市原市の不動産価格の調べ方。土地・戸建て・マンションを高く売るコツ | イエ&ライフ

市原市の不動産を高く売るコツ。なぜ同じ地域で坪単価が7.8倍も違うのか?

市原市 五井 千葉県

(画像出典:ウィキペディア 小石川人晃 千葉県道221号五井停車場線(市原市五井中央2丁目))

 

どうも、ゴトウです。

この記事では、数百万円単位で不動産を高く売る方法について解説します。

 

ただその前に、「なぜこの記事を書いたのか?」について簡単に説明させてください。

 

このサイトでは、市区町村ごとに不動産の相場を調べて「なぜ上がっているのか?下がっているのか?」「これからどうなるのか?」といったことを解説しています。

そして、これまで47都道府県・400以上の市区町村・5万地点以上の公示地価、そして実際の取引を調べてきました。

 

そうやってきて分かったことは、「不動産の相場は本当にわかりにくい」ということです。

 

「なぜ上がった(下がった)のか?」「これからどうなるのか?」はある程度わかるんです。

特に住宅地については、「人の動き(人口の増減)」と「金利」さえ分かれば、ある程度予想がつきますからね。

 

ですが、「その不動産はいくらが適正なのか?」はとても難しい。

というのも、公示地価と実際の取引価格を比べてみると、同じ地域でも2倍以上の価格や、逆に半値で取引されている例がたくさんあるからです。

 

じゃあ、なぜそんなことが起こるのか?

その理由をこの記事で詳しく解説しました。

 

ちょっと長いですが、難しいことは書いていませんので、最後まで読んでもらえれば、不動産を高く売る方法に納得いただけると思います。

 

それでは参りましょう。

 

公示地価は本当に信用できるのか?

おそらく、不動産を売ろうと思ったら、まず気になるのが「いくらで売れるか?」だと思います。

そして、その時に参考にする価格が、国が出している「公示地価」でしょう。

 

ですが、公示地価は基準地価と合わせても5万地点しかありません。

全国の宅地の数は約8,300万筆(地点)なので、1,600分の1しかないんですよ。

 

市原市の公示地価・基準地価も114地点しかない

住所用途区分坪単価(万円)前年比変化率5年前変化率
公)市原市更級1丁目8番11外五井(1200)31.64.1%4.1%
公)市原市五井東3丁目11番4五井(1300)28.53.8%3.8%
基)市原市五井東3丁目11番4五井(1700)283.7%3.7%
基)市原市五井東2丁目10番2外五井(1100)28.53.6%3.6%
公)市原市五井中央東2丁目14番14五井(200)40.33.4%3.4%
公)市原市五井中央東1丁目6番3外五井(400)31.93.2%3.2%
公)市原市五井金杉2丁目6番外五井(2000)9.83.1%3.1%
公)市原市五井西4丁目26番9五井(2500)17.73.1%3.1%
公)市原市五井中央西2丁目2番4五井(0)79.23.0%3.0%
公)市原市五井字下川田2042番2外五井(1200)20.12.9%2.9%
公)市原市八幡字片町1059番12八幡宿(0)46.92.9%2.9%
公)市原市岩崎西1丁目6番14五井(2200)9.62.8%2.8%
公)市原市八幡北町3丁目4番12八幡宿(1500)13.92.7%2.7%
基)市原市五井字下川原890番3五井(1200)18.32.6%2.6%
公)市原市五井西1丁目2番3五井(2200)16.52.5%2.5%
公)市原市南国分寺台2丁目5番11五井(3200)21.32.5%2.5%
公)市原市八幡浦1丁目7番八幡宿(1700)9.62.5%2.5%
基)市原市五井9093番1外五井(2200)102.4%2.4%
公)市原市西国分寺台2丁目10番23五井(2900)20.82.4%2.4%
基)市原市青柳2丁目6番4姉ケ崎(3200)8.62.4%2.4%
公)市原市五井中央西2丁目14番25五井(250)32.72.2%2.2%
公)市原市うるいど南3丁目13番19ちはら台(3700)132.1%2.1%
公)市原市平田字貝塚4番2五井(960)16.22.1%2.1%
公)市原市ちはら台南1丁目3番3ちはら台(1400)21.62.0%2.0%
公)市原市青柳北2丁目3番1五井(3500)8.52.0%2.0%
公)市原市辰巳台西4丁目14番5八幡宿(4600)18.42.0%2.0%
公)市原市辰巳台東2丁目4番4八幡宿(5100)18.52.0%2.0%
公)市原市ちはら台西2丁目10番14ちはら台(160)27.91.9%1.9%
公)市原市ちはら台東2丁目6番6ちはら台(2400)211.9%1.9%
公)市原市東国分寺台4丁目5番6五井(4300)201.9%1.9%
公)市原市八幡石塚2丁目3番6八幡宿(1500)19.31.9%1.9%
公)市原市君塚5丁目7番16五井(1600)211.8%1.8%
公)市原市姉崎海岸103番姉ケ崎(1200)9.61.8%1.8%
公)市原市八幡字鬼田382番2八幡宿(600)20.11.8%1.8%
基)市原市五井中央西2丁目24番23五井(700)39.91.7%1.7%
公)市原市白金町5丁目20番1五井(1900)20.11.7%1.7%
基)市原市八幡字片町1105番外八幡宿(190)25.71.7%1.7%
基)市原市君塚3丁目20番3五井(2100)191.6%1.6%
公)市原市君塚2丁目9番13五井(2000)19.81.5%1.5%
基)市原市国分寺台中央5丁目12番12五井(3500)20.81.5%1.5%
基)市原市八幡字観音町1315番2八幡宿(420)18.31.5%1.5%
基)市原市五所字下田482番10八幡宿(990)18.91.4%1.4%
基)市原市姉崎字芝田1092番8姉ケ崎(1500)14.11.4%1.4%
公)市原市八幡字浜本町1168番八幡宿(450)21.81.4%1.4%
基)市原市八幡字北谷端2064番6八幡宿(1200)16.71.4%1.4%
公)市原市旭五所27番12八幡宿(1000)20.21.2%1.2%
基)市原市姉崎東3丁目3番12姉ケ崎(350)26.91.2%1.2%
基)市原市若宮7丁目1番9八幡宿(1500)171.2%1.2%
公)市原市白金町4丁目38番2五井(2500)19.71.2%1.2%
基)市原市玉前字巳稲荷前281番2五井(1800)15.11.1%1.1%
公)市原市五井字中田6362番26五井(1700)21.71.1%1.1%
公)市原市姉崎西1丁目7番2外姉ケ崎(300)23.81.1%1.1%
基)市原市西広6丁目11番5五井(4700)18.51.1%1.1%
基)市原市姉崎字宮ノ下2236番5姉ケ崎(700)17.41.0%1.0%
公)市原市若宮1丁目4番11八幡宿(1900)17.51.0%1.0%
公)市原市千種7丁目10番17姉ケ崎(2800)15.40.9%0.9%
基)市原市田尾字石ノ神脇164番4外上総鶴舞(3400)3.50.9%0.9%
基)市原市古市場字下川間495番6浜野(1500)15.90.8%0.8%
公)市原市姉崎字宮ノ下2236番5姉ケ崎(700)17.50.8%0.8%
公)市原市八幡字中川端2110番6浜野(1100)16.70.8%0.8%
基)市原市北国分寺台4丁目19番2五井(2700)20.10.8%0.8%
基)市原市五井字下新道2235番13五井(1100)22.50.7%0.7%
公)市原市古市場字高縄360番15浜野(1300)17.30.6%0.6%
公)市原市姉崎字下金尾728番12外姉ケ崎(650)15.70.6%0.6%
基)市原市姉崎字浜町220番1姉ケ崎(450)17.50.6%0.6%
公)市原市姉崎東2丁目11番3姉ケ崎(590)22.70.6%0.6%
基)市原市大厩字辰巳ノ原1800番323八幡宿(4600)120.6%0.6%
公)市原市椎津字駒ヶ崎298番2姉ケ崎(1100)13.20.5%0.5%
公)市原市飯沼字川田159番5五井(2500)12.80.5%0.5%
公)市原市青葉台6丁目26番14姉ケ崎(1900)15.50.4%0.4%
基)市原市今津朝山字古屋敷80番4姉ケ崎(2000)11.50.3%0.3%
公)市原市島野字塔ノ越1793番6五井(2900)10.60.3%0.3%
基)市原市五井字新場5831番41五井(2000)20.90.2%0.2%
公)市原市下矢田字金谷代1110番9外上総鶴舞(910)3.50.0%0.0%
基)市原市牛久字白水847番21上総牛久(500)7.50.0%0.0%
公)市原市五井南海岸50番1外五井(3100)7.50.0%0.0%
公)市原市山木字安戸611番1八幡宿(3100)12.10.0%0.0%
公)市原市姉崎海岸6番姉ケ崎(1900)70.0%0.0%
公)市原市姉崎字権現堂2427番18姉ケ崎(1400)13.20.0%0.0%
公)市原市潤井戸字下横峰301番1外ちはら台(3100)4.80.0%0.0%
基)市原市潤井戸字君ケ台2053番1外ちはら台(4500)50.0%0.0%
基)市原市青柳字下前畑568番11五井(3800)11.50.0%0.0%
公)市原市泉台3丁目7番2姉ケ崎(4900)11.30.0%0.0%
公)市原市大厩字川上台1389番11外八幡宿(5300)10.80.0%0.0%
公)市原市中字川岸場288番39上総牛久(500)7.90.0%0.0%
公)市原市椎津字向原1015番43姉ケ崎(2000)11.60.0%0.0%
公)市原市藤井2丁目60番1外八幡宿(4200)11.10.0%0.0%
公)市原市八幡海岸通47番八幡宿(1800)7.90.0%0.0%
公)市原市有秋台東2丁目9番4姉ケ崎(3400)12.20.0%0.0%
基)市原市飯沼字山王割706番7五井(2400)100.0%0.0%
基)市原市市原字日ノ宮177番16八幡宿(2400)14.4-0.2%-0.2%
公)市原市市原字日ノ宮177番16八幡宿(2400)14.4-0.5%-0.5%
基)市原市朝生原字坊原802番1養老渓谷(350)1.4-0.5%-0.5%
基)市原市馬立字宿1629番8馬立(540)6.8-0.5%-0.5%
基)市原市牛久字下宿1283番2上総牛久(200)10.8-0.6%-0.6%
公)市原市山田字後原621番10外上総山田(230)5.3-0.6%-0.6%
公)市原市勝間字関山656番4上総三又(3900)0.3-0.6%-0.6%
公)市原市椎津字山谷2416番姉ケ崎(3500)5.6-0.6%-0.6%
基)市原市神崎字本郷463番八幡宿(6300)5.4-0.6%-0.6%
公)市原市海士有木字司馬農1677番7外海士有木(540)8.4-0.8%-0.8%
基)市原市松崎字花之台493番上総山田(1900)3.9-0.8%-0.8%
基)市原市金沢字太郎子谷208番2上総牛久(3300)150.5-0.9%-0.9%
基)市原市能満字蝉尻1328番8八幡宿(4000)7-0.9%-0.9%
公)市原市馬立字西川956番6外馬立(250)7.5-0.9%-0.9%
基)市原市平野字平野207番1里見(370)2.4-1.3%-1.3%
基)市原市椎の木台2丁目15番3姉ケ崎(4300)9.7-1.7%-1.7%
公)市原市桜台2丁目35番3姉ケ崎(4700)11.1-2.0%-2.0%
公)市原市上高根字小谷1316番58馬立(1700)4.9-2.0%-2.0%
公)市原市光風台3丁目190番光風台(1600)9.2-2.1%-2.1%
基)市原市瀬又字沢田611番160誉田(900)14-3.4%-3.4%
公)市原市瀬又字山ノ田875番35誉田(950)14.2-4.0%-4.0%
公)市原市喜多字中外野951番26ちはら台(5700)5
公)市原市姉崎西2丁目8番7姉ケ崎(500)19.2
公)市原市八幡字御墓堂前842番1外八幡宿(400)24.4

 

そのため、近くに参考となる価格がないことも多く、その周辺の土地価格をそのまま参考にしようとする人も多いです。

 

そもそも、公示地価はどうやって作られるのか?

しかし、問題はそれだけではありません。

そもそも、公示地価がどうやって作られているか知ってますか?

 

公示地価とは、その地域の「不動産取引の目安」にしてもらうために作られていますから、過去の取引情報を参考に作られています。

 

ところが、不動産の取引情報には、個人の財産情報が含まれています。

例えば、「○町1丁目2−1」の土地が5,000万円で売れたとしたら、そこに住んでいたAさんが5,000万円のお金を持っているという情報がわかってしまいます。

 

このような財産情報は、国税庁しか取り扱ってはいけないため、公示地価を作っている国土交通省は知ることができません。

では、どうやって集めているのかというと、なんとアンケートで集めているのです。

 

公示地価は、購入者へのアンケートをもとに作られる

 

公示地価のできる流れ

(参考:国土交通省 不動産の取引価格情報提供制度 アンケートの流れ)

 

アンケートは強制ではありませんから、集まる数はとても少ない。

なんとわずか6分の1しか回収できていないのです。

 

新宿区の土地取引のアンケート回収件数(過去2年分)

新宿区の過去2年間の土地取引件数

(参考:国土交通省 土地総合情報システム)

 

ご覧のように、土地取引の多い新宿区でも、同じエリアで回収できている取引件数は多くて15件。取引ゼロのところもかなりあります。

しかも、このデータは2年分なので、実際にはこの半分しか参考にすることができません。

 

仮にある地域で土地の取引が5件あったとしても、アンケート回収できた取引情報はゼロという場合も普通に起こってしまいます。

回収率が6分の1なわけですから、当然ですよね。

 

そうすると鑑定士さんは、どうするのでしょうか?

「これぐらいじゃないか?」と推測で決める場合も当然あるわけです。

 

そのため、公示地価をそのまま信じてしまうと、

「本当はもっと高く売れたはずなのに、安く売ってしまった。」

と後悔してしまうことになるんですね。

 

こんなに違うの!?市原市の実際の土地取引が…

「本当にそんなことがあるの?」

実際に見てみないと信じられませんよね。

 

例えば、浜野駅から東へ徒歩10分程度の場所に、「古市場(ふるいちば)」という住宅地があります。

 

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:17万円/坪
  • 実際の取引価格:3.6〜28万円/坪

と、公示地価の約0.2〜1.6倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、7.8倍の価格差があります。

 

【市原市古市場の公示地価】

市原市古市場の公示地価

  • 浜野駅から1,300mの距離、徒歩約16分(1分=80m)
  • 52,100円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =17万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【市原市古市場の土地取引(過去2年間)】

市原市古市場の土地取引

  • 浜野駅から14〜16分の距離で、3.6〜28万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

ご覧の通り、実際の取引では、1丁目、2丁目がわかりません。

 

ですが、公示地価と実際の取引は、

  • 浜野駅から徒歩15分ぐらい距離
  • 「第一種住居地域」に指定されている

という共通した条件で比較しています。

 

この条件を満たすエリアは、館山自動車道の周辺に限られてきます。

最高額の坪28万円で取引された土地は約50坪ですから、仮に公示地価が相場だとすると、550万円以上高く売れたことになります。

 

他の市でも、公示地価からかけ離れた取引が見られる

 

「ただの偶然じゃないのか?」

 

実例が1つだけでは、そう思いますよね。

 

ですが、これは市原市だけで起こっていることではありません。

千葉県内の他の市町村を調べてみても、同じようにかけ離れた取引が多数見つかりました。

 

千葉県の公示地価と取引価格

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

 

そのため、不動産の取引で失敗しないためには、実際の取引価格に基づいた「実勢価格」を調べる必要があるのです。

 

実勢価格は、どうやって調べるのか?

国土交通省のサイトは、詳しい地名がわからない

実際の取引を調べるのならば、先ほどご紹介した国土交通省のサイトをチェックするのも1つの方法です。

ですが、ご覧いただいた通り、この取引情報には1丁目、2丁目というような詳しい地名の情報がありません。

 

また、アンケートで回収できた6分の1の取引情報しかないため、まったく取引情報がない地域もたくさんあります。

そのため、実勢価格を調べるのは、かなり難しいのが現状です。

 

もし、あなたがもっと早く、そして確実に、しかも数百万円単位で高く売りたいのならば、不動産会社による査定を受けなければいけません。

 

不動産会社が言わない査定の真実

なぜ査定が重要かというと、どんなに詳しい不動産会社でも、その地域の取引の1〜2割しか知らないからです。

 

1〜2割しか取引を知らないということは、査定の根拠となる価格も変わるということ。

つまり、頼む不動産会社によって、売却額が大きく変わってしまうのです。

 

持っている情報が違うので、査定額も大きく変わる

査定額が違うイメージ

 

ちょっとこの話、違和感がありますよね?

その理由を詳しく解説します。

 

なぜ詳しい会社でも1〜2割しか知らないのか?

 

その理由は、不動産会社同士で共有している取引情報が少ないためです。

 

不動産取引の資格である宅建業に登録している会社は約12万社あり、コンビニの店舗の2倍以上あります。

そのため、どんなにその地域で有名な会社でも、取引を独占できるわけではありません。せいぜい1割がいいところでしょう。

 

つまり、

「共有する取引情報 + 自社の取引情報でも最大10% = 

が、その会社の持っている取引情報になります。

 

ところが、他の会社と情報を共有している会員サイト「レインズ」に登録されている取引情報が1割程度しかないのです。

 

【レインズへの登録状況:約18万件】
レインズの成約報告件数
(参考:レインズの活用状況について 平成29年度)

 

【全国の土地取引件数:132万件】
昨年の土地取引件数

(参考:国土交通省 平成30年版 土地白書)

 

土地だけでは132万件ですが、これにマンションを加えると162万件になります。

 

ということは、

「18万件 ÷ 162万件 = 11%

 

つまり、

「レインズで共有する11% + 自社の取引情報でも最大10% = 21%

となり、どんなに詳しい不動産会社でも、2割程度しか知らないことになるわけですね。

 

そのため、不動産会社によって査定額が大きく変わる可能性があるので、複数の査定結果を比べることで、高く売れる会社を探すことができるのです。

 

ですが、比べるということは、何社も回るということ。

不動産会社の店舗って入りづらいし、変な業者に当たったら、しつこい勧誘もありそうで嫌ですよね。

 

そんな時に便利なのが、不動産の一括査定サービスです。

 

 

不動産の一括査定とは?

不動産の一括査定とは、1回の登録で複数の不動産会社から査定をもらえるサービスです。

 

不動産の一括査定の仕組み

 

不動産会社によって持っている取引情報が違うわけですから、複数の不動産会社の査定結果を比べることによって、高い査定の会社がわかります。

 

もちろん、その根拠を確認しなければいけませんが、査定書の中で過去の詳しい取引状況を教えてくれる会社もありますので問題ありません。

 

また、「机上査定」を選べば、メールで査定書を送ってくれるので、わざわざ訪問されるわずらわしさもありません。

何社にも査定をもらうわけですから、最初は机上査定で比較をして絞り込んだうえで、売却を依頼する不動産会社を決めていけばいいでしょう。

 

このような形で選択できます

 

机上査定

 

また、査定をしたからといって必ずどこかの会社と契約をしなければいけないわけではないので安心してください。

 

ただ、一括査定サービスも国内で30社以上が提供していますので、どれを選ぶか迷うでしょう。

そこで、この記事では、

  • 参加企業数が多い
  • 利用者数が多い

の2つの条件を満たしたサービスをご紹介します。

 

HOME’S(ホームズ)

ホームズ

 

参加社数:1,704社

利用者数:470万人

机上査定:可能

 

大手不動産サイトの「ホームズ」が運営しているサービスです。

 

こちらのサービスは、大企業なだけあって、参加している会社の数も1番多く地方や郊外の物件でも査定ができるのが強みです。

 

 

HOME'Sはこちら

 

 

イエウール

イエウール_ライン

 

参加社数:1,600社

利用者数:450万人

机上査定:可能

 

イエウールの特徴は、大手企業の参加数が1番多い点です。複数の査定の中に大手も入れたい場合には、このサービスを使うといいでしょう。

 

大手15社中9社が参加しているのは、イエウールだけ

一括査定の比較_大手の参加状況

 

 

イエウールはこちら

 

 

イエイ

イエイ

 

参加社数:1,000社

利用者数:400万人

机上査定:可能

 

イエイの特徴は、「お断り代行」「メール相談」といったフォロー体制が充実している点です。

 

代わりに断ってくれる安心感が欲しい人は、このサービスがオススメですね。

 

 

イエイはこちら

 

 

3社の比較表はこちら

↓↓↓

サービス名参加社数利用者数リンク
HOME'S
homes_テーブル用
1,704470万人HOME'Sはこちら
イエウール
イエウール_テーブル用
1,600450万人イエウールはこちら
イエイ
イエイ_テーブル用
1,000400万人イエイはこちら

 

 

 

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