松戸市の不動産価格の調べ方。土地・戸建て・マンションを高く売るコツ | イエ&ライフ

松戸市の実勢価格の調べ方|数百万円高く売る人がしている「たった1つのこと」とは?

松戸市 千葉県

(画像出典:ウィキペディア 小石川人晃 千葉県道281号松戸鎌ヶ谷線(松戸市六実5丁目))

 

どうも、ゴトウです。

この記事では、数百万円単位で不動産を高く売る方法について解説します。

 

ただその前に、「なぜこの記事を書いたのか?」について簡単に説明させてください。

 

このサイトでは、市区町村ごとに不動産の相場を調べて「なぜ上がっているのか?下がっているのか?」「これからどうなるのか?」といったことを解説しています。

そして、これまで47都道府県・400以上の市区町村・5万地点以上の公示地価、そして実際の取引を調べてきました。

 

そうやってきて分かったことは、「不動産の相場は本当にわかりにくい」ということです。

 

「なぜ上がった(下がった)のか?」「これからどうなるのか?」はある程度わかるんです。

特に住宅地については、「人の動き(人口の増減)」と「金利」さえ分かれば、ある程度予想がつきますからね。

 

ですが、「その不動産はいくらが適正なのか?」はとても難しい。

というのも、公示地価と実際の取引価格を比べてみると、同じ地域でも2倍以上の価格や、逆に半値で取引されている例がたくさんあるからです。

 

じゃあ、なぜそんなことが起こるのか?

その理由をこの記事で詳しく解説しました。

 

ちょっと長いですが、難しいことは書いていませんので、最後まで読んでもらえれば、不動産を高く売る方法に納得いただけると思います。

 

それでは参りましょう。

 

公示地価は本当に信用できるのか?

おそらく、不動産を売ろうと思ったら、まず気になるのが「いくらで売れるか?」だと思います。

そして、その時に参考にする価格が、国が出している「公示地価」でしょう。

 

ですが、公示地価は基準地価と合わせても5万地点しかありません。

全国の宅地の数は約8,300万筆(地点)なので、1,600分の1しかないんですよ。

 

松戸市の公示地価・基準地価も128地点しかない

住所用途区分坪単価(万円)前年比変化率5年前変化率
公)松戸市東松戸3丁目6番6外東松戸(0)95.79.4%9.4%
公)松戸市松飛台字中原336番17松飛台(1000)35.68.0%8.0%
公)松戸市新松戸1丁目367番3新松戸(200)144.27.6%7.6%
公)松戸市本町1番11松戸(0)382.87.4%7.4%
公)松戸市西馬橋蔵元町12番馬橋(300)957.1%7.1%
公)松戸市日暮1丁目7番1新八柱(0)141.27.0%7.0%
公)松戸市東松戸1丁目20番11東松戸(750)51.86.8%6.8%
公)松戸市松戸字中通1225番1外松戸(0)277.26.7%6.7%
公)松戸市日暮1丁目15番17新八柱(300)90.85.4%5.4%
公)松戸市松戸字三丁目1791番1外松戸(550)71.95.3%5.3%
公)松戸市松戸字亀井1168番4松戸(60)170.95.1%5.1%
公)松戸市本町12番17松戸(280)141.65.1%5.1%
公)松戸市小金字天王脇44番8北小金(220)83.25.0%5.0%
公)松戸市仲井町3丁目21番上本郷(150)60.14.6%4.6%
基)松戸市西馬橋蔵元町12番馬橋(300)91.14.2%4.2%
公)松戸市新松戸3丁目18番2新松戸(530)113.93.9%3.9%
公)松戸市松戸字米山2265番35松戸(1500)47.53.6%3.6%
公)松戸市下矢切字南台183番4矢切(360)49.53.4%3.4%
基)松戸市上本郷字三斗蒔900番3北松戸(90)105.63.2%3.2%
公)松戸市岩瀬字住吉町23番3外松戸(550)80.92.9%2.9%
公)松戸市下矢切字栄町69番4矢切(200)50.82.7%2.7%
公)松戸市松戸字神田1098番3外松戸(650)76.92.6%2.6%
基)松戸市新松戸2丁目108番新松戸(0)214.52.4%2.4%
公)松戸市樋野口字大道通912番5松戸(960)58.42.3%2.3%
基)松戸市下矢切字栄町96番4矢切(300)47.92.1%2.1%
公)松戸市上本郷字前田2800番上本郷(780)48.22.1%2.1%
公)松戸市常盤平双葉町8番9常盤平(900)48.22.1%2.1%
基)松戸市本町2番4松戸(100)256.72.1%2.1%
基)松戸市仲井町1丁目54番1外松戸新田(350)51.22.0%2.0%
公)松戸市日暮4丁目12番2新八柱(700)50.52.0%2.0%
公)松戸市稔台7丁目12番3みのり台(300)50.52.0%2.0%
公)松戸市竹ケ花字西町308番42松戸(1300)54.11.9%1.9%
公)松戸市常盤平1丁目16番8常盤平(250)55.81.8%1.8%
公)松戸市常盤平陣屋前2番8八柱(500)57.11.8%1.8%
基)松戸市下矢切字北坂507番矢切(1000)19.61.7%1.7%
基)松戸市岩瀬字住吉町23番3外松戸(550)79.21.7%1.7%
基)松戸市松戸新田字一本槻579番8みのり台(1)59.41.7%1.7%
公)松戸市松戸新田字東中町490番83松戸新田(380)40.31.7%1.7%
公)松戸市松戸新田字庚申前435番56みのり台(300)43.21.6%1.6%
基)松戸市常盤平5丁目11番13五香(0)81.81.6%1.6%
基)松戸市胡録台字大畑18番3上本郷(450)48.51.4%1.4%
基)松戸市常盤平6丁目11番12五香(650)49.21.4%1.4%
公)松戸市上本郷字三丁目4196番2松戸新田(900)50.21.3%1.3%
基)松戸市常盤平2丁目17番6常盤平(700)52.11.3%1.3%
公)松戸市南花島2丁目25番4北松戸(1100)53.51.3%1.3%
基)松戸市稔台7丁目12番3みのり台(300)49.81.3%1.3%
公)松戸市岩瀬字中ノ町630番23松戸(1300)57.41.2%1.2%
公)松戸市小金きよしケ丘1丁目12番15北小金(460)54.81.2%1.2%
基)松戸市南花島3丁目48番13上本郷(330)54.11.2%1.2%
公)松戸市横須賀2丁目1番10外南流山(800)60.71.1%1.1%
基)松戸市吉井町11番5松戸(1000)60.71.1%1.1%
基)松戸市常盤平3丁目22番5常盤平(400)58.41.1%1.1%
公)松戸市河原塚字南山165番66東松戸(1300)32.71.0%1.0%
公)松戸市五香1丁目20番21五香(420)380.9%0.9%
公)松戸市小金清志町2丁目56番7外新松戸(750)380.9%0.9%
公)松戸市松戸新田字新堀307番2松戸新田(600)19.50.9%0.9%
基)松戸市千駄堀字清水台830番12八柱(740)38.60.9%0.9%
公)松戸市千駄堀字前新田1778番外松戸新田(1500)38.90.9%0.9%
基)松戸市小金きよしケ丘4丁目3番11北小金(1100)39.60.8%0.8%
公)松戸市小金きよしケ丘3丁目16番1外北小金(820)44.60.7%0.7%
基)松戸市上本郷字一丁目3328番1北松戸(700)55.80.6%0.6%
公)松戸市常盤平3丁目29番11常盤平(500)52.50.6%0.6%
公)松戸市常盤平6丁目7番14五香(850)51.50.6%0.6%
公)松戸市新松戸7丁目259番1南流山(1100)54.80.6%0.6%
公)松戸市二ツ木字上ノ台1642番新松戸(1200)52.80.6%0.6%
基)松戸市二ツ木字上ノ台1642番新松戸(1200)52.80.6%0.6%
基)松戸市日暮6丁目157番新八柱(800)54.80.6%0.6%
公)松戸市馬橋字上ノ台3377番外馬橋(850)59.10.6%0.6%
公)松戸市北松戸2丁目15番3北松戸(410)57.40.6%0.6%
公)松戸市秋山字道崎389番30秋山(900)32.70.5%0.5%
公)松戸市新松戸3丁目173番3新松戸(650)78.50.4%0.4%
公)松戸市栄町4丁目243番10外北松戸(1100)350.0%0.0%
公)松戸市栄町7丁目544番3馬橋(1000)39.30.0%0.0%
公)松戸市横須賀1丁目21番3外小金城趾(200)54.10.0%0.0%
公)松戸市河原塚字宮ノ台351番32新八柱(1200)35.60.0%0.0%
公)松戸市串崎南町50番松飛台(450)34.30.0%0.0%
公)松戸市古ケ崎2丁目3148番2外北松戸(1500)320.0%0.0%
基)松戸市古ケ崎3丁目3354番3北松戸(1500)29.60.0%0.0%
公)松戸市五香4丁目11番6元山(850)32.30.0%0.0%
公)松戸市五香6丁目9番3五香(550)34.30.0%0.0%
基)松戸市五香8丁目7番2五香(1100)32.80.0%0.0%
公)松戸市五香西2丁目30番23五香(670)350.0%0.0%
公)松戸市五香南3丁目14番12元山(280)37.60.0%0.0%
公)松戸市幸谷336番3新松戸(620)46.50.0%0.0%
基)松戸市幸田4丁目121番北小金(1700)30.70.0%0.0%
公)松戸市高塚新田字北谷台641番52秋山(1800)30.40.0%0.0%
公)松戸市三矢小台3丁目16番12矢切(1200)48.20.0%0.0%
基)松戸市三矢小台5丁目23番7松戸(1700)45.20.0%0.0%
公)松戸市小金原4丁目23番6北小金(1800)34.70.0%0.0%
基)松戸市小金原5丁目21番9北小金(2100)33.70.0%0.0%
公)松戸市小金原7丁目24番11常盤平(1600)32.30.0%0.0%
公)松戸市小山字町田121番2松戸(1500)41.90.0%0.0%
基)松戸市松戸新田字ヅウハタ18番19松戸(1600)44.90.0%0.0%
公)松戸市松飛台字御立場30番8元山(700)330.0%0.0%
公)松戸市上矢切字菰田1133番20松戸(2100)320.0%0.0%
基)松戸市新作字三丁目1156番北松戸(830)47.90.0%0.0%
公)松戸市新松戸6丁目24番外新松戸(1100)660.0%0.0%
基)松戸市新松戸6丁目24番外新松戸(1100)660.0%0.0%
公)松戸市新松戸南3丁目172番3新松戸(2100)48.50.0%0.0%
公)松戸市西馬橋1丁目30番7馬橋(860)46.20.0%0.0%
基)松戸市西馬橋4丁目241番3馬橋(1600)43.20.0%0.0%
基)松戸市西馬橋広手町30番2馬橋(850)52.80.0%0.0%
基)松戸市大金平2丁目110番2北小金(850)38.30.0%0.0%
公)松戸市大谷口字外番場356番22新松戸(800)50.50.0%0.0%
公)松戸市中金杉4丁目121番北小金(1500)330.0%0.0%
公)松戸市中和倉字一反割583番4北松戸(1700)350.0%0.0%
公)松戸市中和倉字荒井堤西153番5外馬橋(1100)41.30.0%0.0%
公)松戸市東平賀字源内104番36北小金(700)37.60.0%0.0%
公)松戸市南花島3丁目40番5松戸(1200)45.50.0%0.0%
公)松戸市二十世紀が丘丸山町24番北国分(1000)45.20.0%0.0%
公)松戸市馬橋字中道北割1766番12馬橋(250)50.80.0%0.0%
基)松戸市八ケ崎2丁目10番7馬橋(2100)330.0%0.0%
公)松戸市八ケ崎2丁目1番7新松戸(1500)31.20.0%0.0%
公)松戸市八ケ崎3丁目25番2馬橋(2100)33.70.0%0.0%
基)松戸市八ケ崎6丁目27番14馬橋(1300)35.60.0%0.0%
公)松戸市八ケ崎6丁目62番18馬橋(1800)34.70.0%0.0%
公)松戸市八ケ崎7丁目11番24馬橋(1100)38.30.0%0.0%
公)松戸市牧の原2丁目107番1新八柱(1500)40.30.0%0.0%
基)松戸市六高台2丁目27番25六実(1200)29.30.0%0.0%
公)松戸市六高台4丁目101番外六実(1000)29.70.0%0.0%
基)松戸市六実2丁目60番8六実(900)26.40.0%0.0%
公)松戸市六実3丁目22番12六実(400)28.40.0%0.0%
公)松戸市和名ケ谷字山宮地849番9松戸(2500)29.2-0.4%-0.4%
公)松戸市八ケ崎緑町300番馬橋(1600)31.4-1.0%-1.0%
公)松戸市根木内字辻353番11北小金(1500)30-1.1%-1.1%
基)松戸市五香西2丁目30番23五香(600)35-1.9%-1.9%
公)松戸市秋山2丁目20番26秋山(480)46.2
基)松戸市稔台5丁目12番1みのり台(1300)37.3

 

そのため、近くに参考となる価格がないことも多く、その周辺の土地価格をそのまま参考にしようとする人も多いです。

 

そもそも、公示地価はどうやって作られるのか?

しかし、問題はそれだけではありません。

そもそも、公示地価がどうやって作られているか知ってますか?

 

公示地価とは、その地域の「不動産取引の目安」にしてもらうために作られていますから、過去の取引情報を参考に作られています。

 

ところが、不動産の取引情報には、個人の財産情報が含まれています。

例えば、「○町1丁目2−1」の土地が5,000万円で売れたとしたら、そこに住んでいたAさんが5,000万円のお金を持っているという情報がわかってしまいます。

 

このような財産情報は、国税庁しか取り扱ってはいけないため、公示地価を作っている国土交通省は知ることができません。

では、どうやって集めているのかというと、なんとアンケートで集めているのです。

 

公示地価は、購入者へのアンケートをもとに作られる

 

公示地価のできる流れ

(参考:国土交通省 不動産の取引価格情報提供制度 アンケートの流れ)

 

アンケートは強制ではありませんから、集まる数はとても少ない。

なんとわずか6分の1しか回収できていないのです。

 

新宿区の土地取引のアンケート回収件数(過去2年分)

新宿区の過去2年間の土地取引件数

(参考:国土交通省 土地総合情報システム)

 

ご覧のように、土地取引の多い新宿区でも、同じエリアで回収できている取引件数は多くて15件。取引ゼロのところもかなりあります。

しかも、このデータは2年分なので、実際にはこの半分しか参考にすることができません。

 

仮にある地域で土地の取引が5件あったとしても、アンケート回収できた取引情報はゼロという場合も普通に起こってしまいます。

回収率が6分の1なわけですから、当然ですよね。

 

そうすると鑑定士さんは、どうするのでしょうか?

「これぐらいじゃないか?」と推測で決める場合も当然あるわけです。

 

そのため、公示地価をそのまま信じてしまうと、

「本当はもっと高く売れたはずなのに、安く売ってしまった。」

と後悔してしまうことになるんですね。

 

こんなに違うの!?松戸市の実際の土地取引が…

「本当にそんなことがあるの?」

実際に見てみないと信じられませんよね。

 

例えば、松戸市内に「新松戸(しんまつど)」という、新松戸駅の西側一帯のエリアがあります。

 

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:66万円/坪
  • 実際の取引価格:80万円/坪

と、公示地価の約1.2倍で取引されていました。

 

【松戸市新松戸の公示地価】

松戸市新松戸の公示地価

  • 新松戸駅から1,100mの距離、徒歩約14分(1分=80m)
  • 199,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =66万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【松戸市新松戸の土地取引(過去2年間)】

松戸市新松戸の土地取引

  • 新松戸駅から11〜14分のエリアで、80万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

ご覧の通り、実際の取引では、1丁目、2丁目がわかりません。

 

ですが、公示地価と実際の取引は、

  • 第一種中高層住居専用地域に指定されている
  • 新松戸駅から徒歩10分以上のエリア

という共通した条件で比較しています。

 

坪80万円で取引された土地は約165坪ですから、仮に公示地価が相場だとすると、2,300万円以上高く売れたことになります。

 

他の市でも、公示地価からかけ離れた取引が見られる

 

「ただの偶然じゃないのか?」

 

実例が1つだけでは、そう思いますよね。

 

ですが、これは松戸市だけで起こっていることではありません。

千葉県内の他の市町村を調べてみても、同じようにかけ離れた取引が多数見つかりました。

 

千葉県の公示地価と取引価格

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

 

そのため、不動産の取引で失敗しないためには、実際の取引価格に基づいた「実勢価格」を調べる必要があるのです。

 

実勢価格は、どうやって調べるのか?

国土交通省のサイトは、詳しい地名がわからない

実際の取引を調べるのならば、先ほどご紹介した国土交通省のサイトをチェックするのも1つの方法です。

ですが、ご覧いただいた通り、この取引情報には1丁目、2丁目というような詳しい地名の情報がありません。

 

また、アンケートで回収できた6分の1の取引情報しかないため、まったく取引情報がない地域もたくさんあります。

そのため、実勢価格を調べるのは、かなり難しいのが現状です。

 

もし、あなたがもっと早く、そして確実に、しかも数百万円単位で高く売りたいのならば、不動産会社による査定を受けなければいけません。

 

不動産会社が言わない査定の真実

なぜ査定が重要かというと、どんなに詳しい不動産会社でも、その地域の取引の1〜2割しか知らないからです。

 

1〜2割しか取引を知らないということは、査定の根拠となる価格も変わるということ。

つまり、頼む不動産会社によって、売却額が大きく変わってしまうのです。

 

持っている情報が違うので、査定額も大きく変わる

査定額が違うイメージ

 

ちょっとこの話、違和感がありますよね?

その理由を詳しく解説します。

 

なぜ詳しい会社でも1〜2割しか知らないのか?

 

その理由は、不動産会社同士で共有している取引情報が少ないためです。

 

不動産取引の資格である宅建業に登録している会社は約12万社あり、コンビニの店舗の2倍以上あります。

そのため、どんなにその地域で有名な会社でも、取引を独占できるわけではありません。せいぜい1割がいいところでしょう。

 

つまり、

「共有する取引情報 + 自社の取引情報でも最大10% = 

が、その会社の持っている取引情報になります。

 

ところが、他の会社と情報を共有している会員サイト「レインズ」に登録されている取引情報が1割程度しかないのです。

 

【レインズへの登録状況:約18万件】
レインズの成約報告件数
(参考:レインズの活用状況について 平成29年度)

 

【全国の土地取引件数:132万件】
昨年の土地取引件数

(参考:国土交通省 平成30年版 土地白書)

 

土地だけでは132万件ですが、これにマンションを加えると162万件になります。

 

ということは、

「18万件 ÷ 162万件 = 11%

 

つまり、

「レインズで共有する11% + 自社の取引情報でも最大10% = 21%

となり、どんなに詳しい不動産会社でも、2割程度しか知らないことになるわけですね。

 

そのため、不動産会社によって査定額が大きく変わる可能性があるので、複数の査定結果を比べることで、高く売れる会社を探すことができるのです。

 

ですが、比べるということは、何社も回るということ。

不動産会社の店舗って入りづらいし、変な業者に当たったら、しつこい勧誘もありそうで嫌ですよね。

 

そんな時に便利なのが、不動産の一括査定サービスです。

 

 

不動産の一括査定とは?

不動産の一括査定とは、1回の登録で複数の不動産会社から査定をもらえるサービスです。

 

不動産の一括査定の仕組み

 

不動産会社によって持っている取引情報が違うわけですから、複数の不動産会社の査定結果を比べることによって、高い査定の会社がわかります。

 

もちろん、その根拠を確認しなければいけませんが、査定書の中で過去の詳しい取引状況を教えてくれる会社もありますので問題ありません。

 

また、「机上査定」を選べば、メールで査定書を送ってくれるので、わざわざ訪問されるわずらわしさもありません。

何社にも査定をもらうわけですから、最初は机上査定で比較をして絞り込んだうえで、売却を依頼する不動産会社を決めていけばいいでしょう。

 

このような形で選択できます

 

机上査定

 

また、査定をしたからといって必ずどこかの会社と契約をしなければいけないわけではないので安心してください。

 

ただ、一括査定サービスも国内で30社以上が提供していますので、どれを選ぶか迷うでしょう。

そこで、この記事では、

  • 参加企業数が多い
  • 利用者数が多い

の2つの条件を満たしたサービスをご紹介します。

 

HOME’S(ホームズ)

ホームズ

 

参加社数:1,704社

利用者数:470万人

机上査定:可能

 

大手不動産サイトの「ホームズ」が運営しているサービスです。

 

こちらのサービスは、大企業なだけあって、参加している会社の数も1番多く地方や郊外の物件でも査定ができるのが強みです。

 

 

HOME'Sはこちら

 

 

イエウール

イエウール_ライン

 

参加社数:1,600社

利用者数:450万人

机上査定:可能

 

イエウールの特徴は、大手企業の参加数が1番多い点です。複数の査定の中に大手も入れたい場合には、このサービスを使うといいでしょう。

 

大手15社中9社が参加しているのは、イエウールだけ

一括査定の比較_大手の参加状況

 

 

イエウールはこちら

 

 

イエイ

イエイ

 

参加社数:1,000社

利用者数:400万人

机上査定:可能

 

イエイの特徴は、「お断り代行」「メール相談」といったフォロー体制が充実している点です。

 

代わりに断ってくれる安心感が欲しい人は、このサービスがオススメですね。

 

 

イエイはこちら

 

 

3社の比較表はこちら

↓↓↓

サービス名参加社数利用者数リンク
HOME'S
homes_テーブル用
1,704470万人HOME'Sはこちら
イエウール
イエウール_テーブル用
1,600450万人イエウールはこちら
イエイ
イエイ_テーブル用
1,000400万人イエイはこちら

 

 

 

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