静岡市の不動産価格の調べ方。土地・戸建て・マンションを高く売るコツ | イエ&ライフ

静岡市の不動産を高く売るコツ。同じ地域なのに坪単価が1.6倍?

静岡市 静岡県

(画像出典:ウィキペディア Lycurgi 賎機山ハイキング

 

どうも、ゴトウです。

この記事では、数百万円単位で不動産を高く売る方法について解説します。

 

ただその前に、「なぜこの記事を書いたのか?」について簡単に説明させてください。

 

このサイトでは、市区町村ごとに不動産の相場を調べて「なぜ上がっているのか?下がっているのか?」「これからどうなるのか?」といったことを解説しています。

そして、これまで47都道府県・400以上の市区町村・5万地点以上の公示地価、そして実際の取引を調べてきました。

 

そうやってきて分かったことは、「不動産の相場は本当にわかりにくい」ということです。

 

「なぜ上がった(下がった)のか?」「これからどうなるのか?」はある程度わかるんです。

特に住宅地については、「人の動き(人口の増減)」と「金利」さえ分かれば、ある程度予想がつきますからね。

 

ですが、「その不動産はいくらが適正なのか?」はとても難しい。

というのも、公示地価と実際の取引価格を比べてみると、同じ地域でも2倍以上の価格や、逆に半値で取引されている例がたくさんあるからです。

 

じゃあ、なぜそんなことが起こるのか?

その理由をこの記事で詳しく解説しました。

 

ちょっと長いですが、難しいことは書いていませんので、最後まで読んでもらえれば、不動産を高く売る方法に納得いただけると思います。

 

それでは参りましょう。

 

公示地価は本当に信用できるのか?

おそらく、不動産を売ろうと思ったら、まず気になるのが「いくらで売れるか?」だと思います。

そして、その時に参考にする価格が、国が出している「公示地価」でしょう。

 

ですが、公示地価は基準地価と合わせても5万地点しかありません。

全国の宅地の数は約8,300万筆(地点)なので、1,600分の1しかないんですよ。

 

静岡市の公示地価・基準地価も233地点しかない

住所最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率5年間変化率
公)静岡市葵区伝馬町9番11外静岡(500)162.411.6%30.9%
基)静岡市葵区鷹匠1-4-3静岡(700)1327.0%23.1%
公)静岡市葵区呉服町1丁目1番13外静岡(950)177.96.5%27.7%
公)静岡市葵区昭和町4番3静岡(600)244.26.0%16.5%
公)静岡市葵区鷹匠2-4-41静岡(800)107.95.5%25.3%
公)静岡市葵区両替町2丁目4番2外静岡(700)303.65.5%16.5%
基)静岡市葵区昭和町4番3静岡(600)239.35.1%14.2%
公)静岡市葵区人宿町1丁目2番6静岡(1000)85.54.0%14.1%
公)静岡市葵区常磐町3-4-14静岡(950)78.53.5%10.7%
基)静岡市葵区両替町1丁目6番6静岡(900)111.23.4%13.9%
基)静岡市葵区東草深町12-2静岡(1500)77.63.1%8.8%
公)静岡市駿河区南町11-6静岡(250)241.23.1%14.2%
基)静岡市葵区鷹匠3-8-8静岡(1200)113.53.0%17.4%
基)静岡市葵区栄町2番5静岡(400)195.72.8%12.1%
公)静岡市葵区西草深町19-16静岡(1600)87.82.7%9.0%
基)静岡市葵区西草深町19-16静岡(1600)86.12.4%7.4%
公)静岡市駿河区馬渕2-15-13静岡(1200)59.72.3%8.4%
公)静岡市駿河区豊田2-4-32静岡(3000)29.42.3%4.7%
公)静岡市駿河区森下町4-21静岡(600)116.52.0%11.4%
公)静岡市葵区音羽町5-6静岡(1400)72.61.9%6.8%
公)静岡市葵区山崎2丁目20番8静岡(4100)32.81.8%8.3%
基)静岡市清水区草薙1-8-16草薙(90)73.91.8%11.4%
公)静岡市葵区上伝馬14-13静岡(5000)39.91.7%8.0%
公)静岡市清水区谷田12-24草薙(850)58.71.7%10.6%
基)静岡市葵区駒形通1-2-9静岡(1200)64.71.6%3.7%
基)静岡市駿河区石田1-1-34静岡(1400)83.21.6%16.1%
公)静岡市葵区安東2-12-18静岡(2400)691.5%5.0%
基)静岡市駿河区中田2-5-34静岡(1000)651.5%11.3%
公)静岡市駿河区南町5-20静岡(400)111.91.5%10.4%
公)静岡市葵区呉服町2丁目6番8静岡(500)4951.4%7.9%
公)静岡市駿河区中原字東蛭子宮506番1静岡(2500)47.91.4%8.2%
公)静岡市駿河区南安倍3-2-21静岡(1900)48.21.4%6.6%
基)静岡市駿河区八幡2-11-9静岡(850)72.31.4%10.1%
公)静岡市駿河区曲金5-9-17東静岡(1000)51.21.3%7.6%
公)静岡市駿河区泉町4-8静岡(550)76.21.3%5.5%
公)静岡市駿河区泉町5-7静岡(670)79.91.3%
公)静岡市清水区草薙一里山18-6草薙(990)51.21.3%5.4%
基)静岡市駿河区小黒3-8-11静岡(2200)57.41.2%5.5%
公)静岡市葵区千代田7-9-34静岡(4600)63.41.1%6.7%
基)静岡市駿河区中田本町55-70静岡(2400)60.71.1%4.5%
基)静岡市駿河区馬渕3-5-8静岡(1300)631.1%13.0%
公)静岡市葵区宮ヶ崎町1番1静岡(1500)681.0%4.0%
基)静岡市葵区八千代町24番3静岡(1500)68.31.0%5.1%
公)静岡市葵区緑町8-3静岡(2200)66.71.0%4.1%
公)静岡市駿河区大坪町10-21静岡(1200)67.31.0%10.3%
公)静岡市葵区桜町1-17-23静岡(4100)37.60.9%6.5%
基)静岡市駿河区宮竹1-9-20静岡(3700)370.9%-1.8%
基)静岡市駿河区国吉田1-3-27東静岡(2000)28.60.9%3.5%
基)静岡市葵区御幸町9番2静岡(250)442.20.8%6.3%
公)静岡市葵区田町2丁目76番17静岡(2700)42.90.8%3.2%
公)静岡市葵区平和2-5-6静岡(3400)43.20.8%4.0%
基)静岡市駿河区みずほ2丁目14番6安倍川(400)43.60.8%7.3%
基)静岡市駿河区曲金6-4-28東静岡(600)118.10.8%1.1%
公)静岡市駿河区西脇字腰巻1143番8静岡(2800)40.90.8%0.8%
基)静岡市駿河区池田字峰田坪1174番24東静岡(1800)41.30.8%5.0%
公)静岡市清水区七ツ新屋2-6-16草薙(1400)43.60.8%3.1%
公)静岡市清水区長崎南町7-11草薙(850)41.60.8%5.9%
基)静岡市葵区呉服町2丁目6番8静岡(500)488.40.7%6.5%
基)静岡市葵区昭府1-6-5静岡(3700)44.90.7%3.0%
公)静岡市葵区松富1-14-26静岡(5200)48.20.7%
公)静岡市葵区水道町30番1静岡(2500)49.80.7%3.4%
基)静岡市駿河区小鹿3-8-38静岡(3000)45.50.7%6.2%
公)静岡市清水区楠新田字西屋敷340番5草薙(1000)31.60.7%2.6%
基)静岡市葵区川辺町1-4-10静岡(1200)55.40.6%1.8%
公)静岡市駿河区曲金3-11-31静岡(2500)53.10.6%5.2%
基)静岡市駿河区石田2-11-18静岡(2100)52.80.6%6.0%
公)静岡市駿河区大和2-6-22静岡(1200)60.10.6%7.1%
公)静岡市駿河区有東1-7-14静岡(2000)58.40.6%6.6%
公)静岡市駿河区中田3-8-29静岡(1700)63.70.5%10.3%
公)静岡市駿河区馬渕3-5-8静岡(1300)630.5%11.0%
公)静岡市葵区長沼南7-10東静岡(820)76.90.4%1.3%
基)静岡市葵区羽鳥1-12-10静岡(4800)30.70.3%
公)静岡市葵区羽鳥6-5-37静岡(5600)30.60.3%2.5%
基)静岡市葵区安東3-11-38静岡(2600)63.40.0%1.1%
基)静岡市葵区井宮町24番2静岡(2200)51.50.0%2.6%
公)静岡市葵区錦町26番1静岡(1500)59.10.0%2.3%
公)静岡市葵区駒形通6-5-3静岡(1900)54.50.0%0.6%
基)静岡市葵区沓谷1-9-2静岡(2500)51.80.0%1.3%
基)静岡市葵区沓谷5丁目5番5外静岡(3800)52.80.0%2.6%
基)静岡市葵区沓谷6丁目8番7静岡(3800)51.20.0%1.3%
基)静岡市葵区桂山字長ハカ812番静岡(20000)3.50.0%-4.5%
公)静岡市葵区古庄4-7-45静岡(4400)47.90.0%1.4%
基)静岡市葵区古庄6-3-3静岡(5100)43.60.0%2.3%
基)静岡市葵区桜町1-2-40静岡(3500)300.0%0.6%
基)静岡市葵区四番町2番13静岡(1700)55.10.0%4.4%
基)静岡市葵区春日2-1-11静岡(1600)54.50.0%0.6%
基)静岡市葵区松富4-1-22静岡(5600)35.60.0%3.8%
基)静岡市葵区上足洗2-9-40静岡(2900)60.10.0%1.1%
公)静岡市葵区上土1-11-25静岡(4600)43.60.0%1.5%
基)静岡市葵区城東町23-14静岡(2100)68.60.0%3.0%
公)静岡市葵区城北2-8-8静岡(4400)45.20.0%-1.4%
基)静岡市葵区瀬名3-11-11静岡(7500)33.70.0%2.0%
公)静岡市葵区瀬名川1-20-21静岡(5800)380.0%2.7%
公)静岡市葵区瀬名中央3-14-16静岡(6000)40.30.0%0.8%
公)静岡市葵区清閑町14-14静岡(1600)53.50.0%1.3%
公)静岡市葵区西瀬名町13-17静岡(6200)340.0%
基)静岡市葵区千代田6-15-10静岡(4500)49.80.0%1.3%
基)静岡市葵区川合2-16-16静岡(5000)42.90.0%2.4%
公)静岡市葵区銭座町94番4外静岡(2000)65.30.0%
公)静岡市葵区足久保口組字谷口3276番101静岡(10000)18.60.0%-0.9%
基)静岡市葵区大岩4-2-10静岡(4000)52.50.0%
公)静岡市葵区大岩町2-37静岡(3200)61.40.0%2.2%
基)静岡市葵区長沼2-7-11東静岡(1100)51.20.0%2.0%
基)静岡市葵区田町2丁目3番3静岡(2500)54.50.0%3.8%
基)静岡市葵区南瀬名町25-23静岡(5400)380.0%
基)静岡市葵区二番町12番6静岡(1900)58.10.0%4.1%
公)静岡市葵区八番町2番13静岡(2100)52.50.0%1.9%
公)静岡市葵区富士見町11番5静岡(1200)63.70.0%2.7%
公)静岡市葵区牧ヶ谷2420番1外静岡(5100)22.30.0%0.0%
公)静岡市葵区本通10丁目17番静岡(2200)55.40.0%0.6%
基)静岡市葵区末広町75番2静岡(2100)48.50.0%0.7%
公)静岡市葵区竜南1-9-3静岡(3800)53.10.0%1.9%
基)静岡市駿河区鎌田字間ノ田363番26安倍川(450)31.90.0%2.3%
公)静岡市駿河区丸子新田字高川原480番8安倍川(1200)30.90.0%2.7%
公)静岡市駿河区向敷地字木ノ上291番15安倍川(2400)290.0%0.5%
公)静岡市駿河区広野2-19-15安倍川(1400)26.70.0%-2.8%
公)静岡市駿河区国吉田4-9-3草薙(1700)56.40.0%3.0%
公)静岡市駿河区国吉田5-3-17草薙(1900)46.90.0%2.9%
基)静岡市駿河区手越字本田屋敷裏478番4安倍川(1900)29.80.0%1.0%
基)静岡市駿河区小鹿1-24-28東静岡(1400)46.20.0%1.4%
公)静岡市駿河区小鹿字本村876番11外東静岡(2800)370.0%6.7%
基)静岡市駿河区池田574番2東静岡(1000)50.80.0%2.7%
公)静岡市駿河区中村町394番2静岡(3200)39.60.0%0.0%
基)静岡市駿河区中野新田字橋下125番1静岡(2900)52.50.0%1.3%
公)静岡市駿河区中野新田字西川原724番11静岡(3400)31.50.0%0.0%
公)静岡市駿河区登呂1-20-24静岡(3100)42.90.0%1.6%
公)静岡市駿河区東新田3-1-6安倍川(1300)40.90.0%
公)静岡市駿河区東新田3-30-11安倍川(1100)37.60.0%2.7%
基)静岡市駿河区南安倍3-16-5静岡(2400)350.0%1.9%
公)静岡市駿河区敷地2-25-5静岡(3600)40.90.0%1.6%
公)静岡市駿河区敷地2-5-5静岡(3500)360.0%0.0%
公)静岡市駿河区北丸子1-6-53安倍川(1900)14.30.0%-1.6%
公)静岡市清水区宮代町8-17清水(950)42.90.0%-2.3%
基)静岡市清水区宮代町8-17清水(950)42.90.0%-2.3%
基)静岡市清水区港町1-5-10清水(2000)36.60.0%-5.9%
公)静岡市清水区七ツ新屋字軒313番3外草薙(1900)35.30.0%0.0%
公)静岡市清水区七ツ新屋字大深田489番草薙(1900)19.10.0%-7.3%
基)静岡市清水区草ヶ谷字足高299番7外清水(4000)20.90.0%0.0%
基)静岡市清水区草薙杉道2-8-5草薙(1300)35.30.0%0.0%
基)静岡市清水区大坪1-3-10清水(3000)51.20.0%4.7%
基)静岡市清水区長崎字大返シ619番1外草薙(1600)20.50.0%-1.3%
公)静岡市清水区日の出町101番外清水(2100)26.70.0%-5.3%
公)静岡市葵区福田ヶ谷字猪ノ鼻新田381番11静岡(6600)22.1-0.3%-1.8%
公)静岡市清水区西久保字川東104番19清水(2000)32.7-0.3%-1.8%
基)静岡市清水区吉川字広田800番1草薙(2800)21.9-0.4%-2.1%
公)静岡市清水区興津中町字長通1072番興津(1300)16.4-0.4%-9.5%
基)静岡市葵区安倍口新田字本井内14番2静岡(7200)20.5-0.5%-0.5%
公)静岡市駿河区丸子5-10-6安倍川(1600)32.5-0.5%-1.2%
公)静岡市駿河区谷田15-8草薙(1800)31.7-0.5%-1.9%
公)静岡市清水区庵原町字禅洞寺下552番2清水(3500)26.4-0.5%-0.9%
公)静岡市清水区港町2-9-10清水(2200)19.2-0.5%
公)静岡市葵区北5-1-21静岡(9000)22.4-0.6%-5.9%
基)静岡市清水区袖師町字中河原584番1外清水(2200)22.7-0.7%-1.7%
基)静岡市清水区八木間町字横廻り447番9興津(2100)27.3-0.7%-2.8%
基)静岡市駿河区大谷字井庄ノ谷5800番28東静岡(4300)25.9-0.8%-1.8%
基)静岡市清水区春日1-5-35清水(2500)38.9-0.8%-1.7%
公)静岡市清水区西高町6-37清水(2700)42.2-0.8%-2.3%
公)静岡市清水区鳥坂字鶴喰1247番28草薙(2100)28.1-0.8%-6.2%
公)静岡市清水区万世町2-10-22清水(1300)42.6-0.8%-5.8%
基)静岡市清水区万世町2-10-22清水(1300)42.6-0.8%-7.9%
基)静岡市清水区神田町13-9清水(3200)40.9-0.8%-1.6%
基)静岡市清水区七ツ新屋字屋敷前180番10草薙(1500)36.3-0.9%-0.9%
公)静岡市清水区上清水町14-39清水(2200)38.3-0.9%-4.1%
基)静岡市清水区船越3-11-45清水(4300)37.3-0.9%-2.6%
公)静岡市清水区船越東町289番4清水(3600)38-0.9%-2.5%
基)静岡市清水区有東坂1丁目228番50清水(3600)38-0.9%-2.5%
公)静岡市葵区岳美5-3静岡(5000)34.3-1.0%-2.8%
公)静岡市駿河区下川原5-16-10安倍川(1900)25.3-1.0%-12.0%
基)静岡市駿河区丸子1-6-82安倍川(1200)33-1.0%1.0%
公)静岡市清水区吉川字上長面121番7草薙(2400)34-1.0%
公)静岡市清水区駒越中2-11-14清水(6000)20.2-1.0%-15.4%
公)静岡市清水区渋川3-7-29清水(2400)34.3-1.0%-3.7%
公)静岡市清水区追分4丁目2273番6外清水(2800)33.7-1.0%-2.9%
基)静岡市清水区入江3-3-11清水(1700)34.3-1.0%-8.8%
公)静岡市清水区緑が丘町14-2清水(4500)33-1.0%-3.8%
公)静岡市清水区庵原町字榎田142番20清水(3000)31.7-1.1%-1.2%
基)静岡市清水区由比町屋原字神力道304番27由比(1300)23.8-1.1%
公)静岡市清水区由比北田字中村田467番由比(1600)22.9-1.1%-8.8%
基)静岡市葵区北安東4-4-4静岡(4000)54.5-1.2%-0.6%
公)静岡市清水区真砂町3-9清水(170)53.5-1.2%-8.0%
基)静岡市葵区新間字村口539番2静岡(8800)16.9-1.3%-4.6%
公)静岡市清水区興津中町字滝太郎1390番9外興津(1200)28.5-1.3%-3.9%
公)静岡市清水区由比字節井512番1由比(2400)20.6-1.3%-4.1%
基)静岡市駿河区丸子6-8-5安倍川(2200)27.2-1.4%
公)静岡市清水区石川新町2-43清水(3200)30-1.4%-7.6%
公)静岡市清水区草薙字西ノ谷365番62草薙(1800)22.9-1.4%-5.2%
公)静岡市清水区山原字松ノ木田210番9外清水(3200)28.8-1.5%
基)静岡市葵区南2-10-14静岡(6500)21.7-1.6%-5.6%
公)静岡市清水区下野緑町8-35清水(2600)30.4-1.6%-8.9%
公)静岡市清水区宮加三字北林816番34清水(5400)26.4-1.6%-7.0%
公)静岡市清水区梅ヶ谷字深田262番5清水(4200)30.3-1.6%-6.7%
公)静岡市葵区産女字中川原1032番21外静岡(6300)14.9-1.7%-7.0%
公)静岡市清水区小芝町1-6清水(500)38.9-1.7%-6.3%
基)静岡市清水区石川字柿木田36番4清水(4100)31-1.7%-4.4%
基)静岡市清水区大手1-7-13清水(850)37.3-1.7%-5.0%
公)静岡市葵区大原字八幡原965番22静岡(12000)12.7-1.8%-8.7%
基)静岡市清水区高橋2-12-20-1清水(2300)30.3-1.8%
公)静岡市葵区瀬名7-25-33静岡(9100)33.3-1.9%-2.9%
公)静岡市駿河区丸子字泉ヶ谷3135番3安倍川(3800)22.3-1.9%
公)静岡市清水区上2-11-21清水(1900)33.3-1.9%-10.6%
公)静岡市清水区上力町4-35清水(3800)33.7-1.9%
公)静岡市清水区由比町屋原字井戸尻158番49外由比(1200)21.7-1.9%-6.8%
基)静岡市清水区下野中18-1清水(3000)31.6-2.0%-5.0%
基)静岡市駿河区下川原6-26-8用宗(1900)27.3-2.1%-13.7%
基)静岡市駿河区下島字松田220番5静岡(3200)26.5-2.1%-15.9%
基)静岡市駿河区中島字江戸割705番11静岡(4400)25-2.2%-15.7%
公)静岡市駿河区高松3274番静岡(4200)15.8-2.4%-26.0%
公)静岡市駿河区西島字浜道西965番5外静岡(4800)13.7-2.4%
公)静岡市清水区興津中町字西上側226番7興津(100)25.9-2.4%-13.5%
基)静岡市清水区蒲原字長堰堤外66番36新蒲原(1200)15.5-2.5%-20.1%
基)静岡市清水区銀座3-5清水(750)38-2.5%-12.2%
公)静岡市駿河区用宗1-22-29用宗(900)15.1-2.6%-23.3%
基)静岡市清水区三光町5-23清水(2900)33.7-2.9%-11.3%
公)静岡市清水区横砂南町12-4清水(2900)18.2-3.0%-21.3%
基)静岡市清水区由比字東町193番54外由比(2700)20.1-3.0%-6.0%
公)静岡市清水区蒲原3-5-18新蒲原(450)20.8-3.1%-13.7%
基)静岡市清水区西久保字東江川228番17清水(1400)25.4-3.1%-20.6%
公)静岡市駿河区用宗4-11-3用宗(400)14.5-3.5%-27.6%
基)静岡市清水区由比今宿字南側66番外由比(640)19.9-3.5%
基)静岡市清水区興津井上町字鼻ヶ崎374番21興津(2100)14.8-3.9%-12.9%
公)静岡市清水区柏尾字五反田394番25清水(5400)18-3.9%-9.3%
基)静岡市清水区駒越北町9-4清水(4700)16.8-4.0%-21.2%
公)静岡市清水区折戸1-13-8清水(5700)14.9-4.0%-22.8%
基)静岡市駿河区中島字郷蔵753番3静岡(4500)20.3-4.1%-20.9%
基)静岡市清水区蒲原中字浜道外145番2蒲原(400)14-4.1%-22.8%
基)静岡市清水区蒲原神沢字本村130番1外蒲原(500)13-4.1%-22.9%
公)静岡市駿河区広野5-19-7用宗(1400)15.5-4.3%-28.6%
基)静岡市駿河区安居字汐入畑327番3外東静岡(8000)9.4-4.4%-22.8%
公)静岡市清水区蒲原1-28-10新蒲原(1100)14.8-4.7%-19.6%
公)静岡市清水区蒲原東103番新蒲原(2100)15.5-4.9%-18.4%
基)静岡市清水区折戸4-9-19清水(6400)13.8-5.0%-23.7%
基)静岡市清水区三保字羽衣脇4139番2清水(7700)14.3-5.7%
公)静岡市駿河区曲金6-7-28東静岡(250)112.5

 

そのため、近くに参考となる価格がないことも多く、その周辺の土地価格をそのまま参考にしようとする人も多いです。

 

そもそも、公示地価はどうやって作られるのか?

しかし、問題はそれだけではありません。

そもそも、公示地価がどうやって作られているか知ってますか?

 

公示地価とは、その地域の「不動産取引の目安」にしてもらうために作られていますから、過去の取引情報を参考に作られています。

 

ところが、不動産の取引情報には、個人の財産情報が含まれています。

例えば、「○町1丁目2−1」の土地が5,000万円で売れたとしたら、そこに住んでいたAさんが5,000万円のお金を持っているという情報がわかってしまいます。

 

このような財産情報は、国税庁しか取り扱ってはいけないため、公示地価を作っている国土交通省は知ることができません。

では、どうやって集めているのかというと、なんとアンケートで集めているのです。

 

公示地価は、購入者へのアンケートをもとに作られる

 

公示地価のできる流れ

(参考:国土交通省 不動産の取引価格情報提供制度 アンケートの流れ)

 

アンケートは強制ではありませんから、集まる数はとても少ない。

なんとわずか6分の1しか回収できていないのです。

 

新宿区の土地取引のアンケート回収件数(過去2年分)

新宿区の過去2年間の土地取引件数

(参考:国土交通省 土地総合情報システム)

 

ご覧のように、土地取引の多い新宿区でも、同じエリアで回収できている取引件数は多くて15件。取引ゼロのところもかなりあります。

しかも、このデータは2年分なので、実際にはこの半分しか参考にすることができません。

 

仮にある地域で土地の取引が5件あったとしても、アンケート回収できた取引情報はゼロという場合も普通に起こってしまいます。

回収率が6分の1なわけですから、当然ですよね。

 

そうすると鑑定士さんは、どうするのでしょうか?

「これぐらいじゃないか?」と推測で決める場合も当然あるわけです。

 

そのため、公示地価をそのまま信じてしまうと、

「本当はもっと高く売れたはずなのに、安く売ってしまった。」

と後悔してしまうことになるんですね。

 

こんなに違うの!?静岡市の実際の土地取引が…

「本当にそんなことがあるの?」

実際に見てみないと信じられませんよね。

 

そこで、静岡市の公示地価と、実際の取引価格を比べてみましょう。

 

今回取り上げるのは、葵区の「音羽町(おとわちょう)」という、音羽町駅の周辺に広がる住宅地です。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:71万円/坪
  • 実際の取引価格:51〜85万円/坪

なんと、公示地価の約0.7〜1.2倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約1.6倍です。

 

【葵区音羽町の公示地価】

葵区音羽町の公示地価

  • 静岡駅から1,400mの距離、徒歩約17分(1分=80m)
  • 216,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =71万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【葵区音羽町の土地取引(過去2年間)】

葵区音羽町の土地取引

  • 音羽駅から徒歩15〜19分のエリアで、51〜85万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

最高額の坪85万円で取引された土地は約110坪ですから、仮に公示地価の坪71万円が相場だとすると、1,500万円以上高く売れたことになります。

 

他の市でも、公示地価からかけ離れた取引が見られる

 

これは決して偶然ではありません。

静岡県内の他の市町村を調べてみても、同じようにかけ離れた取引が多数見つかります。

 

静岡県の公示地価と土地取引の比較

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

 

そのため、不動産の取引で失敗しないためには、実際の取引価格に基づいた「実勢価格」を調べる必要があるのです。

 

実勢価格は、どうやって調べるのか?

国土交通省のサイトは、詳しい地名がわからない

実際の取引を調べるのならば、先ほどご紹介した国土交通省のサイトをチェックするのも1つの方法です。

ですが、ご覧いただいた通り、この取引情報には1丁目、2丁目というような詳しい地名の情報がありません。

 

また、アンケートで回収できた6分の1の取引情報しかないため、まったく取引情報がない地域もたくさんあります。

そのため、実勢価格を調べるのは、かなり難しいのが現状です。

 

もし、あなたがもっと早く、そして確実に、しかも数百万円単位で高く売りたいのならば、不動産会社による査定を受けなければいけません。

 

不動産会社が言わない査定の真実

なぜ査定が重要かというと、どんなに詳しい不動産会社でも、その地域の取引の1〜2割しか知らないからです。

 

1〜2割しか取引を知らないということは、査定の根拠となる価格も変わるということ。

つまり、頼む不動産会社によって、売却額が大きく変わってしまうのです。

 

持っている情報が違うので、査定額も大きく変わる

査定額が違うイメージ

 

ちょっとこの話、違和感がありますよね?

その理由を詳しく解説します。

 

なぜ詳しい会社でも1〜2割しか知らないのか?

 

その理由は、不動産会社同士で共有している取引情報が少ないためです。

 

不動産取引の資格である宅建業に登録している会社は約12万社あり、コンビニの店舗の2倍以上あります。

そのため、どんなにその地域で有名な会社でも、取引を独占できるわけではありません。せいぜい1割がいいところでしょう。

 

つまり、

「共有する取引情報 + 自社の取引情報でも最大10% = 

が、その会社の持っている取引情報になります。

 

ところが、他の会社と情報を共有している会員サイト「レインズ」に登録されている取引情報が1割程度しかないのです。

 

【レインズへの登録状況:約18万件】
レインズの成約報告件数
(参考:レインズの活用状況について 平成29年度)

 

【全国の土地取引件数:132万件】
昨年の土地取引件数

(参考:国土交通省 平成30年版 土地白書)

 

土地だけでは132万件ですが、これにマンションを加えると162万件になります。

 

ということは、

「18万件 ÷ 162万件 = 11%

 

つまり、

「レインズで共有する11% + 自社の取引情報でも最大10% = 21%

となり、どんなに詳しい不動産会社でも、2割程度しか知らないことになるわけですね。

 

そのため、不動産会社によって査定額が大きく変わる可能性があるので、複数の査定結果を比べることで、高く売れる会社を探すことができるのです。

 

ですが、比べるということは、何社も回るということ。

不動産会社の店舗って入りづらいし、変な業者に当たったら、しつこい勧誘もありそうで嫌ですよね。

 

そんな時に便利なのが、不動産の一括査定サービスです。

 

 

不動産の一括査定とは?

不動産の一括査定とは、1回の登録で複数の不動産会社から査定をもらえるサービスです。

 

不動産の一括査定の仕組み

 

不動産会社によって持っている取引情報が違うわけですから、複数の不動産会社の査定結果を比べることによって、高い査定の会社がわかります。

 

もちろん、その根拠を確認しなければいけませんが、査定書の中で過去の詳しい取引状況を教えてくれる会社もありますので問題ありません。

 

また、「机上査定」を選べば、メールで査定書を送ってくれるので、わざわざ訪問されるわずらわしさもありません。

何社にも査定をもらうわけですから、最初は机上査定で比較をして絞り込んだうえで、売却を依頼する不動産会社を決めていけばいいでしょう。

 

このような形で選択できます

 

机上査定

 

また、査定をしたからといって必ずどこかの会社と契約をしなければいけないわけではないので安心してください。

 

ただ、一括査定サービスも国内で30社以上が提供していますので、どれを選ぶか迷うでしょう。

そこで、この記事では、

  • 参加企業数が多い
  • 利用者数が多い

の2つの条件を満たしたサービスをご紹介します。

 

HOME’S(ホームズ)

ホームズ

 

参加社数:1,704社

利用者数:470万人

机上査定:可能

 

大手不動産サイトの「ホームズ」が運営しているサービスです。

 

こちらのサービスは、大企業なだけあって、参加している会社の数も1番多く地方や郊外の物件でも査定ができるのが強みです。

 

 

HOME'Sはこちら

 

 

イエウール

イエウール_ライン

 

参加社数:1,600社

利用者数:450万人

机上査定:可能

 

イエウールの特徴は、大手企業の参加数が1番多い点です。複数の査定の中に大手も入れたい場合には、このサービスを使うといいでしょう。

 

大手15社中9社が参加しているのは、イエウールだけ

一括査定の比較_大手の参加状況

 

 

イエウールはこちら

 

 

イエイ

イエイ

 

参加社数:1,000社

利用者数:400万人

机上査定:可能

 

イエイの特徴は、「お断り代行」「メール相談」といったフォロー体制が充実している点です。

 

代わりに断ってくれる安心感が欲しい人は、このサービスがオススメですね。

 

 

イエイはこちら

 

 

3社の比較表はこちら

↓↓↓

サービス名参加社数利用者数リンク
HOME'S
homes_テーブル用
1,704470万人HOME'Sはこちら
イエウール
イエウール_テーブル用
1,600450万人イエウールはこちら
イエイ
イエイ_テーブル用
1,000400万人イエイはこちら

 

 

 

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