久留米市の不動産価格の調べ方。土地・戸建て・マンションを高く売るコツ | イエ&ライフ

久留米市の不動産を高く売るコツ。同じ地域なのに坪単価が1.8倍?

久留米市 福岡県

(画像出典:ウィキペディア そらみみ 久留米駅まちなか口前のからくり時計

 

どうも、ゴトウです。

この記事では、数百万円単位で不動産を高く売る方法について解説します。

 

ただその前に、「なぜこの記事を書いたのか?」について簡単に説明させてください。

 

このサイトでは、市区町村ごとに不動産の相場を調べて「なぜ上がっているのか?下がっているのか?」「これからどうなるのか?」といったことを解説しています。

そして、これまで47都道府県・400以上の市区町村・5万地点以上の公示地価、そして実際の取引を調べてきました。

 

そうやってきて分かったことは、「不動産の相場は本当にわかりにくい」ということです。

 

「なぜ上がった(下がった)のか?」「これからどうなるのか?」はある程度わかるんです。

特に住宅地については、「人の動き(人口の増減)」と「金利」さえ分かれば、ある程度予想がつきますからね。

 

ですが、「その不動産はいくらが適正なのか?」はとても難しい。

というのも、公示地価と実際の取引価格を比べてみると、同じ地域でも2倍以上の価格や、逆に半値で取引されている例がたくさんあるからです。

 

じゃあ、なぜそんなことが起こるのか?

その理由をこの記事で詳しく解説しました。

 

ちょっと長いですが、難しいことは書いていませんので、最後まで読んでもらえれば、不動産を高く売る方法に納得いただけると思います。

 

それでは参りましょう。

 

公示地価は本当に信用できるのか?

おそらく、不動産を売ろうと思ったら、まず気になるのが「いくらで売れるか?」だと思います。

そして、その時に参考にする価格が、国が出している「公示地価」でしょう。

 

ですが、公示地価は基準地価と合わせても5万地点しかありません。

全国の宅地の数は約8,300万筆(地点)なので、1,600分の1しかないんですよ。

 

久留米市の公示地価・基準地価も101地点しかない

住所最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率5年間変化率
公)久留米市中央町33番5久留米(750)42.26.7%18.5%
公)久留米市通町106番2外西鉄久留米(600)37.35.6%
公)久留米市天神町字三丁目62番1西鉄久留米(250)53.55.2%24.6%
公)久留米市日吉町16番16外西鉄久留米(800)66.35.2%18.2%
公)久留米市六ツ門町7番16西鉄久留米(700)42.24.9%13.3%
基)久留米市城南町7番17久留米(400)30.64.5%19.7%
公)久留米市東和町3番3西鉄久留米(350)50.84.1%21.3%
基)久留米市東和町3番3西鉄久留米(350)49.84.1%22.8%
基)久留米市小森野6-12-3宮ノ陣(1700)9.44.0%10.0%
基)久留米市城南町2-30久留米(70)47.53.6%
公)久留米市上津1-20-5西鉄久留米(3000)19.33.2%20.6%
基)久留米市野伏間1-16-28試験場前(2600)21.13.2%17.9%
基)久留米市南4-16-23花畑(2500)223.1%16.0%
基)久留米市東櫛原町字高太郎930番1西鉄久留米(1700)362.8%12.4%
公)久留米市諏訪野町字鞍打1744番6外花畑(1100)22.62.4%7.7%
基)久留米市諏訪野町字鞍打1744番6ほか2筆花畑(1100)22.32.3%7.0%
基)久留米市野中町字井手口797番4ほか2筆西鉄久留米(1700)21.92.3%9.0%
基)久留米市東合川2-2-8久留米大学前(1500)47.92.1%12.4%
公)久留米市国分町字西原1558番56西鉄久留米(2400)18.32.0%6.3%
基)久留米市諏訪野町字下蕎麦田2378番32西鉄久留米(800)33.72.0%5.7%
公)久留米市宮ノ陣4-9-6宮の陣(650)22.81.9%8.7%
公)久留米市西町字北鞍打の二895番1花畑(440)271.9%8.9%
公)久留米市東合川町字上132番11久留米大学前(1000)19.71.9%11.2%
公)久留米市本山1-4-25花畑(2300)31.81.9%5.1%
公)久留米市荘島町14番22久留米(900)25.61.8%5.6%
公)久留米市野中町字東田448番5西鉄久留米(1900)23.41.6%6.3%
基)久留米市善導寺町飯田字南屋敷572番7善導寺(1200)121.4%2.2%
基)久留米市国分町字立割985番8ほか3筆西鉄久留米(3100)18.91.2%5.5%
公)久留米市野中町字炭焼920番2西鉄久留米(1200)30.31.2%3.0%
公)久留米市国分町字浦川原1259番33西鉄久留米(2600)17.41.0%4.2%
公)久留米市日吉町8番21外久留米(1100)33.31.0%-3.8%
基)久留米市宮ノ陣町若松字粟ノ瀬1番6古賀茶屋(1200)7.50.9%
公)久留米市合川町字水生出2012番5西鉄久留米(1300)22.90.9%6.8%
公)久留米市小森野1丁目995番3久留米(2300)210.8%2.3%
公)久留米市梅満町字高海1645番12津福(2000)8.40.8%-0.8%
公)久留米市花畑2丁目16番15花畑(250)48.80.7%2.1%
公)久留米市津福本町字堀巡り1633番2外津福(300)19.20.7%0.3%
基)久留米市東町32番2西鉄久留米(300)47.90.7%-3.3%
公)久留米市善導寺町与田字間入155番8外善導寺(950)17.30.6%0.2%
公)久留米市津福今町字新堀213番5外津福(1100)16.60.6%
公)久留米市津福今町字南出口283番12試験場前(850)17.80.6%0.7%
公)久留米市東櫛原町字今寺1311番4櫛原(800)21.60.6%0.6%
公)久留米市荒木町荒木字楢崎1481番17荒木(650)13.20.5%-1.5%
基)久留米市東町38番44西鉄久留米(200)630.5%-4.0%
公)久留米市御井旗崎2-6-12御井(750)18.10.4%0.5%
公)久留米市三潴町玉満字上町2487番4犬塚(500)9.10.4%0.4%
基)久留米市三潴町玉満字中小路の二2130番犬塚(450)80.4%-1.6%
基)久留米市三潴町高三潴字庄分249番2三潴(2200)8.30.4%0.4%
基)久留米市三潴町西牟田字古賀4518番12西牟田(1800)8.10.4%1.2%
公)久留米市山川神代1-4-10-1御井(1500)17.10.4%1.0%
基)久留米市津福本町字才五郎1693番113ほか1筆津福(750)17.40.4%0.4%
基)久留米市北野町高良字七ケ瀬1808番19古賀茶屋(2000)8.40.4%-4.5%
基)久留米市三潴町玉満字金屋3078番1三潴(800)11.60.3%-2.2%
公)久留米市三潴町早津崎字先眞田890番1大善寺(850)12.70.3%
基)久留米市三潴町田川字中原52番7ほか1筆三潴(500)10.20.3%2.6%
基)久留米市津福本町字寺山938番10試験場前(500)190.3%-2.2%
公)久留米市梅満町字立石五1177番花畑(700)21.40.3%-0.6%
基)久留米市北野町今山字下四本木830番7北野(250)11.10.3%-0.9%
公)久留米市御井旗崎4-4-11御井(650)16.30.2%-2.0%
公)久留米市善導寺町飯田字西七草347番6善導寺(300)13.20.2%0.5%
基)久留米市荒木町荒木字出水の上1917番29荒木(1800)11.50.0%-3.1%
公)久留米市荒木町荒木字鷲塚1316番7荒木(1800)14.10.0%-2.5%
公)久留米市高良内町字下川原2777番17西鉄久留米(4000)14.90.0%-2.0%
基)久留米市高良内町字野内2944番14南久留米(2900)14.90.0%2.0%
公)久留米市国分町字神楽田1155番1西鉄久留米(2100)27.30.0%-0.6%
公)久留米市山川町字竹ノ子1199番5御井(1700)11.40.0%-2.5%
基)久留米市山川町字塚本1349番10御井(200)12.70.0%0.0%
基)久留米市上津町字蔵の町1817番6西鉄久留米(3900)13.40.0%-1.2%
公)久留米市上津町字中尾山2192番580西鉄久留米(4600)12.50.0%-0.5%
基)久留米市城島町城島字町屋敷282番3犬塚(3500)6.70.0%-7.7%
基)久留米市諏訪野町字松田2103番4西鉄久留米(1100)25.60.0%6.2%
基)久留米市長門石3-1-61久留米(1400)190.0%-2.2%
公)久留米市長門石4-13-66久留米(2400)17.90.0%0.0%
基)久留米市田主丸町船越字東行徳1220番1田主丸(3300)3.60.0%-3.5%
基)久留米市田主丸町田主丸字下馬場1109番6ほか1筆田主丸(400)6.40.0%-9.8%
公)久留米市田主丸町田主丸字草水町1196番25田主丸(970)7.80.0%0.0%
公)久留米市藤光町字枦ケ浦925番90外荒木(1900)9.90.0%
公)久留米市北野町今山字大六639番5北野(130)13.20.0%
公)久留米市御井町字大屋敷2530番5久留米大学前(1900)14.6-0.2%
公)久留米市梅満町字南畑1509番4津福(1100)13.5-0.2%
公)久留米市大善寺町宮本字村西1345番3大善寺(700)11.4-0.3%
基)久留米市北野町今山字大六613番6北野(1)11.7-0.3%-5.3%
基)久留米市上津町字中尾山2203番176西鉄久留米(4600)16.4-0.4%
公)久留米市御井町字苧綛1797番4久留米大学前(900)18.7-0.5%-1.7%
公)久留米市高良内町字花の谷2347番175西鉄久留米(5700)12.9-0.5%-4.2%
基)久留米市城島町楢津字宮ノ前825番2犬塚(4500)6.1-0.5%-4.7%
基)久留米市太郎原町字西1903番3善導寺(3400)6.9-0.5%-5.8%
基)久留米市京町字7丁目264番9ほか1筆久留米(500)17.7-0.6%-2.4%
基)久留米市藤山町字ワリコ1037番西鉄久留米(6200)4.8-0.7%
公)久留米市北野町十郎丸字柳原2277番3古賀茶屋(440)9.7-0.7%-6.1%
基)久留米市田主丸町田主丸字東内畑529番4田主丸(520)10.6-0.9%-13.5%
公)久留米市大善寺町夜明字前田1304番1大善寺(180)16.7-1.0%
基)久留米市田主丸町地徳字久保2112番筑後草野(2900)2.9-1.1%-7.4%
基)久留米市城島町下青木字南小路1074番1ほか2筆大溝(5500)4.9-1.3%-11.4%
基)久留米市城島町江上字千代島前411番1ほか3筆大溝(2700)4.9-1.3%-11.4%
基)久留米市北野町金島字三井田1999番15大城(350)7.7-1.3%-7.5%
基)久留米市北野町中川字下川原2306番21金島(450)6.7-1.5%-8.6%
公)久留米市安武町武島字北火焼四766番2安武(1800)7.3-1.8%-11.2%
公)久留米市草野町吉木字古町1277番1外善導寺(2100)5.9-2.2%-13.2%
基)久留米市城島町浮島字外開818番2ほか1筆大溝(7600)3.7-3.4%-15.2%
公)久留米市櫛原町字二丁目39番5西鉄久留米(1200)38.9

 

そのため、近くに参考となる価格がないことも多く、その周辺の土地価格をそのまま参考にしようとする人も多いです。

 

そもそも、公示地価はどうやって作られるのか?

しかし、問題はそれだけではありません。

そもそも、公示地価がどうやって作られているか知ってますか?

 

公示地価とは、その地域の「不動産取引の目安」にしてもらうために作られていますから、過去の取引情報を参考に作られています。

 

ところが、不動産の取引情報には、個人の財産情報が含まれています。

例えば、「○町1丁目2−1」の土地が5,000万円で売れたとしたら、そこに住んでいたAさんが5,000万円のお金を持っているという情報がわかってしまいます。

 

このような財産情報は、国税庁しか取り扱ってはいけないため、公示地価を作っている国土交通省は知ることができません。

では、どうやって集めているのかというと、なんとアンケートで集めているのです。

 

公示地価は、購入者へのアンケートをもとに作られる

 

公示地価のできる流れ

(参考:国土交通省 不動産の取引価格情報提供制度 アンケートの流れ)

 

アンケートは強制ではありませんから、集まる数はとても少ない。

なんとわずか6分の1しか回収できていないのです。

 

新宿区の土地取引のアンケート回収件数(過去2年分)

新宿区の過去2年間の土地取引件数

(参考:国土交通省 土地総合情報システム)

 

ご覧のように、土地取引の多い新宿区でも、同じエリアで回収できている取引件数は多くて15件。取引ゼロのところもかなりあります。

しかも、このデータは2年分なので、実際にはこの半分しか参考にすることができません。

 

仮にある地域で土地の取引が5件あったとしても、アンケート回収できた取引情報はゼロという場合も普通に起こってしまいます。

回収率が6分の1なわけですから、当然ですよね。

 

そうすると鑑定士さんは、どうするのでしょうか?

「これぐらいじゃないか?」と推測で決める場合も当然あるわけです。

 

そのため、公示地価をそのまま信じてしまうと、

「本当はもっと高く売れたはずなのに、安く売ってしまった。」

と後悔してしまうことになるんですね。

 

こんなに違うの!?久留米市の実際の土地取引が…

「本当にそんなことがあるの?」

実際に見てみないと信じられませんよね。

 

そこで、久留米市の公示地価と、実際の取引価格を比べてみましょう。

 

例えば、久留米市内に「諏訪野町(すわの)」という、花畑駅から東側に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:22万円/坪
  • 実際の取引価格:15〜27万円/坪

と、公示地価の約0.7〜1.2倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約1.8倍です。

 

【久留米市諏訪野町の公示地価】

久留米市諏訪野町の公示地価

  • 花畑駅から1,100mの距離、徒歩約14分(1分=80m)
  • 66,800円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =22万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【久留米市諏訪野町の土地取引(過去2年間)】

久留米市諏訪野町の土地取引

  • 徒歩10〜21分のエリアで、15〜27万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

最高額の坪27万円で取引された土地は約45坪ですから、仮に公示地価の坪22万円が相場だとすると、200万円以上高く売れたことになります。

 

他の市でも、公示地価からかけ離れた取引が見られる

 

「ただの偶然じゃないのか?」

 

実例が1つだけでは、そう思いますよね。

 

ですが、これは久留米市だけで起こっていることではありません。

福岡県内の他の市町村を調べてみても、同じようにかけ離れた取引が多数見つかりました。

 

福岡県の土地取引と公示地価

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

 

そのため、不動産の取引で失敗しないためには、実際の取引価格に基づいた「実勢価格」を調べる必要があるのです。

 

実勢価格は、どうやって調べるのか?

国土交通省のサイトは、詳しい地名がわからない

実際の取引を調べるのならば、先ほどご紹介した国土交通省のサイトをチェックするのも1つの方法です。

ですが、ご覧いただいた通り、この取引情報には1丁目、2丁目というような詳しい地名の情報がありません。

 

また、アンケートで回収できた6分の1の取引情報しかないため、まったく取引情報がない地域もたくさんあります。

そのため、実勢価格を調べるのは、かなり難しいのが現状です。

 

もし、あなたがもっと早く、そして確実に、しかも数百万円単位で高く売りたいのならば、不動産会社による査定を受けなければいけません。

 

不動産会社が言わない査定の真実

なぜ査定が重要かというと、どんなに詳しい不動産会社でも、その地域の取引の1〜2割しか知らないからです。

 

1〜2割しか取引を知らないということは、査定の根拠となる価格も変わるということ。

つまり、頼む不動産会社によって、売却額が大きく変わってしまうのです。

 

持っている情報が違うので、査定額も大きく変わる

査定額が違うイメージ

 

ちょっとこの話、違和感がありますよね?

その理由を詳しく解説します。

 

なぜ詳しい会社でも1〜2割しか知らないのか?

 

その理由は、不動産会社同士で共有している取引情報が少ないためです。

 

不動産取引の資格である宅建業に登録している会社は約12万社あり、コンビニの店舗の2倍以上あります。

そのため、どんなにその地域で有名な会社でも、取引を独占できるわけではありません。せいぜい1割がいいところでしょう。

 

つまり、

「共有する取引情報 + 自社の取引情報でも最大10% = 

が、その会社の持っている取引情報になります。

 

ところが、他の会社と情報を共有している会員サイト「レインズ」に登録されている取引情報が1割程度しかないのです。

 

【レインズへの登録状況:約18万件】
レインズの成約報告件数
(参考:レインズの活用状況について 平成29年度)

 

【全国の土地取引件数:132万件】
昨年の土地取引件数

(参考:国土交通省 平成30年版 土地白書)

 

土地だけでは132万件ですが、これにマンションを加えると162万件になります。

 

ということは、

「18万件 ÷ 162万件 = 11%

 

つまり、

「レインズで共有する11% + 自社の取引情報でも最大10% = 21%

となり、どんなに詳しい不動産会社でも、2割程度しか知らないことになるわけですね。

 

そのため、不動産会社によって査定額が大きく変わる可能性があるので、複数の査定結果を比べることで、高く売れる会社を探すことができるのです。

 

ですが、比べるということは、何社も回るということ。

不動産会社の店舗って入りづらいし、変な業者に当たったら、しつこい勧誘もありそうで嫌ですよね。

 

そんな時に便利なのが、不動産の一括査定サービスです。

 

 

不動産の一括査定とは?

不動産の一括査定とは、1回の登録で複数の不動産会社から査定をもらえるサービスです。

 

不動産の一括査定の仕組み

 

不動産会社によって持っている取引情報が違うわけですから、複数の不動産会社の査定結果を比べることによって、高い査定の会社がわかります。

 

もちろん、その根拠を確認しなければいけませんが、査定書の中で過去の詳しい取引状況を教えてくれる会社もありますので問題ありません。

 

また、「机上査定」を選べば、メールで査定書を送ってくれるので、わざわざ訪問されるわずらわしさもありません。

何社にも査定をもらうわけですから、最初は机上査定で比較をして絞り込んだうえで、売却を依頼する不動産会社を決めていけばいいでしょう。

 

このような形で選択できます

 

机上査定

 

また、査定をしたからといって必ずどこかの会社と契約をしなければいけないわけではないので安心してください。

 

ただ、一括査定サービスも国内で30社以上が提供していますので、どれを選ぶか迷うでしょう。

そこで、この記事では、

  • 参加企業数が多い
  • 利用者数が多い

の2つの条件を満たしたサービスをご紹介します。

 

HOME’S(ホームズ)

ホームズ

 

参加社数:1,704社

利用者数:470万人

机上査定:可能

 

大手不動産サイトの「ホームズ」が運営しているサービスです。

 

こちらのサービスは、大企業なだけあって、参加している会社の数も1番多く地方や郊外の物件でも査定ができるのが強みです。

 

 

HOME'Sはこちら

 

 

イエウール

イエウール_ライン

 

参加社数:1,600社

利用者数:450万人

机上査定:可能

 

イエウールの特徴は、大手企業の参加数が1番多い点です。複数の査定の中に大手も入れたい場合には、このサービスを使うといいでしょう。

 

大手15社中9社が参加しているのは、イエウールだけ

一括査定の比較_大手の参加状況

 

 

イエウールはこちら

 

 

イエイ

イエイ

 

参加社数:1,000社

利用者数:400万人

机上査定:可能

 

イエイの特徴は、「お断り代行」「メール相談」といったフォロー体制が充実している点です。

 

代わりに断ってくれる安心感が欲しい人は、このサービスがオススメですね。

 

 

イエイはこちら

 

 

3社の比較表はこちら

↓↓↓

サービス名参加社数利用者数リンク
HOME'S
homes_テーブル用
1,704470万人HOME'Sはこちら
イエウール
イエウール_テーブル用
1,600450万人イエウールはこちら
イエイ
イエイ_テーブル用
1,000400万人イエイはこちら

 

 

 

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