船橋市の不動産価格の調べ方。土地・戸建て・マンションを高く売るコツ | イエ&ライフ

船橋市の不動産を高く売るコツ。なぜ同じ地域で坪単価が1.25倍も違うのか?

船橋市 千葉県

(画像出典:ウィキペディア Nyao148 千葉県道9号船橋松戸線(船橋駅北口付近))

 

どうも、ゴトウです。

この記事では、数百万円単位で不動産を高く売る方法について解説します。

 

ただその前に、「なぜこの記事を書いたのか?」について簡単に説明させてください。

 

このサイトでは、市区町村ごとに不動産の相場を調べて「なぜ上がっているのか?下がっているのか?」「これからどうなるのか?」といったことを解説しています。

そして、これまで47都道府県・400以上の市区町村・5万地点以上の公示地価、そして実際の取引を調べてきました。

 

そうやってきて分かったことは、「不動産の相場は本当にわかりにくい」ということです。

 

「なぜ上がった(下がった)のか?」「これからどうなるのか?」はある程度わかるんです。

特に住宅地については、「人の動き(人口の増減)」と「金利」さえ分かれば、ある程度予想がつきますからね。

 

ですが、「その不動産はいくらが適正なのか?」はとても難しい。

というのも、公示地価と実際の取引価格を比べてみると、同じ地域でも2倍以上の価格や、逆に半値で取引されている例がたくさんあるからです。

 

じゃあ、なぜそんなことが起こるのか?

その理由をこの記事で詳しく解説しました。

 

ちょっと長いですが、難しいことは書いていませんので、最後まで読んでもらえれば、不動産を高く売る方法に納得いただけると思います。

 

それでは参りましょう。

 

公示地価は本当に信用できるのか?

おそらく、不動産を売ろうと思ったら、まず気になるのが「いくらで売れるか?」だと思います。

そして、その時に参考にする価格が、国が出している「公示地価」でしょう。

 

ですが、公示地価は基準地価と合わせても5万地点しかありません。

全国の宅地の数は約8,300万筆(地点)なので、1,600分の1しかないんですよ。

 

船橋市の公示地価・基準地価も158地点しかない

住所用途区分坪単価(万円)前年比変化率5年前変化率
公)船橋市本町4-3-20船橋(100)511.519.2%19.2%
公)船橋市本町6-3-9船橋(350)171.69.7%9.7%
公)船橋市前原西2-13-13津田沼(180)281.58.0%8.0%
公)船橋市本町5-3-3船橋(80)241.98.0%8.0%
基)船橋市本町4-41-28船橋(250)346.57.1%7.1%
基)船橋市前原西2-13-13津田沼(180)272.66.6%6.6%
公)船橋市西船4-18-15西船橋(250)140.36.3%6.3%
公)船橋市本町7-12-14船橋(400)111.96.3%6.3%
公)船橋市本町1-10-11船橋(550)175.65.8%5.8%
公)船橋市宮本6-21-15船橋(1100)69.35.5%5.5%
公)船橋市北本町2-67-10新船橋(860)53.15.2%5.2%
基)船橋市本町2-7-9船橋(780)116.55.1%5.1%
公)船橋市潮見町20番3二俣新町(2200)28.14.9%4.9%
公)船橋市坪井東2-8-6船橋日大前(650)57.14.8%4.8%
公)船橋市湊町1-1-18船橋(800)124.44.7%4.7%
公)船橋市南本町1-1船橋(820)99.74.5%4.5%
基)船橋市西浦2-14-1二俣新町(1300)38.94.4%4.4%
公)船橋市夏見4-2-15船橋(1600)66.74.1%4.1%
公)船橋市夏見3-9-24船橋(1200)68.34.0%4.0%
公)船橋市東船橋1-18-20東船橋(400)94.14.0%4.0%
公)船橋市本中山1-7-10下総中山(400)77.64.0%4.0%
公)船橋市東中山1-4-6東中山(250)71.63.8%3.8%
公)船橋市湊町3-17-9船橋(1600)53.83.8%3.8%
公)船橋市本町7-15-3船橋(530)1033.7%3.7%
公)船橋市山手2-13-37新船橋(1100)47.93.6%3.6%
公)船橋市葛飾町2丁目410番2外西船橋(300)97.43.5%3.5%
公)船橋市山野町116番1西船橋(500)89.43.4%3.4%
公)船橋市日の出2-17-1船橋(2100)25.43.4%3.4%
公)船橋市本町4-28-16船橋(650)91.43.4%3.4%
公)船橋市本町5-11-3船橋(350)102.63.3%3.3%
公)船橋市本中山3丁目583番7下総中山(500)84.23.2%3.2%
基)船橋市本町4-28-16船橋(650)89.83.0%3.0%
公)船橋市西船1-5-2西船橋(920)702.9%2.9%
公)船橋市東船橋2-10-20東船橋(100)104.92.9%2.9%
公)船橋市印内2-9-66西船橋(1300)71.62.8%2.8%
公)船橋市東船橋3-9-13東船橋(300)96.42.8%2.8%
公)船橋市印内町599番3外西船橋(60)175.22.7%2.7%
基)船橋市西船5-19-16西船橋(600)87.82.7%2.7%
公)船橋市前原東3-4-7津田沼(650)75.22.7%2.7%
基)船橋市東船橋4-25-5東船橋(350)92.42.6%2.6%
基)船橋市本中山2-18-3下総中山(120)130.42.6%2.6%
公)船橋市宮本5-1-10大神宮下(270)81.52.5%2.5%
公)船橋市習志野台2-66-11北習志野(900)59.12.3%2.3%
公)船橋市西船5-19-16西船橋(600)88.82.3%2.3%
公)船橋市前原西2-32-10津田沼(430)88.82.3%2.3%
公)船橋市本郷町456番1外西船橋(700)86.82.3%2.3%
公)船橋市本中山6-6-3原木中山(280)86.82.3%2.3%
公)船橋市夏見台2-8-26船橋(2500)60.12.2%2.2%
公)船橋市夏見台3-23-31船橋(2700)46.52.2%2.2%
公)船橋市海神3-23-35海神(690)76.62.2%2.2%
公)船橋市習志野台6-22-14習志野(1500)45.22.2%2.2%
公)船橋市駿河台2-4-13東船橋(1100)45.22.2%2.2%
公)船橋市夏見6-19-3船橋(2500)47.22.1%2.1%
公)船橋市海神4-15-10海神(350)64.72.1%2.1%
公)船橋市宮本8-9-6船橋競馬場(400)65.72.1%2.1%
公)船橋市前貝塚町255番102塚田(800)47.52.1%2.1%
基)船橋市本中山5-8-17下総中山(900)80.92.1%2.1%
公)船橋市飯山満町3丁目1374番32飯山満(800)33.72.1%2.1%
公)船橋市芝山3-9-12飯山満(700)50.22.0%2.0%
基)船橋市西船4-18-15西船橋(250)133.72.0%2.0%
公)船橋市南本町24-5船橋(1300)50.52.0%2.0%
公)船橋市古作4-7-5西船橋(2000)52.11.9%1.9%
基)船橋市海神3-6-19海神(600)73.31.8%1.8%
公)船橋市薬円台5-14-19薬園台(220)56.41.8%1.8%
基)船橋市浜町1-37-13船橋競馬場(500)58.41.7%1.7%
公)船橋市前原西1-19-9津田沼(1100)63.71.6%1.6%
公)船橋市前原西2-41-3津田沼(650)85.51.6%1.6%
基)船橋市前原西2-41-3津田沼(650)84.51.6%1.6%
基)船橋市海神町南1丁目1422番5西船橋(800)671.5%1.5%
公)船橋市習志野台5-24-22習志野(1400)44.61.5%1.5%
基)船橋市習志野台5-24-22習志野(1400)44.21.5%1.5%
基)船橋市前貝塚町366番58塚田(950)45.51.5%1.5%
公)船橋市前貝塚町1012番24塚田(800)49.51.4%1.4%
公)船橋市西習志野1-31-10高根木戸(500)49.81.3%1.3%
基)船橋市西習志野2-28-7北習志野(640)50.51.3%1.3%
公)船橋市前原東5-27-4前原(800)51.51.3%1.3%
公)船橋市藤原2-9-11船橋法典(380)52.11.3%1.3%
公)船橋市市場2-1-30船橋(1200)84.81.2%1.2%
公)船橋市習志野台4-28-15習志野(850)54.51.2%1.2%
基)船橋市前原東2-20-20前原(520)57.11.2%1.2%
基)船橋市薬円台4-17-13習志野(450)55.41.2%1.2%
基)船橋市宮本4-17-1船橋競馬場(330)61.11.1%1.1%
公)船橋市市場5-8-20東船橋(800)631.1%1.1%
基)船橋市習志野台2-49-17北習志野(340)90.11.1%1.1%
公)船橋市西船2-6-14京成西船(1100)59.11.1%1.1%
公)船橋市丸山5-33-11馬込沢(230)37.30.9%0.9%
公)船橋市七林町437番38習志野(1100)370.9%0.9%
基)船橋市芝山1-20-8飯山満(500)42.90.8%0.8%
基)船橋市芝山7-26-7北習志野(1200)40.60.8%0.8%
公)船橋市藤原1-12-20船橋法典(1000)41.90.8%0.8%
公)船橋市高根台6-8-6高根木戸(250)46.20.7%0.7%
公)船橋市三山8-2-1京成大久保(1500)47.50.7%0.7%
公)船橋市習志野4丁目72番4外習志野(2400)26.10.6%0.6%
基)船橋市習志野台1-18-16高根木戸(500)52.10.6%0.6%
基)船橋市前原西7-13-15前原(420)54.80.6%0.6%
公)船橋市習志野台8-47-14船橋日大前(1300)29.40.2%0.2%
公)船橋市旭町2-14-15馬込沢(850)33.30.0%0.0%
公)船橋市栄町2-4-25船橋(2500)330.0%0.0%
基)船橋市夏見台1-6-15船橋(2200)57.80.0%0.0%
基)船橋市夏見台6-3-2船橋(3200)39.30.0%0.0%
基)船橋市海神町東1丁目1039番2西船橋(1300)52.10.0%0.0%
基)船橋市丸山5-33-11馬込沢(280)370.0%0.0%
基)船橋市咲が丘2-42-16二和向台(1200)26.10.0%0.0%
基)船橋市三咲2-20-23三咲(700)30.40.0%0.0%
基)船橋市習志野1-3-14習志野(1600)37.30.0%0.0%
基)船橋市習志野台7-18-4船橋日大前(970)49.50.0%0.0%
公)船橋市松が丘1-2-2高根木戸(1300)30.40.0%0.0%
公)船橋市上山町2丁目308番4船橋法典(1000)31.90.0%0.0%
基)船橋市上山町2丁目489番7船橋法典(1600)29.70.0%0.0%
公)船橋市上山町3丁目531番40馬込沢(1200)34.30.0%0.0%
基)船橋市新高根2-20-3高根公団(1100)28.70.0%0.0%
公)船橋市新高根5-23-23高根公団(350)37.30.0%0.0%
公)船橋市前貝塚町772番3塚田(1000)31.70.0%0.0%
公)船橋市大穴南1-12-24滝不動(700)270.0%0.0%
公)船橋市坪井西1-5-15船橋日大前(1100)34.70.0%0.0%
基)船橋市田喜野井4-5-9薬園台(950)38.90.0%0.0%
公)船橋市田喜野井7-23-13薬園台(1700)29.60.0%0.0%
公)船橋市藤原6-13-6馬込沢(1800)26.60.0%0.0%
基)船橋市藤原7-25-26馬込沢(650)31.70.0%0.0%
基)船橋市南三咲2-21-7滝不動(400)27.10.0%0.0%
公)船橋市二宮1-14-6前原(1000)38.90.0%0.0%
基)船橋市二宮2-32-6薬園台(700)43.20.0%0.0%
公)船橋市二和東5-6-13二和向台(500)30.80.0%0.0%
基)船橋市二和東6-17-35二和向台(160)50.50.0%0.0%
公)船橋市二和東6-6-5二和向台(400)33.30.0%0.0%
基)船橋市二和東6-6-5二和向台(400)33.30.0%0.0%
基)船橋市日の出1-14-2船橋(1700)35.60.0%0.0%
公)船橋市馬込西2-1-18馬込沢(900)34.30.0%0.0%
公)船橋市薬円台2-11-1薬園台(1100)40.60.0%0.0%
公)船橋市神保町40番8三咲(3200)9.20.0%0.0%
公)船橋市飯山満町2丁目419番15飯山満(1700)34.30.0%0.0%
公)船橋市飯山満町3丁目1709番72薬園台(1200)37.60.0%0.0%
公)船橋市金杉7-33-3滝不動(1100)26-0.3%-0.3%
公)船橋市三山4-13-14薬園台(2000)30.4-0.4%-0.4%
公)船橋市高根町1193番2外高根公団(2200)13.2-0.5%-0.5%
公)船橋市咲が丘1-17-20鎌ヶ谷大仏(1000)24.9-0.5%-0.5%
公)船橋市新高根6-18-1高根公団(950)32.8-0.5%-0.5%
公)船橋市二和西1-4-12馬込沢(2000)21.1-0.5%-0.5%
公)船橋市大穴北3-21-20三咲(1700)22-0.6%-0.6%
公)船橋市金杉5-27-10船橋(6200)23.5-0.7%-0.7%
公)船橋市高野台3-17-13鎌ヶ谷大仏(2000)18.8-0.7%-0.7%
基)船橋市高野台4-7-16二和向台(2000)19-0.7%-0.7%
基)船橋市松が丘2-7-14高根木戸(2000)23.4-0.7%-0.7%
公)船橋市小室町3237番小室(650)21.6-0.8%-0.8%
公)船橋市三山1-18-12京成大久保(1700)33.3-1.0%-1.0%
公)船橋市三山9-26-9実籾(1300)32.5-1.0%-1.0%
基)船橋市大穴北2-16-8三咲(1900)19.8-1.0%-1.0%
公)船橋市咲が丘4-17-13二和向台(900)25.7-1.1%-1.1%
公)船橋市八木が谷3-11-20二和向台(1900)21.1-1.1%-1.1%
公)船橋市丸山3-27-15馬込沢(1500)30.1-1.3%-1.3%
公)船橋市三山6-15-9薬園台(2100)28.4-1.3%-1.3%
公)船橋市松が丘3-67-1高根木戸(2400)23.2-2.5%-2.5%
基)船橋市金堀町958番外北習志野(5300)7.1
公)船橋市高瀬町62番7南船橋(2700)33
基)船橋市市場1-2-18船橋(1100)68.3
公)船橋市東中山2-14-46東中山(460)69.6
公)船橋市藤原3-18-23船橋法典(1900)22.6
公)船橋市本郷町625番3西船橋(800)83.2

 

そのため、近くに参考となる価格がないことも多く、その周辺の土地価格をそのまま参考にしようとする人も多いです。

 

そもそも、公示地価はどうやって作られるのか?

しかし、問題はそれだけではありません。

そもそも、公示地価がどうやって作られているか知ってますか?

 

公示地価とは、その地域の「不動産取引の目安」にしてもらうために作られていますから、過去の取引情報を参考に作られています。

 

ところが、不動産の取引情報には、個人の財産情報が含まれています。

例えば、「○町1丁目2−1」の土地が5,000万円で売れたとしたら、そこに住んでいたAさんが5,000万円のお金を持っているという情報がわかってしまいます。

 

このような財産情報は、国税庁しか取り扱ってはいけないため、公示地価を作っている国土交通省は知ることができません。

では、どうやって集めているのかというと、なんとアンケートで集めているのです。

 

公示地価は、購入者へのアンケートをもとに作られる

 

公示地価のできる流れ

(参考:国土交通省 不動産の取引価格情報提供制度 アンケートの流れ)

 

アンケートは強制ではありませんから、集まる数はとても少ない。

なんとわずか6分の1しか回収できていないのです。

 

新宿区の土地取引のアンケート回収件数(過去2年分)

新宿区の過去2年間の土地取引件数

(参考:国土交通省 土地総合情報システム)

 

ご覧のように、土地取引の多い新宿区でも、同じエリアで回収できている取引件数は多くて15件。取引ゼロのところもかなりあります。

しかも、このデータは2年分なので、実際にはこの半分しか参考にすることができません。

 

仮にある地域で土地の取引が5件あったとしても、アンケート回収できた取引情報はゼロという場合も普通に起こってしまいます。

回収率が6分の1なわけですから、当然ですよね。

 

そうすると鑑定士さんは、どうするのでしょうか?

「これぐらいじゃないか?」と推測で決める場合も当然あるわけです。

 

そのため、公示地価をそのまま信じてしまうと、

「本当はもっと高く売れたはずなのに、安く売ってしまった。」

と後悔してしまうことになるんですね。

 

こんなに違うの!?船橋市の実際の土地取引が…

「本当にそんなことがあるの?」

実際に見てみないと信じられませんよね。

 

例えば、船橋市内に「夏見(なつみ)」という、イオンモール船橋や新船橋駅にも近いエリアがあります。

 

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:66万円/坪
  • 実際の取引価格:80〜110万円/坪

と、公示地価の約1.2〜1.7倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、1.25倍の価格差があります。

 

【船橋市夏見の公示地価】

船橋市夏見の公示地価

  • 船橋駅から1,200mの距離、徒歩約15分(1分=80m)
  • 199,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =66万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【船橋市夏見の土地取引(過去2年間)】

船橋市夏見の土地取引

  • 80〜110万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

ご覧の通り、実際の取引では、1丁目、2丁目がわかりません。

 

ですが、公示地価と実際の取引は、

  • 第一種住居地域に指定されている
  • 船橋駅から徒歩15分以上

という共通した条件で比較しています。

 

この条件を満たすのは、3丁目の西側の一部の地域だけです。

最高額の坪110万円で取引された土地は約35坪ですから、仮に公示地価が相場だとすると、1,500万円以上高く売れたことになります。

 

他の市でも、公示地価からかけ離れた取引が見られる

 

「ただの偶然じゃないのか?」

 

実例が1つだけでは、そう思いますよね。

 

ですが、これは船橋市だけで起こっていることではありません。

千葉県内の他の市町村を調べてみても、同じようにかけ離れた取引が多数見つかりました。

 

千葉県の公示地価と取引価格

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

 

そのため、不動産の取引で失敗しないためには、実際の取引価格に基づいた「実勢価格」を調べる必要があるのです。

 

実勢価格は、どうやって調べるのか?

国土交通省のサイトは、詳しい地名がわからない

実際の取引を調べるのならば、先ほどご紹介した国土交通省のサイトをチェックするのも1つの方法です。

ですが、ご覧いただいた通り、この取引情報には1丁目、2丁目というような詳しい地名の情報がありません。

 

また、アンケートで回収できた6分の1の取引情報しかないため、まったく取引情報がない地域もたくさんあります。

そのため、実勢価格を調べるのは、かなり難しいのが現状です。

 

もし、あなたがもっと早く、そして確実に、しかも数百万円単位で高く売りたいのならば、不動産会社による査定を受けなければいけません。

 

不動産会社が言わない査定の真実

なぜ査定が重要かというと、どんなに詳しい不動産会社でも、その地域の取引の1〜2割しか知らないからです。

 

1〜2割しか取引を知らないということは、査定の根拠となる価格も変わるということ。

つまり、頼む不動産会社によって、売却額が大きく変わってしまうのです。

 

持っている情報が違うので、査定額も大きく変わる

査定額が違うイメージ

 

ちょっとこの話、違和感がありますよね?

その理由を詳しく解説します。

 

なぜ詳しい会社でも1〜2割しか知らないのか?

 

その理由は、不動産会社同士で共有している取引情報が少ないためです。

 

不動産取引の資格である宅建業に登録している会社は約12万社あり、コンビニの店舗の2倍以上あります。

そのため、どんなにその地域で有名な会社でも、取引を独占できるわけではありません。せいぜい1割がいいところでしょう。

 

つまり、

「共有する取引情報 + 自社の取引情報でも最大10% = 

が、その会社の持っている取引情報になります。

 

ところが、他の会社と情報を共有している会員サイト「レインズ」に登録されている取引情報が1割程度しかないのです。

 

【レインズへの登録状況:約18万件】
レインズの成約報告件数
(参考:レインズの活用状況について 平成29年度)

 

【全国の土地取引件数:132万件】
昨年の土地取引件数

(参考:国土交通省 平成30年版 土地白書)

 

土地だけでは132万件ですが、これにマンションを加えると162万件になります。

 

ということは、

「18万件 ÷ 162万件 = 11%

 

つまり、

「レインズで共有する11% + 自社の取引情報でも最大10% = 21%

となり、どんなに詳しい不動産会社でも、2割程度しか知らないことになるわけですね。

 

そのため、不動産会社によって査定額が大きく変わる可能性があるので、複数の査定結果を比べることで、高く売れる会社を探すことができるのです。

 

ですが、比べるということは、何社も回るということ。

不動産会社の店舗って入りづらいし、変な業者に当たったら、しつこい勧誘もありそうで嫌ですよね。

 

そんな時に便利なのが、不動産の一括査定サービスです。

 

 

不動産の一括査定とは?

不動産の一括査定とは、1回の登録で複数の不動産会社から査定をもらえるサービスです。

 

不動産の一括査定の仕組み

 

不動産会社によって持っている取引情報が違うわけですから、複数の不動産会社の査定結果を比べることによって、高い査定の会社がわかります。

 

もちろん、その根拠を確認しなければいけませんが、査定書の中で過去の詳しい取引状況を教えてくれる会社もありますので問題ありません。

 

また、「机上査定」を選べば、メールで査定書を送ってくれるので、わざわざ訪問されるわずらわしさもありません。

何社にも査定をもらうわけですから、最初は机上査定で比較をして絞り込んだうえで、売却を依頼する不動産会社を決めていけばいいでしょう。

 

このような形で選択できます

 

机上査定

 

また、査定をしたからといって必ずどこかの会社と契約をしなければいけないわけではないので安心してください。

 

ただ、一括査定サービスも国内で30社以上が提供していますので、どれを選ぶか迷うでしょう。

そこで、この記事では、

  • 参加企業数が多い
  • 利用者数が多い

の2つの条件を満たしたサービスをご紹介します。

 

HOME’S(ホームズ)

ホームズ

 

参加社数:1,704社

利用者数:470万人

机上査定:可能

 

大手不動産サイトの「ホームズ」が運営しているサービスです。

 

こちらのサービスは、大企業なだけあって、参加している会社の数も1番多く地方や郊外の物件でも査定ができるのが強みです。

 

 

HOME'Sはこちら

 

 

イエウール

イエウール_ライン

 

参加社数:1,600社

利用者数:450万人

机上査定:可能

 

イエウールの特徴は、大手企業の参加数が1番多い点です。複数の査定の中に大手も入れたい場合には、このサービスを使うといいでしょう。

 

大手15社中9社が参加しているのは、イエウールだけ

一括査定の比較_大手の参加状況

 

 

イエウールはこちら

 

 

イエイ

イエイ

 

参加社数:1,000社

利用者数:400万人

机上査定:可能

 

イエイの特徴は、「お断り代行」「メール相談」といったフォロー体制が充実している点です。

 

代わりに断ってくれる安心感が欲しい人は、このサービスがオススメですね。

 

 

イエイはこちら

 

 

3社の比較表はこちら

↓↓↓

サービス名参加社数利用者数リンク
HOME'S
homes_テーブル用
1,704470万人HOME'Sはこちら
イエウール
イエウール_テーブル用
1,600450万人イエウールはこちら
イエイ
イエイ_テーブル用
1,000400万人イエイはこちら

 

 

 

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