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浜松市の不動産を高く売るコツ。同じ地域なのに坪単価が47倍?

浜松市 静岡県

(画像出典:ウィキペディア Alpsdake 静岡県浜松市にて

 

どうも、ゴトウです。

この記事では、数百万円単位で不動産を高く売る方法について解説します。

 

ただその前に、「なぜこの記事を書いたのか?」について簡単に説明させてください。

 

このサイトでは、市区町村ごとに不動産の相場を調べて「なぜ上がっているのか?下がっているのか?」「これからどうなるのか?」といったことを解説しています。

そして、これまで47都道府県・400以上の市区町村・5万地点以上の公示地価、そして実際の取引を調べてきました。

 

そうやってきて分かったことは、「不動産の相場は本当にわかりにくい」ということです。

 

「なぜ上がった(下がった)のか?」「これからどうなるのか?」はある程度わかるんです。

特に住宅地については、「人の動き(人口の増減)」と「金利」さえ分かれば、ある程度予想がつきますからね。

 

ですが、「その不動産はいくらが適正なのか?」はとても難しい。

というのも、公示地価と実際の取引価格を比べてみると、同じ地域でも2倍以上の価格や、逆に半値で取引されている例がたくさんあるからです。

 

じゃあ、なぜそんなことが起こるのか?

その理由をこの記事で詳しく解説しました。

 

ちょっと長いですが、難しいことは書いていませんので、最後まで読んでもらえれば、不動産を高く売る方法に納得いただけると思います。

 

それでは参りましょう。

 

公示地価は本当に信用できるのか?

おそらく、不動産を売ろうと思ったら、まず気になるのが「いくらで売れるか?」だと思います。

そして、その時に参考にする価格が、国が出している「公示地価」でしょう。

 

ですが、公示地価は基準地価と合わせても5万地点しかありません。

全国の宅地の数は約8,300万筆(地点)なので、1,600分の1しかないんですよ。

 

浜松市の公示地価・基準地価も249地点しかない

住所最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率5年間変化率
公)浜松市西区雄踏1-18-27浜松(8700)22.16.3%10.2%
基)浜松市中区中央2-10-22浜松(900)89.15.1%21.1%
公)浜松市中区中央1-8-27浜松(980)93.14.8%13.7%
公)浜松市中区紺屋町308番4浜松(1100)41.34.2%8.7%
基)浜松市中区松城町215番27浜松(1300)42.94.0%9.2%
基)浜松市中区蜆塚3-4-21浜松(3400)42.94.0%13.0%
公)浜松市中区砂山町325番8外浜松(0)143.63.6%8.8%
基)浜松市中区肴町316番38浜松(650)104.93.6%7.8%
公)浜松市中区鍛冶町320番18外浜松(500)209.63.6%6.7%
基)浜松市東区和田町字中島793番2浜松(4000)39.63.4%5.3%
公)浜松市中区砂山町353番3外浜松(170)83.83.3%4.5%
基)浜松市中区田町324番7浜松(600)82.53.3%8.7%
公)浜松市中区山手町37-3浜松(3500)53.13.2%17.5%
基)浜松市中区山手町37-3浜松(3500)52.53.2%17.8%
公)浜松市中区助信町41-37助信(300)34.33.0%7.3%
基)浜松市西区桜台3-15-23浜松(13000)21.92.9%
公)浜松市中区広沢2-43-32浜松(3600)47.22.9%12.6%
公)浜松市北区新都田4-4-3浜松(14000)10.52.9%8.5%
基)浜松市中区新津町字下組695番外浜松(2100)372.8%12.6%
公)浜松市中区高丘西4-7-19浜松(10000)17.42.7%
公)浜松市中区田町231番4浜松(900)50.52.7%7.7%
基)浜松市中区野口町字宮東257番1浜松(1500)382.7%
公)浜松市西区大平台4-10-23浜松(7000)38.92.6%16.8%
公)浜松市中区池町221番11浜松(900)52.82.6%4.6%
公)浜松市中区蜆塚2-13-18浜松(3000)43.92.3%13.7%
基)浜松市中区千歳町字後道71番1浜松(500)121.42.2%5.1%
基)浜松市東区篠ケ瀬町字西藪田1364番1天竜川(600)29.92.1%2.1%
公)浜松市中区住吉1-15-7浜松(3600)34.32.0%5.8%
公)浜松市中区板屋町102番13外浜松(500)84.82.0%5.3%
公)浜松市中区海老塚1-6-6浜松(570)361.9%2.8%
基)浜松市中区海老塚2-15-3浜松(880)34.71.9%4.0%
基)浜松市中区元浜町字三丁目180番2外浜松(1600)35.31.9%4.9%
公)浜松市中区山下町字山下94番2浜松(1500)34.71.9%
公)浜松市中区上島3丁目716番10外上島(450)32.81.9%3.1%
基)浜松市中区上島2-21-23上島(280)29.11.8%6.3%
公)浜松市西区入野町字石荒山16416番9外浜松(6100)29.41.7%6.5%
基)浜松市中区佐鳴台5-28-2浜松(4000)38.91.7%4.4%
基)浜松市中区佐鳴台6-25-6浜松(4500)39.91.7%9.0%
公)浜松市中区栄町302番16外浜松(1000)42.21.6%
公)浜松市中区砂山町340番10浜松(450)42.21.6%4.1%
基)浜松市中区高林5-6-15浜松(3800)33.31.5%2.0%
公)浜松市東区中田町字天白24番2浜松(5000)26.91.5%
基)浜松市中区常盤町132番12外浜松(950)53.11.3%3.9%
基)浜松市中区鍛冶町320番18外浜松(500)203.61.3%2.8%
公)浜松市北区細江町中川字不動平7172番1520気賀(3800)13.21.3%0.8%
基)浜松市西区入野町字村前9784番1外浜松(5500)30.61.2%
基)浜松市中区板屋町102番13外浜松(500)83.81.2%4.5%
基)浜松市東区丸塚町543番16浜松(3600)30.51.2%1.2%
公)浜松市北区引佐町井伊谷字田中2550番9金指(2300)13.51.2%5.4%
公)浜松市北区三方原町1494番3浜松(10000)19.11.2%6.4%
公)浜松市西区雄踏町宇布見字領家4973番4浜松(9600)18.41.1%-4.1%
基)浜松市中区鹿谷町37-5浜松(2500)28.11.1%1.8%
公)浜松市北区都田町字前原8017番6浜松(13000)15.21.1%5.7%
公)浜松市西区志都呂2-11-8浜松(8000)34.71.0%0.0%
公)浜松市中区海老塚2-21-12浜松(1100)29.71.0%1.6%
公)浜松市中区佐鳴台5-11-4浜松(4100)341.0%6.2%
公)浜松市中区住吉3-12-31浜松(4000)34.71.0%4.0%
公)浜松市中区東伊場2-6-7浜松(1800)34.71.0%5.1%
基)浜松市浜北区西美薗字五本松633番6美薗中央公園(620)22.71.0%3.5%
公)浜松市北区初生町1336番3浜松(8200)26.61.0%5.4%
基)浜松市西区桜台1-8-1浜松(12000)11.10.9%
公)浜松市西区大久保町1349番10浜松(9500)10.70.9%0.6%
公)浜松市西区入野町字彦尾前726番3外浜松(3500)35.60.9%3.8%
公)浜松市中区下池川町20-4浜松(1800)35.60.9%
公)浜松市中区鴨江1-10-3浜松(1400)37.30.9%3.7%
基)浜松市中区元目町127番25浜松(1200)38.30.9%4.5%
公)浜松市中区佐藤3-7-6浜松(2300)35.30.9%0.9%
基)浜松市中区城北2-13-15浜松(3000)360.9%5.8%
公)浜松市中区八幡町字五丁目125番2外浜松(1400)360.9%3.8%
基)浜松市東区上新屋町字高川148番外浜松(4600)180.9%1.7%
公)浜松市浜北区染地台4-6-25遠州小松(3700)22.60.9%4.1%
公)浜松市中区佐藤1-24-2浜松(1900)31.90.8%3.3%
公)浜松市中区佐鳴台2-9-5浜松(3900)42.60.8%9.3%
公)浜松市東区市野町字場惣免1422番5浜松(6900)23.80.8%1.7%
公)浜松市東区小池町字江原1603番1外自動車学校前(200)25.40.8%1.6%
公)浜松市北区新都田2-3-6浜松(13000)21.60.8%6.5%
公)浜松市中区新津町字北浦176番助信(260)27.70.7%3.3%
公)浜松市中区泉3-2-18浜松(5700)24.90.7%3.1%
公)浜松市中区和合北4-29-7浜松(6100)24.40.7%1.8%
公)浜松市東区将監町字二丁目24番17浜松(3000)32.30.7%1.8%
公)浜松市東区北島町字石畑396番1浜松(6500)23.40.7%2.3%
公)浜松市東区有玉台3-6-5浜松(7800)27.80.7%0.7%
公)浜松市浜北区横須賀字川原1384番2浜北(480)24.10.7%2.1%
基)浜松市浜北区小松417番遠州小松(650)25.50.7%3.3%
公)浜松市浜北区中条710番6遠州小松(700)22.30.7%2.3%
公)浜松市浜北区中瀬字大平7776番5外西鹿島(1200)9.20.7%3.7%
公)浜松市浜北区本沢合164番1遠州小林(500)27.20.7%1.6%
基)浜松市北区引佐町金指字西金指1580番29金指(850)14.90.7%-2.2%
基)浜松市北区細江町中川字桜ヶ丘888番225金指(2400)15.10.7%0.7%
基)浜松市西区入野町字彦尾前792番3浜松(3700)29.10.6%1.3%
公)浜松市中区寺島町字十王西214番2浜松(700)30.70.6%1.6%
公)浜松市中区富塚町字狸谷2961番30浜松(5500)29.70.6%0.6%
公)浜松市中区富塚町字地蔵平130番41浜松(4000)27.20.6%2.0%
基)浜松市東区原島町字林128番3浜松(4900)26.90.6%1.4%
公)浜松市東区篠ケ瀬町字下堀前95番浜松(5700)28.10.6%1.6%
公)浜松市浜北区小松417番遠州小松(650)25.60.6%3.2%
公)浜松市西区雄踏町宇布見字谷田600番158浜松(9800)18.90.5%0.5%
公)浜松市中区鴨江2-35-37浜松(2000)31.40.5%2.5%
公)浜松市中区鴨江4-34-16浜松(2100)290.5%0.9%
基)浜松市中区向宿1-16-6浜松(2200)26.90.5%0.5%
基)浜松市中区幸1-1-25浜松(4500)27.20.5%5.0%
公)浜松市中区幸4-24-9浜松(5300)26.40.5%
基)浜松市中区高丘北1-32-6浜松(8400)28.60.5%1.9%
基)浜松市中区天神町12-19浜松(2400)29.20.5%2.2%
公)浜松市中区萩丘2-43-10浜松(5500)25.80.5%1.2%
公)浜松市東区天龍川町字袴揃884番天竜川(750)26.20.5%2.5%
公)浜松市中区曳馬3-24-4浜松(3600)29.50.4%2.4%
公)浜松市中区幸2-37-10浜松(4400)28.10.4%1.3%
基)浜松市中区佐藤1-34-3浜松(2500)30.10.4%2.9%
基)浜松市中区小豆餅1-36-21浜松(6900)26.10.4%1.2%
基)浜松市東区上西町字川田26番8浜松(3300)31.30.4%1.4%
基)浜松市東区薬師町字村中107番2外浜松(5100)260.4%0.9%
公)浜松市南区高塚町181番1浜松(6200)22.90.4%
基)浜松市浜北区貴布祢2155番美薗中央公園(330)27.30.4%3.4%
公)浜松市浜北区貴布祢字川田103番13外浜北(200)29.90.4%1.3%
基)浜松市中区葵東2-13-3浜松(7200)32.40.3%1.3%
公)浜松市中区高丘西3-52-21浜松(8700)29.80.3%0.7%
基)浜松市中区小豆餅3-11-18浜松(6000)24.80.3%1.8%
公)浜松市中区中沢町2-16浜松(2600)28.80.3%1.8%
公)浜松市中区布橋2-2-25浜松(3000)29.50.3%1.1%
公)浜松市東区下石田町字中芝間1025番2浜松(7400)21.70.3%0.5%
公)浜松市東区上西町字川田26番8浜松(3300)31.30.3%1.2%
公)浜松市東区中郡町字万斛東1815番1浜松(9700)190.3%
公)浜松市北区細江町広岡字外平83番1気賀(1600)120.3%1.1%
公)浜松市北区細江町中川字川久保4911番14外気賀(1700)11.70.3%0.0%
基)浜松市北区三方原町2145番1外浜松(11000)20.20.3%2.2%
基)浜松市中区幸3-16-43浜松(4600)26.70.2%1.6%
基)浜松市中区高林3-12-35助信(750)32.90.2%1.4%
公)浜松市中区相生町15-5浜松(1700)30.80.2%-0.6%
公)浜松市東区大蒲町90番2浜松(3500)290.2%0.2%
公)浜松市東区和田町字木舟前335番1浜松(4400)19.10.2%
公)浜松市浜北区中瀬字大平7185番9西鹿島(500)19.50.2%1.2%
基)浜松市中区萩丘4-15-28浜松(5600)280.1%1.1%
公)浜松市西区舘山寺町字阿原2031番9浜松(15000)17.60.0%-7.9%
基)浜松市西区志都呂町字東平300番91浜松(8000)24.80.0%5.6%
基)浜松市西区西山町字当り1055番84浜松(6900)19.50.0%0.0%
基)浜松市西区雄踏町宇布見字小山4761番1浜松(9100)18.70.0%-9.3%
公)浜松市西区神ケ谷町字東4421番浜松(7200)12.20.0%-0.8%
公)浜松市中区葵西5-20-40浜松(9800)25.10.0%0.5%
公)浜松市中区元城町216番19浜松(1200)68.30.0%0.5%
公)浜松市中区向宿2-23-12浜松(1800)27.40.0%
公)浜松市中区幸1-4-19浜松(5200)32.60.0%1.0%
基)浜松市中区幸2-37-10浜松(4400)28.10.0%1.7%
公)浜松市中区高丘東1-9-37浜松(8300)20.80.0%-0.2%
公)浜松市中区高丘東5-1-26浜松(8100)22.70.0%0.0%
基)浜松市中区上浅田1-9-38浜松(1500)26.70.0%1.1%
公)浜松市中区森田町字畷東60番外浜松(2200)15.80.0%-0.4%
基)浜松市中区西伊場町28-20浜松(3000)30.40.0%0.9%
公)浜松市中区早出町1222番6浜松(3900)29.90.0%2.1%
基)浜松市中区中島1-36-3浜松(1400)30.20.0%0.0%
公)浜松市中区中島3-11-9浜松(1500)26.30.0%0.0%
基)浜松市中区東伊場2-8-15浜松(1900)340.0%4.0%
基)浜松市中区富塚町字石田1299番34浜松(5200)27.70.0%0.6%
基)浜松市中区文丘町18-8浜松(3800)26.60.0%1.3%
公)浜松市中区龍禅寺町字龍ケ崎592番浜松(1500)26.40.0%-0.4%
公)浜松市中区和合町字村東936番410浜松(5800)19.70.0%0.0%
基)浜松市中区和合町字中平237番3外浜松(5000)22.60.0%0.3%
公)浜松市中区和地山2-8-17浜松(3500)31.40.0%1.0%
公)浜松市中区神田町字中畑136番6外浜松(1800)24.40.0%-1.3%
基)浜松市天竜区大谷93-5天竜二俣(2100)12.80.0%
基)浜松市天竜区二俣町鹿島字サビ160番1西鹿島(180)17.40.0%-0.8%
基)浜松市東区笠井町字西浦523番6浜松(10000)21.20.0%-0.3%
公)浜松市東区市野町字別所1953番3浜松(7100)220.0%
基)浜松市東区西ケ崎町字ヲキ1615番1積志(800)20.30.0%0.0%
基)浜松市東区大瀬町字鷺宮27番97さぎの宮(700)23.30.0%0.4%
基)浜松市東区中野町字往還道北398番1外浜松(6400)19.40.0%-1.3%
公)浜松市東区白鳥町字壱町田986番浜松(8500)15.20.0%-2.7%
基)浜松市東区半田山5-12-9浜松(9200)28.30.0%0.6%
公)浜松市東区有玉北町字町田1746番1外浜松(6600)28.10.0%0.0%
公)浜松市東区流通元町16-2浜松(8100)16.20.0%-1.2%
公)浜松市南区高塚町1788番7外浜松(6200)120.0%-2.7%
基)浜松市南区増楽町1640番1浜松(5000)22.70.0%-4.7%
公)浜松市南区東若林町8番浜松(2200)29.40.0%0.0%
基)浜松市南区本郷町字蓮の前452番浜松(3000)26.70.0%-0.6%
基)浜松市浜北区小松字大向4349番11外遠州小松(130)28.10.0%1.2%
公)浜松市北区引佐町金指字東金指1029番6金指(160)14.60.0%-0.7%
基)浜松市北区細江町気賀字山後1616番52気賀(1600)12.30.0%
基)浜松市北区細江町小野字走落289番9気賀(2200)8.90.0%-3.6%
基)浜松市南区安松町33番6浜松(3800)24.9-0.1%-0.9%
公)浜松市浜北区東美薗1324番2外遠州小林(1500)15.7-0.2%-0.2%
基)浜松市西区雄踏町山崎字村前3542番2外浜松(12000)12.7-0.3%-9.0%
公)浜松市西区湖東町字気賀谷1169番43浜松(11000)15.7-0.4%-5.0%
基)浜松市南区石原町字石原29番浜松(4100)14.8-0.4%
公)浜松市浜北区於呂字立丁1982番2外遠州岩水寺(500)15.7-0.6%-4.4%
基)浜松市天竜区佐久字タルノ沢397番天竜二俣(12000)9.1-0.7%-4.5%
基)浜松市天竜区龍山町下平山字馬場247番9天竜二俣(22000)0.5-0.7%-3.4%
基)浜松市南区都盛町字西恩地170番1外浜松(3300)13.4-0.7%-3.8%
基)浜松市浜北区宮口字町坪589番5外宮口(500)15-0.7%-4.8%
基)浜松市浜北区根堅字泉2347番1岩水寺(550)13-0.8%-4.4%
公)浜松市西区篠原町字與久1794番2浜松(7700)14.4-0.9%-11.6%
公)浜松市南区渡瀬町字村前98番4浜松(2700)24.5-0.9%-1.5%
公)浜松市浜北区平口483番浜北(2500)14.2-0.9%-4.7%
公)浜松市南区参野町字参東296番浜松(2800)23.8-1.0%-2.7%
公)浜松市南区頭陀寺町字三丁目330番21浜松(2700)26.4-1.0%-3.6%
基)浜松市浜北区寺島2933番2外浜北(1400)17-1.0%-0.6%
公)浜松市浜北区中瀬字大平7136番139外西鹿島(770)19.3-1.0%
基)浜松市西区協和町字中ノ谷404番浜松(17000)300.3-1.1%-7.1%
基)浜松市西区坪井町字中組北5411番浜松(9200)14.3-1.1%-15.1%
基)浜松市東区常光町字一丁田194番6浜松(9700)14.3-1.1%-4.0%
基)浜松市北区都田町字北山7540番212都田(1600)290.4-1.1%-5.4%
基)浜松市北区引佐町井伊谷字町西側568番18金指(2600)11.1-1.2%-7.4%
基)浜松市北区引佐町井伊谷字町西側657番4外金指(2600)13.4-1.2%-4.0%
基)浜松市北区三ヶ日町日比沢字瀬尻582番16外三ヶ日(2500)5.6-1.2%-6.6%
公)浜松市南区三島町字市八88番1外浜松(1700)24.4-1.3%-6.2%
公)浜松市南区本郷町字祢宜島1359番8外浜松(3100)25.7-1.3%-4.1%
公)浜松市南区鶴見町字堤東1210番38浜松(5300)17.8-1.3%-3.2%
基)浜松市南区三島町字中通589番3浜松(2000)23.6-1.4%-4.0%
公)浜松市南区東若林町670番1浜松(3200)22.6-1.4%-3.7%
基)浜松市北区三ヶ日町只木字東山1121番9外三ヶ日(4200)94.7-1.4%-9.7%
基)浜松市西区篠原町字西前20560番浜松(7700)16-1.6%-16.4%
基)浜松市天竜区水窪町奥領家2581番外向市場(600)4.2-1.6%-15.3%
公)浜松市南区瓜内町字西川原361番7浜松(1700)21.9-1.8%-4.0%
基)浜松市南区芳川町字大橋前640番2浜松(3800)22.1-1.8%-5.1%
基)浜松市天竜区水窪町奥領家3383番1水窪(840)3.5-1.9%-13.8%
基)浜松市天竜区佐久間町佐久間2662番1佐久間(400)3.1-2.1%-11.2%
基)浜松市天竜区春野町堀之内字犬居129番天竜二俣(16000)3-2.1%-9.8%
公)浜松市北区三ヶ日町都筑字紺屋門2154番6都筑(400)9.2-2.1%-10.0%
基)浜松市西区舘山寺町字将監畑2455番1浜松(16000)11.6-2.2%-10.5%
基)浜松市天竜区龍山町戸倉字クモリ562番15天竜二俣(18000)1.2-2.6%-9.8%
公)浜松市北区三ヶ日町三ヶ日字浜崎578番5外三ヶ日(600)13.4-2.6%-9.4%
基)浜松市西区舞阪町浜田698番舞阪(550)13.1-2.7%-22.2%
公)浜松市西区村櫛町字保令3854番2外浜松(17000)9.2-3.1%-14.5%
公)浜松市西区舞阪町浜田164番2外舞阪(1300)12.5-3.1%-23.2%
基)浜松市天竜区佐久間町浦川2846番32外浦川(160)4-3.2%-16.1%
公)浜松市西区和地町字下之谷1494番浜松(12000)10.5-3.3%-16.9%
基)浜松市天竜区春野町石打松下字堀田158番11外天竜二俣(26000)1.9-3.3%-12.1%
基)浜松市南区小沢渡町字村北542番2浜松(6000)14.5-3.3%-9.8%
基)浜松市北区三ヶ日町大崎字蒔田102番17外都筑(2700)12-3.4%-12.9%
公)浜松市南区頭陀寺町字三丁目332番19外浜松(2600)26.1-3.5%-10.2%
基)浜松市南区白羽町字大畑701番浜松(3000)13.2-3.6%-14.9%
公)浜松市天竜区船明字扇田2520番20二俣本町(3000)8.4-3.8%-10.5%
基)浜松市天竜区佐久間町奥領家1676番2城西(1300)3.3-3.9%-16.8%
公)浜松市北区引佐町横尾字六地蔵前875番5金指(4200)8.2-3.9%-15.7%
基)浜松市北区三ヶ日町三ヶ日字汐田914番45三ヶ日(110)15.7-4.0%-10.3%
公)浜松市天竜区山東字上市場4254番2二俣本町(1600)13.2-4.5%-8.0%
基)浜松市西区舞阪町弁天島字千鳥園3154番4弁天島(800)8.8-4.6%-27.2%
基)浜松市南区新橋町字村南1850番浜松(5700)15.8-4.6%-14.7%
公)浜松市天竜区二俣町二俣字城下1490番二俣本町(250)15.7-4.8%-8.5%
公)浜松市天竜区二俣町二俣字和田1985番外二俣本町(350)14.5-5.0%-8.3%
公)浜松市北区細江町気賀字上気賀853番2外気賀(700)13.2-5.6%-19.5%
公)浜松市西区馬郡町字新出来道4204番1外舞阪(700)14.8-5.7%-17.3%
公)浜松市西区舞阪町舞阪字十王16番2弁天島(800)11.7-5.8%-26.3%
基)浜松市南区西島町字横名696番7浜松(5700)10.1-5.8%-28.6%
基)浜松市西区舞阪町舞阪字仲町1976番1弁天島(1100)12.6-5.9%-28.1%
基)浜松市南区遠州浜2-14-3浜松(7300)7.8-6.0%-27.7%
基)浜松市南区中田島町字浜新田1535番浜松(4700)9.5-6.2%-30.7%
公)浜松市中区元浜町32番1浜松(1400)44.6
公)浜松市東区下石田町字中芝間987番1外浜松(7300)25.6
基)浜松市北区細江町気賀字上堀合357番1気賀(360)19.2

 

そのため、近くに参考となる価格がないことも多く、その周辺の土地価格をそのまま参考にしようとする人も多いです。

 

そもそも、公示地価はどうやって作られるのか?

しかし、問題はそれだけではありません。

そもそも、公示地価がどうやって作られているか知ってますか?

 

公示地価とは、その地域の「不動産取引の目安」にしてもらうために作られていますから、過去の取引情報を参考に作られています。

 

ところが、不動産の取引情報には、個人の財産情報が含まれています。

例えば、「○町1丁目2−1」の土地が5,000万円で売れたとしたら、そこに住んでいたAさんが5,000万円のお金を持っているという情報がわかってしまいます。

 

このような財産情報は、国税庁しか取り扱ってはいけないため、公示地価を作っている国土交通省は知ることができません。

では、どうやって集めているのかというと、なんとアンケートで集めているのです。

 

公示地価は、購入者へのアンケートをもとに作られる

 

公示地価のできる流れ

(参考:国土交通省 不動産の取引価格情報提供制度 アンケートの流れ)

 

アンケートは強制ではありませんから、集まる数はとても少ない。

なんとわずか6分の1しか回収できていないのです。

 

新宿区の土地取引のアンケート回収件数(過去2年分)

新宿区の過去2年間の土地取引件数

(参考:国土交通省 土地総合情報システム)

 

ご覧のように、土地取引の多い新宿区でも、同じエリアで回収できている取引件数は多くて15件。取引ゼロのところもかなりあります。

しかも、このデータは2年分なので、実際にはこの半分しか参考にすることができません。

 

仮にある地域で土地の取引が5件あったとしても、アンケート回収できた取引情報はゼロという場合も普通に起こってしまいます。

回収率が6分の1なわけですから、当然ですよね。

 

そうすると鑑定士さんは、どうするのでしょうか?

「これぐらいじゃないか?」と推測で決める場合も当然あるわけです。

 

そのため、公示地価をそのまま信じてしまうと、

「本当はもっと高く売れたはずなのに、安く売ってしまった。」

と後悔してしまうことになるんですね。

 

こんなに違うの!?浜松市の実際の土地取引が…

「本当にそんなことがあるの?」

実際に見てみないと信じられませんよね。

 

そこで、浜松市の公示地価と、実際の取引価格を比べてみましょう。

 

今回取り上げるのは、中区の「鴨江(かもえ)」という、浜松駅の2kmほど西側に広がる住宅地です。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:31万円/坪
  • 実際の取引価格:0.85〜40万円/坪

なんと、公示地価の約0.1〜1.3倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約47倍です。

 

【浜松市中区鴨江の公示地価】

浜松市中区鴨江の公示地価

  • 浜松駅から2,000mの距離、徒歩約25分(1分=80m)
  • 94,500円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =31万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【浜松市中区鴨江の土地取引(過去2年間)】

浜松市中区鴨江の土地取引

  • 浜松駅から徒歩21〜28分のエリアで、0.85〜40万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

最高額の坪40万円で取引された土地は約55坪ですから、仮に公示地価の坪31万円が相場だとすると、500万円高く売れたことになります。

 

他の市でも、公示地価からかけ離れた取引が見られる

 

これは決して偶然ではありません。

静岡県内の他の市町村を調べてみても、同じようにかけ離れた取引が多数見つかります。

 

静岡県の公示地価と土地取引の比較

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

 

そのため、不動産の取引で失敗しないためには、実際の取引価格に基づいた「実勢価格」を調べる必要があるのです。

 

実勢価格は、どうやって調べるのか?

国土交通省のサイトは、詳しい地名がわからない

実際の取引を調べるのならば、先ほどご紹介した国土交通省のサイトをチェックするのも1つの方法です。

ですが、ご覧いただいた通り、この取引情報には1丁目、2丁目というような詳しい地名の情報がありません。

 

また、アンケートで回収できた6分の1の取引情報しかないため、まったく取引情報がない地域もたくさんあります。

そのため、実勢価格を調べるのは、かなり難しいのが現状です。

 

もし、あなたがもっと早く、そして確実に、しかも数百万円単位で高く売りたいのならば、不動産会社による査定を受けなければいけません。

 

不動産会社が言わない査定の真実

なぜ査定が重要かというと、どんなに詳しい不動産会社でも、その地域の取引の1〜2割しか知らないからです。

 

1〜2割しか取引を知らないということは、査定の根拠となる価格も変わるということ。

つまり、頼む不動産会社によって、売却額が大きく変わってしまうのです。

 

持っている情報が違うので、査定額も大きく変わる

査定額が違うイメージ

 

ちょっとこの話、違和感がありますよね?

その理由を詳しく解説します。

 

なぜ詳しい会社でも1〜2割しか知らないのか?

 

その理由は、不動産会社同士で共有している取引情報が少ないためです。

 

不動産取引の資格である宅建業に登録している会社は約12万社あり、コンビニの店舗の2倍以上あります。

そのため、どんなにその地域で有名な会社でも、取引を独占できるわけではありません。せいぜい1割がいいところでしょう。

 

つまり、

「共有する取引情報 + 自社の取引情報でも最大10% = 

が、その会社の持っている取引情報になります。

 

ところが、他の会社と情報を共有している会員サイト「レインズ」に登録されている取引情報が1割程度しかないのです。

 

【レインズへの登録状況:約18万件】
レインズの成約報告件数
(参考:レインズの活用状況について 平成29年度)

 

【全国の土地取引件数:132万件】
昨年の土地取引件数

(参考:国土交通省 平成30年版 土地白書)

 

土地だけでは132万件ですが、これにマンションを加えると162万件になります。

 

ということは、

「18万件 ÷ 162万件 = 11%

 

つまり、

「レインズで共有する11% + 自社の取引情報でも最大10% = 21%

となり、どんなに詳しい不動産会社でも、2割程度しか知らないことになるわけですね。

 

そのため、不動産会社によって査定額が大きく変わる可能性があるので、複数の査定結果を比べることで、高く売れる会社を探すことができるのです。

 

ですが、比べるということは、何社も回るということ。

不動産会社の店舗って入りづらいし、変な業者に当たったら、しつこい勧誘もありそうで嫌ですよね。

 

そんな時に便利なのが、不動産の一括査定サービスです。

 

 

不動産の一括査定とは?

不動産の一括査定とは、1回の登録で複数の不動産会社から査定をもらえるサービスです。

 

不動産の一括査定の仕組み

 

不動産会社によって持っている取引情報が違うわけですから、複数の不動産会社の査定結果を比べることによって、高い査定の会社がわかります。

 

もちろん、その根拠を確認しなければいけませんが、査定書の中で過去の詳しい取引状況を教えてくれる会社もありますので問題ありません。

 

また、「机上査定」を選べば、メールで査定書を送ってくれるので、わざわざ訪問されるわずらわしさもありません。

何社にも査定をもらうわけですから、最初は机上査定で比較をして絞り込んだうえで、売却を依頼する不動産会社を決めていけばいいでしょう。

 

このような形で選択できます

 

机上査定

 

また、査定をしたからといって必ずどこかの会社と契約をしなければいけないわけではないので安心してください。

 

ただ、一括査定サービスも国内で30社以上が提供していますので、どれを選ぶか迷うでしょう。

そこで、この記事では、

  • 参加企業数が多い
  • 利用者数が多い

の2つの条件を満たしたサービスをご紹介します。

 

HOME’S(ホームズ)

ホームズ

 

参加社数:1,704社

利用者数:470万人

机上査定:可能

 

大手不動産サイトの「ホームズ」が運営しているサービスです。

 

こちらのサービスは、大企業なだけあって、参加している会社の数も1番多く地方や郊外の物件でも査定ができるのが強みです。

 

 

HOME'Sはこちら

 

 

イエウール

イエウール_ライン

 

参加社数:1,600社

利用者数:450万人

机上査定:可能

 

イエウールの特徴は、大手企業の参加数が1番多い点です。複数の査定の中に大手も入れたい場合には、このサービスを使うといいでしょう。

 

大手15社中9社が参加しているのは、イエウールだけ

一括査定の比較_大手の参加状況

 

 

イエウールはこちら

 

 

イエイ

イエイ

 

参加社数:1,000社

利用者数:400万人

机上査定:可能

 

イエイの特徴は、「お断り代行」「メール相談」といったフォロー体制が充実している点です。

 

代わりに断ってくれる安心感が欲しい人は、このサービスがオススメですね。

 

 

イエイはこちら

 

 

3社の比較表はこちら

↓↓↓

サービス名参加社数利用者数リンク
HOME'S
homes_テーブル用
1,704470万人HOME'Sはこちら
イエウール
イエウール_テーブル用
1,600450万人イエウールはこちら
イエイ
イエイ_テーブル用
1,000400万人イエイはこちら

 

 

 

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