熊谷市の不動産価格の調べ方。土地・戸建て・マンションを高く売るコツ | イエ&ライフ

熊谷市の不動産を高く売るコツ。なぜ同じ地域で坪単価が1.4倍も違うのか?

熊谷市 埼玉県

(画像出典:ウィキペディア Flasksrw  埼玉県熊谷市の本町1丁目商店街の看板建築。

 

どうも、ゴトウです。

この記事では、数百万円単位で不動産を高く売る方法について解説します。

 

ただその前に、「なぜこの記事を書いたのか?」について簡単に説明させてください。

 

このサイトでは、市区町村ごとに不動産の相場を調べて「なぜ上がっているのか?下がっているのか?」「これからどうなるのか?」といったことを解説しています。

そして、これまで47都道府県・400以上の市区町村・5万地点以上の公示地価、そして実際の取引を調べてきました。

 

そうやってきて分かったことは、「不動産の相場は本当にわかりにくい」ということです。

 

「なぜ上がった(下がった)のか?」「これからどうなるのか?」はある程度わかるんです。

特に住宅地については、「人の動き(人口の増減)」と「金利」さえ分かれば、ある程度予想がつきますからね。

 

ですが、「その不動産はいくらが適正なのか?」はとても難しい。

というのも、公示地価と実際の取引価格を比べてみると、同じ地域でも2倍以上の価格や、逆に半値で取引されている例がたくさんあるからです。

 

じゃあ、なぜそんなことが起こるのか?

その理由をこの記事で詳しく解説しました。

 

ちょっと長いですが、難しいことは書いていませんので、最後まで読んでもらえれば、不動産を高く売る方法に納得いただけると思います。

 

それでは参りましょう。

 

公示地価は本当に信用できるのか?

おそらく、不動産を売ろうと思ったら、まず気になるのが「いくらで売れるか?」だと思います。

そして、その時に参考にする価格が、国が出している「公示地価」でしょう。

 

ですが、公示地価は基準地価と合わせても5万地点しかありません。

全国の宅地の数は約8,300万筆(地点)なので、1,600分の1しかないんですよ。

 

熊谷市の公示地価・基準地価も65地点しかない

住所最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率5年間変化率
公)熊谷市籠原南2丁目175番籠原(550)29.42.3%3.7%
基)熊谷市御稜威ケ原字上林823番7籠原(4200)7.61.3%
公)熊谷市中央2丁目269番5熊谷(1800)26.11.0%1.0%
公)熊谷市宮前町2丁目105番熊谷(300)40.60.8%4.2%
公)熊谷市宮町2丁目132番2熊谷(850)32.20.8%0.8%
公)熊谷市万平町1丁目116番熊谷(600)320.8%2.1%
公)熊谷市筑波3丁目93番熊谷(70)91.40.7%2.6%
公)熊谷市別府5丁目102番外籠原(850)23.10.7%1.7%
公)熊谷市石原字正天677番3熊谷(2700)17.90.6%
公)熊谷市新堀字寺前475番籠原(700)6.10.5%
公)熊谷市新堀字西原1116番1外籠原(600)21.50.5%
基)熊谷市筑波2丁目98番熊谷(150)73.60.5%0.9%
公)熊谷市肥塚字雀宮前480番16熊谷(2800)21.50.5%-3.8%
基)熊谷市宮町2丁目132番2熊谷(850)320.3%0.3%
公)熊谷市榎町70番熊谷(1000)29.80.2%0.2%
公)熊谷市伊勢町72番3熊谷(1700)25.60.0%-1.3%
基)熊谷市円光2-4-28熊谷(3100)19.40.0%-0.5%
基)熊谷市河原町2丁目142番熊谷(650)31.40.0%0.5%
公)熊谷市久下3丁目116番行田(420)21.30.0%-0.3%
公)熊谷市宮町1丁目32番熊谷(1200)27.90.0%0.0%
公)熊谷市宮本町2番3外熊谷(800)28.70.0%0.0%
公)熊谷市銀座4-4-21熊谷(1000)280.0%0.0%
公)熊谷市広瀬字田角268番7熊谷(3100)19.80.0%
基)熊谷市妻沼西1丁目33番2外籠原(7300)70.0%
基)熊谷市拾六間字後原667番3籠原(1400)20.40.0%-0.5%
基)熊谷市上根字前田613番1熊谷(8500)3.50.0%-5.4%
基)熊谷市新堀字古堀西241番5籠原(1200)18.50.0%-0.7%
基)熊谷市星川1丁目28番外熊谷(600)31.50.0%0.0%
公)熊谷市西別府字出口2031番1籠原(1900)5.10.0%-3.1%
公)熊谷市石原3丁目45番2熊谷(1900)23.20.0%-0.7%
公)熊谷市赤城町3丁目32番2外熊谷(2200)23.70.0%-0.3%
基)熊谷市大原4-9-15熊谷(2800)16.80.0%-4.7%
基)熊谷市筑波1丁目146番熊谷(450)33.70.0%-1.0%
公)熊谷市中央2丁目455番2熊谷(2200)25.90.0%
公)熊谷市中西1-6-12熊谷(950)31.40.0%0.0%
基)熊谷市箱田1-7-31熊谷(1600)24.60.0%0.0%
基)熊谷市箱田2-20-7熊谷(1500)23.20.0%-0.4%
基)熊谷市肥塚字新里805番1熊谷(3500)7.50.0%
公)熊谷市肥塚字道河原上1306番106熊谷(2700)19.10.0%-3.3%
公)熊谷市樋春字悪場南2074番10熊谷(6500)10.40.0%-5.1%
基)熊谷市美土里町3丁目42番2籠原(1500)20.60.0%-0.8%
基)熊谷市別府2丁目117番籠原(1200)19.60.0%-0.8%
基)熊谷市赤城町3丁目32番2外熊谷(2200)23.7-0.1%
基)熊谷市広瀬字八反田675番67熊谷(4100)16.4-0.2%-2.4%
基)熊谷市江南中央2丁目9番20熊谷(6400)13.8-0.2%-3.9%
基)熊谷市石原字宿876番10熊谷(2200)21-0.2%-1.2%
基)熊谷市妻沼東4丁目24番熊谷(10000)11.7-0.3%-9.7%
公)熊谷市久下字熊久4831番熊谷(1800)17.8-0.4%-5.1%
公)熊谷市柿沼字前原890番12外熊谷(3700)17.9-0.5%-3.9%
基)熊谷市上之字町田2119番7外熊谷(1800)18.1-0.5%-1.1%
公)熊谷市佐谷田字前方853番1熊谷(2900)5.2-0.6%-4.2%
公)熊谷市成沢字静簡院前1144番73熊谷(5400)10.5-0.6%-5.7%
公)熊谷市原島字伊奈利1273番20熊谷(3600)15.1-0.7%-5.4%
公)熊谷市妻沼字酒巻窪563番5熊谷(11000)9-0.7%-9.9%
基)熊谷市小島字大明神49番1籠原(3900)4.9-0.7%-3.9%
公)熊谷市村岡字上出口710番1熊谷(2800)9.9-0.7%-4.5%
基)熊谷市船木台2丁目5番22東松山(5800)8.6-0.8%
基)熊谷市樋春字宮裏976番1熊谷(4300)3.9-0.8%-7.9%
基)熊谷市妻沼字上町1470番1外熊谷(10600)11.4-0.9%-12.2%
公)熊谷市小江川字杵屋敷635番1熊谷(6800)3.6-0.9%-5.3%
公)熊谷市小泉字沖281番1熊谷(5400)3.6-0.9%-5.2%
基)熊谷市御正新田字中原1293番7熊谷(4500)12.7-1.0%-5.9%
公)熊谷市弥藤吾字下宿168番10熊谷(10000)9.6-1.0%-11.0%
基)熊谷市妻沼字寺内1633番13熊谷(10600)10.3-1.6%-14.9%
基)熊谷市新島字芝付189番33外熊谷(4100)10.1

 

そのため、近くに参考となる価格がないことも多く、その周辺の土地価格をそのまま参考にしようとする人も多いです。

 

そもそも、公示地価はどうやって作られるのか?

しかし、問題はそれだけではありません。

そもそも、公示地価がどうやって作られているか知ってますか?

 

公示地価とは、その地域の「不動産取引の目安」にしてもらうために作られていますから、過去の取引情報を参考に作られています。

 

ところが、不動産の取引情報には、個人の財産情報が含まれています。

例えば、「○町1丁目2−1」の土地が5,000万円で売れたとしたら、そこに住んでいたAさんが5,000万円のお金を持っているという情報がわかってしまいます。

 

このような財産情報は、国税庁しか取り扱ってはいけないため、公示地価を作っている国土交通省は知ることができません。

では、どうやって集めているのかというと、なんとアンケートで集めているのです。

 

公示地価は、購入者へのアンケートをもとに作られる

 

公示地価のできる流れ

(参考:国土交通省 不動産の取引価格情報提供制度 アンケートの流れ)

 

アンケートは強制ではありませんから、集まる数はとても少ない。

なんとわずか6分の1しか回収できていないのです。

 

新宿区の土地取引のアンケート回収件数(過去2年分)

新宿区の過去2年間の土地取引件数

(参考:国土交通省 土地総合情報システム)

 

ご覧のように、土地取引の多い新宿区でも、同じエリアで回収できている取引件数は多くて15件。取引ゼロのところもかなりあります。

しかも、このデータは2年分なので、実際にはこの半分しか参考にすることができません。

 

仮にある地域で土地の取引が5件あったとしても、アンケート回収できた取引情報はゼロという場合も普通に起こってしまいます。

回収率が6分の1なわけですから、当然ですよね。

 

そうすると鑑定士さんは、どうするのでしょうか?

「これぐらいじゃないか?」と推測で決める場合も当然あるわけです。

 

そのため、公示地価をそのまま信じてしまうと、

「本当はもっと高く売れたはずなのに、安く売ってしまった。」

と後悔してしまうことになるんですね。

 

こんなに違うの!?熊谷市の実際の土地取引が…

「本当にそんなことがあるの?」

実際に見てみないと信じられませんよね。

 

例えば、「中央(ちゅうおう)」という地区があります。

熊谷駅から2kmほど離れたところにある住宅地です。

 

この中央の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:26万円/坪
  • 実際の取引価格:24〜34万円/坪

と、公示地価の約0.9〜1.3倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、1.4倍の価格差があります。

 

【熊谷市中央の公示地価】

熊谷市中央の公示地価

  • 熊谷駅から1,800mの距離、徒歩約23分(1分=80m)
  • 78,200円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =26万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【熊谷市中央の土地取引(過去2年間)】

熊谷市中央の土地取引

  • 徒歩21〜25分のエリアで、24〜34万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

最高額の坪34万円で取引された土地は約170坪ですから、仮に公示地価の坪26万円が相場だとすると、1,300万円以上高く売れたことになります。

 

他の市でも、公示地価からかけ離れた取引が見られる

 

「ただの偶然じゃないのか?」

実例が1つだけでは、そう思いますよね。

 

ですが、これは熊谷市だけで起こっていることではありません。

埼玉県の他の市町村を調べてみても、同じようにかけ離れた取引が多数見つかりました。

 

埼玉県の公示地価と土地取引額の違い

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

 

そのため、不動産の取引で失敗しないためには、実際の取引価格に基づいた「実勢価格」を調べる必要があるのです。

 

実勢価格は、どうやって調べるのか?

国土交通省のサイトは、詳しい地名がわからない

実際の取引を調べるのならば、先ほどご紹介した国土交通省のサイトをチェックするのも1つの方法です。

ですが、ご覧いただいた通り、この取引情報には1丁目、2丁目というような詳しい地名の情報がありません。

 

また、アンケートで回収できた6分の1の取引情報しかないため、まったく取引情報がない地域もたくさんあります。

そのため、実勢価格を調べるのは、かなり難しいのが現状です。

 

もし、あなたがもっと早く、そして確実に、しかも数百万円単位で高く売りたいのならば、不動産会社による査定を受けなければいけません。

 

不動産会社が言わない査定の真実

なぜ査定が重要かというと、どんなに詳しい不動産会社でも、その地域の取引の1〜2割しか知らないからです。

 

1〜2割しか取引を知らないということは、査定の根拠となる価格も変わるということ。

つまり、頼む不動産会社によって、売却額が大きく変わってしまうのです。

 

持っている情報が違うので、査定額も大きく変わる

査定額が違うイメージ

 

ちょっとこの話、違和感がありますよね?

その理由を詳しく解説します。

 

なぜ詳しい会社でも1〜2割しか知らないのか?

 

その理由は、不動産会社同士で共有している取引情報が少ないためです。

 

不動産取引の資格である宅建業に登録している会社は約12万社あり、コンビニの店舗の2倍以上あります。

そのため、どんなにその地域で有名な会社でも、取引を独占できるわけではありません。せいぜい1割がいいところでしょう。

 

つまり、

「共有する取引情報 + 自社の取引情報でも最大10% = 

が、その会社の持っている取引情報になります。

 

ところが、他の会社と情報を共有している会員サイト「レインズ」に登録されている取引情報が1割程度しかないのです。

 

【レインズへの登録状況:約18万件】
レインズの成約報告件数
(参考:レインズの活用状況について 平成29年度)

 

【全国の土地取引件数:132万件】
昨年の土地取引件数

(参考:国土交通省 平成30年版 土地白書)

 

土地だけでは132万件ですが、これにマンションを加えると162万件になります。

 

ということは、

「18万件 ÷ 162万件 = 11%

 

つまり、

「レインズで共有する11% + 自社の取引情報でも最大10% = 21%

となり、どんなに詳しい不動産会社でも、2割程度しか知らないことになるわけですね。

 

そのため、不動産会社によって査定額が大きく変わる可能性があるので、複数の査定結果を比べることで、高く売れる会社を探すことができるのです。

 

ですが、比べるということは、何社も回るということ。

不動産会社の店舗って入りづらいし、変な業者に当たったら、しつこい勧誘もありそうで嫌ですよね。

 

そんな時に便利なのが、不動産の一括査定サービスです。

 

 

不動産の一括査定とは?

不動産の一括査定とは、1回の登録で複数の不動産会社から査定をもらえるサービスです。

 

不動産の一括査定の仕組み

 

不動産会社によって持っている取引情報が違うわけですから、複数の不動産会社の査定結果を比べることによって、高い査定の会社がわかります。

 

もちろん、その根拠を確認しなければいけませんが、査定書の中で過去の詳しい取引状況を教えてくれる会社もありますので問題ありません。

 

また、「机上査定」を選べば、メールで査定書を送ってくれるので、わざわざ訪問されるわずらわしさもありません。

何社にも査定をもらうわけですから、最初は机上査定で比較をして絞り込んだうえで、売却を依頼する不動産会社を決めていけばいいでしょう。

 

このような形で選択できます

 

机上査定

 

また、査定をしたからといって必ずどこかの会社と契約をしなければいけないわけではないので安心してください。

 

ただ、一括査定サービスも国内で30社以上が提供していますので、どれを選ぶか迷うでしょう。

そこで、この記事では、

  • 参加企業数が多い
  • 利用者数が多い

の2つの条件を満たしたサービスをご紹介します。

 

HOME’S(ホームズ)

ホームズ

 

参加社数:1,704社

利用者数:470万人

机上査定:可能

 

大手不動産サイトの「ホームズ」が運営しているサービスです。

 

こちらのサービスは、大企業なだけあって、参加している会社の数も1番多く地方や郊外の物件でも査定ができるのが強みです。

 

 

HOME'Sはこちら

 

 

イエウール

イエウール_ライン

 

参加社数:1,600社

利用者数:450万人

机上査定:可能

 

イエウールの特徴は、大手企業の参加数が1番多い点です。複数の査定の中に大手も入れたい場合には、このサービスを使うといいでしょう。

 

大手15社中9社が参加しているのは、イエウールだけ

一括査定の比較_大手の参加状況

 

 

イエウールはこちら

 

 

イエイ

イエイ

 

参加社数:1,000社

利用者数:400万人

机上査定:可能

 

イエイの特徴は、「お断り代行」「メール相談」といったフォロー体制が充実している点です。

 

代わりに断ってくれる安心感が欲しい人は、このサービスがオススメですね。

 

 

イエイはこちら

 

 

3社の比較表はこちら

↓↓↓

サービス名参加社数利用者数リンク
HOME'S
homes_テーブル用
1,704470万人HOME'Sはこちら
イエウール
イエウール_テーブル用
1,600450万人イエウールはこちら
イエイ
イエイ_テーブル用
1,000400万人イエイはこちら

 

 

 

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