水戸市の不動産価格の調べ方。土地・戸建て・マンションを高く売るコツ | イエ&ライフ

水戸市の不動産を高く売るコツ。同じ地域なのに坪単価が2倍?

水戸市 茨城県

(画像出典:ウィキペディア Qurren 水戸芸術館より南方面を望む。

 

どうも、ゴトウです。

この記事では、数百万円単位で不動産を高く売る方法について解説します。

 

ただその前に、「なぜこの記事を書いたのか?」について簡単に説明させてください。

 

このサイトでは、市区町村ごとに不動産の相場を調べて「なぜ上がっているのか?下がっているのか?」「これからどうなるのか?」といったことを解説しています。

そして、これまで47都道府県・400以上の市区町村・5万地点以上の公示地価、そして実際の取引を調べてきました。

 

そうやってきて分かったことは、「不動産の相場は本当にわかりにくい」ということです。

 

「なぜ上がった(下がった)のか?」「これからどうなるのか?」はある程度わかるんです。

特に住宅地については、「人の動き(人口の増減)」と「金利」さえ分かれば、ある程度予想がつきますからね。

 

ですが、「その不動産はいくらが適正なのか?」はとても難しい。

というのも、公示地価と実際の取引価格を比べてみると、同じ地域でも2倍以上の価格や、逆に半値で取引されている例がたくさんあるからです。

 

じゃあ、なぜそんなことが起こるのか?

その理由をこの記事で詳しく解説しました。

 

ちょっと長いですが、難しいことは書いていませんので、最後まで読んでもらえれば、不動産を高く売る方法に納得いただけると思います。

 

それでは参りましょう。

 

公示地価は本当に信用できるのか?

おそらく、不動産を売ろうと思ったら、まず気になるのが「いくらで売れるか?」だと思います。

そして、その時に参考にする価格が、国が出している「公示地価」でしょう。

 

ですが、公示地価は基準地価と合わせても5万地点しかありません。

全国の宅地の数は約8,300万筆(地点)なので、1,600分の1しかないんですよ。

 

水戸市の公示地価・基準地価も118地点しかない

住所最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率5年間変化率
公)水戸市河和田1丁目1586番61赤塚(1000)13.90.0%-2.8%
基)水戸市河和田2丁目18番19赤塚(1000)19.10.0%
公)水戸市河和田町字中道526番1赤塚(1900)9.10.0%-2.5%
基)水戸市笠原町1194番12外水戸(4400)28.70.0%-7.3%
公)水戸市笠原町1216番19水戸(4300)13.70.0%-3.3%
公)水戸市笠原町字中組600番25水戸(4600)200.0%-0.5%
基)水戸市宮町1-7-20水戸(0)690.0%-5.0%
公)水戸市金町2-2-21水戸(2100)240.0%-4.3%
公)水戸市見川2丁目44番22赤塚(3100)14.60.0%-5.9%
基)水戸市元吉田町字荒谷1194番26水戸(2200)29.30.0%-11.1%
公)水戸市元吉田町字同心町中宿749番1水戸(2500)14.80.0%-2.0%
公)水戸市五軒町2-1-2水戸(1600)27.90.0%-5.2%
基)水戸市小吹町字釜場2356番3水戸(6500)10.30.0%-4.0%
公)水戸市城東2-3-47水戸(1800)13.70.0%-3.9%
公)水戸市西原1-11-18赤塚(2900)14.20.0%
公)水戸市赤塚1丁目2037番2赤塚(700)14.70.0%-1.8%
基)水戸市千波町字海道付1963番1外水戸(5500)25.90.0%-8.3%
公)水戸市千波町字海道付2279番25水戸(4700)15.90.0%
公)水戸市千波町字千波原2876番32水戸(2400)15.70.0%-4.2%
公)水戸市千波町字船付1229番3水戸(1200)18.60.0%-3.3%
公)水戸市千波町字中道北1411番4水戸(1800)16.60.0%-3.4%
基)水戸市千波町字東久保6番7水戸(1500)17.80.0%-5.3%
公)水戸市泉町1-2-1水戸(1300)38.30.0%-7.2%
基)水戸市泉町1-2-1水戸(1300)38.30.0%-12.8%
公)水戸市中央1-3-38水戸(700)360.0%-5.2%
公)水戸市東赤塚2183番5赤塚(900)13.20.0%-2.0%
基)水戸市東赤塚2183番5赤塚(900)13.20.0%-3.1%
基)水戸市内原1丁目74番外内原(190)170.0%-2.6%
基)水戸市内原1丁目961番5内原(180)12.40.0%-2.6%
公)水戸市内原町字前原1574番3内原(980)11.40.0%-3.4%
公)水戸市内原町字門1105番5内原(750)10.20.0%-2.2%
公)水戸市南町2-4-35水戸(800)41.90.0%-8.0%
公)水戸市南町2-5-24水戸(800)31.50.0%-4.4%
基)水戸市梅香1-6-10水戸(900)24.60.0%-4.4%
公)水戸市備前町5-5水戸(1700)34.70.0%-4.5%
基)水戸市備前町5-5水戸(1700)34.70.0%-5.4%
公)水戸市姫子1丁目326番4赤塚(1500)13.40.0%-2.2%
基)水戸市姫子2丁目350番13赤塚(700)16.20.0%-0.2%
公)水戸市姫子2丁目665番32外赤塚(700)24.50.0%
基)水戸市北見町5-8水戸(1100)24.40.0%-4.1%
公)水戸市城南3-12-6水戸(1100)27.5-0.1%-4.9%
基)水戸市笠原町1234番10外水戸(5000)15.5-0.2%-3.9%
基)水戸市見川5丁目127番272赤塚(2300)14.6-0.2%-6.6%
公)水戸市見和2丁目194番61赤塚(2500)16-0.2%-6.5%
基)水戸市元吉田町字一里塚東1745番49水戸(3700)14.8-0.2%-5.5%
公)水戸市元吉田町字境町2845番3水戸(2500)13.4-0.2%-5.1%
公)水戸市上水戸1-6-5水戸(3200)16.2-0.2%-3.5%
基)水戸市新原1-13-3赤塚(2400)15.2-0.2%-7.2%
基)水戸市赤塚1丁目2073番6赤塚(700)14.2-0.2%-6.5%
公)水戸市千波町字久保330番4水戸(2500)17.9-0.2%-3.2%
公)水戸市泉町3-6-8水戸(1700)26.9-0.2%-6.6%
基)水戸市白梅3-3-9水戸(1200)19.1-0.2%-4.8%
公)水戸市平須町字新山1828番397水戸(7000)13.3-0.2%-6.9%
公)水戸市本町2-1-29水戸(1700)16.4-0.2%-10.4%
公)水戸市末広町3-5-8水戸(3400)16.8-0.2%-6.1%
公)水戸市吉沢町字中組45番19水戸(4100)12.4-0.3%-3.8%
基)水戸市新荘3-2-12水戸(2500)19.1-0.3%-9.7%
公)水戸市赤塚1丁目1983番2赤塚(270)19-0.3%-8.0%
公)水戸市赤塚2丁目210番32赤塚(1000)10.9-0.3%-4.9%
基)水戸市千波町字千波山508番37水戸(2700)21.2-0.3%-5.5%
公)水戸市北見町8-12水戸(1400)21.5-0.3%-4.0%
公)水戸市堀町字大谷原1199番49赤塚(2900)10.9-0.3%-3.2%
基)水戸市見川町字手負山2582番21水戸(3600)15.9-0.4%-6.0%
基)水戸市見川町字丹下一ノ牧2131番708赤塚(3100)8.2-0.4%-6.4%
公)水戸市見和1丁目345番43水戸(3000)15.6-0.4%-4.6%
公)水戸市元吉田町字横宿2649番51水戸(2900)9.1-0.4%-11.5%
公)水戸市袴塚3-8-22水戸(4600)14.9-0.4%-4.4%
基)水戸市自由が丘2-15水戸(3800)15.2-0.4%-10.1%
公)水戸市住吉町138番11水戸(5300)8.4-0.4%-3.4%
公)水戸市泉町2-2-47水戸(1500)31.8-0.4%-9.0%
基)水戸市東台2-4-14水戸(2000)15.9-0.4%-5.3%
公)水戸市東野町字東山120番14水戸(6600)9.3-0.4%-2.1%
基)水戸市米沢町字上組433番48水戸(2200)18.3-0.4%-4.5%
公)水戸市見川3丁目850番3赤塚(4000)12.7-0.5%-4.7%
基)水戸市赤塚1丁目1983番2赤塚(270)19-0.5%-9.6%
基)水戸市中央2-9-26水戸(900)20.5-0.5%-8.3%
基)水戸市堀町字新田1135番23赤塚(3000)12.7-0.5%-4.7%
公)水戸市栄町1-7-2水戸(2100)27.3-0.6%-6.8%
公)水戸市河和田町字新田前56番24赤塚(2700)11.1-0.6%-8.0%
基)水戸市常磐町1-1-29水戸(2700)16.9-0.6%-14.1%
基)水戸市千波町字中山1824番17水戸(3400)16-0.6%-7.4%
基)水戸市大工町3-9-18水戸(2900)16.7-0.6%-12.3%
基)水戸市渡里町字高野台3296番6赤塚(3100)10.3-0.6%-13.3%
基)水戸市渡里町字南前原2613番4赤塚(4100)10.6-0.6%-5.6%
基)水戸市八幡町14-33水戸(2800)15.8-0.6%-4.6%
基)水戸市堀町字前ノ内772番赤塚(3000)5.2-0.6%-6.5%
公)水戸市緑町1-9-3水戸(2900)16.3-0.6%-10.8%
公)水戸市元吉田町字岡崎1074番3外水戸(3800)9.1-0.7%
公)水戸市城東1-7-24水戸(1400)14.9-0.7%-6.6%
公)水戸市鯉淵町字一ノ割1209番2内原(3600)3.9-0.8%-9.9%
公)水戸市水府町1501番3水戸(1600)8.4-0.8%-4.9%
基)水戸市赤塚2丁目2005番24赤塚(750)12.7-0.8%-6.1%
公)水戸市堀町字野田原2253番50赤塚(1300)12-0.8%-6.6%
公)水戸市桜川2丁目2番3水戸(350)35.3-0.9%-7.0%
基)水戸市見和1丁目470番77赤塚(2200)19.3-1.0%-6.1%
基)水戸市けやき台3丁目57番1水戸(4500)21-1.1%-10.2%
公)水戸市宮町1-2-4水戸(0)89.4-1.1%-11.1%
基)水戸市宮町2-1-22水戸(150)59.4-1.1%-14.3%
公)水戸市双葉台4丁目2番7赤塚(2400)11.7-1.1%-12.3%
基)水戸市本町3-11-6水戸(2300)17.3-1.1%-11.2%
基)水戸市愛宕町3-31水戸(4000)16.2-1.2%-6.6%
公)水戸市見川町字中山2563番502水戸(4500)10.6-1.2%-11.5%
公)水戸市大串町字原51番13常澄(3300)8-1.2%-10.4%
公)水戸市浜田2-4-9水戸(2700)13.7-1.2%-10.4%
基)水戸市見川5丁目119番3外赤塚(2500)20.1-1.3%-11.8%
基)水戸市千波町字千波山2402番6水戸(3400)17.5-1.3%-12.2%
公)水戸市大串町字原坪662番5常澄(2200)5.1-1.3%-8.3%
公)水戸市元石川町字乗越沢611番92水戸(6200)7.1-1.4%-10.5%
公)水戸市松が丘2-3-19赤塚(2200)15-1.5%-9.7%
基)水戸市赤尾関町字上宿652番2内原(2200)4.3-1.5%-11.6%
公)水戸市大足町字中宿961番内原(2500)4.2-1.5%-12.9%
基)水戸市東前2丁目64番外常澄(3400)8.9-1.8%-22.4%
基)水戸市松が丘2-1-11赤塚(1800)12-1.9%-17.7%
公)水戸市けやき台1丁目102番水戸(4800)15.7-2.1%-12.5%
公)水戸市飯富町字中坪3562番8外赤塚(5400)4.7-2.1%-11.3%
基)水戸市柳河町字中坪354番1外水戸(4200)4.8-2.7%
公)水戸市若宮1-5-30水戸(3100)9.4-3.1%-14.5%
基)水戸市大塚町字成就院下1557番1赤塚(2100)13.1

 

そのため、近くに参考となる価格がないことも多く、その周辺の土地価格をそのまま参考にしようとする人も多いです。

 

そもそも、公示地価はどうやって作られるのか?

しかし、問題はそれだけではありません。

そもそも、公示地価がどうやって作られているか知ってますか?

 

公示地価とは、その地域の「不動産取引の目安」にしてもらうために作られていますから、過去の取引情報を参考に作られています。

 

ところが、不動産の取引情報には、個人の財産情報が含まれています。

例えば、「○町1丁目2−1」の土地が5,000万円で売れたとしたら、そこに住んでいたAさんが5,000万円のお金を持っているという情報がわかってしまいます。

 

このような財産情報は、国税庁しか取り扱ってはいけないため、公示地価を作っている国土交通省は知ることができません。

では、どうやって集めているのかというと、なんとアンケートで集めているのです。

 

公示地価は、購入者へのアンケートをもとに作られる

 

公示地価のできる流れ

(参考:国土交通省 不動産の取引価格情報提供制度 アンケートの流れ)

 

アンケートは強制ではありませんから、集まる数はとても少ない。

なんとわずか6分の1しか回収できていないのです。

 

新宿区の土地取引のアンケート回収件数(過去2年分)

新宿区の過去2年間の土地取引件数

(参考:国土交通省 土地総合情報システム)

 

ご覧のように、土地取引の多い新宿区でも、同じエリアで回収できている取引件数は多くて15件。取引ゼロのところもかなりあります。

しかも、このデータは2年分なので、実際にはこの半分しか参考にすることができません。

 

仮にある地域で土地の取引が5件あったとしても、アンケート回収できた取引情報はゼロという場合も普通に起こってしまいます。

回収率が6分の1なわけですから、当然ですよね。

 

そうすると鑑定士さんは、どうするのでしょうか?

「これぐらいじゃないか?」と推測で決める場合も当然あるわけです。

 

そのため、公示地価をそのまま信じてしまうと、

「本当はもっと高く売れたはずなのに、安く売ってしまった。」

と後悔してしまうことになるんですね。

 

こんなに違うの!?水戸市の実際の土地取引が…

「本当にそんなことがあるの?」

実際に見てみないと信じられませんよね。

 

そこで、水戸市の公示地価と、実際の取引価格を比べてみましょう。

 

今回取り上げるのは、「河和田(かわわだ)」という、赤塚駅の南側に広がる住宅地です。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:14万円/坪
  • 実際の取引価格:9.2〜20万円/坪

と、公示地価の約0.6〜1.4倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約2倍です。

 

【水戸市河和田の公示地価】

水戸市河和田の公示地価

  • 赤塚駅から1,000mの距離、徒歩約12分(1分=80m)
  • 42,200円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =14万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【水戸市河和田の土地取引(過去2年間)】

水戸市河和田の土地取引

  • 赤塚駅から徒歩9〜15分のエリアで、9.2〜20万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

最高額の坪20万円で取引された土地は約450坪ですから、仮に公示地価の坪14万円が相場だとすると、2,700万円以上高く売れたことになります。

 

他の市でも、公示地価からかけ離れた取引が見られる

 

「ただの偶然じゃないのか?」

実例が1つだけでは、そう思いますよね。

 

ですが、これは水戸市だけで起こっていることではありません。

茨城県の他の市町村を調べてみても、同じようにかけ離れた取引が多数見つかりました。

 

茨城県の公示地価と土地取引の比較

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

 

そのため、不動産の取引で失敗しないためには、実際の取引価格に基づいた「実勢価格」を調べる必要があるのです。

 

実勢価格は、どうやって調べるのか?

国土交通省のサイトは、詳しい地名がわからない

実際の取引を調べるのならば、先ほどご紹介した国土交通省のサイトをチェックするのも1つの方法です。

ですが、ご覧いただいた通り、この取引情報には1丁目、2丁目というような詳しい地名の情報がありません。

 

また、アンケートで回収できた6分の1の取引情報しかないため、まったく取引情報がない地域もたくさんあります。

そのため、実勢価格を調べるのは、かなり難しいのが現状です。

 

もし、あなたがもっと早く、そして確実に、しかも数百万円単位で高く売りたいのならば、不動産会社による査定を受けなければいけません。

 

不動産会社が言わない査定の真実

なぜ査定が重要かというと、どんなに詳しい不動産会社でも、その地域の取引の1〜2割しか知らないからです。

 

1〜2割しか取引を知らないということは、査定の根拠となる価格も変わるということ。

つまり、頼む不動産会社によって、売却額が大きく変わってしまうのです。

 

持っている情報が違うので、査定額も大きく変わる

査定額が違うイメージ

 

ちょっとこの話、違和感がありますよね?

その理由を詳しく解説します。

 

なぜ詳しい会社でも1〜2割しか知らないのか?

 

その理由は、不動産会社同士で共有している取引情報が少ないためです。

 

不動産取引の資格である宅建業に登録している会社は約12万社あり、コンビニの店舗の2倍以上あります。

そのため、どんなにその地域で有名な会社でも、取引を独占できるわけではありません。せいぜい1割がいいところでしょう。

 

つまり、

「共有する取引情報 + 自社の取引情報でも最大10% = 

が、その会社の持っている取引情報になります。

 

ところが、他の会社と情報を共有している会員サイト「レインズ」に登録されている取引情報が1割程度しかないのです。

 

【レインズへの登録状況:約18万件】
レインズの成約報告件数
(参考:レインズの活用状況について 平成29年度)

 

【全国の土地取引件数:132万件】
昨年の土地取引件数

(参考:国土交通省 平成30年版 土地白書)

 

土地だけでは132万件ですが、これにマンションを加えると162万件になります。

 

ということは、

「18万件 ÷ 162万件 = 11%

 

つまり、

「レインズで共有する11% + 自社の取引情報でも最大10% = 21%

となり、どんなに詳しい不動産会社でも、2割程度しか知らないことになるわけですね。

 

そのため、不動産会社によって査定額が大きく変わる可能性があるので、複数の査定結果を比べることで、高く売れる会社を探すことができるのです。

 

ですが、比べるということは、何社も回るということ。

不動産会社の店舗って入りづらいし、変な業者に当たったら、しつこい勧誘もありそうで嫌ですよね。

 

そんな時に便利なのが、不動産の一括査定サービスです。

 

 

不動産の一括査定とは?

不動産の一括査定とは、1回の登録で複数の不動産会社から査定をもらえるサービスです。

 

不動産の一括査定の仕組み

 

不動産会社によって持っている取引情報が違うわけですから、複数の不動産会社の査定結果を比べることによって、高い査定の会社がわかります。

 

もちろん、その根拠を確認しなければいけませんが、査定書の中で過去の詳しい取引状況を教えてくれる会社もありますので問題ありません。

 

また、「机上査定」を選べば、メールで査定書を送ってくれるので、わざわざ訪問されるわずらわしさもありません。

何社にも査定をもらうわけですから、最初は机上査定で比較をして絞り込んだうえで、売却を依頼する不動産会社を決めていけばいいでしょう。

 

このような形で選択できます

 

机上査定

 

また、査定をしたからといって必ずどこかの会社と契約をしなければいけないわけではないので安心してください。

 

ただ、一括査定サービスも国内で30社以上が提供していますので、どれを選ぶか迷うでしょう。

そこで、この記事では、

  • 参加企業数が多い
  • 利用者数が多い

の2つの条件を満たしたサービスをご紹介します。

 

HOME’S(ホームズ)

ホームズ

 

参加社数:1,704社

利用者数:470万人

机上査定:可能

 

大手不動産サイトの「ホームズ」が運営しているサービスです。

 

こちらのサービスは、大企業なだけあって、参加している会社の数も1番多く地方や郊外の物件でも査定ができるのが強みです。

 

 

HOME'Sはこちら

 

 

イエウール

イエウール_ライン

 

参加社数:1,600社

利用者数:450万人

机上査定:可能

 

イエウールの特徴は、大手企業の参加数が1番多い点です。複数の査定の中に大手も入れたい場合には、このサービスを使うといいでしょう。

 

大手15社中9社が参加しているのは、イエウールだけ

一括査定の比較_大手の参加状況

 

 

イエウールはこちら

 

 

イエイ

イエイ

 

参加社数:1,000社

利用者数:400万人

机上査定:可能

 

イエイの特徴は、「お断り代行」「メール相談」といったフォロー体制が充実している点です。

 

代わりに断ってくれる安心感が欲しい人は、このサービスがオススメですね。

 

 

イエイはこちら

 

 

3社の比較表はこちら

↓↓↓

サービス名参加社数利用者数リンク
HOME'S
homes_テーブル用
1,704470万人HOME'Sはこちら
イエウール
イエウール_テーブル用
1,600450万人イエウールはこちら
イエイ
イエイ_テーブル用
1,000400万人イエイはこちら

 

 

 

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