川崎市の不動産価格の調べ方。土地・戸建て・マンションを高く売るコツ | イエ&ライフ

川崎市の不動産を高く売るコツ。同じ地域なのに坪単価が1.5倍?

川崎市神奈川県

どうも、ゴトウです。

この記事では、数百万円単位で不動産を高く売る方法について解説します。

 

ただその前に、「なぜこの記事を書いたのか?」について簡単に説明させてください。

 

このサイトでは、市区町村ごとに不動産の相場を調べて「なぜ上がっているのか?下がっているのか?」「これからどうなるのか?」といったことを解説しています。

そして、これまで47都道府県・400以上の市区町村・5万地点以上の公示地価、そして実際の取引を調べてきました。

 

そうやってきて分かったことは、「不動産の相場は本当にわかりにくい」ということです。

 

「なぜ上がった(下がった)のか?」「これからどうなるのか?」はある程度わかるんです。

特に住宅地については、「人の動き(人口の増減)」と「金利」さえ分かれば、ある程度予想がつきますからね。

 

ですが、「その不動産はいくらが適正なのか?」はとても難しい。

というのも、公示地価と実際の取引価格を比べてみると、同じ地域でも2倍以上の価格や、逆に半値で取引されている例がたくさんあるからです。

 

じゃあ、なぜそんなことが起こるのか?

その理由をこの記事で詳しく解説しました。

 

ちょっと長いですが、難しいことは書いていませんので、最後まで読んでもらえれば、不動産を高く売る方法に納得いただけると思います。

 

それでは参りましょう。

 

公示地価は本当に信用できるのか?

おそらく、不動産を売ろうと思ったら、まず気になるのが「いくらで売れるか?」だと思います。

そして、その時に参考にする価格が、国が出している「公示地価」でしょう。

 

ですが、公示地価は基準地価と合わせても5万地点しかありません。

全国の宅地の数は約8,300万筆(地点)なので、1,600分の1しかないんですよ。

 

川崎市の公示地価・基準地価も364地点しかない

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
基)川崎市中原区新丸子東2丁目907番14武蔵小杉(250)445.512.5%87.5%
公)川崎市川崎区駅前本町11番1外川崎(0)1554.310.0%78.4%
公)川崎市中原区新丸子町922番1外武蔵小杉(0)729.310.0%75.4%
公)川崎市中原区小杉町3丁目441番29武蔵小杉(150)5948.4%71.4%
公)川崎市幸区大宮町14番5川崎(400)448.810.6%60.9%
公)川崎市高津区溝口1-8-6溝の口(200)547.89.2%56.6%
公)川崎市幸区堀川町72番2外川崎(0)1072.510.2%54.8%
公)川崎市高津区下作延2-7-2溝の口(400)178.26.1%47.1%
公)川崎市高津区溝口2-14-3溝の口(300)246.26.9%46.3%
公)川崎市幸区下平間字稲荷耕地135番6鹿島田(150)243.56.5%43.6%
公)川崎市麻生区上麻生1-5-2新百合ヶ丘(200)412.55.9%43.0%
公)川崎市中原区小杉町2丁目207番4武蔵小杉(700)221.15.3%42.9%
公)川崎市川崎区駅前本町3番6外川崎(300)848.17.5%42.8%
公)川崎市中原区新丸子町695番5新丸子(200)211.95.2%42.0%
公)川崎市多摩区登戸字丁耕地1530番14向ヶ丘遊園(700)108.65.8%39.4%
基)川崎市高津区下作延2-7-2溝の口(400)173.36.1%38.9%
公)川崎市多摩区登戸字庚耕地2736番5向ヶ丘遊園(0)280.26.1%38.3%
基)川崎市川崎区砂子2丁目11番14外川崎(400)775.58.3%38.2%
公)川崎市高津区諏訪1-3-2二子新地(0)178.26.7%38.1%
公)川崎市麻生区万福寺1-16-5新百合ヶ丘(100)213.29.5%37.7%
公)川崎市多摩区登戸新町52番3登戸(700)128.44.6%36.5%
基)川崎市川崎区駅前本町3番6外川崎(300)821.77.3%35.3%
公)川崎市多摩区宿河原2-20-24向ヶ丘遊園(700)112.97.5%35.2%
公)川崎市中原区木月1-29-19元住吉(300)3285.0%34.3%
公)川崎市宮前区小台1丁目18番7外鷺沼(0)317.16.4%34.2%
公)川崎市幸区中幸町3丁目8番1川崎(600)278.54.6%34.0%
公)川崎市幸区幸町2丁目691番2川崎(500)142.64.6%33.7%
公)川崎市中原区上小田中6-23-7武蔵中原(150)188.15.2%32.6%
公)川崎市川崎区砂子2丁目5番7内川崎(450)353.17.3%32.1%
公)川崎市高津区久本3-5-4溝の口(700)1654.2%31.9%
基)川崎市幸区下平間字稲荷耕地111番4鹿島田(300)171.65.5%31.6%
基)川崎市中原区木月2-6-4元住吉(150)282.24.9%30.9%
基)川崎市多摩区登戸字庚耕地2736番5向ヶ丘遊園(0)271.66.2%30.8%
基)川崎市中原区新丸子東1丁目788番5新丸子(250)277.25.0%30.8%
公)川崎市中原区新丸子町752番1新丸子(200)276.96.1%30.7%
基)川崎市宮前区馬絹6-1-28宮崎台(600)130.46.8%29.9%
基)川崎市中原区下沼部字玉川向1758番7向河原(1)204.62.5%29.7%
公)川崎市川崎区小川町15番13川崎(600)260.76.0%29.5%
基)川崎市中原区木月1-29-19元住吉(300)321.85.1%29.5%
基)川崎市多摩区登戸字甲耕地149番2登戸(1500)96.76.2%29.1%
基)川崎市高津区下作延2-13-10溝の口(300)127.45.2%28.7%
公)川崎市宮前区宮前平2丁目15番28宮前平(200)148.25.9%28.7%
公)川崎市川崎区新川通4-15川崎(900)175.64.1%28.5%
公)川崎市中原区新城3-1-4武蔵新城(100)227.44.4%28.1%
公)川崎市幸区小向西町4丁目65番1矢向(1400)125.74.1%27.9%
公)川崎市宮前区犬蔵2-8-34たまプラーザ(800)1045.0%27.5%
公)川崎市宮前区犬蔵1-23-10宮前平(2200)92.44.9%27.3%
公)川崎市中原区下小田中2-6-6武蔵中原(300)137.64.3%27.1%
公)川崎市宮前区土橋2丁目11番13宮前平(500)134.63.8%27.1%
基)川崎市高津区諏訪1-6-3二子新地(200)140.64.7%26.4%
公)川崎市宮前区宮崎字三ッ又271番2宮崎台(600)106.64.2%26.2%
公)川崎市宮前区宮崎1丁目12番34外宮崎台(600)126.44.4%26.0%
基)川崎市高津区溝口3-14-6高津(350)1684.1%25.7%
公)川崎市高津区下作延1-4-11溝の口(400)144.23.6%25.6%
公)川崎市高津区二子3-22-13高津(450)133.73.8%25.4%
公)川崎市中原区小杉陣屋町1-6-8新丸子(600)155.13.8%25.3%
公)川崎市中原区上小田中6-36-13武蔵中原(450)128.44.6%24.7%
公)川崎市多摩区宿河原1-17-30宿河原(500)93.44.4%24.7%
基)川崎市宮前区宮前平1丁目10番13外宮前平(1)216.25.6%24.5%
基)川崎市多摩区登戸字己耕地2662番2向ヶ丘遊園(230)187.87.0%24.2%
基)川崎市高津区溝口3-21-31溝の口(650)138.95.3%24.2%
公)川崎市高津区末長4-22-39武蔵新城(550)117.53.8%24.0%
基)川崎市川崎区新川通4-15川崎(900)170.64.0%24.0%
公)川崎市高津区諏訪2-3-1二子新地(600)125.40.0%23.4%
公)川崎市多摩区菅5-12-16京王稲田堤(450)89.45.9%23.2%
公)川崎市中原区木月住吉町28-32元住吉(550)144.23.1%23.1%
公)川崎市中原区今井南町20-6武蔵小杉(600)1673.3%22.8%
公)川崎市宮前区有馬4-4-6鷺沼(1000)106.93.2%22.7%
公)川崎市多摩区生田3-9-3中野島(1300)77.23.5%22.5%
基)川崎市中原区新城1-10-16武蔵新城(350)174.64.3%22.5%
公)川崎市多摩区中野島6-25-10中野島(120)117.54.7%22.3%
基)川崎市高津区二子5-11-29高津(400)132.74.1%22.2%
基)川崎市宮前区宮崎2丁目10番9外宮崎台(120)201.34.6%22.0%
公)川崎市川崎区宮本町5番7川崎(700)1616.1%22.0%
公)川崎市麻生区百合丘1丁目19番8百合ヶ丘(140)150.85.1%21.9%
公)川崎市川崎区宮前町11-4川崎(1000)126.44.6%21.6%
公)川崎市高津区久地1-2-26溝の口(800)120.13.1%21.3%
公)川崎市多摩区宿河原3-17-13宿河原(500)103.34.3%21.3%
基)川崎市中原区今井南町21-34武蔵小杉(450)249.23.9%20.8%
公)川崎市多摩区宿河原7-3-30久地(1000)95.72.8%20.3%
基)川崎市高津区二子3-22-13高津(450)131.34.5%20.2%
公)川崎市中原区上小田中2-36-23武蔵新城(550)120.13.7%20.1%
公)川崎市中原区新城4-11-6武蔵新城(600)120.54.3%20.1%
公)川崎市多摩区菅北浦2-8-2稲田堤(600)87.54.7%19.9%
基)川崎市中原区小杉御殿町2丁目144番1武蔵小杉(750)178.22.9%19.5%
基)川崎市中原区上小田中6-36-13武蔵中原(450)125.74.4%19.4%
公)川崎市多摩区宿河原6-39-3久地(500)973.2%19.0%
基)川崎市川崎区浮島町9-3川崎(8800)47.54.3%19.0%
公)川崎市中原区井田三舞町12-6元住吉(1200)122.12.8%19.0%
公)川崎市川崎区大川町12-10川崎(5600)37.33.7%18.9%
基)川崎市川崎区大師駅前1-8-5川崎大師(200)1324.7%18.7%
公)川崎市多摩区菅2-3-5稲田堤(130)141.25.2%18.6%
公)川崎市中原区中丸子字西村441番8向河原(600)112.92.1%18.3%
公)川崎市幸区下平間字稲荷耕地97番16鹿島田(450)125.14.1%18.1%
公)川崎市多摩区枡形2-14-7向ヶ丘遊園(1300)75.64.6%18.0%
公)川崎市川崎区塩浜3丁目24番56川崎(5300)43.23.1%18.0%
公)川崎市宮前区土橋4丁目3番6鷺沼(800)135.61.7%17.8%
基)川崎市川崎区砂子1丁目5番6川崎(550)191.14.3%17.7%
基)川崎市多摩区堰3-6-6久地(200)103.63.3%17.6%
公)川崎市川崎区本町2丁目12番7川崎(1100)124.14.2%17.5%
公)川崎市川崎区日進町23番8川崎(1200)1333.3%17.5%
基)川崎市多摩区宿河原7-3-30久地(1000)94.42.9%17.2%
基)川崎市中原区井田中ノ町41-6元住吉(1100)1313.7%17.1%
公)川崎市多摩区西生田3-9-26読売ランド前(0)1343.6%17.0%
公)川崎市中原区木月4-21-15元住吉(750)136.62.2%16.9%
基)川崎市高津区溝口5-12-36高津(600)119.13.4%16.8%
公)川崎市宮前区有馬1-15-15鷺沼(800)110.63.4%16.7%
基)川崎市中原区上小田中1-31-2武蔵新城(1000)103.33.3%16.4%
公)川崎市宮前区土橋1丁目24番3宮前平(650)120.83.1%16.2%
公)川崎市中原区市ノ坪字田向464番59平間(600)107.33.8%16.1%
基)川崎市高津区子母口字新田町456番1武蔵新城(1600)95.73.9%16.0%
基)川崎市川崎区東田町9番6外川崎(750)213.55.9%15.9%
基)川崎市川崎区夜光3丁目3番8外川崎(4600)38.63.5%15.8%
公)川崎市中原区上平間字古下河原564番41平間(1000)106.62.5%15.8%
公)川崎市多摩区菅城下15-11京王稲田堤(900)76.63.6%15.4%
公)川崎市幸区神明町2丁目29番36川崎(1400)111.92.1%15.3%
公)川崎市多摩区生田1-10-14中野島(1000)952.9%15.2%
公)川崎市麻生区百合丘2丁目11番3新百合ヶ丘(850)125.41.1%15.2%
基)川崎市宮前区小台2丁目23番10外宮前平(550)126.42.1%15.0%
公)川崎市麻生区百合丘1丁目24番9百合ヶ丘(300)98.72.7%15.0%
基)川崎市中原区上小田中2-1-9武蔵中原(850)109.93.7%14.8%
基)川崎市中原区苅宿4-39平間(1000)104.92.6%14.8%
基)川崎市幸区鹿島田2-7-25新川崎(400)118.12.9%14.7%
基)川崎市中原区上丸子山王町2丁目1319番4向河原(400)138.92.4%14.7%
公)川崎市高津区千年字岩川723番1外武蔵新城(1200)92.73.3%14.7%
公)川崎市川崎区小島町4-3小島新田(700)59.41.1%14.6%
公)川崎市多摩区菅稲田堤3-5-35稲田堤(650)85.52.0%14.6%
公)川崎市麻生区上麻生3-9-42新百合ヶ丘(1100)82.50.8%14.2%
公)川崎市幸区古川町42番2鹿島田(850)116.22.9%13.9%
公)川崎市中原区宮内3-18-2武蔵中原(1200)97.42.1%13.9%
基)川崎市中原区木月4-21-15元住吉(750)135.32.5%13.9%
公)川崎市中原区井田1-34-48元住吉(1300)103.32.0%13.8%
基)川崎市多摩区布田10-7中野島(550)90.43.4%13.7%
基)川崎市幸区南幸町3丁目29番2尻手(500)123.82.5%13.6%
基)川崎市中原区上平間字四谷前1700番319平間(500)111.22.7%13.5%
公)川崎市川崎区昭和1-4-9東門前(500)123.12.8%13.4%
基)川崎市多摩区菅2-20-37京王稲田堤(500)84.25.4%13.3%
基)川崎市多摩区生田7-8-6生田(60)139.32.7%13.1%
公)川崎市高津区末長1-13-7梶が谷(300)106.62.9%12.9%
基)川崎市多摩区中野島5-7-18中野島(800)86.52.7%12.9%
公)川崎市高津区子母口字舟河原561番1武蔵中原(1700)1044.0%12.9%
公)川崎市宮前区宮崎5丁目12番29宮崎台(800)106.91.9%12.9%
公)川崎市宮前区鷺沼2丁目2番13鷺沼(800)118.83.4%12.9%
公)川崎市宮前区犬蔵2-20-2たまプラーザ(1500)75.62.2%12.8%
公)川崎市高津区坂戸2-7-18溝の口(1600)993.4%12.8%
基)川崎市川崎区南町9番10川崎(900)152.53.4%12.7%
公)川崎市麻生区万福寺3-8-14新百合ヶ丘(650)114.83.0%12.6%
公)川崎市宮前区馬絹1-38-22宮崎台(1000)79.92.1%12.6%
基)川崎市高津区北見方1-17-2高津(1200)97.72.1%12.5%
基)川崎市幸区北加瀬1-29-18新川崎(700)101.62.7%12.4%
公)川崎市川崎区旭町1-11-12川崎(1400)105.63.2%12.3%
公)川崎市中原区下小田中6-17-14武蔵中原(1300)1041.6%12.1%
基)川崎市川崎区宮前町8-11川崎(750)190.14.2%12.1%
基)川崎市幸区矢上8-4新川崎(1300)92.41.4%12.0%
公)川崎市幸区北加瀬2-13-12新川崎(1200)89.41.9%12.0%
公)川崎市麻生区虹ケ丘1-12-5あざみ野(3800)63.40.5%11.6%
公)川崎市多摩区菅馬場2-4-45稲田堤(1100)73.62.8%11.5%
公)川崎市川崎区中瀬2-17-12川崎大師(550)89.81.5%11.5%
公)川崎市高津区宇奈根字山野731番5外久地(1700)75.21.8%11.2%
基)川崎市川崎区貝塚2-5-12川崎(1100)128.73.4%11.1%
公)川崎市川崎区日進町13番14外川崎(950)125.73.5%11.1%
公)川崎市麻生区栗平2-2-12栗平(120)96.71.7%11.0%
公)川崎市幸区遠藤町41番4川崎(1600)103.61.9%11.0%
基)川崎市幸区古川町42番2鹿島田(850)114.52.1%10.9%
公)川崎市中原区小杉陣屋町2-9-30新丸子(950)1332.3%10.7%
基)川崎市幸区南加瀬4-30-5新川崎(2000)1003.1%10.6%
公)川崎市川崎区渡田向町5-12川崎(1600)97.42.8%10.5%
公)川崎市川崎区追分町17-1川崎(2500)127.12.7%10.3%
公)川崎市高津区末長2-33-11梶が谷(800)85.81.2%10.2%
基)川崎市宮前区有馬3-28-19鷺沼(1600)89.41.9%10.2%
公)川崎市川崎区渡田山王町19-19八丁畷(650)116.82.6%9.9%
公)川崎市川崎区中島3-7-2川崎(2100)108.62.2%9.7%
公)川崎市高津区下作延6-29-31久地(500)90.82.2%9.6%
公)川崎市高津区久末字表耕地2100番3武蔵新城(2600)73.91.4%9.3%
基)川崎市宮前区宮崎5丁目12番29宮崎台(800)105.61.6%9.2%
公)川崎市宮前区有馬8-18-7鷺沼(900)94.12.2%9.2%
公)川崎市多摩区枡形5-23-6生田(1300)67.30.5%9.1%
基)川崎市高津区北見方3-12-38武蔵新城(1600)79.91.7%9.0%
基)川崎市幸区戸手本町2丁目403番23矢向(850)100.72.3%8.9%
基)川崎市宮前区鷺沼2丁目2番13鷺沼(800)117.22.9%8.9%
基)川崎市麻生区上麻生5-43-14柿生(120)105.64.9%8.8%
公)川崎市高津区下作延3-13-18梶が谷(700)93.72.2%8.8%
公)川崎市幸区古市場1丁目23番6鹿島田(1200)103.61.6%8.7%
公)川崎市高津区上作延字原間谷270番8溝の口(1900)77.61.7%8.3%
公)川崎市幸区南加瀬3-3-40新川崎(1100)108.22.2%8.3%
公)川崎市麻生区百合丘2丁目16番1百合ヶ丘(450)93.71.4%8.0%
公)川崎市高津区梶ケ谷3丁目8番25梶が谷(800)95.71.8%7.8%
公)川崎市宮前区東有馬5-39-7北山田(1000)68.61.0%7.8%
基)川崎市川崎区鋼管通1-17-6川崎(2500)106.62.9%7.7%
公)川崎市宮前区東有馬4-24-9北山田(1200)69.60.5%7.7%
公)川崎市川崎区大島3-37-15川崎(2700)94.71.4%7.5%
公)川崎市川崎区京町2-4-17川崎(2500)93.71.8%7.2%
公)川崎市川崎区観音2-4-19川崎(3100)89.41.5%7.1%
基)川崎市幸区古市場1丁目29番12鹿島田(1100)107.31.2%6.9%
公)川崎市川崎区中島3-18-11川崎(2100)981.7%6.8%
公)川崎市川崎区田島町6-3川崎(2400)93.11.4%6.8%
公)川崎市麻生区はるひ野2-10-11はるひ野(450)681.5%6.7%
公)川崎市幸区南加瀬4丁目2445番3新川崎(1800)86.81.5%6.5%
基)川崎市川崎区大島3-37-15川崎(2700)93.71.4%6.4%
基)川崎市川崎区大島1-10-9川崎(1700)99.31.3%6.4%
基)川崎市高津区梶ケ谷4丁目4番12梶が谷(1000)88.80.4%6.3%
公)川崎市幸区小向西町1丁目31番7鹿島田(1700)94.71.4%6.3%
公)川崎市高津区新作3-26-22武蔵新城(1400)78.90.8%6.2%
基)川崎市高津区千年字上原宿320番7武蔵新城(1800)76.90.9%5.9%
公)川崎市宮前区犬蔵1-4-22宮前平(1800)71.60.5%5.9%
公)川崎市宮前区土橋7丁目6番4宮前平(850)990.3%5.6%
基)川崎市川崎区大島上町23-6川崎(2000)93.41.8%5.6%
基)川崎市川崎区大師町14-4東門前(500)94.11.1%5.6%
基)川崎市多摩区西生田4-9-12読売ランド前(450)69.60.5%5.5%
基)川崎市宮前区有馬9-7-11鷺沼(1100)89.40.0%5.4%
基)川崎市麻生区千代ケ丘4丁目11番13新百合ヶ丘(1100)72.30.5%5.3%
公)川崎市麻生区千代ケ丘4丁目11番13新百合ヶ丘(1100)72.30.0%5.3%
基)川崎市宮前区土橋7丁目18番8宮前平(1200)92.70.4%5.2%
基)川崎市川崎区小田3-6-12川崎(2400)86.12.0%5.2%
公)川崎市多摩区西生田3-3-4読売ランド前(350)72.90.5%5.2%
公)川崎市多摩区栗谷3-24-15生田(600)79.90.8%5.2%
公)川崎市宮前区有馬3-9-9-2宮前平(1100)81.50.8%5.1%
公)川崎市麻生区王禅寺西1-19-11新百合ヶ丘(1000)84.2-0.4%4.9%
基)川崎市川崎区鋼管通2-1-10川崎(2400)91.41.5%4.9%
基)川崎市多摩区栗谷3-24-15生田(600)79.50.8%4.8%
公)川崎市麻生区片平4-3-29柿生(900)59.11.1%4.7%
公)川崎市川崎区四谷上町14-16川崎(3700)82.51.6%4.6%
公)川崎市川崎区小田2-20-4川崎(2600)85.81.2%4.4%
公)川崎市麻生区金程4-11-17新百合ヶ丘(1500)62.70.5%4.4%
公)川崎市宮前区神木本町1-11-5宿河原(1800)56.10.0%4.3%
公)川崎市宮前区土橋3丁目20番9鷺沼(550)1300.5%4.2%
基)川崎市高津区東野川1-17-3武蔵新城(2500)73.90.9%4.2%
公)川崎市麻生区高石3-21-9百合ヶ丘(800)66.70.5%4.1%
公)川崎市宮前区神木本町5-14-15宮前平(1900)61.70.5%3.9%
公)川崎市中原区井田3-6-10元住吉(1700)89.80.7%3.8%
公)川崎市麻生区五力田1-18-6五月台(300)65.70.5%3.6%
公)川崎市宮前区東有馬3-3-4鷺沼(1800)67.30.0%3.6%
公)川崎市麻生区上麻生4丁目44番2新百合ヶ丘(900)103.60.3%3.3%
公)川崎市麻生区白鳥1-2-33五月台(800)630.5%3.2%
公)川崎市多摩区生田6-7-4生田(500)74.90.0%3.2%
公)川崎市高津区久末字梅ヶ久保580番8武蔵新城(3300)650.5%3.1%
公)川崎市麻生区上麻生2-24-25新百合ヶ丘(700)108.60.3%3.1%
基)川崎市宮前区東有馬3-3-4鷺沼(1800)67.30.0%3.0%
公)川崎市多摩区三田3丁目3番2生田(950)700.0%2.9%
公)川崎市川崎区浅田4-11-16川崎(3400)81.80.8%2.9%
基)川崎市麻生区栗木台2-12-11黒川(400)58.70.6%2.9%
基)川崎市麻生区王禅寺西1-19-11新百合ヶ丘(1000)84.20.0%2.8%
公)川崎市高津区上作延字南原970番12梶が谷(1700)73.60.5%2.8%
基)川崎市麻生区白鳥1-2-33五月台(800)631.1%2.7%
公)川崎市麻生区下麻生3-10-7柿生(2000)38.60.0%2.6%
基)川崎市高津区久末字イノ木1689番1武蔵中原(2600)64.70.5%2.6%
公)川崎市多摩区三田1丁目17番6外生田(500)78.90.4%2.6%
公)川崎市高津区梶ケ谷6丁目12番11梶が谷(1700)73.30.5%2.3%
公)川崎市多摩区生田8-16-3生田(600)62.40.0%2.2%
基)川崎市宮前区馬絹4-10-17宮崎台(1500)63.40.0%2.1%
公)川崎市宮前区西野川1-40-38梶が谷(2100)650.5%2.1%
公)川崎市宮前区神木2丁目3番17宮崎台(1400)82.80.0%2.0%
公)川崎市麻生区下麻生2-35-13柿生(2100)51.8-0.6%1.9%
基)川崎市多摩区三田3丁目3番2生田(950)700.0%1.9%
公)川崎市高津区蟹ケ谷字清水313番50武蔵中原(2200)73.60.5%1.8%
公)川崎市多摩区東三田2-11-10向ヶ丘遊園(1600)59.70.0%1.7%
公)川崎市麻生区栗木台5-14-4栗平(800)60.4-0.5%1.7%
公)川崎市宮前区東有馬2-4-5鷺沼(2100)650.0%1.5%
基)川崎市麻生区千代ケ丘2丁目4番10百合ヶ丘(950)670.0%1.5%
公)川崎市麻生区上麻生7-12-11柿生(1100)670.0%1.5%
公)川崎市麻生区金程1-17-14新百合ヶ丘(1000)68.30.0%1.5%
公)川崎市麻生区岡上字杉山下1462番165鶴川(1500)45.90.0%1.5%
公)川崎市麻生区王禅寺西3-10-3新百合ヶ丘(1200)73.90.0%1.4%
公)川崎市宮前区菅生3-39-4生田(2800)59.10.0%1.1%
公)川崎市宮前区菅生5-7-12宮前平(2800)61.10.0%1.1%
公)川崎市宮前区野川字西耕地3013番11鷺沼(2700)65.30.0%1.0%
基)川崎市宮前区白幡台1丁目7番7宮前平(2200)54.50.0%0.6%
公)川崎市宮前区野川字南耕地2639番20鷺沼(4000)55.40.0%0.6%
基)川崎市麻生区高石6-19-2百合ヶ丘(1200)56.40.0%0.6%
基)川崎市麻生区王禅寺東3-5-21新百合ヶ丘(2800)56.80.0%0.6%
公)川崎市麻生区千代ケ丘7丁目2番2新百合ヶ丘(1800)60.4-0.5%0.5%
基)川崎市宮前区菅生5-7-12宮前平(2800)61.10.0%0.5%
基)川崎市多摩区長尾6-22-8久地(1400)61.70.0%0.0%
基)川崎市多摩区南生田7-22-6生田(1300)57.10.0%0.0%
基)川崎市麻生区岡上字栗畑769番3鶴川(1100)52.80.0%0.0%
公)川崎市多摩区菅仙谷3-8-3京王稲田堤(1400)60.70.0%0.0%
公)川崎市麻生区上麻生7-32-9柿生(1900)52.10.0%0.0%
公)川崎市麻生区細山5-10-7読売ランド前(1200)55.80.0%0.0%
公)川崎市麻生区栗木1-13-3栗平(900)55.80.0%0.0%
公)川崎市麻生区王禅寺西6-23-4柿生(600)69.6-0.5%-0.5%
公)川崎市麻生区高石5-3-6百合ヶ丘(650)65.70.0%-0.5%
公)川崎市多摩区菅仙谷2-30-4京王稲田堤(1100)59.1-0.6%-0.6%
基)川崎市宮前区野川字南耕地2297番15梶が谷(3300)53.5-0.6%-0.6%
公)川崎市麻生区向原3-17-13新百合ヶ丘(2400)49.20.0%-0.7%
公)川崎市麻生区王禅寺東2-37-17新百合ヶ丘(2100)64.7-1.5%-1.0%
基)川崎市麻生区王禅寺東5-24-8新百合ヶ丘(2900)60.4-1.1%-1.1%
公)川崎市麻生区東百合丘1-34-22百合ヶ丘(2200)55.4-0.6%-1.2%
公)川崎市麻生区王禅寺東5-24-8新百合ヶ丘(2900)60.1-1.1%-1.6%
公)川崎市宮前区平4-17-45宮前平(2400)59.70.0%-1.6%
基)川崎市麻生区千代ケ丘9-8-22新百合ヶ丘(2300)52.8-0.6%-1.8%
公)川崎市麻生区東百合丘3-24-7新百合ヶ丘(2800)52.8-0.6%-1.8%
基)川崎市麻生区王禅寺西7-23-15柿生(1100)50.5-0.6%-1.9%
公)川崎市多摩区長沢4-18-2生田(2500)49.80.0%-1.9%
基)川崎市多摩区菅馬場3-6-5稲田堤(1700)57.8-0.6%-2.2%
基)川崎市麻生区東百合丘2-16-10百合ヶ丘(2100)52.8-0.6%-2.4%
基)川崎市宮前区五所塚2丁目8番3宿河原(1800)52.1-0.6%-2.5%
公)川崎市麻生区細山8-16-9新百合ヶ丘(2600)47.5-0.7%-2.7%
基)川崎市多摩区東生田3-1-33向ヶ丘遊園(1500)54.8-0.6%-2.9%
基)川崎市麻生区片平字富士塚1673番14栗平(1100)36.60.0%-3.5%
公)川崎市宮前区平3-23-15向ヶ丘遊園(2000)53.5-0.6%-4.1%
基)川崎市麻生区岡上字川井田612番3鶴川(550)380.0%-5.0%
公)川崎市多摩区南生田1-16-10読売ランド前(1100)57.8-0.6%-5.4%
公)川崎市多摩区生田5-22-4生田(1200)56.8-0.6%-6.0%
基)川崎市川崎区貝塚2-4-14川崎(1100)119.83.7%
基)川崎市川崎区塩浜2-11-11川崎(4400)70.32.9%
基)川崎市幸区中幸町1丁目56番5川崎(800)139.92.4%
基)川崎市幸区南加瀬3-35-24新川崎(1500)99.71.7%
基)川崎市中原区井田1-2-10元住吉(950)120.81.9%
基)川崎市高津区明津字仲町216番10元住吉(1700)93.71.8%
基)川崎市高津区末長4-22-39武蔵新城(550)115.53.6%
基)川崎市高津区二子4-1-6高津(80)208.94.8%
基)川崎市多摩区登戸字辛耕地3122番1登戸(450)124.46.5%
基)川崎市多摩区宿河原2-42-10向ヶ丘遊園(1000)104.35.3%
基)川崎市宮前区菅生6-17-6宮前平(2200)59.10.6%
基)川崎市麻生区上麻生1-5-2新百合ヶ丘(200)399.36.1%
公)川崎市川崎区川中島2-11-10川崎大師(700)93.12.2%
公)川崎市川崎区小田5-24-13川崎(3000)83.21.2%
公)川崎市川崎区池田2-7-3八丁畷(450)118.8
公)川崎市川崎区小田栄1-3-3川崎(2000)92.41.1%
公)川崎市川崎区台町21-15東門前(750)90.11.5%
公)川崎市川崎区藤崎1-11-7川崎(2300)96.41.7%
公)川崎市川崎区小田4-31-6川崎(2800)111.92.7%
公)川崎市川崎区大島5-11-13川崎(2200)118.53.8%
公)川崎市川崎区榎町6-2川崎(900)151.83.8%
公)川崎市川崎区小川町8番21川崎(650)184.84.3%
公)川崎市川崎区千鳥町9-2川崎(6700)30.31.3%
公)川崎市川崎区日ノ出1-2-3産業道路(550)76.20.4%
公)川崎市川崎区東扇島17番3川崎(9000)73.33.3%
公)川崎市幸区戸手3-3-4川崎(2000)97.71.4%
公)川崎市幸区小倉2-16-2新川崎(1400)89.1
公)川崎市幸区南加瀬5-31-24新川崎(2300)87.11.5%
公)川崎市中原区木月1-9-15元住吉(350)163.43.1%
公)川崎市中原区今井仲町6-1武蔵小杉(850)150.23.4%
公)川崎市中原区上丸子天神町305番3新丸子(650)141.62.1%
公)川崎市中原区下小田中4-18-40武蔵中原(900)114.22.7%
公)川崎市中原区下小田中2-41-6武蔵中原(800)123.13.3%
公)川崎市中原区木月4-38-4元住吉(800)146.94.7%
公)川崎市中原区田尻町12番6平間(90)171.93.0%
公)川崎市中原区上新城2-6-7武蔵新城(150)170.93.8%
公)川崎市中原区小杉町1丁目513番1外武蔵小杉(350)251.16.0%
公)川崎市高津区下作延4-28-64津田山(850)961.7%
公)川崎市高津区下作延6-8-21津田山(300)91.41.5%
公)川崎市高津区千年新町8番3武蔵新城(450)123.83.3%
公)川崎市高津区久地1-15-40高津(1000)992.4%
公)川崎市高津区子母口字富士見台54番55武蔵新城(1700)73.30.5%
公)川崎市高津区末長1-31-7梶が谷(850)93.40.4%
公)川崎市高津区久本2-5-34溝の口(850)113.53.3%
公)川崎市多摩区長沢1-16-6生田(1700)58.4
公)川崎市多摩区布田17-23中野島(600)92.1
公)川崎市多摩区登戸字乙耕地347番3登戸(1400)98
公)川崎市多摩区生田1-24-10中野島(750)77.22.6%
公)川崎市多摩区長尾1-8-15宿河原(900)74.62.7%
公)川崎市多摩区南生田4-16-9生田(2200)57.1-0.6%
公)川崎市多摩区菅北浦4-8-10京王稲田堤(1300)61.10.0%
公)川崎市多摩区枡形6-22-7向ヶ丘遊園(1000)62.71.6%
公)川崎市宮前区初山2-18-14-3宮前平(2200)58.40.0%
公)川崎市宮前区宮崎字三ッ又77番19外宮崎台(1200)84.22.0%
公)川崎市宮前区有馬4-9-25鷺沼(850)981.4%
公)川崎市宮前区野川本町2-21-30梶が谷(2900)56.80.0%
公)川崎市宮前区西野川2-11-5梶が谷(2600)58.1-0.6%
公)川崎市宮前区水沢3-1-32宮前平(3600)57.80.0%
公)川崎市宮前区平1-1-7宮前平(2200)76.90.9%
公)川崎市宮前区野川本町1-5-33梶が谷(2100)84.84.9%
公)川崎市麻生区多摩美1-20-16読売ランド前(850)49.80.0%

 

そのため、近くに参考となる価格がないことも多く、その周辺の土地価格をそのまま参考にしようとする人も多いです。

 

そもそも、公示地価はどうやって作られるのか?

しかし、問題はそれだけではありません。

そもそも、公示地価がどうやって作られているか知ってますか?

 

公示地価とは、その地域の「不動産取引の目安」にしてもらうために作られていますから、過去の取引情報を参考に作られています。

 

ところが、不動産の取引情報には、個人の財産情報が含まれています。

例えば、「○町1丁目2−1」の土地が5,000万円で売れたとしたら、そこに住んでいたAさんが5,000万円のお金を持っているという情報がわかってしまいます。

 

このような財産情報は、国税庁しか取り扱ってはいけないため、公示地価を作っている国土交通省は知ることができません。

では、どうやって集めているのかというと、なんとアンケートで集めているのです。

 

公示地価は、購入者へのアンケートをもとに作られる

 

公示地価のできる流れ

(参考:国土交通省 不動産の取引価格情報提供制度 アンケートの流れ)

 

アンケートは強制ではありませんから、集まる数はとても少ない。

なんとわずか6分の1しか回収できていないのです。

 

新宿区の土地取引のアンケート回収件数(過去2年分)

新宿区の過去2年間の土地取引件数

(参考:国土交通省 土地総合情報システム)

 

ご覧のように、土地取引の多い新宿区でも、同じエリアで回収できている取引件数は多くて15件。取引ゼロのところもかなりあります。

しかも、このデータは2年分なので、実際にはこの半分しか参考にすることができません。

 

仮にある地域で土地の取引が5件あったとしても、アンケート回収できた取引情報はゼロという場合も普通に起こってしまいます。

回収率が6分の1なわけですから、当然ですよね。

 

そうすると鑑定士さんは、どうするのでしょうか?

「これぐらいじゃないか?」と推測で決める場合も当然あるわけです。

 

そのため、公示地価をそのまま信じてしまうと、

「本当はもっと高く売れたはずなのに、安く売ってしまった。」

と後悔してしまうことになるんですね。

 

こんなに違うの!?川崎市の実際の土地取引が…

「本当にそんなことがあるの?」

実際に見てみないと信じられませんよね。

 

そこで、川崎市の公示地価と、実際の取引価格を比べてみましょう。

 

今回取り上げるのは、中原区の「木月(きづき)」という地区。

元住吉駅からすぐのエリアで、公示地価の地点は駅から750m(徒歩9分)の距離にある住宅地です。

 

 

この木月の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:136万円/坪
  • 実際の取引:160〜240万円/坪

なんと、公示地価の約1.2〜1.7倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約1.5倍です。

 

【中原区木月の公示地価】

中原区木月の公示地価

  • 元住吉駅から750mの距離、徒歩約9分(1分=80m)
  • 395,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =136万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【中原区木月の土地取引(過去2年間)】

中原区木月の土地取引

  • 徒歩9分のエリアで、160〜240万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

ご覧の通り、実際の取引では、1丁目、2丁目がわかりません。

 

ですが、公示地価と実際の取引は、

  • 駅からの距離もほぼ同じ
  • 「第一種住居地域」に指定されていて建築制限は同じ
  • 商業地は対象外

という共通した条件で比較しています。

 

この条件を満たすのは、駅の東側と南側の一部に限られています。

最高額の坪240万円で取引された土地は約20坪ですから、仮に公示地価の坪136万円が相場だとすると、2,000万円以上高く売れたことになります。

 

他の市でも、公示地価からかけ離れた取引が見られる

 

「ただの偶然じゃないのか?」

実例が1つだけでは、そう思いますよね。

 

ですが、これは川崎市だけで起こっていることではありません。

神奈川県の他の市町村を調べてみても、同じようにかけ離れた取引が多数見つかりました。

 

神奈川県の公示地価と土地取引の比較

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

 

そのため、不動産の取引で失敗しないためには、実際の取引価格に基づいた「実勢価格」を調べる必要があるのです。

 

実勢価格は、どうやって調べるのか?

国土交通省のサイトは、詳しい地名がわからない

実際の取引を調べるのならば、先ほどご紹介した国土交通省のサイトをチェックするのも1つの方法です。

ですが、ご覧いただいた通り、この取引情報には1丁目、2丁目というような詳しい地名の情報がありません。

 

また、アンケートで回収できた6分の1の取引情報しかないため、まったく取引情報がない地域もたくさんあります。

そのため、実勢価格を調べるのは、かなり難しいのが現状です。

 

もし、あなたがもっと早く、そして確実に、しかも数百万円単位で高く売りたいのならば、不動産会社による査定を受けなければいけません。

 

不動産会社が言わない査定の真実

なぜ査定が重要かというと、どんなに詳しい不動産会社でも、その地域の取引の1〜2割しか知らないからです。

 

1〜2割しか取引を知らないということは、査定の根拠となる価格も変わるということ。

つまり、頼む不動産会社によって、売却額が大きく変わってしまうのです。

 

持っている情報が違うので、査定額も大きく変わる

査定額が違うイメージ

 

ちょっとこの話、違和感がありますよね?

その理由を詳しく解説します。

 

なぜ詳しい会社でも1〜2割しか知らないのか?

 

その理由は、不動産会社同士で共有している取引情報が少ないためです。

 

不動産取引の資格である宅建業に登録している会社は約12万社あり、コンビニの店舗の2倍以上あります。

そのため、どんなにその地域で有名な会社でも、取引を独占できるわけではありません。せいぜい1割がいいところでしょう。

 

つまり、

「共有する取引情報 + 自社の取引情報でも最大10% = 

が、その会社の持っている取引情報になります。

 

ところが、他の会社と情報を共有している会員サイト「レインズ」に登録されている取引情報が1割程度しかないのです。

 

【レインズへの登録状況:約18万件】
レインズの成約報告件数
(参考:レインズの活用状況について 平成29年度)

 

【全国の土地取引件数:132万件】
昨年の土地取引件数

(参考:国土交通省 平成30年版 土地白書)

 

土地だけでは132万件ですが、これにマンションを加えると162万件になります。

 

ということは、

「18万件 ÷ 162万件 = 11%

 

つまり、

「レインズで共有する11% + 自社の取引情報でも最大10% = 21%

となり、どんなに詳しい不動産会社でも、2割程度しか知らないことになるわけですね。

 

そのため、不動産会社によって査定額が大きく変わる可能性があるので、複数の査定結果を比べることで、高く売れる会社を探すことができるのです。

 

ですが、比べるということは、何社も回るということ。

不動産会社の店舗って入りづらいし、変な業者に当たったら、しつこい勧誘もありそうで嫌ですよね。

 

そんな時に便利なのが、不動産の一括査定サービスです。

 

 

不動産の一括査定とは?

不動産の一括査定とは、1回の登録で複数の不動産会社から査定をもらえるサービスです。

 

不動産の一括査定の仕組み

 

不動産会社によって持っている取引情報が違うわけですから、複数の不動産会社の査定結果を比べることによって、高い査定の会社がわかります。

 

もちろん、その根拠を確認しなければいけませんが、査定書の中で過去の詳しい取引状況を教えてくれる会社もありますので問題ありません。

 

また、「机上査定」を選べば、メールで査定書を送ってくれるので、わざわざ訪問されるわずらわしさもありません。

何社にも査定をもらうわけですから、最初は机上査定で比較をして絞り込んだうえで、売却を依頼する不動産会社を決めていけばいいでしょう。

 

このような形で選択できます

 

机上査定

 

また、査定をしたからといって必ずどこかの会社と契約をしなければいけないわけではないので安心してください。

 

ただ、一括査定サービスも国内で30社以上が提供していますので、どれを選ぶか迷うでしょう。

そこで、この記事では、

  • 参加企業数が多い
  • 利用者数が多い

の2つの条件を満たしたサービスをご紹介します。

 

HOME’S(ホームズ)

ホームズ

 

参加社数:1,704社

利用者数:470万人

机上査定:可能

 

大手不動産サイトの「ホームズ」が運営しているサービスです。

 

こちらのサービスは、大企業なだけあって、参加している会社の数も1番多く地方や郊外の物件でも査定ができるのが強みです。

 

 

HOME'Sはこちら

 

 

イエウール

イエウール_ライン

 

参加社数:1,600社

利用者数:450万人

机上査定:可能

 

イエウールの特徴は、大手企業の参加数が1番多い点です。複数の査定の中に大手も入れたい場合には、このサービスを使うといいでしょう。

 

大手15社中9社が参加しているのは、イエウールだけ

一括査定の比較_大手の参加状況

 

 

イエウールはこちら

 

 

イエイ

イエイ

 

参加社数:1,000社

利用者数:400万人

机上査定:可能

 

イエイの特徴は、「お断り代行」「メール相談」といったフォロー体制が充実している点です。

 

代わりに断ってくれる安心感が欲しい人は、このサービスがオススメですね。

 

 

イエイはこちら

 

 

3社の比較表はこちら

↓↓↓

サービス名参加社数利用者数リンク
HOME'S
homes_テーブル用
1,704470万人HOME'Sはこちら
イエウール
イエウール_テーブル用
1,600450万人イエウールはこちら
イエイ
イエイ_テーブル用
1,000400万人イエイはこちら

 

 

 

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