を調べるのならば、先ほどご紹介した国土交通省のサイトをチェックするのも1つの方法です。

ですが、ご覧いただいた通り、この取引情報には1丁目、2丁目というような詳しい地名の情報がありません。

 

また、アンケートで回収できた6分の1の取引情報しかないため、まったく取引情報がない地域もたくさんあります。

そのため、実勢価格を調べるのは、かなり難しいのが現状です。

 

もし、あなたがもっと早く、そして確実に、しかも数百万円単位で高く売りたいのならば、不動産会社による査定を受けなければいけません。

 

不動産会社が言わない査定の真実

なぜ査定が重要かというと、どんなに詳しい不動産会社でも、その地域の取引の1〜2割しか知らないからです。

 

1〜2割しか取引を知らないということは、査定の根拠となる価格も変わるということ。

つまり、頼む不動産会社によって、売却額が大きく変わってしまうのです。

 

持っている情報が違うので、査定額も大きく変わる

査定額が違うイメージ

 

ちょっとこの話、違和感がありますよね?

その理由を詳しく解説します。

 

なぜ詳しい会社でも1〜2割しか知らないのか?

 

その理由は、不動産会社同士で共有している取引情報が少ないためです。

 

不動産取引の資格である宅建業に登録している会社は約12万社あり、コンビニの店舗の2倍以上あります。

そのため、どんなにその地域で有名な会社でも、取引を独占できるわけではありません。せいぜい1割がいいところでしょう。

 

つまり、

「共有する取引情報 + 自社の取引情報でも最大10% = 

が、その会社の持っている取引情報になります。

 

ところが、他の会社と情報を共有している会員サイト「レインズ」に登録されている取引情報が1割程度しかないのです。

 

【レインズへの登録状況:約18万件】
レインズの成約報告件数
(参考:レインズの活用状況について 平成29年度)

 

【全国の土地取引件数:132万件】
昨年の土地取引件数

(参考:国土交通省 平成30年版 土地白書)

 

土地だけでは132万件ですが、これにマンションを加えると162万件になります。

 

ということは、

「18万件 ÷ 162万件 = 11%

 

つまり、

「レインズで共有する11% + 自社の取引情報でも最大10% = 21%

となり、どんなに詳しい不動産会社でも、2割程度しか知らないことになるわけですね。

 

そのため、不動産会社によって査定額が大きく変わる可能性があるので、複数の査定結果を比べることで、高く売れる会社を探すことができるのです。

 

ですが、比べるということは、何社も回るということ。

不動産会社の店舗って入りづらいし、変な業者に当たったら、しつこい勧誘もありそうで嫌ですよね。

 

そんな時に便利なのが、不動産の一括査定サービスです。

 

 

不動産の一括査定とは?

不動産の一括査定とは、1回の登録で複数の不動産会社から査定をもらえるサービスです。

 

不動産の一括査定の仕組み

 

不動産会社によって持っている取引情報が違うわけですから、複数の不動産会社の査定結果を比べることによって、高い査定の会社がわかります。

 

もちろん、その根拠を確認しなければいけませんが、査定書の中で過去の詳しい取引状況を教えてくれる会社もありますので問題ありません。

 

また、「机上査定」を選べば、メールで査定書を送ってくれるので、わざわざ訪問されるわずらわしさもありません。

何社にも査定をもらうわけですから、最初は机上査定で比較をして絞り込んだうえで、売却を依頼する不動産会社を決めていけばいいでしょう。

 

このような形で選択できます

 

机上査定

 

また、査定をしたからといって必ずどこかの会社と契約をしなければいけないわけではないので安心してください。

 

ただ、一括査定サービスも国内で30社以上が提供していますので、どれを選ぶか迷うでしょう。

そこで、この記事では、

  • 参加企業数が多い
  • 利用者数が多い

の2つの条件を満たしたサービスをご紹介します。

 

HOME’S(ホームズ)

ホームズ

 

参加社数:1,704社

利用者数:470万人

机上査定:可能

 

大手不動産サイトの「ホームズ」が運営しているサービスです。

 

こちらのサービスは、大企業なだけあって、参加している会社の数も1番多く地方や郊外の物件でも査定ができるのが強みです。

 

 

HOME'Sはこちら

 

 

イエウール

イエウール_ライン

 

参加社数:1,600社

利用者数:450万人

机上査定:可能

 

イエウールの特徴は、大手企業の参加数が1番多い点です。複数の査定の中に大手も入れたい場合には、このサービスを使うといいでしょう。

 

大手15社中9社が参加しているのは、イエウールだけ

一括査定の比較_大手の参加状況

 

 

イエウールはこちら

 

 

イエイ

イエイ

 

参加社数:1,000社

利用者数:400万人

机上査定:可能

 

イエイの特徴は、「お断り代行」「メール相談」といったフォロー体制が充実している点です。

 

代わりに断ってくれる安心感が欲しい人は、このサービスがオススメですね。

 

 

イエイはこちら

 

 

3社の比較表はこちら

↓↓↓

サービス名参加社数利用者数リンク
HOME'S
homes_テーブル用
1,704470万人HOME'Sはこちら
イエウール
イエウール_テーブル用
1,600450万人イエウールはこちら
イエイ
イエイ_テーブル用
1,000400万人イエイはこちら

 

 

 

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