青梅市の不動産価格の調べ方。土地・戸建て・マンションを高く売るコツ | イエ&ライフ

青梅市の不動産を高く売るコツ。同じ地域なのに坪単価が2.1倍?

青梅市 東京都

どうも、ゴトウです。

この記事では、数百万円単位で不動産を高く売る方法について解説します。

 

ただその前に、「なぜこの記事を書いたのか?」について簡単に説明させてください。

 

このサイトでは、市区町村ごとに不動産の相場を調べて「なぜ上がっているのか?下がっているのか?」「これからどうなるのか?」といったことを解説しています。

そして、これまで47都道府県・400以上の市区町村・5万地点以上の公示地価、そして実際の取引を調べてきました。

 

そうやってきて分かったことは、「不動産の相場は本当にわかりにくい」ということです。

 

「なぜ上がった(下がった)のか?」「これからどうなるのか?」はある程度わかるんです。

特に住宅地については、「人の動き(人口の増減)」と「金利」さえ分かれば、ある程度予想がつきますからね。

 

ですが、「その不動産はいくらが適正なのか?」はとても難しい。

というのも、公示地価と実際の取引価格を比べてみると、同じ地域でも2倍以上の価格や、逆に半値で取引されている例がたくさんあるからです。

 

じゃあ、なぜそんなことが起こるのか?

その理由をこの記事で詳しく解説しました。

 

ちょっと長いですが、難しいことは書いていませんので、最後まで読んでもらえれば、不動産を高く売る方法に納得いただけると思います。

 

それでは参りましょう。

 

公示地価は本当に信用できるのか?

おそらく、不動産を売ろうと思ったら、まず気になるのが「いくらで売れるか?」だと思います。

そして、その時に参考にする価格が、国が出している「公示地価」でしょう。

 

ですが、公示地価は基準地価と合わせても5万地点しかありません。

全国の宅地の数は約8,300万筆(地点)なので、1,600分の1しかないんですよ。

 

青梅市の公示地価・基準地価も59地点しかない

住所最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
基)青梅市今井三丁目4番22小作(2900)27.97.0%19.9%
基)青梅市末広町一丁目4番3小作(1300)24.44.5%13.8%
公)青梅市河辺町10丁目8番2外河辺(130)102.60.6%4.7%
公)青梅市河辺町5丁目17番10河辺(300)58.40.0%
公)青梅市河辺町6丁目27番41小作(800)56.80.0%
基)青梅市河辺町五丁目8番1河辺(140)68.30.0%2.5%
公)青梅市師岡町3丁目4番13河辺(800)52.10.0%1.3%
基)青梅市師岡町三丁目4番13河辺(800)52.10.0%0.6%
公)青梅市新町5丁目4番2外小作(1600)54.10.0%2.5%
基)青梅市新町三丁目47番15小作(850)57.40.0%5.5%
基)青梅市新町二丁目13番7小作(1000)54.10.0%3.1%
基)青梅市新町二丁目23番2小作(1400)48.20.0%2.8%
公)青梅市西分町2丁目49番1外青梅(550)42.60.0%0.8%
公)青梅市大門3丁目20番10河辺(1700)44.20.0%0.0%
基)青梅市仲町295番外青梅(220)46.20.0%-0.7%
公)青梅市東青梅1丁目4番3東青梅(80)60.10.0%1.1%
公)青梅市東青梅4丁目17番4河辺(400)58.40.0%2.3%
公)青梅市東青梅5丁目7番25河辺(600)53.80.0%1.9%
公)青梅市野上町3丁目20番33河辺(1000)49.20.0%1.4%
基)青梅市野上町四丁目4番5河辺(500)61.40.0%2.2%
公)青梅市今井2丁目845番2河辺(3800)22.4-0.3%-2.0%
公)青梅市藤橋2丁目541番6小作(2700)25.8-0.5%-2.4%
公)青梅市梅郷5丁目991番4日向和田(750)21.1-0.5%-4.3%
基)青梅市梅郷四丁目608番7日向和田(900)20.8-0.6%-2.9%
公)青梅市新町7丁目54番12小作(1900)45.5-0.7%1.5%
公)青梅市裏宿町676番3青梅(950)31.6-0.7%-2.8%
基)青梅市河辺町一丁目824番10河辺(1300)42.2-0.8%
基)青梅市今井二丁目1230番3小作(3700)16.9-0.8%-2.1%
公)青梅市師岡町2丁目343番1河辺(1200)36.6-0.9%-3.5%
公)青梅市千ヶ瀬町4丁目372番8東青梅(790)37-0.9%-2.6%
基)青梅市長淵三丁目292番12東青梅(1500)24.7-0.9%-2.2%
基)青梅市今井三丁目30番55小作(3000)31.1-1.0%
公)青梅市友田町5丁目455番3小作(2400)22-1.0%-3.5%
基)青梅市藤橋一丁目403番6河辺(3500)22.7-1.2%-3.8%
公)青梅市駒木町2丁目20番1外青梅(1900)20.4-1.3%-5.4%
公)青梅市長淵4丁目256番6外東青梅(1600)25.7-1.3%-4.9%
公)青梅市小曾木3丁目2024番1外東青梅(4500)11.4-1.4%-7.0%
公)青梅市新町5丁目37番24小作(1900)47.5-1.4%-0.7%
公)青梅市大門1丁目599番16東青梅(1600)31.8-1.4%-4.6%
公)青梅市大柳町1414番3青梅(1100)31.3-1.4%-6.2%
公)青梅市和田町2丁目162番4外宮ノ平(1200)20.7-1.4%
公)青梅市成木3丁目370番7外東青梅(6500)10.1-1.6%-7.0%
基)青梅市西分町三丁目84番15青梅(620)40.9-1.6%-3.1%
基)青梅市成木八丁目181番2東青梅(4600)9.4-1.7%-4.7%
公)青梅市勝沼2丁目227番2東青梅(450)36.6-1.8%-3.5%
基)青梅市御岳二丁目538番2外御嶽(1800)10.1-1.9%-5.5%
基)青梅市吹上267番15東青梅(1200)33.7-1.9%-3.8%
基)青梅市畑中三丁目483番2青梅(2300)19-1.9%-5.9%
基)青梅市大柳町1585番9青梅(1300)32-2.0%-4.0%
基)青梅市黒沢一丁目108番3外東青梅(3400)15.5-2.1%-6.7%
公)青梅市日向和田1丁目216番3宮ノ平(430)21.3-2.1%-11.6%
公)青梅市沢井1丁目434番9外軍畑(600)14.5-2.2%-6.6%
公)青梅市根ヶ布2丁目237番214東青梅(2000)15.5-2.3%-12.5%
公)青梅市柚木町2丁目416番2二俣尾(970)15.5-2.5%-6.9%
基)青梅市二俣尾五丁目1724番軍畑(2300)61.7-3.1%-9.7%
基)青梅市成木八丁目731番1軍畑(3900)79.9-3.2%-10.0%
公)青梅市長淵5丁目549番6東青梅(1900)22.6
公)青梅市友田町1丁目1208番外小作(2700)0.6

 

そのため、近くに参考となる価格がないことも多く、その周辺の土地価格をそのまま参考にしようとする人も多いです。

 

そもそも、公示地価はどうやって作られるのか?

しかし、問題はそれだけではありません。

そもそも、公示地価がどうやって作られているか知ってますか?

 

公示地価とは、その地域の「不動産取引の目安」にしてもらうために作られていますから、過去の取引情報を参考に作られています。

 

ところが、不動産の取引情報には、個人の財産情報が含まれています。

例えば、「○町1丁目2−1」の土地が5,000万円で売れたとしたら、そこに住んでいたAさんが5,000万円のお金を持っているという情報がわかってしまいます。

 

このような財産情報は、国税庁しか取り扱ってはいけないため、公示地価を作っている国土交通省は知ることができません。

では、どうやって集めているのかというと、なんとアンケートで集めているのです。

 

公示地価は、購入者へのアンケートをもとに作られる

 

公示地価のできる流れ

(参考:国土交通省 不動産の取引価格情報提供制度 アンケートの流れ)

 

アンケートは強制ではありませんから、集まる数はとても少ない。

なんとわずか6分の1しか回収できていないのです。

 

新宿区の土地取引のアンケート回収件数(過去2年分)

新宿区の過去2年間の土地取引件数

(参考:国土交通省 土地総合情報システム)

 

ご覧のように、土地取引の多い新宿区でも、同じエリアで回収できている取引件数は多くて15件。取引ゼロのところもかなりあります。

しかも、このデータは2年分なので、実際にはこの半分しか参考にすることができません。

 

仮にある地域で土地の取引が5件あったとしても、アンケート回収できた取引情報はゼロという場合も普通に起こってしまいます。

回収率が6分の1なわけですから、当然ですよね。

 

そうすると鑑定士さんは、どうするのでしょうか?

「これぐらいじゃないか?」と推測で決める場合も当然あるわけです。

 

そのため、公示地価をそのまま信じてしまうと、

「本当はもっと高く売れたはずなのに、安く売ってしまった。」

と後悔してしまうことになるんですね。

 

こんなに違うの!?青梅市の実際の土地取引が…

「本当にそんなことがあるの?」

実際に見てみないと信じられませんよね。

 

そこで、青梅市の公示地価と、実際の取引価格を比べてみました。

 

例えば、「東青梅(ひがしおうめ)」という地区があります。

東青梅駅と河辺駅の間に広がる住宅地です。

 

 

この地区の公示地価と実際の取引価格を調べてみたところ、

  • 公示地価:58万円/坪
  • 実際の取引価格:34〜71万円/坪

と、公示地価の約0.6〜1.2倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の2.1倍です。

 

【青梅市東青梅の公示地価】

青梅市東青梅の公示地価

  • 東海大学前駅から1,600mの距離、徒歩約5分(1分=80m)
  • 177,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =58万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【青梅市東青梅の土地取引(過去2年間)】

青梅市東青梅の土地取引

  • 徒歩11〜12分のエリアで、34〜71万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

ご覧の通り、実際の取引では、1丁目、2丁目がわかりません。

 

ですが、公示地価と実際の取引は、

  • 第一種住居地域に指定されている
  • 東青梅駅ではなく、最寄駅が河辺駅
  • 河辺駅から徒歩5〜12分の距離にある

という共通した条件で比較しています。

 

この条件を満たすのは、線路より南側のかなり限られたエリアになります。

最高額の坪71万円で取引された土地は約35坪ですから、仮に公示地価の坪58万円が相場だとすると、450万円以上高く売れたことになります。

 

他の市でも、公示地価からかけ離れた取引が見られる

 

これは青梅市だけで起こっていることではありません。

都内の市町村を調べてみても、同じようにかけ離れた取引が多数見つかりました。

 

東京都市部の公示地価と土地取引の比較

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

 

そのため、不動産の取引で失敗しないためには、実際の取引価格に基づいた「実勢価格」を調べる必要があるのです。

 

実勢価格は、どうやって調べるのか?

国土交通省のサイトは、詳しい地名がわからない

実際の取引を調べるのならば、先ほどご紹介した国土交通省のサイトをチェックするのも1つの方法です。

ですが、ご覧いただいた通り、この取引情報には1丁目、2丁目というような詳しい地名の情報がありません。

 

また、アンケートで回収できた6分の1の取引情報しかないため、まったく取引情報がない地域もたくさんあります。

そのため、実勢価格を調べるのは、かなり難しいのが現状です。

 

もし、あなたがもっと早く、そして確実に、しかも数百万円単位で高く売りたいのならば、不動産会社による査定を受けなければいけません。

 

不動産会社が言わない査定の真実

なぜ査定が重要かというと、どんなに詳しい不動産会社でも、その地域の取引の1〜2割しか知らないからです。

 

1〜2割しか取引を知らないということは、査定の根拠となる価格も変わるということ。

つまり、頼む不動産会社によって、売却額が大きく変わってしまうのです。

 

持っている情報が違うので、査定額も大きく変わる

査定額が違うイメージ

 

ちょっとこの話、違和感がありますよね?

その理由を詳しく解説します。

 

なぜ詳しい会社でも1〜2割しか知らないのか?

 

その理由は、不動産会社同士で共有している取引情報が少ないためです。

 

不動産取引の資格である宅建業に登録している会社は約12万社あり、コンビニの店舗の2倍以上あります。

そのため、どんなにその地域で有名な会社でも、取引を独占できるわけではありません。せいぜい1割がいいところでしょう。

 

つまり、

「共有する取引情報 + 自社の取引情報でも最大10% = 

が、その会社の持っている取引情報になります。

 

ところが、他の会社と情報を共有している会員サイト「レインズ」に登録されている取引情報が1割程度しかないのです。

 

【レインズへの登録状況:約18万件】
レインズの成約報告件数
(参考:レインズの活用状況について 平成29年度)

 

【全国の土地取引件数:132万件】
昨年の土地取引件数

(参考:国土交通省 平成30年版 土地白書)

 

土地だけでは132万件ですが、これにマンションを加えると162万件になります。

 

ということは、

「18万件 ÷ 162万件 = 11%

 

つまり、

「レインズで共有する11% + 自社の取引情報でも最大10% = 21%

となり、どんなに詳しい不動産会社でも、2割程度しか知らないことになるわけですね。

 

そのため、不動産会社によって査定額が大きく変わる可能性があるので、複数の査定結果を比べることで、高く売れる会社を探すことができるのです。

 

ですが、比べるということは、何社も回るということ。

不動産会社の店舗って入りづらいし、変な業者に当たったら、しつこい勧誘もありそうで嫌ですよね。

 

そんな時に便利なのが、不動産の一括査定サービスです。

 

 

不動産の一括査定とは?

不動産の一括査定とは、1回の登録で複数の不動産会社から査定をもらえるサービスです。

 

不動産の一括査定の仕組み

 

不動産会社によって持っている取引情報が違うわけですから、複数の不動産会社の査定結果を比べることによって、高い査定の会社がわかります。

 

もちろん、その根拠を確認しなければいけませんが、査定書の中で過去の詳しい取引状況を教えてくれる会社もありますので問題ありません。

 

また、「机上査定」を選べば、メールで査定書を送ってくれるので、わざわざ訪問されるわずらわしさもありません。

何社にも査定をもらうわけですから、最初は机上査定で比較をして絞り込んだうえで、売却を依頼する不動産会社を決めていけばいいでしょう。

 

このような形で選択できます

 

机上査定

 

また、査定をしたからといって必ずどこかの会社と契約をしなければいけないわけではないので安心してください。

 

ただ、一括査定サービスも国内で30社以上が提供していますので、どれを選ぶか迷うでしょう。

そこで、この記事では、

  • 参加企業数が多い
  • 利用者数が多い

の2つの条件を満たしたサービスをご紹介します。

 

HOME’S(ホームズ)

ホームズ

 

参加社数:1,704社

利用者数:470万人

机上査定:可能

 

大手不動産サイトの「ホームズ」が運営しているサービスです。

 

こちらのサービスは、大企業なだけあって、参加している会社の数も1番多く地方や郊外の物件でも査定ができるのが強みです。

 

 

HOME'Sはこちら

 

 

イエウール

イエウール_ライン

 

参加社数:1,600社

利用者数:450万人

机上査定:可能

 

イエウールの特徴は、大手企業の参加数が1番多い点です。複数の査定の中に大手も入れたい場合には、このサービスを使うといいでしょう。

 

大手15社中9社が参加しているのは、イエウールだけ

一括査定の比較_大手の参加状況

 

 

イエウールはこちら

 

 

イエイ

イエイ

 

参加社数:1,000社

利用者数:400万人

机上査定:可能

 

イエイの特徴は、「お断り代行」「メール相談」といったフォロー体制が充実している点です。

 

代わりに断ってくれる安心感が欲しい人は、このサービスがオススメですね。

 

 

イエイはこちら

 

 

3社の比較表はこちら

↓↓↓

サービス名参加社数利用者数リンク
HOME'S
homes_テーブル用
1,704470万人HOME'Sはこちら
イエウール
イエウール_テーブル用
1,600450万人イエウールはこちら
イエイ
イエイ_テーブル用
1,000400万人イエイはこちら

 

 

 

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