小牧市の不動産価格の調べ方。土地・戸建て・マンションを高く売るコツ | イエ&ライフ

小牧市の不動産を高く売るコツ。同じ地域なのに坪単価が1.9倍?

小牧市 愛知県

(画像出典:ウィキペディア KKPCW 愛知県小牧市にある商業施設ラピオ・アルプラザ小牧

 

どうも、ゴトウです。

この記事では、数百万円単位で不動産を高く売る方法について解説します。

 

ただその前に、「なぜこの記事を書いたのか?」について簡単に説明させてください。

 

このサイトでは、市区町村ごとに不動産の相場を調べて「なぜ上がっているのか?下がっているのか?」「これからどうなるのか?」といったことを解説しています。

そして、これまで47都道府県・400以上の市区町村・5万地点以上の公示地価、そして実際の取引を調べてきました。

 

そうやってきて分かったことは、「不動産の相場は本当にわかりにくい」ということです。

 

「なぜ上がった(下がった)のか?」「これからどうなるのか?」はある程度わかるんです。

特に住宅地については、「人の動き(人口の増減)」と「金利」さえ分かれば、ある程度予想がつきますからね。

 

ですが、「その不動産はいくらが適正なのか?」はとても難しい。

というのも、公示地価と実際の取引価格を比べてみると、同じ地域でも2倍以上の価格や、逆に半値で取引されている例がたくさんあるからです。

 

じゃあ、なぜそんなことが起こるのか?

その理由をこの記事で詳しく解説しました。

 

ちょっと長いですが、難しいことは書いていませんので、最後まで読んでもらえれば、不動産を高く売る方法に納得いただけると思います。

 

それでは参りましょう。

 

公示地価は本当に信用できるのか?

おそらく、不動産を売ろうと思ったら、まず気になるのが「いくらで売れるか?」だと思います。

そして、その時に参考にする価格が、国が出している「公示地価」でしょう。

 

ですが、公示地価は基準地価と合わせても5万地点しかありません。

全国の宅地の数は約8,300万筆(地点)なので、1,600分の1しかないんですよ。

 

小牧市の公示地価・基準地価も57地点しかない

住所用途区分坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
基)小牧市新小木2丁目6番岩倉(1600)20.53.3%11.9%
公)小牧市大字下末字野本347番17小牧(2700)19.72.9%
基)小牧市大字下末字流180番外小牧(2400)16.21.7%6.5%
基)小牧市中央1丁目186番小牧(220)44.61.5%10.7%
公)小牧市中央1丁目267番外小牧(0)61.71.1%6.3%
基)小牧市掛割町66番小牧口(1000)33.31.0%8.6%
公)小牧市山北町47番小牧(1600)31.51.0%1.6%
公)小牧市小牧1丁目481番小牧(1000)341.0%5.9%
公)小牧市大字北外山字替地630番3小牧口(500)341.0%2.0%
公)小牧市曙町16番1外小牧(2400)380.9%1.8%
公)小牧市常普請1丁目184番小牧(1500)32.20.9%4.3%
基)小牧市常普請2丁目281番小牧口(900)37.30.9%5.6%
公)小牧市中央4丁目67番小牧(900)370.9%3.7%
基)小牧市中央6丁目182番外小牧(700)35.60.9%5.9%
公)小牧市小牧3丁目118番小牧(680)32.60.8%
公)小牧市中央1丁目440番小牧(400)40.30.8%
基)小牧市中央1丁目440番小牧(400)40.30.8%
公)小牧市中央2丁目84番小牧(240)40.60.8%6.0%
基)小牧市小牧3丁目149番外小牧(500)46.50.7%4.4%
公)小牧市大字岩崎字猪之島1010番5味岡(1100)290.7%4.0%
基)小牧市大字岩崎字猪之島1010番5味岡(1100)28.90.7%4.8%
公)小牧市応時3丁目137番外小牧口(650)29.70.7%4.7%
公)小牧市大字小松寺字桜木159番23味岡(630)270.6%
公)小牧市久保一色南2丁目270番田県神社前(750)28.30.5%2.4%
公)小牧市春日寺3丁目195番牛山(600)25.50.5%2.5%
公)小牧市外堀1丁目56番小牧口(1400)32.70.4%2.3%
公)小牧市大字東田中字宮前304番3小牧原(400)26.80.4%3.0%
公)小牧市大字本庄字大坪443番1小牧原(2300)18.40.4%1.8%
基)小牧市外堀1丁目56番小牧口(1400)32.60.3%2.7%
公)小牧市小木3丁目163番1岩倉(2600)25.50.3%
公)小牧市新小木3丁目15番外岩倉(1800)20.50.3%0.5%
公)小牧市西島町131番小牧(2800)24.60.3%1.4%
公)小牧市大字横内字下割子287番37外小牧原(2600)23.20.3%1.7%
公)小牧市大字久保一色字金六前3498番1田県神社前(1400)24.40.3%1.2%
基)小牧市大字東田中字洞庭759番9小牧原(500)26.20.3%3.0%
基)小牧市大字東田中字北野2237番1外味岡(600)24.20.3%2.5%
公)小牧市安田町149番1小牧(2000)30.60.2%2.2%
公)小牧市外堀2丁目78番小牧口(1800)300.2%2.2%
公)小牧市新町1丁目388番小牧(1400)31.50.2%1.9%
基)小牧市大字小牧原新田字畔地745番54小牧原(600)30.40.2%2.7%
公)小牧市大字入鹿出新田字新道822番1外石仏(3300)28.30.2%5.7%
公)小牧市堀の内5丁目261番小牧(2200)29.80.2%2.5%
公)小牧市外堀1丁目241番小牧口(1400)31.70.1%0.8%
公)小牧市大字小松寺字法花寺1118番221味岡(1200)25.80.1%2.1%
基)小牧市高根2丁目450番小牧原(4600)15.40.0%-3.7%
公)小牧市若草町156番3小牧口(800)350.0%6.0%
公)小牧市小松寺3丁目159番外味岡(550)27.70.0%0.0%
公)小牧市小木南3丁目331番岩倉(2100)28.40.0%1.2%
基)小牧市大字河内屋新田字文戸135番30味岡(3300)20.10.0%1.3%
基)小牧市大字久保一色字山新田216番147田県神社前(600)26.60.0%0.8%
公)小牧市大字小牧原新田字自才前1422番4外小牧原(1300)27.60.0%0.0%
公)小牧市大字池之内字中赤堀601番2外味岡(3800)13.80.0%-2.6%
公)小牧市大字本庄字郷浦2613番265味岡(2600)23.80.0%0.4%
基)小牧市中央4丁目67番小牧(900)36.60.0%3.7%
基)小牧市光ヶ丘3丁目38番7小牧原(6000)23.2-0.6%-2.8%
公)小牧市古雅3丁目6番9小牧原(4100)25.2-0.9%-3.0%
公)小牧市大字林字角手2053番楽田(3000)0.7-2.4%

 

そのため、近くに参考となる価格がないことも多く、その周辺の土地価格をそのまま参考にしようとする人も多いです。

 

そもそも、公示地価はどうやって作られるのか?

しかし、問題はそれだけではありません。

そもそも、公示地価がどうやって作られているか知ってますか?

 

公示地価とは、その地域の「不動産取引の目安」にしてもらうために作られていますから、過去の取引情報を参考に作られています。

 

ところが、不動産の取引情報には、個人の財産情報が含まれています。

例えば、「○町1丁目2−1」の土地が5,000万円で売れたとしたら、そこに住んでいたAさんが5,000万円のお金を持っているという情報がわかってしまいます。

 

このような財産情報は、国税庁しか取り扱ってはいけないため、公示地価を作っている国土交通省は知ることができません。

では、どうやって集めているのかというと、なんとアンケートで集めているのです。

 

公示地価は、購入者へのアンケートをもとに作られる

 

公示地価のできる流れ

(参考:国土交通省 不動産の取引価格情報提供制度 アンケートの流れ)

 

アンケートは強制ではありませんから、集まる数はとても少ない。

なんとわずか6分の1しか回収できていないのです。

 

新宿区の土地取引のアンケート回収件数(過去2年分)

新宿区の過去2年間の土地取引件数

(参考:国土交通省 土地総合情報システム)

 

ご覧のように、土地取引の多い新宿区でも、同じエリアで回収できている取引件数は多くて15件。取引ゼロのところもかなりあります。

しかも、このデータは2年分なので、実際にはこの半分しか参考にすることができません。

 

仮にある地域で土地の取引が5件あったとしても、アンケート回収できた取引情報はゼロという場合も普通に起こってしまいます。

回収率が6分の1なわけですから、当然ですよね。

 

そうすると鑑定士さんは、どうするのでしょうか?

「これぐらいじゃないか?」と推測で決める場合も当然あるわけです。

 

そのため、公示地価をそのまま信じてしまうと、

「本当はもっと高く売れたはずなのに、安く売ってしまった。」

と後悔してしまうことになるんですね。

 

こんなに違うの!?小牧市の実際の土地取引が…

「本当にそんなことがあるの?」

実際に見てみないと信じられませんよね。

 

例えば、小牧市内にに「小松寺(こまつじ)」という、味岡駅の東側に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:26万円/坪
  • 実際の取引価格:20〜39万円/坪

と、公示地価の約0.8〜1.5倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、1.9倍の価格差があります。

 

【小牧市小松寺の公示地価】

小牧市小松寺の公示地価

  • 味岡駅から1,200mの距離、徒歩約15分(1分=80m)
  • 78,100円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =26万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【小牧市小松寺の土地取引(過去2年間)】

小牧市小松寺の土地取引

  • 徒歩12〜13分のエリアで、20〜39万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

最高額の坪39万円で取引された土地は約35坪ですから、仮に公示地価の坪26万円が相場だとすると、450万円以上高く売れたことになります。

 

他の市でも、公示地価からかけ離れた取引が見られる

 

「ただの偶然じゃないのか?」

実例が1つだけでは、そう思いますよね。

 

ですが、これは小牧市だけで起こっていることではありません。

愛知県の他の市町村を調べてみても、同じようにかけ離れた取引が多数見つかりました。

 

愛知県内の公示地価と取引価格

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

 

そのため、不動産の取引で失敗しないためには、実際の取引価格に基づいた「実勢価格」を調べる必要があるのです。

 

実勢価格は、どうやって調べるのか?

国土交通省のサイトは、詳しい地名がわからない

実際の取引を調べるのならば、先ほどご紹介した国土交通省のサイトをチェックするのも1つの方法です。

ですが、ご覧いただいた通り、この取引情報には1丁目、2丁目というような詳しい地名の情報がありません。

 

また、アンケートで回収できた6分の1の取引情報しかないため、まったく取引情報がない地域もたくさんあります。

そのため、実勢価格を調べるのは、かなり難しいのが現状です。

 

もし、あなたがもっと早く、そして確実に、しかも数百万円単位で高く売りたいのならば、不動産会社による査定を受けなければいけません。

 

不動産会社が言わない査定の真実

なぜ査定が重要かというと、どんなに詳しい不動産会社でも、その地域の取引の1〜2割しか知らないからです。

 

1〜2割しか取引を知らないということは、査定の根拠となる価格も変わるということ。

つまり、頼む不動産会社によって、売却額が大きく変わってしまうのです。

 

持っている情報が違うので、査定額も大きく変わる

査定額が違うイメージ

 

ちょっとこの話、違和感がありますよね?

その理由を詳しく解説します。

 

なぜ詳しい会社でも1〜2割しか知らないのか?

 

その理由は、不動産会社同士で共有している取引情報が少ないためです。

 

不動産取引の資格である宅建業に登録している会社は約12万社あり、コンビニの店舗の2倍以上あります。

そのため、どんなにその地域で有名な会社でも、取引を独占できるわけではありません。せいぜい1割がいいところでしょう。

 

つまり、

「共有する取引情報 + 自社の取引情報でも最大10% = 

が、その会社の持っている取引情報になります。

 

ところが、他の会社と情報を共有している会員サイト「レインズ」に登録されている取引情報が1割程度しかないのです。

 

【レインズへの登録状況:約18万件】
レインズの成約報告件数
(参考:レインズの活用状況について 平成29年度)

 

【全国の土地取引件数:132万件】
昨年の土地取引件数

(参考:国土交通省 平成30年版 土地白書)

 

土地だけでは132万件ですが、これにマンションを加えると162万件になります。

 

ということは、

「18万件 ÷ 162万件 = 11%

 

つまり、

「レインズで共有する11% + 自社の取引情報でも最大10% = 21%

となり、どんなに詳しい不動産会社でも、2割程度しか知らないことになるわけですね。

 

そのため、不動産会社によって査定額が大きく変わる可能性があるので、複数の査定結果を比べることで、高く売れる会社を探すことができるのです。

 

ですが、比べるということは、何社も回るということ。

不動産会社の店舗って入りづらいし、変な業者に当たったら、しつこい勧誘もありそうで嫌ですよね。

 

そんな時に便利なのが、不動産の一括査定サービスです。

 

 

不動産の一括査定とは?

不動産の一括査定とは、1回の登録で複数の不動産会社から査定をもらえるサービスです。

 

不動産の一括査定の仕組み

 

不動産会社によって持っている取引情報が違うわけですから、複数の不動産会社の査定結果を比べることによって、高い査定の会社がわかります。

 

もちろん、その根拠を確認しなければいけませんが、査定書の中で過去の詳しい取引状況を教えてくれる会社もありますので問題ありません。

 

また、「机上査定」を選べば、メールで査定書を送ってくれるので、わざわざ訪問されるわずらわしさもありません。

何社にも査定をもらうわけですから、最初は机上査定で比較をして絞り込んだうえで、売却を依頼する不動産会社を決めていけばいいでしょう。

 

このような形で選択できます

 

机上査定

 

また、査定をしたからといって必ずどこかの会社と契約をしなければいけないわけではないので安心してください。

 

ただ、一括査定サービスも国内で30社以上が提供していますので、どれを選ぶか迷うでしょう。

そこで、この記事では、

  • 参加企業数が多い
  • 利用者数が多い

の2つの条件を満たしたサービスをご紹介します。

 

HOME’S(ホームズ)

ホームズ

 

参加社数:1,704社

利用者数:470万人

机上査定:可能

 

大手不動産サイトの「ホームズ」が運営しているサービスです。

 

こちらのサービスは、大企業なだけあって、参加している会社の数も1番多く地方や郊外の物件でも査定ができるのが強みです。

 

 

HOME'Sはこちら

 

 

イエウール

イエウール_ライン

 

参加社数:1,600社

利用者数:450万人

机上査定:可能

 

イエウールの特徴は、大手企業の参加数が1番多い点です。複数の査定の中に大手も入れたい場合には、このサービスを使うといいでしょう。

 

大手15社中9社が参加しているのは、イエウールだけ

一括査定の比較_大手の参加状況

 

 

イエウールはこちら

 

 

イエイ

イエイ

 

参加社数:1,000社

利用者数:400万人

机上査定:可能

 

イエイの特徴は、「お断り代行」「メール相談」といったフォロー体制が充実している点です。

 

代わりに断ってくれる安心感が欲しい人は、このサービスがオススメですね。

 

 

イエイはこちら

 

 

3社の比較表はこちら

↓↓↓

サービス名参加社数利用者数リンク
HOME'S
homes_テーブル用
1,704470万人HOME'Sはこちら
イエウール
イエウール_テーブル用
1,600450万人イエウールはこちら
イエイ
イエイ_テーブル用
1,000400万人イエイはこちら

 

 

 

 

参考:小牧市の不動産会社一覧

大手不動産サイト「スーモ」「ホームズ」に売買物件の掲載のある不動産会社をピックアップしました。

一括査定を使わず、個別に査定を受けたい場合には、こちらの一覧が参考になるでしょう。

 

*2018年12月24日現在

 

 

 

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