柏市の不動産価格の調べ方。土地・戸建て・マンションを高く売るコツ | イエ&ライフ

柏市の不動産を高く売るコツ。なぜ同じ地域で坪単価が2.2倍も違うのか?

柏市 千葉県

 

どうも、ゴトウです。

この記事では、数百万円単位で不動産を高く売る方法について解説します。

 

ただその前に、「なぜこの記事を書いたのか?」について簡単に説明させてください。

 

このサイトでは、市区町村ごとに不動産の相場を調べて「なぜ上がっているのか?下がっているのか?」「これからどうなるのか?」といったことを解説しています。

そして、これまで47都道府県・400以上の市区町村・5万地点以上の公示地価、そして実際の取引を調べてきました。

 

そうやってきて分かったことは、「不動産の相場は本当にわかりにくい」ということです。

 

「なぜ上がった(下がった)のか?」「これからどうなるのか?」はある程度わかるんです。

特に住宅地については、「人の動き(人口の増減)」と「金利」さえ分かれば、ある程度予想がつきますからね。

 

ですが、「その不動産はいくらが適正なのか?」はとても難しい。

というのも、公示地価と実際の取引価格を比べてみると、同じ地域でも2倍以上の価格や、逆に半値で取引されている例がたくさんあるからです。

 

じゃあ、なぜそんなことが起こるのか?

その理由をこの記事で詳しく解説しました。

 

ちょっと長いですが、難しいことは書いていませんので、最後まで読んでもらえれば、不動産を高く売る方法に納得いただけると思います。

 

それでは参りましょう。

 

公示地価は本当に信用できるのか?

おそらく、不動産を売ろうと思ったら、まず気になるのが「いくらで売れるか?」だと思います。

そして、その時に参考にする価格が、国が出している「公示地価」でしょう。

 

ですが、公示地価は基準地価と合わせても5万地点しかありません。

全国の宅地の数は約8,300万筆(地点)なので、1,600分の1しかないんですよ。

 

柏市の公示地価・基準地価も144地点しかない

住所用途区分坪単価(万円)前年比変化率5年前変化率
公)柏市青田新田飛地字元割220番1柏の葉キャンパス(2800)28.15.6%5.6%
基)柏市若柴字カハサワ261番8外柏の葉キャンパス(450)73.94.7%4.7%
公)柏市新十余二2番1外柏たなか(1100)37.64.6%4.6%
基)柏市新十余二16番1柏の葉キャンパス(2100)384.5%4.5%
公)柏市柏1-4-27柏(150)534.64.5%4.5%
公)柏市泉町9-19柏(750)82.54.2%4.2%
基)柏市風早1丁目7番1外逆井(3300)22.33.2%3.2%
公)柏市南柏2-3-17南柏(330)59.12.9%2.9%
公)柏市中央2-13-11柏(1000)72.62.8%2.8%
公)柏市中央町2-6柏(250)240.92.8%2.8%
公)柏市風早1丁目7番1外逆井(3300)22.62.7%2.7%
公)柏市旭町1-1-4柏(150)409.22.5%2.5%
公)柏市高田字三勢1113番12外柏の葉キャンパス(1700)21.82.3%2.3%
基)柏市柏6-5-30柏(700)63.42.1%2.1%
公)柏市北柏3丁目1番8北柏(150)54.11.9%1.9%
公)柏市加賀3-19-3増尾(260)40.91.6%1.6%
基)柏市十余二字庚塚276番37外柏の葉キャンパス(2300)42.21.6%1.6%
基)柏市末広町4-4柏(100)326.71.5%1.5%
公)柏市旭町6-1-47柏(1100)46.91.4%1.4%
公)柏市花野井字北花崎758番18柏の葉キャンパス(1300)31.41.4%1.4%
公)柏市今谷上町字並木通36番9南柏(400)49.51.4%1.4%
公)柏市旭町2-2-3柏(310)1041.3%1.3%
基)柏市若柴字元堂171番外柏の葉キャンパス(120)150.21.3%1.3%
基)柏市南柏中央6番22南柏(0)138.61.2%1.2%
基)柏市あけぼの4-4-2柏(600)60.71.1%1.1%
公)柏市柏2-6-7柏(370)151.51.1%1.1%
基)柏市中央1-6-3柏(550)104.91.0%1.0%
公)柏市柏2-8-20柏(300)223.41.0%1.0%
公)柏市豊上町2番27柏(2000)341.0%1.0%
基)柏市篠籠田字今泉1036番10豊四季(1200)35.30.9%0.9%
公)柏市千代田2-3-23柏(950)72.60.9%0.9%
公)柏市明原1-3-14柏(600)71.90.9%0.9%
基)柏市柏2-8-20柏(300)222.80.7%0.7%
公)柏市柏字東谷台698番1外柏(1100)47.50.7%0.7%
公)柏市豊四季1010番5豊四季(230)48.50.7%0.7%
公)柏市千代田3-14-4柏(1400)59.40.6%0.6%
公)柏市緑ケ丘7-13柏(1400)53.50.6%0.6%
基)柏市千代田2-3-23柏(950)72.30.5%0.5%
公)柏市東上町6-13柏(760)61.40.5%0.5%
公)柏市風早1丁目3番4外柏(5200)26.50.5%0.5%
公)柏市明原3-19-5柏(1100)69.60.5%0.5%
公)柏市南柏1-6-5南柏(120)80.50.4%0.4%
公)柏市柏3-4-25柏(500)112.20.3%0.3%
公)柏市あけぼの2-5-23柏(1100)42.60.0%0.0%
公)柏市加賀1-23-5増尾(700)39.30.0%0.0%
基)柏市加賀2-5-12増尾(700)38.90.0%0.0%
公)柏市岩井字坂台181番2外我孫子(4000)7.10.0%0.0%
公)柏市桜台915番21柏(1200)44.60.0%0.0%
公)柏市篠籠田字八幡1393番15豊四季(1100)30.90.0%0.0%
公)柏市若柴字原山277番7柏の葉キャンパス(480)1000.0%0.0%
基)柏市若柴字入谷津1番237柏の葉キャンパス(1200)31.80.0%0.0%
基)柏市十余二字庚塚254番853柏(2100)32.70.0%0.0%
公)柏市十余二字梅林216番19豊四季(1700)27.30.0%0.0%
公)柏市松葉町3丁目21番5柏の葉キャンパス(1800)40.60.0%0.0%
公)柏市松葉町6丁目39番8柏の葉キャンパス(1300)40.90.0%0.0%
基)柏市新富町1-13-13南柏(1100)42.90.0%0.0%
公)柏市新富町2-14-71南柏(1700)36.30.0%0.0%
公)柏市西原3-2-9江戸川台(1100)27.30.0%0.0%
基)柏市西原5-21-5初石(1100)28.10.0%0.0%
公)柏市西町6-6柏(1600)39.30.0%0.0%
公)柏市千代田1-2-34柏(800)81.80.0%0.0%
基)柏市増尾3-14-3増尾(850)30.20.0%0.0%
基)柏市藤心4-15-11逆井(900)25.40.0%0.0%
公)柏市南柏2-12-7南柏(420)50.80.0%0.0%
基)柏市柏の葉2丁目19番8柏の葉キャンパス(1500)49.20.0%0.0%
基)柏市豊四季字向中原709番42外南柏(1400)33.70.0%0.0%
基)柏市豊住3-10-10新柏(550)38.60.0%0.0%
公)柏市豊住5-7-17新柏(500)40.30.0%0.0%
公)柏市北柏2丁目7番3北柏(450)44.20.0%0.0%
公)柏市逆井4-37-5逆井(600)25.4-0.1%-0.1%
公)柏市高柳字丸山下1762番10高柳(620)20-0.2%-0.2%
公)柏市高柳字南1104番16高柳(900)19.8-0.2%-0.2%
公)柏市緑台12番3柏(4300)19.4-0.2%-0.2%
公)柏市手賀の杜1丁目17番11我孫子(4000)20.5-0.3%-0.3%
公)柏市大津ケ丘2丁目9番19柏(3500)22-0.3%-0.3%
基)柏市根戸字根切383番56北柏(1000)30.9-0.4%-0.4%
公)柏市八幡町3-38柏(1900)31.1-0.4%-0.4%
公)柏市塚崎字谷津890番7柏(5200)14.8-0.4%-0.4%
基)柏市泉字南1426番柏(8300)6.3-0.5%-0.5%
基)柏市布施字荒屋敷1265番我孫子(3300)11.9-0.5%-0.5%
公)柏市高南台2丁目10番14高柳(1200)27.3-0.6%-0.6%
基)柏市大青田字小渡1622番3外柏たなか(2000)10.7-0.6%-0.6%
公)柏市柏の葉1丁目6番14柏の葉キャンパス(1100)55.1-0.6%-0.6%
公)柏市つくしが丘3-21-4新柏(400)44.6-0.7%-0.7%
公)柏市新柏2丁目14番5新柏(890)44.6-0.7%-0.7%
公)柏市柏の葉3丁目3番12柏の葉キャンパス(1800)46.9-0.7%-0.7%
公)柏市酒井根1丁目121番6増尾(1600)26-0.8%-0.8%
公)柏市酒井根3-15-2増尾(1900)27.4-0.8%-0.8%
公)柏市松ケ崎字香取1170番144柏(2000)30-0.8%-0.8%
基)柏市松葉町1丁目5番9北柏(1300)38.9-0.8%-0.8%
公)柏市中原1-2-24増尾(1600)27.2-0.8%-0.8%
公)柏市南増尾6-11-9五香(2000)20.4-0.8%-0.8%
公)柏市柏字中大町554番5柏(1200)39.3-0.8%-0.8%
基)柏市北柏3丁目19番17北柏(600)42.6-0.8%-0.8%
公)柏市西原1-32-7江戸川台(500)35-0.9%-0.9%
公)柏市増尾台2-23-9増尾(1000)31.3-0.9%-0.9%
公)柏市中新宿1-18-2北小金(1500)29.9-0.9%-0.9%
公)柏市東2-1-20柏(1300)38.3-0.9%-0.9%
公)柏市藤ケ谷新田字宮後118番9高柳(2300)7.4-0.9%-0.9%
公)柏市藤心5-5-3逆井(800)24.8-0.9%-0.9%
公)柏市常盤台13-25柏(2200)34.3-1.0%-1.0%
公)柏市新逆井1-18-10五香(2100)18.7-1.0%-1.0%
公)柏市増尾8-3-5逆井(700)26.6-1.0%-1.0%
基)柏市大室字正連寺前172番3柏たなか(1200)26.9-1.0%-1.0%
公)柏市名戸ケ谷字東小橋764番1外柏(2600)13.5-1.0%-1.0%
公)柏市大津ケ丘1丁目3番26柏(4300)21.3-1.1%-1.1%
基)柏市松ケ崎字泉273番14北柏(1700)26.6-1.2%-1.2%
公)柏市大井字堂堀原1891番8柏(4800)17.2-1.3%-1.3%
公)柏市みどり台2-3-11江戸川台(1300)26.3-1.4%-1.4%
基)柏市宿連寺字天王後425番16北柏(1900)23.8-1.4%-1.4%
基)柏市布施字大日972番3北柏(1600)24.1-1.4%-1.4%
公)柏市豊四季字新宿945番1127柏(3500)23-1.4%-1.4%
公)柏市ひばりが丘13-19柏(2000)43.6-1.5%-1.5%
公)柏市宿連寺字天王前394番21北柏(1900)25.7-1.5%-1.5%
公)柏市西柏台1-4-8初石(1000)30.9-1.5%-1.5%
基)柏市大津ケ丘4丁目15番11柏(4500)22.1-1.5%-1.5%
公)柏市布施新町3-28-12我孫子(2300)19.6-1.5%-1.5%
公)柏市塚崎2丁目5番21柏(4600)19.6-1.5%-1.5%
基)柏市塚崎2丁目5番21柏(4600)19.7-1.5%-1.5%
公)柏市しいの木台5丁目34番32五香(2200)27.2-1.6%-1.6%
公)柏市東柏2-3-7柏(2000)29-1.6%-1.6%
基)柏市青葉台1-18-12常盤平(2000)23-1.7%-1.7%
公)柏市藤心字葉貫台932番44高柳(930)19.6-1.8%-1.8%
基)柏市増尾台2-23-9増尾(1000)31.4-2.1%-2.1%
公)柏市南逆井2-9-5五香(1300)24.5-2.1%-2.1%
公)柏市柏字羽黒谷1299番13柏(1500)28.9-2.1%-2.1%
公)柏市あかね町21-5柏(1800)43.2-2.2%-2.2%
基)柏市光ケ丘2-14-8南柏(1800)29.5-2.2%-2.2%
公)柏市東中新宿3-18-4新柏(1100)29.1-2.2%-2.2%
基)柏市戸張字天神前1316番4柏(2300)21.5-2.5%-2.5%
公)柏市高田字西中上224番96柏(2800)26-2.5%-2.5%
基)柏市高田字西中上224番96柏(2800)26.1-2.5%-2.5%
基)柏市東山2-9-16北小金(2700)23.1-2.5%-2.5%
基)柏市しいの木台3丁目7番6五香(1800)26.4-2.6%-2.6%
基)柏市高柳新田字中峠17番29外高柳(1300)18.6-2.6%-2.6%
公)柏市西山2-16-12北小金(2900)23.3-2.6%-2.6%
公)柏市永楽台2-4-11新柏(700)41.6-3.1%-3.1%
公)柏市大室字張間内1874番201柏の葉キャンパス(2600)23.8-3.7%-3.7%
基)柏市柏字木崎台279番96柏(1600)28.1-4.5%-4.5%
基)柏市伊勢原1-9-3江戸川台(1800)24.7-4.6%-4.6%
基)柏市亀甲台町2-11-14柏(2300)32.7-4.8%-4.8%
基)柏市高柳1丁目10番9高柳(350)39.9
公)柏市小青田2丁目16番17柏たなか(700)47.5
基)柏市明原3-13-12柏(900)72.3

 

そのため、近くに参考となる価格がないことも多く、その周辺の土地価格をそのまま参考にしようとする人も多いです。

 

そもそも、公示地価はどうやって作られるのか?

しかし、問題はそれだけではありません。

そもそも、公示地価がどうやって作られているか知ってますか?

 

公示地価とは、その地域の「不動産取引の目安」にしてもらうために作られていますから、過去の取引情報を参考に作られています。

 

ところが、不動産の取引情報には、個人の財産情報が含まれています。

例えば、「○町1丁目2−1」の土地が5,000万円で売れたとしたら、そこに住んでいたAさんが5,000万円のお金を持っているという情報がわかってしまいます。

 

このような財産情報は、国税庁しか取り扱ってはいけないため、公示地価を作っている国土交通省は知ることができません。

では、どうやって集めているのかというと、なんとアンケートで集めているのです。

 

公示地価は、購入者へのアンケートをもとに作られる

 

公示地価のできる流れ

(参考:国土交通省 不動産の取引価格情報提供制度 アンケートの流れ)

 

アンケートは強制ではありませんから、集まる数はとても少ない。

なんとわずか6分の1しか回収できていないのです。

 

新宿区の土地取引のアンケート回収件数(過去2年分)

新宿区の過去2年間の土地取引件数

(参考:国土交通省 土地総合情報システム)

 

ご覧のように、土地取引の多い新宿区でも、同じエリアで回収できている取引件数は多くて15件。取引ゼロのところもかなりあります。

しかも、このデータは2年分なので、実際にはこの半分しか参考にすることができません。

 

仮にある地域で土地の取引が5件あったとしても、アンケート回収できた取引情報はゼロという場合も普通に起こってしまいます。

回収率が6分の1なわけですから、当然ですよね。

 

そうすると鑑定士さんは、どうするのでしょうか?

「これぐらいじゃないか?」と推測で決める場合も当然あるわけです。

 

そのため、公示地価をそのまま信じてしまうと、

「本当はもっと高く売れたはずなのに、安く売ってしまった。」

と後悔してしまうことになるんですね。

 

こんなに違うの!?柏市の実際の土地取引が…

「本当にそんなことがあるの?」

実際に見てみないと信じられませんよね。

 

例えば、柏市内に「今谷上町(いまやかみちょう)」という、南柏駅の南側のエリアがあります。

 

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:49万円/坪
  • 実際の取引価格:39〜85万円/坪

と、公示地価の約0.8〜1.7倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、2.2倍の価格差があります。

 

【柏市今谷上町の公示地価】

柏市今谷上町の公示地価

  • 南柏駅から500mの距離、徒歩約5分(1分=80m)
  • 148,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =49万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【柏市今谷上町の土地取引(過去2年間)】

柏市今谷上町の土地取引

  • 39〜85万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

ご覧の通り、実際の取引では、1丁目、2丁目がわかりません。

 

ですが、公示地価と実際の取引は、

  • 南柏駅から5〜10分の距離にある
  • 第一種低層住居専用地域に指定されている

という共通した条件で比較しています。

 

最高額の坪85万円で取引された土地は約12坪です。

かなり狭い土地ですが、仮に公示地価が相場だとすると、400万円以上高く売れたことになります。

 

他の市でも、公示地価からかけ離れた取引が見られる

 

「ただの偶然じゃないのか?」

 

実例が1つだけでは、そう思いますよね。

 

ですが、これは柏市だけで起こっていることではありません。

千葉県内の他の市町村を調べてみても、同じようにかけ離れた取引が多数見つかりました。

 

千葉県の公示地価と取引価格

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

 

そのため、不動産の取引で失敗しないためには、実際の取引価格に基づいた「実勢価格」を調べる必要があるのです。

 

実勢価格は、どうやって調べるのか?

国土交通省のサイトは、詳しい地名がわからない

実際の取引を調べるのならば、先ほどご紹介した国土交通省のサイトをチェックするのも1つの方法です。

ですが、ご覧いただいた通り、この取引情報には1丁目、2丁目というような詳しい地名の情報がありません。

 

また、アンケートで回収できた6分の1の取引情報しかないため、まったく取引情報がない地域もたくさんあります。

そのため、実勢価格を調べるのは、かなり難しいのが現状です。

 

もし、あなたがもっと早く、そして確実に、しかも数百万円単位で高く売りたいのならば、不動産会社による査定を受けなければいけません。

 

不動産会社が言わない査定の真実

なぜ査定が重要かというと、どんなに詳しい不動産会社でも、その地域の取引の1〜2割しか知らないからです。

 

1〜2割しか取引を知らないということは、査定の根拠となる価格も変わるということ。

つまり、頼む不動産会社によって、売却額が大きく変わってしまうのです。

 

持っている情報が違うので、査定額も大きく変わる

査定額が違うイメージ

 

ちょっとこの話、違和感がありますよね?

その理由を詳しく解説します。

 

なぜ詳しい会社でも1〜2割しか知らないのか?

 

その理由は、不動産会社同士で共有している取引情報が少ないためです。

 

不動産取引の資格である宅建業に登録している会社は約12万社あり、コンビニの店舗の2倍以上あります。

そのため、どんなにその地域で有名な会社でも、取引を独占できるわけではありません。せいぜい1割がいいところでしょう。

 

つまり、

「共有する取引情報 + 自社の取引情報でも最大10% = 

が、その会社の持っている取引情報になります。

 

ところが、他の会社と情報を共有している会員サイト「レインズ」に登録されている取引情報が1割程度しかないのです。

 

【レインズへの登録状況:約18万件】
レインズの成約報告件数
(参考:レインズの活用状況について 平成29年度)

 

【全国の土地取引件数:132万件】
昨年の土地取引件数

(参考:国土交通省 平成30年版 土地白書)

 

土地だけでは132万件ですが、これにマンションを加えると162万件になります。

 

ということは、

「18万件 ÷ 162万件 = 11%

 

つまり、

「レインズで共有する11% + 自社の取引情報でも最大10% = 21%

となり、どんなに詳しい不動産会社でも、2割程度しか知らないことになるわけですね。

 

そのため、不動産会社によって査定額が大きく変わる可能性があるので、複数の査定結果を比べることで、高く売れる会社を探すことができるのです。

 

ですが、比べるということは、何社も回るということ。

不動産会社の店舗って入りづらいし、変な業者に当たったら、しつこい勧誘もありそうで嫌ですよね。

 

そんな時に便利なのが、不動産の一括査定サービスです。

 

 

不動産の一括査定とは?

不動産の一括査定とは、1回の登録で複数の不動産会社から査定をもらえるサービスです。

 

不動産の一括査定の仕組み

 

不動産会社によって持っている取引情報が違うわけですから、複数の不動産会社の査定結果を比べることによって、高い査定の会社がわかります。

 

もちろん、その根拠を確認しなければいけませんが、査定書の中で過去の詳しい取引状況を教えてくれる会社もありますので問題ありません。

 

また、「机上査定」を選べば、メールで査定書を送ってくれるので、わざわざ訪問されるわずらわしさもありません。

何社にも査定をもらうわけですから、最初は机上査定で比較をして絞り込んだうえで、売却を依頼する不動産会社を決めていけばいいでしょう。

 

このような形で選択できます

 

机上査定

 

また、査定をしたからといって必ずどこかの会社と契約をしなければいけないわけではないので安心してください。

 

ただ、一括査定サービスも国内で30社以上が提供していますので、どれを選ぶか迷うでしょう。

そこで、この記事では、

  • 参加企業数が多い
  • 利用者数が多い

の2つの条件を満たしたサービスをご紹介します。

 

HOME’S(ホームズ)

ホームズ

 

参加社数:1,704社

利用者数:470万人

机上査定:可能

 

大手不動産サイトの「ホームズ」が運営しているサービスです。

 

こちらのサービスは、大企業なだけあって、参加している会社の数も1番多く地方や郊外の物件でも査定ができるのが強みです。

 

 

HOME'Sはこちら

 

 

イエウール

イエウール_ライン

 

参加社数:1,600社

利用者数:450万人

机上査定:可能

 

イエウールの特徴は、大手企業の参加数が1番多い点です。複数の査定の中に大手も入れたい場合には、このサービスを使うといいでしょう。

 

大手15社中9社が参加しているのは、イエウールだけ

一括査定の比較_大手の参加状況

 

 

イエウールはこちら

 

 

イエイ

イエイ

 

参加社数:1,000社

利用者数:400万人

机上査定:可能

 

イエイの特徴は、「お断り代行」「メール相談」といったフォロー体制が充実している点です。

 

代わりに断ってくれる安心感が欲しい人は、このサービスがオススメですね。

 

 

イエイはこちら

 

 

3社の比較表はこちら

↓↓↓

サービス名参加社数利用者数リンク
HOME'S
homes_テーブル用
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