渋谷区の不動産価格の調べ方。土地・戸建て・マンションを高く売るコツ | イエ&ライフ

渋谷区の不動産を高く売るコツ。同じ地域なのに坪単価が3.4倍?

渋谷区 東京都

どうも、ゴトウです。

この記事では、数百万円単位で不動産を高く売る方法について解説します。

 

ただその前に、「なぜこの記事を書いたのか?」について簡単に説明させてください。

 

このサイトでは、市区町村ごとに不動産の相場を調べて「なぜ上がっているのか?下がっているのか?」「これからどうなるのか?」といったことを解説しています。

そして、これまで47都道府県・400以上の市区町村・5万地点以上の公示地価、そして実際の取引を調べてきました。

 

そうやってきて分かったことは、「不動産の相場は本当にわかりにくい」ということです。

 

「なぜ上がった(下がった)のか?」「これからどうなるのか?」はある程度わかるんです。

特に住宅地については、「人の動き(人口の増減)」と「金利」さえ分かれば、ある程度予想がつきますからね。

 

ですが、「その不動産はいくらが適正なのか?」はとても難しい。

というのも、公示地価と実際の取引価格を比べてみると、同じ地域でも2倍以上の価格や、逆に半値で取引されている例がたくさんあるからです。

 

じゃあ、なぜそんなことが起こるのか?

その理由をこの記事で詳しく解説しました。

 

ちょっと長いですが、難しいことは書いていませんので、最後まで読んでもらえれば、不動産を高く売る方法に納得いただけると思います。

 

それでは参りましょう。

 

公示地価は本当に信用できるのか?

おそらく、不動産を売ろうと思ったら、まず気になるのが「いくらで売れるか?」だと思います。

そして、その時に参考にする価格が、国が出している「公示地価」でしょう。

 

ですが、公示地価は基準地価と合わせても5万地点しかありません。

全国の宅地の数は約8,300万筆(地点)なので、1,600分の1しかないんですよ。

 

渋谷区の公示地価・基準地価も85地点しかない

住所最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
公)渋谷区道玄坂2-29-19渋谷(300)475215.2%82.3%
公)渋谷区恵比寿西2-20-7代官山(200)785.415.0%56.6%
公)渋谷区宇田川町25-5渋谷(240)491714.6%79.7%
公)渋谷区渋谷2-9-9渋谷(600)1900.812.9%61.8%
公)渋谷区神宮前1-6-11原宿(240)293712.7%78.4%
公)渋谷区恵比寿南3-2-17恵比寿(450)1039.512.5%59.9%
公)渋谷区恵比寿1-11-2恵比寿(110)125412.4%59.7%
公)渋谷区道玄坂2-6-17渋谷(230)669912.2%84.5%
公)渋谷区神宮前4-26-18明治神宮前(150)792012.1%
公)渋谷区恵比寿西1-10-8恵比寿(200)1788.611.8%59.4%
公)渋谷区渋谷1-14-16渋谷(200)386111.4%74.6%
公)渋谷区神宮前3-38-8外苑前(530)966.910.2%55.9%
公)渋谷区神宮前1-13-11原宿(190)603910.2%
公)渋谷区代々木2-11-15新宿(400)3029.410.1%52.2%
公)渋谷区神宮前3-5-2表参道(400)775.59.3%41.6%
公)渋谷区宇田川町23-3渋谷(150)85809.2%81.8%
公)渋谷区東1-27-9渋谷(650)709.58.6%38.7%
公)渋谷区桜丘町14-6渋谷(340)709.58.6%39.6%
公)渋谷区南平台町19-18渋谷(900)547.88.5%32.8%
公)渋谷区千駄ヶ谷3-26-5北参道(200)511.58.4%38.4%
公)渋谷区初台1-49-1初台(130)679.88.4%38.3%
公)渋谷区広尾3-16-7広尾(1100)389.48.3%
公)渋谷区代々木2-20-12新宿(560)481.88.1%40.4%
公)渋谷区代々木1-57-4代々木(150)1425.68.0%45.5%
公)渋谷区恵比寿4-22-2恵比寿(490)346.57.7%
公)渋谷区松濤1-13-7渋谷(960)570.97.5%24.5%
公)渋谷区神宮前5-34-3渋谷(750)445.57.1%27.4%
公)渋谷区神宮前4-18-7表参道(330)653.47.0%35.6%
公)渋谷区代々木1-55-4代々木(180)8256.8%38.1%
公)渋谷区神南1-17-3渋谷(520)6936.6%35.5%
公)渋谷区神南1-15-8渋谷(640)1864.56.6%42.7%
公)渋谷区道玄坂1-6-3渋谷(230)1838.16.1%
公)渋谷区渋谷2-6-12渋谷(650)6936.1%32.9%
公)渋谷区恵比寿西2-12-6代官山(420)4626.1%27.3%
公)渋谷区千駄ケ谷3丁目4番25北参道(400)415.85.9%
公)渋谷区広尾2-12-13広尾(600)422.45.8%
公)渋谷区代々木4-10-10参宮橋(130)3965.3%26.6%
公)渋谷区恵比寿3-21-2恵比寿(900)392.75.3%25.0%
公)渋谷区神山町16-4渋谷(840)409.25.1%30.0%
公)渋谷区上原2-29-7駒場東大前(700)425.74.9%29.0%
公)渋谷区渋谷4-2-23表参道(500)4954.9%26.1%
公)渋谷区上原2-4-8代々木上原(400)458.74.5%28.7%
公)渋谷区円山町1-12神泉(320)471.94.4%30.0%
公)渋谷区笹塚2-44-5笹塚(310)343.24.2%22.9%
公)渋谷区初台2-8-6初台(750)2974.0%19.5%
公)渋谷区東3-7-11恵比寿(600)291.43.9%20.5%
公)渋谷区松濤2-3-2神泉(640)442.23.9%
公)渋谷区上原1-18-2代々木上原(380)336.63.8%
公)渋谷区本町1-9-12初台(400)221.13.4%18.0%
公)渋谷区千駄ヶ谷1-26-11千駄ケ谷(290)399.33.4%21.6%
公)渋谷区神泉町14-2神泉(120)2933.3%17.0%
公)渋谷区元代々木町50-19代々木八幡(640)317.13.3%18.6%
公)渋谷区笹塚1-12-17笹塚(400)221.13.2%18.4%
公)渋谷区千駄ヶ谷5-12-17代々木(430)3303.1%19.2%
公)渋谷区大山町34-9代々木上原(510)3631.9%13.4%
公)渋谷区上原2-20-1代々木上原(700)349.81.9%14.3%
公)渋谷区代々木5-30-1参宮橋(650)432.3
公)渋谷区代々木4-36-7初台(500)349.8
公)渋谷区渋谷3-9-9渋谷(450)2475
基)渋谷区渋谷3-29-20渋谷(1)1468.514.1%57.2%
基)渋谷区道玄坂2-29-19渋谷(300)429014.0%62.5%
基)渋谷区渋谷2-9-9渋谷(600)1824.913.3%55.3%
基)渋谷区神南1-22-8渋谷(250)425713.2%62.3%
基)渋谷区千駄ヶ谷5-32-10新宿(430)224411.7%
基)渋谷区渋谷3-6-2渋谷(360)1745.711.4%50.7%
基)渋谷区恵比寿1-11-2恵比寿(110)1181.411.2%48.5%
基)渋谷区神宮前1-19-14原宿(80)1567.511.0%43.9%
基)渋谷区道玄坂1-19-12渋谷(570)16178.9%41.2%
基)渋谷区代々木1-44-12代々木(320)485.18.1%36.1%
基)渋谷区広尾5-16-1広尾(180)567.66.2%26.5%
基)渋谷区神宮前3-16-6表参道(640)468.66.0%29.1%
基)渋谷区初台1-38-11初台(1)4295.7%23.8%
基)渋谷区恵比寿南2-7-6恵比寿(400)389.45.4%22.3%
基)渋谷区猿楽町15-3代官山(480)432.34.8%23.6%
基)渋谷区東1-5-10渋谷(810)343.24.5%19.3%
基)渋谷区富ヶ谷1-51-4代々木公園(80)481.84.3%23.7%
基)渋谷区千駄ヶ谷1-26-11千駄ケ谷(290)3964.3%20.0%
基)渋谷区西原3-2-5代々木上原(300)399.34.3%19.8%
基)渋谷区幡ヶ谷2-19-4幡ヶ谷(250)445.53.8%20.5%
基)渋谷区円山町22-16神泉(80)445.53.8%21.6%
基)渋谷区代々木3-6-4南新宿(500)3303.5%17.6%
基)渋谷区本町1-9-12初台(400)217.83.3%14.8%
基)渋谷区富ヶ谷1-23-2代々木公園(550)306.93.3%15.5%
基)渋谷区西原3-41-7代々木上原(250)336.62.0%12.7%
基)渋谷区大山町34-9代々木上原(470)359.71.9%11.2%

 

そのため、近くに参考となる価格がないことも多く、その周辺の土地価格をそのまま参考にしようとする人も多いです。

 

そもそも、公示地価はどうやって作られるのか?

しかし、問題はそれだけではありません。

そもそも、公示地価がどうやって作られているか知ってますか?

 

公示地価とは、その地域の「不動産取引の目安」にしてもらうために作られていますから、過去の取引情報を参考に作られています。

 

ところが、不動産の取引情報には、個人の財産情報が含まれています。

例えば、「○町1丁目2−1」の土地が5,000万円で売れたとしたら、そこに住んでいたAさんが5,000万円のお金を持っているという情報がわかってしまいます。

 

このような財産情報は、国税庁しか取り扱ってはいけないため、公示地価を作っている国土交通省は知ることができません。

では、どうやって集めているのかというと、なんとアンケートで集めているのです。

 

公示地価は、購入者へのアンケートをもとに作られる

 

公示地価のできる流れ

(参考:国土交通省 不動産の取引価格情報提供制度 アンケートの流れ)

 

アンケートは強制ではありませんから、集まる数はとても少ない。

なんとわずか6分の1しか回収できていないのです。

 

新宿区の土地取引のアンケート回収件数(過去2年分)

新宿区の過去2年間の土地取引件数

(参考:国土交通省 土地総合情報システム)

 

ご覧のように、土地取引の多い新宿区でも、同じエリアで回収できている取引件数は多くて15件。取引ゼロのところもかなりあります。

しかも、このデータは2年分なので、実際にはこの半分しか参考にすることができません。

 

仮にある地域で土地の取引が5件あったとしても、アンケート回収できた取引情報はゼロという場合も普通に起こってしまいます。

回収率が6分の1なわけですから、当然ですよね。

 

そうすると鑑定士さんは、どうするのでしょうか?

「これぐらいじゃないか?」と推測で決める場合も当然あるわけです。

 

そのため、公示地価をそのまま信じてしまうと、

「本当はもっと高く売れたはずなのに、安く売ってしまった。」

と後悔してしまうことになるんですね。

 

こんなに違うの!?渋谷区の実際の土地取引が…

「本当にそんなことがあるの?」

実際に見てみないと信じられませんよね。

 

そこで、渋谷区の公示地価と、実際の取引価格を比べてみましょう。

 

例えば、「本町(ほんまち)」という、初台駅の北側に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:218万円/坪
  • 実際の取引価格:130〜440万円/坪

と、公示地価の約0.6〜2.0倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の3.4倍です。

 

どちらも「第一種住居地域」と呼ばれる同じような街並みのエリアです。

駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【渋谷区本町の公示地価】

渋谷区本町の公示地価

  • 初台駅から400mの距離、徒歩約5分(1分=80m)
  • 660,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =218万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【渋谷区本町の土地取引(過去2年間)】

渋谷区本町の土地取引

  • 初台駅から徒歩4〜8分のエリアで、130〜440万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

最高額の坪440万円で取引された土地は約90坪ですから、仮に公示地価の坪218万円が相場だとすると、2億円高く売れたことになります。

 

他の市でも、公示地価からかけ離れた取引が見られる

 

これは決して偶然ではありません。

23区内の他の区を調べてみても、同じようにかけ離れた取引が多数見つかります。

 

東京23区の公示地価と実際の取引の違い

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

 

そのため、不動産の取引で失敗しないためには、実際の取引価格に基づいた「実勢価格」を調べる必要があるのです。

 

実勢価格は、どうやって調べるのか?

国土交通省のサイトは、詳しい地名がわからない

実際の取引を調べるのならば、先ほどご紹介した国土交通省のサイトをチェックするのも1つの方法です。

ですが、ご覧いただいた通り、この取引情報には1丁目、2丁目というような詳しい地名の情報がありません。

 

また、アンケートで回収できた6分の1の取引情報しかないため、まったく取引情報がない地域もたくさんあります。

そのため、実勢価格を調べるのは、かなり難しいのが現状です。

 

もし、あなたがもっと早く、そして確実に、しかも数百万円単位で高く売りたいのならば、不動産会社による査定を受けなければいけません。

 

不動産会社が言わない査定の真実

なぜ査定が重要かというと、どんなに詳しい不動産会社でも、その地域の取引の1〜2割しか知らないからです。

 

1〜2割しか取引を知らないということは、査定の根拠となる価格も変わるということ。

つまり、頼む不動産会社によって、売却額が大きく変わってしまうのです。

 

持っている情報が違うので、査定額も大きく変わる

査定額が違うイメージ

 

ちょっとこの話、違和感がありますよね?

その理由を詳しく解説します。

 

なぜ詳しい会社でも1〜2割しか知らないのか?

 

その理由は、不動産会社同士で共有している取引情報が少ないためです。

 

不動産取引の資格である宅建業に登録している会社は約12万社あり、コンビニの店舗の2倍以上あります。

そのため、どんなにその地域で有名な会社でも、取引を独占できるわけではありません。せいぜい1割がいいところでしょう。

 

つまり、

「共有する取引情報 + 自社の取引情報でも最大10% = 

が、その会社の持っている取引情報になります。

 

ところが、他の会社と情報を共有している会員サイト「レインズ」に登録されている取引情報が1割程度しかないのです。

 

【レインズへの登録状況:約18万件】
レインズの成約報告件数
(参考:レインズの活用状況について 平成29年度)

 

【全国の土地取引件数:132万件】
昨年の土地取引件数

(参考:国土交通省 平成30年版 土地白書)

 

土地だけでは132万件ですが、これにマンションを加えると162万件になります。

 

ということは、

「18万件 ÷ 162万件 = 11%

 

つまり、

「レインズで共有する11% + 自社の取引情報でも最大10% = 21%

となり、どんなに詳しい不動産会社でも、2割程度しか知らないことになるわけですね。

 

そのため、不動産会社によって査定額が大きく変わる可能性があるので、複数の査定結果を比べることで、高く売れる会社を探すことができるのです。

 

ですが、比べるということは、何社も回るということ。

不動産会社の店舗って入りづらいし、変な業者に当たったら、しつこい勧誘もありそうで嫌ですよね。

 

そんな時に便利なのが、不動産の一括査定サービスです。

 

 

不動産の一括査定とは?

不動産の一括査定とは、1回の登録で複数の不動産会社から査定をもらえるサービスです。

 

不動産の一括査定の仕組み

 

不動産会社によって持っている取引情報が違うわけですから、複数の不動産会社の査定結果を比べることによって、高い査定の会社がわかります。

 

もちろん、その根拠を確認しなければいけませんが、査定書の中で過去の詳しい取引状況を教えてくれる会社もありますので問題ありません。

 

また、「机上査定」を選べば、メールで査定書を送ってくれるので、わざわざ訪問されるわずらわしさもありません。

何社にも査定をもらうわけですから、最初は机上査定で比較をして絞り込んだうえで、売却を依頼する不動産会社を決めていけばいいでしょう。

 

このような形で選択できます

 

机上査定

 

また、査定をしたからといって必ずどこかの会社と契約をしなければいけないわけではないので安心してください。

 

ただ、一括査定サービスも国内で30社以上が提供していますので、どれを選ぶか迷うでしょう。

そこで、この記事では、

  • 参加企業数が多い
  • 利用者数が多い

の2つの条件を満たしたサービスをご紹介します。

 

HOME’S(ホームズ)

ホームズ

 

参加社数:1,704社

利用者数:470万人

机上査定:可能

 

大手不動産サイトの「ホームズ」が運営しているサービスです。

 

こちらのサービスは、大企業なだけあって、参加している会社の数も1番多く地方や郊外の物件でも査定ができるのが強みです。

 

 

HOME'Sはこちら

 

 

イエウール

イエウール_ライン

 

参加社数:1,600社

利用者数:450万人

机上査定:可能

 

イエウールの特徴は、大手企業の参加数が1番多い点です。複数の査定の中に大手も入れたい場合には、このサービスを使うといいでしょう。

 

大手15社中9社が参加しているのは、イエウールだけ

一括査定の比較_大手の参加状況

 

 

イエウールはこちら

 

 

イエイ

イエイ

 

参加社数:1,000社

利用者数:400万人

机上査定:可能

 

イエイの特徴は、「お断り代行」「メール相談」といったフォロー体制が充実している点です。

 

代わりに断ってくれる安心感が欲しい人は、このサービスがオススメですね。

 

 

イエイはこちら

 

 

3社の比較表はこちら

↓↓↓

サービス名参加社数利用者数リンク
HOME'S
homes_テーブル用
1,704470万人HOME'Sはこちら
イエウール
イエウール_テーブル用
1,600450万人イエウールはこちら
イエイ
イエイ_テーブル用
1,000400万人イエイはこちら

 

 

 

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