岡崎市の不動産価格の調べ方。土地・戸建て・マンションを高く売るコツ | イエ&ライフ

岡崎市の不動産を高く売るコツ。同じ地域なのに坪単価が1.2倍?

岡崎市愛知県

 

どうも、ゴトウです。

この記事では、数百万円単位で不動産を高く売る方法について解説します。

 

ただその前に、「なぜこの記事を書いたのか?」について簡単に説明させてください。

 

このサイトでは、市区町村ごとに不動産の相場を調べて「なぜ上がっているのか?下がっているのか?」「これからどうなるのか?」といったことを解説しています。

そして、これまで47都道府県・400以上の市区町村・5万地点以上の公示地価、そして実際の取引を調べてきました。

 

そうやってきて分かったことは、「不動産の相場は本当にわかりにくい」ということです。

 

「なぜ上がった(下がった)のか?」「これからどうなるのか?」はある程度わかるんです。

特に住宅地については、「人の動き(人口の増減)」と「金利」さえ分かれば、ある程度予想がつきますからね。

 

ですが、「その不動産はいくらが適正なのか?」はとても難しい。

というのも、公示地価と実際の取引価格を比べてみると、同じ地域でも2倍以上の価格や、逆に半値で取引されている例がたくさんあるからです。

 

じゃあ、なぜそんなことが起こるのか?

その理由をこの記事で詳しく解説しました。

 

ちょっと長いですが、難しいことは書いていませんので、最後まで読んでもらえれば、不動産を高く売る方法に納得いただけると思います。

 

それでは参りましょう。

 

公示地価は本当に信用できるのか?

おそらく、不動産を売ろうと思ったら、まず気になるのが「いくらで売れるか?」だと思います。

そして、その時に参考にする価格が、国が出している「公示地価」でしょう。

 

ですが、公示地価は基準地価と合わせても5万地点しかありません。

全国の宅地の数は約8,300万筆(地点)なので、1,600分の1しかないんですよ。

 

岡崎市の公示地価・基準地価も157地点しかない

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
基)岡崎市(岡崎駅東58街区5)岡崎(330)64.74.8%30.7%
公)岡崎市(岡崎駅東18街区1外)岡崎(250)72.61.9%27.9%
公)岡崎市橋目町字請地66番3宇頭(2200)32.73.1%22.4%
公)岡崎市大和町字桑子24番1西岡崎(590)38.92.6%21.6%
公)岡崎市大門3丁目5番17東岡崎(5600)37.33.7%20.2%
公)岡崎市宇頭北町1丁目3番14外宇頭(590)35.32.9%19.6%
公)岡崎市岩津町字新城82番14東岡崎(6300)35.31.9%18.9%
公)岡崎市細川町字山ノ神2番77東岡崎(9900)25.63.3%18.7%
公)岡崎市大門5丁目13番16東岡崎(5000)35.62.9%18.7%
公)岡崎市宮地町字郷西23番1岡崎(1100)39.92.5%18.6%
公)岡崎市明大寺町字耳取90番3外東岡崎(300)53.11.9%18.4%
公)岡崎市矢作町字池田1番399矢作橋(440)36.32.8%17.0%
基)岡崎市大門3丁目5番17東岡崎(5600)36.64.7%16.8%
公)岡崎市柱3丁目6番7岡崎(480)50.52.0%16.8%
基)岡崎市牧平町字岩田3番32外本宿(3700)11.63.9%16.7%
公)岡崎市中園町字川成59番矢作橋(1300)322.1%16.2%
基)岡崎市宮地町字郷西23番1岡崎(1100)39.33.5%15.5%
公)岡崎市羽根北町4丁目1番13岡崎(1100)52.51.9%15.2%
公)岡崎市土井町字藤ノ木甲3番1岡崎(2700)32.71.2%14.7%
公)岡崎市渡町字大榎35番矢作橋(920)32.71.9%14.5%
公)岡崎市戸崎新町3番9外岡崎(1400)47.50.7%14.3%
基)岡崎市羽根北町2丁目1番4外岡崎(920)49.82.0%13.5%
基)岡崎市明大寺本町3丁目12番東岡崎(210)58.72.9%13.4%
公)岡崎市城南町2丁目10番4岡崎(1400)40.62.5%12.8%
基)岡崎市東大友町字西浦104番2矢作橋(1400)342.0%12.8%
公)岡崎市柱町字福部池96番岡崎(1100)47.22.9%12.6%
公)岡崎市欠町字網笠7番11東岡崎(3000)35.60.9%12.5%
公)岡崎市竜美南2丁目6番6東岡崎(2000)52.11.9%12.1%
公)岡崎市八帖南町1丁目4番17東岡崎(2200)381.8%11.7%
基)岡崎市北野町字東河原35番4矢作橋(2700)32.62.5%11.5%
公)岡崎市福岡町字東通長6番2相見(2400)292.7%11.4%
公)岡崎市井内町字手保9番1外岡崎(1500)42.61.6%11.2%
公)岡崎市羽根北町4丁目3番7岡崎(1300)49.21.4%11.2%
公)岡崎市美合町字三ノ久保20番1美合(460)32.32.1%11.0%
基)岡崎市宇頭町字下山田4番11宇頭(330)351.9%11.0%
公)岡崎市竜美西2丁目3番10東岡崎(1600)51.21.3%10.7%
基)岡崎市青木町18番4東岡崎(4900)34.33.0%10.6%
公)岡崎市中田町5番10岡崎(1000)41.91.6%10.4%
公)岡崎市井田町字荒居86番外東岡崎(3100)33.32.0%10.4%
公)岡崎市井田西町3番1外東岡崎(3500)49.22.1%10.4%
公)岡崎市鴨田南町4番4東岡崎(3900)35.62.9%10.2%
公)岡崎市真伝町字鐘鋳1番138東岡崎(3700)30.51.6%10.1%
公)岡崎市東蔵前1丁目3番14東岡崎(5200)32.71.5%10.0%
公)岡崎市日名南町14番10東岡崎(2900)36.33.8%10.0%
公)岡崎市若松町字宮前23番51岡崎(1200)372.8%9.8%
基)岡崎市大平町字五位原24番23外東岡崎(3400)30.11.8%9.6%
公)岡崎市細川町字鳥ケ根94番東岡崎(9400)28.72.2%9.4%
基)岡崎市井田西町3番1外東岡崎(3500)48.82.8%8.8%
公)岡崎市竜美旭町2番12東岡崎(1600)48.81.4%8.8%
公)岡崎市野畑町字郷東7番7岡崎(2000)27.44.3%8.5%
基)岡崎市上六名3丁目2番7東岡崎(1200)42.92.4%8.3%
公)岡崎市美合新町12番27美合(380)38.61.7%8.3%
公)岡崎市若松東2丁目11番25岡崎(1900)42.91.6%8.3%
公)岡崎市大西2丁目3番11外東岡崎(2300)34.32.0%8.3%
公)岡崎市大西町字渕田19番112東岡崎(1800)39.91.7%8.0%
公)岡崎市美合町字老婆懐28番216美合(2300)40.60.8%7.9%
公)岡崎市小針町字城跡104番宇頭(1800)24.72.5%7.8%
公)岡崎市福桶町字宮越35番5岡崎(5100)15.72.8%7.7%
基)岡崎市戸崎新町7番10東岡崎(1900)42.61.6%7.5%
公)岡崎市橋目町字御茶屋1番外宇頭(3000)14.11.7%7.0%
基)岡崎市福岡町字堂嶋2番外相見(2000)17.42.1%6.7%
基)岡崎市竜美旭町2番12東岡崎(1600)48.52.1%6.5%
公)岡崎市福岡町字仲道18番1岡崎(2700)30.93.0%6.5%
基)岡崎市美合新町12番27美合(380)38.32.7%6.4%
公)岡崎市井ノ口新町2番1外東岡崎(4900)44.21.5%6.3%
公)岡崎市上六名1丁目4番5外東岡崎(1700)38.90.9%6.3%
基)岡崎市富永町字社本30番5外西岡崎(1300)17.82.1%6.3%
公)岡崎市堂前町2丁目1番8東岡崎(4400)34.32.0%6.1%
公)岡崎市上六名4丁目3番15東岡崎(2000)43.20.8%5.6%
公)岡崎市松橋町3丁目11番179東岡崎(4600)34.32.0%5.6%
基)岡崎市北野町字畔北82番外宇頭(4100)17.71.9%5.3%
公)岡崎市細川町字岩御堂11番3外東岡崎(8700)23.12.9%5.3%
公)岡崎市稲熊町字森下7番10東岡崎(3100)33.72.0%5.2%
基)岡崎市明大寺本町4丁目14番東岡崎(130)88.81.9%4.7%
基)岡崎市上地4丁目2番3岡崎(2600)39.91.7%4.3%
公)岡崎市竜美南1丁目1番32東岡崎(2000)51.50.6%4.0%
公)岡崎市中島西町3丁目5番21岡崎(6000)29.41.4%4.0%
基)岡崎市美合西町1番6美合(1300)34.72.9%4.0%
公)岡崎市若宮町3丁目36番東岡崎(1800)36.60.9%3.7%
公)岡崎市蓑川町字寺辺11番46美合(1000)331.0%3.6%
公)岡崎市上地2丁目46番7外岡崎(2500)38.90.9%3.5%
公)岡崎市康生通南2丁目5番外東岡崎(760)49.50.7%3.4%
基)岡崎市牧御堂町字郷中59番1外岡崎(2100)39.91.7%3.4%
公)岡崎市六名新町7番19岡崎(2200)39.90.8%3.4%
公)岡崎市大樹寺1丁目11番14外東岡崎(4300)22.10.8%3.4%
基)岡崎市中島町字紅蓮18番6外岡崎(7000)28.91.7%3.2%
基)岡崎市真伝町字魂場37番51東岡崎(3700)31.41.3%3.1%
公)岡崎市中町2丁目4番7東岡崎(2300)34.71.9%2.9%
公)岡崎市美合町字生田249番1外美合(270)360.9%2.8%
公)岡崎市岡町字上野川58番2外美合(2400)14.71.6%2.8%
基)岡崎市六供町字清水4番1東岡崎(1800)37.60.9%2.7%
公)岡崎市稲熊町字3丁目43番2東岡崎(1900)37.61.8%2.7%
公)岡崎市八帖北町4番11東岡崎(1900)39.30.8%2.6%
基)岡崎市上六名3丁目7番25東岡崎(1200)40.31.7%2.5%
公)岡崎市明大寺町字長泉3番1東岡崎(920)42.60.0%2.4%
公)岡崎市下青野町字喜昌島5番1外岡崎(4400)141.2%2.2%
公)岡崎市門前町7番東岡崎(1000)36.30.9%1.9%
公)岡崎市六供町字1丁目54番2東岡崎(1900)37.60.9%1.8%
基)岡崎市材木町117番1外東岡崎(1700)381.8%1.8%
公)岡崎市竜泉寺町字後山9番2外美合(1300)15.30.9%1.8%
公)岡崎市八幡町1丁目14番東岡崎(1200)40.30.0%1.7%
公)岡崎市藤川台2-2-18藤川(1100)25.70.6%1.2%
基)岡崎市樫山町字西原125番1外本宿(5400)15.70.0%1.1%
公)岡崎市本宿町字梨子木2番32本宿(600)25.40.5%1.0%
基)岡崎市稲熊町字6丁目77番11東岡崎(2400)32.31.0%1.0%
公)岡崎市稲熊町字2丁目107番1外東岡崎(2400)36.30.9%0.9%
公)岡崎市緑丘2丁目6番21美合(2000)39.60.0%0.8%
公)岡崎市本宿町字一里山15番6外本宿(140)29.20.0%0.6%
基)岡崎市駒立町字アマヤケ20番1東岡崎(10000)7.50.0%0.0%
基)岡崎市羽栗町字孫八8番3名電山中(840)13.10.0%0.0%
基)岡崎市鴨田町字向山82番東岡崎(3400)360.0%0.0%
基)岡崎市欠町字金谷11番1外東岡崎(2300)37.60.0%0.0%
基)岡崎市緑丘1丁目28番8岡崎(2400)39.30.0%0.0%
公)岡崎市舞木町字狐山33番23名電山中(500)22.50.0%0.0%
公)岡崎市舞木町字山中町12番1外名電山中(320)23.20.0%0.0%
公)岡崎市桑原町字稲場40番東岡崎(11000)11.10.0%0.0%
公)岡崎市上衣文町字笹山149番1本宿(1400)12.10.0%0.0%
公)岡崎市小美町字入山手122番美合(3500)13.90.0%0.0%
公)岡崎市康生通東2丁目41番東岡崎(1000)50.80.0%0.0%
公)岡崎市東大友町字松花43番1外宇頭(1900)33.30.0%0.0%
公)岡崎市上地2丁目43番12岡崎(2800)36.30.0%0.0%
公)岡崎市上地4丁目18番4岡崎(2600)34.30.0%0.0%
公)岡崎市福岡町字新町37番1岡崎(2400)28.10.0%0.0%
公)岡崎市祐金町124番外東岡崎(610)37.30.0%0.0%
公)岡崎市本町通1丁目12番外東岡崎(1000)54.80.0%0.0%
公)岡崎市能見町132番外東岡崎(1900)36.60.0%0.0%
公)岡崎市伊賀町字3丁目25番東岡崎(1900)36.30.0%0.0%
公)岡崎市鴨田町字池内101番11外東岡崎(3900)33.30.0%0.0%
基)岡崎市滝町字外浦154番東岡崎(5000)26.60.6%-0.6%
公)岡崎市桑谷町字下平地22番外名電山中(3000)11.5-0.6%-2.2%
基)岡崎市岩津町字申堂45番6外東岡崎(5900)332.2%
基)岡崎市滝町字入山48番東岡崎駅(5800)13.2
基)岡崎市羽根町字陣場20番8岡崎(1500)40.90.0%
基)岡崎市中金町字森東下13番1外本宿(14000)3.9-0.8%
基)岡崎市矢作町字馬場77番3矢作橋(420)37.32.7%
基)岡崎市柱3丁目11番8岡崎(480)48.84.2%
基)岡崎市康生通東2丁目41番東岡崎(1000)50.8
基)岡崎市緑丘2丁目6番21美合(2000)39.60.0%
公)岡崎市羽根町字小豆坂62番1岡崎(2200)39.30.8%
公)岡崎市石神町10番8東岡崎(2700)43.21.6%
公)岡崎市大平町字上下り46番15美合(1900)29.21.8%
公)岡崎市鴨田町字広元130番東岡崎(3700)39.63.4%
公)岡崎市藤川町字西町北20番4藤川(360)24.70.5%
公)岡崎市東牧内町字肥後原7番16西岡崎(1500)23.82.9%
公)岡崎市(岡崎駅東44街区10)岡崎(620)53.11.9%
公)岡崎市矢作町字馬場77番3矢作橋(420)382.7%
公)岡崎市明大寺本町4丁目14番東岡崎(130)89.41.9%
公)岡崎市上和田町字城前17番1外岡崎(1200)39.9
公)岡崎市欠町字三田田南通1番1外東岡崎(2700)37.60.0%
公)岡崎市伝馬通3丁目39番外東岡崎(820)38.90.0%
公)岡崎市真宮町3番3東岡崎(1900)37.60.0%
公)岡崎市福岡町字峠2番5岡崎(2100)34.71.0%
公)岡崎市井田町字稲場15番4外東岡崎(3000)34.30.0%
公)岡崎市大平町字榎田24番外国道1号(640)25.93.3%
公)岡崎市恵田町字下坂下51番東岡崎(10000)0.8-1.9%

 

そのため、近くに参考となる価格がないことも多く、その周辺の土地価格をそのまま参考にしようとする人も多いです。

 

そもそも、公示地価はどうやって作られるのか?

しかし、問題はそれだけではありません。

そもそも、公示地価がどうやって作られているか知ってますか?

 

公示地価とは、その地域の「不動産取引の目安」にしてもらうために作られていますから、過去の取引情報を参考に作られています。

 

ところが、不動産の取引情報には、個人の財産情報が含まれています。

例えば、「○町1丁目2−1」の土地が5,000万円で売れたとしたら、そこに住んでいたAさんが5,000万円のお金を持っているという情報がわかってしまいます。

 

このような財産情報は、国税庁しか取り扱ってはいけないため、公示地価を作っている国土交通省は知ることができません。

では、どうやって集めているのかというと、なんとアンケートで集めているのです。

 

公示地価は、購入者へのアンケートをもとに作られる

 

公示地価のできる流れ

(参考:国土交通省 不動産の取引価格情報提供制度 アンケートの流れ)

 

アンケートは強制ではありませんから、集まる数はとても少ない。

なんとわずか6分の1しか回収できていないのです。

 

新宿区の土地取引のアンケート回収件数(過去2年分)

新宿区の過去2年間の土地取引件数

(参考:国土交通省 土地総合情報システム)

 

ご覧のように、土地取引の多い新宿区でも、同じエリアで回収できている取引件数は多くて15件。取引ゼロのところもかなりあります。

しかも、このデータは2年分なので、実際にはこの半分しか参考にすることができません。

 

仮にある地域で土地の取引が5件あったとしても、アンケート回収できた取引情報はゼロという場合も普通に起こってしまいます。

回収率が6分の1なわけですから、当然ですよね。

 

そうすると鑑定士さんは、どうするのでしょうか?

「これぐらいじゃないか?」と推測で決める場合も当然あるわけです。

 

そのため、公示地価をそのまま信じてしまうと、

「本当はもっと高く売れたはずなのに、安く売ってしまった。」

と後悔してしまうことになるんですね。

 

こんなに違うの!?岡崎市の実際の土地取引が…

「本当にそんなことがあるの?」

実際に見てみないと信じられませんよね。

 

例えば、岡崎市に「大和町(だいわちょう)」という、西岡崎駅の近くの住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:37万円/坪
  • 実際の取引価格:43〜51万円/坪

と、公示地価の約1.1〜1.4倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、1.2倍の価格差があります。

 

【岡崎市大和町の公示地価】

岡崎市大和市の公示地価

  • 西岡崎駅から590mの距離、徒歩約7分(1分=80m)
  • 112,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =37万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【岡崎市大和町の土地取引(過去2年間)】

岡崎市大和市の土地取引

  • 徒歩4〜8分のエリアで、43〜51万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

他の市でも、公示地価からかけ離れた取引が見られる

 

「ただの偶然じゃないのか?」

実例が1つだけでは、そう思いますよね。

 

ですが、これは岡崎市だけで起こっていることではありません。

愛知県の他の市町村を調べてみても、同じようにかけ離れた取引が多数見つかりました。

 

愛知県内の公示地価と取引価格

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

 

そのため、不動産の取引で失敗しないためには、実際の取引価格に基づいた「実勢価格」を調べる必要があるのです。

 

実勢価格は、どうやって調べるのか?

国土交通省のサイトは、詳しい地名がわからない

実際の取引を調べるのならば、先ほどご紹介した国土交通省のサイトをチェックするのも1つの方法です。

ですが、ご覧いただいた通り、この取引情報には1丁目、2丁目というような詳しい地名の情報がありません。

 

また、アンケートで回収できた6分の1の取引情報しかないため、まったく取引情報がない地域もたくさんあります。

そのため、実勢価格を調べるのは、かなり難しいのが現状です。

 

もし、あなたがもっと早く、そして確実に、しかも数百万円単位で高く売りたいのならば、不動産会社による査定を受けなければいけません。

 

不動産会社が言わない査定の真実

なぜ査定が重要かというと、どんなに詳しい不動産会社でも、その地域の取引の1〜2割しか知らないからです。

 

1〜2割しか取引を知らないということは、査定の根拠となる価格も変わるということ。

つまり、頼む不動産会社によって、売却額が大きく変わってしまうのです。

 

持っている情報が違うので、査定額も大きく変わる

査定額が違うイメージ

 

ちょっとこの話、違和感がありますよね?

その理由を詳しく解説します。

 

なぜ詳しい会社でも1〜2割しか知らないのか?

 

その理由は、不動産会社同士で共有している取引情報が少ないためです。

 

不動産取引の資格である宅建業に登録している会社は約12万社あり、コンビニの店舗の2倍以上あります。

そのため、どんなにその地域で有名な会社でも、取引を独占できるわけではありません。せいぜい1割がいいところでしょう。

 

つまり、

「共有する取引情報 + 自社の取引情報でも最大10% = 

が、その会社の持っている取引情報になります。

 

ところが、他の会社と情報を共有している会員サイト「レインズ」に登録されている取引情報が1割程度しかないのです。

 

【レインズへの登録状況:約18万件】
レインズの成約報告件数
(参考:レインズの活用状況について 平成29年度)

 

【全国の土地取引件数:132万件】
昨年の土地取引件数

(参考:国土交通省 平成30年版 土地白書)

 

土地だけでは132万件ですが、これにマンションを加えると162万件になります。

 

ということは、

「18万件 ÷ 162万件 = 11%

 

つまり、

「レインズで共有する11% + 自社の取引情報でも最大10% = 21%

となり、どんなに詳しい不動産会社でも、2割程度しか知らないことになるわけですね。

 

そのため、不動産会社によって査定額が大きく変わる可能性があるので、複数の査定結果を比べることで、高く売れる会社を探すことができるのです。

 

ですが、比べるということは、何社も回るということ。

不動産会社の店舗って入りづらいし、変な業者に当たったら、しつこい勧誘もありそうで嫌ですよね。

 

そんな時に便利なのが、不動産の一括査定サービスです。

 

 

不動産の一括査定とは?

不動産の一括査定とは、1回の登録で複数の不動産会社から査定をもらえるサービスです。

 

不動産の一括査定の仕組み

 

不動産会社によって持っている取引情報が違うわけですから、複数の不動産会社の査定結果を比べることによって、高い査定の会社がわかります。

 

もちろん、その根拠を確認しなければいけませんが、査定書の中で過去の詳しい取引状況を教えてくれる会社もありますので問題ありません。

 

また、「机上査定」を選べば、メールで査定書を送ってくれるので、わざわざ訪問されるわずらわしさもありません。

何社にも査定をもらうわけですから、最初は机上査定で比較をして絞り込んだうえで、売却を依頼する不動産会社を決めていけばいいでしょう。

 

このような形で選択できます

 

机上査定

 

また、査定をしたからといって必ずどこかの会社と契約をしなければいけないわけではないので安心してください。

 

ただ、一括査定サービスも国内で30社以上が提供していますので、どれを選ぶか迷うでしょう。

そこで、この記事では、

  • 参加企業数が多い
  • 利用者数が多い

の2つの条件を満たしたサービスをご紹介します。

 

HOME’S(ホームズ)

ホームズ

 

参加社数:1,704社

利用者数:470万人

机上査定:可能

 

大手不動産サイトの「ホームズ」が運営しているサービスです。

 

こちらのサービスは、大企業なだけあって、参加している会社の数も1番多く地方や郊外の物件でも査定ができるのが強みです。

 

 

HOME'Sはこちら

 

 

イエウール

イエウール_ライン

 

参加社数:1,600社

利用者数:450万人

机上査定:可能

 

イエウールの特徴は、大手企業の参加数が1番多い点です。複数の査定の中に大手も入れたい場合には、このサービスを使うといいでしょう。

 

大手15社中9社が参加しているのは、イエウールだけ

一括査定の比較_大手の参加状況

 

 

イエウールはこちら

 

 

イエイ

イエイ

 

参加社数:1,000社

利用者数:400万人

机上査定:可能

 

イエイの特徴は、「お断り代行」「メール相談」といったフォロー体制が充実している点です。

 

代わりに断ってくれる安心感が欲しい人は、このサービスがオススメですね。

 

 

イエイはこちら

 

 

3社の比較表はこちら

↓↓↓

サービス名参加社数利用者数リンク
HOME'S
homes_テーブル用
1,704470万人HOME'Sはこちら
イエウール
イエウール_テーブル用
1,600450万人イエウールはこちら
イエイ
イエイ_テーブル用
1,000400万人イエイはこちら

 

 

 

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