小田原市の不動産価格の調べ方。土地・戸建て・マンションを高く売るコツ | イエ&ライフ

小田原市の不動産を高く売るコツ。同じ地域なのに坪単価が1.5倍?

小田原市 神奈川県

どうも、ゴトウです。

この記事では、数百万円単位で不動産を高く売る方法について解説します。

 

ただその前に、「なぜこの記事を書いたのか?」について簡単に説明させてください。

 

このサイトでは、市区町村ごとに不動産の相場を調べて「なぜ上がっているのか?下がっているのか?」「これからどうなるのか?」といったことを解説しています。

そして、これまで47都道府県・400以上の市区町村・5万地点以上の公示地価、そして実際の取引を調べてきました。

 

そうやってきて分かったことは、「不動産の相場は本当にわかりにくい」ということです。

 

「なぜ上がった(下がった)のか?」「これからどうなるのか?」はある程度わかるんです。

特に住宅地については、「人の動き(人口の増減)」と「金利」さえ分かれば、ある程度予想がつきますからね。

 

ですが、「その不動産はいくらが適正なのか?」はとても難しい。

というのも、公示地価と実際の取引価格を比べてみると、同じ地域でも2倍以上の価格や、逆に半値で取引されている例がたくさんあるからです。

 

じゃあ、なぜそんなことが起こるのか?

その理由をこの記事で詳しく解説しました。

 

ちょっと長いですが、難しいことは書いていませんので、最後まで読んでもらえれば、不動産を高く売る方法に納得いただけると思います。

 

それでは参りましょう。

 

公示地価は本当に信用できるのか?

おそらく、不動産を売ろうと思ったら、まず気になるのが「いくらで売れるか?」だと思います。

そして、その時に参考にする価格が、国が出している「公示地価」でしょう。

 

ですが、公示地価は基準地価と合わせても5万地点しかありません。

全国の宅地の数は約8,300万筆(地点)なので、1,600分の1しかないんですよ。

 

小田原市の公示地価・基準地価も83地点しかない

住所最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
公)小田原市栄町2-1-29小田原(150)228.41.2%1.6%
公)小田原市飯泉字下河原1007番5外鴨宮(1300)21.50.0%
公)小田原市中里字反町287番3鴨宮(1400)52.50.0%
公)小田原市扇町4-4-10小田原(2100)19.50.0%
公)小田原市扇町1-33-26小田原(1200)42.90.0%-1.5%
公)小田原市成田字宗沢946番外鴨宮(3600)18.80.0%
公)小田原市城山4-8-6小田原(1300)49.80.0%0.0%
公)小田原市城山3-5-21小田原(550)60.70.0%3.4%
公)小田原市城山1-27-7小田原(550)58.40.0%3.5%
公)小田原市城山1-14-1小田原(150)670.0%0.0%
公)小田原市久野字川端189番3足柄(550)42.90.0%-1.5%
公)小田原市鴨宮字前耕地262番3外鴨宮(550)61.10.0%0.0%
公)小田原市栄町2-9-10小田原(340)151.50.0%-1.3%
公)小田原市栄町1-13-18小田原(540)70.60.0%-0.9%
公)小田原市南鴨宮3-44-38鴨宮(130)59.7-0.6%-1.6%
公)小田原市栄町2-15-22小田原(550)55.1-0.6%
公)小田原市久野字家路戸石4408番小田原(4700)0.5-0.7%
公)小田原市栢山字大丸2685番5栢山(70)47.2-0.7%-7.8%
公)小田原市成田字八反田475番7蛍田(1800)40.3-0.8%
公)小田原市鴨宮字稲荷森850番4鴨宮(800)40.3-0.8%-5.4%
公)小田原市蓮正寺字鶴野470番197螢田(500)38-0.9%
公)小田原市成田字中ノ町706番9鴨宮(3000)34.7-0.9%
公)小田原市栢山字土手庭2857番7外栢山(450)38.3-0.9%-4.1%
公)小田原市栄町2-12-4小田原(450)77.6-0.9%-2.9%
公)小田原市矢作字福寿147番24鴨宮(1300)34-1.0%-8.0%
公)小田原市成田字土井ノ下52番9鴨宮(2200)33-1.0%-5.7%
公)小田原市国府津字三ツ寄2774番4国府津(1700)34.3-1.0%-6.3%
公)小田原市国府津字下辻川1820番36国府津(1200)34.3-1.0%
公)小田原市南鴨宮2-31-7鴨宮(500)51.8-1.3%-1.3%
公)小田原市南町1-9-26小田原(1400)48.5-1.4%-4.6%
公)小田原市浜町4-1-10小田原(1100)45.2-1.5%-7.5%
公)小田原市新屋字川久保16番6外富水(750)32.8-1.5%-7.0%
公)小田原市東町1-30-25小田原(1600)40.9-1.6%-6.2%
公)小田原市蓮正寺字杉田23番8螢田(850)37.3-1.7%-12.4%
公)小田原市扇町5-14-12-231五百羅漢(420)37.3-1.7%-9.6%
公)小田原市久野字兎河原850番9足柄(1500)38.3-1.7%-7.9%
公)小田原市永塚字長森233番6外下曽我(900)25.1-1.7%-10.3%
公)小田原市東町1-4-16小田原(1600)36.3-1.8%-11.3%
公)小田原市曽我原字神戸560番8下曽我(50)36-1.8%
公)小田原市酒匂5-11-23鴨宮(1700)34.7-1.9%-11.8%
公)小田原市飯泉字丹花前585番26鴨宮(1700)29.4-2.0%-10.8%
公)小田原市千代字東町267番4下曽我(600)26.4-2.0%
公)小田原市南町2-4-28小田原(1800)44.6-2.2%-11.8%
公)小田原市根府川字平戸519番6外根府川(300)11.9-2.2%-15.5%
公)小田原市穴部字仲ノ町153番5穴部(260)30.4-2.2%-10.7%
公)小田原市北ノ窪字立畑298番8相模沼田(300)29.5-2.3%-13.1%
公)小田原市小八幡3-6-48国府津(1400)35.6-2.7%-10.7%
公)小田原市飯田岡字下河原367番15飯田岡(800)33.3-2.9%
公)小田原市田島字尾崎740番2外下曽我(2200)13.2-3.2%-15.1%
公)小田原市酒匂4-11-13鴨宮(1900)31.6-3.2%-16.0%
公)小田原市国府津5-11-15国府津(1200)31.8-3.2%-16.9%
公)小田原市早川3丁目18番16箱根板橋(680)30.1-3.9%-20.1%
公)小田原市風祭字中瀬235番風祭(110)26.6-4.0%-19.2%
公)小田原市久野字南舟原二3303番ロ外足柄(4300)11.8-4.0%-19.0%
公)小田原市前川字右近屋敷738番4国府津(2000)24-4.6%-21.3%
公)小田原市小船字永福88番22外国府津(4000)20.1-4.7%
基)小田原市栄町1-6-27小田原(200)124.12.2%1.6%
基)小田原市高田字柳町345番1外鴨宮(2200)19.71.0%2.1%
基)小田原市中町1-8-2小田原(830)47.90.0%1.4%
基)小田原市久野字川端189番3足柄(550)42.90.0%-0.8%
基)小田原市鴨宮字前耕地262番3外鴨宮(550)61.10.0%
基)小田原市鴨宮字下耕地25番6鴨宮(80)65-0.5%-3.9%
基)小田原市本町2-10-24小田原(900)54.1-0.6%-3.0%
基)小田原市早川字六郎石1416番8根府川(5500)237.6-0.6%-3.7%
基)小田原市西酒匂3-7-24鴨宮(520)50.8-0.6%
基)小田原市板橋字中瀬180番7箱根板橋(150)44.6-0.7%-3.6%
基)小田原市栄町2-12-4小田原(450)77.2-0.8%-2.5%
基)小田原市堀之内字薊田17番5外富水(350)38.3-0.9%-4.9%
基)小田原市曽比字桑木畑2456番2栢山(800)35.6-0.9%-4.4%
基)小田原市久野字北窪下880番4足柄(1000)36.3-0.9%-4.3%
基)小田原市国府津3-7-12国府津(120)43.9-1.5%-8.3%
基)小田原市中里字桜屋110番8鴨宮(1100)40.6-1.6%-8.2%
基)小田原市酒匂5-5-28鴨宮(1900)38.6-1.7%-8.6%
基)小田原市栢山字中新田2401番16栢山(600)38.9-1.7%-4.1%
基)小田原市小八幡3-6-48国府津(1400)36.3-1.8%
基)小田原市南鴨宮3-28-8鴨宮(650)49.5-2.0%-6.3%
基)小田原市西大友字栄460番1外下曽我(1800)14.7-2.2%-9.4%
基)小田原市曽比字上屋敷2808番栢山(1200)17.2-2.3%-6.8%
基)小田原市東町4-3-26小田原(2200)32.5-3.4%-15.1%
基)小田原市小竹字神福586番14二宮(3500)23.4-4.1%-17.6%
基)小田原市小竹字西下川原351番1二宮(4300)11.6-5.1%-15.2%
基)小田原市板橋字香林寺山905番13箱根板橋(800)30-5.2%-18.8%
基)小田原市荻窪字飛海道537番10小田原(1100)43.2

 

そのため、近くに参考となる価格がないことも多く、その周辺の土地価格をそのまま参考にしようとする人も多いです。

 

そもそも、公示地価はどうやって作られるのか?

しかし、問題はそれだけではありません。

そもそも、公示地価がどうやって作られているか知ってますか?

 

公示地価とは、その地域の「不動産取引の目安」にしてもらうために作られていますから、過去の取引情報を参考に作られています。

 

ところが、不動産の取引情報には、個人の財産情報が含まれています。

例えば、「○町1丁目2−1」の土地が5,000万円で売れたとしたら、そこに住んでいたAさんが5,000万円のお金を持っているという情報がわかってしまいます。

 

このような財産情報は、国税庁しか取り扱ってはいけないため、公示地価を作っている国土交通省は知ることができません。

では、どうやって集めているのかというと、なんとアンケートで集めているのです。

 

公示地価は、購入者へのアンケートをもとに作られる

 

公示地価のできる流れ

(参考:国土交通省 不動産の取引価格情報提供制度 アンケートの流れ)

 

アンケートは強制ではありませんから、集まる数はとても少ない。

なんとわずか6分の1しか回収できていないのです。

 

新宿区の土地取引のアンケート回収件数(過去2年分)

新宿区の過去2年間の土地取引件数

(参考:国土交通省 土地総合情報システム)

 

ご覧のように、土地取引の多い新宿区でも、同じエリアで回収できている取引件数は多くて15件。取引ゼロのところもかなりあります。

しかも、このデータは2年分なので、実際にはこの半分しか参考にすることができません。

 

仮にある地域で土地の取引が5件あったとしても、アンケート回収できた取引情報はゼロという場合も普通に起こってしまいます。

回収率が6分の1なわけですから、当然ですよね。

 

そうすると鑑定士さんは、どうするのでしょうか?

「これぐらいじゃないか?」と推測で決める場合も当然あるわけです。

 

そのため、公示地価をそのまま信じてしまうと、

「本当はもっと高く売れたはずなのに、安く売ってしまった。」

と後悔してしまうことになるんですね。

 

こんなに違うの!?小田原市の実際の土地取引が…

「本当にそんなことがあるの?」

実際に見てみないと信じられませんよね。

 

そこで、小田原市の公示地価と、実際の取引価格を比べてみましょう。

 

今回取り上げるのは「飯泉(いいずみ)」という地区。

鴨宮駅から2kmほど離れたところにある住宅地です。

 

 

この飯泉の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:30万円/坪
  • 実際の取引価格:24〜37万円/坪

と、公示地価の約0.8〜1.2倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約1.5倍にもなっています。

 

【小田原市飯泉の公示地価】

小田原市飯泉の公示地価

  • 鴨宮駅から1,700mの距離、徒歩約21分(1分=80m)
  • 91,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =30万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【小田原市飯泉の土地取引(過去2年間)】

小田原市飯泉の土地取引

  • 徒歩20〜24分のエリアで、24〜37万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

ご覧の通り、実際の取引では、1丁目、2丁目がわかりません。

 

ですが、公示地価と実際の取引は、

  • 鴨宮駅から徒歩20分ぐらい離れている
  • 第一種中高層住居専用地域に指定されている
  • 大きな通りに面したエリアは対象外

という共通した条件で比較しているので、ほぼ中央部のエリアに限定されています。

 

最高額の坪37万円で取引された土地は約40坪ですから、仮に公示地価の坪30万円が相場だとすると、280万円高く売れたことになります。

 

他の市でも、公示地価からかけ離れた取引が見られる

 

「ただの偶然じゃないのか?」

実例が1つだけでは、そう思いますよね。

 

ですが、これは小田原市だけで起こっていることではありません。

神奈川県の他の市町村を調べてみても、同じようにかけ離れた取引が多数見つかりました。

 

神奈川県の公示地価と土地取引の比較

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

 

そのため、不動産の取引で失敗しないためには、実際の取引価格に基づいた「実勢価格」を調べる必要があるのです。

 

実勢価格は、どうやって調べるのか?

国土交通省のサイトは、詳しい地名がわからない

実際の取引を調べるのならば、先ほどご紹介した国土交通省のサイトをチェックするのも1つの方法です。

ですが、ご覧いただいた通り、この取引情報には1丁目、2丁目というような詳しい地名の情報がありません。

 

また、アンケートで回収できた6分の1の取引情報しかないため、まったく取引情報がない地域もたくさんあります。

そのため、実勢価格を調べるのは、かなり難しいのが現状です。

 

もし、あなたがもっと早く、そして確実に、しかも数百万円単位で高く売りたいのならば、不動産会社による査定を受けなければいけません。

 

不動産会社が言わない査定の真実

なぜ査定が重要かというと、どんなに詳しい不動産会社でも、その地域の取引の1〜2割しか知らないからです。

 

1〜2割しか取引を知らないということは、査定の根拠となる価格も変わるということ。

つまり、頼む不動産会社によって、売却額が大きく変わってしまうのです。

 

持っている情報が違うので、査定額も大きく変わる

査定額が違うイメージ

 

ちょっとこの話、違和感がありますよね?

その理由を詳しく解説します。

 

なぜ詳しい会社でも1〜2割しか知らないのか?

 

その理由は、不動産会社同士で共有している取引情報が少ないためです。

 

不動産取引の資格である宅建業に登録している会社は約12万社あり、コンビニの店舗の2倍以上あります。

そのため、どんなにその地域で有名な会社でも、取引を独占できるわけではありません。せいぜい1割がいいところでしょう。

 

つまり、

「共有する取引情報 + 自社の取引情報でも最大10% = 

が、その会社の持っている取引情報になります。

 

ところが、他の会社と情報を共有している会員サイト「レインズ」に登録されている取引情報が1割程度しかないのです。

 

【レインズへの登録状況:約18万件】
レインズの成約報告件数
(参考:レインズの活用状況について 平成29年度)

 

【全国の土地取引件数:132万件】
昨年の土地取引件数

(参考:国土交通省 平成30年版 土地白書)

 

土地だけでは132万件ですが、これにマンションを加えると162万件になります。

 

ということは、

「18万件 ÷ 162万件 = 11%

 

つまり、

「レインズで共有する11% + 自社の取引情報でも最大10% = 21%

となり、どんなに詳しい不動産会社でも、2割程度しか知らないことになるわけですね。

 

そのため、不動産会社によって査定額が大きく変わる可能性があるので、複数の査定結果を比べることで、高く売れる会社を探すことができるのです。

 

ですが、比べるということは、何社も回るということ。

不動産会社の店舗って入りづらいし、変な業者に当たったら、しつこい勧誘もありそうで嫌ですよね。

 

そんな時に便利なのが、不動産の一括査定サービスです。

 

 

不動産の一括査定とは?

不動産の一括査定とは、1回の登録で複数の不動産会社から査定をもらえるサービスです。

 

不動産の一括査定の仕組み

 

不動産会社によって持っている取引情報が違うわけですから、複数の不動産会社の査定結果を比べることによって、高い査定の会社がわかります。

 

もちろん、その根拠を確認しなければいけませんが、査定書の中で過去の詳しい取引状況を教えてくれる会社もありますので問題ありません。

 

また、「机上査定」を選べば、メールで査定書を送ってくれるので、わざわざ訪問されるわずらわしさもありません。

何社にも査定をもらうわけですから、最初は机上査定で比較をして絞り込んだうえで、売却を依頼する不動産会社を決めていけばいいでしょう。

 

このような形で選択できます

 

机上査定

 

また、査定をしたからといって必ずどこかの会社と契約をしなければいけないわけではないので安心してください。

 

ただ、一括査定サービスも国内で30社以上が提供していますので、どれを選ぶか迷うでしょう。

そこで、この記事では、

  • 参加企業数が多い
  • 利用者数が多い

の2つの条件を満たしたサービスをご紹介します。

 

HOME’S(ホームズ)

ホームズ

 

参加社数:1,704社

利用者数:470万人

机上査定:可能

 

大手不動産サイトの「ホームズ」が運営しているサービスです。

 

こちらのサービスは、大企業なだけあって、参加している会社の数も1番多く地方や郊外の物件でも査定ができるのが強みです。

 

 

HOME'Sはこちら

 

 

イエウール

イエウール_ライン

 

参加社数:1,600社

利用者数:450万人

机上査定:可能

 

イエウールの特徴は、大手企業の参加数が1番多い点です。複数の査定の中に大手も入れたい場合には、このサービスを使うといいでしょう。

 

大手15社中9社が参加しているのは、イエウールだけ

一括査定の比較_大手の参加状況

 

 

イエウールはこちら

 

 

イエイ

イエイ

 

参加社数:1,000社

利用者数:400万人

机上査定:可能

 

イエイの特徴は、「お断り代行」「メール相談」といったフォロー体制が充実している点です。

 

代わりに断ってくれる安心感が欲しい人は、このサービスがオススメですね。

 

 

イエイはこちら

 

 

3社の比較表はこちら

↓↓↓

サービス名参加社数利用者数リンク
HOME'S
homes_テーブル用
1,704470万人HOME'Sはこちら
イエウール
イエウール_テーブル用
1,600450万人イエウールはこちら
イエイ
イエイ_テーブル用
1,000400万人イエイはこちら

 

 

 

コメント