高崎市の不動産価格の調べ方。土地・戸建て・マンションを高く売るコツ | イエ&ライフ

高崎市の不動産を高く売るコツ。同じ地域なのに坪単価が2倍?

高崎市 群馬県

 

どうも、ゴトウです。

この記事では、数百万円単位で不動産を高く売る方法について解説します。

 

ただその前に、「なぜこの記事を書いたのか?」について簡単に説明させてください。

 

このサイトでは、市区町村ごとに不動産の相場を調べて「なぜ上がっているのか?下がっているのか?」「これからどうなるのか?」といったことを解説しています。

そして、これまで47都道府県・400以上の市区町村・5万地点以上の公示地価、そして実際の取引を調べてきました。

 

そうやってきて分かったことは、「不動産の相場は本当にわかりにくい」ということです。

 

「なぜ上がった(下がった)のか?」「これからどうなるのか?」はある程度わかるんです。

特に住宅地については、「人の動き(人口の増減)」と「金利」さえ分かれば、ある程度予想がつきますからね。

 

ですが、「その不動産はいくらが適正なのか?」はとても難しい。

というのも、公示地価と実際の取引価格を比べてみると、同じ地域でも2倍以上の価格や、逆に半値で取引されている例がたくさんあるからです。

 

じゃあ、なぜそんなことが起こるのか?

その理由をこの記事で詳しく解説しました。

 

ちょっと長いですが、難しいことは書いていませんので、最後まで読んでもらえれば、不動産を高く売る方法に納得いただけると思います。

 

それでは参りましょう。

 

公示地価は本当に信用できるのか?

おそらく、不動産を売ろうと思ったら、まず気になるのが「いくらで売れるか?」だと思います。

そして、その時に参考にする価格が、国が出している「公示地価」でしょう。

 

ですが、公示地価は基準地価と合わせても5万地点しかありません。

全国の宅地の数は約8,300万筆(地点)なので、1,600分の1しかないんですよ。

 

高崎市の公示地価も68地点しかない

住所最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率5年間変化率
公)高崎市八島町63番1外高崎(110)146.911.3%29.0%
公)高崎市栄町17-26高崎(240)107.97.9%
基)高崎市岩押町19-3高崎(750)54.15.8%26.2%
基)高崎市栄町2-10高崎(430)76.65.0%
公)高崎市岩押町16-2高崎(850)355.0%22.0%
基)高崎市檜物町162番高崎(550)76.95.0%
公)高崎市通町52番1高崎(400)62.43.8%6.2%
公)高崎市真町8番外高崎(680)46.23.7%
公)高崎市連雀町85番1外高崎(820)65.73.6%5.9%
公)高崎市中紺屋町22番1外高崎(1000)26.33.2%-0.1%
基)高崎市連雀町85番1外高崎(820)643.2%2.1%
公)高崎市上中居町字咲地蔵483番12高崎(2000)26.23.0%14.7%
基)高崎市東町241番7外高崎(700)30.63.0%13.3%
公)高崎市竜見町3番2高崎(750)293.0%8.8%
基)高崎市鶴見町3番12高崎(300)55.83.0%5.0%
公)高崎市和田町10-11高崎(720)27.22.9%3.8%
公)高崎市北通町63番2外高崎(800)27.72.8%1.6%
基)高崎市下和田町2-5-7高崎(1200)24.82.5%5.6%
公)高崎市江木町字若宮1471番1高崎(2300)28.52.5%14.6%
基)高崎市上中居町字西屋敷182番3高崎(1800)28.22.2%15.5%
公)高崎市高関町字岡久保513番2高崎(2000)26.32.1%9.9%
公)高崎市柳川町43番1高崎(1600)28.72.1%
公)高崎市柳川町146番4外高崎(1500)342.0%7.3%
公)高崎市中居町4丁目12番3外倉賀野(2300)251.9%3.4%
公)高崎市江木町字西前沖154番4高崎(1300)24.91.8%
公)高崎市中居町3丁目31番12高崎(3000)24.41.8%7.7%
基)高崎市菅谷町字紺屋貝戸676番7井野(2800)16.51.6%4.2%
公)高崎市新町字町並2679番5外新町(530)14.71.4%
基)高崎市江木町字若宮1539番2高崎(2500)32.31.3%4.0%
公)高崎市新町字諏訪3042番2新町(990)14.41.2%1.2%
基)高崎市中紺屋町22番1外高崎(1000)25.81.2%-3.7%
基)高崎市八千代町3-17-11高崎(2700)21.91.1%0.0%
公)高崎市片岡町3-27-3高崎(2300)20.81.1%0.8%
公)高崎市下小鳥町76番9北高崎(2000)23.21.0%5.5%
公)高崎市上並榎町字八反田205番4北高崎(1800)23.81.0%6.5%
基)高崎市上並榎町字八反田205番4北高崎(1800)23.71.0%7.3%
公)高崎市倉賀野町6335番倉賀野(1200)201.0%4.3%
基)高崎市柳川町146番4外高崎(1500)33.31.0%5.2%
基)高崎市飯塚町字十二前1388番1高崎問屋町(750)24.41.0%2.8%
公)高崎市飯塚町字大道東1003番18北高崎(300)22.40.9%1.6%
公)高崎市中泉町字横堀300番44北高崎(4300)16.90.6%1.2%
基)高崎市矢中町43番3倉賀野(1600)25.90.6%11.3%
公)高崎市下之城町字松村471番3外高崎(2800)20.40.5%2.3%
公)高崎市小八木町2028番4井野(700)21.80.5%0.5%
公)高崎市請地町11番13北高崎(800)25.20.5%-2.1%
基)高崎市緑町三丁目14番2井野(1700)20.40.5%1.8%
基)高崎市東貝沢町二丁目4番3外高崎問屋町(1700)240.4%5.5%
公)高崎市井野町364番2井野(600)20.70.0%0.0%
公)高崎市下小塙町字下久保612番7外北高崎(2200)17.90.0%
基)高崎市下之城町字村北176番7外高崎(2700)24.30.0%-2.0%
公)高崎市宮原町3番9倉賀野(1100)8.60.0%-7.8%
基)高崎市江木町字観音沖622番4高崎(1800)23.50.0%-2.5%
公)高崎市住吉町15番6北高崎(460)23.60.0%
公)高崎市小八木町字薬研寺307番2井野(1400)7.60.0%-8.0%
基)高崎市昭和町96番1北高崎(650)21.80.0%-0.6%
公)高崎市上佐野町字屋敷北262番3外高崎(1900)180.0%-1.4%
公)高崎市上豊岡町571番7群馬八幡(900)8.10.0%-7.6%
公)高崎市上豊岡町572番6群馬八幡(1100)16.80.0%
基)高崎市新町字下河原731番8新町(1700)13.50.0%-0.7%
公)高崎市新町字蛇場見1873番3新町(720)13.20.0%0.0%
公)高崎市新町字町南1569番11新町(420)14.40.0%
基)高崎市新町字笛木境2270番23新町(260)14.50.0%-0.5%
基)高崎市新町字笛木境2271番4新町(300)17.50.0%-4.0%
基)高崎市石原町字川久保4143番1高崎(2500)19.50.0%-0.7%
公)高崎市倉賀野町字上町5558番14倉賀野(950)20.80.0%2.1%
基)高崎市倉賀野町字上町5558番14倉賀野(950)20.80.0%1.8%
公)高崎市倉賀野町字西上正六32番1外倉賀野(2200)18.20.0%-2.3%
公)高崎市筑縄町字大塚前558番72北高崎(2400)21.60.0%
公)高崎市天神町37番高崎問屋町(860)21.60.0%-0.9%
基)高崎市八千代町1-12-8高崎(1900)22.40.0%-2.7%
基)高崎市浜尻町字八坂西996番17高崎問屋町(1100)18.80.0%-0.7%
基)高崎市並榎町122番11外北高崎(650)21.90.0%-0.4%
公)高崎市並榎町184番7北高崎(1300)20.50.0%
公)高崎市並榎町51番1北高崎(1100)26.80.0%-1.9%
基)高崎市本町28番2外高崎(1600)26.20.0%-4.1%
公)高崎市飯塚町字島前1554番3高崎問屋町(720)24.60.0%-2.1%
基)高崎市飯塚町字島前1554番3高崎問屋町(720)24.60.0%-3.6%
基)高崎市飯塚町字問屋町前1124番高崎問屋町(1000)26.30.0%-2.8%
基)高崎市菅谷町字滝社115番1外新前橋(3000)17.3-0.2%-3.3%
公)高崎市倉賀野町字上町1147番1倉賀野(720)20.1-0.3%
基)高崎市倉賀野町2457番2倉賀野(1800)8.3-0.4%-10.4%
基)高崎市西横手町351番1倉賀野(6000)7.1-0.5%-8.5%
公)高崎市倉賀野町字原東2841番倉賀野(2500)14.5-0.5%-5.4%
公)高崎市三ツ寺町字村前道下969番5北高崎(4400)14.3-0.7%-5.2%
公)高崎市中泉町635番2井野(3500)22.6-0.7%-6.0%
公)高崎市足門町字鶴巻1614番1群馬総社(5000)13.9-0.9%-6.5%
公)高崎市下里見町字小五郎谷戸929番1外群馬八幡(3500)9.6-1.0%-4.0%
基)高崎市石原町字中石原1539番3高崎(2400)16.8-1.0%-7.1%
基)高崎市島野町字大岩994番1外高崎(5200)19.2-1.0%-10.9%
基)高崎市箕郷町矢原字藤森506番8北高崎(9100)6.5-1.0%-6.2%
公)高崎市稲荷台町字村西32番11新前橋(2900)12.2-1.1%-6.1%
公)高崎市石原町字鶴辺3548番53高崎(3300)13.1-1.2%-8.5%
基)高崎市吉井町吉井字柊687番2吉井(480)10.1-1.3%-10.8%
基)高崎市三ツ寺町字寺北45番2井野(4900)11.7-1.4%-9.9%
基)高崎市倉渕町川浦字大萱3297番1高崎(28400)22.4-1.4%-10.5%
基)高崎市八幡町字築山719番13群馬八幡(1200)12-1.4%-9.7%
基)高崎市北久保町9番11外群馬八幡(2700)16.2-1.4%-8.6%
公)高崎市下豊岡町字原郷179番6群馬八幡(2300)14.1-1.6%-9.7%
公)高崎市乗附町字五百山1507番1高崎(4200)10.3-1.6%
公)高崎市剣崎町字森下224番36群馬八幡(490)13.4-1.7%-11.0%
公)高崎市上里見町字町西875番2群馬八幡(8200)7.5-1.7%-9.2%
基)高崎市鼻高町41番27群馬八幡(2000)11.6-1.7%-11.6%
基)高崎市箕郷町上芝字社宮司423番20北高崎(6600)9.8-1.7%-13.9%
基)高崎市本郷町字塚中550番2群馬八幡(5000)7.3-1.8%-10.9%
公)高崎市吉井町吉井字北町152番5吉井(440)10.5-1.9%-10.9%
公)高崎市吉井町吉井川字滝ノ宮501番2吉井(1300)8.4-1.9%-10.5%
基)高崎市城山町一丁目13番3根小屋(1400)11.8-1.9%-11.1%
公)高崎市箕郷町生原字滝沢1021番12群馬総社(6800)10-1.9%-9.8%
公)高崎市箕郷町西明屋字明屋113番2北高崎(8600)10.2-1.9%-10.7%
公)高崎市箕郷町西明屋字連雀町288番6外北高崎(8000)10.3-1.9%-12.1%
公)高崎市阿久津町字新田田1136番1倉賀野(1700)9.7-2.0%-9.3%
公)高崎市菊地町字大明神261番3外群馬八幡(4100)11.5-2.0%-10.8%
基)高崎市吉井町長根字宿裏1506番2西吉井(780)8.2-2.0%-12.6%
基)高崎市倉渕町川浦字四目町3674番2外群馬八幡(21200)1.6-2.0%-12.4%
公)高崎市矢島町字竹ノ内435番4高崎(5000)12.7-2.0%-10.5%
基)高崎市吉井町吉井字通町75番1吉井(600)11-2.1%-11.4%
基)高崎市下室田町字清水978番1群馬八幡(9200)8.7-2.2%-12.0%
基)高崎市中里町字薬師259番3群馬総社(6900)7.4-2.2%-11.1%
基)高崎市箕郷町善地字中善地825番2外群馬八幡(10000)1.9-2.2%-14.0%
基)高崎市金古町字王塚1535番47群馬総社(6000)9.8-2.3%-13.7%
基)高崎市吉井町多比良字宿畑2265番1馬庭(3800)3.9-2.5%-15.7%
基)高崎市寺尾町字館台1567番8根小屋(2700)10.3-2.5%-12.6%
基)高崎市倉渕町三ノ倉字中村4601番7群馬八幡(18700)3-2.6%-13.8%
基)高崎市吉井町上奥平字瘤坂1040番3西吉井(6200)57.1-2.8%-16.8%
基)高崎市上室田町字両庭1600番2群馬八幡(13000)2.3-2.8%-14.6%
公)高崎市中里見町字根岸121番2外群馬八幡(5800)11.6-2.8%-13.8%
基)高崎市根小屋町字上石堂2227番5根小屋(900)9.8-3.0%-13.5%
公)高崎市問屋町2丁目10番9高崎問屋町(750)20.3

 

そのため、近くに参考となる価格がないことも多く、その周辺の土地価格をそのまま参考にしようとする人も多いです。

 

そもそも、公示地価はどうやって作られるのか?

しかし、問題はそれだけではありません。

そもそも、公示地価がどうやって作られているか知ってますか?

 

公示地価とは、その地域の「不動産取引の目安」にしてもらうために作られていますから、過去の取引情報を参考に作られています。

 

ところが、不動産の取引情報には、個人の財産情報が含まれています。

例えば、「○町1丁目2−1」の土地が5,000万円で売れたとしたら、そこに住んでいたAさんが5,000万円のお金を持っているという情報がわかってしまいます。

 

このような財産情報は、国税庁しか取り扱ってはいけないため、公示地価を作っている国土交通省は知ることができません。

では、どうやって集めているのかというと、なんとアンケートで集めているのです。

 

公示地価は、購入者へのアンケートをもとに作られる

 

公示地価のできる流れ

(参考:国土交通省 不動産の取引価格情報提供制度 アンケートの流れ)

 

アンケートは強制ではありませんから、集まる数はとても少ない。

なんとわずか6分の1しか回収できていないのです。

 

新宿区の土地取引のアンケート回収件数(過去2年分)

新宿区の過去2年間の土地取引件数

(参考:国土交通省 土地総合情報システム)

 

ご覧のように、土地取引の多い新宿区でも、同じエリアで回収できている取引件数は多くて15件。取引ゼロのところもかなりあります。

しかも、このデータは2年分なので、実際にはこの半分しか参考にすることができません。

 

仮にある地域で土地の取引が5件あったとしても、アンケート回収できた取引情報はゼロという場合も普通に起こってしまいます。

回収率が6分の1なわけですから、当然ですよね。

 

そうすると鑑定士さんは、どうするのでしょうか?

「これぐらいじゃないか?」と推測で決める場合も当然あるわけです。

 

そのため、公示地価をそのまま信じてしまうと、

「本当はもっと高く売れたはずなのに、安く売ってしまった。」

と後悔してしまうことになるんですね。

 

こんなに違うの!?高崎市の実際の土地取引が…

「本当にそんなことがあるの?」

実際に見てみないと信じられませんよね。

 

そこで、高崎市の公示地価と、実際の取引価格を比べてみましょう。

 

例えば、「上中居町(かみなかいまち)」という高崎駅から東へ500m〜1kmほど離れた住宅地があります。

 

 

こちらの公示地価と実際の取引を調べてみたところ、

  • 公示地価:25万円/坪
  • 実際の取引価格:18〜36万円/坪

と、公示地価の約0.7〜1.4倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約2倍です。

 

【高崎市上中居町の公示地価】高崎市上中居町の公示地価

  • 高崎駅から2,000mの距離、徒歩約25分(1分=80m)
  • 77,200円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =25万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【高崎市上中居町の土地取引(過去2年間)】

高崎市上中居町の土地取引

  • 高崎駅から徒歩20〜29分のエリアで、18〜36万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

かなり広範囲に見えますが、

  • 第一種住居地域に指定されている
  • 駅から徒歩20分以上の距離
  • 大きな通りは対象外

の条件を満たすのは、高崎環状線(地図上を上下に走る大通り)よりも東側のエリアに限られます。

 

最高額の坪36万円で取引された土地は約330坪ですから、仮に公示地価の坪25万円が相場だとすると、3,600万円以上高く売れたことになります。

 

他の市でも、公示地価からかけ離れた取引が見られる

 

これは決して偶然ではありません。

群馬県の他の市町村を調べてみても、同じようにかけ離れた取引が多数見つかります。

 

群馬県の公示地価と土地取引の比較

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

 

そのため、不動産の取引で失敗しないためには、実際の取引価格に基づいた「実勢価格」を調べる必要があるのです。

 

実勢価格は、どうやって調べるのか?

国土交通省のサイトは、詳しい地名がわからない

実際の取引を調べるのならば、先ほどご紹介した国土交通省のサイトをチェックするのも1つの方法です。

ですが、ご覧いただいた通り、この取引情報には1丁目、2丁目というような詳しい地名の情報がありません。

 

また、アンケートで回収できた6分の1の取引情報しかないため、まったく取引情報がない地域もたくさんあります。

そのため、実勢価格を調べるのは、かなり難しいのが現状です。

 

もし、あなたがもっと早く、そして確実に、しかも数百万円単位で高く売りたいのならば、不動産会社による査定を受けなければいけません。

 

不動産会社が言わない査定の真実

なぜ査定が重要かというと、どんなに詳しい不動産会社でも、その地域の取引の1〜2割しか知らないからです。

 

1〜2割しか取引を知らないということは、査定の根拠となる価格も変わるということ。

つまり、頼む不動産会社によって、売却額が大きく変わってしまうのです。

 

持っている情報が違うので、査定額も大きく変わる

査定額が違うイメージ

 

ちょっとこの話、違和感がありますよね?

その理由を詳しく解説します。

 

なぜ詳しい会社でも1〜2割しか知らないのか?

 

その理由は、不動産会社同士で共有している取引情報が少ないためです。

 

不動産取引の資格である宅建業に登録している会社は約12万社あり、コンビニの店舗の2倍以上あります。

そのため、どんなにその地域で有名な会社でも、取引を独占できるわけではありません。せいぜい1割がいいところでしょう。

 

つまり、

「共有する取引情報 + 自社の取引情報でも最大10% = 

が、その会社の持っている取引情報になります。

 

ところが、他の会社と情報を共有している会員サイト「レインズ」に登録されている取引情報が1割程度しかないのです。

 

【レインズへの登録状況:約18万件】
レインズの成約報告件数
(参考:レインズの活用状況について 平成29年度)

 

【全国の土地取引件数:132万件】
昨年の土地取引件数

(参考:国土交通省 平成30年版 土地白書)

 

土地だけでは132万件ですが、これにマンションを加えると162万件になります。

 

ということは、

「18万件 ÷ 162万件 = 11%

 

つまり、

「レインズで共有する11% + 自社の取引情報でも最大10% = 21%

となり、どんなに詳しい不動産会社でも、2割程度しか知らないことになるわけですね。

 

そのため、不動産会社によって査定額が大きく変わる可能性があるので、複数の査定結果を比べることで、高く売れる会社を探すことができるのです。

 

ですが、比べるということは、何社も回るということ。

不動産会社の店舗って入りづらいし、変な業者に当たったら、しつこい勧誘もありそうで嫌ですよね。

 

そんな時に便利なのが、不動産の一括査定サービスです。

 

 

不動産の一括査定とは?

不動産の一括査定とは、1回の登録で複数の不動産会社から査定をもらえるサービスです。

 

不動産の一括査定の仕組み

 

不動産会社によって持っている取引情報が違うわけですから、複数の不動産会社の査定結果を比べることによって、高い査定の会社がわかります。

 

もちろん、その根拠を確認しなければいけませんが、査定書の中で過去の詳しい取引状況を教えてくれる会社もありますので問題ありません。

 

また、「机上査定」を選べば、メールで査定書を送ってくれるので、わざわざ訪問されるわずらわしさもありません。

何社にも査定をもらうわけですから、最初は机上査定で比較をして絞り込んだうえで、売却を依頼する不動産会社を決めていけばいいでしょう。

 

このような形で選択できます

 

机上査定

 

また、査定をしたからといって必ずどこかの会社と契約をしなければいけないわけではないので安心してください。

 

ただ、一括査定サービスも国内で30社以上が提供していますので、どれを選ぶか迷うでしょう。

そこで、この記事では、

  • 参加企業数が多い
  • 利用者数が多い

の2つの条件を満たしたサービスをご紹介します。

 

HOME’S(ホームズ)

ホームズ

 

参加社数:1,704社

利用者数:470万人

机上査定:可能

 

大手不動産サイトの「ホームズ」が運営しているサービスです。

 

こちらのサービスは、大企業なだけあって、参加している会社の数も1番多く地方や郊外の物件でも査定ができるのが強みです。

 

 

HOME'Sはこちら

 

 

イエウール

イエウール_ライン

 

参加社数:1,600社

利用者数:450万人

机上査定:可能

 

イエウールの特徴は、大手企業の参加数が1番多い点です。複数の査定の中に大手も入れたい場合には、このサービスを使うといいでしょう。

 

大手15社中9社が参加しているのは、イエウールだけ

一括査定の比較_大手の参加状況

 

 

イエウールはこちら

 

 

イエイ

イエイ

 

参加社数:1,000社

利用者数:400万人

机上査定:可能

 

イエイの特徴は、「お断り代行」「メール相談」といったフォロー体制が充実している点です。

 

代わりに断ってくれる安心感が欲しい人は、このサービスがオススメですね。

 

 

イエイはこちら

 

 

3社の比較表はこちら

↓↓↓

サービス名参加社数利用者数リンク
HOME'S
homes_テーブル用
1,704470万人HOME'Sはこちら
イエウール
イエウール_テーブル用
1,600450万人イエウールはこちら
イエイ
イエイ_テーブル用
1,000400万人イエイはこちら

 

 

 

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