郡山市の不動産価格の調べ方。土地・戸建て・マンションを高く売るコツ | イエ&ライフ

郡山市の不動産を高く売るコツ。同じ地域なのに坪単価が2倍?

郡山市 福島県

(アイキャッチ画像出典:ウィキペディア Sugikats, 郡山なかまち夢通り入口

 

どうも、ゴトウです。

この記事では、数百万円単位で不動産を高く売る方法について解説します。

 

ただその前に、「なぜこの記事を書いたのか?」について簡単に説明させてください。

 

このサイトでは、市区町村ごとに不動産の相場を調べて「なぜ上がっているのか?下がっているのか?」「これからどうなるのか?」といったことを解説しています。

そして、これまで47都道府県・400以上の市区町村・5万地点以上の公示地価、そして実際の取引を調べてきました。

 

そうやってきて分かったことは、「不動産の相場は本当にわかりにくい」ということです。

 

「なぜ上がった(下がった)のか?」「これからどうなるのか?」はある程度わかるんです。

特に住宅地については、「人の動き(人口の増減)」と「金利」さえ分かれば、ある程度予想がつきますからね。

 

ですが、「その不動産はいくらが適正なのか?」はとても難しい。

というのも、公示地価と実際の取引価格を比べてみると、同じ地域でも2倍以上の価格や、逆に半値で取引されている例がたくさんあるからです。

 

じゃあ、なぜそんなことが起こるのか?

その理由をこの記事で詳しく解説しました。

 

ちょっと長いですが、難しいことは書いていませんので、最後まで読んでもらえれば、不動産を高く売る方法に納得いただけると思います。

 

それでは参りましょう。

 

公示地価は本当に信用できるのか?

おそらく、不動産を売ろうと思ったら、まず気になるのが「いくらで売れるか?」だと思います。

そして、その時に参考にする価格が、国が出している「公示地価」でしょう。

 

ですが、公示地価は基準地価と合わせても5万地点しかありません。

全国の宅地の数は約8,300万筆(地点)なので、1,600分の1しかないんですよ。

 

郡山市の公示地価・基準地価も125地点しかない

住所最寄駅(m)坪単価(万円)前年変化率5年間変化率
公)郡山市神明町2-15郡山(1300)32.812.1%35.1%
基)郡山市神明町2-15郡山(1300)30.89.9%28.8%
公)郡山市朝日2-20-8郡山(2900)28.95.9%32.0%
基)郡山市桑野2-15-6郡山(3200)27.45.1%24.4%
公)郡山市池ノ台9-12郡山(2100)27.15.1%22.2%
基)郡山市大槻町字室ノ木北29番4郡山(7200)15.64.9%27.1%
公)郡山市静西1丁目184番郡山(6200)21.44.2%38.7%
基)郡山市静町29-4郡山(5400)17.84.2%22.7%
公)郡山市久留米6丁目151番5郡山(5900)17.54.1%
公)郡山市新屋敷1丁目73番8郡山(4500)23.44.1%29.0%
公)郡山市深沢2-17-5郡山(2400)23.94.0%18.7%
基)郡山市八山田5丁目69番8郡山(4100)21.93.9%
基)郡山市安積町南長久保2丁目226番郡山(6100)15.33.8%19.6%
基)郡山市久留米6丁目151番5郡山(5900)17.23.8%26.8%
基)郡山市うねめ町108番郡山(6000)14.73.7%20.0%
公)郡山市富田町字音路1番102外郡山(4600)17.63.7%26.8%
公)郡山市鳴神3丁目48番1郡山(4900)233.4%24.6%
公)郡山市富久山町福原字泉崎19番15郡山(2600)15.53.3%16.6%
公)郡山市菜根2-3-2郡山(3600)23.23.2%26.3%
公)郡山市開成3-15-11郡山(3500)21.83.1%16.0%
公)郡山市片平町字新蟻塚107番25郡山(6200)11.93.1%14.6%
基)郡山市方八町2-10-16郡山(1300)223.1%
基)郡山市備前舘2丁目114番外郡山(4000)26.13.0%16.3%
公)郡山市富久山町久保田字桝形39番6郡山(2900)15.83.0%
公)郡山市富田東3丁目91番郡山(3800)22.43.0%
基)郡山市麓山2-13-9郡山(1800)22.83.0%23.0%
基)郡山市安積町荒井字石樋5番4郡山(4700)17.72.9%16.8%
基)郡山市虎丸町6-16郡山(1300)35.62.9%
公)郡山市大町1-4-2郡山(330)47.52.9%
基)郡山市朝日3-2-38郡山(3100)29.52.9%17.1%
公)郡山市富田町字西原60番1郡山(4500)16.32.9%14.6%
基)郡山市桑野4-11-3郡山(4200)24.62.8%22.1%
公)郡山市細沼町9-1郡山(1100)25.22.8%13.7%
公)郡山市字名倉238番3郡山(3900)172.8%16.2%
公)郡山市富田東5丁目35番郡山(3600)21.82.8%
基)郡山市咲田1-7-16郡山(1600)212.7%21.8%
公)郡山市赤木町3-16郡山(1000)25.22.7%23.4%
公)郡山市大槻町字原田北18番8郡山(5600)15.32.7%16.0%
公)郡山市谷地本町67番郡山(5700)23.92.7%
公)郡山市桃見台14-16郡山(2200)242.7%
基)郡山市鶴見坦1-8-7郡山(2400)25.12.7%17.1%
公)郡山市亀田2丁目258番郡山(4400)20.72.6%22.5%
基)郡山市大槻町字中ノ平360番18郡山(5500)172.6%14.7%
基)郡山市島2-44-24郡山(3700)23.32.5%7.3%
基)郡山市中町11-4郡山(200)84.22.4%14.9%
公)郡山市巳六段159番郡山(5600)18.32.4%21.7%
公)郡山市字古川80番7郡山(1900)122.3%7.7%
公)郡山市緑町14-8郡山(2400)22.42.3%
基)郡山市大町1-4-2郡山(330)46.92.2%13.6%
公)郡山市大槻町字北ノ山7番7郡山(6900)13.82.2%
基)郡山市富田町字坦ノ腰2番42郡山(6000)142.2%19.5%
公)郡山市大槻町字北中野42番15郡山(5800)19.12.1%
公)郡山市島2-37-17郡山(4100)22.12.1%18.6%
基)郡山市芳賀1-1-4郡山(1000)20.92.1%
公)郡山市駅前1-6-6郡山(150)119.12.0%13.9%
公)郡山市駅前2-6-4郡山(270)67.32.0%13.3%
基)郡山市開成4-8-10郡山(3500)21.62.0%
公)郡山市朝日1-13-5郡山(2300)28.12.0%14.3%
基)郡山市田村町上行合字南川田47番2外郡山(4400)6.62.0%12.4%
基)郡山市島1-6-22郡山(3500)222.0%16.2%
公)郡山市安積町笹川字西長久保119番46郡山(5900)14.11.9%15.1%
基)郡山市小原田2-7-9郡山(2500)14.11.9%10.9%
公)郡山市小原田5-14-19郡山(2600)19.31.9%12.9%
公)郡山市西ノ内1-9-20郡山(2400)22.81.9%19.1%
公)郡山市並木5丁目3番11郡山(3900)24.31.9%24.3%
公)郡山市芳賀2-16-14郡山(1700)18.11.9%13.4%
公)郡山市笹川2丁目198番郡山(5700)12.91.8%10.8%
公)郡山市大槻町字六角北9番5郡山(5800)16.51.8%
基)郡山市緑ケ丘西1丁目11番4郡山(6000)11.51.8%17.6%
基)郡山市安積町荒井字北大部30番6郡山(5000)19.91.7%6.9%
基)郡山市開成3-15-11郡山(3500)21.31.7%15.0%
公)郡山市菜根4-5-7郡山(3200)21.31.7%18.3%
公)郡山市中町15-9郡山(510)38.61.7%9.3%
公)郡山市堤下町27番郡山(1300)40.31.7%
公)郡山市南1丁目54番郡山(3200)28.31.7%11.8%
公)郡山市駅前2-9-8郡山(400)42.61.6%10.3%
基)郡山市横塚5-1-13郡山(2100)15.11.6%17.2%
公)郡山市喜久田町卸1丁目71番1郡山(9100)10.71.6%14.5%
基)郡山市田村町金屋字二本木37番1郡山(4700)91.5%3.4%
公)郡山市開成6丁目15番郡山(4100)19.81.4%11.1%
公)郡山市中町6-16郡山(580)49.21.4%7.2%
基)郡山市富久山町久保田字水口49番2郡山(1500)14.81.4%8.2%
公)郡山市富久山町福原字竹之内128番3外郡山(4900)4.61.4%10.2%
公)郡山市栄町6-15郡山(2100)23.11.3%10.4%
基)郡山市待池台2丁目17番郡山(12000)51.3%15.2%
基)郡山市日和田町字朝日坦30番5日和田(900)101.3%10.5%
公)郡山市本町1-18-9郡山(600)251.3%9.4%
公)郡山市本町2-2-10郡山(1100)22.61.3%13.4%
基)郡山市安積町笹川字目光池西34番83郡山(6700)111.2%6.4%
基)郡山市安積町日出山4丁目76番2郡山(3400)13.51.2%9.9%
基)郡山市久留米2丁目79番4外郡山(4400)17.31.2%12.7%
公)郡山市小原田4-14-31郡山(2200)18.71.2%8.2%
基)郡山市並木1丁目14番19郡山(2500)24.51.2%17.6%
基)郡山市喜久田町字松ケ作16番20郡山(8300)12.91.0%6.3%
公)郡山市桜木2-15-12郡山(2900)19.41.0%
公)郡山市大槻町字針生下56番3郡山(4300)16.71.0%16.1%
公)郡山市堂前町31-7郡山(900)31.11.0%6.2%
公)郡山市日和田町高倉字大口原18番75郡山(7500)3.70.9%
公)郡山市日和田町字原12番42日和田(1800)16.20.8%20.0%
基)郡山市台新2-18-6郡山(4600)18.20.7%15.0%
公)郡山市日和田町高倉字下杉下1番1外郡山(9300)4.70.7%7.6%
公)郡山市安積4丁目243番郡山(5900)11.70.6%9.6%
基)郡山市富田町字権現林26番61外郡山(7100)10.90.6%6.5%
公)郡山市七ツ池町24-12郡山(2500)20.60.5%
基)郡山市富久山町久保田字梅田91番1郡山(1000)190.5%6.9%
公)郡山市喜久田町堀之内字堀内127番3喜久田(700)7.70.0%0.0%
基)郡山市笹川1丁目102番郡山(4600)10.80.0%1.9%
基)郡山市田村町下行合字宮田130番29郡山(4400)5.70.0%-0.6%
公)郡山市田村町守山字大町3番2磐城守山(360)6.60.0%0.0%
公)郡山市田村町上行合字西川原6番14外郡山(4100)10.60.0%3.2%
基)郡山市熱海町熱海5丁目180番磐梯熱海(1100)9.50.0%0.0%
基)郡山市富久山町福原字陣場223番3郡山(3800)2.90.0%
公)郡山市片平町字西大町29番郡山(8500)5.40.0%0.0%
公)郡山市安積町日出山字神明下23番2郡山(4100)11.1-0.3%2.4%
公)郡山市熱海町熱海1丁目311番4磐梯熱海(400)8-0.4%-2.0%
基)郡山市西田町鬼生田字町328番1外日和田(4600)3.3-0.5%-2.5%
基)郡山市田村町谷田川字西曲渕11番1谷田川(3200)3-0.6%-1.8%
基)郡山市湖南町中野字諏訪前2408番3上戸(13000)2.9-0.7%
公)郡山市熱海町安子島字町170番安子ケ島(630)4.3-0.8%
基)郡山市逢瀬町河内字屋敷173番郡山(11000)3.7-0.9%-4.3%
公)郡山市日和田町高倉字高倉74番外郡山(9900)3.6-0.9%-1.8%
公)郡山市三穂田町八幡字後町5番1郡山(12000)3.4-1.9%-3.8%
基)郡山市字十貫河原56番22郡山(2600)9.3
公)郡山市富久山町久保田字石堂30番13郡山(2000)17.8
公)郡山市富久山町久保田字南田18番1郡山(2100)12.6

 

そのため、近くに参考となる価格がないことも多く、その周辺の土地価格をそのまま参考にしようとする人も多いです。

 

そもそも、公示地価はどうやって作られるのか?

しかし、問題はそれだけではありません。

そもそも、公示地価がどうやって作られているか知ってますか?

 

公示地価とは、その地域の「不動産取引の目安」にしてもらうために作られていますから、過去の取引情報を参考に作られています。

 

ところが、不動産の取引情報には、個人の財産情報が含まれています。

例えば、「○町1丁目2−1」の土地が5,000万円で売れたとしたら、そこに住んでいたAさんが5,000万円のお金を持っているという情報がわかってしまいます。

 

このような財産情報は、国税庁しか取り扱ってはいけないため、公示地価を作っている国土交通省は知ることができません。

では、どうやって集めているのかというと、なんとアンケートで集めているのです。

 

公示地価は、購入者へのアンケートをもとに作られる

 

公示地価のできる流れ

(参考:国土交通省 不動産の取引価格情報提供制度 アンケートの流れ)

 

アンケートは強制ではありませんから、集まる数はとても少ない。

なんとわずか6分の1しか回収できていないのです。

 

新宿区の土地取引のアンケート回収件数(過去2年分)

新宿区の過去2年間の土地取引件数

(参考:国土交通省 土地総合情報システム)

 

ご覧のように、土地取引の多い新宿区でも、同じエリアで回収できている取引件数は多くて15件。取引ゼロのところもかなりあります。

しかも、このデータは2年分なので、実際にはこの半分しか参考にすることができません。

 

仮にある地域で土地の取引が5件あったとしても、アンケート回収できた取引情報はゼロという場合も普通に起こってしまいます。

回収率が6分の1なわけですから、当然ですよね。

 

そうすると鑑定士さんは、どうするのでしょうか?

「これぐらいじゃないか?」と推測で決める場合も当然あるわけです。

 

そのため、公示地価をそのまま信じてしまうと、

「本当はもっと高く売れたはずなのに、安く売ってしまった。」

と後悔してしまうことになるんですね。

 

こんなに違うの!?郡山市の実際の土地取引が…

「本当にそんなことがあるの?」

実際に見てみないと信じられませんよね。

 

そこで、郡山市の公示地価と、実際の取引価格を比べてみましょう。

 

例えば、郡山市内に「芳賀(はが)」という地区があります。

郡山駅の東側に広がる住宅地です。

 

 

この芳賀地区の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:18万円/坪
  • 実際の取引価格:17〜35万円/坪

と、公示地価の約1.0〜1.9倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約2倍です。

 

【郡山市芳賀の公示地価】

郡山市芳賀の公示地価

  • 郡山駅から1,500mの距離、徒歩約19分(1分=80m)
  • 53,900円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =18万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【郡山市芳賀の土地取引(過去2年間)】

郡山市芳賀の土地取引

  • 郡山駅から徒歩16〜19分のエリアで、17〜35万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

かなり広範囲に見えますが、

  • 第一種住居地域に指定されている
  • 駅から16〜19分の距離
  • 住居専用の地域のため、大きな通りは対象外

という条件で共通していますので、かなり近い距離的にも取引です。

 

最高額の坪35万円で取引された土地は約40坪ですから、仮に公示地価の坪18万円が相場だとすると、680万円高く売れたことになります。

 

他の市でも、公示地価からかけ離れた取引が見られる

 

「ただの偶然じゃないのか?」

 

実例が1つだけでは、そう思いますよね。

 

ですが、これは郡山市だけで起こっていることではありません。

福島県の他の市町村を調べてみても、同じようにかけ離れた取引が多数見つかりました。

 

福島県の公示地価と土地取引

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

 

そのため、不動産の取引で失敗しないためには、実際の取引価格に基づいた「実勢価格」を調べる必要があるのです。

 

実勢価格は、どうやって調べるのか?

国土交通省のサイトは、詳しい地名がわからない

実際の取引を調べるのならば、先ほどご紹介した国土交通省のサイトをチェックするのも1つの方法です。

ですが、ご覧いただいた通り、この取引情報には1丁目、2丁目というような詳しい地名の情報がありません。

 

また、アンケートで回収できた6分の1の取引情報しかないため、まったく取引情報がない地域もたくさんあります。

そのため、実勢価格を調べるのは、かなり難しいのが現状です。

 

もし、あなたがもっと早く、そして確実に、しかも数百万円単位で高く売りたいのならば、不動産会社による査定を受けなければいけません。

 

不動産会社が言わない査定の真実

なぜ査定が重要かというと、どんなに詳しい不動産会社でも、その地域の取引の1〜2割しか知らないからです。

 

1〜2割しか取引を知らないということは、査定の根拠となる価格も変わるということ。

つまり、頼む不動産会社によって、売却額が大きく変わってしまうのです。

 

持っている情報が違うので、査定額も大きく変わる

査定額が違うイメージ

 

ちょっとこの話、違和感がありますよね?

その理由を詳しく解説します。

 

なぜ詳しい会社でも1〜2割しか知らないのか?

 

その理由は、不動産会社同士で共有している取引情報が少ないためです。

 

不動産取引の資格である宅建業に登録している会社は約12万社あり、コンビニの店舗の2倍以上あります。

そのため、どんなにその地域で有名な会社でも、取引を独占できるわけではありません。せいぜい1割がいいところでしょう。

 

つまり、

「共有する取引情報 + 自社の取引情報でも最大10% = 

が、その会社の持っている取引情報になります。

 

ところが、他の会社と情報を共有している会員サイト「レインズ」に登録されている取引情報が1割程度しかないのです。

 

【レインズへの登録状況:約18万件】
レインズの成約報告件数
(参考:レインズの活用状況について 平成29年度)

 

【全国の土地取引件数:132万件】
昨年の土地取引件数

(参考:国土交通省 平成30年版 土地白書)

 

土地だけでは132万件ですが、これにマンションを加えると162万件になります。

 

ということは、

「18万件 ÷ 162万件 = 11%

 

つまり、

「レインズで共有する11% + 自社の取引情報でも最大10% = 21%

となり、どんなに詳しい不動産会社でも、2割程度しか知らないことになるわけですね。

 

そのため、不動産会社によって査定額が大きく変わる可能性があるので、複数の査定結果を比べることで、高く売れる会社を探すことができるのです。

 

ですが、比べるということは、何社も回るということ。

不動産会社の店舗って入りづらいし、変な業者に当たったら、しつこい勧誘もありそうで嫌ですよね。

 

そんな時に便利なのが、不動産の一括査定サービスです。

 

 

不動産の一括査定とは?

不動産の一括査定とは、1回の登録で複数の不動産会社から査定をもらえるサービスです。

 

不動産の一括査定の仕組み

 

不動産会社によって持っている取引情報が違うわけですから、複数の不動産会社の査定結果を比べることによって、高い査定の会社がわかります。

 

もちろん、その根拠を確認しなければいけませんが、査定書の中で過去の詳しい取引状況を教えてくれる会社もありますので問題ありません。

 

また、「机上査定」を選べば、メールで査定書を送ってくれるので、わざわざ訪問されるわずらわしさもありません。

何社にも査定をもらうわけですから、最初は机上査定で比較をして絞り込んだうえで、売却を依頼する不動産会社を決めていけばいいでしょう。

 

このような形で選択できます

 

机上査定

 

また、査定をしたからといって必ずどこかの会社と契約をしなければいけないわけではないので安心してください。

 

ただ、一括査定サービスも国内で30社以上が提供していますので、どれを選ぶか迷うでしょう。

そこで、この記事では、

  • 参加企業数が多い
  • 利用者数が多い

の2つの条件を満たしたサービスをご紹介します。

 

HOME’S(ホームズ)

ホームズ

 

参加社数:1,704社

利用者数:470万人

机上査定:可能

 

大手不動産サイトの「ホームズ」が運営しているサービスです。

 

こちらのサービスは、大企業なだけあって、参加している会社の数も1番多く地方や郊外の物件でも査定ができるのが強みです。

 

 

HOME'Sはこちら

 

 

イエウール

イエウール_ライン

 

参加社数:1,600社

利用者数:450万人

机上査定:可能

 

イエウールの特徴は、大手企業の参加数が1番多い点です。複数の査定の中に大手も入れたい場合には、このサービスを使うといいでしょう。

 

大手15社中9社が参加しているのは、イエウールだけ

一括査定の比較_大手の参加状況

 

 

イエウールはこちら

 

 

イエイ

イエイ

 

参加社数:1,000社

利用者数:400万人

机上査定:可能

 

イエイの特徴は、「お断り代行」「メール相談」といったフォロー体制が充実している点です。

 

代わりに断ってくれる安心感が欲しい人は、このサービスがオススメですね。

 

 

イエイはこちら

 

 

3社の比較表はこちら

↓↓↓

サービス名参加社数利用者数リンク
HOME'S
homes_テーブル用
1,704470万人HOME'Sはこちら
イエウール
イエウール_テーブル用
1,600450万人イエウールはこちら
イエイ
イエイ_テーブル用
1,000400万人イエイはこちら

 

 

 

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