福岡市の不動産価格の調べ方。土地・戸建て・マンションを高く売るコツ | イエ&ライフ

福岡市の不動産を高く売るコツ。同じ地域なのに坪単価が1.4倍?

福岡市博多区 福岡県

(画像出典:ウィキペディア STA3816, 福岡市博多区の銀天町(ぎんてんちょう)商店街入口

 

どうも、ゴトウです。

この記事では、数百万円単位で不動産を高く売る方法について解説します。

 

ただその前に、「なぜこの記事を書いたのか?」について簡単に説明させてください。

 

このサイトでは、市区町村ごとに不動産の相場を調べて「なぜ上がっているのか?下がっているのか?」「これからどうなるのか?」といったことを解説しています。

そして、これまで47都道府県・400以上の市区町村・5万地点以上の公示地価、そして実際の取引を調べてきました。

 

そうやってきて分かったことは、「不動産の相場は本当にわかりにくい」ということです。

 

「なぜ上がった(下がった)のか?」「これからどうなるのか?」はある程度わかるんです。

特に住宅地については、「人の動き(人口の増減)」と「金利」さえ分かれば、ある程度予想がつきますからね。

 

ですが、「その不動産はいくらが適正なのか?」はとても難しい。

というのも、公示地価と実際の取引価格を比べてみると、同じ地域でも2倍以上の価格や、逆に半値で取引されている例がたくさんあるからです。

 

じゃあ、なぜそんなことが起こるのか?

その理由をこの記事で詳しく解説しました。

 

ちょっと長いですが、難しいことは書いていませんので、最後まで読んでもらえれば、不動産を高く売る方法に納得いただけると思います。

 

それでは参りましょう。

 

公示地価は本当に信用できるのか?

おそらく、不動産を売ろうと思ったら、まず気になるのが「いくらで売れるか?」だと思います。

そして、その時に参考にする価格が、国が出している「公示地価」でしょう。

 

ですが、公示地価は基準地価と合わせても5万地点しかありません。

全国の宅地の数は約8,300万筆(地点)なので、1,600分の1しかないんですよ。

 

福岡市の公示地価・基準地価も455地点しかない

住所最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率5年間変化率
公)福岡市博多区博多駅前4-20-16博多(750)22725.5%118.4%
公)福岡市中央区天神4-2-34天神(450)353.122.6%82.3%
公)福岡市博多区祇園町4-60祇園(170)425.721.7%
基)福岡市博多区冷泉町5-32祇園(180)508.221.3%90.1%
基)福岡市中央区天神1-12-3天神(50)204620.4%82.4%
基)福岡市博多区博多駅東1-12-6博多(100)1280.420.1%95.0%
基)福岡市中央区天神4-3-8ほか天神(200)772.220.0%58.1%
公)福岡市博多区博多駅前1-21-4博多(400)315.220.0%77.5%
基)福岡市中央区大名2-6-36赤坂(250)841.519.7%64.5%
公)福岡市博多区博多駅南1-14-14博多(800)277.219.5%66.3%
基)福岡市博多区博多駅前3-21-12博多(600)425.719.4%88.3%
公)福岡市中央区大名2-6-36赤坂(250)917.419.3%78.2%
公)福岡市博多区中洲5-2-6中洲川端(60)295.719.1%103.6%
公)福岡市博多区博多駅東3-3-16博多(650)247.518.9%80.3%
公)福岡市博多区店屋町7-3呉服町(200)183.518.8%62.6%
公)福岡市中央区春吉3-16-19天神南(600)20218.6%96.2%
公)福岡市博多区博多駅東1-12-6博多(150)1412.418.6%109.8%
基)福岡市博多区東光2-16-26博多(800)16818.4%75.5%
基)福岡市中央区渡辺通1-12-9渡辺通(1)610.517.8%42.3%
公)福岡市博多区住吉4-8-20博多(930)278.517.7%
基)福岡市東区千早5-4-25千早(500)13017.6%64.2%
公)福岡市中央区清川2-4-19薬院(1100)104.317.5%66.3%
公)福岡市中央区大手門1-5-4赤坂(600)399.317.5%93.0%
基)福岡市中央区舞鶴3-6-17赤坂(500)221.117.5%64.6%
基)福岡市博多区神屋町10-19中洲川端(1000)155.117.5%67.9%
公)福岡市博多区博多駅前2丁目172番外博多(500)1003.217.4%115.6%
公)福岡市博多区綱場町2-21呉服町(60)518.117.2%74.4%
公)福岡市博多区博多駅前3-2-1博多(300)1956.917.2%118.8%
基)福岡市博多区博多駅前4-2-25博多(500)831.617.2%108.3%
公)福岡市中央区六本松2-2-8六本松(250)191.716.9%79.9%
公)福岡市中央区草香江2-12-16六本松(800)144.216.5%60.1%
公)福岡市中央区舞鶴1-1-10天神(340)607.216.5%58.6%
基)福岡市東区箱崎1-4-10箱崎(450)93.416.5%57.2%
公)福岡市東区箱崎3-13-15箱崎九大前(350)67.716.5%53.0%
公)福岡市博多区博多駅南3-13-30博多(1300)121.416.5%65.0%
公)福岡市中央区渡辺通2-2-2薬院(250)445.516.4%53.1%
公)福岡市博多区博多駅前2丁目41番博多(360)537.916.4%109.5%
公)福岡市中央区西中洲1-11天神南(330)620.416.0%
公)福岡市東区香椎駅前1-8-14香椎(150)141.216.0%
公)福岡市中央区長浜1-4-13天神(750)239.315.8%48.9%
公)福岡市東区千早4-10-1千早(600)67.715.8%
公)福岡市東区千早5-2-26千早(500)121.815.7%
基)福岡市博多区中洲4-2-18中洲川端(250)56115.6%78.9%
基)福岡市中央区六本松4-9-38六本松(130)224.415.3%60.8%
基)福岡市博多区博多駅南3-2-6博多(1200)184.815.2%57.3%
公)福岡市南区大橋2-19-3大橋(390)133.715.1%69.5%
基)福岡市博多区博多駅東3-3-16博多(700)221.115.1%69.6%
公)福岡市東区名島3-2-16名島(200)61.114.9%34.1%
公)福岡市東区馬出2-20-6馬出九大病院前(300)74.314.8%48.0%
公)福岡市博多区竹丘町2-1-11雑餉隈(400)66.714.8%49.6%
公)福岡市博多区諸岡1-23-27笹原(1200)56.814.7%33.3%
基)福岡市博多区綱場町9-28呉服町(300)240.214.6%67.4%
公)福岡市中央区港2-2-24大濠公園(620)91.114.5%
基)福岡市中央区渡辺通4-9-18西鉄福岡(天神)(100)1069.214.5%53.6%
公)福岡市博多区奈良屋町120番外呉服町(350)207.614.4%66.0%
基)福岡市東区箱崎1-28-17箱崎(300)82.514.2%46.2%
公)福岡市中央区大名1丁目15番外赤坂(280)346.514.1%68.5%
公)福岡市博多区奈良屋町12-18呉服町(600)147.214.1%78.4%
基)福岡市博多区美野島3-22-40博多(1800)125.414.1%35.7%
基)福岡市博多区中呉服町4-26呉服町(150)208.613.9%58.0%
公)福岡市城南区鳥飼5-2-39別府(330)121.413.6%33.8%
公)福岡市中央区薬院3-3-8薬院(200)209.613.4%50.8%
公)福岡市東区筥松2-27-13箱崎(400)53.113.4%43.8%
公)福岡市東区香椎4-1-36香椎(900)45.213.2%29.2%
公)福岡市南区高宮5-3-9高宮(150)221.112.6%53.0%
公)福岡市中央区天神1-11-11天神(0)323412.4%65.5%
公)福岡市南区大楠1-19-2高宮(680)62.712.4%50.8%
公)福岡市博多区千代4-29-50千代県庁口(400)122.412.4%39.5%
公)福岡市中央区荒戸2-1-5大濠公園(110)282.812.3%55.8%
基)福岡市南区高宮5-3-9高宮(150)211.212.3%50.6%
公)福岡市中央区平尾3-6-8西鉄平尾(500)193.712.2%44.2%
公)福岡市中央区大手門3-4-22大濠公園(80)179.912.1%51.4%
公)福岡市中央区高砂2-10-12西鉄平尾(700)154.412.0%51.0%
基)福岡市南区塩原3-13-13大橋(550)71.911.8%38.0%
公)福岡市西区小戸4-2-27姪浜(1100)53.511.7%21.8%
公)福岡市中央区薬院2-13-13薬院大通(300)194.411.6%41.9%
基)福岡市中央区天神3-6-18天神(520)257.411.4%43.4%
基)福岡市東区箱崎3-32-10箱崎九大前(120)51.511.4%35.7%
基)福岡市南区大橋1-4-10大橋(220)161.711.4%40.0%
公)福岡市南区大楠1-30-26高宮(600)116.511.4%43.5%
公)福岡市中央区平尾2-19-22西鉄平尾(350)191.411.3%45.0%
公)福岡市南区清水1-23-11高宮(580)92.411.1%42.1%
公)福岡市東区箱崎1-26-1箱崎(400)53.111.0%45.0%
基)福岡市東区名島3-2-16名島(200)56.811.0%25.5%
公)福岡市博多区東比恵2-2-10東比恵(550)81.210.8%49.1%
公)福岡市南区塩原3-16-13大橋(390)112.210.7%
公)福岡市南区市崎1-8-20西鉄平尾(720)78.510.7%36.0%
基)福岡市南区野間3-8-18高宮(1000)102.310.7%37.2%
基)福岡市中央区舞鶴1-4-30天神(750)189.810.6%39.6%
公)福岡市南区向野2-10-14大橋(550)79.510.6%36.9%
公)福岡市中央区渡辺通2-3-24薬院(350)218.810.5%
公)福岡市東区松島1-28-13箱崎(1400)27.710.5%
公)福岡市南区大橋4-21-26大橋(600)55.410.5%34.4%
公)福岡市南区大橋3-7-37大橋(830)52.510.4%34.7%
基)福岡市南区大橋4-4-3大橋(720)111.910.4%36.7%
公)福岡市早良区高取2-5-10藤崎(410)148.210.3%63.9%
公)福岡市東区筥松3-13-21箱崎(910)42.210.3%
公)福岡市南区大橋1-14-2大橋(80)249.210.2%43.8%
公)福岡市中央区大宮2-4-31西鉄平尾(400)107.610.1%44.9%
公)福岡市南区大楠3-26-10高宮(350)78.910.1%39.8%
基)福岡市中央区天神2丁目81番西鉄福岡(天神)(300)181510.0%64.7%
基)福岡市中央区那の津4-8-11天神(1900)36.310.0%26.4%
公)福岡市中央区舞鶴1-4-30天神(700)2029.9%46.1%
公)福岡市南区野間1-20-30高宮(830)58.79.9%32.8%
公)福岡市博多区西月隈3-1-55竹下(2400)55.19.9%
公)福岡市早良区西新4-9-13西新(140)213.89.8%25.6%
基)福岡市中央区赤坂3-9-24赤坂(800)243.99.8%44.9%
公)福岡市東区箱崎4-9-30箱崎九大前(330)74.39.8%30.8%
公)福岡市中央区桜坂3-8-1桜坂(80)179.59.7%46.6%
公)福岡市南区井尻2-2-29井尻(950)40.99.7%31.1%
公)福岡市城南区鳥飼5-6-23別府(390)94.19.6%42.5%
公)福岡市早良区高取1-1-42藤崎(250)173.69.6%48.6%
公)福岡市早良区藤崎2-8-12藤崎(800)94.19.6%40.4%
基)福岡市南区平和2丁目5区109番4ほか1筆西鉄平尾(800)75.29.6%34.1%
基)福岡市城南区鳥飼7-1-10別府(450)102.39.5%50.5%
公)福岡市中央区大名1-2-5西鉄福岡(天神)(570)534.69.5%38.5%
公)福岡市中央区六本松4-5-18六本松(500)114.29.5%51.1%
基)福岡市中央区高砂2-6-23西鉄平尾(800)114.89.4%40.3%
公)福岡市南区井尻5-26-50井尻(550)659.4%33.1%
基)福岡市城南区別府5-13-42別府(600)116.89.3%36.2%
公)福岡市早良区西新2-1-3西新(270)197.39.3%45.9%
公)福岡市中央区地行1-7-19唐人町(220)1949.3%41.7%
基)福岡市中央区六本松4-5-18六本松(500)108.99.3%46.7%
公)福岡市南区高宮3-27-7高宮(400)97.49.3%33.5%
公)福岡市博多区博多駅南6-2-5竹下(1500)85.59.3%32.1%
公)福岡市南区井尻5-4-5井尻(120)94.19.2%33.2%
基)福岡市中央区草香江2-6-14六本松(350)158.49.1%40.4%
公)福岡市東区馬出4-4-26箱崎宮前(370)48.29.0%36.4%
基)福岡市南区市崎2-2-9高宮(950)649.0%30.2%
公)福岡市早良区南庄1-4-6室見(900)68.68.9%
公)福岡市中央区赤坂2-2-11赤坂(560)152.88.9%44.2%
公)福岡市中央区天神2-7-6天神(300)1851.38.9%48.8%
公)福岡市南区塩原1-28-12大橋(820)56.48.9%31.5%
公)福岡市東区二又瀬5-1-2箱崎(1600)44.98.8%23.6%
基)福岡市南区筑紫丘1-13-46大橋(750)53.18.8%25.8%
公)福岡市早良区室見3-9-22室見(700)83.28.6%34.8%
公)福岡市早良区城西1-1-28西新(400)129.78.6%49.4%
公)福岡市中央区薬院4-17-20薬院大通(250)1708.6%
公)福岡市東区箱崎ふ頭6丁目5番1箱崎九大前(1700)24.78.6%29.1%
公)福岡市西区今宿東2-28-32今宿(1100)25.28.5%14.9%
公)福岡市中央区荒戸1-5-20大濠公園(300)174.28.4%
基)福岡市東区千早1-5-22名島(850)348.4%22.2%
公)福岡市中央区今泉2-1-40西鉄福岡(天神)(580)180.58.3%
公)福岡市中央区大濠1-13-26唐人町(750)249.58.3%41.6%
公)福岡市南区大池2-11-21高宮(1500)42.98.3%22.6%
基)福岡市博多区千代4-21-27千代県庁口(700)43.28.3%17.0%
基)福岡市博多区麦野6丁目10番1雑餉隈(300)51.58.3%19.1%
基)福岡市城南区別府4-1-13別府(480)78.28.2%35.4%
公)福岡市早良区西新2-11-9西新(170)157.18.2%51.1%
公)福岡市早良区西新2-18-18西新(500)118.18.2%29.2%
公)福岡市中央区赤坂3-3-25桜坂(800)99.78.2%36.7%
公)福岡市早良区西新7-9-16西新(950)114.88.1%30.3%
公)福岡市東区馬出1-24-18馬出九大病院前(480)44.28.1%
公)福岡市東区二又瀬新町14-18柚須(500)27.78.0%16.0%
基)福岡市東区舞松原3-17-27千早(1000)31.48.0%19.5%
公)福岡市南区井尻4-13-2井尻(390)49.28.0%28.4%
公)福岡市南区向新町1-2-4大橋(1700)35.68.0%23.3%
公)福岡市中央区鳥飼1-4-25西新(1000)118.87.8%
公)福岡市早良区曙2-11-23西新(1000)98.37.6%29.6%
基)福岡市中央区薬院2-3-1薬院大通(50)279.57.6%32.8%
公)福岡市東区松島5-16-17貝塚(2000)23.87.6%15.7%
公)福岡市博多区昭南町3-4-30南福岡(540)41.97.6%28.4%
基)福岡市博多区西春町3-3-33春日原(750)42.27.6%17.4%
公)福岡市博多区美野島1-23-14博多(1600)60.77.6%37.3%
公)福岡市西区姪浜駅南1-6-19姪浜(170)1327.5%26.2%
公)福岡市早良区西新5-9-21西新(450)147.27.5%
基)福岡市中央区唐人町2-3-57唐人町(350)104.67.5%39.6%
基)福岡市中央区平尾5-11-1西鉄平尾(980)84.87.5%35.3%
公)福岡市中央区今川1-25-37唐人町(540)119.17.4%33.7%
基)福岡市中央区小笹1-10-32西鉄平尾(2300)42.97.4%18.2%
基)福岡市博多区堅粕4-17-3博多(1000)47.97.4%25.0%
公)福岡市南区三宅1-24-7大橋(1400)38.97.3%25.4%
基)福岡市博多区上牟田3-11-3東比恵(830)43.97.3%
基)福岡市早良区城西2-5-30西新(840)98.37.2%41.9%
公)福岡市東区箱崎ふ頭5-2-13箱崎九大前(1600)31.57.2%26.0%
基)福岡市西区姪の浜4-9-12姪浜(1)109.67.1%
公)福岡市早良区室見5-7-5室見(300)94.47.1%36.2%
基)福岡市早良区西新7-1-36藤崎(350)114.87.1%29.9%
公)福岡市中央区谷1-9-21六本松(430)74.97.1%38.4%
公)福岡市西区姪の浜5-4-15姪浜(450)60.47.0%28.9%
基)福岡市早良区西新3-2-3西新(1)206.97.0%42.5%
基)福岡市早良区西新7-9-16西新(950)111.27.0%30.1%
公)福岡市博多区上牟田1-18-29東比恵(500)55.47.0%30.2%
公)福岡市南区横手2-26-5井尻(700)40.96.9%
公)福岡市南区平和2-16-16西鉄平尾(1500)45.96.9%25.2%
公)福岡市南区野多目1-17-21大橋(2100)30.96.9%21.7%
公)福岡市南区鶴田2-11-14大橋(5500)19.76.8%15.7%
公)福岡市早良区室見1-25-9室見(350)99.36.7%29.2%
公)福岡市東区水谷2-27-16千早(800)33.36.7%18.1%
公)福岡市東区多の津4-13-13箱崎(2700)21.16.7%16.2%
公)福岡市南区警弥郷1-17-13井尻(2700)376.7%13.1%
公)福岡市南区若久4-15-3高宮(1900)376.7%20.4%
公)福岡市南区柳瀬1-18-24井尻(2500)29.46.7%22.2%
公)福岡市博多区諸岡5-27-45笹原(360)42.26.7%28.6%
基)福岡市早良区百道浜4-23-2藤崎(1300)111.26.6%26.7%
公)福岡市中央区小笹4-17-9六本松(1500)42.96.6%25.0%
基)福岡市東区若宮2-41-3土井(1500)26.76.6%13.4%
基)福岡市東区若宮4-2-39千早(1000)42.96.6%15.0%
公)福岡市南区長丘5-6-21高宮(2800)42.66.6%20.6%
公)福岡市博多区吉塚6-11-31吉塚(320)48.26.6%
公)福岡市城南区松山2-25-12七隈(300)54.16.5%22.4%
基)福岡市西区福重4-10-3姪浜(1700)386.5%21.7%
基)福岡市早良区弥生1-4-15藤崎(400)986.5%33.2%
基)福岡市南区高木3-5-28井尻(1200)386.5%21.6%
公)福岡市南区中尾2-2-23高宮(2900)53.86.5%14.0%
公)福岡市博多区上呉服町6-12呉服町(420)54.56.5%20.4%
公)福岡市早良区昭代1-5-5西新(1100)88.16.4%26.5%
公)福岡市早良区南庄3-16-18室見(1100)60.16.4%30.0%
基)福岡市早良区南庄6-9-30室見(850)60.46.4%32.6%
基)福岡市東区水谷3-21-7千早(700)336.4%18.3%
基)福岡市東区多の津2-6-2箱崎(2900)20.86.4%12.9%
基)福岡市南区大池1-22-8高宮(1700)43.96.4%15.7%
公)福岡市博多区山王1丁目84番博多(1800)60.76.4%26.0%
公)福岡市早良区百道3-16-18藤崎(880)89.86.3%31.4%
公)福岡市東区和白丘1-2-13福工大前(900)44.26.3%18.6%
基)福岡市博多区美野島1-17-8博多(1600)94.76.3%27.0%
基)福岡市城南区田島5-13-44茶山(1100)45.26.2%22.3%
公)福岡市城南区別府2-7-5別府(250)686.2%25.6%
基)福岡市早良区城西1-5-25西新(400)129.76.2%24.8%
基)福岡市南区井尻3-5-23井尻(350)45.26.2%17.1%
基)福岡市東区多の津1-7-2箱崎(2300)25.76.1%12.2%
公)福岡市博多区三筑1-3-8笹原(600)39.96.1%
公)福岡市東区松崎4-24-6千早(600)34.36.0%13.8%
公)福岡市東区東浜2-6-51箱崎宮前(1300)26.46.0%17.0%
公)福岡市南区若久6-53-3高宮(2800)31.36.0%16.1%
基)福岡市南区弥永2-29-5博多南(1300)25.26.0%15.2%
公)福岡市博多区諸岡1-24-10笹原(1300)356.0%
基)福岡市西区豊浜1-3-16室見(1100)53.15.9%15.8%
公)福岡市早良区曙1-10-7西新(810)82.55.9%31.6%
公)福岡市中央区警固3-7-30桜坂(420)76.65.9%30.3%
基)福岡市南区皿山3-4-24高宮(3300)35.35.9%12.0%
公)福岡市南区長住2-8-4高宮(2800)47.55.9%21.0%
公)福岡市博多区南八幡町2-6-34雑餉隈(720)41.35.9%22.5%
公)福岡市城南区別府5-10-34別府(700)71.95.8%23.9%
基)福岡市西区小戸4-5-46姪浜(1000)41.95.8%24.5%
基)福岡市南区若久2-22-14高宮(1700)335.8%18.2%
基)福岡市南区中尾3-18-7高宮(3200)295.8%11.1%
公)福岡市早良区原6-6-14藤崎(2000)42.65.7%21.7%
公)福岡市早良区荒江2-12-1別府(1300)79.95.7%19.2%
基)福岡市中央区輝国2-24-16-1六本松(1000)375.7%25.8%
基)福岡市中央区桜坂2-8-2桜坂(400)79.55.7%29.6%
公)福岡市東区香椎台1-7-3香椎神宮(500)31.15.7%11.0%
公)福岡市西区石丸3-32-13姪浜(1900)37.35.6%24.2%
公)福岡市早良区賀茂2-3-24野芥(700)37.35.6%
公)福岡市早良区原4-8-19藤崎(2000)50.25.6%24.6%
公)福岡市中央区笹丘3-18-25六本松(2100)43.95.6%18.8%
公)福岡市中央区平尾3-26-4西鉄平尾(1000)105.35.6%30.7%
公)福岡市中央区平和5-10-9西鉄平尾(1500)49.55.6%19.0%
公)福岡市博多区吉塚2-18-20吉塚(600)43.65.6%21.1%
基)福岡市博多区那珂1-8-25竹下(900)37.65.6%14.6%
公)福岡市西区周船寺1-4-41周船寺(360)28.95.5%9.8%
公)福岡市城南区七隈2-10-7金山(430)51.55.4%34.5%
公)福岡市早良区原1-20-17藤崎(1100)51.85.4%16.3%
公)福岡市早良区原5-20-1室見(1900)64.75.4%18.8%
基)福岡市早良区荒江2-12-1別府(1300)77.65.4%16.9%
公)福岡市中央区地行1-11-34唐人町(400)83.55.4%26.5%
公)福岡市博多区那珂1-8-25竹下(900)38.65.4%17.2%
公)福岡市西区内浜2-29-4姪浜(1000)39.65.3%20.0%
公)福岡市中央区小笹3-6-2西鉄平尾(1900)655.3%17.3%
公)福岡市早良区次郎丸2-15-6次郎丸(270)40.35.2%22.2%
公)福岡市中央区地行浜1-5-3唐人町(1100)1005.2%32.9%
公)福岡市南区曰佐2-10-33井尻(1500)30.55.2%14.9%
基)福岡市博多区半道橋2-7-45東比恵(1500)46.95.2%17.4%
基)福岡市西区石丸2-30-1姪浜(1600)40.95.1%20.4%
基)福岡市西区姪の浜3-27-21姪浜(1000)40.65.1%16.0%
基)福岡市南区柳河内2-5-17高宮(2100)34.35.1%12.4%
公)福岡市南区老司3-23-5大橋(3600)235.1%10.8%
公)福岡市西区石丸2-30-1姪浜(1600)41.95.0%22.1%
公)福岡市西区福重5-23-17姪浜(1200)41.95.0%18.7%
公)福岡市早良区干隈6-6-13野芥(360)41.65.0%15.6%
基)福岡市早良区飯倉3-11-5西新(2700)41.65.0%21.2%
公)福岡市早良区飯倉4-25-25藤崎(2500)41.65.0%21.2%
公)福岡市東区香椎駅東1-7-41香椎(450)24.35.0%
基)福岡市南区若久6-53-3高宮(2800)30.35.0%13.5%
公)福岡市南区西長住2-23-16高宮(3400)41.65.0%
基)福岡市南区西長住3-22-7高宮(4000)41.95.0%
公)福岡市博多区金の隈1-25-19雑餉隈(2000)41.65.0%10.5%
公)福岡市博多区麦野3-17-24雑餉隈(1000)33.75.0%13.3%
公)福岡市早良区小田部5-9-23室見(1800)49.54.9%23.0%
公)福岡市早良区有田6-3-3次郎丸(1000)35.64.9%
公)福岡市早良区飯倉5-15-23西新(2600)42.24.9%20.8%
基)福岡市南区高宮2-10-25西鉄平尾(710)105.64.9%38.5%
公)福岡市早良区有田1-11-23藤崎(2600)43.64.8%20.0%
公)福岡市南区高宮2-10-25西鉄平尾(710)108.94.8%38.7%
公)福岡市南区柏原5-12-32高宮(5400)24.74.8%
公)福岡市西区愛宕1-11-12室見(650)51.54.7%16.4%
基)福岡市早良区室見1-2-5室見(300)133.34.7%29.9%
公)福岡市早良区有田4-29-6賀茂(980)374.7%19.8%
公)福岡市南区屋形原3-20-16大橋(4200)22.24.7%11.6%
公)福岡市南区長住2-19-6高宮(2700)58.44.7%10.6%
基)福岡市南区長住4-13-25高宮(3600)44.64.7%11.6%
公)福岡市南区桧原1-35-32高宮(4400)29.54.6%12.9%
公)福岡市城南区七隈5-18-21七隈(1000)38.64.5%18.4%
公)福岡市西区小戸1-6-8姪浜(1400)38.64.5%20.6%
公)福岡市早良区次郎丸6-6-9賀茂(320)384.5%15.8%
公)福岡市中央区小笹3-15-4西鉄平尾(2200)46.24.5%20.7%
公)福岡市中央区福浜1丁目2番28唐人町(1200)53.54.5%22.7%
公)福岡市東区若宮4-3-9千早(1000)29.94.5%13.1%
基)福岡市博多区豊2-3-5博多(1600)61.44.5%20.8%
公)福岡市西区姪浜駅南2-16-17姪浜(500)714.4%20.8%
基)福岡市早良区賀茂4-37-12賀茂(200)38.94.4%18.8%
公)福岡市早良区次郎丸4-12-32次郎丸(620)344.4%17.3%
公)福岡市東区青葉5-17-27舞松原(1500)284.4%6.8%
基)福岡市東区名島4-41-8名島(500)27.64.4%10.2%
基)福岡市城南区荒江1-28-20西新(1600)71.64.3%14.8%
公)福岡市城南区田島3-9-2茶山(580)39.64.3%16.5%
公)福岡市中央区荒戸3-5-51大濠公園(800)128.44.3%30.1%
公)福岡市東区名島1-19-22名島(900)27.74.3%9.9%
基)福岡市西区愛宕3丁目4269番39室見(1200)41.34.2%13.6%
公)福岡市早良区小田部7-19-20室見(1400)49.54.2%21.0%
基)福岡市早良区飯倉6-28-12金山(1200)41.34.2%20.2%
公)福岡市東区香住ヶ丘3-1-24香椎花園前(350)28.74.2%10.1%
公)福岡市西区大字千里字シビナ456番14周船寺(800)21.14.1%10.3%
公)福岡市早良区小田部3-18-5室見(2000)41.94.1%23.3%
基)福岡市南区老司5-38-12大橋(4500)20.84.1%10.5%
基)福岡市城南区松山2-25-12七隈(300)51.84.0%19.8%
基)福岡市城南区茶山5-13-4茶山(600)60.74.0%21.9%
基)福岡市早良区飯倉4-1-4西新(2500)51.24.0%11.5%
基)福岡市東区香椎台1-7-3香椎神宮(500)30.44.0%9.3%
公)福岡市東区松崎3-40-26名島(1100)27.44.0%10.4%
公)福岡市東区八田3-21-24舞松原(900)27.74.0%13.4%
公)福岡市東区美和台4-4-11三苫(310)25.94.0%11.8%
公)福岡市東区舞松原6-30-5舞松原(200)29.24.0%12.3%
公)福岡市西区橋本2-20-11橋本(270)35.33.9%12.9%
基)福岡市東区香住ケ丘6-4-2香椎花園前(50)30.73.9%
公)福岡市城南区荒江1-12-19別府(1200)54.53.8%20.4%
基)福岡市城南区長尾4-8-8六本松(3000)36.33.8%11.7%
公)福岡市西区北原1-7-5九大学研都市(180)72.63.8%
公)福岡市早良区飯倉2-24-29西新(2100)45.53.8%15.0%
公)福岡市南区柏原6-40-6大橋(7000)22.53.8%10.2%
基)福岡市城南区東油山2-19-18六本松(4600)28.13.7%7.6%
基)福岡市西区周船寺2-20-6周船寺(820)27.93.7%14.2%
基)福岡市早良区祖原8-17西新(800)92.43.7%19.1%
公)福岡市東区御島崎2-6-19西鉄香椎(480)36.63.7%11.7%
基)福岡市東区香住ヶ丘2-14-11九産大前(270)30.53.7%9.2%
公)福岡市東区香住ヶ丘6-31-14香椎花園前(300)273.7%11.1%
公)福岡市東区八田1-9-7土井(920)26.23.7%11.2%
基)福岡市東区美和台4-4-11三苫(310)25.73.7%11.9%
基)福岡市東区美和台6-4-5福工大前(1200)23.33.7%10.2%
基)福岡市南区長住2-22-12高宮(3200)653.7%5.9%
公)福岡市城南区樋井川2-20-28七隈(2400)30.33.6%12.5%
基)福岡市城南区神松寺2-11-24七隈(1600)383.6%9.5%
公)福岡市西区野方1-22-15橋本(1100)333.6%4.4%
基)福岡市早良区干隈3-7-23野芥(800)37.63.6%15.0%
基)福岡市早良区次郎丸1-3-21次郎丸(700)38.33.6%17.8%
基)福岡市早良区野芥1-13-25野芥(350)38.33.6%12.6%
公)福岡市城南区友丘1-18-26-8金山(1300)33.33.5%6.5%
公)福岡市早良区荒江3-23-8藤崎(1500)49.23.5%8.8%
基)福岡市早良区荒江3-5-18西新(2000)48.53.5%13.1%
公)福岡市早良区野芥2-1-38野芥(70)58.13.5%12.1%
基)福岡市南区桧原7-20-25高宮(5200)24.43.5%8.7%
公)福岡市城南区樋井川5-21-17福大前(2900)293.4%9.2%
基)福岡市城南区別府6-6-37茶山(300)61.13.4%20.1%
公)福岡市西区西都2-19-6今宿(900)40.33.4%
基)福岡市東区香椎駅前3-19-3香椎(950)33.73.4%10.3%
基)福岡市城南区七隈4-23-20七隈(400)41.33.3%12.6%
公)福岡市西区上山門2-9-5下山門(1200)243.3%9.5%
公)福岡市城南区神松寺1-10-8七隈(1500)32.63.2%7.2%
基)福岡市早良区有田1-11-23藤崎(2600)42.23.2%19.6%
公)福岡市博多区西月隈5-4-33笹原(2300)28.73.2%9.9%
公)福岡市西区下山門2-7-20下山門(670)33.73.1%11.5%
基)福岡市西区今宿1-5-27今宿(300)44.63.1%8.0%
基)福岡市西区石丸4丁目263番1ほか2筆姪浜(2800)54.53.1%11.5%
公)福岡市西区泉1-22-20周船寺(1200)27.63.1%15.3%
公)福岡市早良区田隈2-10-24賀茂(900)31.52.9%12.5%
公)福岡市早良区野芥5-18-19梅林(1300)232.9%6.6%
公)福岡市東区和白東1-12-17和白(1000)23.82.9%
公)福岡市博多区浦田2-6-24福岡空港(5100)23.12.9%13.7%
公)福岡市早良区重留1-4-10野芥(1800)26.22.8%10.7%
公)福岡市早良区田村3-7-6次郎丸(1500)26.32.6%
公)福岡市博多区吉塚8-2-15吉塚(1000)32.52.6%11.3%
公)福岡市東区唐原3-8-6唐の原(500)25.52.5%3.2%
公)福岡市東区和白丘4-9-12福工大前(650)23.42.5%6.1%
基)福岡市南区桧原4-20-19高宮(5200)20.32.5%9.2%
公)福岡市博多区東月隈1-7-9福岡空港(3500)24.72.5%12.6%
公)福岡市早良区重留3-4-5野芥(1600)24.22.4%
基)福岡市東区多々良1-21-23土井(1600)21.32.4%6.1%
公)福岡市城南区梅林3-15-2梅林(500)32.52.3%10.3%
公)福岡市早良区野芥3-11-28野芥(730)30.82.3%12.5%
公)福岡市博多区金の隈3-6-19雑餉隈(2500)21.92.3%8.5%
公)福岡市城南区東油山1-9-2福大前(2700)27.82.2%7.4%
公)福岡市西区愛宕浜4-13-13姪浜(1600)60.42.2%9.6%
公)福岡市早良区田村7-19-12次郎丸(2000)24.42.2%9.3%
基)福岡市早良区野芥7-12-17野芥(1300)28.72.2%15.9%
公)福岡市東区雁の巣2-30-6雁ノ巣(350)16.92.2%7.4%
公)福岡市東区三苫5-5-23三苫(250)21.72.2%6.8%
基)福岡市南区野多目4-14-5大橋(2900)24.62.2%7.7%
基)福岡市早良区田村6-19-26次郎丸(1900)26.12.1%12.5%
公)福岡市東区若宮2-13-18千早(2300)212.1%8.9%
公)福岡市東区和白東4-4-25福工大前(630)20.92.1%5.3%
基)福岡市西区生の松原3-3-8下山門(900)23.12.0%6.4%
基)福岡市東区下原1-15-76九産大前(1400)22.22.0%4.5%
公)福岡市東区松香台1-9-21香椎(1200)28.62.0%10.3%
基)福岡市東区青葉6-6-17土井(1100)25.42.0%4.1%
公)福岡市東区唐原5-8-41九産大前(450)20.32.0%3.0%
公)福岡市城南区東油山3-21-41福大前(2500)21.11.9%3.6%
公)福岡市西区西の丘3-21-5橋本(2700)27.71.9%7.9%
公)福岡市城南区堤2-12-20福大前(2000)38.31.8%6.4%
公)福岡市東区香椎3-46-5香椎(1600)22.71.8%5.8%
基)福岡市西区周船寺2-13-47周船寺(450)40.61.7%4.2%
公)福岡市東区奈多3-10-10奈多(350)17.61.7%5.5%
基)福岡市博多区金の隈1-6-3福岡空港(4200)23.11.7%7.2%
公)福岡市東区高美台4-34-14福工大前(1400)23.91.5%3.9%
基)福岡市東区三苫3-23-5三苫(1100)21.91.5%5.6%
基)福岡市城南区長尾1-17-10六本松(2200)48.81.4%5.7%
公)福岡市城南区片江3-36-33福大前(1400)26.41.4%3.4%
公)福岡市西区拾六町2-15-9橋本(1600)23.91.4%6.0%
基)福岡市西区野方3-54-15橋本(1900)18.71.4%6.2%
基)福岡市東区香椎駅東1-34-25香椎(900)23.11.4%4.5%
基)福岡市東区唐原7-3-29九産大前(580)23.11.4%4.5%
基)福岡市西区生の松原4-31-13下山門(1700)23.21.3%7.3%
公)福岡市東区三苫2-32-15奈多(1100)201.3%4.1%
公)福岡市城南区西片江1-3-25福大前(800)26.91.2%
公)福岡市西区野方5-59-11橋本(2800)201.2%5.0%
公)福岡市早良区梅林6-23-27梅林(660)25.51.2%2.4%
公)福岡市東区下原2-8-4香椎(2200)20.11.2%2.2%
公)福岡市西区周船寺2-6-16周船寺(330)29.71.1%
基)福岡市城南区南片江3-10-22福大前(1700)23.31.0%4.6%
基)福岡市西区今宿青木字八丈785番6今宿(1600)19.81.0%3.1%
公)福岡市東区下原3-1-41九産大前(1700)19.11.0%3.2%
基)福岡市城南区西片江2-29-18福大前(1200)22.80.9%2.5%
基)福岡市城南区片江5-17-19七隈(980)26.40.9%3.9%
基)福岡市西区太郎丸1丁目5番47周船寺(2300)10.70.9%4.5%
基)福岡市西区今津字長浜4807番46今宿(4200)8.30.8%0.4%
基)福岡市東区高美台2-20-3福工大前(2000)23.10.7%4.5%
基)福岡市西区横浜1-4-10今宿(1000)23.50.6%6.7%
公)福岡市西区生松台2-9-4橋本(2500)23.60.6%6.1%
公)福岡市早良区東入部2-22-14野芥(3000)13.90.5%-1.2%
基)福岡市西区拾六町4-32-5姪浜(3900)24.30.4%4.3%
公)福岡市西区大字田尻字石崎50番3外九大学研都市(1200)15.40.4%9.3%
公)福岡市東区香椎駅東4-19-4香椎(1900)22.10.4%3.1%
公)福岡市早良区早良7-17-9野芥(6200)10.60.3%-3.0%
公)福岡市早良区東入部2-14-15野芥(3500)210.3%-1.8%
公)福岡市早良区内野5-17-8野芥(6000)100.3%-3.5%
基)福岡市東区大岳3-13-3西戸崎(2300)11.60.3%-0.8%
基)福岡市早良区東入部2-15-27野芥(3800)14.40.2%4.5%
公)福岡市東区蒲田2-27-4土井(2100)160.2%0.6%
公)福岡市東区和白丘2-17-8和白(840)19.50.2%1.2%
基)福岡市西区今宿町字小松原539番45九大学研都市(1700)12.40.0%-3.1%
公)福岡市西区生の松原3-32-30下山門(1400)13.20.0%-4.5%
基)福岡市西区大字千里字帰リ丁203番3周船寺(1600)11.60.0%-4.3%
基)福岡市早良区早良1-13-27野芥(5600)11.80.0%-3.5%
基)福岡市東区西戸崎3-2-3西戸崎(450)13.20.0%-1.0%
公)福岡市東区西戸崎4-7-10西戸崎(710)11.90.0%-0.8%
基)福岡市東区大字志賀島字小路691番西戸崎(4800)90.0%-1.8%
公)福岡市西区大字金武字大北2078番1橋本(2800)9.3-0.4%-5.7%
基)福岡市早良区西入部2-3-10次郎丸(3700)9.4-0.4%-6.0%
公)福岡市早良区大字脇山字野田235番1外野芥(7800)5.2-0.6%-6.5%
基)福岡市西区大字小田字松尾下1253番4今宿(8900)4.4-0.7%
基)福岡市中央区地行3-16-10西新(600)114.2
公)福岡市東区香椎照葉2-3-90香椎(3000)31.3
公)福岡市南区清水3-22-12高宮(700)65.7
基)福岡市博多区空港前2-14-49福岡空港(550)49.5
公)福岡市博多区東比恵3-19-26東比恵(130)232.7
公)福岡市博多区博多駅南5-1-10博多(1300)66

 

そのため、近くに参考となる価格がないことも多く、その周辺の土地価格をそのまま参考にしようとする人も多いです。

 

そもそも、公示地価はどうやって作られるのか?

しかし、問題はそれだけではありません。

そもそも、公示地価がどうやって作られているか知ってますか?

 

公示地価とは、その地域の「不動産取引の目安」にしてもらうために作られていますから、過去の取引情報を参考に作られています。

 

ところが、不動産の取引情報には、個人の財産情報が含まれています。

例えば、「○町1丁目2−1」の土地が5,000万円で売れたとしたら、そこに住んでいたAさんが5,000万円のお金を持っているという情報がわかってしまいます。

 

このような財産情報は、国税庁しか取り扱ってはいけないため、公示地価を作っている国土交通省は知ることができません。

では、どうやって集めているのかというと、なんとアンケートで集めているのです。

 

公示地価は、購入者へのアンケートをもとに作られる

 

公示地価のできる流れ

(参考:国土交通省 不動産の取引価格情報提供制度 アンケートの流れ)

 

アンケートは強制ではありませんから、集まる数はとても少ない。

なんとわずか6分の1しか回収できていないのです。

 

新宿区の土地取引のアンケート回収件数(過去2年分)

新宿区の過去2年間の土地取引件数

(参考:国土交通省 土地総合情報システム)

 

ご覧のように、土地取引の多い新宿区でも、同じエリアで回収できている取引件数は多くて15件。取引ゼロのところもかなりあります。

しかも、このデータは2年分なので、実際にはこの半分しか参考にすることができません。

 

仮にある地域で土地の取引が5件あったとしても、アンケート回収できた取引情報はゼロという場合も普通に起こってしまいます。

回収率が6分の1なわけですから、当然ですよね。

 

そうすると鑑定士さんは、どうするのでしょうか?

「これぐらいじゃないか?」と推測で決める場合も当然あるわけです。

 

そのため、公示地価をそのまま信じてしまうと、

「本当はもっと高く売れたはずなのに、安く売ってしまった。」

と後悔してしまうことになるんですね。

 

こんなに違うの!?福岡市の実際の土地取引が…

「本当にそんなことがあるの?」

実際に見てみないと信じられませんよね。

 

そこで、福岡市の公示地価と、実際の取引価格を比べてみましょう。

 

例えば、福岡市南区に「大楠(おおぐす)」という、高宮駅の北側に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:56万円/坪
  • 実際の取引価格:69〜97万円/坪

と、公示地価の約1.2〜1.7倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約1.4倍です。

 

【福岡市南区大楠の公示地価】

福岡市南区大楠の公示地価

  • 高宮駅から680mの距離、徒歩約8分(1分=80m)
  • 169,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =56万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【福岡市南区大楠の土地取引(過去2年間)】

福岡市南区大楠の土地取引

  • 徒歩5〜13分のエリアで、69〜97万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

最高額の坪97万円で取引された土地は約60坪ですから、最低価格の坪69万円で売った場合と比べると、1,600万円以上高く売れたことになります。

 

他の市でも、公示地価からかけ離れた取引が見られる

 

「ただの偶然じゃないのか?」

実例が1つだけでは、そう思いますよね。

 

ですが、これは福岡市だけで起こっていることではありません。

福岡県の他の市町村を調べてみても、同じようにかけ離れた取引が多数見つかりました。

 

福岡県の土地取引と公示地価

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

 

そのため、不動産の取引で失敗しないためには、実際の取引価格に基づいた「実勢価格」を調べる必要があるのです。

 

実勢価格は、どうやって調べるのか?

国土交通省のサイトは、詳しい地名がわからない

実際の取引を調べるのならば、先ほどご紹介した国土交通省のサイトをチェックするのも1つの方法です。

ですが、ご覧いただいた通り、この取引情報には1丁目、2丁目というような詳しい地名の情報がありません。

 

また、アンケートで回収できた6分の1の取引情報しかないため、まったく取引情報がない地域もたくさんあります。

そのため、実勢価格を調べるのは、かなり難しいのが現状です。

 

もし、あなたがもっと早く、そして確実に、しかも数百万円単位で高く売りたいのならば、不動産会社による査定を受けなければいけません。

 

不動産会社が言わない査定の真実

なぜ査定が重要かというと、どんなに詳しい不動産会社でも、その地域の取引の1〜2割しか知らないからです。

 

1〜2割しか取引を知らないということは、査定の根拠となる価格も変わるということ。

つまり、頼む不動産会社によって、売却額が大きく変わってしまうのです。

 

持っている情報が違うので、査定額も大きく変わる

査定額が違うイメージ

 

ちょっとこの話、違和感がありますよね?

その理由を詳しく解説します。

 

なぜ詳しい会社でも1〜2割しか知らないのか?

 

その理由は、不動産会社同士で共有している取引情報が少ないためです。

 

不動産取引の資格である宅建業に登録している会社は約12万社あり、コンビニの店舗の2倍以上あります。

そのため、どんなにその地域で有名な会社でも、取引を独占できるわけではありません。せいぜい1割がいいところでしょう。

 

つまり、

「共有する取引情報 + 自社の取引情報でも最大10% = 

が、その会社の持っている取引情報になります。

 

ところが、他の会社と情報を共有している会員サイト「レインズ」に登録されている取引情報が1割程度しかないのです。

 

【レインズへの登録状況:約18万件】
レインズの成約報告件数
(参考:レインズの活用状況について 平成29年度)

 

【全国の土地取引件数:132万件】
昨年の土地取引件数

(参考:国土交通省 平成30年版 土地白書)

 

土地だけでは132万件ですが、これにマンションを加えると162万件になります。

 

ということは、

「18万件 ÷ 162万件 = 11%

 

つまり、

「レインズで共有する11% + 自社の取引情報でも最大10% = 21%

となり、どんなに詳しい不動産会社でも、2割程度しか知らないことになるわけですね。

 

そのため、不動産会社によって査定額が大きく変わる可能性があるので、複数の査定結果を比べることで、高く売れる会社を探すことができるのです。

 

ですが、比べるということは、何社も回るということ。

不動産会社の店舗って入りづらいし、変な業者に当たったら、しつこい勧誘もありそうで嫌ですよね。

 

そんな時に便利なのが、不動産の一括査定サービスです。

 

 

不動産の一括査定とは?

不動産の一括査定とは、1回の登録で複数の不動産会社から査定をもらえるサービスです。

 

不動産の一括査定の仕組み

 

不動産会社によって持っている取引情報が違うわけですから、複数の不動産会社の査定結果を比べることによって、高い査定の会社がわかります。

 

もちろん、その根拠を確認しなければいけませんが、査定書の中で過去の詳しい取引状況を教えてくれる会社もありますので問題ありません。

 

また、「机上査定」を選べば、メールで査定書を送ってくれるので、わざわざ訪問されるわずらわしさもありません。

何社にも査定をもらうわけですから、最初は机上査定で比較をして絞り込んだうえで、売却を依頼する不動産会社を決めていけばいいでしょう。

 

このような形で選択できます

 

机上査定

 

また、査定をしたからといって必ずどこかの会社と契約をしなければいけないわけではないので安心してください。

 

ただ、一括査定サービスも国内で30社以上が提供していますので、どれを選ぶか迷うでしょう。

そこで、この記事では、

  • 参加企業数が多い
  • 利用者数が多い

の2つの条件を満たしたサービスをご紹介します。

 

HOME’S(ホームズ)

ホームズ

 

参加社数:1,704社

利用者数:470万人

机上査定:可能

 

大手不動産サイトの「ホームズ」が運営しているサービスです。

 

こちらのサービスは、大企業なだけあって、参加している会社の数も1番多く地方や郊外の物件でも査定ができるのが強みです。

 

 

HOME'Sはこちら

 

 

イエウール

イエウール_ライン

 

参加社数:1,600社

利用者数:450万人

机上査定:可能

 

イエウールの特徴は、大手企業の参加数が1番多い点です。複数の査定の中に大手も入れたい場合には、このサービスを使うといいでしょう。

 

大手15社中9社が参加しているのは、イエウールだけ

一括査定の比較_大手の参加状況

 

 

イエウールはこちら

 

 

イエイ

イエイ

 

参加社数:1,000社

利用者数:400万人

机上査定:可能

 

イエイの特徴は、「お断り代行」「メール相談」といったフォロー体制が充実している点です。

 

代わりに断ってくれる安心感が欲しい人は、このサービスがオススメですね。

 

 

イエイはこちら

 

 

3社の比較表はこちら

↓↓↓

サービス名参加社数利用者数リンク
HOME'S
homes_テーブル用
1,704470万人HOME'Sはこちら
イエウール
イエウール_テーブル用
1,600450万人イエウールはこちら
イエイ
イエイ_テーブル用
1,000400万人イエイはこちら

 

 

 

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