（画像出典：ウィキペディア Alpsdake 愛知県道67号名古屋祖父江線）
どうも、ゴトウです。
この記事では、数百万円単位で不動産を高く売る方法について解説します。
ただその前に、「なぜこの記事を書いたのか？」について簡単に説明させてください。
このサイトでは、市区町村ごとに不動産の相場を調べて「なぜ上がっているのか？下がっているのか？」「これからどうなるのか？」といったことを解説しています。
そして、これまで４７都道府県・４００以上の市区町村・５万地点以上の公示地価、そして実際の取引を調べてきました。
そうやってきて分かったことは、「不動産の相場は本当にわかりにくい」ということです。
「なぜ上がった（下がった）のか？」「これからどうなるのか？」はある程度わかるんです。
特に住宅地については、「人の動き（人口の増減）」と「金利」さえ分かれば、ある程度予想がつきますからね。
ですが、「その不動産はいくらが適正なのか？」はとても難しい。
というのも、公示地価と実際の取引価格を比べてみると、同じ地域でも２倍以上の価格や、逆に半値で取引されている例がたくさんあるからです。
じゃあ、なぜそんなことが起こるのか？
その理由をこの記事で詳しく解説しました。
ちょっと長いですが、難しいことは書いていませんので、最後まで読んでもらえれば、不動産を高く売る方法に納得いただけると思います。
それでは参りましょう。
公示地価は本当に信用できるのか？
おそらく、不動産を売ろうと思ったら、まず気になるのが「いくらで売れるか？」だと思います。
そして、その時に参考にする価格が、国が出している「公示地価」でしょう。
ですが、公示地価は基準地価と合わせても５万地点しかありません。
全国の宅地の数は約8,300万筆（地点）なので、1,600分の１しかないんですよ。
稲沢市の公示地価・基準地価も３５地点しかない
| 住所 | 用途区分 | 坪単価（万円） | 前年比変化率 | H25比変化率 |
|---|---|---|---|---|
| 公）稲沢市駅前２－２０－１７ | 稲沢（170） | 40.6 | 2.5% | 9.8% |
| 公）稲沢市国府宮１－５－１０ | 国府宮（590） | 38.3 | 1.8% | 8.4% |
| 公）稲沢市下津北山１丁目１５番４ | 稲沢（440） | 45.2 | 1.5% | 4.6% |
| 公）稲沢市北市場本町２丁目７番８ | 清洲（850） | 29.7 | 1.1% | |
| 公）稲沢市大塚北１丁目４７番１ | 国府宮（1200） | 34.3 | 1.0% | 5.1% |
| 基）稲沢市稲葉五丁目１７番６号 | 国府宮（1700） | 36.3 | 0.9% | 3.8% |
| 公）稲沢市駅前３－２０－５ | 稲沢（800） | 38.6 | 0.9% | 3.5% |
| 公）稲沢市小沢４－１８－１０ | 国府宮（1100） | 38.3 | 0.9% | 4.5% |
| 公）稲沢市奥田大門町３８番 | 奥田（260） | 15.7 | 0.8% | 0.8% |
| 公）稲沢市小池２－１－７ | 国府宮（800） | 39.6 | 0.8% | 3.4% |
| 基）稲沢市松下二丁目２番３号 | 国府宮（480） | 41.6 | 0.8% | 0.8% |
| 基）稲沢市奥田大沢町７番 | 奥田（600） | 24.4 | 0.4% | 1.5% |
| 基）稲沢市駅前三丁目２番５号 | 稲沢（700） | 39.6 | 0.0% | 0.8% |
| 公）稲沢市奥田町六畝六歩３７７０番８３ | 奥田（1100） | 28.8 | 0.0% | 0.2% |
| 公）稲沢市高御堂１－１－１５ | 国府宮（120） | 46.5 | 0.0% | 0.0% |
| 基）稲沢市桜木二丁目７番１８号 | 国府宮（2400） | 35.3 | 0.0% | 0.0% |
| 公）稲沢市小沢４－２０－１６ | 国府宮（1100） | 41.3 | 0.0% | |
| 公）稲沢市小池２丁目１５番１外 | 国府宮（1100） | 42.6 | 0.0% | 0.8% |
| 公）稲沢市祖父江町二俣寺瀬古４９３番５ | 森上（1000） | 11.7 | 0.0% | 0.0% |
| 公）稲沢市朝府町１１－１５ | 国府宮（2700） | 30.3 | 0.0% | 0.0% |
| 公）稲沢市天池西町１３６番 | 国府宮（3300） | 14.3 | 0.0% | 0.0% |
| 基）稲沢市日下部中町３丁目５番 | 清洲（1200） | 18 | 0.0% | 0.0% |
| 公）稲沢市平和町城西２２４番 | 勝幡（1000） | 14.6 | 0.0% | -0.2% |
| 基）稲沢市平和町中三宅中屋敷２１番 | 丸渕（2400） | 12.1 | 0.0% | 0.0% |
| 基）稲沢市陸田宮前１丁目１６番１外 | 稲沢（1300） | 43.9 | 0.0% | 2.3% |
| 公）稲沢市祖父江町上牧下川田４２８番４ | 森上（1900） | 16 | -0.2% | -0.2% |
| 基）稲沢市祖父江町上牧上川田５１８番５ | 森上（1600） | 14 | -0.2% | -0.2% |
| 公）稲沢市祖父江町森上本郷一２３番１３ | 森上（690） | 16.9 | -0.2% | -0.2% |
| 公）稲沢市祖父江町祖父江南川原３３番２外 | 森上（2400） | 16.8 | -0.2% | -0.2% |
| 公）稲沢市平和町下起北３７番 | 渕高（700） | 16.5 | -0.2% | -0.4% |
| 基）稲沢市平和町西光坊大門北２０番 | 丸渕（1200） | 17 | -0.2% | -0.4% |
| 公）稲沢市平和町明和１７７番 | 六輪（220） | 19.3 | -0.2% | -0.2% |
| 基）稲沢市祖父江町山崎柳野１９番 | 山崎（350） | 12.9 | -0.5% | -0.5% |
| 公）稲沢市平和町西光坊海東阿原３６番 | 渕高（730） | 18 | -0.9% | |
| 公）稲沢市稲沢町北山１丁目２８番８ | 国府宮（1500） | 31.8 |
そのため、近くに参考となる価格がないことも多く、その周辺の土地価格をそのまま参考にしようとする人も多いです。
そもそも、公示地価はどうやって作られるのか？
しかし、問題はそれだけではありません。
そもそも、公示地価がどうやって作られているか知ってますか？
公示地価とは、その地域の「不動産取引の目安」にしてもらうために作られていますから、過去の取引情報を参考に作られています。
ところが、不動産の取引情報には、個人の財産情報が含まれています。
例えば、「○町１丁目２−１」の土地が5,000万円で売れたとしたら、そこに住んでいたAさんが5,000万円のお金を持っているという情報がわかってしまいます。
このような財産情報は、国税庁しか取り扱ってはいけないため、公示地価を作っている国土交通省は知ることができません。
では、どうやって集めているのかというと、なんとアンケートで集めているのです。
公示地価は、購入者へのアンケートをもとに作られる
（参考：国土交通省 不動産の取引価格情報提供制度 アンケートの流れ）
アンケートは強制ではありませんから、集まる数はとても少ない。
なんとわずか６分の１しか回収できていないのです。
新宿区の土地取引のアンケート回収件数（過去２年分）
ご覧のように、土地取引の多い新宿区でも、同じエリアで回収できている取引件数は多くて１５件。取引ゼロのところもかなりあります。
しかも、このデータは２年分なので、実際にはこの半分しか参考にすることができません。
仮にある地域で土地の取引が５件あったとしても、アンケート回収できた取引情報はゼロという場合も普通に起こってしまいます。
回収率が６分の１なわけですから、当然ですよね。
そうすると鑑定士さんは、どうするのでしょうか？
「これぐらいじゃないか？」と推測で決める場合も当然あるわけです。
そのため、公示地価をそのまま信じてしまうと、
「本当はもっと高く売れたはずなのに、安く売ってしまった。」
と後悔してしまうことになるんですね。
こんなに違うの！？稲沢市の実際の土地取引が…
「本当にそんなことがあるの？」
実際に見てみないと信じられませんよね。
例えば、稲沢市内に「祖父江町（そぶえちょう）」という、山崎駅の西側に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：17万円／坪
- 実際の取引価格：12〜20万円／坪
と、公示地価の約0.7〜1.2倍で取引されていました。
取引価格同士で比べると、１.６倍の価格差があります。
最高額の坪20万円で取引された土地は約20坪ですから、仮に公示地価の坪17万円が相場だとすると、60万円以上高く売れたことになります。
他の市でも、公示地価からかけ離れた取引が見られる
「ただの偶然じゃないのか？」
実例が１つだけでは、そう思いますよね。
ですが、これは稲沢市だけで起こっていることではありません。
愛知県の他の市町村を調べてみても、同じようにかけ離れた取引が多数見つかりました。
そのため、不動産の取引で失敗しないためには、実際の取引価格に基づいた「実勢価格」を調べる必要があるのです。
実勢価格は、どうやって調べるのか？
国土交通省のサイトは、詳しい地名がわからない
実際の取引を調べるのならば、先ほどご紹介した国土交通省のサイトをチェックするのも１つの方法です。
ですが、ご覧いただいた通り、この取引情報には１丁目、２丁目というような詳しい地名の情報がありません。
また、アンケートで回収できた６分の１の取引情報しかないため、まったく取引情報がない地域もたくさんあります。
そのため、実勢価格を調べるのは、かなり難しいのが現状です。
もし、あなたがもっと早く、そして確実に、しかも数百万円単位で高く売りたいのならば、不動産会社による査定を受けなければいけません。
不動産会社が言わない査定の真実
なぜ査定が重要かというと、どんなに詳しい不動産会社でも、その地域の取引の１〜２割しか知らないからです。
１〜２割しか取引を知らないということは、査定の根拠となる価格も変わるということ。
つまり、頼む不動産会社によって、売却額が大きく変わってしまうのです。
持っている情報が違うので、査定額も大きく変わる
ちょっとこの話、違和感がありますよね？
その理由を詳しく解説します。
なぜ詳しい会社でも１〜２割しか知らないのか？
その理由は、不動産会社同士で共有している取引情報が少ないためです。
不動産取引の資格である宅建業に登録している会社は約１２万社あり、コンビニの店舗の２倍以上あります。
そのため、どんなにその地域で有名な会社でも、取引を独占できるわけではありません。せいぜい１割がいいところでしょう。
つまり、
が、その会社の持っている取引情報になります。
ところが、他の会社と情報を共有している会員サイト「レインズ」に登録されている取引情報が１割程度しかないのです。
【全国の土地取引件数：１３２万件】
土地だけでは１３２万件ですが、これにマンションを加えると１６２万件になります。
ということは、
「１８万件 ÷ １６２万件 ＝ １１％」
つまり、
となり、どんなに詳しい不動産会社でも、２割程度しか知らないことになるわけですね。
そのため、不動産会社によって査定額が大きく変わる可能性があるので、複数の査定結果を比べることで、高く売れる会社を探すことができるのです。
ですが、比べるということは、何社も回るということ。
不動産会社の店舗って入りづらいし、変な業者に当たったら、しつこい勧誘もありそうで嫌ですよね。
そんな時に便利なのが、不動産の一括査定サービスです。
不動産の一括査定とは？
不動産の一括査定とは、１回の登録で複数の不動産会社から査定をもらえるサービスです。
不動産会社によって持っている取引情報が違うわけですから、複数の不動産会社の査定結果を比べることによって、高い査定の会社がわかります。
もちろん、その根拠を確認しなければいけませんが、査定書の中で過去の詳しい取引状況を教えてくれる会社もありますので問題ありません。
また、「机上査定」を選べば、メールで査定書を送ってくれるので、わざわざ訪問されるわずらわしさもありません。
何社にも査定をもらうわけですから、最初は机上査定で比較をして絞り込んだうえで、売却を依頼する不動産会社を決めていけばいいでしょう。
このような形で選択できます
また、査定をしたからといって必ずどこかの会社と契約をしなければいけないわけではないので安心してください。
ただ、一括査定サービスも国内で３０社以上が提供していますので、どれを選ぶか迷うでしょう。
そこで、この記事では、
- 参加企業数が多い
- 利用者数が多い
の２つの条件を満たしたサービスをご紹介します。
HOME’S（ホームズ）
参加社数：1,704社
利用者数：470万人
机上査定：可能
大手不動産サイトの「ホームズ」が運営しているサービスです。
こちらのサービスは、大企業なだけあって、参加している会社の数も１番多く、地方や郊外の物件でも査定ができるのが強みです。
イエウール
参加社数：1,600社
利用者数：450万人
机上査定：可能
イエウールの特徴は、大手企業の参加数が１番多い点です。複数の査定の中に大手も入れたい場合には、このサービスを使うといいでしょう。
大手１５社中９社が参加しているのは、イエウールだけ
イエイの特徴は、「お断り代行」「メール相談」といったフォロー体制が充実している点です。
代わりに断ってくれる安心感が欲しい人は、このサービスがオススメですね。
３社の比較表はこちら
↓↓↓
| サービス名 | 参加社数 | 利用者数 | リンク |
|---|---|---|---|
HOME'S | 1,704 | 470万人 | HOME'Sはこちら |
イエウール | 1,600 | 450万人 | イエウールはこちら |
イエイ | 1,000 | 400万人 | イエイはこちら |
参考：稲沢市の不動産会社一覧
大手不動産サイト「スーモ」「ホームズ」に売買物件の掲載のある不動産会社をピックアップしました。
一括査定を使わず、個別に査定を受けたい場合には、こちらの一覧が参考になるでしょう。
*2018年12月24日現在
| 掲載件数 | 会社名 | 住所 |
| 70 | ハウスドゥ稲沢・愛西155号店(株)不動産トータルサポート | 稲沢市平和町横池砂田 |
| 42 | (株)ブルーボックスBBホーム | 稲沢市正明寺2 |
| 38 | (株)ブルーボックスハイパー1号店 | 稲沢市高御堂1 |
| 34 | 服部相互不動産(株) | 稲沢市福島町中之町 |
| 30 | ハウスドゥ稲沢店ベルフィールド住宅情報(株) | 稲沢市奥田島崎町 |
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