堺市の不動産価格の調べ方。土地・戸建て・マンションを高く売るコツ | イエ&ライフ

堺市の不動産を高く売るコツ。同じ地域なのに坪単価が1.7倍?

堺駅 大阪府

 

どうも、ゴトウです。

この記事では、数百万円単位で不動産を高く売る方法について解説します。

 

ただその前に、「なぜこの記事を書いたのか?」について簡単に説明させてください。

 

このサイトでは、市区町村ごとに不動産の相場を調べて「なぜ上がっているのか?下がっているのか?」「これからどうなるのか?」といったことを解説しています。

そして、これまで47都道府県・400以上の市区町村・5万地点以上の公示地価、そして実際の取引を調べてきました。

 

そうやってきて分かったことは、「不動産の相場は本当にわかりにくい」ということです。

 

「なぜ上がった(下がった)のか?」「これからどうなるのか?」はある程度わかるんです。

特に住宅地については、「人の動き(人口の増減)」と「金利」さえ分かれば、ある程度予想がつきますからね。

 

ですが、「その不動産はいくらが適正なのか?」はとても難しい。

というのも、公示地価と実際の取引価格を比べてみると、同じ地域でも2倍以上の価格や、逆に半値で取引されている例がたくさんあるからです。

 

じゃあ、なぜそんなことが起こるのか?

その理由をこの記事で詳しく解説しました。

 

ちょっと長いですが、難しいことは書いていませんので、最後まで読んでもらえれば、不動産を高く売る方法に納得いただけると思います。

 

それでは参りましょう。

 

公示地価は本当に信用できるのか?

おそらく、不動産を売ろうと思ったら、まず気になるのが「いくらで売れるか?」だと思います。

そして、その時に参考にする価格が、国が出している「公示地価」でしょう。

 

ですが、公示地価は基準地価と合わせても5万地点しかありません。

全国の宅地の数は約8,300万筆(地点)なので、1,600分の1しかないんですよ。

 

堺市の公示地価・基準地価も236地点しかない

住所最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率5年間変化率
公) 堺市北区中百舌鳥町2丁92番外なかもず(0)19824.5%86.9%
公) 堺市堺区北瓦町2-4-18堺東(0)214.519.3%45.1%
公) 堺市堺区市之町東3-2-18堺東(1000)67.314.6%30.8%
公) 堺市堺区栄橋町1-5-2堺(380)6814.4%29.6%
基) 堺市堺区向陵中町2-4-16JR三国ケ丘(100)9914.1%31.6%
基) 堺市堺区大町西1-1-25南海堺(850)101.312.9%25.3%
公) 堺市堺区大町西1-1-25堺(850)107.612.0%33.1%
基) 堺市堺区南花田口町2-2-13南海堺東(300)79.910.5%20.4%
基) 堺市堺区中安井町3-4-11南海堺東(700)91.710.3%18.3%
基) 堺市北区北長尾町1-7-11JR堺市(70)81.810.2%15.9%
公) 堺市堺区南庄町2-2-8堺東(700)73.99.8%23.8%
基) 堺市堺区一条通8-13南海堺東(1100)61.19.5%16.4%
公) 堺市北区新金岡町2-5-25新金岡(600)64.48.3%21.9%
公) 堺市北区北花田町3丁23番10北花田(400)678.0%23.8%
公) 堺市北区中百舌鳥町3丁351番4なかもず(250)81.57.4%24.7%
公) 堺市堺区南三国ヶ丘町1-5-7堺東(200)997.1%20.0%
公) 堺市堺区北三国ヶ丘町6-1-21堺市(600)80.27.0%20.3%
公) 堺市北区百舌鳥梅町3丁20番3なかもず(650)717.0%20.8%
公) 堺市堺区向陵中町3-6-25三国ケ丘(600)77.66.8%20.5%
公) 堺市堺区南三国ヶ丘町4-1-14堺東(800)83.26.8%
公) 堺市北区長曽根町3080番12なかもず(500)83.26.8%
公) 堺市北区北花田町3丁35番5北花田(630)63.76.6%18.4%
公) 堺市北区百舌鳥梅北町5丁405番2なかもず(800)60.76.4%18.7%
公) 堺市北区百舌鳥赤畑町2丁61番2三国ケ丘(540)66.76.3%
公) 堺市北区中長尾町2-2-28堺市(490)62.76.1%16.6%
公) 堺市北区北花田町4丁109番20北花田(820)57.46.1%
基) 堺市北区百舌鳥梅町1丁17番6南海中百舌鳥(700)675.7%16.7%
公) 堺市堺区中田出井町3-3-10堺東(780)61.75.6%16.9%
公) 堺市北区中百舌鳥町1丁85番15なかもず(700)74.65.6%18.3%
公) 堺市北区百舌鳥西之町2丁543番なかもず(1400)68.65.6%18.2%
公) 堺市北区北花田町2丁115番7北花田(280)56.15.6%15.6%
公) 堺市北区新金岡町5-7-310新金岡(900)705.5%15.8%
基) 堺市北区百舌鳥梅北町4丁151番1南海百舌鳥八幡(150)635.5%16.5%
基) 堺市北区中百舌鳥町1丁85番15南海百舌鳥八幡(380)72.65.3%15.8%
基) 堺市北区長曽根町1638番10OsakaMetro新金岡(1100)59.75.2%10.4%
公) 堺市北区百舌鳥本町2丁303番3百舌鳥(650)46.95.2%13.6%
公) 堺市北区百舌鳥西之町2丁254番34なかもず(1400)47.25.1%16.3%
公) 堺市北区新金岡町3-6-95新金岡(900)705.0%15.8%
基) 堺市北区長曽根町1519番22南海百舌鳥八幡(1000)56.84.9%13.2%
基) 堺市堺区西永山園6-10南海堺東(800)69.64.5%10.5%
基) 堺市北区百舌鳥赤畑町4丁255番1外JR百舌鳥(1)694.5%9.4%
基) 堺市西区上野芝町4-27-15JR上野芝(530)58.74.1%9.2%
基) 堺市北区南花田町210番4OsakaMetro北花田(1500)41.64.1%6.8%
基) 堺市北区金岡町2338番2南海白鷺(1100)44.23.9%8.1%
公) 堺市北区新堀町2丁10番北花田(900)52.53.9%13.6%
公) 堺市北区大豆塚町2丁7番59堺市(800)52.53.9%12.8%
公) 堺市北区百舌鳥赤畑町5丁571番1百舌鳥(700)52.53.9%
基) 堺市北区東上野芝町2丁182番JR上野芝(710)53.83.8%7.9%
公) 堺市北区常磐町3丁12番9北花田(1100)47.23.6%
公) 堺市東区北野田472番16北野田(600)38.93.5%9.3%
基) 堺市西区上野芝町3-3-13JR上野芝(150)59.43.4%
公) 堺市西区上野芝町4-27-15上野芝(530)59.73.4%10.4%
公) 堺市北区金岡町1279番8なかもず(950)49.53.4%11.1%
公) 堺市堺区北向陽町1-2-8堺東(700)53.13.2%8.1%
公) 堺市堺区東雲西町4-2-8堺市(510)55.43.1%
公) 堺市北区東浅香山町2丁76番8浅香(500)57.82.9%
基) 堺市東区北野田472番16南海北野田(600)38.32.7%7.4%
公) 堺市堺区霞ヶ丘町2-2-14上野芝(1000)52.52.6%8.9%
公) 堺市北区東浅香山町1丁68番4浅香(600)52.12.6%4.6%
公) 堺市堺区今池町4-7-8浅香山(460)54.82.5%6.4%
公) 堺市堺区松屋町1丁6番1外七道(1000)30.82.5%11.5%
基) 堺市堺区今池町4-2-20南海浅香山(820)45.22.2%7.9%
公) 堺市堺区石津北町81番1石津川(1700)26.72.1%8.4%
公) 堺市堺区大仙西町6丁181番2外堺東(1800)32.32.1%3.8%
基) 堺市西区築港新町3丁27番10南海石津川(4000)16.32.1%5.8%
公) 堺市堺区三宝町6丁315番七道(1000)36.31.9%3.8%
基) 堺市堺区緑ヶ丘南町4-1-18JR上野芝(700)53.51.9%5.2%
公) 堺市西区浜寺船尾町東4丁1番外諏訪ノ森(1400)53.51.9%3.2%
公) 堺市中区深井北町3419番6深井(1300)37.61.8%3.6%
公) 堺市東区野尻町241番17初芝(500)381.8%
公) 堺市堺区遠里小野町2-3-19浅香山(400)30.41.7%10.3%
公) 堺市西区鳳中町10丁12番4鳳(800)39.31.7%4.4%
公) 堺市西区鳳南町5丁640番15鳳(1300)38.91.7%2.6%
公) 堺市堺区神南辺町5丁152番4堺(1000)24.91.6%7.9%
公) 堺市西区浜寺元町6丁887番2外鳳(1100)42.21.6%3.2%
公) 堺市西区鳳北町8丁440番25鳳(1200)42.21.6%3.2%
公) 堺市中区深井沢町3282番深井(170)64.41.6%4.8%
公) 堺市堺区旭ヶ丘南町1-3-29上野芝(1500)45.51.5%2.2%
公) 堺市堺区砂道町1-12-9浅香山(400)44.61.5%
公) 堺市西区鳳南町2丁101番14鳳(470)45.21.5%4.6%
基) 堺市西区鳳南町2丁136番1JR鳳(580)45.91.5%4.5%
公) 堺市中区深井水池町3400番深井(850)43.91.5%8.1%
公) 堺市中区深井清水町3484番外深井(580)45.21.5%3.8%
公) 堺市中区深井清水町3726番2外深井(600)44.21.5%5.5%
公) 堺市堺区大仙中町1-22堺東(1600)47.51.4%3.6%
公) 堺市西区鳳西町1丁82番2鳳(900)46.91.4%2.9%
基) 堺市西区鳳東町5丁487番331JR鳳(500)47.91.4%3.6%
公) 堺市中区深井水池町3118番深井(500)47.51.4%8.3%
基) 堺市中区深井水池町3118番泉北高速深井(500)47.21.4%9.2%
基) 堺市東区大美野115番4外南海北野田(1200)46.51.4%2.2%
公) 堺市東区大美野21番4外北野田(600)49.51.4%5.6%
基) 堺市堺区香ヶ丘町3-4-8南海浅香山(480)52.11.3%1.3%
公) 堺市堺区四条通6-8堺東(1000)51.21.3%4.7%
公) 堺市堺区戎島町1丁37番堺(500)50.21.3%2.0%
基) 堺市堺区戎島町1丁37番南海堺(500)49.81.3%1.3%
公) 堺市堺区神明町東2-2-5堺東(1300)50.81.3%2.0%
公) 堺市堺区浅香山町2-7-2浅香(450)54.81.2%5.1%
公) 堺市堺区築港八幡町1番155七道(3200)25.21.1%6.1%
基) 堺市中区深井沢町3341番1泉北高速深井(120)59.11.1%6.5%
公) 堺市東区高松263番40北野田(1100)341.0%
公) 堺市東区丈六185番3北野田(320)64.71.0%2.6%
基) 堺市東区丈六185番3南海北野田(320)64.41.0%2.1%
公) 堺市堺区海山町3丁148番5七道(1100)360.9%0.0%
公) 堺市堺区山本町5丁110番77堺(1200)360.9%0.0%
公) 堺市堺区石津町3-4-15上野芝(1300)380.9%0.9%
公) 堺市堺区築港南町4番5外堺(1600)180.9%4.8%
公) 堺市東区引野町2丁90番8初芝(1300)37.60.9%2.7%
公) 堺市東区南野田554番7外狭山(340)36.60.9%2.8%
公) 堺市東区日置荘原寺町227番7萩原天神(500)370.9%
公) 堺市北区南花田町416番11北花田(2100)36.30.9%0.9%
公) 堺市堺区出島町1-5-7湊(200)42.20.8%-0.8%
公) 堺市堺区出島町3-2-6湊(400)42.60.8%-1.5%
公) 堺市堺区大浜中町2-5-13堺(1000)43.90.8%
基) 堺市西区鳳北町8丁440番25JR鳳(1200)41.90.8%
基) 堺市東区白鷺町3-8-4南海白鷺(900)41.30.8%
基) 堺市東区北野田240番13南海北野田(750)39.90.8%1.7%
公) 堺市堺区旭ヶ丘中町4-1-4百舌鳥(1500)48.20.7%
基) 堺市堺区新在家町西3-2-18南海堺(1200)47.20.7%2.9%
公) 堺市西区津久野町1-4-8津久野(120)50.50.7%7.0%
基) 堺市西区鳳西町1丁68番4JR鳳(600)46.20.7%0.7%
公) 堺市南区三原台1-1-3泉ケ丘(730)48.80.7%
基) 堺市北区百舌鳥陵南町3丁350番4JR上野芝(1600)48.50.7%2.1%
公) 堺市堺区綾之町東1-1-8七道(800)46.20.0%-2.8%
基) 堺市堺区海山町4丁165番2南海七道(1200)360.0%-2.7%
基) 堺市堺区出島町2-3-11南海湊(1)45.90.0%-4.1%
基) 堺市堺区菅原通4丁27番2南海湊(1200)44.20.0%0.0%
公) 堺市堺区大浜中町3-11-7堺(1200)41.90.0%-3.1%
基) 堺市堺区南清水町1-6-18南海浅香山(680)37.30.0%0.0%
公) 堺市堺区南旅篭町東4-3-15湊(1200)43.60.0%0.0%
基) 堺市堺区柏木町3-4-11南海石津川(680)36.30.0%0.0%
基) 堺市堺区八千代通2-20南海堺東(1700)45.50.0%-2.8%
公) 堺市西区家原寺町1-7-10津久野(1100)43.20.0%
基) 堺市西区家原寺町2-5-15JR津久野(1300)40.90.0%1.6%
公) 堺市西区上198番30鳳(1200)37.30.0%
公) 堺市西区上630番68富木(800)370.0%0.0%
公) 堺市西区上野芝向ヶ丘町1-11-13上野芝(480)61.40.0%0.0%
公) 堺市西区上野芝向ヶ丘町4-22-9上野芝(750)51.80.0%1.9%
基) 堺市西区上野芝向ヶ丘町6-16-11JR上野芝(1100)41.30.0%2.5%
基) 堺市西区上野芝町8-12-4JR上野芝(1000)40.60.0%0.8%
公) 堺市西区津久野町2-18-7津久野(550)44.60.0%0.7%
基) 堺市西区浜寺元町3丁229番4南海浜寺公園(1000)51.50.0%0.0%
基) 堺市西区浜寺元町5丁689番4南海浜寺公園(900)40.60.0%0.0%
公) 堺市西区浜寺昭和町3丁371番1浜寺公園(350)53.50.0%0.0%
公) 堺市西区浜寺諏訪森町西1丁17番6諏訪ノ森(400)38.30.0%-4.1%
公) 堺市西区浜寺諏訪森町中3丁248番4外諏訪ノ森(450)48.20.0%0.0%
公) 堺市西区浜寺石津町東2-2-18石津川(900)44.20.0%0.0%
公) 堺市西区浜寺石津町東3-7-39石津川(1000)33.70.0%0.0%
公) 堺市西区浜寺船尾町西2丁118番2諏訪ノ森(690)39.30.0%0.0%
公) 堺市西区北条町1-6-2上野芝(850)39.60.0%0.0%
公) 堺市西区堀上緑町3-11-6津久野(1900)37.60.0%0.0%
基) 堺市西区神野町3-4-34JR津久野(750)48.20.0%-0.7%
公) 堺市西区鶴田町28-18津久野(780)35.60.0%0.9%
公) 堺市中区小阪88番31深井(1300)37.30.0%0.0%
公) 堺市中区新家町577番7初芝(1500)330.0%0.0%
公) 堺市中区深阪4-14-37泉ケ丘(1800)31.70.0%0.0%
基) 堺市中区深阪6-6-25泉北高速泉ケ丘(1800)29.40.0%0.7%
基) 堺市中区大野芝町240番6南海萩原天神(1600)340.0%0.0%
公) 堺市中区土師町1-8-12なかもず(1900)37.60.0%0.0%
公) 堺市中区土師町2-34-47深井(1400)350.0%-0.9%
公) 堺市中区土塔町2249番3外深井(1500)32.60.0%0.0%
公) 堺市中区東山833番3外深井(1400)30.90.0%0.0%
公) 堺市中区東山970番2深井(2300)31.40.0%0.0%
公) 堺市中区八田寺町470番1外鳳(1700)28.10.0%
基) 堺市中区堀上町473番8泉北高速深井(1600)36.30.0%0.0%
公) 堺市中区毛穴町324番64津久野(2000)340.0%0.0%
公) 堺市中区福田10番1外北野田(1600)25.90.0%0.0%
公) 堺市中区福田579番5北野田(1700)42.90.0%
公) 堺市東区丈六445番31北野田(1400)41.30.0%0.8%
公) 堺市東区西野146番7北野田(960)350.0%1.9%
公) 堺市東区草尾714番43北野田(1100)32.40.0%0.0%
公) 堺市東区中茶屋1番37北野田(1900)370.0%0.0%
基) 堺市東区日置荘西町1-34-21南海初芝(400)45.50.0%0.7%
基) 堺市東区日置荘西町2-3-15南海初芝(1)58.70.0%
公) 堺市東区日置荘西町5-6-22初芝(450)44.90.0%
公) 堺市東区日置荘西町6-30-13初芝(640)340.0%
基) 堺市東区日置荘西町7-23-9南海初芝(900)380.0%1.8%
基) 堺市東区日置荘北町1-41-25南海初芝(1100)40.60.0%1.7%
公) 堺市東区菩提町5丁45番初芝(1100)33.70.0%0.0%
公) 堺市東区野尻町70番104初芝(950)38.60.0%0.0%
公) 堺市南区鴨谷台1-39-11光明池(1000)320.0%0.0%
基) 堺市南区宮山台3-5-4泉北高速泉ケ丘(2000)31.20.0%0.0%
公) 堺市南区原山台1-14-6栂・美木多(750)33.30.0%0.0%
公) 堺市南区高倉台2-37-19泉ケ丘(1600)31.90.0%0.0%
基) 堺市南区三原台3-19-17泉北高速泉ケ丘(1200)32.70.0%0.0%
公) 堺市南区若松台3-15-4泉ケ丘(1600)32.30.0%0.0%
公) 堺市南区城山台3-11-7光明池(1900)29.90.0%0.0%
公) 堺市南区新檜尾台1-31-6光明池(1300)31.70.0%
公) 堺市南区竹城台2-10-12泉ケ丘(950)35.30.0%
基) 堺市南区竹城台3-14-2泉北高速泉ケ丘(1300)340.0%0.0%
公) 堺市南区茶山台3-5-3泉ケ丘(1800)31.40.0%
基) 堺市南区庭代台1-17-12泉北高速栂・美木多(1700)31.50.0%0.0%
公) 堺市南区土佐屋台1277番1外泉ケ丘(950)24.90.0%-2.6%
公) 堺市南区桃山台4-9-2栂・美木多(1000)320.0%0.0%
基) 堺市南区桃山台4-9-2泉北高速栂・美木多(1000)320.0%0.0%
公) 堺市美原区さつき野西1丁目9番2北野田(4300)24.80.0%0.0%
基) 堺市美原区さつき野東2丁目11番14南海北野田(4300)24.30.0%0.0%
公) 堺市美原区黒山150番1外河内松原(4900)35.60.0%
公) 堺市美原区小寺64番6初芝(3000)23.80.0%-0.6%
公) 堺市美原区多治井194番2外恵我ノ荘(3700)20.50.0%0.0%
公) 堺市美原区太井630番50初芝(2800)25.70.0%0.0%
公) 堺市美原区大饗146番57初芝(1600)27.60.0%0.0%
基) 堺市美原区大饗146番57南海初芝(1600)27.60.0%0.0%
公) 堺市美原区大保1番10河内松原(3300)24.90.0%0.0%
公) 堺市美原区丹上475番1河内松原(2700)18.40.0%0.0%
公) 堺市美原区南余部251番7北野田(1200)27.40.0%0.0%
公) 堺市美原区北余部550番37初芝(2700)26.80.0%
公) 堺市美原区北余部660番9外初芝(3000)27.50.0%0.0%
基) 堺市美原区木材通4-13-11近鉄富田林(2800)20.80.0%0.8%
公) 堺市美原区真福寺279番1河内松原(2800)22.7-0.1%-0.7%
公) 堺市西区山田2丁127番23鳳(3300)30.6-0.3%-1.9%
公) 堺市西区草部215番9鳳(2000)32.1-0.3%-1.5%
公) 堺市西区菱木4丁2857番1栂・美木多(3000)17-0.4%-1.9%
基) 堺市中区辻之781番1泉北高速深井(3500)22.9-0.4%-0.4%
基) 堺市美原区小平尾173番3近鉄恵我ノ荘(4300)18.1-0.4%-1.3%
基) 堺市中区小阪西町5-5泉北高速深井(2400)30.5-0.5%-3.1%
公) 堺市中区八田西町2-15-18深井(2500)32.8-0.5%
公) 堺市南区赤坂台6-4-6光明池(1900)29.9-0.5%-3.0%
公) 堺市南区庭代台1-37-23栂・美木多(2400)29.9-0.5%
公) 堺市南区庭代台4-17-3栂・美木多(2200)30-0.5%-0.5%
公) 堺市美原区菅生178番53北野田(1900)14.2-0.5%-1.6%
公) 堺市美原区平尾2425番6北野田(3500)19.5-0.5%-2.0%
公) 堺市中区福田1100番26北野田(2400)29.4-0.6%-1.1%
公) 堺市中区福田270番23北野田(2200)27.5-0.6%-1.8%
基) 堺市中区福田784番19南海北野田(2400)28.4-0.6%-0.6%
公) 堺市堺区南半町東2-1-32湊(900)47.2-0.7%
公) 堺市堺区北旅籠町西2-2-27七道(300)45.5-0.7%-2.8%
基) 堺市西区浜寺石津町西3-4-12南海石津川(140)45.5-0.7%-4.2%
基) 堺市中区楢葉186番7泉北高速深井(2300)22.3-0.7%-3.6%
公) 堺市中区福田408番17北野田(1700)28.1-0.8%-2.2%
公) 堺市西区浜寺石津町西4-8-18石津川(600)36.6-0.9%-5.9%
基) 堺市中区深井中町1874番3泉北高速深井(1100)34.3-1.0%-4.6%
公) 堺市南区槇塚台3-35-8泉ケ丘(3200)29-1.1%-3.4%
基) 堺市南区晴美台1-7-3泉北高速泉ケ丘(2200)30.2-1.1%-2.1%
公) 堺市南区御池台3-13-6栂・美木多(3400)27.4-1.2%-4.6%
基) 堺市堺区出島海岸通2-8-7南海湊(250)45.2-1.4%-3.5%
公) 堺市西区浜寺諏訪森町西3丁204番8諏訪ノ森(370)43.2-2.2%-3.7%

 

そのため、近くに参考となる価格がないことも多く、その周辺の土地価格をそのまま参考にしようとする人も多いです。

 

そもそも、公示地価はどうやって作られるのか?

しかし、問題はそれだけではありません。

そもそも、公示地価がどうやって作られているか知ってますか?

 

公示地価とは、その地域の「不動産取引の目安」にしてもらうために作られていますから、過去の取引情報を参考に作られています。

 

ところが、不動産の取引情報には、個人の財産情報が含まれています。

例えば、「○町1丁目2−1」の土地が5,000万円で売れたとしたら、そこに住んでいたAさんが5,000万円のお金を持っているという情報がわかってしまいます。

 

このような財産情報は、国税庁しか取り扱ってはいけないため、公示地価を作っている国土交通省は知ることができません。

では、どうやって集めているのかというと、なんとアンケートで集めているのです。

 

公示地価は、購入者へのアンケートをもとに作られる

 

公示地価のできる流れ

(参考:国土交通省 不動産の取引価格情報提供制度 アンケートの流れ)

 

アンケートは強制ではありませんから、集まる数はとても少ない。

なんとわずか6分の1しか回収できていないのです。

 

新宿区の土地取引のアンケート回収件数(過去2年分)

新宿区の過去2年間の土地取引件数

(参考:国土交通省 土地総合情報システム)

 

ご覧のように、土地取引の多い新宿区でも、同じエリアで回収できている取引件数は多くて15件。取引ゼロのところもかなりあります。

しかも、このデータは2年分なので、実際にはこの半分しか参考にすることができません。

 

仮にある地域で土地の取引が5件あったとしても、アンケート回収できた取引情報はゼロという場合も普通に起こってしまいます。

回収率が6分の1なわけですから、当然ですよね。

 

そうすると鑑定士さんは、どうするのでしょうか?

「これぐらいじゃないか?」と推測で決める場合も当然あるわけです。

 

そのため、公示地価をそのまま信じてしまうと、

「本当はもっと高く売れたはずなのに、安く売ってしまった。」

と後悔してしまうことになるんですね。

 

こんなに違うの!?堺市の実際の土地取引が…

「本当にそんなことがあるの?」

実際に見てみないと信じられませんよね。

 

そこで、堺市の公示地価と、実際の取引価格を比べてみましょう。

 

例えば、北区に「新金岡町(しんかなおかちょう)」という地区があります。

地下鉄御堂筋線の新金岡町駅の周辺エリアです。

 

 

この新金岡町地区の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:66万円/坪
  • 実際の取引価格:50〜84万円/坪

と、公示地価の約0.7〜1.3倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、1.7倍の価格差があります。

 

【堺市北区新金岡町の公示地価】

堺市北区新金岡町の公示地価

  • 新金岡駅から900mの距離、徒歩約11分(1分=80m)
  • 201,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =66万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【堺市北区新金岡町の土地取引(過去2年間)】

堺市北区新金岡町の土地取引

  • 徒歩12〜13分のエリアで、50〜84万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

ご覧の通り、実際の取引では、1丁目、2丁目がわかりません。

 

ですが、公示地価と実際の取引は、

  • 駅からの距離もほぼ同じ
  • 「第二種中高層住居専用地域」に指定されていて建築制限は同じ
  • 商業地は対象外

という共通した条件で比較しています。

 

この条件を満たすのは、新金岡町5丁目(右下の三角形のエリア)だけです。

最高額の坪84万円で取引された土地は約30坪ですから、仮に公示地価の坪66万円が相場だとすると、500万円以上高く売れたことになります。

 

他の市でも、公示地価からかけ離れた取引が見られる

 

「ただの偶然じゃないのか?」

 

実例が1つだけでは、そう思いますよね。

 

ですが、これは堺市だけで起こっていることではありません。

大阪府内の他の市町村を調べてみても、同じようにかけ離れた取引が多数見つかりました。

 

大阪府の公示地価と土地価格の比較

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

 

そのため、不動産の取引で失敗しないためには、実際の取引価格に基づいた「実勢価格」を調べる必要があるのです。

 

実勢価格は、どうやって調べるのか?

国土交通省のサイトは、詳しい地名がわからない

実際の取引を調べるのならば、先ほどご紹介した国土交通省のサイトをチェックするのも1つの方法です。

ですが、ご覧いただいた通り、この取引情報には1丁目、2丁目というような詳しい地名の情報がありません。

 

また、アンケートで回収できた6分の1の取引情報しかないため、まったく取引情報がない地域もたくさんあります。

そのため、実勢価格を調べるのは、かなり難しいのが現状です。

 

もし、あなたがもっと早く、そして確実に、しかも数百万円単位で高く売りたいのならば、不動産会社による査定を受けなければいけません。

 

不動産会社が言わない査定の真実

なぜ査定が重要かというと、どんなに詳しい不動産会社でも、その地域の取引の1〜2割しか知らないからです。

 

1〜2割しか取引を知らないということは、査定の根拠となる価格も変わるということ。

つまり、頼む不動産会社によって、売却額が大きく変わってしまうのです。

 

持っている情報が違うので、査定額も大きく変わる

査定額が違うイメージ

 

ちょっとこの話、違和感がありますよね?

その理由を詳しく解説します。

 

なぜ詳しい会社でも1〜2割しか知らないのか?

 

その理由は、不動産会社同士で共有している取引情報が少ないためです。

 

不動産取引の資格である宅建業に登録している会社は約12万社あり、コンビニの店舗の2倍以上あります。

そのため、どんなにその地域で有名な会社でも、取引を独占できるわけではありません。せいぜい1割がいいところでしょう。

 

つまり、

「共有する取引情報 + 自社の取引情報でも最大10% = 

が、その会社の持っている取引情報になります。

 

ところが、他の会社と情報を共有している会員サイト「レインズ」に登録されている取引情報が1割程度しかないのです。

 

【レインズへの登録状況:約18万件】
レインズの成約報告件数
(参考:レインズの活用状況について 平成29年度)

 

【全国の土地取引件数:132万件】
昨年の土地取引件数

(参考:国土交通省 平成30年版 土地白書)

 

土地だけでは132万件ですが、これにマンションを加えると162万件になります。

 

ということは、

「18万件 ÷ 162万件 = 11%

 

つまり、

「レインズで共有する11% + 自社の取引情報でも最大10% = 21%

となり、どんなに詳しい不動産会社でも、2割程度しか知らないことになるわけですね。

 

そのため、不動産会社によって査定額が大きく変わる可能性があるので、複数の査定結果を比べることで、高く売れる会社を探すことができるのです。

 

ですが、比べるということは、何社も回るということ。

不動産会社の店舗って入りづらいし、変な業者に当たったら、しつこい勧誘もありそうで嫌ですよね。

 

そんな時に便利なのが、不動産の一括査定サービスです。

 

 

不動産の一括査定とは?

不動産の一括査定とは、1回の登録で複数の不動産会社から査定をもらえるサービスです。

 

不動産の一括査定の仕組み

 

不動産会社によって持っている取引情報が違うわけですから、複数の不動産会社の査定結果を比べることによって、高い査定の会社がわかります。

 

もちろん、その根拠を確認しなければいけませんが、査定書の中で過去の詳しい取引状況を教えてくれる会社もありますので問題ありません。

 

また、「机上査定」を選べば、メールで査定書を送ってくれるので、わざわざ訪問されるわずらわしさもありません。

何社にも査定をもらうわけですから、最初は机上査定で比較をして絞り込んだうえで、売却を依頼する不動産会社を決めていけばいいでしょう。

 

このような形で選択できます

 

机上査定

 

また、査定をしたからといって必ずどこかの会社と契約をしなければいけないわけではないので安心してください。

 

ただ、一括査定サービスも国内で30社以上が提供していますので、どれを選ぶか迷うでしょう。

そこで、この記事では、

  • 参加企業数が多い
  • 利用者数が多い

の2つの条件を満たしたサービスをご紹介します。

 

HOME’S(ホームズ)

ホームズ

 

参加社数:1,704社

利用者数:470万人

机上査定:可能

 

大手不動産サイトの「ホームズ」が運営しているサービスです。

 

こちらのサービスは、大企業なだけあって、参加している会社の数も1番多く地方や郊外の物件でも査定ができるのが強みです。

 

 

HOME'Sはこちら

 

 

イエウール

イエウール_ライン

 

参加社数:1,600社

利用者数:450万人

机上査定:可能

 

イエウールの特徴は、大手企業の参加数が1番多い点です。複数の査定の中に大手も入れたい場合には、このサービスを使うといいでしょう。

 

大手15社中9社が参加しているのは、イエウールだけ

一括査定の比較_大手の参加状況

 

 

イエウールはこちら

 

 

イエイ

イエイ

 

参加社数:1,000社

利用者数:400万人

机上査定:可能

 

イエイの特徴は、「お断り代行」「メール相談」といったフォロー体制が充実している点です。

 

代わりに断ってくれる安心感が欲しい人は、このサービスがオススメですね。

 

 

イエイはこちら

 

 

3社の比較表はこちら

↓↓↓

サービス名参加社数利用者数リンク
HOME'S
homes_テーブル用
1,704470万人HOME'Sはこちら
イエウール
イエウール_テーブル用
1,600450万人イエウールはこちら
イエイ
イエイ_テーブル用
1,000400万人イエイはこちら

 

 

 

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