西宮市の不動産価格の調べ方。土地・戸建て・マンションを高く売るコツ | イエ&ライフ

西宮市の実勢価格の調べ方|数百万円高く売る人がしている「たった1つのこと」とは?

西宮市 兵庫県

(画像出典:ウィキペディア Coasternerd, View on top of hill to KGU

 

どうも、ゴトウです。

この記事では、数百万円単位で不動産を高く売る方法について解説します。

 

ただその前に、「なぜこの記事を書いたのか?」について簡単に説明させてください。

 

このサイトでは、市区町村ごとに不動産の相場を調べて「なぜ上がっているのか?下がっているのか?」「これからどうなるのか?」といったことを解説しています。

そして、これまで47都道府県・400以上の市区町村・5万地点以上の公示地価、そして実際の取引を調べてきました。

 

そうやってきて分かったことは、「不動産の相場は本当にわかりにくい」ということです。

 

「なぜ上がった(下がった)のか?」「これからどうなるのか?」はある程度わかるんです。

特に住宅地については、「人の動き(人口の増減)」と「金利」さえ分かれば、ある程度予想がつきますからね。

 

ですが、「その不動産はいくらが適正なのか?」はとても難しい。

というのも、公示地価と実際の取引価格を比べてみると、同じ地域でも2倍以上の価格や、逆に半値で取引されている例がたくさんあるからです。

 

じゃあ、なぜそんなことが起こるのか?

その理由をこの記事で詳しく解説しました。

 

ちょっと長いですが、難しいことは書いていませんので、最後まで読んでもらえれば、不動産を高く売る方法に納得いただけると思います。

 

それでは参りましょう。

 

公示地価は本当に信用できるのか?

おそらく、不動産を売ろうと思ったら、まず気になるのが「いくらで売れるか?」だと思います。

そして、その時に参考にする価格が、国が出している「公示地価」でしょう。

 

ですが、公示地価は基準地価と合わせても5万地点しかありません。

全国の宅地の数は約8,300万筆(地点)なので、1,600分の1しかないんですよ。

 

西宮市の公示地価・基準地価も161地点しかない

住所用途区分坪単価(万円)前年比変化率5年間変化率
公)西宮市高松町5-39西宮北口(160)2975.9%28.6%
公)西宮市高木西町18-9西宮北口(750)126.14.9%22.0%
公)西宮市産所町11-27阪神西宮(480)140.34.9%17.4%
公)西宮市和上町1-31阪神西宮(190)174.94.1%11.6%
基)西宮市羽衣町8-10阪急夙川(70)171.33.8%17.7%
公)西宮市田中町4-18阪神西宮(250)148.53.7%16.3%
基)西宮市南越木岩町10-3阪急苦楽園口(120)148.23.7%18.8%
基)西宮市高松町5-39阪急西宮北口(160)285.53.6%
公)西宮市南越木岩町10-3苦楽園口(120)150.83.6%19.3%
公)西宮市大屋町26-19西宮北口(750)993.4%17.2%
基)西宮市戸田町6-11阪神西宮(210)110.63.1%9.8%
公)西宮市松籟荘7-22甲東園(140)109.23.1%17.0%
基)西宮市甲風園2-12-21阪急西宮北口(620)146.23.0%20.1%
公)西宮市松風町5-3苦楽園口(450)106.62.9%16.6%
公)西宮市雲井町1-45夙川(440)133.32.8%14.1%
公)西宮市南昭和町8-10西宮北口(440)133.32.8%17.4%
公)西宮市両度町6-28西宮北口(600)127.12.7%13.2%
基)西宮市田代町11-23阪急西宮北口(500)103.32.6%15.5%
公)西宮市結善町1-14夙川(680)122.42.5%15.6%
公)西宮市松園町1-34夙川(700)123.12.5%12.7%
公)西宮市門戸東町5-20門戸厄神(300)93.72.5%12.7%
公)西宮市里中町1-3-17鳴尾(500)93.12.5%14.2%
基)西宮市神呪町14-5阪急甲東園(480)95.42.5%12.9%
公)西宮市甲子園浦風町18-33甲子園(230)113.92.4%13.9%
公)西宮市甲子園口北町1-3甲子園口(70)128.42.4%13.7%
基)西宮市甲子園七番町18-16阪神甲子園(510)982.4%12.1%
公)西宮市大井手町7-18夙川(550)127.42.4%14.9%
公)西宮市羽衣町1-15夙川(350)1352.3%13.9%
公)西宮市菊谷町5-21苦楽園口(600)122.42.2%14.5%
公)西宮市弓場町9-8香櫨園(830)90.12.2%14.2%
公)西宮市甲陽園西山町1-64甲陽園(50)105.62.2%15.5%
基)西宮市城ケ堀町6-12阪神西宮(680)105.32.2%9.6%
公)西宮市二見町13-31甲子園口(400)124.12.2%13.9%
公)西宮市下大市東町15-11門戸厄神(340)95.72.1%12.4%
基)西宮市久出ヶ谷町4-24阪急夙川(600)111.92.1%15.3%
基)西宮市甲子園口2-9-26JR甲子園口(250)111.22.1%9.4%
公)西宮市甲子園浜田町1-18久寿川(460)95.42.1%12.5%
公)西宮市大谷町5-30夙川(1000)962.1%13.7%
公)西宮市御茶家所町3-29さくら夙川(500)992.0%9.5%
公)西宮市甲子園口2-28-18甲子園口(750)116.52.0%11.7%
基)西宮市甲東園1-2-31阪急甲東園(240)103.32.0%11.8%
公)西宮市南郷町11-32夙川(1100)1032.0%12.2%
基)西宮市門戸荘15-11阪急門戸厄神(1)118.52.0%12.9%
基)西宮市羽衣町1-15阪急夙川(350)133.32.0%14.1%
公)西宮市甲子園砂田町4-21甲子園(700)107.91.9%
公)西宮市今津出在家町3-1阪神今津(650)701.9%13.4%
基)西宮市松原町4-4JR西宮(220)126.11.9%7.6%
公)西宮市松生町7-28夙川(550)122.41.9%11.1%
基)西宮市中島町12-7阪急西宮北口(1100)86.81.9%
基)西宮市二見町13-31JR甲子園口(400)122.41.9%13.8%
公)西宮市甲子園六番町8-20甲子園(380)1301.8%14.2%
公)西宮市松原町4-4西宮(220)127.41.8%7.8%
公)西宮市松原町8-28西宮(400)93.71.8%
公)西宮市上葭原町3-16香櫨園(700)91.71.8%11.2%
公)西宮市城山11-18苦楽園口(950)95.41.8%12.0%
公)西宮市仁川町4-3-15仁川(700)93.11.8%13.7%
公)西宮市二見町8-6甲子園口(320)127.41.8%12.2%
公)西宮市甲子園四番町12-19甲子園(900)118.51.7%14.0%
基)西宮市甲子園四番町12-19阪神甲子園(900)117.51.7%14.5%
公)西宮市上大市2-7-20甲東園(620)97.41.7%
公)西宮市瓦林町28-9西宮北口(1300)85.51.6%8.8%
公)西宮市甲子園二番町9-12甲子園口(950)127.41.6%12.5%
公)西宮市甲陽園若江町5-7甲陽園(250)82.21.6%7.8%
公)西宮市上甲子園1-8-25甲子園口(1100)103.31.6%12.6%
基)西宮市大畑町4-10阪急西宮北口(800)103.31.6%13.0%
公)西宮市樋之池町13-29苦楽園口(850)1041.6%9.4%
公)西宮市宮西町3-30香櫨園(250)91.71.5%11.6%
公)西宮市甲子園口1-17-7甲子園口(650)108.91.5%
基)西宮市甲子園口4-14-18JR甲子園口(600)108.21.5%13.5%
公)西宮市甲子園口4丁目118番5外甲子園口(600)108.91.5%12.6%
公)西宮市荒戎町4-26香櫨園(600)88.41.5%10.3%
公)西宮市大森町8-4西宮北口(1200)88.41.5%
基)西宮市中浜町1-27阪神香櫨園(350)91.11.5%9.5%
公)西宮市樋ノ口町2-17-16門戸厄神(1500)691.5%8.9%
公)西宮市分銅町6-20夙川(850)110.91.5%9.8%
公)西宮市木津山町1-10夙川(950)108.21.5%10.4%
公)西宮市河原町5-11西宮北口(1100)93.11.4%
公)西宮市老松町6-18夙川(1700)93.41.4%3.7%
公)西宮市甲東園2-4-8甲東園(510)104.31.3%11.3%
基)西宮市桜谷町12-5阪急夙川(1200)99.71.3%11.0%
基)西宮市石在町14-11阪神西宮(750)80.21.3%8.5%
公)西宮市大畑町4-10西宮北口(800)1041.3%12.1%
公)西宮市美作町8-7苦楽園口(1100)74.61.3%10.8%
公)西宮市門戸荘5-10門戸厄神(360)106.91.3%10.2%
公)西宮市上之町18-15西宮北口(1600)84.51.2%8.9%
公)西宮市能登町12-6門戸厄神(1100)85.81.2%7.4%
公)西宮市鳴尾町4-14-7鳴尾(700)86.81.2%7.3%
基)西宮市川添町13-22阪神香櫨園(550)92.41.1%10.2%
公)西宮市津門呉羽町1-28阪神今津(80)125.41.1%5.0%
公)西宮市山口町阪神流通センター1丁目48番岡場(1700)17.51.0%9.3%
基)西宮市獅子ケ口町8-32阪急甲陽園(700)651.0%5.9%
公)西宮市上甲東園3丁目120番15甲東園(1100)96.41.0%10.6%
公)西宮市一里山町7-5仁川(1700)75.90.9%
公)西宮市久保町11-14阪神西宮(1100)71.30.9%6.4%
公)西宮市甲陽園本庄町6-69甲陽園(380)77.90.9%6.3%
公)西宮市今津久寿川町7-9久寿川(550)75.20.9%
公)西宮市上甲東園2-8-11甲東園(600)105.90.9%10.7%
公)西宮市西宮浜2丁目7番2外阪神西宮(2800)35.30.9%8.1%
公)西宮市青木町5-28西宮(1000)74.30.9%4.7%
基)西宮市津門住江町6-3阪神今津(380)77.90.9%4.0%
基)西宮市堤町2-3阪急門戸厄神(1400)72.60.9%6.3%
公)西宮市浜甲子園2-11-21甲子園(1700)710.9%4.9%
公)西宮市鳴尾浜3丁目11番4鳴尾(3700)35.30.9%7.0%
公)西宮市室川町4-13西宮(1300)87.80.8%9.0%
基)西宮市小曽根町4-4-16阪神武庫川(1100)78.90.8%8.1%
公)西宮市上ケ原四番町4-13甲東園(1400)81.20.8%9.8%
基)西宮市上大市3-2-57阪急甲東園(700)85.10.8%6.2%
公)西宮市仁川町1-2-17仁川(750)83.80.8%6.7%
公)西宮市段上町8-5-5甲東園(850)83.20.8%7.2%
公)西宮市津門綾羽町4-3阪神今津(550)82.50.8%7.8%
基)西宮市門戸岡田町11-37阪急門戸厄神(550)87.10.8%7.3%
基)西宮市神垣町2-22阪急西宮北口(1700)81.50.8%6.9%
基)西宮市甲子園洲鳥町8-8阪神甲子園(470)93.70.7%
公)西宮市川添町13-22香櫨園(550)92.70.7%9.3%
基)西宮市甲東園2-4-8阪急甲東園(510)103.30.6%11.8%
基)西宮市薬師町2-38阪急門戸厄神(850)106.90.6%
基)西宮市西平町6-27阪急苦楽園口(900)76.20.4%4.1%
公)西宮市中屋町11-10西宮北口(1300)89.80.4%5.4%
公)西宮市南甲子園2-11-33甲子園(1200)83.50.4%4.5%
基)西宮市日野町9-67JR甲子園口(1400)77.60.4%5.4%
公)西宮市愛宕山4-9門戸厄神(1300)70.30.0%
基)西宮市苦楽園一番町8-17阪急苦楽園口(1500)62.70.0%
基)西宮市甲陽園西山町4-29阪急甲陽園(1000)54.10.0%1.9%
公)西宮市甲陽園西山町4-82甲陽園(400)64.40.0%2.6%
公)西宮市甲陽園東山町3-3甲陽園(1000)68.60.0%2.5%
基)西宮市甲陽園東山町3-3阪急甲陽園(1000)68.60.0%3.0%
基)西宮市高座町7-14阪急門戸厄神(1700)700.0%7.6%
公)西宮市小松東町3-6-2武庫川(540)79.90.0%6.1%
公)西宮市上ケ原十番町1-5-13甲陽園(2000)66.70.0%2.5%
基)西宮市上ケ原八番町12-40阪急甲陽園(1800)72.30.0%2.3%
公)西宮市上田中町5-6洲先(560)650.0%1.5%
基)西宮市仁川町6-7-7阪急仁川(1300)59.40.0%2.3%
基)西宮市泉町1-31阪神香櫨園(1400)670.0%4.1%
公)西宮市東鳴尾町1-8-21東鳴尾(200)72.30.0%2.3%
基)西宮市東鳴尾町1-8-21阪神東鳴尾(200)72.30.0%2.8%
公)西宮市六軒町4-13甲陽園(1100)63.70.0%3.8%
公)西宮市苦楽園三番町2-35苦楽園口(2400)50.5-0.6%0.7%
公)西宮市東山台3丁目15番10西宮名塩(1600)25.2-0.6%-3.8%
公)西宮市甲陽園目神山町30-11甲陽園(1700)22.6-0.7%-7.4%
基)西宮市柏堂西町7-11阪急甲陽園(2600)40.9-0.8%-0.8%
基)西宮市青葉台1-20-2JR生瀬(850)18.3-0.9%-8.3%
公)西宮市苦楽園六番町3-15芦屋(2500)64-1.0%
公)西宮市北六甲台3-14-2田尾寺(2800)15.7-1.0%
公)西宮市鷲林寺南町5-5甲陽園(3100)30-1.1%-2.2%
公)西宮市仁川町6-10-3仁川(1600)48.8-1.3%
公)西宮市生瀬町2-11-12生瀬(480)23.4-1.4%-9.7%
公)西宮市名塩南台1丁目12番4西宮名塩(1400)16.2-2.0%-14.0%
公)西宮市すみれ台1丁目19番4岡場(2300)13.9-2.3%-15.2%
公)西宮市山口町名来2-23-3二郎(1600)13.5-2.4%-18.0%
公)西宮市名塩1-5-22西宮名塩(850)13.2-2.4%-20.0%
公)西宮市山口町上山口1-11-24岡場(2200)10.9-2.9%
公)西宮市山口町中野1-5-19有馬温泉(1500)10.2-3.1%-23.5%
公)西宮市宝生ケ丘1-3-11阪急宝塚(1600)19.5-3.3%-16.9%
公)西宮市山口町船坂字北山コイツカ2020番14外生瀬(7500)7.1-3.6%-24.6%
基)西宮市名塩南台1丁目12番4JR西宮名塩(1400)16.2-3.9%-14.8%
公)西宮市名塩茶園町8-9西宮名塩(3000)11.6-4.1%-22.2%
基)西宮市山口町中野字東山811番神戸電鉄有馬温泉(2300)660-4.8%-20.0%
基)西宮市山口町下山口3-7-7神戸電鉄田尾寺(1400)12.5-5.0%-17.6%
基)西宮市甲子園春風町6-24阪神甲子園(1000)90.8
基)西宮市山口町上山口2-19-8神戸電鉄田尾寺(2500)14.5
公)西宮市上甲子園4-7-5阪神国道(900)79.2
公)西宮市東町1-12-1阪神今津(1100)92.4

 

そのため、近くに参考となる価格がないことも多く、その周辺の土地価格をそのまま参考にしようとする人も多いです。

 

そもそも、公示地価はどうやって作られるのか?

しかし、問題はそれだけではありません。

そもそも、公示地価がどうやって作られているか知ってますか?

 

公示地価とは、その地域の「不動産取引の目安」にしてもらうために作られていますから、過去の取引情報を参考に作られています。

 

ところが、不動産の取引情報には、個人の財産情報が含まれています。

例えば、「○町1丁目2−1」の土地が5,000万円で売れたとしたら、そこに住んでいたAさんが5,000万円のお金を持っているという情報がわかってしまいます。

 

このような財産情報は、国税庁しか取り扱ってはいけないため、公示地価を作っている国土交通省は知ることができません。

では、どうやって集めているのかというと、なんとアンケートで集めているのです。

 

公示地価は、購入者へのアンケートをもとに作られる

 

公示地価のできる流れ

(参考:国土交通省 不動産の取引価格情報提供制度 アンケートの流れ)

 

アンケートは強制ではありませんから、集まる数はとても少ない。

なんとわずか6分の1しか回収できていないのです。

 

新宿区の土地取引のアンケート回収件数(過去2年分)

新宿区の過去2年間の土地取引件数

(参考:国土交通省 土地総合情報システム)

 

ご覧のように、土地取引の多い新宿区でも、同じエリアで回収できている取引件数は多くて15件。取引ゼロのところもかなりあります。

しかも、このデータは2年分なので、実際にはこの半分しか参考にすることができません。

 

仮にある地域で土地の取引が5件あったとしても、アンケート回収できた取引情報はゼロという場合も普通に起こってしまいます。

回収率が6分の1なわけですから、当然ですよね。

 

そうすると鑑定士さんは、どうするのでしょうか?

「これぐらいじゃないか?」と推測で決める場合も当然あるわけです。

 

そのため、公示地価をそのまま信じてしまうと、

「本当はもっと高く売れたはずなのに、安く売ってしまった。」

と後悔してしまうことになるんですね。

 

こんなに違うの!?西宮市の実際の土地取引が…

「本当にそんなことがあるの?」

実際に見てみないと信じられませんよね。

 

そこで、西宮市の公示地価と、実際の取引価格を比べてみましょう。

 

例えば、「菊谷町(きくたにちょう)」という、苦楽園口駅の西側に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:120万円/坪
  • 実際の取引価格:150万円/坪

と、公示地価の約1.25倍で取引されていました。

 

【西宮市仁川町の公示地価】

西宮市菊谷町の公示地価

  • 苦楽園口駅から600mの距離、徒歩約7分(1分=80m)
  • 363,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =120万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【西宮市菊谷町の土地取引(過去2年間)】

西宮市菊谷町の土地取引

  • 苦楽園口駅から徒歩8分のエリアで、150万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

最高額の坪150万円で取引された土地は約150坪ですから、仮に公示地価の坪120万円が相場だとすると、4,500万円以上高く売れたことになります。

 

他の市でも、公示地価からかけ離れた取引が見られる

 

これは決して偶然ではありません。

兵庫県の他の市町村を調べてみても、同じようにかけ離れた取引が多数見つかります。

 

兵庫県の公示地価と土地取引

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

 

そのため、不動産の取引で失敗しないためには、実際の取引価格に基づいた「実勢価格」を調べる必要があるのです。

 

実勢価格は、どうやって調べるのか?

国土交通省のサイトは、詳しい地名がわからない

実際の取引を調べるのならば、先ほどご紹介した国土交通省のサイトをチェックするのも1つの方法です。

ですが、ご覧いただいた通り、この取引情報には1丁目、2丁目というような詳しい地名の情報がありません。

 

また、アンケートで回収できた6分の1の取引情報しかないため、まったく取引情報がない地域もたくさんあります。

そのため、実勢価格を調べるのは、かなり難しいのが現状です。

 

もし、あなたがもっと早く、そして確実に、しかも数百万円単位で高く売りたいのならば、不動産会社による査定を受けなければいけません。

 

不動産会社が言わない査定の真実

なぜ査定が重要かというと、どんなに詳しい不動産会社でも、その地域の取引の1〜2割しか知らないからです。

 

1〜2割しか取引を知らないということは、査定の根拠となる価格も変わるということ。

つまり、頼む不動産会社によって、売却額が大きく変わってしまうのです。

 

持っている情報が違うので、査定額も大きく変わる

査定額が違うイメージ

 

ちょっとこの話、違和感がありますよね?

その理由を詳しく解説します。

 

なぜ詳しい会社でも1〜2割しか知らないのか?

 

その理由は、不動産会社同士で共有している取引情報が少ないためです。

 

不動産取引の資格である宅建業に登録している会社は約12万社あり、コンビニの店舗の2倍以上あります。

そのため、どんなにその地域で有名な会社でも、取引を独占できるわけではありません。せいぜい1割がいいところでしょう。

 

つまり、

「共有する取引情報 + 自社の取引情報でも最大10% = 

が、その会社の持っている取引情報になります。

 

ところが、他の会社と情報を共有している会員サイト「レインズ」に登録されている取引情報が1割程度しかないのです。

 

【レインズへの登録状況:約18万件】
レインズの成約報告件数
(参考:レインズの活用状況について 平成29年度)

 

【全国の土地取引件数:132万件】
昨年の土地取引件数

(参考:国土交通省 平成30年版 土地白書)

 

土地だけでは132万件ですが、これにマンションを加えると162万件になります。

 

ということは、

「18万件 ÷ 162万件 = 11%

 

つまり、

「レインズで共有する11% + 自社の取引情報でも最大10% = 21%

となり、どんなに詳しい不動産会社でも、2割程度しか知らないことになるわけですね。

 

そのため、不動産会社によって査定額が大きく変わる可能性があるので、複数の査定結果を比べることで、高く売れる会社を探すことができるのです。

 

ですが、比べるということは、何社も回るということ。

不動産会社の店舗って入りづらいし、変な業者に当たったら、しつこい勧誘もありそうで嫌ですよね。

 

そんな時に便利なのが、不動産の一括査定サービスです。

 

 

不動産の一括査定とは?

不動産の一括査定とは、1回の登録で複数の不動産会社から査定をもらえるサービスです。

 

不動産の一括査定の仕組み

 

不動産会社によって持っている取引情報が違うわけですから、複数の不動産会社の査定結果を比べることによって、高い査定の会社がわかります。

 

もちろん、その根拠を確認しなければいけませんが、査定書の中で過去の詳しい取引状況を教えてくれる会社もありますので問題ありません。

 

また、「机上査定」を選べば、メールで査定書を送ってくれるので、わざわざ訪問されるわずらわしさもありません。

何社にも査定をもらうわけですから、最初は机上査定で比較をして絞り込んだうえで、売却を依頼する不動産会社を決めていけばいいでしょう。

 

このような形で選択できます

 

机上査定

 

また、査定をしたからといって必ずどこかの会社と契約をしなければいけないわけではないので安心してください。

 

ただ、一括査定サービスも国内で30社以上が提供していますので、どれを選ぶか迷うでしょう。

そこで、この記事では、

  • 参加企業数が多い
  • 利用者数が多い

の2つの条件を満たしたサービスをご紹介します。

 

HOME’S(ホームズ)

ホームズ

 

参加社数:1,704社

利用者数:470万人

机上査定:可能

 

大手不動産サイトの「ホームズ」が運営しているサービスです。

 

こちらのサービスは、大企業なだけあって、参加している会社の数も1番多く地方や郊外の物件でも査定ができるのが強みです。

 

 

HOME'Sはこちら

 

 

イエウール

イエウール_ライン

 

参加社数:1,600社

利用者数:450万人

机上査定:可能

 

イエウールの特徴は、大手企業の参加数が1番多い点です。複数の査定の中に大手も入れたい場合には、このサービスを使うといいでしょう。

 

大手15社中9社が参加しているのは、イエウールだけ

一括査定の比較_大手の参加状況

 

 

イエウールはこちら

 

 

イエイ

イエイ

 

参加社数:1,000社

利用者数:400万人

机上査定:可能

 

イエイの特徴は、「お断り代行」「メール相談」といったフォロー体制が充実している点です。

 

代わりに断ってくれる安心感が欲しい人は、このサービスがオススメですね。

 

 

イエイはこちら

 

 

3社の比較表はこちら

↓↓↓

サービス名参加社数利用者数リンク
HOME'S
homes_テーブル用
1,704470万人HOME'Sはこちら
イエウール
イエウール_テーブル用
1,600450万人イエウールはこちら
イエイ
イエイ_テーブル用
1,000400万人イエイはこちら

 

 

 

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