姫路市の不動産価格の調べ方。土地・戸建て・マンションを高く売るコツ | イエ&ライフ

姫路市の不動産を高く売るコツ。なぜ同じ地域で坪単価が1.2倍も違うのか?

姫路市 兵庫県

(画像出典:ウィキペディア そらみみ 加納町3丁目付近の北野坂

 

どうも、ゴトウです。

この記事では、数百万円単位で不動産を高く売る方法について解説します。

 

ただその前に、「なぜこの記事を書いたのか?」について簡単に説明させてください。

 

このサイトでは、市区町村ごとに不動産の相場を調べて「なぜ上がっているのか?下がっているのか?」「これからどうなるのか?」といったことを解説しています。

そして、これまで47都道府県・400以上の市区町村・5万地点以上の公示地価、そして実際の取引を調べてきました。

 

そうやってきて分かったことは、「不動産の相場は本当にわかりにくい」ということです。

 

「なぜ上がった(下がった)のか?」「これからどうなるのか?」はある程度わかるんです。

特に住宅地については、「人の動き(人口の増減)」と「金利」さえ分かれば、ある程度予想がつきますからね。

 

ですが、「その不動産はいくらが適正なのか?」はとても難しい。

というのも、公示地価と実際の取引価格を比べてみると、同じ地域でも2倍以上の価格や、逆に半値で取引されている例がたくさんあるからです。

 

じゃあ、なぜそんなことが起こるのか?

その理由をこの記事で詳しく解説しました。

 

ちょっと長いですが、難しいことは書いていませんので、最後まで読んでもらえれば、不動産を高く売る方法に納得いただけると思います。

 

それでは参りましょう。

 

公示地価は本当に信用できるのか?

おそらく、不動産を売ろうと思ったら、まず気になるのが「いくらで売れるか?」だと思います。

そして、その時に参考にする価格が、国が出している「公示地価」でしょう。

 

ですが、公示地価は基準地価と合わせても5万地点しかありません。

全国の宅地の数は約8,300万筆(地点)なので、1,600分の1しかないんですよ。

 

姫路市の公示地価・基準地価も213地点しかない

住所用途区分坪単価(万円)前年比変化率5年間変化率
公)姫路市駅前町252番姫路(200)49525.0%71.2%
公)姫路市東延末1丁目4番姫路(450)160.110.5%16.3%
公)姫路市北条口3丁目33番姫路(850)58.76.6%
基)姫路市白銀町43番外JR姫路(450)1704.0%14.4%
公)姫路市西二階町22番姫路(700)48.23.5%9.8%
公)姫路市新在家中の町10-5姫路(2800)44.93.0%8.8%
基)姫路市琴岡町288番8内JR姫路(1900)42.22.4%0.8%
基)姫路市紺屋町6番外JR姫路(600)72.62.3%
基)姫路市新在家中の町10-5JR姫路(2800)44.62.3%9.8%
公)姫路市飾磨区細江字浜万歳1288番飾磨(2900)9.22.2%1.1%
公)姫路市飾磨区中島字庄助新田3429番2飾磨(2100)15.12.2%
公)姫路市南今宿3-21姫路(2400)30.92.2%5.3%
公)姫路市豊沢町129番姫路(300)75.62.2%7.0%
公)姫路市別所町別所2丁目77番ひめじ別所(500)23.52.1%
公)姫路市白浜町寺家1丁目194番白浜の宮(650)23.82.0%3.0%
公)姫路市阿保字戸ノ本乙355番11姫路(2100)28.51.8%
公)姫路市延末1丁目100番姫路(1000)33.31.8%2.5%
公)姫路市飾磨区矢倉町1丁目92番英賀保(850)26.31.7%
基)姫路市東延末1丁目89番2JR姫路(650)40.31.7%
公)姫路市白浜町字常盤新開甲841番34白浜の宮(1300)13.61.7%3.0%
基)姫路市大津区勘兵衛町3丁目2番1山陽電鉄山陽天満(910)8.41.6%-1.5%
基)姫路市南今宿3-21JR姫路(2400)30.31.5%2.6%
公)姫路市定元町4番2姫路(1400)21.91.4%
基)姫路市東延末3丁目4番JR姫路(750)48.81.4%1.4%
基)姫路市花田町一本松字正年36番1外JR御着(1400)311.1%-0.8%
公)姫路市亀山2丁目220番4亀山(300)33.31.0%3.3%
公)姫路市玉手3丁目588番1英賀保(1600)26.11.0%
基)姫路市御国野町御着字深見181番22外JR御着(600)131.0%-0.3%
公)姫路市大津区大津町3丁目43番64はりま勝原(1300)31.41.0%
公)姫路市土山1-6-12姫路(1700)33.31.0%
基)姫路市白浜町寺家1丁目194番山陽電鉄白浜の宮(650)23.41.0%
公)姫路市坊主町66番3姫路(2600)33.31.0%2.1%
公)姫路市総社本町172番外姫路(1300)36.60.9%1.8%
基)姫路市北條字湯ノ坪432番16JR姫路(630)38.30.9%1.8%
公)姫路市忍町88番外姫路(550)86.10.8%2.4%
基)姫路市忍町88番外JR姫路(550)85.80.8%3.6%
公)姫路市花影町2丁目5番1姫路(1200)47.20.7%1.4%
公)姫路市栗山町149番姫路(1600)47.20.7%0.0%
基)姫路市増位新町2丁目25番JR姫路(3900)44.60.7%-1.5%
公)姫路市北条永良町198番2姫路(1500)31.50.7%
基)姫路市東山字神田251番1山陽電鉄白浜の宮(1700)29.50.6%
公)姫路市花田町小川字東戸手49番1外御着(3200)28.60.5%0.3%
公)姫路市宮西町2丁目16番1姫路(1800)32.40.5%3.3%
基)姫路市手柄1丁目81番5JR姫路(1900)31.50.5%
公)姫路市日出町1丁目17番5姫路(2200)330.5%5.7%
基)姫路市綿町151番外JR姫路(850)630.5%
公)姫路市飾磨区今在家6丁目190番2西飾磨(800)27.80.4%
公)姫路市五軒邸3丁目51番姫路(2000)32.80.2%0.9%
公)姫路市呉服町32番姫路(550)140.90.2%-0.7%
公)姫路市網干区田井字豆田18番4外はりま勝原(2000)23.10.1%0.6%
公)姫路市伊伝居字馬場崎39番17姫路(2700)27.10.0%-2.7%
公)姫路市幸町97番1姫路(1900)320.0%0.0%
基)姫路市広畑区小松町1丁目63番36山陽電鉄広畑(700)25.20.0%
公)姫路市広畑区北野町2丁目9番英賀保(1400)260.0%-0.1%
基)姫路市市川台1丁目70番JR姫路(2800)27.30.0%-2.0%
基)姫路市勝原区熊見字三反長68番6外JRはりま勝原(150)44.60.0%
公)姫路市勝原区熊見字箱山317番3はりま勝原(450)310.0%1.2%
基)姫路市勝原区熊見字箱山317番3JRはりま勝原(450)310.0%1.2%
公)姫路市飾磨区英賀保駅前町64番3英賀保(150)30.20.0%-1.7%
公)姫路市飾磨区構1丁目49番飾磨(1300)27.10.0%
基)姫路市飾磨区構4丁目143番外山陽電鉄亀山(1200)32.30.0%0.0%
公)姫路市飾磨区構字西飯田新田1121番1外西飾磨(1500)12.20.0%-3.9%
基)姫路市飾磨区高町1丁目118番5JR英賀保(800)25.50.0%-0.4%
基)姫路市飾磨区今在家2丁目19番外山陽電鉄西飾磨(500)26.40.0%0.0%
公)姫路市飾磨区妻鹿字中河原158番2妻鹿(400)19.80.0%-1.2%
公)姫路市飾磨区上野田6丁目44番亀山(1400)270.0%-1.2%
公)姫路市青山3-21-3播磨高岡(2000)23.20.0%-1.9%
基)姫路市大塩町汐咲1丁目21番外山陽電鉄大塩(200)21.70.0%
基)姫路市大津区天満字野田309番24JRはりま勝原(1600)21.90.0%-1.5%
公)姫路市辻井1-9-15姫路(3300)31.40.0%-7.6%
公)姫路市東今宿5-2-3姫路(3200)310.0%-1.7%
基)姫路市南条1丁目56番JR姫路(2500)24.10.0%-3.9%
基)姫路市南条字前田528番外JR姫路(2100)32.50.0%
公)姫路市楠町99番8姫路(2700)260.0%-1.4%
公)姫路市白浜町宇佐崎中1丁目64番八家(550)22.20.0%-1.2%
基)姫路市八代字富士才730番7JR姫路(2600)28.90.0%-2.2%
公)姫路市別所町別所4丁目96番ひめじ別所(1200)21.30.0%0.2%
基)姫路市北今宿1-5-9JR姫路(3500)30.40.0%-2.1%
公)姫路市網干区高田字前田729番網干(550)24.50.0%0.0%
基)姫路市網干区和久字岩ヶ坪423番52JR網干(220)26.40.0%1.3%
公)姫路市嵐山町字イカ土5番3姫路(2000)33.70.0%0.0%
公)姫路市飯田字堂後717番亀山(700)27.70.0%
基)姫路市下手野2-11-8JR姫路(4500)19.3-0.2%-4.9%
基)姫路市御国野町御着字北代1068番35JR御着(1000)19.2-0.2%-7.6%
公)姫路市広畑区長町2丁目141番外夢前川(700)26.6-0.2%-2.2%
公)姫路市飾磨区栄町字下英加町58番5飾磨(150)28.2-0.2%-2.2%
公)姫路市飾磨区清水2丁目98番飾磨(700)30.6-0.2%-1.7%
公)姫路市東今宿6-10-15姫路(3500)20.4-0.2%-1.1%
公)姫路市網干区浜田字濱田19番4外山陽網干(1100)17.4-0.2%-0.8%
公)姫路市御国野町御着字北代1068番35御着(1000)19.1-0.3%-6.5%
公)姫路市広畑区蒲田3丁目70番英賀保(2500)21.2-0.3%-2.4%
基)姫路市飾磨区加茂東755番2山陽電鉄飾磨(1300)21.7-0.3%-1.6%
公)姫路市飾磨区都倉1丁目503番5亀山(400)29.2-0.3%-2.2%
公)姫路市西今宿6-9-7姫路(4600)22.6-0.3%-1.2%
基)姫路市西中島字高町300番10JR姫路(4400)25.6-0.3%-2.4%
公)姫路市網干区津市場字遠ヶ坪765番15山陽網干(1400)18.8-0.3%-2.2%
公)姫路市網干区北新在家150番山陽網干(750)22.9-0.3%-5.3%
公)姫路市広畑区小坂字細長161番11はりま勝原(950)27-0.4%-1.3%
基)姫路市書写字大道326番1JR余部(2100)17.7-0.4%-3.1%
公)姫路市城北新町1-5-32姫路(3700)26.1-0.4%-3.4%
公)姫路市飾磨区阿成渡場1083番7妻鹿(500)23.4-0.4%-2.1%
公)姫路市飾磨区英賀東町2丁目49番2英賀保(1300)23-0.4%-1.7%
公)姫路市飾磨区三和町23番10飾磨(900)24.3-0.4%-2.1%
公)姫路市飾磨区中島字新町3091番4飾磨(1400)22.2-0.4%-3.9%
基)姫路市飾磨区都倉1丁目503番5山陽電鉄亀山(400)29.2-0.4%-2.1%
公)姫路市広畑区大町2丁目22番2広畑(600)14.4-0.5%-4.2%
基)姫路市広畑区東新町1丁目34番山陽電鉄広畑(400)31.5-0.5%-1.7%
基)姫路市青山西2-17-17JR余部(2700)24.6-0.5%-6.8%
公)姫路市保城字上野田593番11姫路(5000)19.8-0.5%-4.6%
公)姫路市保城字上野田663番4姫路(5000)25.9-0.5%-12.5%
公)姫路市広畑区東新町1丁目34番広畑(400)31.4-0.6%-1.9%
基)姫路市書写字大谷2966番3JR姫路(7600)528-0.6%-21.2%
基)姫路市増位本町2-5-9JR姫路(4000)27.6-0.6%-2.3%
公)姫路市中地字早瀬526番4姫路(3300)25.3-0.6%-3.3%
基)姫路市砥堀字宮ノ下632番14JR砥堀(500)20.3-0.6%-6.1%
基)姫路市網干区北新在家150番山陽電鉄山陽網干(750)22.9-0.6%
基)姫路市大津区恵美酒町1丁目58番2山陽電鉄山陽天満(750)23.8-0.7%-4.0%
公)姫路市田寺東3-8-15姫路(4700)32.4-0.7%-2.7%
公)姫路市飯田2丁目307番14亀山(600)28.4-0.7%-2.7%
公)姫路市飾西字薮ノ内332番外余部(900)16.4-0.8%-8.0%
基)姫路市西夢前台1丁目67番JR余部(680)21.4-0.8%
基)姫路市田寺山手町6-23JR姫路(4100)28.6-0.8%-1.5%
公)姫路市北新在家1-5-16姫路(3600)31-0.8%-3.8%
公)姫路市広畑区才字宮ノ下277番7英賀保(1600)20.5-1.0%-4.5%
基)姫路市町坪字釋迦屋敷93番4JR姫路(3500)22.2-1.0%-7.9%
公)姫路市下手野4-5-2姫路(5500)20.8-1.1%
公)姫路市野里字長塚463番12姫路(2800)21.2-1.1%-5.4%
公)姫路市書写台3丁目93番余部(1700)19.2-1.2%-6.1%
基)姫路市野里上野町1-8-6JR姫路(2700)28-1.2%-4.3%
公)姫路市四郷町見野字岸ノ上511番3外御着(2100)19.6-1.3%-8.5%
公)姫路市西新在家2-11-18姫路(3300)31.4-1.3%
公)姫路市網干区和久字平ゲ294番1網干(100)26-1.3%-6.2%
公)姫路市書写字小寄2530番6余部(2800)21.4-1.4%
公)姫路市白国1-18-5姫路(4400)23.6-1.4%-6.9%
公)姫路市北夢前台1丁目35番姫路(5400)27-1.4%-5.5%
基)姫路市書写字土屋ノ段879番143JR余部(3500)24.1-1.5%-5.2%
基)姫路市網干区新在家字戌亥576番山陽電鉄山陽網干(850)17.8-1.5%-8.8%
基)姫路市下寺町114番JR姫路(1800)39.6-1.6%-5.5%
基)姫路市御立中7-9-3JR姫路(6000)27-1.6%-9.1%
公)姫路市飾西字万燈山下678番5余部(550)18.5-1.6%-7.7%
基)姫路市北平野南の町18-64JR姫路(4700)24.8-1.6%-9.8%
公)姫路市木場字東1261番2外八家(1100)14.5-1.6%-6.6%
公)姫路市御国野町国分寺字水田2番7御着(1300)18.8-1.7%-9.8%
基)姫路市飾磨区阿成植木524番1山陽電鉄妻鹿(1100)18.6-1.7%-6.6%
基)姫路市飾磨区天神字天神町29番山陽電鉄飾磨(1200)23.6-1.7%-8.3%
公)姫路市白浜町字塩辛町甲336番11外白浜の宮(60)29.7-1.7%-7.4%
基)姫路市北夢前台1丁目35番JR姫路(5400)27.2-1.7%-5.4%
基)姫路市香寺町中屋字水ハシリ23番4外JR香呂(1)21.1-1.8%-11.4%
公)姫路市勝原区下太田字小川227番3はりま勝原(2800)18.3-1.8%-6.9%
公)姫路市土山5-4-20姫路(2400)24.9-1.8%-6.3%
基)姫路市夢前町寺字反田152番45JR余部(7500)9.1-1.8%-15.4%
基)姫路市夢前町前之庄字下新田1173番1JR姫路(17000)10.6-1.8%
公)姫路市岡田字七反長392番姫路(2800)20.3-1.9%-9.6%
基)姫路市西庄字上柳甲56番18JR姫路(2600)25.6-1.9%-4.2%
基)姫路市青山南3-13-2JR播磨高岡(3300)20.9-1.9%-9.6%
公)姫路市広畑区長町2丁目48番夢前川(550)22.4-2.0%-7.8%
基)姫路市香寺町中仁野字柿ノ木元196番5JR香呂(750)19-2.0%-7.1%
基)姫路市勝原区大谷字内田174番3外JR網干(1300)13.7-2.1%-13.5%
公)姫路市広畑区西蒲田字下西垣内272番23英賀保(3700)20.4-2.2%
公)姫路市飾磨区構字東津田新田1049番32外飾磨(1800)22.3-2.2%-10.0%
公)姫路市林田町新町字古道1121番外東觜崎(3700)9-2.2%-9.9%
公)姫路市花田町勅旨字宮ノ前135番50御着(2700)19.8-2.3%-12.0%
基)姫路市四郷町東阿保字下戸明507番59JR姫路(3700)14-2.3%-12.4%
公)姫路市仁豊野字宮ノ下南町175番10仁豊野(350)16.7-2.3%-8.8%
基)姫路市四郷町見野字門ノ坪249番5外JR御着(1600)9.5-2.4%-11.4%
公)姫路市大塩町字大歳80番5大塩(600)20.3-2.4%-4.7%
公)姫路市大津区勘兵衛町2丁目235番13山陽天満(1300)17.1-2.4%-13.5%
基)姫路市白鳥台2-15-22JR余部(4500)12.1-2.4%-16.4%
基)姫路市城見台2丁目1111番272JR野里(2800)17-2.5%-9.2%
基)姫路市辻井5-11-17JR姫路(3700)19.1-2.5%-20.5%
基)姫路市夢前町宮置字北山396番71JR姫路(11500)9.2-2.5%-13.9%
公)姫路市網干区興浜字亀甲440番7外山陽網干(1300)14-2.5%-11.5%
基)姫路市勝原区丁字家久田60番13JRはりま勝原(2300)20.6-2.6%-7.4%
基)姫路市飾東町庄字二反田135番12JR御着(3300)19.7-2.6%-12.4%
公)姫路市飾磨区中野田1丁目69番亀山(700)37.6-2.6%-8.1%
基)姫路市苫編字薮ノ下501番1JR英賀保(800)15.8-2.6%
公)姫路市別所町佐土字竹ノ下881番外御着(800)15.1-2.6%-14.4%
公)姫路市余部区上川原字久保173番1網干(2600)12.4-2.6%-14.5%
公)姫路市飾東町豊国字南居垣内350番1御着(3500)9.6-2.7%-14.1%
公)姫路市大寿台1-10-6姫路(5700)18.1-2.7%-15.7%
公)姫路市砥堀字東垣内937番1砥堀(900)14-2.7%-12.9%
公)姫路市香寺町犬飼字堂ノ前442番2香呂(1000)11.3-2.8%-15.4%
公)姫路市四郷町山脇字二反田524番3御着(1500)11.2-2.9%
基)姫路市白浜町字村中丙351番外山陽電鉄白浜の宮(700)16.8-2.9%
基)姫路市安富町安志字龍宮1127番4外JR東觜崎(13000)9.6-3.0%-14.1%
基)姫路市広畑区東夢前台4丁目30番JR播磨高岡(1700)18-3.0%-13.5%
基)姫路市飾磨区富士見ケ丘町10番5JR英賀保(500)20.5-3.1%-17.1%
基)姫路市大塩町字浜側665番2山陽電鉄大塩(500)17.4-3.1%-13.0%
公)姫路市上手野字南畑223番1姫路(5500)11.1-3.4%-15.2%
公)姫路市的形町的形字松五良浜1686番20的形(250)13-3.4%-16.7%
基)姫路市香寺町溝口字東屋敷1247番JR溝口(500)12.4-3.6%-19.3%
公)姫路市船津町字下糠塚2487番1外溝口(1800)5.3-3.6%-13.4%
基)姫路市網干区新在家字五本松1283番3外山陽電鉄山陽網干(1100)11.6-3.6%-9.1%
基)姫路市網干区新在家字福戎334番3山陽電鉄山陽網干(1000)12.4-3.6%-17.4%
基)姫路市御国野町国分寺字細田734番1JR御着(980)13-3.7%-15.1%
公)姫路市花田町小川字山中859番御着(3200)12.7-3.8%-18.9%
公)姫路市網干区新在家字三ツ石1406番7山陽網干(220)24.1-3.9%-12.5%
基)姫路市飾磨区中島字池向780番1山陽電鉄飾磨(800)18.2-4.0%-15.4%
公)姫路市西脇字構ノ内437番太市(300)6.9-4.1%-17.6%
公)姫路市林田町口佐見字北岸ノ上127番4東觜崎(4600)5.3-4.1%-17.8%
公)姫路市香寺町相坂字柏尾357番4香呂(950)8.3-4.2%-20.3%
公)姫路市豊富町豊富字古苗代3120番1外仁豊野(1600)7.5-4.2%-15.2%
公)姫路市四郷町中鈴字下柏81番1外御着(1400)7.2-5.2%-21.8%
基)姫路市安富町植木野字中川原308番4JR東觜崎(10000)3.3-5.7%-20.0%
基)姫路市安富町安志字弥ノ谷600番225JR東觜崎(14000)7.8-6.0%-25.4%
基)姫路市夢前町莇野字四辻332番4JR余部(14000)5.3-6.4%-26.3%
基)姫路市花田町高木字西中川原530番3JR姫路(4000)6.1-7.5%-32.5%
基)姫路市夢前町前之庄字椋ヶ本1122番5JR姫路(17000)6.6-8.3%-28.6%
基)姫路市家島町真浦字小川1259番2高速いえしま真浦港(500)10.6-8.6%-39.4%
基)姫路市魚町35番JR姫路(850)66
公)姫路市広畑区小坂字丁田108番6はりま勝原(760)34.7
公)姫路市市之郷町3丁目1番13姫路(2100)34.7
公)姫路市北条口3丁目17番2姫路(880)41.3
公)姫路市網干区興浜字西沖2113番7山陽網干(3400)9.2

 

そのため、近くに参考となる価格がないことも多く、その周辺の土地価格をそのまま参考にしようとする人も多いです。

 

そもそも、公示地価はどうやって作られるのか?

しかし、問題はそれだけではありません。

そもそも、公示地価がどうやって作られているか知ってますか?

 

公示地価とは、その地域の「不動産取引の目安」にしてもらうために作られていますから、過去の取引情報を参考に作られています。

 

ところが、不動産の取引情報には、個人の財産情報が含まれています。

例えば、「○町1丁目2−1」の土地が5,000万円で売れたとしたら、そこに住んでいたAさんが5,000万円のお金を持っているという情報がわかってしまいます。

 

このような財産情報は、国税庁しか取り扱ってはいけないため、公示地価を作っている国土交通省は知ることができません。

では、どうやって集めているのかというと、なんとアンケートで集めているのです。

 

公示地価は、購入者へのアンケートをもとに作られる

 

公示地価のできる流れ

(参考:国土交通省 不動産の取引価格情報提供制度 アンケートの流れ)

 

アンケートは強制ではありませんから、集まる数はとても少ない。

なんとわずか6分の1しか回収できていないのです。

 

新宿区の土地取引のアンケート回収件数(過去2年分)

新宿区の過去2年間の土地取引件数

(参考:国土交通省 土地総合情報システム)

 

ご覧のように、土地取引の多い新宿区でも、同じエリアで回収できている取引件数は多くて15件。取引ゼロのところもかなりあります。

しかも、このデータは2年分なので、実際にはこの半分しか参考にすることができません。

 

仮にある地域で土地の取引が5件あったとしても、アンケート回収できた取引情報はゼロという場合も普通に起こってしまいます。

回収率が6分の1なわけですから、当然ですよね。

 

そうすると鑑定士さんは、どうするのでしょうか?

「これぐらいじゃないか?」と推測で決める場合も当然あるわけです。

 

そのため、公示地価をそのまま信じてしまうと、

「本当はもっと高く売れたはずなのに、安く売ってしまった。」

と後悔してしまうことになるんですね。

 

こんなに違うの!?姫路市の実際の土地取引が…

「本当にそんなことがあるの?」

実際に見てみないと信じられませんよね。

 

そこで、姫路市の公示地価と、実際の取引価格を比べてみましょう。

 

例えば、「飾磨区今在家(しかまくいまざいけ)」という、西飾磨駅の周辺に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:28万円/坪
  • 実際の取引価格:30〜35万円/坪

と、公示地価の約1.1〜1.3倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、1.2倍の価格差があります。

 

【姫路市飾磨区今在家の公示地価】

姫路市飾磨区今在家の公示地価

  • 西飾磨駅から800mの距離、徒歩約10分(1分=80m)
  • 83,800円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =28万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【姫路市飾磨区今在家の土地取引(過去2年間)】

姫路市飾磨区今在家の公示地価

  • 西飾磨駅から徒歩7〜10分のエリアで、30〜35万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

最高額の坪35万円で取引された土地は約40坪ですから、仮に公示地価の坪28万円が相場だとすると、250万円以上高く売れたことになります。

 

他の市でも、公示地価からかけ離れた取引が見られる

 

これは決して偶然ではありません。

兵庫県の他の市町村を調べてみても、同じようにかけ離れた取引が多数見つかります。

 

兵庫県の公示地価と土地取引

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

 

そのため、不動産の取引で失敗しないためには、実際の取引価格に基づいた「実勢価格」を調べる必要があるのです。

 

実勢価格は、どうやって調べるのか?

国土交通省のサイトは、詳しい地名がわからない

実際の取引を調べるのならば、先ほどご紹介した国土交通省のサイトをチェックするのも1つの方法です。

ですが、ご覧いただいた通り、この取引情報には1丁目、2丁目というような詳しい地名の情報がありません。

 

また、アンケートで回収できた6分の1の取引情報しかないため、まったく取引情報がない地域もたくさんあります。

そのため、実勢価格を調べるのは、かなり難しいのが現状です。

 

もし、あなたがもっと早く、そして確実に、しかも数百万円単位で高く売りたいのならば、不動産会社による査定を受けなければいけません。

 

不動産会社が言わない査定の真実

なぜ査定が重要かというと、どんなに詳しい不動産会社でも、その地域の取引の1〜2割しか知らないからです。

 

1〜2割しか取引を知らないということは、査定の根拠となる価格も変わるということ。

つまり、頼む不動産会社によって、売却額が大きく変わってしまうのです。

 

持っている情報が違うので、査定額も大きく変わる

査定額が違うイメージ

 

ちょっとこの話、違和感がありますよね?

その理由を詳しく解説します。

 

なぜ詳しい会社でも1〜2割しか知らないのか?

 

その理由は、不動産会社同士で共有している取引情報が少ないためです。

 

不動産取引の資格である宅建業に登録している会社は約12万社あり、コンビニの店舗の2倍以上あります。

そのため、どんなにその地域で有名な会社でも、取引を独占できるわけではありません。せいぜい1割がいいところでしょう。

 

つまり、

「共有する取引情報 + 自社の取引情報でも最大10% = 

が、その会社の持っている取引情報になります。

 

ところが、他の会社と情報を共有している会員サイト「レインズ」に登録されている取引情報が1割程度しかないのです。

 

【レインズへの登録状況:約18万件】
レインズの成約報告件数
(参考:レインズの活用状況について 平成29年度)

 

【全国の土地取引件数:132万件】
昨年の土地取引件数

(参考:国土交通省 平成30年版 土地白書)

 

土地だけでは132万件ですが、これにマンションを加えると162万件になります。

 

ということは、

「18万件 ÷ 162万件 = 11%

 

つまり、

「レインズで共有する11% + 自社の取引情報でも最大10% = 21%

となり、どんなに詳しい不動産会社でも、2割程度しか知らないことになるわけですね。

 

そのため、不動産会社によって査定額が大きく変わる可能性があるので、複数の査定結果を比べることで、高く売れる会社を探すことができるのです。

 

ですが、比べるということは、何社も回るということ。

不動産会社の店舗って入りづらいし、変な業者に当たったら、しつこい勧誘もありそうで嫌ですよね。

 

そんな時に便利なのが、不動産の一括査定サービスです。

 

 

不動産の一括査定とは?

不動産の一括査定とは、1回の登録で複数の不動産会社から査定をもらえるサービスです。

 

不動産の一括査定の仕組み

 

不動産会社によって持っている取引情報が違うわけですから、複数の不動産会社の査定結果を比べることによって、高い査定の会社がわかります。

 

もちろん、その根拠を確認しなければいけませんが、査定書の中で過去の詳しい取引状況を教えてくれる会社もありますので問題ありません。

 

また、「机上査定」を選べば、メールで査定書を送ってくれるので、わざわざ訪問されるわずらわしさもありません。

何社にも査定をもらうわけですから、最初は机上査定で比較をして絞り込んだうえで、売却を依頼する不動産会社を決めていけばいいでしょう。

 

このような形で選択できます

 

机上査定

 

また、査定をしたからといって必ずどこかの会社と契約をしなければいけないわけではないので安心してください。

 

ただ、一括査定サービスも国内で30社以上が提供していますので、どれを選ぶか迷うでしょう。

そこで、この記事では、

  • 参加企業数が多い
  • 利用者数が多い

の2つの条件を満たしたサービスをご紹介します。

 

HOME’S(ホームズ)

ホームズ

 

参加社数:1,704社

利用者数:470万人

机上査定:可能

 

大手不動産サイトの「ホームズ」が運営しているサービスです。

 

こちらのサービスは、大企業なだけあって、参加している会社の数も1番多く地方や郊外の物件でも査定ができるのが強みです。

 

 

HOME'Sはこちら

 

 

イエウール

イエウール_ライン

 

参加社数:1,600社

利用者数:450万人

机上査定:可能

 

イエウールの特徴は、大手企業の参加数が1番多い点です。複数の査定の中に大手も入れたい場合には、このサービスを使うといいでしょう。

 

大手15社中9社が参加しているのは、イエウールだけ

一括査定の比較_大手の参加状況

 

 

イエウールはこちら

 

 

イエイ

イエイ

 

参加社数:1,000社

利用者数:400万人

机上査定:可能

 

イエイの特徴は、「お断り代行」「メール相談」といったフォロー体制が充実している点です。

 

代わりに断ってくれる安心感が欲しい人は、このサービスがオススメですね。

 

 

イエイはこちら

 

 

3社の比較表はこちら

↓↓↓

サービス名参加社数利用者数リンク
HOME'S
homes_テーブル用
1,704470万人HOME'Sはこちら
イエウール
イエウール_テーブル用
1,600450万人イエウールはこちら
イエイ
イエイ_テーブル用
1,000400万人イエイはこちら

 

 

 

コメント