豊橋市の不動産価格の調べ方。土地・戸建て・マンションを高く売るコツ | イエ&ライフ

豊橋市の不動産を高く売るコツ。同じ地域なのに坪単価が3倍?

豊橋市吉田大橋 愛知県

(アイキャッチ画像出典:ウィキペディア Lombroso 吉田大橋。愛知県豊橋市

 

どうも、ゴトウです。

この記事では、数百万円単位で不動産を高く売る方法について解説します。

 

ただその前に、「なぜこの記事を書いたのか?」について簡単に説明させてください。

 

このサイトでは、市区町村ごとに不動産の相場を調べて「なぜ上がっているのか?下がっているのか?」「これからどうなるのか?」といったことを解説しています。

そして、これまで47都道府県・400以上の市区町村・5万地点以上の公示地価、そして実際の取引を調べてきました。

 

そうやってきて分かったことは、「不動産の相場は本当にわかりにくい」ということです。

 

「なぜ上がった(下がった)のか?」「これからどうなるのか?」はある程度わかるんです。

特に住宅地については、「人の動き(人口の増減)」と「金利」さえ分かれば、ある程度予想がつきますからね。

 

ですが、「その不動産はいくらが適正なのか?」はとても難しい。

というのも、公示地価と実際の取引価格を比べてみると、同じ地域でも2倍以上の価格や、逆に半値で取引されている例がたくさんあるからです。

 

じゃあ、なぜそんなことが起こるのか?

その理由をこの記事で詳しく解説しました。

 

ちょっと長いですが、難しいことは書いていませんので、最後まで読んでもらえれば、不動産を高く売る方法に納得いただけると思います。

 

それでは参りましょう。

 

公示地価は本当に信用できるのか?

おそらく、不動産を売ろうと思ったら、まず気になるのが「いくらで売れるか?」だと思います。

そして、その時に参考にする価格が、国が出している「公示地価」でしょう。

 

ですが、公示地価は基準地価と合わせても5万地点しかありません。

全国の宅地の数は約8,300万筆(地点)なので、1,600分の1しかないんですよ。

 

豊橋市の公示地価・基準地価も110地点しかない

住所用途区分坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
基)豊橋市白河町34番豊橋(120)53.15.2%6.6%
基)豊橋市東小田原町25番2豊橋(650)47.93.6%19.8%
公)豊橋市大橋通2丁目133番豊橋(300)71.32.9%3.8%
公)豊橋市八通町95番1外豊橋(550)44.62.3%6.3%
公)豊橋市広小路1丁目40番1外豊橋(0)174.91.9%1.9%
基)豊橋市広小路1丁目32番豊橋(300)120.11.7%1.7%
公)豊橋市駅前大通3丁目53番外豊橋(500)91.41.5%3.7%
基)豊橋市萱町45番豊橋(550)49.81.3%1.3%
公)豊橋市富士見台2丁目31番9大清水(2500)18.71.1%3.5%
基)豊橋市広小路1丁目40番1外豊橋(0)173.31.0%1.0%
公)豊橋市錦町167番豊橋(1000)38.30.9%7.4%
公)豊橋市前田町1丁目2番10豊橋(1500)38.90.9%0.9%
公)豊橋市向山台町5番11豊橋(1900)41.60.8%3.3%
公)豊橋市明海町2番23外豊橋(7500)8.30.8%-1.6%
公)豊橋市花園町81番豊橋(700)44.90.7%0.7%
基)豊橋市大岩町字荒古58番43二川(1000)200.7%1.2%
基)豊橋市つつじが丘3丁目9番4外豊橋(3100)370.0%0.9%
公)豊橋市旭町字餌指15番3豊橋(2600)33.70.0%
公)豊橋市下地町5丁目21番下地(1100)21.90.0%
公)豊橋市下地町字門23番豊橋(2400)20.20.0%-4.2%
基)豊橋市花田三番町12番外豊橋(1000)370.0%4.7%
公)豊橋市花田町字越水77番4豊橋(1400)29.70.0%3.4%
基)豊橋市花田二番町48番豊橋(700)41.30.0%4.2%
公)豊橋市牛川町字乗小路32番483豊橋(5700)24.10.0%-2.4%
基)豊橋市牛川町字西郷23番31豊橋(5300)22.60.0%-3.8%
公)豊橋市曲尺手町92番豊橋(1500)35.60.0%0.0%
公)豊橋市鍵田町63番1柳生橋(600)27.60.0%0.0%
公)豊橋市菰口町5丁目78番2豊橋(1600)28.70.0%0.0%
公)豊橋市吾妻町195番外豊橋(3400)33.30.0%0.0%
基)豊橋市向山台町5番11豊橋(1900)41.30.0%3.3%
公)豊橋市向山東町126番1豊橋(3000)34.30.0%2.0%
公)豊橋市高師町字西沢59番2高師(550)30.40.0%0.0%
公)豊橋市高師本郷町字山腰7番5高師(1800)24.10.0%0.0%
公)豊橋市高洲町字高洲84番11豊橋(3200)22.90.0%-1.7%
公)豊橋市佐藤2丁目12番6豊橋(3600)350.0%0.0%
公)豊橋市佐藤5丁目19番5外豊橋(3400)340.0%2.0%
基)豊橋市住吉町52番豊橋(2900)30.90.0%0.0%
公)豊橋市曙町字測点167番2高師(2100)30.10.0%1.8%
基)豊橋市小向町字北小向145番9豊橋(2600)26.40.0%-0.6%
公)豊橋市小松町28番4小池(1000)32.40.0%2.5%
公)豊橋市小畷町591番豊橋(1900)360.0%3.8%
公)豊橋市小浜町138番1外南栄(1800)30.70.0%0.0%
公)豊橋市松井町字松井189番4外高師(850)26.70.0%2.1%
基)豊橋市松井町字松井189番4外高師(850)26.70.0%3.2%
公)豊橋市松葉町3丁目20番豊橋(650)39.90.0%0.0%
公)豊橋市上地町9番外豊橋(3300)29.70.0%-1.1%
基)豊橋市新栄町字鳥畷5番1外豊橋(1600)30.90.0%-0.5%
公)豊橋市新川町71番豊橋(900)47.50.0%0.0%
公)豊橋市森岡町16番2豊橋(5800)22.50.0%-2.4%
基)豊橋市西岩田4丁目6番14豊橋(4100)32.80.0%-0.5%
公)豊橋市西口町字西ノ口4番36豊橋(4500)250.0%0.0%
公)豊橋市西小鷹野3丁目4番18豊橋(4800)29.50.0%0.0%
公)豊橋市石巻本町字大清水34番5外豊橋(7200)10.30.0%
基)豊橋市前田中町2番14豊橋(1400)40.90.0%1.6%
公)豊橋市前畑町57番2豊橋(2500)300.0%0.0%
基)豊橋市草間町字郷裏42番4外南栄(700)33.70.0%3.0%
公)豊橋市大岩町字小山塚29番5二川(950)13.70.0%0.0%
基)豊橋市大岩町字菅池14番1外二川(600)15.90.0%0.0%
基)豊橋市大清水町字大清水581番5大清水(250)18.80.0%-1.0%
公)豊橋市大村町字橋元74番豊橋(3700)23.10.0%
公)豊橋市中岩田1丁目7番3豊橋(4600)30.20.0%
基)豊橋市中郷町145番3豊橋(1100)29.20.0%0.0%
基)豊橋市柱九番町7番愛知大学前(300)33.70.0%0.0%
公)豊橋市朝丘町112番豊橋(3900)30.20.0%-0.5%
基)豊橋市潮崎町54番豊橋(2600)42.60.0%0.0%
公)豊橋市天伯町字高田山3番81二川(3400)17.80.0%0.0%
公)豊橋市伝馬町65番1豊橋(3200)300.0%0.0%
公)豊橋市東岩田4丁目7番11豊橋(5600)26.90.0%-0.9%
基)豊橋市東橋良町20番1小池(400)30.40.0%-2.1%
公)豊橋市東小浜町123番2愛知大学前(1200)34.70.0%-0.9%
基)豊橋市東小浜町123番2愛知大学前(1200)34.70.0%-0.9%
公)豊橋市東森岡2丁目7番24豊橋(6200)22.40.0%
公)豊橋市南島町2丁目44番豊橋(1200)30.90.0%-2.2%
公)豊橋市二川町字北裏1番155二川(1600)23.10.0%0.0%
基)豊橋市八町通3丁目3番豊橋(1600)35.30.0%
公)豊橋市北山町52番1外南栄(1200)350.0%-0.9%
基)豊橋市北島町字北島24番3豊橋(1300)26.40.0%
公)豊橋市牧野町59番9南栄(2000)28.70.0%1.5%
公)豊橋市湊町3番豊橋(1000)35.60.0%-2.7%
公)豊橋市牟呂市場町11番3豊橋(2600)31.30.0%-0.6%
公)豊橋市牟呂町字郷社西14番3豊橋(1700)31.80.0%0.0%
基)豊橋市明海町3番50豊橋(8600)7.60.0%-3.8%
基)豊橋市野依台1丁目22番9植田(2000)20.50.0%0.0%
基)豊橋市弥生町字西豊和48番10南栄(660)32.40.0%3.4%
公)豊橋市神野新田町字トノ割21番豊橋(5200)12.40.0%-9.6%
基)豊橋市飯村南4丁目9番26豊橋(5400)26.90.0%-1.2%
基)豊橋市西幸町字浜池291番5高師(3100)19.7-0.2%-0.3%
基)豊橋市多米西町1丁目21番13豊橋(5000)26.8-0.2%-1.3%
基)豊橋市下五井町沖田76番1外豊橋(3600)11.4-0.3%
公)豊橋市多米中町2丁目13番2豊橋(6700)23.3-0.3%-4.1%
基)豊橋市多米東町3丁目5番13外豊橋(7500)20.3-0.6%-1.9%
基)豊橋市大脇町字大脇33番12二川(1700)22.3-0.7%-1.5%
基)豊橋市神野新田町字セノ割33番豊橋(6100)9.6-0.7%-4.3%
公)豊橋市野依町字上鷺田3番植田(2100)12.3-0.8%-4.6%
公)豊橋市神野新田町字イノ割170番2外豊橋(3200)21.8-0.8%-5.3%
公)豊橋市曙町字測点73番外高師(1700)24.4-0.9%-4.2%
公)豊橋市前芝町字青木47番14西小坂井(2900)16.7-1.0%
公)豊橋市大岩町字西郷内91番9二川(500)25.3-1.0%-4.4%
基)豊橋市南栄町字空池43番29南栄(100)32.7-1.0%-3.9%
基)豊橋市横須賀町宮前3番下地(350)11.6-1.1%-7.4%
基)豊橋市岩崎町字坂尻23番4豊橋(8500)306.9-1.1%-5.1%
公)豊橋市石巻小野田町字宮下26番2外豊橋(11000)6-1.1%-9.9%
公)豊橋市大崎町字東里中32番豊橋(6400)16.3-1.4%-8.7%
公)豊橋市長瀬町字西浦5番豊橋(4300)10.3-1.6%-7.7%
公)豊橋市草間町字寺東14番16南栄(1500)27.9-1.7%-4.0%
公)豊橋市嵩山町字下角庵1番74豊橋(11000)11.3-2.0%-10.0%
公)豊橋市神野新田町字ヨノ割24番豊橋(4400)11.6-2.8%-12.5%
基)豊橋市東七根町字松端157番1外二川(7000)7.2-3.1%-9.5%
公)豊橋市錦町15番豊橋(800)41.3
公)豊橋市草間町字二本松6番1外南栄(1200)33
基)豊橋市中原町字瓶焼25番新所原(1100)12.2

 

そのため、近くに参考となる価格がないことも多く、その周辺の土地価格をそのまま参考にしようとする人も多いです。

 

そもそも、公示地価はどうやって作られるのか?

しかし、問題はそれだけではありません。

そもそも、公示地価がどうやって作られているか知ってますか?

 

公示地価とは、その地域の「不動産取引の目安」にしてもらうために作られていますから、過去の取引情報を参考に作られています。

 

ところが、不動産の取引情報には、個人の財産情報が含まれています。

例えば、「○町1丁目2−1」の土地が5,000万円で売れたとしたら、そこに住んでいたAさんが5,000万円のお金を持っているという情報がわかってしまいます。

 

このような財産情報は、国税庁しか取り扱ってはいけないため、公示地価を作っている国土交通省は知ることができません。

では、どうやって集めているのかというと、なんとアンケートで集めているのです。

 

公示地価は、購入者へのアンケートをもとに作られる

 

公示地価のできる流れ

(参考:国土交通省 不動産の取引価格情報提供制度 アンケートの流れ)

 

アンケートは強制ではありませんから、集まる数はとても少ない。

なんとわずか6分の1しか回収できていないのです。

 

新宿区の土地取引のアンケート回収件数(過去2年分)

新宿区の過去2年間の土地取引件数

(参考:国土交通省 土地総合情報システム)

 

ご覧のように、土地取引の多い新宿区でも、同じエリアで回収できている取引件数は多くて15件。取引ゼロのところもかなりあります。

しかも、このデータは2年分なので、実際にはこの半分しか参考にすることができません。

 

仮にある地域で土地の取引が5件あったとしても、アンケート回収できた取引情報はゼロという場合も普通に起こってしまいます。

回収率が6分の1なわけですから、当然ですよね。

 

そうすると鑑定士さんは、どうするのでしょうか?

「これぐらいじゃないか?」と推測で決める場合も当然あるわけです。

 

そのため、公示地価をそのまま信じてしまうと、

「本当はもっと高く売れたはずなのに、安く売ってしまった。」

と後悔してしまうことになるんですね。

 

こんなに違うの!?豊橋市の実際の土地取引が…

「本当にそんなことがあるの?」

実際に見てみないと信じられませんよね。

 

例えば、豊橋市に「高師本郷町(たかしほんごうちょう)」という、高師駅から東に1.5kmほど離れた住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:24万円/坪
  • 実際の取引価格:11〜33万円/坪

と、公示地価の約0.5〜1.4倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、3倍の価格差があります。

 

【豊橋市高師本郷町の公示地価】

豊橋市高師本郷町の公示地価

  • 高師駅から1,800mの距離、徒歩約22分(1分=80m)
  • 73,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =24万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【豊橋市高師本郷町の土地取引(過去2年間)】

豊橋市高師本郷町の土地取引

  • 徒歩24〜26分のエリアで、11〜33万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

最高額の坪33万円で取引された土地は約40坪ですから、仮に公示地価の坪24万円が相場だとすると、350万円以上高く売れたことになります。

 

他の市でも、公示地価からかけ離れた取引が見られる

 

「ただの偶然じゃないのか?」

実例が1つだけでは、そう思いますよね。

 

ですが、これは豊橋市だけで起こっていることではありません。

愛知県の他の市町村を調べてみても、同じようにかけ離れた取引が多数見つかりました。

 

愛知県内の公示地価と取引価格

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

 

そのため、不動産の取引で失敗しないためには、実際の取引価格に基づいた「実勢価格」を調べる必要があるのです。

 

実勢価格は、どうやって調べるのか?

国土交通省のサイトは、詳しい地名がわからない

実際の取引を調べるのならば、先ほどご紹介した国土交通省のサイトをチェックするのも1つの方法です。

ですが、ご覧いただいた通り、この取引情報には1丁目、2丁目というような詳しい地名の情報がありません。

 

また、アンケートで回収できた6分の1の取引情報しかないため、まったく取引情報がない地域もたくさんあります。

そのため、実勢価格を調べるのは、かなり難しいのが現状です。

 

もし、あなたがもっと早く、そして確実に、しかも数百万円単位で高く売りたいのならば、不動産会社による査定を受けなければいけません。

 

不動産会社が言わない査定の真実

なぜ査定が重要かというと、どんなに詳しい不動産会社でも、その地域の取引の1〜2割しか知らないからです。

 

1〜2割しか取引を知らないということは、査定の根拠となる価格も変わるということ。

つまり、頼む不動産会社によって、売却額が大きく変わってしまうのです。

 

持っている情報が違うので、査定額も大きく変わる

査定額が違うイメージ

 

ちょっとこの話、違和感がありますよね?

その理由を詳しく解説します。

 

なぜ詳しい会社でも1〜2割しか知らないのか?

 

その理由は、不動産会社同士で共有している取引情報が少ないためです。

 

不動産取引の資格である宅建業に登録している会社は約12万社あり、コンビニの店舗の2倍以上あります。

そのため、どんなにその地域で有名な会社でも、取引を独占できるわけではありません。せいぜい1割がいいところでしょう。

 

つまり、

「共有する取引情報 + 自社の取引情報でも最大10% = 

が、その会社の持っている取引情報になります。

 

ところが、他の会社と情報を共有している会員サイト「レインズ」に登録されている取引情報が1割程度しかないのです。

 

【レインズへの登録状況:約18万件】
レインズの成約報告件数
(参考:レインズの活用状況について 平成29年度)

 

【全国の土地取引件数:132万件】
昨年の土地取引件数

(参考:国土交通省 平成30年版 土地白書)

 

土地だけでは132万件ですが、これにマンションを加えると162万件になります。

 

ということは、

「18万件 ÷ 162万件 = 11%

 

つまり、

「レインズで共有する11% + 自社の取引情報でも最大10% = 21%

となり、どんなに詳しい不動産会社でも、2割程度しか知らないことになるわけですね。

 

そのため、不動産会社によって査定額が大きく変わる可能性があるので、複数の査定結果を比べることで、高く売れる会社を探すことができるのです。

 

ですが、比べるということは、何社も回るということ。

不動産会社の店舗って入りづらいし、変な業者に当たったら、しつこい勧誘もありそうで嫌ですよね。

 

そんな時に便利なのが、不動産の一括査定サービスです。

 

 

不動産の一括査定とは?

不動産の一括査定とは、1回の登録で複数の不動産会社から査定をもらえるサービスです。

 

不動産の一括査定の仕組み

 

不動産会社によって持っている取引情報が違うわけですから、複数の不動産会社の査定結果を比べることによって、高い査定の会社がわかります。

 

もちろん、その根拠を確認しなければいけませんが、査定書の中で過去の詳しい取引状況を教えてくれる会社もありますので問題ありません。

 

また、「机上査定」を選べば、メールで査定書を送ってくれるので、わざわざ訪問されるわずらわしさもありません。

何社にも査定をもらうわけですから、最初は机上査定で比較をして絞り込んだうえで、売却を依頼する不動産会社を決めていけばいいでしょう。

 

このような形で選択できます

 

机上査定

 

また、査定をしたからといって必ずどこかの会社と契約をしなければいけないわけではないので安心してください。

 

ただ、一括査定サービスも国内で30社以上が提供していますので、どれを選ぶか迷うでしょう。

そこで、この記事では、

  • 参加企業数が多い
  • 利用者数が多い

の2つの条件を満たしたサービスをご紹介します。

 

HOME’S(ホームズ)

ホームズ

 

参加社数:1,704社

利用者数:470万人

机上査定:可能

 

大手不動産サイトの「ホームズ」が運営しているサービスです。

 

こちらのサービスは、大企業なだけあって、参加している会社の数も1番多く地方や郊外の物件でも査定ができるのが強みです。

 

 

HOME'Sはこちら

 

 

イエウール

イエウール_ライン

 

参加社数:1,600社

利用者数:450万人

机上査定:可能

 

イエウールの特徴は、大手企業の参加数が1番多い点です。複数の査定の中に大手も入れたい場合には、このサービスを使うといいでしょう。

 

大手15社中9社が参加しているのは、イエウールだけ

一括査定の比較_大手の参加状況

 

 

イエウールはこちら

 

 

イエイ

イエイ

 

参加社数:1,000社

利用者数:400万人

机上査定:可能

 

イエイの特徴は、「お断り代行」「メール相談」といったフォロー体制が充実している点です。

 

代わりに断ってくれる安心感が欲しい人は、このサービスがオススメですね。

 

 

イエイはこちら

 

 

3社の比較表はこちら

↓↓↓

サービス名参加社数利用者数リンク
HOME'S
homes_テーブル用
1,704470万人HOME'Sはこちら
イエウール
イエウール_テーブル用
1,600450万人イエウールはこちら
イエイ
イエイ_テーブル用
1,000400万人イエイはこちら

 

 

 

コメント